Đề tài Những giải pháp và kiến nghị góp phần hạn chế rủi ro tín dụng của ngân hàng Á Châu – chi nhánh Sài Gòn

cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay. Tài sản mua bằng vốn vay chỉ thuộc sở hữu của bên vay khi trả đủ nợ gốc và lãi (trường hợp tài sản đảm bảo là tài sản hình thành từ vốn vay). Trường hợp chậm trễ trong việc trả góp ,khách hàng bị phạt chậm trả góp trên số tiền góp chậm trả theo lãi suất quy định . 2.2.2.6.Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng : Phương thức cho vay này áp dụng đối với khách hàng có nhu cầu dự phòng nguồn vốn tín dụng trong một khoản thời gian nhất định nhằm đảm bảo khả năng chủ động về tài chính khi thực hiện dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đời sống. Sau khi hoàn tất thủ tục cần thiết, ACB và khách hàng ký HĐTD hạn mức dự phòng , trong đó ACB cam kết đảm bảo sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi hạn mức tín dụng trong một khoản thời gian nhất định và khách hàng phải trả phí cho hạn mức tín dụng dự phòng. Trong thời hạn rút vốn được quy định trong HĐTD, nếu khách hàng có nhu cầu sử dụng vốn thì mỗi lần rút vốn phải lập khế ước nhận nợ và kèm theo bản sao các chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn vay phù hợp với HĐTD đã ký. Tổng số tiền các lần rút vốn không được vượt quá hạn mức tín dụng dự phòng ghi trong HĐTD và thời hạn cho vay trong từng khế ước nhận nợ không được vượt quá thời hạn cho vay quy định trong HĐTD. Trường hợp hết hiệu lực rút vốn mà khách hàng : Không có bất kỳ một khoản rút vốn nào thì mặc nhiên khách hàng không được rút vốn và HĐTD hết hiệu lực, nếu không có thoả thuận nào khác với ACB. Vẫn chưa rút hết vốn, nếu muốn tiếp tục thì phải có sự chấp thuận bằng văn bản của ACB và HĐTD vẫn còn hiệu lực cho đến khi khách hàng trả hết nợ gốc và lãi cho ACB. 2.2.2.7. Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ tín dụng ACB chấp thuận cho khách hàng được sử dụng vốn vay trong phạm vi hạn mức tín dụng thẻ để thanh toán tiền mua hàng hoá, dịch vụ và rút tiền mặt tại máy rút tiền tự động hoặc các điểm ứng tiền mặt . Khi cho vay phát hành hoặc sử dụng thẻ tín dụng, ACB và khách hàng phải tuân theo các quy định của chính phủ, NHNN về phát hành và sử dụng thẻ tín dụng. 2.2.2.8. Cho vay theo hạn mức thấu chi: Là việc cho vay mà ACB thoả thuận bằng văn bản chấp thuận cho khách hàng chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh toán của khách hàng phù hợp với các quy định của chính phủ và NHNN Việt Nam về hoạt động thanh toán qua các tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán. 2.3 Qui trình xét duyệt cho vay tại ACB – chi nhánh Sài Gòn: Hoạt động tín dụng là một hoạt động rất đa dạng được phân loại theo nhiều hình thức như thời gian, đối tượng, mục đích… Xét về mặt thời gian, thời hạn cho vay thường gắn với chu kỳ luân chuyển vốn hoặc thời gian hoàn thành một quy trình kinh doanh của người vay. Nghiệp vụ tín dụng là một nghiệp vụ chứa nhiều rủi ro, do đó để giảm thiểu tối đa rủi ro thì toàn bộ công việc tác nghiệp kể từ khi nhận đơn xin vay của doanh nghiệp đến khi thu hồi xong nợ được quy định theo một trình tự nhất định gọi là nghiệp vụ thẩm định xét duyệt cho vay tín dụng. Quy trình tín dụng bao gồm: Bước 1: LẬP HỒ SƠ KẾ HOẠCH VAY Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn, khách hàng phải liên hệ với Ngân hàng và cho Ngân hàng xem xét giấy tờ nhà, đất cũng như mục đích vay của mình, cung cấp thông tin và các giấy tờ cần thiết chứng minh khách hàng có đủ điều kiện vay vốn. Nếu được Ngân hàng đồng ý thì các nhân viên cuûa boä phaän tieáp xuùc khaùch haøng (Loan CSR) sẽ tiến hành lập hồ sơ xin vay và lập giấy hẹn thẩm định cho khách hàng. Về cơ bản, đó là những tài liệu liên quan đến tư cách pháp nhân của người đi vay và giấy tờ nhà (bản sao). Đây là văn bản nhất thiết phải có trong lần giao dịch đầu tiên. Ở các lần vay tiếp theo, khách hàng không cần phải trình hồ sơ pháp lý nhưng phải bổ sung các giấy tờ cần thiết liên quan đến những thay đổi như giấy tờ nhà, đất, thay đổi địa chỉ nhà ở, hộ khẩu… Tùy theo từng loại hình tín dụng cụ thể mà hồ sơ vay vốn sẽ có những giấy tờ cụ thể. Đối với pháp nhân: - Quyết định thành lập doanh nghiệp. - Vốn điều lệ hoạt động. - Giấy phép đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. - Quyết định bổ nhiệm giám đốc, kế toán trưởng và mẫu chử ký, văn bản ủy quyền vay vốn (nếu có). - Giấy tờ nhà, đất thế chấp. Đối với cá nhân: - Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú hoặc KT3. - Giấy phép kinh doanh, giấy xác nhận nghề nghiệp, thu nhập hoặc giấy tăng lương (nếu có). - Giấy tờ nhà, đất thế chấp. Ngoài ra còn có: - 1 đơn xin vay của Ngân hàng có chữ ký đầu đủ. - Phương án vay và kế họach trả nợ, trong đó nêu rõ mục đích vay, tính toán hiệu quả sử dụng vốn vay và kế hoạch trả nợ. - Các loại giấy tờ trên khách hàng phải trình bản gốc để cán bộ tín dụng kiểm tra, đối chiếu với nội dung đã kê khai trong đơn xin vay vốn, xong trả lại cho khách hàng bản gốc, giữ lại bản sao, chưa cần thủ tục công chứng. Khách hàng vay phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, hợp pháp vế các tài liệu và nội dung thông tin cung cấp cho Ngân hàng. Bước 2: THẨM ĐỊNH HỒ SƠ VAY VỐN VÀ LẬP TỜ TRÌNH Ở khâu này, cán bộ thẩm định chuyên trách nhiệm thu thập thông tin từ trực tiếp từ khách hàng, thẩm định lại những thông tin mà khách hàng đã cung cấp trong hồ sơ vay vốn. Các công việc trong quá trình thẩm định hồ sơ là việc khởi đầu quan trọng nhất trong toàn bộ quy trình tín dụng, nếu trong quá trình thẩm định khách hàng có những phương án sản xuất không khả thi thì loại ngay để tránh rủi ro. Khi thẩm định cần chú ý thẩm định thông tin như: - Thông tin về nhân thân và tính cư ngụ hợp pháp của khách hàng vay. - Thông tin về khả năng thu nhập - Đánh giá về giá trị căn nhà, đất thế chấp. - Thông tin về quy trình vay nợ hiện nay và quá trình trả nợ trong quá khứ của khách hàng vay tại Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác. - Nhận xét của địa phương về uy tín của người vay. Đối với pháp nhân: Ngân hàng thẩm định thêm về tình hình công nợ (nợ phải thu, nợ phải trả) và tình hình thanh toán công nợ, doanh số hoạt động và kết quả sản xuất kinh doanh trong thời gian hoạt động của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, cần tính toán một số chỉ tiêu định tính phản ánh tình hình tài chính của doanh nghiệp và tình hình kinh doanh của khách hàng như: Trên cơ sở các tài liệu và số liệu thực tế thu thập từ hồ sơ kinh tế, hồ sơ vay vốn và qua các thông tin khác, cán bộ thẩm định sẽ tờ trình thẩm định và chịu trách nhiệm về nội dung trong tờ trình thẩm định của mình. Nội dung của tờ trình phải mạch lạc rõ ràng, thể hiện rõ quan điểm, ý kiến của cán bộ thẩm định về hồ sơ vay này có khả thi hay không, xác định mức độ rủi ro nếu có để đề xuất các biện pháp hạn chế rủi ro và các biện pháp đảm bảo khác để thu hồi nợ vay an toàn. Trong cuộc họp ban tín dụng, cán bộ thẩm định phụ trách hồ sơ vay trình toàn bộ giấy tờ liên quan và tờ trình thẩm định có nêu rõ ý kiến của mình về việc khách hàng có đủ khả năng trả nợ hay không, đề xuất mức cho vay, thời gian trả nợ, lãi suất cho vay… cho thư ký phiên họp để trình cho trưởng ban tín dụng. Bước 3: XÉT DUYỆT CHO VAY Sau khi cán bộ thẩm định trình toàn bộ hồ sơ và tờ trình thẩm định, ban Giám đốc sẽ tiến hành xem xét có cho vay hay không. Khi quyết định cho vay, Ngân hàng cần chú ý tới hạn mức cho vay đối với khách hàng không vược quá 15% vốn tự có và quỹ dự trữ chủa Ngân hàng và không vượt quá 60% tài sản thế chấp do Ngân hàng quy định giá. Nếu khoản vay của Ngân hàng vượt quá phán quyết của Giám đốc chi nhánh thì Giám đốc chi nhánh chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định thông qua hội đồng tín dụng cơ sở và chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của số liệu và kết quả thẩm định, gửi toàn bộ lên ACB Hội Sở để tiến hành lại tính khả thi và cơ pháp lý của dự án. Sau khi Tổng Giám Đốc ra quyết định, Hội Sở sẽ gửi lại cho chi nhánh để làm thủ tục công chứng (nếu Tổng Giám Đốc đồng ý cho vay) hoặc làm biên bản từ chối và trả lại hồ sơ cho khách hàng (nếu Tổng Giám Đốc từ chối). Bước 4: CÔNG CHỨNG VÀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH ĐẢM BẢO Khi đã có quyết định cho vay của Giám đốc, hồ sơ sẽ được chuyển cho các nhân viên pháp lý chứng từ để cùng với khách hàng đi công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo. Việc công chứng và giao dịch đảm bảo nhanh hay chậm tùy thuộc vào giấy tờ nhà, đất của khách hàng do quận hay Thành phố cấp. Khi đã hoàn tất các thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo và công chứng các giấy tờ liên quan, khách hàng gửi lại cho cán bộ pháp lý để kiểm tra lại tính pháp lý cả về nội dung lẫn hình thức, cả con dấu, chữ ký của những người liên quan, ngày tháng và các số liệu phải ăn khớp với nhau, tiến hành hợp đồng tín dụng. Sau khi kiểm tra xong nếu đã đúng và đầy đủ thì tiến hành chuyển hồ sơ cho bên boä phaän tieáp xuùc khaùch haøng (Loan CSR) để ký hợp đồng tín dụng. Bước 5: GIẢI NGÂN Tới đây, nhân viên Loan CSR xem lại toàn bộ hồ sơ lần nữa và tiến hành giải ngân cho khách hàng. Căn cứ vào hợp đồng tín dụng và các giấy tờ liên quan để giải ngân một lần hoặc nhiều lần cho khách hàng, trong quá trình giải ngân phải chú ý thời gian cho rút vốn, số tiền rút vốn từng lần phải phù hợp với tỷ lệ cho vay của Ngân hàng, các lần rút vốn sau cán bộ tính dụng cần kiểm tra tình hình sử dụng vốn cuả khách hàng để đảm bảo vốn vay được sử dụng đúng mục đích. Bước 6: KIỂM TRA VIỆC SỬ DỤNG VỐN VAY Ngân hàng sau khi cho vay phải kiểm tra việc sử dụng vốn vay và quá trình trả vốn và lãi của khách hàng nhận tiền cho đến khi thu hồi hết vốn gốc và lãi cũng như việc thực hiện các điều khoản cam kết trong hợp đồng tín dụng. Cụ thể cán bộ tín dụng cần kiểm tra các nội dung: - Đối chiếu dư nợ cho vay của hợp đồng tín dụng với giá trị hình thành từ vốn vay. - Kiểm tra tình trạng xây dựng dự án, tiến độ thi công, thời gian hoàn công, giá trị thực hiện. - Định kỳ đối chiếu số liệu trên hợp đồng tín dụng với số liệu kế toán và số liệu của khách hàng xem có đúng không: số tiền cho vay, số tiền trả nợ hàng tháng (hàng quý), dư nợ còn lại. Cán bộ tín dụng kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất tại đơn vị khách hàng theo nội dung phương án và điều khoản hợp đồng đã ký. Mỗi lần kiểm tra, cán bộ tín dụng phải lập biên bản kiểm tra và nêu ý kiến về tình trạng cuả khách hàng tại thời điểm đó, các biên bản kiểm tra phải được lưu trong hồ sơ vay vốn của khách hàng. Nếu khách hàng có những biểu hiện không tốt như sử dụng vốn vay sai mục đích, tài sản thế chấp bị giảm giá so với thẩm định ban đầu thì Ngân hàng có biện pháp xử lý tùy theo mức độ vi phạm của khách hàng. Bước 7: THU HỒI NỢ GỐC VÀ LÃI Trước ngày trả nợ khoảng 10 ngày, Ngân hàng sẽ gửi thư thông báo trước cho khách hàng, nội dung thông báo ghi rõ ngày, số hợp đồng tín dụng, số dư nợ còn lại, số tài khoản… Nợ gốc được hoàn trả theo kỳ hạn trả nợ hàng tháng hoặc hàng quý, ACB có quyền quyết định loại kỳ hạn trả nợ và thông báo cho bên vay. Nếu ACB không thông báo, bên vay phải trả nợ hàng quý. Sau 1 tháng/ 1 quý tương ứng với kỳ hạn hàng tháng/ hàng quý, kể từ ngày nhận tiền vay lần đầu đến khi kết thúc thời gian ân hạn, bên vay phải thực hiện trả nợ gốc, trong trường hợp thay đổi hoặc trong trường hợp khác, bên vay và ACB có thể ký kết lịch trả nợ riêng và đính kèm theo hợp đồng tín dụng. Trường hợp trả nợ trước hạn, các bên phải có thỏa thuận, nếu các bên thỏa thuận không được mà bên vay vẫn muốn trả nợ trước hạn thi bên vay phải chịu lãi trả trước hạn theo quy chế cho vay của ACB. Đối với kỳ hạn trả góp hàng tháng: sau 1 tháng, kể từ ngày nhận tiền vay lần đầu, tiền lãi được trả hàng tháng. Ngày trả lãi vay trùng với ngày bên vay nhận tiền vay lần đầu. Bên vay bằng loại tiền nào thì trả nợ bằng loại tiền đó. Các bên có thể thỏa thuận trả nợ bằng loại tiền khác với loại tiền vay, tỉ giá quy đổi thực hiện trong trường hợp này được thực hiện như sau: Khỏan tiền vay bằng đồng Việt Nam, trả nợ bằng ngoại tệ/vàng thì quy đổi theo giá ngoại tệ/ vàng do ACB công bố tại thời điểm trả nợ. Khoản tiền vay là ngoại tệ/ vàng, trả nợ bằng đồng Việt Nam thì quy đổi theo giá mua ngoại tệ/ vàng do ACB công bố tại thời điểm trả nợ. Tiền vay là ngoại tệ, trả nợ bằng loại ngoại tệ khác thì quy đổi theo thỏa thuận. Trường hợp ngày phải trả nợ rơi vào ngày chủ nhật hoặc ngày lễ hay bất kỳ ngày nào mà ACB không làm việc thì ngày hôm sau sẽ là ngày đến hạn trả nợ và lãi vẫn tính đến ngày thực trả. Việc thu nợ thực hiện theo thứ tự: phí/ các khoản phải trả khác, lãi quá hạn, lãi trong hạn, nợ gốc. Bước 8: GIA HẠN NỢ, ĐIỀU CHỈNH KỲ HẠN NỢ Trước khi khách hàng vay vốn đến hạn trả nợ nhưng vì một số nguyên nhân khách quan ngoài phạm vi quản lý điều hành của khách hàng mà khách hàng không thể trả nợ theo đúng thời gian trong hợp đồng thì khách hàng phải liên hệ với Ngân hàng để trình bày và làm giấy đề nghị gia hạn nợ hoặc giấy điều chỉnh kỳ hạn nợ để Ngân hàng xem xét cho gia hạn, điều chỉnh kỳ hạn. - Đối với các món nợ quá 10 ngày mà khách hàng không trả nợ và không có công văn trả lời cho Ngân hàng nguyên nhân việc chậm trả thì ACB sẽ chuyển món nợ đó sang nợ quá hạn và áp dụng lãi suất sau: - Đối với phần dư nợ gốc của kỳ hạn mà bên vay không trả nợ đúng hạn thì áp dụng mức lãi suất trong hạn; - Đối với phần dư nợ gốc của kỳ hạn; - Sau 30 ngày kể từ ngày ACB thông báo thu hồi nợ trước hạn mà bên vay vẫn không trả đủ nợ vay (bao gồm: nợ gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn, phí và các khoản phải trả khác), toàn bộ số dư nợ bị chuyển sang nợ quá hạn với lãi suất quá hạn tính trên toàn bộ số dư nợ gốc đó. Sau khi chuyển nợ quá hạn, ACB có quyền thực hiện các biện pháp hợp đồng theo luật định để thu hồi nợ. Bước 9: XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ: Tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Nếu không thỏa thuận được giá để xử lý tài sản thế chấp (giá bán, giá bù trừ nợ… ), ACB có quyền quyết định giá. ACB có quyền thu hồi nợ hoặc ủy quyền cho bên thứ ba xử lý tài sản thế chấp. Trường hợp một tài sản thế chấp đảm bảo nhiều nghĩa vụ tại ACB, nếu phải xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo một nghĩa vụ thì nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn cũng được coi như đến hạn và ACB tiến hành thu hồi nợ. Tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp sau khi trừ vào chi phí xử lý, ACB thu theo thứ tự: nợ gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn, phí và các khoản phải thu khác (nếu có). Tiền thu được nếu không đủ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì bên thế chấp phải tiếp tục thực hiện trả nợ cho ACB. Thực hiện xử lý tài sản thế chấp: Bên thế chấp phối hợp cùng ACB bán tài sản, ủy quyền cho bên thứ ba bán tài sản hoặc bên thế chấp bán tài sản với sự chấp thuận của ACB. Bên thế chấp giao tài sản thế chấp cho ACB để bù trừ nợ với các nội dung do hai bên thỏa thuận. Đối với những tài sản thế chấp đã được mua bảo hiểm, nếu tài sản bị rủi ro thiệt hại thì số tiền bồi thường của cơ quan bảo hiểm được dùng để trả nợ Ngân hàng. Sau 60 ngày kể từ khi đến hạn trả nợ mà tài sản thế chấp không được xử lý theo phương thức trên, ACB được quyền đơn phương, chủ động lựa chọn phương thức trực tiếp bán hoặc ủy quyền cho bên thứ ba bán tài sản. ACB trực tiếp nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thức ba trong trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc tài sản cho bên thế chấp. ACB khởi kiện, đề nghị Tòa án xử lý tài sản thế chấp theo luật định để thu hồi nợ. Bước 10: THANH LÝ HỢP ĐỒNG Hợp đồng được thanh lý trong các trường hợp sau: Khách hàng đã trả hết nợ gốc và lãi cho Ngân hàng. Trường hợp đã có khách hàng mới ký hợp đồng tín dụng nhận lại toàn bộ số nợ gốc và lãi còn lại của khách hàng cũ. Khách hàng đã thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp và trả đủ nợ gốc và lãi cho Ngân hàng. Sau khi thanh lý hợp đồng xong, Ngân hàng sẽ trao giấy tờ nhà, đất thế chấp để bên vay đi công chứng giải chấp. 2.4 CÁC HÌNH THỨC ĐẢM BẢO TÍN DỤNG TẠI ACB – CHI NHÁNH SÀI GÒN: 2.4.1 Những nghiệp vụ về bảo đảm tín dụng: 2.4.1.1 Nghiệp vụ cho vay tín chấp: Nghiệp vụ này được áp dụng đối với cán bộ nhân viên, giáo viên là công dân Việt Nam, có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự hiện đang công tác tại doanh nghiệp nhà nước, công ty cổ phần có vốn thuộc sở hữu nhà nước, tại đơn vị hành chính sự nghiệp hưởng lương từ ngân sách nhà nước nhằm phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng, sữa chữa nhà, mua xe, vật dụng gia đình… Có hai loại hình cho vay tín chấp là cho vay mua xe gắn máy và cho vay trả góp sinh hoạt tiêu dùng cán bộ công nhân viên. Mức cho vay: Phù hợp với nhu cầu vay vốn và khả năng trả nợ của người vay, nhưng tối đa không quá 10.000.000 đồng/người. Thời hạn vay: từ 12 đến 36 tháng. Lãi suất: 0,65%/tháng. Điều kiện để vay không có đảm bảo bằng tài sản: -Đơn vị có cán viên vay vốn có trụ sở trên đại bàn nội thánh TP.HCM. -Cán bộ công nhân viên có hộ khẩu thường trú thuộc nội thành TP.HCM. Trường hợp người vay ở hộ khẩu tập thể thì đơn vị lập danh sách và phải có xác nhận của chính quyền địa phương ghi rõ nội dung: “hiện đang ở hộ khẩu tập thể”. NH sẽ không giải quyết nếu không có xác nhận nội dung này. -Cán bộ công nhân viên này phải có thư bảo lãnh trả thay hoặc thư cam kết giúp ACB – SG thu nợ, được ký bởi thủ trưởng đơn vị và chủ tịch công đoàn cơ sở. Đối tượng không được cho vay không có đảm bảo bằng tài sản: -Tổ chức kiểm toán viên đang kiểm toán tại ngân hàng, thanh tra viên đang thực hiện nhiệm vụ, kế toán trưởng. -Các cổ đông lớn cuả Ngân hàng ACB là những tổ chức cá nhân sở hữu trên 10% vốn cổ phần có quyền bỏ phiếu của tổ chức tín dụng. Khách hàng vay là doanh nghiệp là thành viên hội đồng quản trị, ban kiểm soát, Tổng Giám Đốc(Giám Đốc), Phó Tổng Giám Đốc (Phó Giám Đốc) của tổ chức tín dụng như là: bố, mẹ, vợ, chồng, con… của những người này thì người thẩm định xét duyệt cho vay sở hữu trên 10% vốn điều lệ của doanh nghiệp. 2.4.1.2 Nghiệp vụ cho vay có tài sản đảm bảo: Tài sản đảm bảo có thể là sổ tiết kiệm hay bất động sản Cầm cố sổ tiết kiệm: + Đối tượng là những khách hàng có tài khoản tiền gửi tiết kiệm tại NH. + Quyền và nghĩa vụ của bên cầm cố: Được lãi phát sinh từ số dư trên tài khoản. Nhận lại sổ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm. Giao bản chính sổ tiết kiệm cho NH. Không được trao đổi, tặng hay sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ khác. + Quyền và nghĩa vụ của bên nhận cầm cố: Giữ và bảo quản bản chính sổ tiết kiệm. Xử lý tài sản cầm cố để thu hồi nợ theo qui định của pháp luật. Trả lại sổ cho khách hàng vay sau khi khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ được đảm bảo. Thế chấp bất động sản: + Đối tượng là những khách hàng có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đối với nhà, quyền sử dụng đất trong khu vực nội thành TP.HCM. + Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp: Bên thế chấp có quyền vẫn giữ tài sản và tiếp tục khai thác tài sản thế chấp đó. Bên thế chấp tài sản có nghĩa vụ như sau: Giao bản gốc và các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu tài sản và các giấy tờ có liên quan đến tài sản thế chấp. Bảo quản giữ gìn giá trị tài sản thế chấp như khi ký hợp đồng thế chấp. Áp dụng các biện pháp khắc phục kể cả ngưng khai thác, sử dụng tài sản thế chấp, nếu do việc khai thác sử dụng đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ bị mất giá hay giảm sút giá. Không được đem tài sản thế chấp để bán, trao đổi, chuyển nhượng, tặng cho thuê, cho mượn hay thế chấp nơi khác. Chịu mọi chi phí phát sinh trong việc thẩm định, định giá công chứng và xử lý tài sản thế chấp. Bên thế chấp phải mua bảo hiểm cho tài sản thế chấp. + Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp: Ngân hàng ACB – Sài Gòn có quyền: Kiểm tra thường xuyên hay đột xuất tài sản thế chấp. Trường hợp phát hiện thấy tài sản thế chấp hư hỏng hay có dấu hiệu hư hỏng, mất phẩm chất hoặc thất thoát, NH có quyền yêu cầu bên thế chấp thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bằng một cam kết bảo đảm khác được NH chấp nhận. Trường hợp bên thế chấp không thực hiện được NH có quyền thu hồi nợ trước hạn hoặc xử lý tài sản thế chấp trước hạn để thu hồi nợ. Yêu cầu bên thế chấp thực hiện các nghĩa vụ cuả họ. Ngân hàng ACB – Sài Gòn có nghĩa vụ: Lưu giữ và bảo quản các bản gốc giấy tờ về tài sản thế chấp. Trả lại giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên thế chấp và ký văn bản giải chấp khi bên thế chấp thanh toán dứt các khoản nợ (nợ gốc lãi và tiền lãi quá hạn), các khoản bảo lãnh và khoản chi phí khác cho NH. 2.4.2 Mức cho vay: Sau khi định giá tài sản bảo đảm thì việc xác định mức cho vay hợp lý của cán bộ tín dụng đề nghị lên người có thẩm quyền xét duyệt hạn mức tín dụng cũng có vai trò rất quan trọng. Mức cho vay được xác định dựa trên giá trị tài sản bảo đảm đã thẩm định trên cơ sở phù hợp nhu cầu vay vốn của khách hàng. hạn mức tín dụng được xác định hợp lý vừa giúp giảm thiểu rủi ro tín dụng lại vừa giúp tăng lãi vay, đây còn là một nhân tố trong chiến lược cạnh tranh của NH đối với những NH khác. Theo quy định của Ngân hàng ACB – Sài Gòn hạn mức tín dụng được xác định đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, nhà tối đa không vượt quá 60% giá trị tài sản đảm bảo. Đối với tài sản cầm cố là sổ tiết kiệm thì mức vay được xác định như sau: Số tiền cho vay < số tiển gởi + lãi tiền gởi – lãi tiền vay 2.4.3.Loại tiền vay: Tiền đồng Việt Nam (VND) Vàng 999.9 2.4.4.Căn cứ định giá tài sản thế chấp: Định giá tài sản thế chấp là một vấn đề quan trọng để quyết định mức cho vay tối đa mà Ngân hàng có thể giải quyết cho khách hàng. Nếu cán bộ tín dụng định giá tài sản quá cao, cao hơn giá trị thực thì sẽ làm tăng rủi ro tín dụng cho Ngân hàng. Vì lúc này tài sản sẽ không còn tính chất đảm bảo cho khoản vay. Ngược lại, nếu tài sản bị đánh giá quá thấp sẽ dẫn đến hạn mức tín dụng thấp, gây ảnh hưởng cho các họat động sản xuất kinh doanh của khách hàng vì không đáp ứng được nhu cầu. Do đó, công việc định giá tài sản thế chấp là một vấn đề hết sức nhạy cảm đòi hỏi trình độ chuyên môn về tài chính và giá cả trên thị trường, kinh nghiệm của cán bộ tín dụng. Việc định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, nhà ở dựa vào giá đất và giá trị xây dựng. Căn cứ vào giá đất: Giá trị quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất là một tài sản trừu tượng nên việc xác định giá trị của nó là rất phức tạp. Hiện nay, đối với quyền sử dụng đất có hai loại giá khác nhau là giá do Nhà nước qui định và giá thị trường. Hai loại giá này thường chênh nhau do giá thị trường thường cao hơn so với giá qui định và có thể cao hơn rất nhiều. Nếu lúc xét duyệt cho vay, đất được định giá theo cơn sốt thị trường, đến khi phát mãi thì giá đất trên thị trường giảm nên không đủ thanh toán nợ, Ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc xử lý đất để giải tỏa nợ đóng băng đó là chưa tính đến những chi phí để bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngân hàng Á Châu – chi nhánh Sài Gòn đang áp dụng về giá trị quyền sử dụng căn cứ theo vị trí của đất qui định trong quyết định 05/QĐ-QLĐ do Ủy Ban Nhân Dân TP.HCM ban hành vào ngày 04/01/1995 về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành Phố. Giá đất một số đường trên địa bàn Thành Phố Quận 1: đường Hai Bà Trưng đọan từ Võ Thị Sáu đến ngã ba Trần Quang Khải: 7.200.000đ/m2. Quận 10: đường Lê Hồng Phong đọan từ Lý Thái Tổ đến 3/2: 4.600.000đ/m2. Quận Bình Thạnh: đường Đinh Tiên Hoàng: :3.800.000đ/m2. Giá trị vị trí: Dựa vào vị trí đất nằm ở mặt tiền hay hẻm, trong khu vực buôn bàn sầm uất hay không mà sẽ có giá trị lớn nhỏ khác nhau. Được Ngân hàng ACB-SG theo chuẩn nhân với hệ số k (k=1,2,3,4,5). Cán bộ tín dụng có thể đề nghị hệ số k nhưng phải được Ban tín dụng chấp thuận. Giá vị trí được định giá như sau: Nếu tài sản ở mặt tiền: có giá trị từ 300.000 đến 8.000.000đ/m2. Nếu tài sản ở hẻm lớn từ 5m có giá từ 270.000đ đến 3.060.000đ/m2. Nếu tài sản ở hẻm dài từ 3-5m thì có giá từ 270.000 đến 2.760.000đ/m2 . k có thể bằng 3,4,5 nhưng thông thường bằng 3. Nếu tài sản ở hẻm dài từ 2-3m thì có giá từ 270.000đ đến 4.140.000đ/m2 . k thường bằng 2. Nếu tài sản ở hẻm nhỏ hơn 2m thì có giá từ 90.000đ đến 1.600.000đ/m2. Căn cứ vào giá xây dựng: Bất động sản là nhà xưởng thì việc xác định giá trị dựa vào diện tích xây dựng, cấu trúc, thời gian sử dụng. Những căn nhà xưởng sản xuất có cấu trúc kiên cố, mới sử dụng thì sẽ được định giá cao hơn. Căn cứ định giá như sau: Đối với biệt thự nhà lầu: tùy thuộc kết cấu sàn bê tông cốt thép hay sàn gỗ, tường gạch, mái ngói hay tole và tùy thuộc vào hiện trạng mới hay cũ mà có giá trị từ 910.000 đến 2.000.000đ/m2. Đối với biệt thự trệt tùy vào mái bằng, ngói hoặc tole, tường và tùy thuộc hiện trạng căn nhà sẽ có giá từ 840.000đến 1.500.000đ/m2. Đối với nhà phố lầu có kết cấu xây dựng sàn bê tông cốt thép, sàn đúc giả, sàn gỗ, lợp tole hay ngói, có hồ bơi hay không được định giá từ 250.000 đến 1.500.000đ/m2. Đối với nhà phố trệt có tường gạch, vách gạch hay tole, nền lát gạch bông hoặc đá mài cẩm thạch hay nền lát xi măng có giá từ 100.000 đến 950.000đ/m2. Đối với nhà xưởng được xây dựng với kèo thép hay kèo gỗ, lợp tole hoặc fibro, vách gạch hay ván hoặc không vách, có sàn hay tường rào sẽ có giá từ 20.000 đến 800.000đ/m2. 2.4.5.Quản lý và kiểm tra tài sản thế chấp, cấm cố: Trong suốt quá trình vay vốn, cán bộ tín dụng phụ trách khoản vay ngoài việc kiểm tra tình hình sử dụng vốn vay, bên bảo lãnh hoặc người thứ ba giữ tài sản