Đề tài Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở

g ở vị trí thứ 6 trong những thành phố có giá cho thuê văn phòng đắt nhất châu Á, sau Hồng Kông (220 USD/m2/tháng), Tokyo (190 USD/m2/tháng), Seoul (80USD/m2/tháng), Thượng Hải (72 USD/m2/tháng) TP Hồ Chí Minh (68 USD/m2/tháng). Giá thuê Văn phòng tại một số thành phố Châu Á năm 2007  Nguồn:  IRIC- 2008 Như vậy, nhận định của IRIC là, Giá Văn phòng cho thuê tại Hà Nội vẫn tiếp tục có triển vọng tăng do Cung chưa đáp ứng được Cầu. Tuy nhiên, Giá sẽ sớm đạt đỉnh ngưỡng và tiềm ẩn nhiều rủi ro giảm đột ngột trong trường hợp phát triển kinh tế Việt Nam không tốt như dự báo hoặc nếu có biến động nào đáng kể của kinh tế khu vực gây ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư vào châu Á nói chung. Tại Hà Nội, dịch vụ kinh doanh văn phòng cho thuê đang bùng lên, mở hướng đột phá cho thị trường đất đai bị phủ mây, và đây là một lĩnh vực đang thu hút nhiều thành phần kinh tế nhảy vào đầu tư. Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội thật sự sôi động từ giữa năm 2004. Hà Nội, trung tâm cả nước, đầu tàu của nền kinh tế, luôn cuốn hút sự tập trung các doanh nghiệp trong và ngoài nước muốn đặt trụ sở làm việc, kinh doanh. Tuy nhiên, “trước tình trạng đất đai lên giá và đặc biệt quĩ đất của thành phố đang hẹp dần như hiện nay, cách tốt nhất là tìm một văn phòng cho thuê để làm ăn”- Peal, 38 tuổi, từ Singapore sang Hà Nội đã hai năm, hiện là chủ một văn phòng tư vấn kiến trúc tại Hà Nội, tâm sự. Cao ốc đắt hàng! Theo ước tính, Hà Nội hiện có khoảng 14.000 doanh nghiệp và hàng ngàn văn phòng đại diện của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Đó là “gánh nặng” về việc bố trí quĩ đất, xây dựng qui hoạch đô thị của thủ đô, nhưng đồng thời lại mở ra triển vọng về thị trường văn phòng cho thuê. Trong hai năm trở lại đây, từ một số điểm mở ra dịch vụ cho thuê văn phòng ban đầu- chủ yếu tại các khách sạn lớn, có nhiều diện tích sàn xây dựng - loại hình văn phòng cho thuê tại Hà Nội đã phát triển nở rộ. Hầu như tới bất cứ đâu, trên nhiều mẩu rao vặt cũng có thể bắt gặp những văn phòng rao cho thuê. Nhiều tòa nhà trên nóc và bốn phía hông trưng đủ các biển quảng cáo, logo công ty, sản phẩm... của chủ các công ty thuê văn phòng ở bên trong. Giờ đây, nhiều công ty, chủ đầu tư và thậm chí cả chủ hộ cũng đang cố gắng dành diện tích những ngôi nhà đẹp để cho các công ty thuê như một kiểu làm ăn “kế hoạch ba”. Tuy nhiên, theo Peal, tìm được một văn phòng thỏa mãn vị trí, địa thế, diện tích, kiến trúc phù hợp tính chất công việc, hoạt động điều hành và tài chính của công ty rất khó. Đặc biệt địa thế là quan trọng nhất. Hà Nội đang xây dựng nhiều khu đô thị mới nhưng chỉ có vài khu đô thị gần trung tâm thu hút được đông doanh nghiệp đến thuê. Thời gian qua, để lập văn phòng tư vấn kiến trúc, công ty của Peal phải cử riêng một nhóm người chuyên lo đi tìm văn phòng vừa có địa thế thuận lợi, đẹp mà giá cả lại vừa túi tiền. Nhiều công ty khác cũng như vậy, nhưng tìm được một văn phòng ưng ý có khi mất cả tháng trời. Trong khi số doanh nghiệp từ nước ngoài vào VN làm ăn đang tăng lên. Đó cũng là lý do khiến thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục lên cơn sốt. Đối với các công ty đến từ nước ngoài, việc thuê lại một văn phòng tốt hơn nhiều việc bỏ cả đống tiền và thời gian để xin xây dựng một trụ sở. Đó cũng là thói quen của họ. Còn theo Pavera, một kiến trúc sư người Philippines, đang làm việc cho một tập đoàn kinh tế ở Hà Nội, vừa được đầu tư mở một văn phòng thiết kế các công trình hiện đại do anh làm giám đốc điều hành và phải thuê lại văn phòng tại một khách sạn lớn ở Hà Nội, cho biết: “Dịch vụ văn phòng cho thuê tại Hà Nội còn khá mới mẻ”. Phần lớn công ty đến từ nước ngoài đều nhắm tới những tòa nhà chất lượng cao, hiện đại giữa thủ đô. Theo Pavera, các công ty không thiếu khả năng tài chính để mua đứt một văn phòng riêng lẻ nhưng thuê văn phòng có điểm lợi: sang trọng (như các doanh nhân quen đi xe hơi xịn), rẻ và mang tính chuyên nghiệp hơn. Giờ đây, mỗi tòa cao ốc mọc lên đều có hàng chục, thậm chí hàng trăm doanh nghiệp lớn nhỏ, kinh doanh đủ loại sản phẩm tìm đến đăng ký thuê lại. Ngay cả các công ty trong nước, giờ đây, phần lớn cũng nhắm vào các tòa nhà lớn, hiện đại, có cơ sở vật chất và dịch vụ tốt để thuê văn phòng dài hạn. Thậm chí vừa qua tại Hà Nội, một số tòa cao ốc tuy không đáp ứng được các yếu tố tiện ích như không có chỗ để xe, đội ngũ bảo vệ và các dịch vụ đi kèm... nhưng nhờ địa thế đẹp, tiện kinh doanh nên vẫn được các công ty đổ xô thuê, sau đó gây nên cơn sốt văn phòng cho thuê tại chính tòa nhà. Số dự án tòa cao ốc cũng đang ra đời nhiều thêm, tuy mới ở giai đoạn dự án trên giấy hoặc đang thi công. Mới đây, ngày 27-11, tại khu Trung Hòa - Nhân Chính, chính quyền thành phố cũng đã duyệt một dự án tổ hợp văn phòng - nhà cao tầng cho thuê do Công ty Xây dựng số 1 (Tổng công ty Xây dựng Hà Nội) thi công. Công trình này gồm hai khối tháp 16 tầng (tổng diện tích sàn 20.000m2) trong đó tầng 2 là khối văn phòng, được thiết kế đẹp, hiện đại, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật với tổng vốn đầu tư 137 tỉ đồng, dự kiến đưa vào sử dụng tháng 10-2006. Không chỉ các tòa cao ốc được kiến thiết, đầu tư xây dựng với mục đích cho thuê, ngay cả khu dân cư với những tòa nhà đẹp, nằm mặt phố cũng là nơi các công ty nhỏ và vừa trong nước tìm thuê lại. Đi thuê trụ sở làm văn phòng đã trở thành chuyện thường ngày! Đến thời điểm này, phần nhiều tòa cao ốc cũ đã được lấp đầy diện tích. Tòa nhà 14 Láng Hạ đã có hàng chục công ty thuê với hợp đồng dài hạn. Cách đó không xa, tòa nhà Fortuna (khách sạn) trông khiêm nhường và cũ kỹ nhưng bên trên từng chứa tới gần 100 văn phòng cho thuê là trụ sở làm việc của các công ty trong và ngoài nước (hiện đang được tu sửa, nâng cấp lại toàn bộ phần trên). Tòa nhà “xanh” số 9 Đào Duy Anh (Kim Liên) cũng được lấp kín. Cả khu tầng trệt dành cho siêu thị, các tầng phía trên là tòa soạn báo, công ty nước ngoài. Khách sạn Mélia (đường Lý Thường Kiệt), khách sạn Deawoo (Liễu Giai) nhiều năm qua ngoài chức năng lưu trú cũng “tranh thủ” dành sàn làm văn phòng cho hàng chục công ty trong và ngoài nước thuê, từ đại sứ quán, công ty tư vấn kiến trúc đến công ty lữ hành du lịch, công ty kinh doanh địa ốc, sân golf... Ngoài ra các khách sạn như Horison (Cát Linh), Sofitel Plaza (Hồ Tây), Hà Nội Tower... cũng đang rao mời doanh nghiệp đến thuê văn phòng. Sắp tới sẽ còn có thêm tòa nhà Fortune Plaza (đường Lý Thường Kiệt) bên cạnh các căn hộ bán là các văn phòng cho thuê, hiện đang khởi công. Thị trường văn phòng đang lặng sóng Trong khi thị trường nhà đất được các chuyên gia dự báo đang ấm dần lên thì thị trường cao ốc văn phòng lại lâm vào cảnh “chợ chiều” ế Qẩm do nhiều nguyên nhân. Nguồn cung dư thừa Theo số liệu mà Công ty Tư vấn BĐS CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) mới cung cấp thì, sau nhiều năm liền, tỷ lệ văn phòng hạng B và C chưa có khách thuê tại Hà Nội đã vượt 10%. Q Ngay cả những tòa nhà hạng B (được đầu tư khá tốt, giá thuê trung bình từ 35 - 50 USD/m2/tháng), ở quận Hoàn Kiếm cũng còn hàng chục ngàn m² chưa có khách thuê; mặc dù giá thuê đã giảm 15% -20% so với cùng kỳ năm 2007. Ngoài ra, nhiều tòa nhà 2-3 tầng với diện tích mặt bằng khoảng 200m2, mặt tiền từ 8 - 10m, có chỗ để xe, thuận tiện cho giao dịch văn phòng tại các phố như Trần Hưng Đạo, Lý Thường Kiệt, Hai Bà Trưng... vẫn chưa có khách thuê. Khảo sát của CBRE cho thấy, đa phần các công ty chỉ có khả năng chi trả tiền thuê văn phòng ở mức 20 USD/m². Trong khi đó, nguồn cung của thị trường văn phòng Hà Nội năm nay được coi là khá dồi dào, với khoảng trên 400.000m², trong đó có 100.000m² hạng A; gần 350.000m² hạng B. Tại TP HCM, hiện có hơn 900.000 m2 sàn văn phòng các loại, tăng 21% so với cuối năm 2007. Tuy nhiên, tại các toà nhà cao ốc đang hạt động, diện tích sàn bỏ trống khá lớn, khoảng 10-30% loại A, 40-70% loại B và C. Tại nhiều công trình mới hoàn thiện, số khách hàng giữ chỗ trước rút lui khá nhiều, thậm chí có nơi chưa thể hoạt động vì không có khách. Giá chào thuê văn phòng hạng B hiện có biên độ tương đối rộng, tuỳ theo vị trí và chất lượng dịch vụ, từ 25-35 USD/m2, còn các cao ốc hạng C mức giá chỉ còn 14-22 USD/m2. Theo các chuyên gia tư vấn, về phía cung, đến hết năm 2009, TP.HCM sẽ có hơn 1,2 triệu m2 sàn văn phòng cho thuê các loại, tăng khoảng 66% so với hiện nay, kéo theo giá cho thuê văn phòng có thể sẽ quay về mức 30 USD/m2 (hạng A), 20 USD/m2 (hạng B) và hạng C là 10 USD. Cầu lại giảm Theo giải thích của các chuyên gia môi giới, nguyên nhân hiện tượng này là do nhiều công ty lớn chuyển về khu văn phòng mới xây dựng của riêng mình, ngoài ra lý do khác chiếm đa số đó là do tình hình kinh tế khó khăn, nhiều công ty phải thu hẹp diện tích. Hiện nay, đa phần các công ty chỉ có khả năng chi trả giá thuê văn phòng ở quanh mức 20 USD một m2, trong khi, so với thời điểm "sốt", giá văn phòng đã giảm khoảng 15-20% và dù bỏ trống nhiều nhưng mức giá văn phòng hạng B vẫn quanh quẩn 40 USD một m2. Không đủ tài chính, nhiều doanh nghiệp lựa chọn giải pháp "di dời" ra các vùng xa trung tâm hoặc thuê các văn phòng cấp thấp kèm theo chi phí dịch vụ không quá đắt khiến các công ty vừa và nhỏ có thể "chấp nhận được". Tại Hà Nội hiện nay, chỉ có văn phòng hạng A (giá trung bình từ 55 đến 70 USD một m2), dù giá mức cao, vẫn giữ được tỷ lệ lấp đầy gần như 100%. Nhiều nhà phân tích cho rằng, nguyên nhân cơ bản là so với hạng B, C (giá dưới 35 USD một m2), văn phòng hạng A có nguồn cung hạn chế hơn rất nhiều. Trong hai năm qua, kể từ sau sự ra đời của Pacific Place, chưa có thêm nguồn cung mới nào. Ngoài ra, khách hàng thuê tại các khu văn phòng hạng A như Hanoi Towers, Melia, Metropole... đều thuộc hàng "đại gia". Các khách hàng Vip này chủ yếu chỉ thuê diện tích nhỏ, dưới 100 m2 và hợp đồng dài hạn nên không bị ảnh hưởng nhiều. Hơn nữa, các "đại gia" có nguồn vốn lớn, tiềm lực mạnh nên sẵn sàng "chịu chơi". Nhiều chuyên gia cho rằng, chỉ khi thị trường bất động sản hồi phục dần, tình trạng lãng phí này mới được cải thiện. Thị trường văn phòng: Không còn sốt Thị trường văn phòng Hà Nội năm 2008 không có những biến động quá lớn chủ yếu do nguồn cung vẫn còn hạn chế. Nửa đầu năm 2008 thị trường tương đối năng động; nguồn cung mới được đón nhận nhanh chóng làm cho giá thuê không ngừng tăng. Thị trường trong nửa năm cuối hoạt động chậm hơn do có ít yêu cầu tìm thuê và ít giao dịch thuê/cho thuê văn phòng hơn. Tuy nhiên các chỉ số thị trường của cả năm lại cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội vẫn đang hoạt động tốt. Theo CBRC, giá chào thuê trung bình của các tòa nhà văn phòng hạng A tại thời điểm cuối năm 2008 là khoảng 53 USD/m2/tháng, cao hơn 37% so với cùng kỳ năm ngoái. Đối với văn phòng hạng B, giá chào thuê trung bình đạt 34 USD/m2/tháng tại thời điểm cuối năm 2008, cao hơn 23% so với thời điểm cuối năm 2007. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A và B trong suốt năm 2008 tương đối ổn định dưới mức 2% và 3,5%. Nửa năm cuối của 2008 có ít hoạt động thuê/cho thuê văn phòng hơn do ít công ty thành lập mới hơn cũng như các công ty đang hoạt động hoãn lại kế hoạch mở rộng. Trong qu‎ý bốn, một vài tòa văn phòng hạng B đã giảm giá chào thuê làm cho giá chào thuê trung bình của các tòa văn phòng hạng B giảm khoảng 3% so với quý‎ trước. Cả khách thuê và nhà đầu tư đều cẩn trọng hơn với những xu hướng biến động của thị trường. Các chủ tòa nhà nhận thấy rõ hơn sự cạnh tranh của nguồn cung trong tương lai và bắt đầu xem xét lại để đưa ra mức giá chào thuê hợp lý hơn. Trong khi đó có những khách thuê sẵn sàng chuyển văn phòng ra khỏi các tòa nhà có chất lượng cao, giá thuê cao đến các tòa nhà phù hợp hơn vì biết sẽ có nhiều lựa chọn hơn trong năm 2009. Thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục có những điều chỉnh trong năm 2009. Theo CBRE, các thị trường văn phòng hoạt động tốt thường có tỷ lệ trống dưới 8%, tuy nhiên cho dù tỷ lệ này tăng tới 10% hay 13% thì cũng không phải là dấu hiệu bất thường hay “nguy hiểm”. Thị trường bất động sản Hà Nội đang có dấu hiệu ấm dần lên, đặc biệt với hoạt động thuê văn phòng, căn hộ cao cấp cũng như mặt bằng để kinh doanh bán lẻ. Nhu cầu văn phòng cho thuê tăng Theo tin từ Công ty quản lý và tiếp thị bất động sản CBRE Việt Nam, nhu cầu văn phòng cho thuê tại Hà Nội tăng khiến giá thuê tăng do nhu cầu thuê ngày càng tăng cao của các công ty trong nước và các tập đoàn đa quốc gia, trong khi nguồn cung tương đối ổn định và diện tích trống giảm. Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, mặc dù trong quý 4 năm 2006 sẽ có 2 toà nhà hạng A là Opera Business Centre trên đường Lý Thái Tổ và Pacific Place trên đường Lý Thường Kiệt, đều nằm trên quận Hoàn Kiếm đi vào hoạt động, giá thuê văn phòng vẫn có xu hướng tăng trong vòng 2 năm tới, cho đến khi các dự án mới được hoàn thành. Sức ép của nhu cầu thuê văn phòng hạng A sẽ không giảm cho tới khi các tòa nhà sẽ hoàn thành vào năm 2008 bắt đầu cho thuê. Tuy nhiên đối với các toà nhà hạng B, giá thuê sẽ giảm nhẹ với nhiều toà nhà bắt đầu đi vào hoạt động trong năm 2006. VIT ở Kim Mã, North Asia ở Đào Duy Anh, Dragon ở Trần Duy Hưng, Toserco ở Kim Mã, Hoà Bình ở Hoàng Quốc Việt, toà nhà 93 Lò Đúc và Devyt Tower ở Đào Duy Anh là các toà nhà sẽ được đưa vào sử dụng trong năm 2006, cung cấp hơn 110.000 m² cho thị trường. Dự đoán các toà nhà này sẽ thoả mãn nhu cầu đối với thị trường văn phòng hạng B trong một thời gian ngắn, song cũng không ngăn cản được xu hướng tăng mạnh của nhu cầu thị trường văn phòng hạng A trong thời kỳ quá độ. Giá cho thuê có chiều hướng đi xuống Để cạnh tranh, các chủ cho thuê mặt bằng văn phòng không ngại đưa ra mức giá chào giảm đến 30% so với trước đây. Từ sự cạnh tranh giá đã làm hàng hóa trên thị trường bị phân cấp rõ rệt. Sự chênh lệch về giá cho thuê giữa các hạng mặt bằng ngày càng tạo ra khoảng cách xa. Ngoài giá, các chủ đầu tư tòa nhà văn phòng phải bổ sung, trang bị thêm nhiều tiện ích mới, hấp dẫn hơn. Điều quan tâm lớn nhất của các chủ tòa nhà văn phòng là làm thế nào để thu hút khách thuê mặt bằng. Ông Nguyễn Văn Hải, Tổng Giám đốc ACBR cho biết, trước Tết Nguyên đán, khách thuê rút đi khoảng 15%, chủ đầu tư chưa kịp đưa ra giải pháp khắc phục thì nay lại rút đi tiếp 10% nữa. Nói chung, thị trường cao ốc văn phòng cho thuê hiện tại hết sức khốn đốn, có tòa cao ốc trống đến 40%! Hiện trong tòa nhà Etown, sẽ không khó khi tìm thuê mặt bằng làm công nghệ thông tin với giá ưu đãi 17 USD/m². Tuy nhiên, giới môi giới địa ốc cho rằng, cơn khủng hoảng dư thừa cao ốc văn phòng sẽ ập đến dữ dội ngay trong năm nay hoặc một, hai năm tới! Theo Tập đoàn Savills, thống kê đến hết năm 2008, tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A là 96%. Tuy nhiên con số này sẽ xuống thấp rất nhiều khi cao ốc Asiana Plaza mở cửa vào mùa hè năm nay vì cung cấp thêm 40% diện tích văn phòng! Đối với văn phòng hạng B, dù cuối năm 2008 đã lấp đầy 95%, nhưng sẽ giảm mạnh khi giữa năm nay có thêm 90.000m² của các cao ốc Sailing, Centec, Center Point, Beautiful Saigon II, Crescent… Trên tổng thể, diện tích cao ốc văn phòng sẽ tăng mạnh vào những năm tới: cuối năm 2008, diện tích văn phòng cho thuê khoảng 600.000 m² nhưng đến năm 2012 sẽ tăng lên 1,6 triệu m². Hà Nội “cháy” văn phòng cho thuê Nhiều doanh nghiệp “đỏ mắt” tìm thuê văn phòng ở Hà Nội, nhưng đều nhận được câu từ chối: “Hết chỗ rồi”. Tính đến hết quý I, 101.695 m2 văn phòng loại A tại Hà Nội đã cho thuê hết và chỉ còn khoảng 1.297 m2 còn trống, trong đó có gần 1.000 m2 thuộc toà nhà Metropole Business Centre. Nhưng toà nhà này đang chuyển từ văn phòng thành khách sạn, nên thực tế không còn văn phòng loại A nào còn trống. Vì nhu cầu lớn nên các toà nhà vừa đi vào hoạt động đã không còn chỗ trống. Toà nhà Opera Business Centre trước cửa Nhà hát lớn đã cho thuê hết trước khi khai trương. Tương tự, các doanh nghiệp, đại sứ quán cũng thuê hết toàn bộ 18.000 m2 của cao ốc Pacific Place trên đường Lý Thường Kiệt. Từ đầu năm đến nay, Hà Nội có thêm 18.820 m2 văn phòng loại A mới đi vào hoạt động, nhưng đã được lấp đầy. Vì các cao ốc loại A không còn chỗ trống, nên những khách hàng có nhu cầu mở rộng văn phòng buộc phải chuyển hướng sang thuê cao ốc loại B, khiến thị trường này cũng hết chỗ. Trong tổng số 142.509 m2 văn phòng loại B tại Hà Nội, có tới 99% đã được lấp đầy, nên các công ty muốn thuê văn phòng loại B cũng tìm không ra. Tình hình càng “căng” khi cao ốc North Asia Tower ở đường Đào Duy Anh bị buộc phải “cắt ngọn” khi đã gần hoàn thiện và chưa biết đến bao giờ mới có thể mở cửa đón khách. Chi phí thuê văn phòng của các doanh nghiệp cũng ngày càng lớn do giá càng ngày càng tăng. Trong năm 2006, giá thuê văn phòng liên tục tăng và trong quý I/2007, giá thuê văn phòng loại A tăng 5% so với quý IV/2006. Giá rao cho thuê văn phòng loại A bình quân hiện nay ở mức 34,4 USD/m2/tháng, loại B khoảng 22,3 USD, chưa bao gồm 10% thuế VAT. Nguyên nhân khan hiếm mặt bằng văn phòng Nguyên nhân dẫn đến thực trạng dịch vụ cho thuê văn phòng cho tới quý I/2008 là do sự mất cân đối cung - cầu và những khó khăn trong việc tăng nguồn cung trên thị trường. Làn sóng các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng mạnh mẽ trong thời gian gần đây khiến nhu cầu thuê mặt bằng cho doanh nghiệp đang gia tăng. Trong khi đó, nguồn cung tất cả các loại bất động sản như văn phòng, căn hộ, mặt bằng bán lẻ và khách sạn đều hạn chế cả về số lượng và chất lượng. Nhiều khách hàng muốn đặt thuê văn phòng hạng A ở các khu trung tâm, có trang thiết bị tốt... nhưng không được đáp ứng hoặc đành chịu đưa vào danh sách chờ. Bên cạnh đó, việc gia tăng nguồn cung bị đình trệ do các chủ đầu tư gặp phải nhiều quy trình thủ tục quá phức tạp, đặc biệt đối với các dự án có vốn góp của doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước chưa đưa ra được những quyết sách thúc đẩy quá trình phát triển hạ tầng thương mại, dịch vụ, mà trước mắt là đẩy nhanh tiến độ duyệt quy hoạch kiến trúc và cải cách thủ tục hành chính, khiến bài toán cung cầu chưa được giải quyết. 3. DỰ BÁO XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG CÔNG SỞ 3.1 Năm 2009: Bất động sản Hà Nội 2009 sẽ tiếp tục ảm đạm Mặc dù đã có những hy vọng thị trường sẽ nhanh chóng phục hồi trở lại do giá nguyên vật liệu xây dựng tụt giảm nhưng sức cầu trên thực tế vẫn đang rất yếu và bất động sản Hà Nội được cho là khó ấm lên trong năm 2009. Trong một báo cáo vừa được đưa ra chiều 15/1, Hãng tư vấn bất động sản CB Richard Ellis (CBRE) cho rằng sức cầu đối với tất cả các mảng bất động sản tại Hà Nội vẫn sẽ không được cải thiện, tiếp tục đứng ở mức thấp do kinh tế trong nước ảm đạm và kinh tế thế giới đang gặp khủng hoảng. Đặc biệt, mảng thị trường nhà ở sẽ tiếp tục chứng kiến sự trầm lắng, giao dịch buồn tẻ do cầu về mảng bất động sản này thấp trong bối cảnh kinh tế được dự báo ảm đạm và tâm lý kỳ vọng giá nhà sẽ còn giảm hơn trong năm 2009 vẫn đang bao trùm. Người mua nhiều khả năng sẽ tiếp tục chờ đợi. Một số người bán vẫn giữ hàng vì họ không muốn giảm giá. Chịu tác động sụt giảm chung của thị trường khiến giá thuê văn phòng Hà Nội rơi vào cảnh “không tăng, không giảm”. Xu hướng này theo dự báo sẽ kéo dài cho tới tận năm 2009. Khảo sát của một số công ty kinh doanh bất động sản cho thấy, trong quý III không có nhiều giao dịch cho thuê văn phòng phân khúc hạng A. Văn phòng hạng B, C sôi động hơn một chút do có thêm một vài nguồn cung mới. Tỷ lệ cho thuê được phân khúc hạng B đã tăng thêm 5% so với 2% của quý II do có nguồn cung mới. Sở dĩ giao dịch ở phân khúc hạng A gần như không có bởi tỷ lệ diện tích còn trống vẫn giữ ở mức thấp, dẫn đến tình trạng cung thấp cầu cao. Điều đáng nói là dù giao dịch ảm đạm, giá chào thuê tại Hà Nội vẫn ở mức chót vót. Cụ thể, giá chào thuê văn phòng hạng A vẫn dao động ở mức 45 – 65 USD/m2/tháng, giá trung bình là 52,8 USD/m2 thậm chí còn cao hơn quý trước (quý II là 51,7 USD/m2). Giá chào thuê văn phòng hạng B cũng chững ở mức 25- 45 USD/m2/tháng (mức giá trung bình là 37 USD/m2/tháng). Theo lý giải của một số chuyên gia, sự sụt giảm của thị trường văn phòng cho thuê tại Tp.HCM không tác động nhiều tới xu hướng thị trường Hà Nội. Minh chứng là có thời kỳ giá thuê tại Tp.HCM tăng rất cao, song tại Hà Nội giá vẫn không tăng. Tuy theo cùng xu hướng, nhưng thị trường Tp.HCM nhanh nhạy hơn, biên độ dao động giá cũng mạnh hơn nhiều lần. Trong khi đó, do nguồn cung thấp, cạnh tranh ít hơn đặc biệt là phân khúc hạng A nên biến động giá của Hà Nội không đáng kể. Thị trường văn phòng công sở sẽ trầm lắng Xu hướng chững trên thị trường cho thuê của Hà Nội có thể sẽ kéo dài tới năm 2009. Dự báo cho thấy, nguồn cung văn phòng các hạng không có nhiều thay đổi trong năm sau. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ văn phòng hạng B như một số tòa nhà ở Mỹ Đình, Nguyễn Văn Cừ… Lượng cung mới sẽ ảnh hưởng nhất định đến giá thuê, nhưng giá có giảm xuống hay không chưa thể khẳng định, là câu trả lời của nhiều chuyên gia môi giới. Thực tế, giá thuê dù chững lại nhưng vẫn ở mức cao so với khả năng chịu đựng của nhiều công ty trong bối cảnh lạm phát cao hiện nay. Một chuyên gia môi giới tiết lộ, khách hàng kể cả các công ty nước ngoài đều xu hướng lựa chọn văn phòng hạng B, C với các mức giá thuê vừa phải, trung bình từ 25- 30 USD/m2/tháng. Một số lựa chọn các tòa nhà xa trung tâm thành phố để hưởng các mức giá mềm hơn, thậm chí xu hướng thuê chung cư, căn hộ làm văn phòng cũng đang tăng mạnh trong thời gian gần đây. Khó khăn về tài chính kéo dài của các công ty sẽ khiến cho thị trường tiếp tục trầm lắng thêm một thời gian nữa. Thị trường sôi động trở lại không chỉ phụ thuộc nguồn cung mới mà cả “sức khỏe” của nền kinh tế. Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội hiện đang quá cao nếu so sánh tốc độ phát triển tương ứng với nhiều nước trong khu vực. Có hiện tượng “làm giá” giữa các dự án, doanh nghiệp hay không là điều chưa dễ trả lời. Song nếu giá thuê không hạ nhiệt, Hà Nội có thể sẽ tự đánh mất các nhà đầu tư chỉ vì “làm giá” quá cao! Xu hướng dịch vụ cho thuê văn phòng công sở: Nhìn chung, nhu cầu về văn phòng của các doanh nghiệp vẫn tăng nhưng đồng thời nguồn cung tại các khu vực sẽ dồi dào hơn, tiến tới cân bằng hơn về cung - cầu, khi đó chắc chắn giá cho thuê sẽ giảm nhiệt. Nhu cầu văn phòng cho thuê vẫn tăng trong năm nay và năm tới do ngày càng có nhiều tập đoàn, công ty đa quốc gia doanh nghiệp nước ngoài đến Việt Nam tìm kiếm cơ hội làm ăn. CBRE dự đoán nguồn cung mới của thị trường văn phòng Hà Nội sẽ vẫn được thuê hết trong 3 năm tới. Nắm bắt nhu cầu thị trường, nhiều công ty trong và ngoài nước đẩy mạnh đầu tư vào cao ốc văn phòng cho thuê. REE dự tính đưa vào sử dụng 2 cao ốc E-town 3 và 4 với tổng diện tích 34.000 m2 vào quý III/2008, tiếp tục triển khai cao ốc số 9 Đoàn Văn Bơ (Q.4, TP. HCM) với tổng diện tích cho thuê là 30.000 m2; hoàn thành cao ốc Bà Hom (Q.6) với diện tích cho thuê trên 4.000 m2. Trung tâm Thương mại - Văn phòng 18 tầng của Sacombank trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa với hơn 20.000 m2 sàn sẽ chính thức hoạt động vào năm tới. Việc một số công ty đẩy mạnh việc xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê đang được kỳ vọng sẽ giải nhiệt thị trường này. Hệ quả là giá thuê văn phòng tiếp tục tăng tới đầu năm 2009 mới có xu hướng giảm. Trong thời điểm năm 2008, giá thuê mặt bằng tại phân khúc thị trường này vẫn tăng mạnh do cung vẫn chưa đủ cầu. Tuy nhiên, nghiên cứu của Hãng Cushman & Wakefield (Mỹ) cũng cho biết nguồn cung mới về văn phòng tại Việt Nam ở tất cả các hạng sẽ tăng lên nhanh chóng từ năm 2009. Sang năm 2009 và 2010 với hàng chục trung tâm thương mại lớn đi vào hoạt động như: Saigon Palace (tại TP.HCM) và Ciputra Mall, Hanoi City Complex ( tại Hà Nội)..., nhu cầu thị trường sẽ tạm thời đáp ứng được phần nào, góp phần cải thiện tình trạng khan hiếm mặt bằng và giúp giá cho thuê văn phòng hạ nhiệt. Giá văn phòng cho thuê sẽ giảm Theo nhận định của một số chuyên gia thì bước sang năm 2009 và 2010, thị trường cho thuê mặt bằng sẽ giảm nhiệt do nhiều dự án trung tâm thương mại lớn sẽ hoàn thành trong thời điểm này. Tuy nhiên, trong thời điểm năm 2008 thì giá thuê mặt bằng tại phân khúc thị trường này vẫn tăng mạnh do cung vẫn chưa đủ cầu. Số dự án xây dựng trung tâm thương mại sẽ khai trương trong năm 2008 chỉ đếm trên đầu ngón tay trong lúc đó thị trường bán lẻ đã rất nhộn nhịp. Nhiều thương hiệu lớn đã xuất hiện: Parkson, Escada, KFC, Pizza Hutz,…và nhiều thương hiệu quốc tế khác đang dự kiến thâm nhập thị trường Việt Nam trong năm nay đã đẩy giá thuê mặt bằng tăng cao. Dự kiến, giá sẽ còn tăng nữa cho đến khoảng đầu năm 2009. Doanh thu và lợi nhuận đem lại từ trung tâm thương mại rất cao trong khi giá cho thuê tại các trung tâm thương mại luôn có xu hướng tăng. Theo dự đoán của công ty CBRE thì giá thuê trung bình tầng trệt của các trung tâm thương mại ở vị trí đắc địa năm 2008 vào khoảng 200USD/m2/tháng. Với chỉ một số dự án như: Royal Centre sẽ đi vào hoạt động vào tháng 7/2008, Saigon Happiness Square và Saigon Paragon đi vào sử dụng vào cuối năm 2008 chắc chắn không thể đáp ứng đủ nhu cầu hiện nay. Ở Hà Nội, mới chỉ có Viet Tower vừa được khai trương, còn lại, các dự án lớn ở Hà Nội cần kể đến như: Ciputra Mall, Hanoi City Complex, Viet Tower... Trung tâm Thương mại Ciputra Mall được xem l