Đề tài Phân tích môi trường và định hướng kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp Chấn Hưng – Vĩnh Phúc

a DN BĐS trong nước để giành lấy những vị trí vàng để xây dựng, khai thác. Do đó, với quy mô của phần lớn DN BĐS ở TP.HCM, cũng như cả nước hiện nay đều nhỏ th. việc hợp tác sẽ mang lại nhiều cơ hội. Tuy nhiên, các DN nên có sự tìm hiểu, lựa chọn để đưa ra hình thức hợp tác hiệu quả. Số lượng các đối thủ cạnh tranh. Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu trong thời gian gần đây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty như Saigon Land, Sacomreal, Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Sàn giao dịch bất động sản Vinaconex, Sàn giao dịch bất động sản Viglacera land,… đến các sàn đang rục rịch ra mắt trong một vài tháng tới như của ACBR, Tài Nguyên, Vincom,... Bên cạnh đó, cuộc đua vẫn đang tiếp diễn với nhiều công ty khác như Phú Gia, Hoàng Quân, Hữu Liên… dưới hình thức thành lập sàn mới hoặc nâng cấp hoạt động của các trung tâm giao dịch hiện có. Nguyên nhân chính là do thời điểm bắt buộc phải kinh doanh sản phẩm bất động sản thông qua sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/01/2009. Ngay tại địa bàn Vĩnh Phúc thì cũng đã có rất nhiều các khu công nghiệp được mọc lên và thu hút rất nhiều nhà đầu tư lớn như: KCN Khai Quang, KCN Bình Xuyên I, KCN Bình Xuyên II, KCN Lai Sơn, KCN Hợp Thịnh, KCN Tân Tiến,… lên đến hàng nghìn ha và thu hút hàng trăm nhà đầu tư trong và ngoài nước. 4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường. 4.1. Những rào cản gia nhập ngành. 4.1.1. Rào cản kỹ Kỹ thuật. Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành khác trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi cao. Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản nhưng gặp phải một số rào cản về ky thuật gây khó khăn trong việc gia nhập thị trường.Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công tr.nh địa ốc và các qui định kỹ thuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch không đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ an toàn.. dẫn đến những khó khăn và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị trường. 4.1.2. Rào cản về vốn. Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất lớn. Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp th. không thể tham gia vào thị trường này được, và nếu như có tham gia th. không thể cạnh tranh được, có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành. Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản, bộ phận tín dụng chỉ cần nh.n vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà không đ.i hỏi tài sản thế chấp. Một công ty có tiềm lực tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ là "bảo chứng" tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay. Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn th. sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp. Tuy nhiên, tại Việt Nam h.nh thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ở nước ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án... phát triển rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập trung sử dụng duy nhất h.nh thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn. 4.1.3. Rào cản về pháp luật, thủ tục hành chính Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh. Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, c.n việc xem xét, phê duyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác. Vì vậy, "giấc mơ" về những dự án hoàn thiện của các doanh nghiệp có khi phải kéo dài rất lâu. 4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước. Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế. 4.2. Rào cản rút lui khỏi thị trường. Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản. là những sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với một vị trí nhất định. Vốn đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt. chính những yếu tố đó làm cho việc một công ty đầu tư vào bất động sản th. khó có thể rút lui ra khỏi thị trường. ví dụ khi một công ty có một dư án đâu tư một t.a nhà địa ốc, thời gian xây dựng là năm năm. Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó mới có khả năng sinh lời. Dó đó việc công ty rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn do các ràng buộc về vốn đầu tư. 5. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng 5.1. Sản phẩm. Khu công nghiệp Chấn Hưng có diện tích 131,31ha được quy hoạch xây dựng theo mô hình hiện đại, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật. Đây là khu công nghiệp có vị trí địa lý rất thuận lợi để phát triển công nghiệp: nằm trên tuyến Quốc lộ 2 từ Hà Nội đi lên các tỉnh phía Bắc; giáp thị xã Vĩnh Yên (trung tâm kinh tế chính trị của tỉnh Vĩnh Phúc); cách TP. Việt Trì (Phú Thọ) 19Km, Cách trung tâm thủ đô Hà Nội 54Km; cách sân bay Quốc tế Nội Bài 30Km. Có ga đường sắt Hướng Lại nằm sát khu công nghiệp, tuyến Hà Nội – Lào Cai đi Trung Quốc. Cảng sông Vĩnh Thịnh cách khu công nghiệp 18Km, rất thuận lợi cho vận chuyển đường thuỷ. Do vị trí giao thông thuận lợi nên từ Khu công nghiệp có thể dễ dàng thông thương với các vùng kinh tế trọng điểm của miền Bắc như: Hà Nội, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Hải Dương, Hà Tây, Hưng Yên. Liền kề với Khu công nghiệp là khu đô thị dịch vụ với diện tích 30.4ha được quy hoạch đồng bộ các hạng mục: khu nhà ở, khu dịch vụ, trường học, bệnh viện, siêu thị, khu vui chơi giải trí, góp phần làm tăng sức hấp dẫn cho các nhà đầu tư vào khu công nghiệp Chấn Hưng. 5.2 Khách hàng. Nhóm khách hàng của sản phẩm này là những công ty, những nhà đầu tư có nhu cầu xây dựng mới hay di chuyển nhà máy, xí nghiệp. Những nhà đầu tư này tìm kiếm đến Khu công nghiệp để thuê đất xây dựng nhà máy, xí nghiệp hay để thuê nhà xưởng, kho bãi phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của họ. 6. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn. 6.1. Năng lực sản xuất. Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, trong thời gian tới, nguồn cung về Khu công nghiệp sẽ khá lớn. Do đó, các nhà đầu tư sẽ có nhiều cơ hội chọn lựa địa điểm đầu tư hơn và sản phẩm phù hợp khả năng tài chính của mình. Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định: hiện nay, sau gói kích cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đang tiếp tục được triển khai. Vì vậy, lượng cung bất động sản Khu công nghiệp trong thời gian tới sẽ tăng lên, những người có nhu cầu sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận được với những dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch. Quỹ đất phát triển KCN theo quy hoạch được duyệt đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020 tiếp tục được sử dụng để thành lập và xây dựng KCN. Trong hai năm 2008 và 2009, các tỉnh, thành phố vùng Đồng bằng sông Hồng đã thành lập thêm 9 KCN với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 2.400 ha và diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt khoảng trên 1.500 ha. Số lượng và diện tích KCN gia tăng hàng năm tương đối ổn định ở mức 4-5 KCN và 1.200-1.500 ha mỗi năm. Tính đến cuối năm 2009, vùng Đồng bằng sông Hồng có 61 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên trên 13.800 ha, trong đó có 9.400 ha đất công nghiệp có thể cho thuê. So với cả nước, vùng Đồng bằng sông Hồng chiếm 26% về số lượng KCN và 23% về diện tích đất tự nhiên các KCN.  Các KCN tiếp tục triển khai xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, một số KCN đã cơ bản hoàn thành công tác chuẩn bị hạ tầng để thu hút đầu tư. Trong số 61 KCN đã thành lập, 49 KCN đã cơ bản hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng và đi vào vận hành với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 9.550 ha, chiếm 70% tổng diện tích đất tự nhiên của các KCN đã thành lập trong vùng. Tính đến cuối năm 2009, tổng vốn đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng các KCN vùng Đồng bằng sông Hồng đạt gần 2.300 triệu USD và 12.200 tỷ đồng, trong đó vốn đầu tư thực hiện đạt khoảng 30%. Tỷ lệ này tương đối thấp và có phần giảm sút do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế làm chững lại tiến độ góp vốn đầu tư xây dựng.  6.2. Yêu cầu về vốn. Bất động sản ngoài là một hàng hóa thiết yếu c.n là một cách để tích lũy tài sản, là một kênh đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với mỗi đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu về tính dụng bất động sản, cụ thể: Đối với các nhà đầu tư thì tín dụng bất động sản là một cách làm tăng tỷ lệ lợi nhuận. Khi sử dụng tín dụng bất động sản th. tỷ lệ lợi nhuận sau thuế trên tổng số vốn tự có cao hơn. Mặt khác, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn nên việc huy động thêm vốn để đầu tư là một nhu cầu tất yếu. Nhất là đối với các chủ đầu tư các dự án bất động sản thì việc huy động vốn bằng tín dụng là một phần của dự án, do bất động sản hình thành từ các dự án có thời gian hình thành dài và giá trị rất lớn . Đối với các doanh nghiệp trong quá trình thành lập và hoạt động của mình, ngoài vốn góp ban đầu các doanh nghiệp luôn có nhu cầu về vốn cho các hoạt động sản xuất và mở rộng kinh doanh của mình, trong đó nhu cầu về tín dụng bất động sản là một bộ phận. Các doanh nghiệp cần huy động vốn cho việc đầu tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi,…. 7. Khả năng sinh lợi. 7.1. Bất động sản - rủi ro và cơ hội. Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Điều này khiến cho dòng vốn tín dụng dành cho bất động sản sụt giảm. Theo thống kê của Ngân hàng nhà nước, tổng dư nợ tín dụng cho vay BĐS của toàn bộ hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000 tỷ đồng trong tháng 4 xuống còn 115,500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9.15% tổng dư nợ toàn hệ thống. Không những thế, tình hình lãi suất tăng cao còn gây khó khăn cho nhiều khách hàng đi vay nợ để mua bất động sản. Thị trường bất động sản tụt dốc trước những biến động bất lợi như vậy. Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2009. 7.2. Triển vọng phát triển của ngành. Điểm sáng Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn rất tiềm năng bởi nhu cầu thực là rất lớn Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh chóng trong hai mươi năm qua. Mặc dù vậy, trong 2 năm vừa qua, đặc biệt là năm 2009, do suy thoái kinh tế toàn cầu tác động tới thu hút đầu tư và triển khai các dự án trên phạm vi cả nước, tình hình sử dụng đất và thu hút đầu tư vào các KCN của vùng cũng chịu những ảnh hưởng nhất định. Việc sử dụng đất và thu hút đầu tư vào các KCN của vùng được tóm lược qua những kết quả chính sau đây:  Một là: Quỹ đất phát triển KCN theo quy hoạch được duyệt đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020 tiếp tục được sử dụng để thành lập và xây dựng KCN. Trong hai năm 2008 và 2009, các tỉnh, thành phố vùng Đồng bằng sông Hồng đã thành lập thêm 9 KCN với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 2.400 ha và diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt khoảng trên 1.500 ha. Số lượng và diện tích KCN gia tăng hàng năm tương đối ổn định ở mức 4-5 KCN và 1.200-1.500 ha mỗi năm. Tính đến cuối năm 2009, vùng Đồng bằng sông Hồng có 61 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên trên 13.800 ha, trong đó có 9.400 ha đất công nghiệp có thể cho thuê. So với cả nước, vùng Đồng bằng sông Hồng chiếm 26% về số lượng KCN và 23% về diện tích đất tự nhiên các KCN.  Hai là: Các KCN tiếp tục triển khai xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, một số KCN đã cơ bản hoàn thành công tác chuẩn bị hạ tầng để thu hút đầu tư. Trong số 61 KCN đã thành lập, 49 KCN đã cơ bản hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng và đi vào vận hành với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 9.550 ha, chiếm 70% tổng diện tích đất tự nhiên của các KCN đã thành lập trong vùng. Tính đến cuối năm 2009, tổng vốn đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng các KCN vùng Đồng bằng sông Hồng đạt gần 2.300 triệu USD và 12.200 tỷ đồng, trong đó vốn đầu tư thực hiện đạt khoảng 30%. Tỷ lệ này tương đối thấp và có phần giảm sút do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế làm chững lại tiến độ góp vốn đầu tư xây dựng.  Ba là: Trong 2 năm gần đây, do xu hướng giảm sút đầu tư chung và có thêm một số KCN thành lập mới, tỷ lệ lấp đầy diện tích đất công nghiệp của các KCN có giảm sút so với các năm trước. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy vẫn được duy trì ổn định đối với các KCN đang vận hành. Tổng diện tích đất đã cho thuê của các KCN đang vận hành đạt gần 4000 ha, chiếm khoảng 65% tổng diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê. Bên cạnh một số KCN đã cơ bản sử dụng hết diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê như Thăng Long, Nomura, Tiên Sơn, Quế Võ I, Đồng Văn I, Hoà Xá, một số KCN mới thành lập cũng đã đạt được những kết quả bước đầu tích cực trong thu hút đầu tư như Yên Phong I, VSIP Bắc Ninh, Phú Nghĩa, Đồng Văn II.  Bốn là: Công tác quy hoạch phát triển KCN tại các địa phương được chấn chỉnh theo hướng lập quy hoạch tổng thể hệ thống KCN trên địa bàn trong dài hạn. Tình trạng địa phương đề xuất quy hoạch KCN tràn lan hoặc bổ sung quy hoạch từng KCN riêng lẻ được hạn chế. Tính phù hợp của quy hoạch KCN với quy hoạch sử dụng đất và vấn đề sử dụng đất nông nghiệp trong quy hoạch KCN cũng được cân nhắc kỹ lưỡng trong quá trình xây dựng quy hoạch KCN ở các địa phương đồng bằng sông Hồng. Đối với các địa phương có truyền thống nông nghiệp như ở đồng bằng sông Hồng, việc sử dụng đất nông nghiệp là khó tránh khỏi trong quá trình quy hoạch và phát triển KCN phục vụ cho công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng và trình duyệt Đề án quy hoạch KCN cũng như phương án triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng KCN, các địa phương đã có sự tính toán, cân nhắc cẩn trọng về tính hiệu quả của phát triển KCN trên đất nông nghiệp được chuyển đổi đảm bảo và nâng cao đời sống cho người nông dân có đất bị thu hồi để phát triển KCN.  Trong năm 2008 lượng vốn FDI đăng kí đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt hơn 14 tỷ đô la chủ yếu là ở phân khúc văn ph.ng căn hộ và mảng khách sạn du lịch. Đây là con số kỷ lục từ trước tới nay và nó cũng cho thấy sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sản trong nước Điểm tối Tuy đã đạt được những kết quả khá tích cực trong sử dụng đất và thu hút đầu tư, đồng bằng sông Hồng nói riêng và các địa phương trên cả nước nói chung vẫn không tránh khỏi những hạn chế dưới đây.  Về giải phóng mặt bằng, các địa phương nhìn chung vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng do ảnh hưởng của lạm phát, sự thiếu ổn định trong giá đất đai gây khó khăn cho công tác thỏa thuận đền bù đất trong KCN. Một số KCN mất nhiều thời gian vẫn không giải quyết dứt điểm được khâu đền bù và vẫn còn một phần diện tích đất chưa được bồi thường, như KCN Khai Quang, KCN Bình Xuyên (Vĩnh Phúc).  Về tiến độ đầu tư cơ sở hạ tầng, nhìn chung các chủ đầu tư có sự chững lại trong công tác đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng KCN do những khó khăn về tình hình kinh tế nói chung. Tuy nhiên, có một số KCN có tốc độ xây dựng hạ tầng và thu hút đầu tư chậm trong thời gian khá dài như KCN Hải Yên, KCN Việt Hưng của tỉnh Quảng Ninh. Ngoài ra, ở phần lớn các KCN, kể cả những KCN đã có nhiều diện tích đất được cho thuê, tính đồng bộ và hoàn thiện trong cơ sở hạ tầng kỹ thuật còn thấp. Sự đồng bộ trong vận hành của các khu chức năng, kết nối hạ tầng kỹ thuật KCN với các doanh nghiệp trong KCN và với hạ tầng ngoài KCN còn hạn chế, đặc biệt là đối với các công trình hạ tầng điện, nước, giao thông, xử lý môi trường.  Về công tác xúc tiến đầu tư, mặc dù các địa phương đã tích cực tổ chức xúc tiến, kêu gọi đầu tư và quảng bá hình ảnh địa phương ở trong và ngoài nước, song chất lượng, hiệu quả công tác xúc tiến đầu tư còn hạn chế do một số nguyên nhân như nguồn kinh phí xúc tiến đầu tư còn hạn hẹp, kỹ năng xúc tiến đầu tư của địa phương còn yếu, thiếu tính đồng bộ và chặt chẽ trong phối hợp giữa các cơ quan xúc tiến đầu tư. Hạn chế trong hoạt động xúc tiến đầu tư thể hiện rõ hơn ở các tỉnh nam đồng bằng sông Hồng như Nam Định, Thái Bình.  Do một số yếu tố không thuận lợi về vị trí địa kinh tế, hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông, việc thu hẹp khoảng cách trong phát triển KCN nói riêng và kinh tế nói chung giữa các tỉnh nam đồng bằng sông Hồng và các tỉnh còn lại thuộc Vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ còn gặp nhiều khó khăn. Mặc dù đã có một hệ thống các KCN theo quy hoạch được duyệt, song kết quả phát triển các KCN còn khiêm tốn cả về tiến độ xây dựng, hoàn thiện hạ tầng và thu hút đầu tư. Việc thu hút các nhà đầu tư có quy mô vốn lớn, công nghệ cao vào các KCN nam đồng bằng sông Hồng còn rất khó khăn.  Một vấn đề khác của vùng đồng bằng sông Hồng, cũng là tình trạng chung của việc xây dựng và thu hút đầu tư vào các KCN trên cả nước, là các nhà đầu tư hạ tầng và các cơ quan quản lý Nhà nước từ trước tới nay hầu như chưa thực sự quan tâm tới tính hợp lý trong mối liên kết ngành giữa các doanh nghiệp trong nội bộ KCN cũng như giữa các KCN trong vùng. Việc sớm thu hút đầu tư, lấp đầy diện tích đất công nghiệp luôn được đặt ra là mục tiêu ưu tiên của các địa phương trong xây dựng và phát triển KCN. Việc cho thuê diện tích đất công nghiệp trong KCN sẽ đem lại hiệu quả kinh doanh cho chủ đầu tư phát triển hạ tầng KCN, tuy nhiên trong dài hạn, vai trò của liên kết ngành trong KCN đối với phát triển vùng sẽ rất rõ rệt và cần được tính đến từ sớm trong định hướng quy hoạch KCN và thu hút đầu tư.  Tóm lại, về cơ bản, các KCN vùng đồng bằng sông Hồng đang có những bước tiến triển tích cực mặc dù cũng chịu ảnh hưởng của sự suy giảm kinh tế thế giới nói chung. Trong thời gian tới, việc thu hút đầu tư phát triển các KCN nhìn chung khả quan do hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế – xã hội nói chung và KCN nói riêng đang dần cải thiện, Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn nhà đầu tư.  Để tiếp tục hoàn thiện hệ thống KCN vùng đồng bằng sông Hồng trong thời gian tới, các địa phương cần xây dựng và phát triển KCN trên địa bàn theo một số định hướng sau:  Một là tiếp tục nghiên cứu, rà soát để hoàn thiện Quy hoạch tổng thể phát triển KCN trên phạm vi cả nước để làm cơ sở cho các địa phương thống nhất triển khai thực hiện. Việc quy hoạch phát triển KCN của các địa phương cần phải phù hợp với điều kiện và khả năng thu hút đầu tư thực tế của các địa phương, hạn chế tối đa việc phát triển KCN trên đất nông nghiệp năng suất cao và đảm bảo hài hòa giữa phát triển công nghiệp với đảm bảo an ninh lương thực.    Hai là trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, ngoài việc thực hiện thủ tục đền bù và chi trả tiền đền bù theo quy định của pháp luật. Chính quyền các địa phương và chủ đầu tư cần phải quan tâm tới việc đảm bảo nghề nghiệp và cuộc sống lâu dài của người dân có đất bị thu hồi, đặc biệt là người nông dân. Để phát huy vai trò của KCN trong hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn, các địa phương cần nghiên cứu tạo điều kiện cho người nông dân ở khu vực đất nông nghiệp kém hiệu quả chuyển đổi nghề nghiệp, làm việc trong KCN hoặc dịch vụ KCN để nâng cao đời sống của người nông dân.  Ba là tổ chức rà soát toàn diện tiến độ, khả năng triển khai của các dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng cũng như dự án đầu tư vào KCN, đôn đốc nhà đầu tư đảm bảo đúng tiến độ, đồng thời xem xét năng lực tài chính, khả năng triển khai của các dự án để có biện pháp hỗ trợ, kiên quyết thu hồi đất các dự án không có khả năng triển khai.  Bốn là điều chỉnh cơ cấu đầu tư một cách hợp lý, phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương và đảm bảo nâng cao hàm lượng vốn đầu tư, hàm lượng công nghệ trong các dự án để nâng cao hiệu quả sử dụng đất KCN. Ngoài ra, việc xác định ngành nghề thu hút, mối liên kết ngành và ngành chiến lược trong từng vùng, từng địa phương và từng KCN để làm cơ sở cho việc thu hút đầu tư cần phải được cân nhắc kỹ càng hơn để nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như nâng cao vai trò của các KCN trong phát triển vùng.  Năm là tăng cường công tác xúc tiến đầu tư, nâng cao chất lượng và hiệu quả xúc tiến đầu tư theo hướng xúc tiến đầu tư có trọng điểm, tập trung vào các nhà đầu tư lớn, có uy tín trên thế giới, các dự án công nghệ cao, thu hút lao động có chất lượng cao, không ảnh hưởng đến môi trường. Gắn kết đồng bộ các chương trình xúc tiến đầu tư của của các bộ ngành trung ương và địa phương để đảm bảo sự thống nhất và hiệu quả chung của công tác xúc tiến đầu tư. Khả năng tăng giá vật liệu xây dựng trở lại làm cho giá thành các sản phẩm bất động sản mới tăng lên. Do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã khiến cho nhu cầu bất động sản ở Việt Nam chững lại, các công tr.nh xây dựng cũng bị đình đốn do giá nguyên vật liệu tăng cao (xi măng và sắt thép...). Trong nửa đầu năm 2009 ngành ngân hàng đã mở cửa thực sự thị trường thế chấp. Mặc dù lãi suất vay mua nhà vẫn đang ở mức cao (khoảng 12%/năm), nhưng việc này đã giúp cho người muốn đầu tư mở rộng sản xuất kinh doanh chưa đủ khả năng. Mới đây ngày 10/8/2009 NHNN Việt Nam lại mới có thông tư giảm tỷ lệ sử sụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các tổ chức tín dụng điều này sẽ làm cho việc vay vốn để đầu tư bất động sản gặp khó khăn hơn. PHẦN 2: ĐỊNH HƯỚNG KINH DOANH CƠ SỞ HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP. 1. Khái quát về Viglacera land. 1.1. Giới thiệu Viglacera land. Lịch sử hình thành Tổng Công ty Thủy tinh và Gốm xây dựng (Viglacera) được thành lập năm 1974, với cơ sở ban đầu là các nhà máy sản xuất gạch xây dựng, Viglacera đã đi tiên phong trong lĩnh vực sản xuất gạch ceramic, granite, sứ vệ sinh, kính xây dựng, vật liệu chịu lửa, gạch ngói cao cấp…Các sản phẩm của Viglacera không những nổi tiếng ở trong nước mà đã đi đến nhiều Quốc gia trên thế giới. Trong những năm gần đây, Viglacera đã có những bước đột phá sang lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản: các khu công nghiệp, đô thị - nhà ở, văn phòng cho thuê. Bước tiến đầu tiên vào thị trường BĐS, kinh doanh và đầu tư hạ tầng được đánh dấu bằng sự ra đời của Cty Đầu tư và Phát triển Hạ tầng ngày 7 tháng 5 năm 1998. Nắm bắt xu thế của thị trường bất động sản đầy tiềm năng, với uy tín và lợi thế sẵn có, Viglacera đã thành lập Viglacera Land, tiền thân là Công ty Đầu tư và Phát triển hạ tầng Viglacera. Viglacera Land tập hợp cho mình một đội ngũ cán bộ, nhân viên chuyên nghiệp, có kỷ luật, nhiệt tình, sáng tạo trong lĩnh vực quản lý, tư vấn, phát triển bất động sản …. đủ khả năng và năng lực tổ chức, điều hành dự án có quy mô mang tầm cỡ trong nước và quốc tế. Mục đích thành lập Đầu tư, xây dựng, quản lý và vận hành mặt bằng khu công nghiệp, khu đô thị - nhà ở, khu thương mại và văn phòng cho thuê 1.2. Chức năng, nhiệm vụ. Chức năng: Tham mưu cho Tổng giám đốc Tổng công ty Thủy tinh và Gốm Xây dựng trong công tác kế hoạch, công tác quản lý, công tác lựa chọn các nhà thầu, công tác quản lý chất lượng, tiến độ, công tác quản lý khối lượng, đơn giá, thanh quyết toán, an toàn lao động, môi trường, công tác tài chính, công tác kinh doanh của các dự án trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Nhiệm vụ: - Xây dựng chiến lược phát triển; xây dựng kế hoạch ngắn hạn, trung hạn và dài hạn về đầu tư kinh doanh bất động sản; - Xây dựng kế hoạch tài chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tổ chức và theo dõi thực hiện các hoạt động tài chính theo kế hoạch đã được Tổng công ty phê duyệt; - Tìm kiếm các cơ hội và các đối tác kinh doanh kinh doanh trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản; - Nghiên cứu xây dựng phương án, tìm kiếm, khai thác các dự án về nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp; - Khảo sát, đánh giá và lập dự án chuẩn bị đầu tư các dự án về nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp; - Tiến hành thẩm định hồ sơ dự án, đánh giá các dự án và hoạt động kinh doanh của các đơn vị trực thuộc trong lĩnh vực bất động sản; - Thực hiện các thủ tục pháp lí của Tổng công ty liên quan đến các dự