Đề tài Nghiên cứu thị trường nhà trọ cho sinh viên tại ngõ Trại Cá - Hà Nội

về nhà trọ trong ngõ Trại Cá: Trại Cá là khu vực tập trung nhiều BDS cho mục đích kinh doanh là sinh viên thuê trọ. Cũng giống như phần lớn các nhà trọ ở HN,đa số các khu nhà trọ ở đây là nhà dãy liền tường, rộng từ 10- 15m2. Số lượng nhà trọ trong ngõ rất nhiều và được chia làm một số loại nhà trọ: nhà khép kín và không khép kín; nhà ở cùng chủ và không ở cùng chủ. Giá của các phòng trọ giao động trong khoảng từ 600000 – 1 triệu đồng/ 1 phòng. Tuy trong ngõ có nhiều ngóc ngách nhỏ, sâu hút nhưng các dịch vụ kèm theo của các khu xóm trọ vẫn khá đầy đủ và đa dạng giống các dịch vụ đi kèm của các nhà trọ khác trên địa bàn HN như: cửa hàng tạp phẩm, quán ăn, địa điểm bán rau quả, quán internet,… nói chung là khá tiện cho việc đi lại và sinh hoạt. Giá điện nước trong các xóm trọ ở đây cũng giống như các nơi cho sinh viên thuê trọ khác đều nằm trong khoảng từ 2000- 3000/ 1 số điện. Còn tiền nước thì sẽ là 7000- 10000/ khối hoặc từ 30000- 40000/ người, các mức giá sẽ tùy theo mức độ muốn kinh doanh nhiều hay ít của chủ hộ cho thuê. Tình trạng an ninh ở trong ngõ nhìn chung là được đảm bảo do ở gần ủy ban công an phường Trương Định. Tuy nhiên, Khu vực Trương Định vẫn bị coi là địa bàn có nhiều hạn chế về kinh tế so với nhiều nơi khác trong nội thành, đường xá ở đây còn nhiều bất cập, vẫn còn có một số ngóc ngách sâu bên trong có tình trạng lộn xộn, an ninh không đảm bảo: thường xuyên xảy ra tình trạng trộm cắp ( đặc biệt là vào những dịp đặc biệt SV mất cảnh giác như tết, hè,...) đặc biệt tỉ lệ mất cắp còn tăng rất nhanh vào dịp lũ lụt tháng 11/2008 vừa qua ( có xóm trọ trong ngõ bị mất tới 21 chiếc xe đạp và một số những vật dụng khác), thậm chí có những ngách trong ngõ này còn có tình trạng nghiện hút khá nhiều, không đảm bảo an toàn cho SV ở trọ. Để quý vị hiểu hơn về tình hình thuê nhà trọ của sinh viên cũng như “Sức nóng” của thị trường BDS cho sinh viên thuê trọ chúng tôi đã nghiên cứu cụ thể một dãy trọ khá tiêu biểu trong khu vực Ngõ Trại Cá, Trương Định. Đó là khảo sát về cung và cầu, phân tích thị trường của một khu nhà trọ: Nhà số 10, ngõ 370,Trương Định _Hà Nội. Chủ nhà: ông Nguyễn Văn Hùng. Phân tích cầu về nhà trọ tại ngõ Trại Cá: Xác định lượng cầu của SV và lượng khách hàng (SV) tiềm năng: Theo số liệu thống kê của các nhà nghiên cứu. Mỗi năm, tỷ lệ sinh viên tuyển mới vào các trường đại học, cao đẳng tăng từ 6-9% năm, trong đó có tới 60-80% là sinh viên ngoại tỉnh. Điều đó kéo theo nhu cầu thuê nhà ngày một tăng cao. Đặc biệt nhu cầu về nhà trọ sinh viên ở khu vực Trại cá là rất lớn. Vì nó rất gần các trường đại học, thuận tiện đi lại và tiết kiệm được 1 khoản tiền cho chi phi đi lại. Khó để tìm được chính xác 1 con số thống kê cụ thể về cầu nhà trọ ở khu vực này. Nhưng theo tiếp xúc, điều tra mà nhóm nghiên cứu đã thực hiện bằng phương pháp điều tra trực tiếp sinh viên các trường Kinh Tế Quốc Dân,Đại Học Xây Dựng và Bách Khoa Hà Nội kết hợp với 1 số cuộc điều tra xã hội học thì khu vực này có thể đáp ứng được khoảng 12% số sinh viên có nhu cầu thuê trọ tại đây của SV chính quy các trường Kinh tế, Xây dựng, Bách khoa. Nếu số sinh viên trường kinh tế mỗi năm là 16,000 sinh viên thì nó đáp ứng được khoảng 1000 sinh viên có nhu cầu thuê trọ trong ngõ. Nhóm chúng tôi tiến hành “Phỏng vấn trực tiếp bằng bảng hỏi” với các bạn sinh viên hiện đang thuê trọ ở địa bàn trên . Đối tượng hỏi là SV đang học tại trường Kinh tế, Bách khoa và các SV hiện tại đang trọ tại ngõ Trại Cá: (Tiến hành cho 200 sinh viên) MẪU BẢNG HỎI CHÚNG TÔI XÂY DỰNG: PHIẾU ĐIỀU TRA VỀ XU HƯỚNG TÌM VÀ THUÊ NHÀ TRỌ CỦA SINH VIÊN TRÊN ĐỊA BÀN TRƯƠNG ĐỊNH─ HÀ NỘI. Nhìn lại tình trạng lao đao tìm nhà trọ của hàng ngàn sinh viên và sự quá tải ở các khu ký túc xã , chúng ta thấy rõ vẫn còn nhiều lúng túng khi lo chuyện an cư cho sinh viên . Để đánh giá thực trạng cầu nhà trọ sinh viên, chúng tôi _nhóm sinh viên trường ĐHKTQD tiến hành khảo sát về xu hướng tìm và thuê nhà trọ của sinh viên trên địa bàn Trương Định _ Hà Nội. Cuộc khảo sát nhằm thu thập những thông tin đánh giá của anh, chị về thực trạng nhà trọ sinh viên qua đó khái quát chúng tôi muốn kiến nghị một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng phòng trọ sinh viên,để chúng ta có chỗ ở có chất lượng tốt hơn phục vụ cho sinh hoạt và học tập. Sự giúp đỡ nhiệt tình của anh, chị là thành công của chúng tôi. Xin chân thành cảm ơn! (Bạn không cần ghi tên hoặc địa chỉ, mọi thông tin trong phiếu trả lời sẽ được bảo mật) I - Thông tin các câu hỏi I. Hiện tại: Câu 1 Bạn là sinh viên: (chỉ đánh dấu X vào 1 ô thích hợp) Vừa vào trường (năm nhất) Đang học( Tính từ năm 2 đến năm áp cuối) Năm cuối sắp ra trường. Câu 2. Thu nhập bình quân của các bạn (bố mẹ gửi lên và từ các khoản khác): (chỉ đánh dấu X vào 1 ô thích hợp) < 1.000.000 (Đồng) 1.000.000 – 1.500.000 1.500.000 – 2.000.000 > 2000.000 (Đồng) Câu 3. Bạn đang thuê trọ ở đâu ( Xin ghi địa chỉ cụ thể)................. Câu 4 Phòng trọ ban thuê có bao nhiêu người ở: (chỉ đánh dấu X vào 1 ô thích hợp) 1 người 2 người 3 người > 3 người Câu 5. Bạn đang ở chung với ai: Người thân Bạn cùng lớp Bạn cũ Người lạ (ở ghép) Câu 6. Loại hình nhà trọ mà bạn đang thuê :(chỉ đánh dấu X vào 1 ô thích hợp) Nhà dãy Nhà riêng Ở chung với chủ Khác (ghi rõ)……… Câu 7 Xin vui lòng trả lời các câu hỏi sau : Giá thuê hiện tại phòng trọ của bạn bao nhiêu :…………………………. Diện tích phòng trọ :………………………..... Tiền điện( Số tiền/1số điện) :……………………….... Tiền nước(Số tiền /1số nước) :………………………… Tiền các dịch vụ khác (Truyền hình cáp,internet…) (1 tháng):…………... Câu 8. Bạn đánh giá mức thuê phòng trọ bạn đang ở so với các phòng trọ trên địa bàn đó thế nào? (chỉ đánh dấu X vào 1 ô thích hợp) Rất cao. Cao Bình thường Thấp. Câu 9. Mức độ hài lòng của bạn về chất lượng phòng trọ bạn đang sử dụng: (chỉ đánh dấu X vào 1 ô thích hợp) Rất hài lòng Bình thường Không hài lòng II. Nhu cầu thuê nhà của bạn Câu 10. Mong muốn địa điểm phòng trọ bạn thuê: ( Có thể tích vào nhiều đáp án). Gần trường học Xa trường Gần các khu vui chơi giải trí Gần nơi nhiều dịch vụ kèm theo Đảm bảo an ninh trật tự. Câu11 Diện tích phòng trọ bạn cho là thích hợp để thuê : 18m2 Câu 12 Theo bạn phòng trọ ở mấy người là thích hợp nhất: 1 người 2 -3 người > 3 người Câu 13 Mức giá mà bạn chấp nhận trả cho phòng trọ theo yêu cầu của mình khoảng bao nhiêu: (chỉ đánh dấu X vào 1 ô thích hợp) 1000.000 đồng >1.000.000 đồng. Câu 14. Giá cả dịch vụ đi kèm( điện ,nước, gas, chợ , quán cơm…)xung quanh khu vực được bạn quan tâm thế nào: (chỉ đánh dấu X vào 1 ô thích hợp) Nhiều Bình thường Ít Câu 15. Sự thuận lợi và an toàn của vị trí nhà trọ với việc sinh hoạt và học tập của bạn: (chỉ đánh dấu X vào 1 ô thích hợp) Rất cần thiết Cần thiết Bình thường Không cần thiết Câu 16 . Cuối cùng bạn hãy sắp xếp theo thứ tự quan trọng nhất đến ít quan trọng(1-4) khi bạn chọn nhà trọ: Giá Chất lượng Thuận lợi Khác (ghi rõ)… Cảm ơn anh/chị đã giúp chúng tôi hoàn thành bảng hỏi này! Chúc anh/chị sức khỏe và thành công! Kết quả thu được là: Đa phần sinh viên thuê trọ ở đây là sinh viên của các trường: Kinh tế quốc dân, Bách khoa, Xây dựng, Kinh tế-Kỹ thuật công nghiệp, Phương Đông, Mở,…Giá cả các khu nhà trọ trong ngõ đã được bão hòa. Thường là từ 600.000 – 1.000.000 tùy theo diện tích từng phòng. Người thuê đa phần là sinh viên đang đi học và một số sắp đi làm, 70% là ở 2 đến 3 người, 40% có nhu cầu ở gần trường học, 25% có nhu cầu ở những nơi có các dịch vụ cần thiết như: các quán ăn, bán thực phẩm, chợ, may quần áo, quầy bán thuốc, internet, hàng photocopy…nói chung là tiện trong việc sinh hoạt và đi lại, 30% chỉ cần có an ninh đảm bảo, 5% là các nhu cầu khác. Lượng SV có nhu cầu thuê nhà trọ có phòng vệ sinh riêng là rất cao tuy nhiên các nhà trọ trong ngõ thì chỉ đáp ứng được một phần nhỏ các nhu cầu này ( khoảng 10% nhu cầu), giá điện bình quân trong ngõ là 2500 đồng/ số, giá nước là 35000/ người hoặc 7000 đồng/ số. Tuy nhiên, đường xá đi lại trong 1 số địa điểm thuê ở Ngõ Trại Cá khá thuận tiện, chỗ thuê hợp lý nên nhiều sinh viên ưng ý và đã ở lâu dài, tỉ lệ SV đã ở trên 1 năm là khá cao. Hầu hết nhà trọ ở thời điểm hiện tại đều tăng giá do điện nước tăng giá nhưng nhìn chung giá cả ở khu vực này tăng ít Ví dụ 1 phòng khoảng 15m2 khép kín có giá khoảng từ 1 triệu trở lên thì sinh viên có thể trọ với số lượng người phù hợp là khoảng3-4 người. Mặt khác diện tích đất ở khu vực đã sử dụng hoặc chuyển đổi hết nên lượng nhà trọ mới xây thêm là rất ít, có nên lượng cầu được đáp ứng là tương đối ổn định. Những sinh viên là khách hàng tiềm năng có rất nhiều, những tân sinh viên thi đỗ hàng năm là lượng khách hàng tiềm năng và thường xuyên nhất, Sinh viên ở kí túc muốn chuyển ra ngoài, sinh viên ở với người quen muốn tách riêng, bên cạnh đó còn có những sinh viên từ những khu vực khác chuyển sang….. Phân tích cung canh tranh: Khảo sát lượng cung gồm lượng BDS đang tồn tại ,xây dựng đã được cấp phép có khả năng cạnh tranh với BDS mục tiêu. Để đánh giá tiềm năng và những ưu thế của BDS mục tiêu . Chúng tôi có cuộc khảo sát một số dãy nhà trọ ở Ngõ Trại Cá , Trương Định và xung quanh đó. Dãy trọ 1. Gần với dãy trọ mục tiêu, dãy trọ do cô Lê Thùy Dung là chủ .Dãy trọ có 2 phía đối diện nhau, cách nhau bởi 1 khoảng sân rộng 18m2. Mỗi bên có 4 nhà được thiết kế khá hợp lý. Tuy nhiên mỗi phòng trọ có 1 cửa chính và 2 cửa ngách. Với do diện tích nhỏ nên cửa chính chỉ có chiều rộng 70 cm. Cửa đi có chốt khoá, cửa sổ có chấn song đảm bảo an toàn, an ninh trong sử dụng. Mỗi phòng trọ ở đây có 1 đèn chiếu sáng và 1 quạt trần, có giường để ngủ; đèn đủ ánh sáng chung cho cả phòng; phòng ở được xây dựng khép kín; các khu vực vệ sinh, phòng tắm có tường ngăn. Ngoài ra còn có hành lang dành cho nấu nướng và phơi quần áo. Hợp đồng thuê nhà của trọ ở đây trong 1 năm và 3 tháng trả tiền 1 lần. Dãy trọ 2: Chủ nhà trọ số 10 ngõ 521/61 Trương Định vừa xây dựng một số phòng trọ. Mỗi phòng 15 m2, 1 quạt treo tường, 1 giường đôi, 1 tủ, nền nhà lát gạch hoa - Phòng là một không gian khép kín, có công trình phụ bên. Hiện nay SV chủ yếu là trường Dân lập Phương Đông và có 4 sinh viên trường Đaị Học Xây Dựng. Hợp đồng thuê nhà trong 2 năm và trả tiền theo từng tháng. Dãy trọ 3 Ngõ 370 đường Trương Định, Q. Hoàng Mai, Hà Nội dãy trọ ở đây chủ yếu là sinh viên Kinh Tế Quốc Dân và Trường Dân Lập Phương Đông. Các phòng có tường cách âm khá tốt. Nấu ăn thì ở trước mỗi phòng. Mỗi phòng có 1 cửa lớn, 2 cửa nghách, các phòng có cửa ngách có ánh sáng chiếu vào ,có song sắt. Cửa đi có chiều rộng bằng 0,7 ,cửa đi có khóa chốt, đảm bảo an toàn, an ninh sử dụng. Trong phòng có sẵn 1 phản nằm, 1 bóng đèn, nhưng không có quạt trần nên bất tiện mùa hè. Mặt khác các dãy phòng quay mặt về hướng tây, buổi chiều ánh năng chiếu vào đến tận chỗ nằm. Và bất tiện nữa là gặp mưa lớn, nước tràn vào dãy trọ( do ngang bằng mặt đường) nên sinh viên phải kê đồ, đặc biệt là vào mùa mưa suốt ngày phải lội nước cống bẩn. Cả dãy có 2 phòng vệ sinh, cho nam và 1 cho nữ. Hiện tại 3 phòng có 3 sinh viên/ phòng. Sinh viên truờng bách khoa và kinh tế. Còn 2 phòng thì có người đi làm thuê. Hợp đồng thuê nhà của trọ ở đây trong 1 năm và trả tiền từng tháng. Dãy trọ 4 Ngoài ra ở bên ngõ 151 phố Nguyễn Đức Cảnh, gần Trương Định có cho sinh viên thuê nhà ở cùng chủ. Nhà có 4 tầng ,chủ nhà tầng 1 ,còn các tầng còn lại đều có 2 phòng cho sinh viên thuê. Mỗi phòng đều có 1 cửa ngách, 2 phòng có tường cách âm. Mỗi phòng có 1 bóng sáng, 1 quạt trần .Mỗi tầng có 1 nhà vệ sinh. Ưu điểm của nhà chung này là tầng 2 và 3 có 1 cầu thang đi ra ngoài mà không cần qua tầng 1, nên tránh gây bất tiện cho chủ nhà và người thuê. Các phương tiện của sinh viên được để ở hành lang tầng 1. Khu nhà mới xây dựng khang trang sạch sẽ , An ninh tốt : Phòng trọ lát gạch , nước máy sạch, có đồng hồ điện. Tuy nhiên ở đây lại không có chỗ phơi quần áo cho sinh viên nên sinh viên thường phải để quần ào ở ngoài hành lang nên dễ rơi và có thể bay mất. Quy định của chủ trọ cũng khá khắt khe với sinh viên , không cho bạn đến làm ầm ĩ, hay không đi về quá 9 h đêm. Hiện tại, cả 6 phòng đều có sinh viên thuê, 2 phòng có 2 sinh viên/phòng, 4phòng có 3 sinh viên/ phòng. Hợp đồng thuê nhà của trọ ở đây trong 1 năm và 3 tháng trả tiền 1lần. Dãy trọ 5 Ông Thành ở Ngõ Trại Cá, phố Trương Định, Quận Hoàng Mai đang rao bán hoặc cho thuê nhà ở. Nhà 4 tầng (1 tầng 30 m2), điện, nước đủ, tiện nghi, khép kín. Đây cũng là 1 chỗ rất lý tưởng cho sinh viên thuê. Hiện tại nhà trọ này chỉ có 2 phòng sinh viên Trường KTQD thuê (3 bạn 1 phòng), còn 2 phòng là người đi làm thuê. Hợp đồng thuê nhà 2 năm, trả tiền theo tháng. Ngoài ra, hầu hết các xóm trọ này đều cho phép SV nối mạng internet và truyền hình cáp nếu muốn. Bảng 1: Kết quả khảo sát các BĐS cạnh tranh Địa điểm Số phòng % bỏ trống hiện tại DT 1 phòng ( m2 ) Giá 1 phòng ( đồng) Điện, nước Phuơng thức thanh toán 1.Đối diện, thuộc ngõ 370 8 0% 12- 20m2 600.000-1 tr 2000/số 30000/ng/th 3 tháng/ lần 2. Số 10, ngõ 521/ 61 TĐịnh 6 16% 15m2 800.000-1 tr 2500/ số 35000/ ng/th Từng tháng 3. Ngõ 370 Trương Định 10 30% 10-15 m2 600.000- 800.000 2000/số 35000/ng/th Từng tháng 4. 151 Nguyễn Đức Cảnh 6/ 4 tầng 0% 15-20 m2 1600.000/ th ( cả nhà) 1700/số 25000/ ng/th 3 tháng/ lần 5. Ngõ Trại Cá, nhà ông Thành 8/ 4 tầng 50% 15m2 1500.000 2000/số 35000/ng/th Từng tháng 2) Phân tích cung cạnh tranh Bảng2: So sánh BĐS phân tích(Mục tiêu) và các BĐS cạnh tranh Chỉ tiêu BĐS phân tích BĐS cạnh tranh Diện tích phòng 20- 25 m2 TB14- 17 m2 Giá 800.000- 1.2tr ( đồng) 600.000- 1.2 tr ( đồng) Điện 2500 đồng/ số 2500 đồng/ số Nước 30000 ng/ tháng 35000 đồng/ tháng Tỉ lệ bỏ trống TB 5 %/ năm TB 20%/ năm Tỉ lệ những người ở >1năm 65% 50% Nhận xét: Khu nhà trọ mà chúng tôi đang nghiên cứu có rất nhiều ưu thế so với các bất động sản đang cạnh tranh với bất động sản này, cụ thể là: Thứ nhất: Gần trường đại học, gần bệnh viện, các dịch vụ tiện ích khác…Nhu cầu ở trọ của sinh viên ngày càng lớn, hàng chục ngàn chủ nhà ở Hà Nội đua nhau dựng phòng, ngăn vách để cho thuê đặc biệt khu vực gần các trường Đại học, Cao đẳng nhà trọ càng khan hiếm hơn. Thứ hai: Phòng trọ mới, tương đối rộng rãi, sạch sẽ, vệ sinh. Theo như điều tra của chúng tôi khi hỏi bác chủ nhà và một số người hàng xóm xung quanh cho biết, dãy trọ xây xong vào tháng 5/2007, tức là mới đưa vào sử dụng được khoảng 2 năm, nên phòng trọ vẫn còn mới và tương đối đẹp, lại sạch sẽ. Đa phần các khu nhà trọ khác ở xung quanh đều được thiết kế tiết kiệm tối đa diện tích và vật liệu, mùa nóng đến là bức bối, ngột ngạt. Trần nhà chỉ cao khoảng 2m được dán bằng một lớp cót ép che đi mái prô ximăng. Những dãy phòng quay mặt về hướng tây, buổi chiều ánh nắng chiếu vào đến tận chỗ nằm. Như dãy trọ của cô Lê Thùy Dung là chủ có 3 phòng thì ánh sáng mặt trời không chiếu vào trực tiếp được vì có 1 cây cổ thụ khá lớn ở phía trước. Nó rất bí nhất là vào mùa hè còn nóng bức , ngột ngạt . Tuy nhiên phòng trọ mà chúng tôi đang đề cập với diện tích không nhỏ, thích hợp với từ 2 - 5 người ở, diện tích từ 20 – 25 m2, phòng được xây cao ráo, thoáng mát, đặc biệt trần nhà được chống nóng bằng trần nhựa. Sinh viên có thể nấu ăn, phòng khá rộng nên có thể sắp xếp chỗ để xe, tiếp khách rất thoải mái miễn không phải là đối tượng hư hỏng. Mặt khác, công trình phụ ngay trong mỗi phòng tạo sự thoải mái và thuận tiện cho người thuê. Ngoài ra dãy trọ nằm ở hướng Đông Nam, trước cửa mỗi phòng có một cây cau cảnh, nên không phải đón ánh nắng mặt trời vào giờ cao điểm, thời tiết nhìn chung là khá mát mẻ vào mùa hè. Đặc điểm này cũng rất thuận lợi vào mùa lạnh, gió không thổi trực tiếp vào phòng trọ được. Thứ ba: Các phòng ngăn cách nhau bởi một bức tường được xây bằng tường hai mươi nên bảo đảm rất kín đáo, không để vọng âm thanh từ phòng này sang phòng khác. Hệ thống điện được làm đồng bộ, phòng nào cũng có một cầu dao điện riêng không ảnh hưởng đến phòng khác. Những căn nhà trọ sinh viên cạnh tranh thường ngăn phòng bằng một bức tường mười, âm thanh vẫn có thể lọt qua tới phòng bên cạnh, điện mắc chằng chịt, không có cầu dao mà chỉ có một bảng điện, sinh viên phải tự đấu nối thêm nên dây điện mắc chằng chịt, có thể gây tai nạn bất cứ lúc nào. Thứ tư: Dãy trọ ở khu vực trong và chủ nhà trọ ở phía ngoài, để vào được dãy trọ phải đi qua một cửa sắt gần chủ nhà, tức là mọi hoạt động bất thường diễn ra ở xóm trọ đều được chủ nhà quan sát và nắm rõ. Đa phần dãy trọ cạnh tranh với dãy trọ trọ mà chúng tôi đang nghiên cứu có phòng trọ tách biệt, chủ nhà ở nơi khác hoặc chỉ ở cùng ngõ, chỉ thỉnh thoảng sang quan sát, nhắc nhở khi có vấn đề chứ không quan tâm lắm đến người thuê trọ. Hoặc lại quá khắt khe với SV nếu SV ở cùng nhà. Như dãy trọ ngõ 151 phố Nguyễn Đức Cảnh, gần Trương Định quy định không cho bạn đến làm ầm ĩ, hay không đi về quá 9 h đêm. Tuy nhiên, ở đây chủ nhà chỉ nhắc nhở khi có hoạt động bất thường xảy ra chứ không can thiệp nhiều vào đời sống riêng tư của sinh viên. Các phòng trọ cạnh tranh với phòng trọ mà chúng tôi đang nghiên cứu nơi thì có thể nấu ăn, nhưng lại không có chỗ để xe, có thể tiếp khách nhưng đối tượng nào thì không hề có sự quản lý… Đây cũng là một bất lợi đối với các sinh viên sống cùng dãy trọ, nếu sinh viên giao thiệp cùng đối tượng hư hỏng có thể gây mất trật tự, học theo những thói xấu. Thứ năm: Giá phòng trọ và các dịch vụ, tiện ích đi kèm không tăng sau Tết Nguyên Đán 2009. Trước đây, khi giá điện của Nhà nước chỉ trong khoảng trên dưới 1.000 đồng, thì sinh viên đi thuê trọ ở xung quanh đã phải chịu mức giá cao gấp đôi là từ 2.000 – 2.500 đồng. Đó là mức giá phổ biến ở tất cả các khu nhà cho thuê trọ nên các sinh viên đành phải ngậm ngùi chi trả một khoản tiền điện không nhỏ mỗi tháng. Đối với sinh viên các trường khối xã hội thì số tiền này còn ít, chỉ dao động trong khoảng trên dưới một 100 ngàn đồng cho một phòng trong một tháng. Còn đối với sinh viên các trường khối kỹ thuật, công nghệ thông tin…luôn gắn liền với chiếc máy tính dung lượng lớn nên khả năng tiêu thụ điện cũng tỷ lệ thuận thì số tiền điện mà họ phải trả hàng tháng không nhỏ chút nào. Tuy nhiên sau khi Nhà nước tăng giá điện, giá điện ở đây vẫn là 2.500 đồng/ 1kwh Thứ sáu: An ninh khu vực này rất tốt vì nằm ở khu vực nội thành, lại gần uỷ ban nhân dân phường, không có nhiều tụ điểm vui chơi không lành mạnh. Nhiều bạn ban đêm không dám ra đường, vì ở khu trọ có nhiều đối tượng sinh viên bị đuổi học, đầu gấu ở. Đêm đến, hàng chục quán cà phê, quán nhậu, karaoke… nằm xen kẽ với các khu trọ chật ních người, sinh viên không hiếm lần tiếp người ngoài vào tận phòng trọ gây rối. Tuy nhiên trong xóm chưa bao giờ xảy ra hiện tượng trên,việc mất trộm cũng chưa bao giờ xảy ra ở xóm trọ mà chúng tôi nghiên cứu bởi vì đa số các sinh viên đến đây thuê trọ đều có mối quan hệ rất tốt , mọi người đều có ý thức bảo vệ tài sản của mình và mọi người xung quanh, cùng hợp tác với bác chủ nhà và công an khu vực để đảm bảo an ninh cho xóm trọ. Thứ bẩy: Môi trường rất tốt, tất cả đều là cho sinh viên thuê, không có sự lẫn lộn hỗn tạp, sinh viên dễ chia sẻ, trao đổi với nhau hơn. Các phòng trọ khác thì chủ yếu chủ nhà chỉ quan tâm cho thuê là xong, không quan tâm đến đối tượng thuê lắm nên đa số là lẫn lộn: vừa có sinh viên, vừa có người đi làm, vừa có cả gia đình thuê. Những người đã đi làm, tâm lý họ thoải mái, như chúng tôi xin đề cập đến vấn đề “sống thử” hiện nay tương đối phổ biến, sinh viên rất có thể nhìn vào đó mà học tập, bởi họ thấy làm như thế cũng đâu có ảnh hưởng hay mang lại điều gì xấu lắm. Đây là một suy nghĩ rất sai lầm mà sinh viên chưa thể ý thức được. Qua điều tra chúng tôi được biết trước khi đồng ý cho SV thuê bác sẽ yêu cầu SV phải ký cam kết bảo đảm an ninh trật tự trong xóm, tuân theo những nội quy của xóm đề ra. Nếu trong thời gian ở mà SV không tuân theo đúng nội quy, vi phạm nhiều lần bác nhắc nhở mà không sửa đổi thì bác sẽ không cho thuê tiếp sau khi hết hợp đồng. Đặc biệt bác không đồng ý cho con trai và con gái ở chung nếu không phải anh chị em ruột. Ngoài ra còn có đường truyền internet và truyền hình cáp nếu sinh viên có nhu cầu Tóm lại, dãy trọ có khá nhiều ưu điểm và lợi thế, do đó cần phải được đánh giá đúng và đưa ra được mức giá phù hợp. Tổng kết về BDS nghiên cứu: Từ việc phân tích BDS mục tiêu là nhà số 10 ngõ 370 cũng như các BDS cạnh tranh ở khu vực Trại Cá_ Trương Định. Chúng tôi nhận thấy BDS mục tiêu có rất nhiều cơ hội phát triển vì những ưư điểm vượt trội hẳn các BDS xung quanh. Có thế nói BDS mà chúng tôi có tỉ lệ hấp thụ thị trưởng rất cao, tỉ lệ bỏ trống hầu như=0. Đây là 1 điều hết sức thuận lợi cho việc kinh doanh của BDS này. Dưới góc độ của các nhà điều tra tình hình kinh doanh BDS ,chúng tôi rút ra 1 số kết luận sau : Điểm mạnh và hạn chế của xóm trọ số 10 ngõ 370 Trại Cá: Điểm mạnh của BDS mục tiêu: Theo phân tích so sánh ưu thế so với các BDS cạnh tranh ở phần trên thì tổng kết lại BDS chúng tôi nghiên cứu có những điểm mạnh sau: + Diện tích khá rộng : Dãy trọ có nhiều phòng và mỗi phòng có diện tích khá rộng, đều từ 18m2_30m2. Không gian phía trước sân cũng có ,vì vậy sinh viên có thể để các phương tiện đi lại và giặt giũ, phơi quần áo…Một ưu thế mà không nhiều dãy trọ có được + Hướng nhà được chủ trọ nghiên cứu và xây dựng hợp lý, ánh sáng có thể vào được, lại thoáng mát, rất tốt cho sinh hoạt cũng như sức khỏe sinh viên thuê trọ, nên được ưa chuộng. + Phòng sạch sẽ, mới xây dựng nên sáng sủa và “khá hấp dẫn” với người thuê. + Tiện nghi khá đầy đủ: + Ở gần các trung tâm , bệnh viện ,trường học: Lợi thế ở gần trường được sinh viên chọ lựa khi tìm kiếm nhà trọ, bởi gần trường sinh viên vừa tiện cho đi học ,và tiếp nhận các thông tin phục vụ cho học hành. Gần bệnh viện cũng là 1 thuận lợi nếu có 1số vấn đề phát sinh liên quan đến sức khỏe. + Giá các dịch vụ khá tốt: Có nhiều dịch vụ tiện ích kèm theo, giá cả dịch vụ phải chăng. + Độ an toàn cao: An ninh ở đây khá chặt chễ, mọi người đều có ý thức giữ gìn an ninh, trật tự trong xóm và khu vực xung quanh, măt khác do gần Công an Phường nên cũng làm hạn chế tối đa các vấn đề về trộm cắp, gây lộn làm mất trật tự,… Hạn chế của BDS phân tích: Ngoài những điểm mạnh của BDS tạo lợi thế cạnh tranh lớn so các BDS khác thì BDS chúng tôi đang nghiên cứu cũng còn tồn tại 1 số hạn chế: ─ Ngách vào dãy trọ hẹp: Chúng ta biết ngõ Trại cá là 1 ngõ khá bé, 1 số phương tiện ô tô không thể vào được, thậm chí vào sâu trong nữa thì những ngách chỉ bé đến nỗi 2 người đi cũng khó. Như vậy bất tiện cho đi lại với ngừơi thuê, nhất là những sinh viên có xe máy…..Vì vậy làm cho 1 số sinh viên ngại khi thuê ở đây. ─ Giá phòng trọ chưa phải là “Giá sinh viên” Dù mức giá từ 800000- 1,2 triệu đồng với 1 diện tích và tiện nghi như vậy so với giá hiện nay và trên địa bàn Hà Nội là không cao. Tuy nhiên hiện giờ có rất nhiều sinh viên không đủ điều kiện để thuê, bởi xuất phát từ nông thôn, các tỉnh nghèo nên điều kiện sống của họ hết sức eo hẹp, có nhiều sinh viên chỉ muốn ở 2- 3 người và mức giá họ muốn là 600.000- 800.000đồng. Vì vậy có thể nói dãy trọ mục tiêu này chỉ thu hút sự quan tâm nhiều của những sinh viên có điều kiện sống trung bình và khá. ─ Ảnh hưởng tiếng ồn: Chúng ta biết xung quanh các dãy trọ có 1 số trường mẫu giáo ,trung học…nên những âm thanh tác động tới dãy trọ là lớn…Ảnh hưởng việc tập trung học tập của sinh viên. ─ Nguy cơ tiếp cận với các tệ nạn: Dù ở gần các dịch vụ là thuận tiện , tuy nhiên chúng ta không thể phủ nhận càng hiện đại thì càng dễ sa vào các tệ nạn. Gần các quán net cũng là 1 nguy cơ, khi sinh viên, nhất là sinh viên nam thường vùi mình trong các trò game cả ngày mà sao nhãng việc học. Rồi gần chợ ,cửa hàng cũng làm cho sinh viên dễ dàng cho việc mua những thứ có thể gây hại cho sức khỏe như :thuốc lá, rượu bia…Đồng thời cũng dễ bị mất trộm bởi bọn xấu. Mối quan hệ cung cầu của BDS nghiên cứu: Đối với thị trường nhà trọ cho xóm trọ nghiên cứu thì cầu co giãn nhưng cung thì ít ( hoặc không co giãn ). P S P’ P D' 0 Q Q’ D Q Hình 1: cung và cầu BDS phân tích Đối với thị trường BDS thì bao gio cung cũng chậm hơn cầu, do cung cần có thời gian để xây dựng. Hàng năm khi nhu cầu về nhà trọ SV trong khu vực tăng lên ( D→ D’) một lượng nhỏ thì giá của các nhà trọ tăng mạnh, thường là 100.000/ năm/ phòng nhưng số nhà trọ thì chỉ tăng có một số lượng nhỏ hoặc không tăng do thời gian để xây mới một nhà trọ là rất lớn. Đối với xóm trọ số 10 ngõ 370 Trại Cá mà chúng tôi nghiên cứu thì ông chủ ở đây cho biết hiện tại ông không có ý định xây thêm nhà trọ mới, do diện tích đất trống đã được tận dụng hết. Như vậy lượng cung trong ngắn hạn hay dài hạn của BDS nay sẽ không thay đổi, nhưng nhu cầu thuê nhà trọ ở đây thì lại luôn cao. Qua phân tích và nghiên cứu cỏ thể thấy rằng tỉ lệ hấp thụ thị trường của xóm trọ số là khá cao thể hiện bởi: + Tỉ lệ phòng trống trong khoảng thời gian 1 năm là 5 %/ năm. Đây là một con số rất nhỏ so với các xóm trọ cạnh tranh l