Đề tài Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

háng 3/2007 cũng đã đạt tỷ lệ cho thuê là 45 - 70%. Cầu về BĐS thông qua hoạt động đầu cơ Hoạt động đầu cơ BĐS là hiện tượng mà các cá nhân hoặc doanh nghiệp tuy không có nhu cầu sử dụng BĐS nhưng họ vẫn mua BĐS với số lượng lớn nhỏ tùy thuộc vào khoản tiền nhàn rỗi của mình và có thể bằng các nguồn vốn huy động khác như của bạn bè, họ hàng hoặc vay của các tổ chức tín dụng để bán ra kiếm lời khi giá BĐS tăng. Hoạt động này đã gây ra những cơn “sốt ảo” về giá, đẩy giá đất lên rất cao, làm cho những người thực sự có nhu cầu về BĐS khó tiếp cận được với hàng hoá BĐS trên thị trường. 2.3.3. Thực trạng về giá đất tại Việt Nam hiện nay Hiện nay ở Việt Nam tồn tại hai hệ thống giá đất: hệ thống giá đất do NN ban hành và hệ thống giá đất hình thành trên thị trường do các chủ thể giao dịch tự thỏa thuận (giá thị trường), đấu giá QSDĐ và đấu thầu các dự án có SDĐ. 2.3.3.1. Hệ thống giá do Chính phủ quy định Căn cứ vào Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất và Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Nghị định 188, UBND các tỉnh đã ban hành giá đất của NN để áp dụng tại địa phương khi NN giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất hoặc thu hồi đất. Tuy nhiên, mức giá do NN ban hành chỉ bằng 60-80% so với giá thị trường. Bảng 2.10 (Phụ Lục) thể hiện khung giá đất do Chính phủ quy định năm 2004, Bảng 2.11 (Phụ Lục) cho thấy sự chênh lệch giữa giá NN quy định với mức giá thị trường tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. 2.3.3.2. Giá thị trường. Từ năm 2000 trở lại đây, giá nhà đất ở Việt Nam đặc biệt là ở các thành phố lớn, mặc dù có sự biến động trên thị trường nhưng thường ở mức giá rất cao. ở Thành phố Hồ Chí Minh, kết quả so sánh giá thị trường năm 2001 với giá quy định của Thành phố: Bình quân chung giá đất trên thị trường là 11,3 triệu đồng/m2 tăng so với giá quy định là 5,1 lần, trong đó đất loại 3 bình quân tăng 5,68 lần, đất loại 2 là 4,58 lần, đất loại 1 là 4,05 lần. So với năm 2000 thì năm 2001 tăng lên 1,16 lần. Từ năm 2001 đến nửa đầu năm 2003 giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh và giá nhà đất ở mức độ rất cao. Kết quả điều tra giá thị trường trên địa bàn thành phố Hà Nội của Tổng Cục Địa chính (nay là BTNMT) cho thấy xu hướng tăng giá đất, được thể hiện qua Bảng 2.12 ( Phụ Lục 2). Theo Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng, giá đất bình quân trong những năm 2003 ở nội thành Hà Nội khoảng 10 cây vàng/ m2, giá đất ngoại thành Hà Nội từng tăng khoảng 5 - 10 lần so với trước đây. Giữa năm 2003, huyện Từ Liêm Hà Nội tổ chức đấu thầu, giá trúng thầu lên tới 18 - 20 triệu đồng/ m2. Mức giá này cao gấp 2 lần ở London có cùng cự ly từ trung tâm. Từ năm 2001 đến 2003 giá nhà chung cư tăng nhanh. Năm 2001 căn hộ 78 m2 tại dự án Linh Đàm (Hà Nội) được rao bán với mức giá gần 200 triệu đồng, căn hộ tầng 2 được rao bán cao nhất gần 188 triệu đồng, căn hộ tầng 9 giá thấp nhất là gần 137 triệu đồng; nhưng đến năm 2003, công ty kinh doanh đã bán căn hộ như vậy với giá gấp 2 lần. Kết quả điều tra của Sở Tài Nguyên Môi Trường Hà Nội cho thấy trong số 1,3 triệu m2 nhà ở chưa bàn giao thì có tới 34% được mua đi bán lại nhiều lần mà vẫn không biết rõ nguồn gốc. Giá nhà chung cư trên thị trường cao hơn giá bán ra của các công ty kinh doanh và phát triển nhà ở khoảng 50 - 100 triệu đồng/căn hộ. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá nhà ở từ năm 2001 đến năm 2003 cũng tăng nhanh và ở mức cao. Nguồn số liệu của công ty giao dịch địa ốc thuộc ngân hàng phát triển thành phố Hồ Chí Minh cho thấy giá căn hộ chung cư thuộc dự án Ung Văn Khiêm diện tích 47m2, 76m2, 80 m2 trong năm 2003 được bán với giá 8,7 triệu đồng/ m2. Trong số những người mua những căn hộ trên đây có tới 50% là Việt kiều . Thị trường nhà cho thuê từ năm 2001 đến 2003 khá sôi động. Giá thuê các căn hộ chung cư khu Phạm Viết Chánh, Đặng Văn Ngữ (Thành phố Hồ Chí Minh) và các khu Kim Liên, Giảng Võ, Nguyễn Phong Sắc, Định Công, Linh Đàm (Hà Nội) dao động từ 800.000 đến 2 triệu đồng/căn hộ/tháng, tùy theo diện tích và loại căn hộ. Thị trường cho thuê văn phòng và nhà cao cấp đối với người nước ngoài cũng khá sôi động, loại A giá thuê dao động từ 20 đến 28 USD/m2/tháng, loại B từ 17 - 25 USD/m2/tháng. Loại C từ 10 đến 23 USD/m2/tháng. Theo Báo Kinh Tế Việt Nam, giá thuê văn phòng cao cấp đã liên tục tăng và chỉ trong quý 1-2007, giá thuê văn phòng loại A cũng đã tăng 5% so với quý IV năm 2006. Giá cho thuê văn phòng loại A hiện nay ở mức 36,5 USD/m2/tháng, loại B khoảng 25,6 USD/m2/tháng, chưa bao gồm 10% thuế VAT. 2.3.3.3. Thực trạng về giá đất bồi thường Theo khoản 1 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng. Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ đã sửa đổi lại là giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Việc thực hiện quy định về tính giá đất bồi thường theo Nghị định 17 trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn. Nếu giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng thì người được bồi thường khó chấp nhận bởi vì họ chưa được hưởng một chút lợi nào từ lợi ích tiềm năng đã được xác định theo mục đích sử dụng mới. Đất nông nghiệp hiện tại vẫn chưa có thị trường, do vậy việc xác định giá đất theo giá đất nông nghiệp là chưa sát với giá thị trường. Đối với đất nông nghiệp có thời hạn giao đất 20 năm, hiện nay đã sắp hết hạn giao đất thì giá chuyển nhượng QSDĐ không phản ánh đúng giá trị của nó, cho nên quy định bồi thường theo giá chuyển nhượng đó là bất hợp lý. Do vậy, việc xác định giá đất bồi thường tại các địa phương còn rất nhiều lúng túng và vướng mắc. Hiện nay, giá đất bồi thường phổ biến tại các địa phương là lấy mức giá theo quy định của UBND cấp tỉnh công bố và sau đó kê đệm thêm một khoản hỗ trợ thiệt hại về đất. Mức hỗ trợ này phụ thuộc vào từng loại đất và tuỳ theo từng dự án. Ví dụ như ở dự án khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ (Bình Dương) giai đoạn 2, UBND tỉnh quy định giá đất bồi thường bằng giá đất do UBND tỉnh công bố vào ngày 01/01/2007 cộng với mức hỗ trợ về giá đất là 50% mức giá đất do UBND tỉnh quy định đối với đất ở, từ 120%-180% đối với đất nông nghiệp. 2.3.3.4. Thực trạng về đấu giá QSDĐ Đấu giá QSDĐ đối với đất đưa vào đấu giá QSDĐ có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2003, Điều 61, 62 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 17/2006/NĐ-CP. Tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều bất cập như chưa xác định rõ đối tượng SDĐ nào phải đấu giá, đất nào không phải đấu giá, đất nào phải xác định giá theo tư vấn hoặc theo UBND tỉnh công bố ngày 1/1 hàng năm. Nhiều địa phương cho rằng ở địa phương chưa có thị trường BĐS nên chưa cần phải đấu giá. Công tác tổ chức đấu giá chưa trở thành hệ thống từ Trung ương đến địa phương.Tổ chức đấu giá của địa phương còn chưa có tính chuyên nghiệp. Việc quy định nộp tiền thuê đất một lần cho người thuê đất, nộp tiền hàng năm theo giá trúng đấu giá đã làm cho việc đấu giá cho thuê đất không còn ý nghĩa. Quy định chưa chặt chẽ như vậy đã dẫn tới tình trạng không có địa phương nào tổ chức đấu giá cho thuê đất. Theo thống kê 6 tháng đầu năm 2007, tại đa số các địa phương, mức giá trúng đấu giá cao hơn giá sàn (giá khởi điểm) từ 7%-30%. Riêng Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, nơi có thị trường BĐS sôi động thì đa số mức giá trúng đấu giá cao hơn giá khởi điểm khoảng 70%-100%; một số vị trí gấp 3,8 lần giá khởi điểm như trường hợp đấu giá QSD xây dựng nhà vườn, biệt thự tại lô TT3 khu đô thị Mỹ Đình-Mễ Trì (Từ Liêm- Hà Nội). 2.4. Thực trạng về nguồn vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS 2.4.1. Nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS Hiện nay, ngoài nguồn vốn tự có của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS thì nguồn vốn vay cho hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam chủ yếu là vay từ các tổ chức tài chính tín dụng, một phần từ các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư. Tính đến năm 2005, toàn quốc có 5 ngân hàng (NH) thương mại quốc doanh, 1 NH chính sách, 36 NH thương mại cổ phần, 4 NH liên doanh, 28 chi nhánh NH nước ngoài. 2.4.2. Hiện trạng nguồn vốn vay Dư nợ cho vay đối với các nhu cầu vốn BĐS đến cuối năm 2004 chiếm 18% tổng dư nợ. Vốn cho vay xây dựng nhà ở cuối năm 2004 tăng 4,8 lần so với cuối năm 1998 và vốn cho vay xây dựng hạ tầng địa ốc, nhà xưởng cho thuê cũng tăng 4 lần. Trong tổng vốn đầu tư của các dự án, nguồn vốn cho vay chiếm khoảng 70%, còn đối với HGĐ, nguồn vốn vay để xây dựng nhà chiếm khoảng 50% tổng số vốn. Trong cơ cấu vay thì các khoản vay để xây dựng nhà chung cư và nhà ở trong dân cư giảm, trong khi đó các khoản vay xây dựng nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê, BĐS thương mại tăng. Trong những năm qua, hệ thống tín dụng ở nước ta phát triển khá nhanh, đặc biệt là hệ thống các NH thương mại. Điều này là do nhu cầu về trụ sở của các công ty, các doanh nghiệp, nhu cầu về vốn của các dự án đầu tư BĐS tăng, ví dụ như ngân hàng ACB đã đầu tư 42 tỉ đồng tương ứng với 4,2 triệu cổ phiếu vào công ty cổ phần khu công nghiệp Tân Tạo từ năm 2000, đến nay tính theo giá trị cổ phiếu thì đã gấp 14 lần so với số vốn ban đầu, chưa kể cổ tức mà công ty được nhận hàng năm. 2.4.3. Những trở ngại trong việc vay vốn Điều kiện vay vốn: Nguồn vốn vay đầu tư cho BĐS là nguồn vốn lớn, dài hạn, có rủi ro cao, do đó yêu cầu cho vay trong lĩnh vực này phức tạp hơn, trong đó có việc thế chấp các BĐS để vay theo quy định tại Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Dựa trên các quy định luật và các văn bản liên quan thì BĐS dùng để vay thế chấp phải có đủ các điều kiện : Thứ nhất, QSH hoặc QSD của bên đứng ra thế chấp để vay phải được pháp luật thừa nhận, thể hiện bằng GCNQSDĐ, QSH các công trình trên đất. Thứ hai, không có tranh chấp về QSH hoặc QSD của bên đứng ra vay tại thời điểm ký kết hợp đồng vay. Thứ ba, Giá trị tài sản thế chấp bao gồm QSD đất và QSH các công trình trên đất phải đảm bảo đủ điều kiện vay. Việc định giá này do các bên tự thoả thuận, trong đó chủ yếu phụ thuộc vào bên cho vay. Hiện nay, điều kiện cho vay đã được cải thiện khá nhiều, tạo thuận lợi hơn so với trước. Tuy nhiên, vẫn còn khá nhiều bất cập về cho vay thế chấp do điều kiện pháp lý, do tổ chức cho vay, hoặc do các cá nhân tổ chức vay vốn. Điều kiện pháp lý: Hiện nay, có khá nhiều BĐS chưa có đầy đủ các giấy tờ, do đó không thể tiến hành làm thủ tục để vay thế chấp. Mặc dù NN đang gấp rút cấp GCNQSDĐ để tạo cơ sở pháp lý cho BĐS, tuy nhiên do nhiều lý do mà tiến độ công việc này rất chậm. Chính vì điều đó đã làm giảm một lượng không nhỏ những người có nhu cầu vay vốn nhưng không được vay, đồng thời các NH cũng mất một nguồn thu lớn. Mặt khác, vẫn còn có nhiều vụ tranh chấp đất đai không được giải quyết dứt điểm, không chỉ gây khó khăn và bất bình trong nhân dân, mà còn làm cho các BĐS này không đủ điều kiện làm thủ tục vay thế chấp hoặc đang trong quá trình làm GCNQSDĐ cũng phải dừng lại, vì vậy cũng ảnh hưởng đến điều kiện pháp lý của BĐS khi tiến hành làm thủ tục vay. Bên cho vay và bên đi vay: Nhiều tổ chức tín dụng hiện nay cũng đặt ra khá nhiều tiêu chuẩn cho vay điều đó làm giảm sự tiếp cận của bên cần vay tới nguồn vốn vay thế chấp. Một vấn đề quan trọng nữa là việc định giá BĐS, nó quyết định đến mức vay của bên có BĐS thế chấp. Thông thường, BĐS được định mức giá bằng 70% giá trị thị trường của nó. Tuy nhiên, ngày càng có nhiều tổ chức tín dụng cạnh tranh với nhau làm cho việc định giá ngày càng hợp lý hơn tạo điều kiện cho bên vay hơn. 2.5. Thực trạng về các vấn đề khác liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS 2.5.1. Thực trạng về công tác quy hoạch đất đai QHSDĐ có thể phân theo loại đất bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng. QH đất đai có quan hệ rất chặt chẽ đến hoạt động KDBĐS trên cả tầm vĩ mô và vi mô. Qua Bảng 2.13 ( Phụ Lục) ta thấy theo QHSDĐ đến năm 2010, diện tích đất chưa sử dụng sẽ giảm mạnh, mặc dù QH có tăng đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, QH vẫn ưu tiên đất nông nghiệp để đảm bảo an ninh lương thực và cân bằng sinh thái. QHSDĐ có tác dụng rất lớn đối với tất cả các lĩnh vực trong nền kimh tế, đặc biệt là đối với lĩnh vực BĐS . Tuy nhiên, nhiều QH còn mang nặng tính hình thức, chưa có tính khả thi và chuyên môn cao. Quy trình xây dựng QHSDĐ còn bất hợp lý, thời gian thực hiện dài, khả năng dự báo kém, do đó đến khi thực hiện xong thì đã không còn thích hợp. Thêm vào đó, QHSDĐ còn mang tính chủ quan của các nhà QH, chưa căn cứ vào thực tế tình hình địa phương, làm sai lệch nghiêm trọng việc phân phối đất cho các mục đích sử dụng, không chỉ tác động xấu ở hiện tại mà cả tương lai. Nhiều QH rơi vào trạng thái "treo", gây nhiều trở ngại đến sản xuất và đời sống của người dân trong khu vực. Sau khi xây dựng xong QH, vì nhiều lý do mà các QH không được công khai cho nhiều người dân biết, gây thiệt thòi cho họ . Bên cạnh QHSDĐ thì trong hệ thống QH hiện nay ở nước ta còn bao gồm nhiều loại QH khác như QH phát triển kinh tế- xã hội, QH ngành, QH đô thị v.v. Tuy nhiên, vị trí, vai trò của từng loại QH và mối quan hệ giữa chúng chưa được xác định rõ gây ra tình trạng chồng chéo, thiếu nhất quán và gắn bó giữa các loại QH này, dẫn đến khó khăn và lãng phí trong xây dựng và thực hiện QH cũng như là hiệu quả của QH không cao. 2.5.2. Thực trạng về thông tin trong lĩnh vựcBĐS Thông tin quy hoạch : Hiện nay, nhiều thông tin QH chưa được công khai rộng rãi, do đó việc tìm hiểu thông tin này thường gặp nhiều khó khăn, đòi hỏi phải tìm hiểu thông qua các mối quan hệ hoặc qua tư vấn của các chuyên gia. Thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS: Đây là thông tin đặc biệt quan trọng, nó quyết định đến việc mua hay không mua BĐS đó. Thông tin về tính chất pháp lý của BĐS phải được xác định chính xác tuyệt đối. Khi mua các BĐS, xét về tính pháp lý cần xem xét đất đai thuộc loại nào, được giao sử dụng trong thời gian bao lâu, thời gian còn được sử dụng, tên chủ được giao sử dụng, tiền SDĐ được đóng một lần hay hàng năm, các công trình trên đất do ai sở hữu, có giấy phép xây dựng không v.v. Nhìn chung để kiểm tra thông tin đó không đơn giản, đôi khi phải bỏ qua hoặc chấp nhận bỏ tiền ra để mua thông tin, trong đó nguồn thông tin từ các cơ quan chức năng quản lý nhà đất ở địa phương là rất quan trọng. Thông tin pháp lý là nhân tố ảnh hưởng lớn đến các giao dịch BĐS. 2.5.3. Thực trạng về thuế và các nguồn thu liên quan đến đất đai 2.5.3.1. Thu tiền SDĐ Theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004 về thu tiền SDĐ; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về thu tiền SDĐ, trong đó quy định căn cứ thu tiền SDĐ là diện tích đất và giá đất theo mục đích SDĐ tại thời điểm giao đất. Đối với đất được giao ổn định lâu dài, giá đất do UBND tỉnh ban hành theo khung giá của NN. Đối với đất giao có thời hạn, có hai trường hợp: Thứ nhất, đối với các dự án có thời hạn SDĐ là 70 năm thì thu tiền SDĐ theo giá do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm giao đất . Thứ hai, đối với các dự án có thời hạn giao đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền SDĐ của mỗi năm không được giao sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm. 2.5.3.2. Tiền thuê đất Theo Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư 120/2005/TT-BTC của Bộ Tài Chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định 142/2005/NĐ-CP quy định đơn giá thuê đất với mức cơ bản là 0,5% nhân với giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Đối với đất đô thị, trung tâm thương mại dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi cao thì giá thuê đất có thể cao hơn và tối đa tăng 4 lần, tức bằng 2% giá đất; Đơn giá thuê đất cũng có thể giảm 0,5 lần, tức bằng 0,25% giá đất áp dụng đối với các dự án trên địa bàn, lĩnh vực khuyến khích đầu tư, phát triển. 2.5.3.3. Thuế sử dụng đất nông nghiệp Theo Luật thuế SDĐ nông nghiệp năm 1993 và Pháp lệnh thuế bổ sung đối với HGĐ SDĐ nông nghiệp vượt hạn mức diện tích năm 1994 quy định căn cứ tính thuế là diện tích, hạng đất và định mức thuế (tính bằng kg thóc/ha). Hiện đang miễn giảm thuế SDĐ nông nghiệp từ năm 2003 đến 2010 theo Nghị quyết số 15/2003/QH11 của Quốc hội. 2.5.3.4. Thuế nhà đất Theo Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung 1994 quy định đối tượng nộp thuế là đất ở và đất xây dựng công trình (hiện chưa có thuế nhà). Căn cứ tính thuế là diện tích, hạng đất và mức thuế, xác định theo thuế SDĐ bằng 3 đến 32 lần mức thuế SDĐ nông nghiệp cao nhất trong vùng; ở các vùng ven đô, ven trục đường giao thông chính, mức thuế bằng 1,5 đến 2,5 lần mức thuế SDĐ nông nghệp cao nhất trong vùng; ở nông thôn, mức thuế bằng 1 lần mức thuế nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã. 2.5.3.5. Các khoản thu khi chuyển QSDĐ Người có đất chuyển QSDĐ phải nộp thuế chuyển QSDĐ nếu người có đất là HGĐ, cá nhân; nộp thuế thu nhập nếu người có đất chuyển quyền là cơ sở kinh doanh. Thuế chuyển QSDĐ được quy định trong Luật thuế chuyển QSDĐ năm 1994 và Luật sửa đổi bổ sung 1999. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất. Đối với đất sản xuất nông nghiệp, thuế suất là 2%. Đối với đất phi nông nghiệp thuế suất là 4%. Giá đất do UBND tỉnh ban hành. Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển QSDĐ được áp dụng từ năm 2004 theo Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003. Căn cứ tính thuế là thu nhập chịu thuế và thuế suất (28%). 2.5.3.6. Lệ phí trước bạ Đây là phí phải nộp khi đăng ký QSH, QSD tài sản với cơ quan NN có thẩm quyền. Theo Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ phí trước bạ quy định mức lệ phí trước bạ là 1% giá trị mảnh đất đăng ký. Giá đất do UBND tỉnh ban hành. 2.5.3.7. Những ưu điểm và tồn tại của hệ thống thuế và những khoản thu liên quan đến đất đai hiện nay ở nước ta Những ưu điểm Hiện nay chúng ta đã có một hệ thống thuế thống nhất, bao quát tất cả các thành phần kinh tế, phù hợp với thực tiễn KD, qua đó góp phần tăng cường vai trò quản lý của NN về đất đai; sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả hơn; khuyến khích đầu tư; tăng thu ổn định cho ngân sách NN; thực hiện công bằng xã hội. Những tồn tại Hệ thống thuế và phí vẫn chưa khắc phục được tình trạng chồng chéo, mức phí vẫn còn cao. Thuế đất phi nông nghiệp được tính căn cứ vào thuế đất nông nghiệp là không hợp lý, bởi vì đất phi nông nghiệp, đặc biệt là đất đô thị có sức sinh lợi cao hơn đất nông nghiệp rất nhiều lần. Hệ thống khung giá đất hiện nay vẫn chưa phù hợp với quan hệ cung– cầu trên thị trường. Các tổ chức kinh tế được NN giao đất có thu tiền SDĐ để đầu tư được nộp tiền SDĐ theo tiến độ giao đất ghi trong dự án đấu tư đã được duyệt là không thực tế. Thuế suất khi chuyển mục đích SDĐ còn quá cao (50% chênh lệch giá khi chuyển từ đất vườn ao sang đất ở và 100% chênh lệch giá khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở). 2.5.4. Thực trạng về kinh doanh dịch vụ BĐS Kinh doanh dịch vụ BĐS được quy định chi tiết từ Điều 44 đến Điều 66 Luật KDBĐS 2007. Tuy nhiên hiện nay, hoạt động KD dịch vụ BĐS ở nước ta đang diễn ra một cách tự phát và chất lượng không cao, chưa thực sự hỗ trợ tích cực cho thị trường BĐS. Những người cung ứng dịch vụ tư vấn, môi giới hoạt động tại các văn phòng nhà đất mọc lên như nấm hiện nay thực chất chỉ mang tính chỉ chỏ, chắp mối. Đa số họ không phải là những chuyên gia được đào tào một cách chính quy, bài bản, không có đủ kiến thức và kinh nghiệm, tinh thần trách nhiệm chưa cao. Điều này dẫn đến nhiều trường hợp, họ không những không trợ giúp được cho khách hàng của mình mà còn làm cho khách hàng bị nhiễu loạn thông tin, không đưa ra được quyết định chuẩn xác cần thiết. Bên cạnh đó, các hoạt động định giá, sàn giao dịch, quảng cáo BĐS v.v. còn rất non trẻ, hoạt động mang tính đơn lẻ, chưa tạo thành một hệ thống. Do vậy lĩnh vực này còn gặp khá nhiều khó khăn. 2.6. Nhận xét về thực trạng hoạt động KDBĐS ở nước ta Hoạt động KDBĐS theo cơ chế thị trường ở nước ta còn hết sức non trẻ do mới trải qua giai đoạn phát triển rất ngắn kể từ những năm 1990 trở lại đây. Qua gần 15 năm phát triển kể từ khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, hoạt động KDBĐS đã có bước phát triển nhanh chóng và đã đáp ứng được một phần nhu cầu ngày càng tăng của cộng đồng về BĐS các loại, đáp ứng nhu cầu bức xúc của nhân dân về chỗ ở, góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại, bền vững. Sự phát triển của hoạt động KDBĐS tạo điều kiện cho các loại BĐS được đưa vào sử dụng hiệu quả hơn, tăng nguồn thu cho ngân sách NN; tạo ra sự sôi động trong một số lĩnh vực liên quan như ngành xây dựng, vật liệu xây dựng, giao thông vận tải; thu hút một lượng vốn đáng kể từ người dân và các tổ chức kinh tế, kể cả của tổ chức, cá nhân nước ngoài vào thị trường BĐS trong nước, qua đó tác động đến tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, hoạt động KDBĐS ở nước ta còn bộc lộ những tồn tại, đó là chưa có một đội ngũ có đủ trình độ chuyên môn điều hành và quản lý, chưa đáp ứng được nhu cầu thực sự của nền kinh tế cũng như của cộng đồng dân cư; giá thị trường ở Việt Nam ở mức cao so với khả năng thanh toán của những người thực sự có nhu cầu sử dụng, hiện tượng đầu cơ chưa được kiểm soát; chưa có mô hình kết hợp và hỗ trợ hiệu quả của các định chế tài chính trung gian đối với phát triển nhà ở dân dụng; Quy trình mua bán, giao dịch còn phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian và chi phí giao dịch; hoạt động môi giới BĐS và tư vấn giá đất còn chưa phát triển v.v. Chính vì vậy sự phát triển nhanh hay chậm của hoạt động KDBĐS phụ thuộc rất nhiều vào khung khổ pháp lý do NN quy định trong lĩnh vực này và vào sự nỗ lực của các doanh nghiệp tham gia hoạt động KDBĐS cũng như sự hiểu biết của các chủ thể tham gia thị trường. CHƯƠNG 3: NHữNG GIảI PHáP PHáT TRIểN HOạT ĐộNG Kinh Doanh BĐS ở Việt nam 3.1. Quan điểm và mục tiêu phát triển kinh doanh BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay 3.1.1.Quan điểm Việc phát triển hoạt động KDBĐS ở Việt Nam phải quán triệt sâu sắc các quan điểm sau: Thứ nhất, quan điểm về chế độ sở hữu và sử dụng đất đai: nhất quán trong việc duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời mở rộng quyền tối đa của người SDĐ, tôn trọng các quyền năng của người SDĐ. Thứ hai, quan điểm phát triển theo cơ chế thị trường, có nghĩa là để cho các quy luật thị trường điều tiết sự phát triển của hoạt động KDBĐS, NN tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho các lĩnh vực KDBĐS, đảm bảo KDBĐS đúng hướng, ổn định và phát triển. Thứ ba, tổ chức, cá nhân hoạt động KDBĐS bình đẳng trước pháp luật, tự do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động KDBĐS thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật . Thứ tư, phát triển hoạt động KDBĐS phải đồng thời giải quyết công bằng xã hội. 3.1.2. Mục tiêu Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu Toàn quốc lần thứ X của Đảng đã khẳng định mục tiêu phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2006-2010: “ Đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, đạt được bước chuyển biến quan trọng về nâng cao hiệu quả và tính bền vững của sự phát triển, sớm đưa nước ta ra khỏi tình trạng kém phát triển, cải thiện rõ ràng đời sống vật chất, văn hoá tinh thần của nhân dân...”. Để đạt được mục tiêu chung đó, việc phát triển hoạt động KDBĐS trong những năm tới cần hướng vào những mục tiêu cụ thể sau: Thứ nhất, thu hút được sự tham gia rộng rãi của các thành phần kinh tế đầu tư vào phát triển hoạt động KDBĐS. Thứ hai, tăng cường hiệu lực quản lý NN trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động KDBĐS. Thứ ba, tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp lý và chính sách về đất đai BĐS theo hướng công nhận các quyền gắn với đất đai và tài sản, đảm bảo các hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS. Thứ tư, đào tạo, bồi dưỡng để nâng cao trình độ, tính chuyên nghiệp của đội ngũ quản lý, kinh doanh và dịch vụ BĐS. Thứ năm, hướng dẫn và tạo điều kiện hình thành các công cụ tài chính và dịch vụ mới để phục vụ cho hoạt động KDBĐS như: định giá, quản lý địa chính bằng công nghệ hiện đại, chứng khoán hoá BĐS v.v.. 3.2. Dự báo triển vọng của hoạt động KDBĐS trong thời gian tới Hiện nay, nền kinh tế Việt Nam đang phát triển với tốc độ khá cao. Tăng trưởng kinh tế năm 2005 là 8,4%, còn năm 2006 là 8,17% . Các cơ sở KD trong nước phát triển mạnh với sự ra đời của hàng chục nghìn doanh nghiệp hàng năm. Dòng vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài cũng đang bắt đầu tăng nhanh (FDI năm 2006 là 10,2 tỷ USD), thu nhập của dân chúng ngày càng được cải thiện, khả năng thanh toán tăng lên