Đề tài Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

L¸ng - Hßa L¹c. Tæng vèn ®Çu t­ lªn tíi 2 tû USD. Mét sè c«ng ty kh¸c còng ®ang nghiªn cøu ®Çu t­ lÜnh vùc ph¸t triÓn khu ®« thÞ nh­ tËp ®oµn x©y dùng Kumlo vµ c¸c c«ng ty GS & C Booyoung, Lee & Co (®Òu cña Hµn Quèc), tËp ®oµn Intra (NhËt B¶n)… Hµng lo¹t cao èc v¨n phßng, kh¸ch s¹n 5 sao còng ®­îc c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi mua l¹i tõ nhµ ®Çu t­ trong n­íc hoÆc khëi c«ng x©y dùng nh­ Hµ Néi City Complex do Lóc - x¨m - bua ®Çu t­ 115 triÖu USD, 4 kh¸ch s¹n n¨m saop ë khu vùc trung t©m héi nghÞ quèc gia… víi møc vèn tõ 50 - 200 triÖu USD. Tr­íc ®ã, tËp ®oµn Daewoo, còng ®· nhËn giÊy phÐp ®Çu t­ x©y dùng khu ®« thÞ T©y Hå trªn diÖn tÝch 207 ha víi tæng møc ®Çu t­ lªn ®Õn 314 triÖu USD. Nh÷ng "tÝn hiÖu" nµy cho thÊy tiÒm n¨ng ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng v¨n phßng vµ kh¸ch s¹n cao cÊp. Qua gÇn 15 n¨m kÓ tõ khi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®­îc chÝnh thøc thõa nhËn (1993) vµ ®i vµo ho¹t ®éng, diÔn biÕn cña thÞ tr­êng vµ møc ®é ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng kh¸ phøc t¹p, trªn ®­êng ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cã thêi kú diÔn ra rÊt s«i ®éng nh­ giai ®o¹n 1992 -> 1994. T¹i thêi ®iÓm nµy, c¸c giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n t¨ng m¹nh, cïng víi ®ã lµ gi¸ c¶ t¨ng cao. Sau ®ã mét thêi gian dµi tõ n¨m 1995 -> 2000 thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n r¬i vµo t×nh tr¹ng trÇm l¾ng ®· lµm cho c¸c m¶ng thÞ tr­êng hÇu nh­ r¬i vµo t×nh tr¹ng “®ãng b¨ng” hoµn toµn. Vµ tiÕp giai ®o¹n nµy thÞ tr­êng ®· cã dÊu hiÖu Êm, nãng trë l¹i vµ phôc håi g©y ra c¬n "sèt" lÇn thø hai lµ vµo n¨m 2004 - 2005. Tuy nhiªn sù s«i ®éng cña thÞ tr­êng diÔn ra chØ ®­îc ch­a ®Çy 3 n¨m th× ®Õn ®Çu 2004 th× thÞ tr­êng ®· cã nh÷ng biÓu hiÖn bÊt th­êng. Tuy nhiªn trªn thùc tÕ thÞ tr­êng l¹i diÔn ra tåi tÖ h¬n rÊt nhiÒu so víi nh÷ng g× mµ nhiÒu ng­êi ®· nhËn ®Þnh. §èi víi nh÷ng bÊt ®éng s¶n lµ nhµ chung c­, l­îng cung vÒ bÊt ®éng s¶n lµ t­¬ng ®èi nhiÒu, vµ l­îng cÇu còng kh¸ t­¬ng øng. Tuy nhiªn cã thÓ thÊy tÊt c¶ c¸c dù ¸n bÊt ®éng s¶n b¸n ®­îc lµ nh÷ng dù ¸n ®· h×nh thµnh tõ tr­íc thêi ®iÓm LuËt ®Êt ®ai 2003 ra ®êi, chÝnh v× thÕ khi ®i vµo x©y dùng th× c¸c dù ¸n ®· ®­îc b¸n trªn giÊy tíi h¬n mét nöa. NÕu ®em so s¸nh gi¸ thêi ®iÓm mua tõ n¨m 2004 (gi¸ gèc) víi thêi ®iÓm hoµn thµnh dù ¸n lµ n¨m 2005 th× nhµ chung c­ ®· cã l·i t­¬ng ®èi, l­îng mua vµ b¸n còng v× thÕ mµ t¨ng, nh­ng trªn thùc tÕ nh÷ng giao dÞch nµy chñ yÕu lµ sù mua ®i, b¸n l¹i. H¬n thÕ n÷a c¸c dù ¸n nhµ chung c­ kh«ng chØ nh»m môc ®Ých kinh doanh mµ cßn phôc vô c¸c chÝnh s¸ch x· héi cña c¸c ®Þa ph­¬ng v× thÕ mµ ®· cã nhiÒu ­u ®·i ®¸ng kÓ. Trong thêi gian nµy, ng­îc l¹i víi nhµ chung c­ th× nh÷ng B§S nhµ ®ất ë t¹i ®« thÞ l¹i Õ Èm ®Õn th¶m h¹i. Kh«ng nh÷ng kh«ng cã giao dÞch mµ gi¸ c¶ còng v× thÕ mµ gi¶m dÇn. T×nh tr¹ng nµy kÐo dµi suèt trong n¨m 2005. Nguyªn nh©n dÉn ®Õn t×nh tr¹ng nµy lµ kh«ng xuÊt ph¸t tõ cung cÇu cña thÞ tr­êng mµ chñ yÕu lµ hËu qu¶ cña mét thêi kú sèt ®Êt cña nh÷ng n¨m tr­íc ®Ó l¹i. §· cã mét thêi kú B§S lµ ®Êt ë ®« thÞ t¨ng gi¸ mét c¸ch chãng mÆt vµ ®Õn thêi ®iÓm l¹i gi¸ nhiÒu lÇn v× thÕ nã ®· ë mét c¸i gi¸ mµ nh÷ng ng­êi cã nhu cÇu thùc sù vÒ B§S kh«ng thÓ chÊp nhËn ®­îc, còng chÝnh v× thÕ nh÷ng B§S nµy rÊt khã cã giao dÞch, thÞ tr­êng còng v× thÕ mµ ¶m ®¶m. Tuy nhiªn qua c¸c sè liÖu thèng kª th× tÝnh ®Õn cuèi n¨m 2006 nguån vèn ®Çu t­ vµo lÜnh vùc B§S kh¸ch s¹n, v¨n phßng, cao èc cho thuª ®· ®¹t lªn ®Õn 9 tû USD chiÕm trªn 20% tæng ®Çu t­ n­íc ngoµi vµo ViÖt Nam, còng theo sè liÖu ®­îc ®¨ng t¶i trªn "www. bÊt ®éng s¶n Hoµng Qu©n. com" th× ®Õn th¸ng 3/2007 ®Çu t­ n­íc ngoµi vµo thÞ tr­êng B§S ViÖt Nam chiÕm ®Õn 1/4 tæng sè vèn FDI ®¨ng ký, víi sè vèn lín nh­ trªn th× ®Çu t­ vµo bÊt ®éng s¶n ®· v­ît qua c¶ ngµnh c«ng nghiÖp, dÞch vô. Cïng víi ®ã lµ viÖc ViÖt Nam gia nhËp WTO ®· lµ dÊu Ên vµ lµ ®iÓm mèc chÝnh thøc cho chóng ta thùc hiÖn mét lo¹t c¸c cam kÕt trong gia nhËp, kÐo theo ®ã lµ rÊt nhiÒu c¸c c«ng ty, doanh nghiÖp n­íc ngoµi sÏ t×m kiÕm c¬ héi ®Çu t­ t¹i ViÖt Nam ®iÒu ®ã tÊt yÕu dÉn ®Õn nhu cÇu vÒ B§S t¨ng cao. MÆt kh¸c trong thêi gian qua ®· cã rÊt nhiÒu nhµ ®Çu t­ trªn TTCK ®· sö dông mét sè tiÒn rÊt lín ®Ó ®Çu t­ sang lÜnh vùc B§S ®· ®Èy nhu cÇu t¨ng cao… Tõ nh÷ng t¸c ®éng trªn ta thÊy thÞ tr­êng B§S tõ cuèi n¨m 2006 ®Õn nay ®· cã dÊu hiÖu Êm lªn vµ cã xu h­íng phôc håi vµ s«i ®éng trë l¹i. 2.2. Thùc tr¹ng vÒ vÊn ®Ò së h÷u vµ sö dông ®Êt ®ai ë ViÖt Nam. 2.2.1. VÒ néi dung quyÒn sö dông ®Êt. Ở n­íc ta theo quy ®Þnh t¹i ®iÒu 5 luËt ®Êt ®ai n¨m 2005 th× ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do nhµ n­íc ®¹i diÖn chñ së h÷u vµ thùc hiÖ c¸c quyÒn ®Þnh ®o¹t ®èi víi ®Êt ®ai nh­: quyÕt ®Þnh môc ®Ých sö dông ®Êt th«ng qua viÖc quyÕt ®Þnh xÐt duyÖt quy ho¹ch së dông ®Êt, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, quy ®Þnh vÒ h¹n møc giao ®Êt vµ thêi h¹n sö dông ®Êt, quyÕt ®Þnh giao ®Êt, vµ thêi h¹n sö dông ®Êt, quyÕt ®Þnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu håi ®Êt, cho phÐp chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt, ®Þnh gi¸ ®Êt. Theo luËt ®Êt ®ai hiÖn hµnh ®èi víi mçi lo¹i ®Êt kh¸c nhau th× c¬ chÕ giao ®Êt, thêi h¹n giao ®Êt, h¹n møc giao ®Êt còng kh¸c nhau. §èi víi ho¹t ®éng kinh doanh B§S th× c¸c lo¹i ®Êt ë, ®Êt sö dông cho ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp, ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, ®Êt nu«i trång thñy s¶n lµ nh÷ng lo¹i hµng hãa quan träng. C¸c lo¹i ®Êt dïng trong quèc phßng, an ninh, cho c¸c c¬ së h¹ tÇng nh­ ®­êng x¸, c«ng tr×nh thñy lîi, c«ng tr×nh c«ng céng… hoÆc ®Êt x©y dùng trô së, c«ng tr×nh sù nghiÖp cña c¸c tæ chøc qu¶n lý nhµ n­íc… kh«ng ph¶i lµ c¸c lo¹i hµng hãa cña ngµnh kinh doanh nµy. V× vËy d­íi ®©y sÏ tËp trung ph©n tÝch c¸c quyÒn ®Þnh ®o¹t cña chñ sö dông ®èi víi c¸c lo¹i ®Êt ë, ®Êt dïng cho s¶n xuÊt kinh doanh. VÒ mÆt ph¸p luËt khi nãi ®Õn quyÒn së h÷u ®Êt ®ai lµ nãi ®Õn quyÒ tõ t©m tr¸i ®Êt ®Õn bÒ mÆt vµ trªn kh«ng phËn. Tuy nhiªn ë ViÖt Nam kh«ng cã së h÷u t­ nh©n vÒ mÆt ®Êt ®ai nh­ mét sè n­íc t­ b¶n chñ nghÜa v× vËy ph¸p luËt ViÖt Nam quy ®Þnh lµ nhµ n­íc giao quyÒn khai th¸c, sö dông ®Êt ®ai cho nh÷ng ®èi t­îng cô thÓ, cho phÐp ng­êi sö dông ®Êt ®ai mét sè quyÒn n¨ng nhÊt ®Þnh. §èi víi hé gia ®×nh khi ®­îc nhµ n­íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®Ó sö dông bao gåm ®Êt ë cña c¸c hé gia ®×nh, ®Êt ®Ó lµm mÆt b»ng s¶n xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiÖp (50 ->70) ®Êt ®Ó s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trån thñy s¶n, lµm muèi (20 -> 50 n¨m). Ngay sau khi luËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ra ®êi trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn luËt ®Êt ®ai cho thÊy ng­êi cã quyÒn sö dông ®Êt kh«ng chØ dõng l¹i thùc hiÖn ë 5 quyÒn nh­ ®· ®­îc quy ®Þnh, mµ mét sè giao dÞch d©n sù kh¸c liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt ®ai ®· xuÊt hiÖn, do vËy trong luËt ®Êt ®ai söa ®æi n¨m 1998 vµ 2001 ®· bæ sung thªm mét sè quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt nh­ quyÒn cho thuª l¹i, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt vµ b¶o l·nh cho bªn thø ba vay tiÒn cña c¸c tæ chøc tÝn dông b»ng quyÒn sö dông ®Êt. H¬n n÷a trong luËt ®Êt ®ai bæ sung cßn cho quyÒn nh÷ng ng­êi thuª ®Êt ®· tr¶ tiÒn tr­íc tiÒn thuª ®Êt cho c¶ thêi gian thuª còng cã quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Nh­ vËy trong thÞ tr­êng B§S c¸c giao dÞch kh«ng chØ liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt mµ cßn c¶ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt. NghÞ ®Þnh 178/1999/ N§ - CP ngµy 29/11/1999 cña ChÝnh phñ ®· quy ®Þnh nguyªn t¾c thÕ chÊp tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, tuy vËy tµi s¶n trªn ®Êt vÉn ch­a ®­îc quy ®Þnh cô thÓ. LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 ®· cô thÓ hãa néi dung cña thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt trong thÞ tr­êng B§S. Trong ®iÒu 61 ®· quy ®Þnh râ nh÷ng lo¹i ®Êt ®­îc tham gia vµo thÞ tr­êng B§S. §iÒu 62 quy ®Þnh ®iÒu kiÖn ®Ó ®Êt tham gia vµo thÞ tr­êng B§S vµ ®iÒu 63 quy ®Þnh vÒ qu¶n lý ®Êt ®ai trong viÖc ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S. §Ó thùc hiÖn LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003, ChÝnh phñ ®· ra NghÞ ®Þnh 181/ 2004/ N§- CP ngµy 29/10/2004 h­íng dÉn thi hµnh LuËt ®Êt ®ai. Theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai 2003 c¸c ®èi t­îng tham gia thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt vµ B§S ®­îc më réng, kh«ng chØ hé gia ®×nh, c¸ nh©n vµ c¸c tæ chøc trong n­íc mµ c¸c tæ chøc kinh tÕ, ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, tæ chøc n­íc ngoµi, c¸ nh©n n­íc ngoµi còng ®­îc tham gia thÞ tr­êng nÕu hä ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt ®Ó thùc hiÖn dù ¸n ®Çu t­. Cô thÓ tæ chøc kinh tÕ, ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi ®­îc chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i quyÒn sö dông ®Êt, thÕ chÊp, b¶o l·nh gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt. Ngoµi ra c¸c ®èi t­îng nµy cßn ®­îc tham gia kinh doanh nhµ ë, c¬ së s¶n xuÊt kinh doanh, kÕt cÊu h¹ tÇng, hä cã quyÒn b¸n, cho thuª, tÆng cho tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn b»ng tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®Ó thõa kÕ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt (b¶ng 2.3). §Ó kiÓm so¸t c¸c ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng, NghÞ ®Þnh 181/CP ®· quy ®Þnh c¸c tæ chøc sù nghiÖp, tæ chøc kinh tÕ ®­îc phÐp ho¹t ®éng c¸c dÞch vô hç trî thÞ tr­êng B§S vÒ ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt, ®¨ng ký giao dÞch, ®o ®¹c, lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh, cung cÊp th«ng tin ®Êt ®ai, giíi thiÖu ®Þa ®iÓm ®Çu t­, ®Þnh gi¸ vµ thÈm ®Þnh gi¸ ®Êt, gi¸ B§S, nhËn thÕ chÊp và b¶o l·nh b»ng quyÒn sö dông ®Êt, B§S, tæ chøc sµn giao dÞch vµ quyÒn sö dông ®Êt, B§S, ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, B§S, ®Êu thÇu dù ¸n cã sö dông ®Êt, chøng kho¸n ho¸ B§S. Tõ nh÷ng vÊn ®Ò lý luËn nªu trªn vÒ quyÒn sö dông ®Êt ta cã thÓ so s¸nh QSD ®Êt theo quy ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai ban hµnh ë ViÖt Nam víi quyÒn së h÷u ®Êt ë mét sè quèc gia cã hÖ thèng luËt ph¸p c«ng nhËn quyÒn së h÷u t­ nh©n ë nh÷ng ®iÓm sau: Thêi h¹n sö dông ®Êt: §èi víi ®Êt ë th× kh«ng cã g× kh¸c biÖt nh­ng ®èi víi c¸c lo¹i ®Êt kh¸c th× cã sù kh¸c biÖt vÒ thêi h¹n sö dông. Tuy nhiªn do c¬ chÕ gia h¹n thêi gian ®­îc thÓ hiÖn râ rµng nªn vÒ lý thuyÕt, ®©y kh«ng ph¶i lµ nh÷ng trë ng¹i lín. C¸c quyÒn ®Þnh ®o¹t cña ng­êi sö dông ®Êt: Còng t­¬ng tù nh­ c¸c quyÒn cña chñ së h÷u ®Êt ë c¸c quèc gia c«ng nhËn quyÒn së h÷u c¸ nh©n vÒ ®Êt ®ai ë c¸c quyÒn chuyÓn nh­îng, quyÒn cho thuª, quyÒn thÕ chÊp, b¶o l·nh, quyÒn thõa kÕ, gãp vèn. QuyÒn vÒ kh«ng gian: Trong luËt ®Êt ®ai kh«ng quy ®Þnh râ ®iÒu ®ã cã nghÜa lµ quyÒn ®Þnh ®o¹t cña ng­êi sö dông ®Êt ®èi víi vÊn ®Ò kh«ng gian trªn ®Êt kh«ng ®­îc quy ®Þnh cô thÓ ®Õn giíi h¹n nµo. QuyÒn tµi nguyªn trong lßng ®Êt: Ph¸p luËt ViÖt Nam quy ®Þnh ®èi víi nh÷ng m¶nh ®Êt ®­îc Nhµ n­íc giao sö dông mµ d­íi lßng ®Êt cã chøa ®ùng bÊt kú mét lo¹i tµi nguyªn nµo th× ph¶i thuéc vÒ Nhµ n­íc. Quy ®Þnh nµy t¹i ViÖt Nam mét mÆt nã mang tÝnh tÝch cùc lµ thõa nhËn bÊt kú mét lo¹i tµi nguyªn nµo còng thuéc vÒ toµn x· héi, ai còng ®­îc h­ëng, tuy nhiªn ®iÒu nµy nã t¹o ra ®éng c¬ cho ng­êi sö dông ®Êt ®ai lµ khi hä ph¸t hiÖn ra tµi nguyªn trong lßng ®Êt hä sÏ che giÊu vµ tiÕn hµnh khai th¸c vµ sö dông cho c¸ nh©n m×nh. 2.2.2. Thùc trang t×nh h×nh cÊp GCNQSD ®Êt vµ quyÒn së h÷u c«ng tr×nh trªn ®Êt. §Æc thï cña c¸c B§S hiÖn nay, kÓ c¶ B§S lµ nhµ ë vµ c¸c bÊt ®éng s¶n kh¸c lµ thiÕu giÊy tê mang tÝnh ph¸p lý chøng minh quyÒn sö dông tµi s¶n, quyÒn së h÷u c«ng tr×nh trªn ®Êt theo quy ®Þnh ban hµnh. Mét thêi gian rÊt dµi tr­íc ®©y khi nhµ n­íc cßn bao cÊp th× c¸c lo¹i B§S th­êng ®­îc nhµ n­íc cÊp ph¸t cho ng­êi sö dông theo c¸c quy chÕ láng lÎo. LuËt ®Êt ®ai tr­íc ®©y còng cÊm c¸c ho¹t ®éng mua b¸n ®Êt ®ai, tuy nhiªn trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt ng­êi d©n cã nh÷ng nhu cÇu kh¸c nhau ®· tiÕn hµnh c¸c giao dÞch B§S vµ phÇn lín c¸c giao dÞch nµy lµ giao dÞch ngÇm gi÷a c¸c chñ sö dông mµ kh«ng tiÕn hµnh ®¨ng ký chuyÓn ®æi ë c¬ quan cã thÈm quyÒn. Qua nhiÒu thêi gian cã khi mét m¶nh ®Êt ®· ®­îc qua nhiÒu chñ mµ kh«ng cã giÊy tê g× chøng minh nªn ®· g©y khã kh¨n cho c«ng t¸c ®¨ng ký cÊp míi giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt; do ®ã viÖc cÊp GCNQSD ®Êt, quyÒn së h÷u c«ng tr×nh trªn ®Êt trong nh÷ng n¨m qua gÇn nh­ ph¶i tiÕn hµnh tõ ®Çu, tõ kh©u ®o ®¹c l¹i tõng thöa ®Êt, lËp c¸c lo¹i x¸c nhËn, chøng thùc tõ c¸c chñ sö dông liÒn kÒ, cña chÝnh quyÒn cÊp x·, ph­êng… ®Õn viÖc xÐt duyÖt cña UBND cÊp quËn, huyÖn hoÆc thµnh phè. Mét vÊn ®Ò n÷a lµ trong c¸c giao dÞch vÒ B§S c¸c bªn tham gia mua vµ b¸n ®Òu muèn nhanh chãng thùc hiÖn giao dÞch ®Ó cã thÓ tiÕn hµnh s¶n xuÊt, kinh doanh hoÆc ®Ó ë… mµ trong qu¸ tr×nh nµy cÇn thiÕt ph¶i thùc hiÖn c¸c thñ tôc nh­ ®¨ng ký biÕn ®éng, nép lÖ phÝ tr­íc b¹, nép thuÕ chuyÒn quyÒn sö dông ®Êt… vµ c¸c c«ng viÖc nµy ®Òu ®­îc tiÕn hµnh t¹i c¸c c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn vµ ph¶i tu©n theo ®óng quy tr×nh vÒ thêi gian, thêi h¹n gi¶i quyÕt c¸c thñ tôc. ChÝnh v× vÊn ®Ò nµy ®· t¹o nªn sù sèt ruét cña c¸c chñ thÓ, t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c c¸n bé gi¶i quyÕt g©y ¸p lùc ®èi víi hä nh­ t¨ng thêi gian gi¶i quyÕt… nh»m trôc lîi v× môc ®Ých c¸ nh©n ®iÒu nµy ®· t¸c ®éng g©y chËm chÔ viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. H¬n thÕ n÷a hiÖn møc phÝ vµ thuÕ lµ kh¸ cao ®¸nh vµo c¸c B§S giao dÞch, v× thÕ ®· lµm gi¶m ®éng c¬ cña c¸c bªn giao dÞch tiÕn hµnh lµm thñ tôc vµ lµm t¨ng ®éng c¬ cho c¸c giao dÞch ngÇm diÔn ra. Trong ®iÒu kiÖn nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, ng­êi d©n ®· nhanh chãng nhËn ra ®Êt ®ai lµ mét tµi s¶n cã gi¸, hä muèn chuyÓn nh­îng ®Êt ®ai mét c¸ch dÔ dµng, h¬n n÷a ng­êi d©n còng muèn an toµn khi tiÕn hµnh c¸c giao dÞch ®ã, hä cÇn ®­îc sù b¶o hé cña nhµ n­íc vÒ c¸c lîi Ých chÝnh ®¸ng liªn quan ®Õn lo¹i tµi s¶n nµy. §Ó t¹o ®iÒu kiÖn c¸c c¸c giao dÞch d©n sù trong thÞ tr­êng B§S th× râ rµng c¬ quan qu¶n lý nhµ n­íc ph¶i t¨ng c­êng h¬n dÞch vô hµnh chÝnh c«ng, ®Æc biÖt ë c¸c kh©u c¬ b¶n: (a) ®¨ng ký quyÒn tµi s¶n vµ c¸c giao dÞch liªn quan, (b) cÊp c¸c chøng chØ cÇn thiÕt b¶o ®¶m quyÒn së h÷u tµi s¶n, (c) t¹o mäi ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho ng­êi d©n khi thùc hiÖn chuyÓn nh­îng (mua b¸n, chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, thõa kÕ) B§S cña m×nh, (d) thùc hiÖn c¸c biÖn ph¸p trÊn ¸p, ng¨n chÆn c¸c hµnh vi x©m ph¹m tµi s¶n t­ cña hä. ViÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt t¹i nhiÒu ®Þa ph­¬ng ch­a lµm tèt, tû lÖ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ë ®« thÞ cßn rÊt thÊp nh­ H¶i Phßng, H¶i D­¬ng vµ mét sè ®Þa ph­¬ng kh¸c. Trong n¨m 2005 theo kÕ ho¹ch th× c¶ n­íc sÏ hoµn thµnh viÖc cÊp GCN quyÒn sö dông ®Êt cho c¸c hé gia ®×nh, c¸ nh©n, tËp thÓ, tæ chøc. Tuy nhiªn trªn thùc tÕ con sè ®ã l¹i rÊt thÊp so víi møc ®é hoµn thµnh 100% theo kÕ ho¹ch, cã thÓ thÊy th«ng qua sè liÖu thèng kª vÒ t×nh h×nh cÊp GCNQSD ®Êt trªn ph¹m vi c¶ n­íc vµ 2 thµnh phè lín lµ Hµ Néi vµ Thµnh phè Hå ChÝ Minh ®­îc thÓ hiÖn qua b¶ng sau: B¶ng 2.4. T×nh h×nh cÊp GCN QSD ®Êt ë. §Êt ë t¹i n«ng th«n §Êt ë t¹i ®« thÞ HiÖn tr¹ng (ha) DT ®· cÊp GCN (ha) % HiÖn tr¹ng (ha) DT ®· cÊp GCN (ha) % Toµn quèc 466.008 314.542 67,5 90.982 42.318 46,5 Hµ Néi 8.227 4.108 49,9 4.049 769 19,0 TP HCM 5.600 133 2,4 12.960 5.301 40,9 (Nguån: Bé Tµi nguyªn m«i tr­êng. CËp nhËt ®Õn 30/6/2005) Còng theo th«ng tin ®­îc ®Ò cËp trong t¹p chÝ "B§S nhµ ®Êt ViÖt Nam" th× ®Õn th¸ng 6/2006 th× chØ cã kho¶ng 31/64 tØnh thµnh cÊp ®­îc trªn 80% giÊy chøng nhËn sö dông ®Êt, trong ®ã ë n«ng th«n chØ cÊp kho¶ng 67,4% ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp kho¶ng 54,2%, ë ®« thÞ lµ 51,2%. C¸c thñ tôc theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt trong ®¨ng ký cÊp GCNQSD ®Êt kh«ng nh÷ng g©y khã kh¨n cho hé gia ®×nh, cho c¸c giao dÞch nhá, lÎ mµ cßn g©y khã kh¨n cho c¸c doanh nghiÖp trong viÖc xin cÊp GCNQSD ®Êt. HiÖn nay tr­íc khi tr×nh ®­îc mét bé hå s¬ hoµn chØnh xin cÊp GCNQSD ®Êt cho v¨n phßng ®¨ng ký QSD ®Êt, mét chñ doanh nghiÖp ph¶i thu thËp hå s¬ vµ th«ng tin ë 4 c¬ quan ®Þa ph­¬ng kh¸c. Sau ®ã c¸c nh©n viªn cña v¨n phßng ®¨ng ký QSD ®Êt ph¶i tiÕn hµnh 20 b­íc kh¸c nhau ®èi víi mét bé hå s¬ nh­ vËy. Nh­ vËy thêi gian tèi thiÓu ®Ó mét chñ doanh nghiÖp nhËn ®­îc GCNQSD ®Êt lµ 20 ngµy kÓ tõ khi chñ doanh nghiÖp nép ®ñ hå s¬ ®Õn phßng ®¨ng ký QSD ®Êt. Tuy nhiªn trong mét sè tr­êng hîp thêi gian nµy cã thÓ lµ 2 n¨m hoÆc cã thÓ nhiÒu h¬n. T×nh tr¹ng chËm cÊp giÊy chøng nhËn ®· dÉn tíi viÖc nhµ n­íc kh«ng qu¶n lý ®­îc c¸c giao dÞch vµ c¸c chñ thÓ sö dông ®Êt ®ai. §iÒu ®ã dÉn ®Õn lµ c¸c giao dÞch vÒ ®Êt ®ai chñ yÕu diÔn ra trªn thÞ tr­êng phi chÝnh thøc víi h×nh thøc trao tay lµ chÝnh, viÖc mua b¸n nµy ®· dÉn ®Õn nhiÒu thiÖt h¹i cho c¶ nhµ n­íc vµ cho x· héi. §èi víi nhµ n­íc v× kh«ng kiÓm so¸t ®­îc thÞ tr­êng nªn ®· kh«ng kiÓm so¸t ®­îc viÖc sö dông ®Êt theo ®óng quy ho¹ch ®­îc duyÖt, lµm n¶y sinh nhiÒu khiÕu kiÖn kÐo dµi, khã xö lý, g©y tèn kÐm tiÒn cña, thêi gian cho c¸c bªn liªn quan. Nhµ n­íc thÊt thu. KÓ tõ sau khi luËt ®Êt ®ai 2003 cã hiÖu lùc thi hµnh, GCNQSD ®Êt ®· ®­îc theo mÉu míi kh«ng cã phÇn chøng nhËn tµi s¶n, quyÒn së h÷u tµi s¶n trªn ®Êt nh­ GCN tr­íc ®©y. VÊn ®Ò giÊy ®á, giÊy hång khiÕn nhµ n­íc tiªu tèn víi nh÷ng chi phÝ kh«ng cÇn thiÕt. VÊn ®Ò nµy ®· ®­îc d­ luËn bµn t¸n rÊt nhiÒu vµ ®· t¹m l¾ng xuèng sau khi LuËt nhµ ë ®­îc Quèc héi th«ng qua vµ b¾t ®Çu cã hiÖu lùc ngµy 1/7/2006. Tuy nhiªn, còng trong thêi gian nµy Bé T­ ph¸p ®­a ra lÊy ý kiÕn cho dù th¶o luËt ®¨ng ký B§S. Trong ®ã, quy ®Þnh thªm mét giÊy n÷a cho B§S lµ giÊy xanh. ViÖc quy ®Þnh giÊy xanh ®· nhËn ®­îc nhiÒu ý kiÕn kh«ng ®ång t×nh, bëi sÏ chång chÐo víi giÊy ®á (GCNQSD ®Êt) vµ giÊy hång (GCNQSH nhµ ë). Së dÜ cã ph­¬ng ¸n nµy lµ do hiÖn nay c¶ hai lo¹i giÊy ®á vµ hång ®Òu cã nh÷ng bÊt cËp. GiÊy ®á chØ x¸c ®Þnh ng­êi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, cßn tµi s¶n, B§S trªn ®Êt biÕn ®éng còng kh«ng ®­îc lµm râ trong giÊy ®á. Riªng giÊy hång hiÖn nay míi ®iÒu chØnh nhµ ®« thÞ. 2.3. Thùc tr¹ng vÒ thÞ tr­êng B§S ë ViÖt Nam. Tõ n¨m 1991 ®Õn nay, thÞ tr­êng B§S ë n­íc ta ®· ®­îc h×nh thµnh vµ cã nh÷ng b­íc ph¸t triÓn nhÊt ®Þnh, t¹o ra sù chuyÓn biÕn tÝch cùc, gãp phÇn thóc ®Èy kinh tÕ - x· héi cña ®Êt n­íc ph¸t triÓn. Tuy nhiªn, thÞ tr­êng B§S cã nh÷ng diÔn biÕn phøc t¹p vµ kh«ng æn ®Þnh tr¶i qua hai c¬n sèt. Tõ n¨m 1992 ®Õn 1994 vµ tõ n¨m 2001 ®Õn 2003. Tõ cuèi n¨m 2003 ®Õn nöa ®Çu n¨m 2006 thÞ tr­êng B§S chuyÓn sang tr¹ng th¸i trÇm l¾ng, khèi l­îng giao dÞch gi¶m sót, vµ tõ cuèi n¨m 2006 ®Õn nay tÝn hiÖu thÞ tr­êng ®· cho thÊy sù Êm, nãng trë l¹i cña thÞ tr­êng B§S víi khèi l­îng giao dÞch t¨ng m¹nh vµ gi¸ c¶ t¨ng cao. ViÖc ph©n tÝch ®¸nh gi¸ thùc tr¹ng thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ë n­íc ta nhÊt lµ tõ n¨m 2001 ®Õn nay cÇn thiÕt ph¶i xem xÐt c¸c yÕu tè kinh tÕ chñ yÕu trªn thÞ tr­êng nµy: cung, cÇu vµ gi¸ c¶ vµ quan hÖ gi÷a chóng. 2.3.1. Thùc tr¹ng cung trong thÞ tr­êng B§S. BÊt ®éng s¶n bao gåm ®Êt ®ai vµ c¸c c«ng tr×nh x©y dùng, kiÕn tróc trªn ®Êt. §Êt ®ai lµ thµnh phÇn ®Æc biÖt quan träng cña B§S. Bëi vËy nghiªn cøu nguån cung B§S cÇn ®­îc b¾t ®Çu b»ng viÖc nghiªn cøu nguån cung ®Êt ®ai hiÖn nay trªn thÞ tr­êng. Tæng cung ®Êt ®ai cña tõng quèc gia nãi chung vµ khu vùc l·nh thæ cô thÓ nãi riªng lµ mét ®¹i l­îng kh«ng ®æi, nh­ng cung ®Êt ®ai cho mét môc ®Ých cô thÓ, hay nãi c¸ch kh¸c c¬ cÊu cung ®Êt ®ai thay ®æi tïy thuéc vµo yªu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña mçi thêi kú. Ta cã thÓ thÊy ®iÒu nµy th«ng qua sè liÖu cña Tæng Côc Thèng kª tõ n¨m 2001 - 2003 ®­îc thÓ hiÖn ë d­íi b¶ng sau: B¶ng 2.5: Thèng kª hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt ph©n theo môc ®Ých sö dông. C¶ n­íc (km2) 2001 2002 2003 DiÖn tÝch C¬ cÊu (%) -Tæng diÖn tÝch tù nhiªn 329.247,0 329.297,2 329.314,6 100 §Êt n«ng nghiÖp 93.825,3 94.067,8 95.318,3 28,94 §Êt l©m nghiÖp 118.237,5 120.510,0 124.022,5 37,66 §Êt chuyªn dïng 15.683,2 16.158,8 16.696,1 5,07 §Êt ë 4.476,9 4.513,0 4.603,5 1,4 §Êt ch­a sö dông 97.024,1 94.047,6 88.674,1 26,92 Hµ Néi Tæng diÖn tÝch tù nhiªn 921,0 921,0 921,0 100 §Êt n«ng nghiÖp 431,7 425,4 418,5 45,44 §Êt l©m nghiÖp 67,0 66,3 66,3 7,2 §Êt chuyªn dïng 210,1 216,9 226,1 24,55 §Êt ë 117,3 117,9 116,4 12,64 §Êt ch­a sö dông 94,9 94,6 93,7 10,17 Thµnh phè HCM Tæng diÖn tÝch tù nhiªn 2.095,0 2.095,0 2.095,0 100 §Êt n«ng nghiÖp 934,6 915,7 909,6 43,41 §Êt l©m nghiÖp 334,9 336,8 336,8 16,07 §Êt chuyªn dïng 247,7 261,2 266,6 10,82 §Êt ë 176,9 182,2 185,7 8,86 §Êt ch­a sö dông 401,0 339,0 396,6 18,93 (Nguån: Tæng Côc Thèng kª) Nh­ vËy tæng diÖn tÝch lµ kh«ng thay ®æi, nh­ng diÖn tÝch sö dông cô thÓ nh­ trªn sÏ thay ®æi tïy thuéc vµo quy ho¹ch tæng thÓ viÖc sö dông ®Êt b»ng c¸ch t¨ng hoÆc gi¶m cung ®Êt cho lo¹i ®Êt nµy hoÆc lo¹i ®Êt kh¸c. Trong n¨m 2005 c¶ n­íc cã 1400 dù ¸n nhµ ë vµ khu ®« thÞ míi ®­îc triÓn khai, trong ®ã Hµ Néi cã gÇn 180 dù ¸n, Thµnh phè Hå ChÝ Minh cã kho¶ng 800 dù ¸n, H¶i Phßng 78 dù ¸n, §µ L¹t 46 dù ¸n. Mét sè dù ¸n lín do nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi thùc hiÖn nh­ khu ®« thÞ míi Nam Th¨ng Long, cã diÖn tÝch kho¶ng 365 ha vèn ®Çu t­ 2,1 tû USD, khu ®« thÞ míi Phó Mü H­ng (Thµnh phè Hå ChÝ Minh) cã diÖn tÝch kho¶ng 600 ha. Trong nh÷ng n¨m qua do sù ph¸t triÓn nhanh cña c¸c doanh nghiÖp ho¹t ®éng kinh doanh B§S cïng víi sù gia t¨ng quy m« ®Çu t­ nªn diÖn tÝch nhµ ë vµ diÖn tÝch nhµ ë b×nh qu©n trªn ®Çu ng­êi t¨ng nhanh. B¶ng 2.6. DiÖn tÝch nhµ ë n¨m 2000 vµ n¨m 2004. ChØ tiªu §¬n vÞ N¨m 2000 N¨m 2004 Toµn quèc D©n sè Ng­êi 76.400.000 82.100.000 Tæng diÖn tÝch nhµ m2 739.000.000 852.325.400 DiÖn tÝch b×nh qu©n ®Çu ng­êi m2/ ng­êi 9,68 10,38 Khu vùc ®« thÞ D©n sè Ng­êi 18.090.000 20.318.000 Tæng diÖn tÝch nhµ m2 185.000.000 236.570.800 DiÖn tÝch b×nh qu©n ®Çu ng­êi m2/ ng­êi 10,23 10,60 Khu vùc n«ng th«n D©n sè Ng­êi 58.250.000 59.782.000 Tæng diÖn tÝch nhµ m2 554.000.000 615.754.600 DiÖn tÝch b×nh qu©n ®Çu ng­êi m2/ ng­êi 9,51 10,3 (Nguån: Côc qu¶n lý nhµ Bé x©y dùng) B¶ng trªn cho thÊy ®Õn n¨m 2004 c¶ n­íc cã diÖn tÝch b×nh qu©n nhµ ë trªn ®Çu ng­êi lµ 10,38 m2, trong ®ã khu vùc ®« thÞ lµ 10,6 m2, khu vùc n«ng th«n lµ 10,3 m2. Víi chØ sè trªn n¨m 1990 c¶ n­íc chØ cã 4,35 m2. Nh­ vËy nhu cÇu vÒ nhµ ë ®· ®­îc c¶i thiÖn nhiÒu, tuy vËy víi møc nhµ ë nh­ trªn, viÖc ®¸p øng nhu cÇu vÒ nhµ ë vÉn ®ang ë møc thÊp. Theo nhËn xÐt cña Côc Qu¶n lý nhµ Bé x©y dùng th× diÖn tÝch nhµ ë b×nh qu©n ®Çu ng­êi ë hÇu hÕt c¸c n­íc trong ASEAN ®Òu ®¹t trªn 15 m2. N¨ng lùc x©y nhµ ë trong giai ®o¹n 2001-2005 lµ lín, t¹o ra nguån cung nhµ ë nhiÒu h¬n. Theo sè liÖu cña Côc Qu¶n lý nhµ Bé x©y dùng diÖn tÝch nhµ ë ®­îc x©y dùng míi tõ n¨m 2001 ®Õn 2004 nh­ sau: B¶ng 2.7: DiÖn tÝch nhµ ë ®­îc x©y dùng míi giai ®o¹n (2001 - 2004) N¨m 2001 2002 2003 2004 DiÖn tÝch nhµ x©y dùng míi 17.236 18.270 19.732 21.705 (Nguån Côc Qu¶n lý nhµ Bé x©y dùng) DiÖn tÝch nhµ ®­îc x©y dùng míi n¨m 2004 lµ 21.705 m2. Víi d©n sè h¬n 80 triÖu ng­êi th× diÖn tÝch nhµ ë b×nh qu©n mçi n¨m chØ t¨ng ®­îc kho¶ng 0,25 m2. Nh­ vËy, nguån cung vÒ nhµ ë trong mét thêi gian ng¾n khã ®¸p øng ®­îc nhu cÇu cña d©n c­. QuyÕt ®Þnh sè 76/2004 Q§ - TTg ngµy 6/5/2004 cña Thñ t­íng ChÝnh phñ phª duyÖt ®Þnh h­íng ph¸t triÓn nhµ ë ®Õn n¨m 2020 ®· nªu môc tiªu: diÖn tÝch nhµ ë b×nh qu©n ®Çu ng­êi n¨m 2015 lµ 15 m2 sµn vµ ®Õn n¨m 2020 lµ 20 m2 sµn. §Ó ®¹t ®­îc môc tiªu ®ã trong thêi gian tíi diÖn tÝch nhµ ë cÇn ®­îc x©y dùng lµ rÊt lín v­ît qu¸ tÇm so víi c¸c ho¹t ®éng x©y dùng, kinh doanh B§S hiÖn nay còng nh­ viÖc gi¸ ®Êt vµ nhµ ë qu¸ cao so víi nhu cÇu cã kh¶ n¨ng thanh to¸n cña d©n c­ lµm ph¸t sinh trë ng¹i cho viÖc thùc hiÖn nh÷ng ®Þnh h­íng trªn. T¹i thµnh phè Hµ Néi diÖn tÝch nhµ míi ®­îc x©y dùng ®­îc thùc hiÖn trªn diÖn réng. Trong n¨m 2001 - 2003 diÖn tÝch nhµ ë ®­îc x©y dùng míi ®­îc thÓ hiÖn qua b¶ng sau: B¶ng 2.8: DiÖn tÝch nhµ ë ®­îc x©y dùng míi. N¨m 2001 2002 2003 DiÖn tÝch 843.440 936.750 1.164.000 (Nguån: Côc Qu¶n lý nhµ Bé x©y dùng) Qua b¶ng trªn ta thÊy so víi n¨m 2002 ®Õn n¨m 2003 t¨ng 24,3%. Trong ®ã nhµ ë ®­îc ph¸t triÓn theo c¸c dù ¸n ®Çu t­ chiÕm ®Õn 79%, sè cßn l¹i lµ nhµ ë míi do c¸c hé tù x©y dùng. TÝnh ®Õn n¨m 2004, Hµ Néi cã 115 dù ¸n ph¸t triÓn nhµ víi diÖn tÝch ®Êt x©y dùng nhµ lµ 3.800.000 m2, diÖn tÝch x©y dùng c¬ së h¹ tÇng x· héi lµ 1.200.00 m2 vµ diÖn tÝch ®Êt ®Ó x©y dùng c«ng tr×nh kinh doanh lµ 694.000 m2. Nh÷ng n¨m gÇn ®©y, Thµnh phè Hµ Néi ®· triÓn khai thùc hiÖn c¸c chÝnh s¸ch ­u ®·i, hç trî nhµ ë cho nh÷ng ng­êi cã møc thu nhËp thÊp. Trong giai ®o¹n 2001-2005 quü nhµ ë cho ng­êi cã thu nhËp thÊp lµ 440.000 m2. TÝnh riªng n¨m 2003, Hµ Néi thùc hiÖn 5 dù ¸n ph¸t triÓn nhµ cho nh÷ng ng­êi cã thu nhËp thÊp víi sè vèn ®Çu t­ 54.184.000 ®ång, diÖn tÝch ®· x©y dùng lµ 8.880 m2. Trong ®ã, dù ¸n ë NghÜa §«-DÞch Väng cã diÖn tÝch sµn lµ 3.365 m2 bao gåm 90 c¨n hé; dù ¸n ë Xu©n La-Xu©n §Ønh gåm 120 c¨n hé; ®ù ¸n ë Xu©n La - T©y Hå cã 36 c¨n hé; dù ¸n ë CÇu DiÔn-Tõ Liªm gåm 52 c¨n hé. Dù kiÕn cña Thµnh phè, sè c¨n hé thuéc 5 dù ¸n trªn ®©y sÏ giµnh cho nh÷ng ng­êi cã thu nhËp thÊp tõ 300.000 - 500.000 ®ång/ th¸ng, nh­ng ch­a cã nhµ ë hoÆc diÖn tÝch nhµ ë d­íi 6 m2/ ng­êi vµ chñ yÕu lµ b¸n cho c«ng chøc nhµ n­íc. Møc gi¸ 4.000.000 ®/m2, tr¶ lÇn ®Çu 50%, cßn l¹i lµ tr¶ gãp. Nh÷ng ng­êi cã thu nhËp thÊp ch¼ng nh÷ng kh«ng cã kh¶ n¨ng mua ®Êt ®Ó lµm nhµ ë mµ cßn khã kh¨n vµ trë ng¹i trong viÖc mua c¨n hé trªn ®©y. T¹i Thµnh phè Hå ChÝ Minh trong nh÷ng n¨m qua nhiÒu khu d©n c­ ®­îc h×nh thµnh, ®Æc biÖt mét sè khu d©n c­ lín nh­ An L¹c 110 ha, B×nh H­ng 100 ha, An Phó An Kh¸nh 143 ha. Tõ ®Çu n¨m 2003 UBND Thµnh phè Hå ChÝ Minh ®· cã chñ tr­¬ng x©y dùng nhµ cho ng­êi cã thu nhËp thÊp vµ h×nh thµnh quü hç trî cho ng­êi cã thu nhËp thÊp mua nhµ. Theo kÕ ho¹ch thùc hiÖn chñ tr­¬ng nµy, tõ n¨m 2003 ®Õn n¨m 2010 Thµnh phè x©y dùng 70.000 c¨n hé chung c­ vµ 18.000 phßng cho thuª vµ mua tr¶ gãp víi sè vèn ®Çu t­ kho¶ng 15.000 tû ®ång. Tuy nhiªn trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn, sè dù ¸n ®­îc triÓn khai cßn qu¸ Ýt, ®¹i bé phËn c¸c dù ¸n ®ang ë trong giai ®o¹n chuÈn bÞ. ViÖc triÓn khai chËm vµ gÆp khã kh¨n chñ yÕu l