Đề tài Những biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn Hà Nội tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2

à số 2 (thuộc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị – Bộ Xây dựng) 1.498 m2 để xây dựng khu nhà ở tái định cư kết hợp kinh doanh thực hiện chỉnh trang quy hoạch nhà ở và tạm giao 1.371 m2 để tổ chức điều tra lập phương án giải phóng mặt bằng, lập dự án đầu tư xây dựng văn phòng làm việc của các cơ quan của Bộ Xây dựng”. Sau khi Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành quyết định trên. Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 đã liên hệ với quận Hai Bà Trưng để thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất. Ngày 10 tháng 01 năm 2003 UBND quận Hai Bà Trưng đã có Quyết định số 20/QB - UB “về việc thành lập Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng. Thực hiện quyết định số 8063/QĐ - UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thu hồi 3.869 m2 đất tại phố Hoa Lư, phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng. Hội đồng gôm có: 1- Phó Chủ tịch UBND Quận HBT - Chủ tịch Hội đồng 2- Phó GĐ Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 - Phó Chủ tịch Hội đồng 3- Phó Văn phòng Bộ Xây dựng - Uỷ viên thường trực 4- Phó Trưởng phòng Tài chính - Vật giá Quận HBT - Uỷ viên thường trực 5- Trưởng phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị Quận HBT - Uỷ viên. 6- Trưởng phòng Kế hoạch - Kinh tế Quận HBT - Uỷ viên 7- Chánh Thanh tra Xây dựng Quận HBT - Uỷ viên 8- Chủ tịch MTTQ Quận HBT - Uỷ viên 9- Chủ tịch UBND Phường Lê Đại Hành - Uỷ viên 10- Trưởng Công an Phường Lê Đại Hành - Uỷ viên 11- Chủ tịch MTTQ Phường Lê Đại Hành - Uỷ viên * Đại diện các hộ dân: 1- Tổ trưởng tổ dân phố số 21 2- Tổ phó tổ dân phố số 21 Ngày 04/03/2003 Chủ tịch Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng đã có Quyết định số 150/QĐ - UB về việc thành lập Tổ công tác điều tra, khảo sát, đền bù GPMB thực hiện dự án. Đến đây thì Bước 1 trong quy trình đền bù GPMB cơ bản hoàn thành Bước 2: Xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư 1/- Tổ chức kê khai, điều tra, xác nhận. - Phát tờ khai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất và tài sản bị thu hồi. - Hướng dẫn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi kê khai và tiếp nhận tờ khai. Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) nơi có đất thực hiện dự án có trách nhiệm thông báo, tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất kê khai nguồn gốc, diện tích đất, tài sản trên đất và thu tờ khai, cụ thể: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi thực hiện kê khai nguồn gốc, diện tích, loại đất, vị trí thửa đất, tài sản hiện có trên đất (theo mẫu kê khai). Sau 3 ngày nhận được tờ khai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, tài sản thuộc phạm vi đất thu hồi; nhân khẩu hộ khẩu đang sinh sống trên khu đất, đề xuất những kiến nghị (nếu có), ký xác nhận và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của nội dung kê khai. + Tổ công tác có trách nhiệm tới từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để tiếp nhận tờ khai; tổ chức kiểm tra, đo đạc, xác nhận những tài sản do người sử dụng đất kê khai, lập biên bản xác nhận và chuyển Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) xác nhận và báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng. - Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) thẩm định, xác nhận tính pháp lý về mặt tài sản cho người đang sử dụng đất kê khai (nguồn gốc, thời gian sử dụng, tình trạng sử dụng đất, nhà), báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng trong thời gian 7 ngày. - Tổ công tác trình bày nội dung về tài sản, đất đai và nguyện vọng của người đang sử dụng đất, ý kiến của chủ dự án. 2/- Định giá tài sản để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, tái định cư: - Sau khi xem xét ý kiến đề nghị của Tổ công tác, trong 10 ngày, Hội đồng Giải phóng mặt bằng trình Uỷ ban nhân dân quận (huyện) phương án giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại; giá đất, giá bán nhà ở khi tái định cư trên cơ sở khung giá đất, giá bán nhà ở do Nhà nước và Uỷ ban nhân dân thành phố quy định. - Sau 7 ngày nhận được phương án giá đất bồi thường của Uỷ ban nhân dân quận (huyện), Giám đốc Sở Tài chính – Vật giá có trách nhiệm chủ trì cùng Thường trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố và các ngành liên quan tổ chức thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định phê duyệt và các nội dung: + Giá bồi thường thiệt hại về đất theo thời điểm thu hồi đất tại khu vực thu hồi đất. + Giá nhà ở, đất ở tại nơi tái định cư phù hợp với giá bồi thường thiệt hại. Ví dụ: dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối Tổ công tác phối hợp với UBND phường Lê Đại Hành tiến hành xác định số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư. Tổ công tác đã tới 37 hộ dân thuộc diện GPMB tại tổ 21, cụm 5, phường Lê Đại Hành để tiếp nhận tờ khai, tổ chức kiểm tra, đo đạc, xác nhận những tài sản do người sử dụng kê khai, lập biên bản xác nhận và đã chuyển tới Uỷ ban nhân dân Phường Lê Đại Hành xác nhận. Công việc vẫn được tiếp tục theo trình tự trong quy trình. Đến ngày 17 tháng 10 năm 2003, liên ngành: Sở Tài chính - Vật giá, Sở Địa chính Nhà Đất, UBND quận HBT và Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 đã có tờ trình số 3190/TTr - STCVG trình lên UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt giá bồi thường thiệt hại về đất tại dự án của Công ty. Bước 3: Lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư Căn cứ biên bản xác nhận tài sản, phương án giá bồi thường thiệt hại, tái định cư được duyệt và chính sách quy định, chủ dự án có trách nhiệm xây dựng phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư; chủ dự án có thể tự làm hoặc thuê tư vấn lập kế hoạch và phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư báo cáo với Hội đồng Giải phóng mặt bằng xem xét. Phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư được chủ dự án và đại diện Hội đồng Giải phóng mặt bằng xác nhận, được chuyển tới người sử dụng đất để rà soát và thống nhất. Kết quả rà soát và thống nhất của hai bên được xử lý cụ thể theo 2 trường hợp quy định tại Bước 4. Ví dụ: Dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối Ngày 23 tháng 10 năm 2003 UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 6328/QĐ - UB phê duyệt chính sách làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại phố Hoa Lư, phương Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng giao cho Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 để xây dựng khu nhà ở và văn phòng, cụ thể như sau: * Giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: - Giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ đối với các trường hợp sử dụng đất đai hợp pháp, hợp lệ (áp dụng chung cho các thửa đất ở các vị trí khác nhau) là 9.000.000 đồng/m2 - Giá thu tiền sử dụng đất tại khu Đầm Sòi thuộc dự án khu đô thị mới Định Công, huyện Thanh Trì (một số hộ dân thuộc diện di chuyển được tái định cư tại khu Đầm Sòi) + Thửa đất ở vị trí tiếp giáp với ngõ có chiều rộng > 3.5 m, mức giá là: 4.000.000 đồng/m2 + Thửa đất ở vị trí tiếp giáp với ngõ có chiều rộng ≤ 3.5 m, mức giá là: 3.000.000 đồng/m2 - Giá bán nhà tái định cư: áp dụng theo quyết định số 15/2003/QĐ - UB ngày 17/1/2003 của UBND Thành phố. * Chính sách hỗ trợ khác - Trường hợp do yêu cầu của dự án, chủ sử dụng đất bàn giao mặt bằng trước khi nhận nhà, đất tái định cư thì chủ sử dụng đất bị thu hồi đất được hỗ trợ tiền thuê nhà ở tạm: 250.000 đồng/nhân khẩu/tháng, thường trú tại nơi thu hồi đất nhưng mức tối thiểu 500.000 đồng/chủ sử dụng đất/tháng, mức giá tối đa 1.500.000 đồng/chủ sử dụng đất/tháng. - Thời gian hỗ trợ đối với trường hợp được giao đất tái định cư, tính từ khi bàn giao mặt bằng đến ngày ra quyết định giao đất ở cộng thêm 6 tháng xây dựng nhà trên đất tái định cư. * Hỗ trợ tự lo chỗ ở tái định cư: - Đối với các trường hợp có đủ điều kiện được bố trí nơi ở tái định cư, có hỗ khẩu thường trú tại Hà Nội nhưng có đơn cam kết tự lo chỗ ở tái định cư thì được hỗ trợ 50.000.000 đồng/chủ sử dụng đất - Đối với các trường hợp không có hỗ khẩu thường trú tại Hà Nội thì không được xem xét tái định cư, nếu ăn ở thường xuyên tại khu vực bị thu hồi đất được hỗ trợ 30.000.000 đồng/chủ sử dụng đất Bước 4: Phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư 1/- Trường hợp hai bên đạt được sự thống nhất về phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư: - Căn cứ những tài liệu, hồ sơ kê khai và nguyện vọng của người đang sử dụng đất; biên bản kiểm kê thực tế của Tổ công tác, những tài liệu lưu trữ và văn bản hành chính đă được Hội đồng Giải phóng mặt bằng xem xét từng nội dung, tính pháp lý và thống nhất số liệu có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn); phương án giá đất đã được phê duyệt, Hội đồng Giải phóng mặt bằng tổ chức xét duyệt từng trường hợp cụ thể. Trường hợp nào không thống nhất thì báo cáo Thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố để xin ý kiến chỉ đạo. Thời gian xem xét của Hội đồng Giải phóng mặt bằng không quá 20 ngày. Trước khi trình Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt, phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) để người bị thu hồi đất rà soát và có ý kiến lần cuối cùng trong thời gian 03 ngày. - Căn cứ nguồn vốn và cơ quan quyết định đầu tư, phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư được phê duyệt như sau: + Chủ tịch Uỷ ban nhân quận (huyện) trực tiếp quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại đối với các dự án thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách được phân cấp quản lý; các dự án do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận (huyện) quyết định phê duyệt; các dự án của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách mà diện tích đất thu hồi không phải là đất ở, các dự án được thực hiện bằng nguồn đóng góp, huy động của nhân dân. + Uỷ ban nhân thành phố uỷ quyền cho Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận (huyện) quyết định phê duyệt các phương án bồi thường thiệt hại và định cư sau khi có văn bản thoả thuận của Hội đồng thẩm định thành phố (do Sở Tài chính - Vật giá thay mặt) đối với các trường hợp: Dự án được thực hiện bằng vốn ngân sách Trung ương và Thành phố, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn vay tín dụng dự án phát triển của Nhà nước do Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng các Bộ, ngành Trung ương, Uỷ ban nhân dân thành phố, dự án đầu tư nước ngoài. Nếu có sự không thống nhất giữa Hội đồng Giải phóng mặt bằng và Hội đồng Thẩm định thành phố thì Thường trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng tổng hợp, báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định. - Sau khi phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư, Uỷ ban nhân dân quận (huyện) chỉ đạo Hội đồng Giải phóng mặt bằng phối hợp với Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) và các tổ chức đoàn thể vận động, giải thích để các chủ đang sử dụng đất thực hiện. 2/- Trường hợp hai bên không đạt được sự thống nhất về phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư: - Về công tác kê khai: Sau khi đã vận động, thuyết phục nhưng chủ đang sử đất không tự giác chấp hành kê khai; không cho Tổ công tác điều tra đất đai, tài sản trong phạm vi giải phóng mặt bằng, để đảm bảo tính pháp lý và khách quan, chủ dự án và UBND phường (xã, thị trấn) báo cáo UBND quận (huyện) để chỉ định một Tổ chức tư vấn bao gồm đại diện các cơ quan chuyên môn và bảo vệ pháp luật của cấp quận (huyện), Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) và đại diện chủ dự án tiến hành một trong 2 biện pháp sau: + Sử dụng tài liệu hồ sơ quản lý tại phường (xã, thị trấn) về địa chính nhà đất, hộ khẩu để lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư. + Thực hiện biện pháp cưỡng chế để tổ chức đo đạc, lập biên bản kiểm kê đất đai, toàn bộ tài sản với sự giám sát và xác nhận của chính quyền phường (xã, thị trấn) về tính xác thực của đất đai, tài sản được kiểm kê. Các tài liệu này là căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư. - Về thủ tục xét duyệt: Hội đồng Giải phóng mặt bằng xét duyệt phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư do chủ dự án đề xuất, chuyền đến Hội đồng Thẩm định thành phố để thẩm định về tính pháp lý của hồ sơ bồi thường thiệt hại, giá bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất. Sau khi giá trị tài sản được xác định theo luật một cách khách quan. Hội đồng Giải phóng mặt bằng tổ chức công bố công khai cho các biên liên quan và trình Chủ tịch UBND quận (huyện) phê duyệt theo quy định. - Trong vòng 15 ngày sau khi có quyết định của Chủ tịch UBND quận (huyện) phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, mỗi bên có thể trình bày kiến nghị của mình nếu cho rằng quyết định chưa hợp lý, chưa công bằng. Chủ tịch UBND quận (huyện) kiểm tra lân cuối cùng về quyết định của mình, nếu quyết định đó là đúng mà mỗi bên còn khiếu nại thì quyết định giải quyết theo hướng giữ nguyên phương án bồi thường thiệt hại đã được phê duyệt. Trường hợp các bên liên quan phát hiện những nội dung sai sót về số liệu hoặc áp dụng chính sách chưa hợp lý, chưa công bằng, Hội đông Giải phóng mặt bằng yêu cầu các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn hoặc cá nhân báo cáo trung thực về trách nhiệm có liên quan đến những khiếu nại trên. Trên cơ sở đó Hội đồng Giải phóng mặt bằng thống nhất trình Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt bổ sung hoặc điều chỉnh; Đồng thời xử lý tập thể một cách công khai đối với đơn vị, cá nhân vi phạm và yêu cầu các bên có nghĩa vụ thực hiện. - Khi việc giải thích và kết luận, giải quyết đã hoàn toàn đúng đắn mà một bên nào đó cố tình không thực hiện thì Hội đồng Giải phóng mặt bằng báo cáo Chủ tịch UBND quận (huyện) và Ban Chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố để thông nhất chỉ đạo thực hiện theo quy định tại mục giải quyết khiếu nại, tố cáo. Ví dụ: Dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối Ngày 16 tháng 3 năm 2004 UBND quận Hai Bà Trưng đã có quyết định số 365/QĐ - UB về việc phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ GPMB và tái định cư (giai đoạn I) của 37 hộ dân thuộc diện GPMB tại tổ 21, cụm 5, phường Lê Đại Hành với tổng số tiền đền bù, hỗ trợ là: 17.876.767.595 đồng Trong đó : - Tiền đền bù, hỗ trợ thiệt hại về đất là : 15.468.927.010 đồng - Tiền đền bù, hỗ trợ giá trị nhà : 1.178.972.295 đồng - Tiền đền bù, tài sản khác : 151.663.130 đông - Tiền đền bù Văn phòng Bộ xây dựng : 266.310.960 đồng - Tiền hỗ trợ tháo dỡ di chuyển : 91.688.200 đồng - Tiền trợ cấp thuê nhà ở tạm : 334.500.000 đồng - Tiền trợ cấp ổn định cuộc sống : 182.706.000 đồng - Tiền đền bù gia đình chính sách : 12.000.000 đồng - Thưởng di chuyển đúng tiến độ : 190.000.000 đồng Bước 5: Thực hiện chi trả tiền bồi thường thiệt hại và tái định cư, tổ chức bàn giao đất cho chủ dự án 1/- Trong thời gian 03 ngày sau khi phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư được phê duyệt, chủ đầu tư có trách nhiệm niêm yết công khai (trong suốt thời gian thực hiện) tại trụ sở Uỷ ban nhân dân phương (xã, thị trấn) và gửi đến các tổ chức, đoàn thể ở địa phương, đồng thời thông báo thời gian nhận tiền, thời gian giao nhà, đất tái định cư. 2/- Chủ dự án phối hợp với Hội đồng Giải phóng mặt bằng và UBND phương (xã, thị trấn) tổ chức chi trả tiền bồi thường thiệt hại, hỗ trợ đến từng đối tượng. Người đang sử dụng đất có trách nhiệm ký biên bản xác định thời gian bàn giao mặt bằng cho chủ dự án. Sau khi nhận tiền bồi thường thiệt hại, người sử dụng đất có trách nhiệm bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định cho chủ dự án để thực hiện dự án. 3/- Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) nơi tái định cư có trách nhiệm giải quyết các thủ tục về hành chính để các đối tượng tái định cư ổn định đời sống và sinh hoạt. • Thực hiện chi trả tiền bồi thường thiệt hại ở dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối Căn cứ vào nội dung của quyết định trên, hiện này Công ty đang phối hợp với Chủ tịch UBND phường Lê Đại Hành thực hiện chi trả đầy đủ và công khai đền bù, hỗ trợ cho các hộ dân thuộc diện phải di chuyển GPMB. Theo kế hoạch của Công ty, vào thời gian cuối tháng 7/2004 Công ty sẽ chi trả, hỗ trợ đầy đủ cho các hộ dân để thu hồi lô đất trên, để tiến hành san lấp GPMB. Sau đó thi công phần thô dự án Khu nhà ở – văn phòng vườn chuối thuộc Phố Hoa Lư, phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 2.2.1 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty trong những năm qua Được sự quan tâm chỉ đạo của Đảng uỷ, Hội đồng quản trị, Ban giám đốc Tổng công ty, sự giúp đỡ của các Phòng, Ban nghiệp vụ Tổng công ty và các đơn vị thành viên của Tổng công ty, cùng với sự nổi lực, cố gắng vượt bậc của tập thể cán bộ CNV và sự điều hành linh hoạt của Ban giám đốc, trong những năm qua Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 đã hoàn thành vượt mức, toàn diện các chỉ tiêu kinh tế, kế hoạch các năm với các số cụ thể: Bảng 4 : Giá trị tổng sản lượng qua các năm Đơn vị tính: triệu đồng Năm giá trị sản lượng % so với năm trước đó Tăng trưởng 1999 6000 - - 2000 9100 152 % 52 % 2001 17435 192 % 92 % 2002 46230 265 % 165 % 2003 129870 281 % 181 % Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2 Qua bảng ta thấy, Giá trị sản lượng (tổng vốn đầu tư) tăng với tốc độ rất cao. Nguyên nhân của việc tăng đó là: - Năm 2000 công ty chỉ đưa vào khai thác 1 dự án: dự án khu nhà ở số 2 đường Giảng Võ, nhưng công tác đền bù GPMB, xây dựng hạ tầng và xây thô diễn ra còn chậm. Đến tháng 5 công ty có thêm 2 dự án: dự án Khu nhà ở Tiền An - Bắc Ninh và dự án khu Vườn Chuối - Vân Hồ, Hà Nội, nhưng chưa đưa vào khai thác. - Từ năm 2001 đến 2003, ngoài dự án khu nhà ở số 2 đường Giảng Võ công ty còn đưa vào khai thác 2 dự án: dự án Bắc Linh Đàm mở rộng và dự án khu Nhà ở - Văn phòng Vườn Chuối, Vân Hồ. Trong thời gian này công tác đền bù GPMB, giá trị xây lắp và đặc biệt công tác kinh doanh nhà và hạ tầng đã tăng nhanh, nên tốc độ tăng giá trị sản lượng là rất cao. Giá trị kinh doanh nhà và hạ tầng cụ thể như sau: Bảng 5 : Giá trị kinh doanh nhà và hạ tầng Đơn vị tính: triệu đồng Năm 2000 2001 2002 2003 Giá trị sản lượng KD nhà và hạ tầng 7454 38 000 42 000 350 099 Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2 Do nhu cầu về nhà ở trong nhân dân là rất lớn, nên giá trị sản xuất kinh doanh nhà và hạ tầnh của công ty tăng rất nhanh. Đặc biệt vào năm 2003 khi mà dự án Băc Linh Đàm mở rộng đưa vào kinh doanh thì giá trị đạt được là 350 099 (triệu đồng) trong đó : Kinh doanh nhà ở cao tầng 97136 (tr.đ) Kinh doanh nhà ở thấp tầng 252963 (tr.đ) và sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới. Kết luận: Qua phân tích cho ta thấy việc tiềm kiếm dự án mới và khai thác các dự án cũ đóng vai trò quyết định đến tình hình sản xuất kinh doanh của Công ty. Do đó công tác phát triển dự án mới là nhiệm vụ quan trọng nhất, quyết định nhất, nhằm tạo ra một thế ổn định của Công ty, để làm tốt công tác này, thiết nghĩ Ban lãnh đạo Công ty đầu tư nhiều thời gian cho công tác nghiên cứu các dự án mới; bổ sung thêm nhân lực cho phòng Nghiên cứu phát triển dự án để thực hiện chức năng chủ yếu của Phòng là tìm kiếm phát triển dự án mới. Đào tạo nhiều cán bộ chuyên sâu vào lĩnh vực này 2.2.2 Mối quan hệ giữa công ty với cơ quan chủ quản và các công ty khác Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 là đơn vị cấp 3 của Bộ Xây dựng, chịu sự chỉ đạo trực tiếp của các đơn vị cấp trên mà cơ quan chủ quản của nó là Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị. Các mối quan hệ này là theo chiều dọc, được thể hiện ở sơ đồ sau: Sơ đồ 2: Mối quan hệ giữa C.ty với cơ quan chủ quản và các C.ty khác Bộ Xây dựng Tổng C.ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị Các ban quản lý D.A khu vực C.ty Đầu tư phát triển nhà số 2 Các công ty xây lắp Công ty tư vấn thiết kế Công ty dịch vụ giải trí Luồng thông tin được sử dụng trong công tác đầu tư và sản xuất kinh doanh: Xuất phát từ chủ trương chính sách của Nhà nước và các dự án của các UBND Thành phố, các tỉnh về xây dựng cơ bản, đó là các dự án di chuyển các cơ sở vật sản xuất ở trong nội thành ra ngoại thành, các dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp ở các tỉnh Qua các phương tiện thông tin đại chúng như: Báo, đài, truyền hình Những thông tin trên mạng Internet Các bước tiến hành khi thực hiện một dự án Làm việc với địa phương, nơi có dự án cần thực hiện để thoả thuận tìm địa điểm dự án Làm việc với sở Kế hoạch - Kiến trúc thành phố (tỉnh) để xin giấy giới thiệu địa điểm Tiến hành đo, vẽ hiện trạng của dự án Lập kế hoạch tổng thể của dự án, sau đó trình lên cấp có thẩm quyền phê duyệt Trình sở Địa chính và UBND Thành phố (tỉnh) ra quyết định giao đất Làm việc với chính quyền địa phương để thành lập Hội đồng đền bù GPMB Điều tra và lên phương án đền bù GPMB Trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án đền bù GPMB Đền bù cho tất cả các hộ dân, các cơ quan có đất trong phạm vi thuộc dự án Nhận và bàn giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án 2.2.3 Nguồn nhân lực phục vụ công tác GPMB Bộ máy thực hiện công tác GPMB của Công ty do Phòng Quản lý dự án của Công ty điều hành trực tiếp giúp việc cho Giám đốc trong công tác đền bù GPMB, bộ máy bao gồm: - Trưởng ban chỉ đạo công tác đền bù GPMB: Giám đốc công ty - Phó ban thường trực: Do một Phó giám đốc Công ty trực tiếp điều hành - Cán bộ Phòng Quản lý dự án và một số Phòng ban liên quan (Phòng Kế toán, Phòng Nghiên cứu phát triển dự án) - Bộ phận hành chính của ban Giám đốc trưởng ban chỉ đạo công tác GPMB Phó giám đốc phó ban thường trực Ban thực hiện công tác đền bù GPMB: Kế toán + Hành chính + Kỹ thuật Các dự án cần đên bù GPMB Lực lượng cán bộ thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng đã có nhiều kinh nghiệm, lặn lội với công việc, có ý thức trách nhiệm cao với trọng trách được giao, chịu khó, bám sát dân, nắm bắt kịp thời mọi biến động trong dân để có đối sách giải quyết phù hợp. Trong quá trình GPMB dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối tại phố Hoa Lư, phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng. Bước đầu Tổ công tác gặp rất nhiều khó khăn. Mặc dù đã có quyết định thu hồi đất của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, nhưng những hộ dân thuộc phạm vi phải di chuyển không chịu hợp tác với Tổ công tác để làm các thủ tục kê khai, xác nhận đất đai, tài sản của họ. Đứng trước khó khăn đó, Ban Lãnh đạo Công ty đã chỉ đạo cho một số cán bộ có kinh nghiệm xuống gặp gỡ, tiếp xúc, động viên, thuyết phục các hộ gi đình có đất thuộc phạm vi giải phóng mặt bằng chấp nhận phương án đền bù. Cho đến đầu tháng 10/2003 tất cả 37 hộ phải di chuyển đã chấp nhận phương án đền bù của Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trưng, không có trường hợp nào phải dùng biện pháp cưỡng chế. Tuy tiến độ GPMB ở dự án này chưa phải là nhanh nhưng đó là một thành công của Hội đồng giải phóng mặt bằng nói chung và cán bộ Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 nói riêng. Những bài học kinh nghiệm mà một số cán bộ của Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 rút ra trong công tác GPMB như sau: Lựa chọn đúng vấn đề trọng tâm, trọng điểm, bức xúc để có quyết định phù hợp làm căn cứ cho lãnh đạo điều hành. Vận dụng đúng chính sách phù hợp với địa phương. Làm tốt công tác tư tưởng, thống nhất nhận thức trong các cấp, các ngành kết hợp với công tác tuyên truyền vận động. Phối hợp chặt chẽ đồng bộ giữa chủ đầu tư với các ngành và chính quyền địa phương, phải nhất quán trong phương án xử lý, nhất là các tình huống phức tạp có tính chất nhạy cảm, với phương châm chính xác, công khai và công bằng, thận trọng nhưng dứt khoát, dân chủ nhưng kiên quyết. Công tác quy hoạch phải đi trước một bước, tổ chức cắm mốc công khai để dân biết, chuẩn bị trước các phương án về sản xuất kinh doanh, đời sống, nhà ở, đồng thời có biện pháp quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng lãng phí khi GPMB do xây dựng trái quy hoạch. Xây dựng trước các khu tái định cư, bảo đảm điều kiện sinh hoạt, ổn định đời sống, xây dựng và quyết định chính sách đơn giá tính đền bù, lập phương án bố trí vốn. Có cơ quan chuyên trách đủ mạnh, tổ chức kiểm tra, đôn đốc thường xuyên, xử lý kịp thời tại chỗ vướng mắc, bảo đảm đúng quy định của nhà nước và thành phố. Khen thưởng kịp thời, xử lý nghiêm minh. 2.3 Thực trạng tình hình giải phóng mặt bằng của Công ty. 2.3.1 Tình hình GPMB trong những năm qua của Thành phố Hà Nội Hiện nay và trong thời gian tới, thủ đô Hà Nội có quy mô và tốc độ đầu tư - đô thị hoá cao, với hàng loạt dự án mở rộng không gian thành thành phố, cải tạo các nút giao thông, xây dựng các tuyến đường, di chuyển các xí nghiệp cũ, các dự án xây dựng khu đô thị mới, phát triển nhà Thực hiên tốt giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để tiến hành dự án, góp phần đảm bảo nhip độ phát triển đô thị, nâng cao năng lực quản lý đô thi trong tình hình mới. Công tác đền bù, GPMB khi nhà nước thu hồi đất là vấn đề mang tính kinh tế xã hội phức tạp. Thời gian qua, Hà nội vừa tiến hành GPMB vừa từng bước đề xuất với Chính phủ và chủ động ban hành các quyết định (như Quyết định 3455/QĐ - UB, 3528/QĐ - UB). Đặc biệt Nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ là bước tiến lớn trong chính sách đền bù, GPMB cho Hà Nội. Theo số liệu thống kê: Năm 2000 có 130 dự án đủ điều kiện, hoàn thành được 64 dự án, diện tích đất thu hồi là 349 ha, đã chi trả 438 tỷ đồng, liên quan đến 11450 hộ dân. Năm 2001, có 257 dự án, bàn giao 159 dự án với diện tích 733 ha, chi trả 768 tỷ đồng cho 22662 hộ dân, bố trí tái định cư cho 1062 hộ. Năm 2002, có 309 dự án, thực hiện bàn giao 194 dự án vớ