Đề tài Phân tích tình hình cho vay mua nhà tại ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín - Phòng giao dịch Phổ Quang

vay mua nhà, nền nhà. Điều này cũng hoàn toàn dễ hiểu bởi chủ thể là cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở nhiều hơn trong khi các doanh nghiệp thì có mục đích vay mua nhà là để kinh doanh hoặc đầu tư. Nhưng trong thị trường bất động sản đang đóng băng như hiện nay thì việc đầu tư vào bất động sản là một hạ sách. Chính vì thế mà số dư nợ của các doanh nghiệp vay mua nhà thấp và có xu hướng giảm dần khoảng 4,88%. Bên cạnh việc phân loại chủ thể vay theo doanh nghiệp và cá nhân thì còn có một cách phân loại theo CB-CNV của Sacombank group và không phải là CB-CNV của Sacombank group. Tất nhiên, chính sách tín dụng với cán bộ - công nhân viên của Sacombank group sẽ có những ưu đãi nhất định so với các đối tượng khác, đặc biệt là ưu đãi về lãi suất. Chính vì vậy mà số dư nợ của CB-CNV Sacombank group vay để mua nhà tại PGD Phổ Quang cũng không nhỏ. Điều đó thể hiện qua bảng số liệu sau: 36 Bảng 3.9: Tình hình cho vay theo chủ thể là CB-CNV của STB và đối tượng khác ĐVT: tỷ đồng Chỉ tiêu 2010 2011 So sánh Dư nợ Tỷ trọng Dư nợ Tỷ trọng Dư nợ Tỷ trọng Tổng dư nợ cho vay mua nhà 14.10 100% 18.00 100% 3.90 27.66% CB-CNV của STB 8.00 56.74% 8.60 47.78% 0.60 7.50% Đối tượng khác 6.10 43.26% 9.400 52.22% 3.30 54.10% Nguồn tổng hợp từ ngân hàng Sacombank - phòng giao dịch Phổ Quang Do chính sách tín dụng có nhiều ưu đãi đối với CB-CNV của Sacombank group nên tỷ lệ dư nợ cho vay đối với CB-CNV của Sacombank group là khá cao khoảng 56,74% trong năm 2010 và 47,78% trong năm 2011. Mặc dù có sự sụt giảm về tỷ lệ nhưng số dư nợ thực tế vẫn tăng. Lý do là số lượng vay của các đối tượng khác cũng tăng và tăng nhanh hơn so với số lượng vay của CB-CNV của Sacombank group. Ngoài chính sách tín dụng ưu đãi cho CB-CNV của Sacombank group thì việc thu hồi nợ cũng dễ dàng hơn so với các đối tượng khác. Nếu như với các đối tượng không phải là CB-CNV của Sacombank group thì chuyên viên khách hàng cần phải gọi điện hối thúc việc trả lãi, gốc thì đối với CB-CNV của Sacombank thì chỉ cần trừ trực tiếp vào tài khoản thanh toán mỗi khi tới kỳ lương. Như vậy, vừa thuận tiện cho Ngân hàng vừa tiện lợi cho bản thân CB-CNV không cần phải nhớ tới ngày đi trả lãi và gốc nữa. Đối với nhóm khách hàng không phải là CB-CNV thì cũng là một nhóm khách hàng mà ngân hàng đang hướng tới. Nhóm khách hàng này tuy có thu nhập khá cao nhưng không có sự ổn định như với nhóm CB-CNV và chịu nhiều ảnh hưởng của tình hình thị trường kinh tế. Để biết được có nên đặt mối quan hệ với họ hay không thì ngân hàng còn phải xem xét nhiều yếu tố khác: họ có sử dụng dịch vụ khác tại ngân hàng hay không, duy trì tài khoản thanh toán với số dư cao,. Với đối tượng này thì ngân hàng cần chú trọng công tác thẩm định, kiểm tra, giám sát tình hình khách hàng thường xuyên và thường yêu cầu về TSĐB rất chặt chẽ nhằm hạn chế rủi ro. 37 3.2.2.4 VỀ LÃI SUẤT Từ 2010-2011 Sacombank có rất nhiều đợt điều chỉnh lãi suất cho vay để phù hợp với thị trường và nhằm tăng tính cạnh tranh với các ngân hàng khác. Biểu đồ sau đây sẽ cho thấy biến động lãi suất của Sacombank trong 2 năm qua: Hình 3.3: Biến động lãi suất vay cá nhân của Sacombank 2010-2011 Nguồn tổng hợp từ ngân hàng Sacombank - phòng giao dịch Phổ Quang Biểu đồ trên thể hiện lãi suất cho vay cá nhân của Sacombank từ năm 2010-2011. Đối với lãi suất tính lãi theo dư nợ giảm dần tôi chỉ lấy lãi suất trong 3 tháng đầu để vẽ biểu đồ, từ tháng thứ 4 trở đi thì lãi suất sẽ được tính theo biên độ thay đổi được quy định rõ trong khung lãi suất do Sacombank ban hành. Trên đây ta có thể thấy lãi suất có xu hướng tăng từ 1,45% vào đầu năm 2010 đã lên tới 1,91% vào quý 3 năm 2011 đối với cách tính lãi theo dư nợ giảm dần. Trong quá trình xem xét hồ sơ, tôi nhận thấy hầu hết tất cả các hồ sơ đều sử dụng tính lãi theo dư nợ giảm dần do đây là cách tính lãi truyền thống có mặt trên một khế ước vay chuẩn. Ta có thể thấy bắt đầu từ cuối năm 2010 thì lãi suất cho vay tăng một cách đột biến từ 1,2%/tháng tăng lên 1,5%/tháng. Nguyên nhân là do cuối năm 2010 có một cuộc chạy đua lãi suất giữa các ngân hàng. Ngân hàng TMCP Kỹ Thương (Techcombank) đã nâng lãi suất huy động lên 17%/năm ở kỳ hạn 1 tháng áp dụng từ ngày 8 đến 10-12-2010 đối với số tiền gửi 100 triệu đồng trở lên. Ngay sau đó, một loạt ngân hàng cổ phần cũng đã thay đổi biểu lãi suất lên 17,5%/năm và đỉnh lãi suất cao nhất chiều hôm qua đã lên đến 18%/năm. Cụ thể, lãi suất huy động VNĐ tiết kiệm thả nổi kỳ hạn 36 tháng của một ngân hàng lên tới 18%/năm, ở kỳ lĩnh lãi 1 và 2 tháng, áp dụng cho các khoản tiền gửi từ 5 triệu đồng trở lên. Cùng ngày, NHNN đã yêu cầu các chi nhánh NHNN tại các tỉnh thành kiểm tra và lập danh sách các ngân hàng có mức lãi suất huy động cao hơn 14%/năm ( “Ngăn cuộc đua tăng lãi suất ngân hàng – 38 Sài Gòn giải phóng online, 9/12/2010). Cuộc chạy đua lãi suất này chỉ dừng lại vào đầu năm 2012 khi NHNN có động thái mạnh tay với các ngân hàng có lãi suất huy động cao trên 14% như trường hợp của ngân hàng HD Bank. Đối với khách hàng doanh nghiệp thì biểu lãi suất cũng có nhiều thay đổi nhưng cũng cùng chiều hướng với lãi suất cho vay của khách hàng cá nhân. Như đã nói ở phần trên khi phân tích về đối tượng vay thì CB-CNV của Sacombank group được ưu đãi nhiều hơn so với các đối tượng khác đặc biệt là lãi suất cho vay. Lãi suất cho vay đối với CB-CNV bằng lãi suất cho vay tính theo trả góp vốn lãi chia đều. Đặc biệt hơn còn được giảm lãi suất theo thâm niên làm việc ở Sacombank group. Bảng 3.10: Lãi suất cho vay đối với CB-CNV của Sacombank group Thâm niên công tác Lãi suất áp dụng 1-5 năm 10%/năm 5-10 năm 8%/năm >10 năm 7,2%/năm Nguồn tổng hợp từ ngân hàng Sacombank - phòng giao dịch Phổ Quang Lãi suất cực kỳ hấp dẫn đối với CB-CNV Sacombank group kết hợp với việc có thể vay mà không cần TSĐB làm cho chỉ tiêu tín dụng của Sacombank tăng đáng kể. Có thể thấy Sacombank cò một chế độ đãi ngộ nhân viên rất tốt ngoài việc lương thưởng thì cho vay với lãi suất thấp như thế này cũng là một cách làm cho CB-CNV gắn bó với công việc của mình hơn. 3.2.3 Một số rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà của Sacombank 3.2.3.1 Rủi ro đối với thị trường bất động sản Việc cho vay mua nhà, nền nhà của ngân hàng cũng bị ảnh hưởng không nhỏ từ thị trường bất động sản nói riêng cũng như từ thị trường kinh tế nói chung. Trong những năm gần đây, thị trường nhà đất đóng băng gây không ít khó khăn trong việc mua bán nhà. Ngân hàng cũng siết chặt tín dụng khiến cho việc vay mua nhà cũng gặp không ít chật vật cho người có nhu cầu mua nhà. Khi một dự án được xây dựng lên, chủ đầu tư liên kết nhiều ngân hàng nhằm hỗ trợ cho người mua nhà để cả ba bên cùng có lợi. Với giao dịch tay ba này, ngân hàng được lợi là có nguồn khách hàng lớn. Người mua nhà cũng hưởng lợi là không cần có đủ tiền nhưng vẫn có điều kiện để sở hữu một căn hộ và góp vốn dần. Cuối cùng là chủ đầu tư, vừa bán căn hộ vừa tạo 39 thanh khoản cho sản phẩm. Đây cũng là những lý do khiến bất cứ chủ đầu tư nào khi triển khai dự án cũng tìm cách tiếp cận với các ngân hàng để có được sự hậu thuẫn. Cụ thể, khách hàng được vay vốn đến 70% giá trị căn hộ với thời hạn tối đa 20 năm, lãi suất trung bình từ 10.5-13%/năm. Đặc biệt, một số ngân hàng như Bảo Việt, VIB...cho vay tới 80-90% giá trị căn hộ. Ngân hàng cũng cam kết, lãi suất cho vay tại mọi thời điểm sẽ không vượt quá lãi suất tiết kiệm 12 tháng của ngân hàng cộng với 5% (Th.s Nguyễn Văn Vẹn - “Lường trước rủi ro khi đi vay mua nhà” – Báo mới online). Tuy nhiên, không phải lúc nào mọi chuyện cũng xảy ra đúng như ý muốn. Trong thị trường đang đóng băng, quan hệ hợp tác giữa công ty bất động sản và ngân hàng bị ngưng trệ đặc biệt là trong tình hình NHNN đang thắt chặt tiền tệ khiến các ngân hàng TMCP không dám “liều” cho vay tín dụng về bất động sản. Giá đất cho tới thời điểm cuối 2011 đã chạm tới sàn nhưng nhu cầu vay mua nhà vẫn chưa có chiều hướng gia tăng. Lúc này chủ yếu mua nhà là những nhà đầu cơ bất động sản do có nhiều tin đồn thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên vào cuối năm 2012. Chính vì thế, số lượng hồ sơ vay mua nhà trong vòng 2 năm 2010-2011 cũng bị ảnh hưởng nên chỉ có 18 hồ sơ vay mua nhà. Một con số khiêm tốn so với tiềm năng phát triển của nó. 3.2.3.2 Rủi ro về phía đối tác Như đã nói ở trên thì ngân hàng liên kết với công ty bất động sản để có thể hỗ trợ cho người đi vay có thể mua được căn nhà mơ ước mà không cần phải bỏ vốn nhiều. Nhưng cho vay mua nhà là một nghiệp vụ chứa nhiều rủi ro, đặc biệt với dự án đang xây dựng. Khi xây dựng được nền móng thì chủ đầu tư có thể bán 20% tổng số căn hộ mà họ có. Hầu hết khách hàng thường sử dụng chính tài sản đó để thế chấp trong khi tài sản này là tài sản hình thành trong tương lai, giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu vẫn chưa có. Nếu không có một công tác kiểm soát, thu hồi nợ chặt chẽ thì ngân hàng sẽ gặp khó khăn. Ngoài ra, không một dự án nào có thể đảm bảo xây dựng đúng tiến độ như trong hợp đồng.” Việc cho khách hàng mua căn hộ vay vốn và được thế chấp bằng chính căn hộ đó, ngân hàng phải chịu hai loại rủi ro. Thứ nhất là rủi ro về tài sản. Không ai đảm bảo được chủ đầu tư triển khai dự án và hoàn tất đúng tiến độ. Thứ hai là rủi ro về trả nợ. Nếu khách hàng vay không trả được nợ, ngân hàng chỉ còn một cách duy nhất là "nắm" chủ đầu tư, vì tài sản thế chấp của khách hàng chính là căn hộ, trong khi nó chưa hình thành. Ngân hàng chẳng có gì phát mãi để thu hồi nợ.”(Th.s Nguyễn Văn Vẹn- “Lường trước rủi ro khi đi vay mua nhà” – Báo mới online). 3.2.3.3 Rủi ro về phía khách hàng Trong thời gian này, khách hàng chủ yếu mua nhà, đất nhằm mục đích đầu tư chứ không phục vụ đời sống. Đa số người mua bất động sản phục vụ mục đích đầu tư, chiếm tỷ lệ lên đến 61,9% và chỉ có 38,1% mua để phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của 40 gia đình. Trong số 61,9% nhà đầu tư mua để phục vụ mục đích đầu tư, có 47,7% dành cho đầu tư ngắn hạn, lướt sóng kiếm lời và có 52,3% phục vụ mục đích đầu tư dài hạn và cho thuê. Nguồn vốn chủ yếu các nhà đầu tư sử dụng vào thị trường bất động sản là vốn tự có (chiếm tỷ lệ 44%), tiếp đến là vốn vay từ bạn bè, người thân (35%) và chỉ có 20% nhà đầu tư trong tổng số mẫu điều tra cho rằng sẽ sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư bất động sản (Thị trường bất động sản phục hồi- Stock news). Như vậy, khách hàng mua nhà với mục đích chính là đầu tư nên không thể xác định lời lỗi là bao nhiêu. Trong trường hợp khách hàng không có lời và không thể trả lãi và gốc cho ngân hàng thì lúc này rủi ro là rất lớn. Ngân hàng có thể lấy tài sản đi phát mãi nhưng đối với bất động sản là căn hộ đang xây thì không có tài sản mà giấy tờ cũng không có. Ngân hàng buộc phải nắm đằng chuôi là các chủ đầu tư dự án, tuy vậy cũng rất khó khăn. Ngoài ra, một vấn đề đáng suy nghĩ nữa là trong cam kết ban đầu, chủ đầu tư cam đoan khách hàng sẽ được vay ngân hàng 70% giá trị căn hộ và phải đặt cọc 30% giá trị căn hộ. Nhưng trên thực tế thì khách hàng chỉ được duyệt cho vay thấp hơn nhiều do không đủ khả năng tài chính. Chính vì vậy mà khách hàng buộc phải vay mượn bên ngoài với lãi suất vay cao hơn. Lúc này, chính khách hàng là người bị thiệt thòi nhiều nhất gòng lưng trả cho chủ đầu tư, cho ngân hàng và cho khoản nợ bên ngoài. Không những thế, khả năng lãi suất tăng lên là rất lớn, có trường hợp mà ngân hàng không chịu giải ngân tiếp thì khách hàng buộc phải trả lại căn hộ cộng với một số tiền phạt. Khi khách hàng được bên thứ 3 bảo lãnh về tài sản đảm bảo nhưng vì một lý do nào đó mà bên bảo lãnh không tiếp tục nhận bảo lãnh thì lúc này ngân hàng cũng rơi vào tình trạng bị động do không có tài sản đảm bảo mà khách hàng lại không đủ điều kiện vay tín chấp. Lúc này, ngân hàng chỉ còn cách là ngưng giải ngân đối với số tiền vay còn lại. 41 CHƯƠNG 4 : NHẬN XÉT VÀ GIẢI PHÁP 4.1 NHẬN XÉT 4.1.1 Kết quả đạt được Hoạt động cho vay mua nhà và đầu tư BĐS tại phòng giao dịch Phổ Quang đã đạt được số dư cũng như tỷ trọng khá lớn trong dư nợ bình quân và lợi nhuận mang lại. 4.1.1.1 Tỷ lệ nợ xấu thấp Trước hết, tỷ lệ nợ xấu tại chi nhánh trong thời gian qua rất thấp, chỉ có 0% và hoàn toàn giữ được trong mức kiểm soát với mục tiêu nợ xấu dưới 2% của toàn ngành chứng tỏ công tác thẩm định, kiểm tra và giám sát các khoản vay rất chặt chẽ. Với mục đích đảm bảo nguồn vốn an toàn, thể hiện tinh thần trách nhiệm và năng lực của cán bộ đội ngũ nhân viên trong phòng giao dịch nói chung và cán bộ tín dụng nói riêng. Trong thời gian vừa qua, các cán bộ tín dụng rất thận trọng trong việc tiếp nhận hồ sơ và cho vay. Mặc dù, cho vay mua nhà và đầu tư bất động sản với hình thức bảo đảm chủ yếu là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, là loại hình tài sản rất đa dạng và phức tạp nhưng vẫn đảm bảo chất lượng vay tốt và không bị nợ xấu là nhờ vào năng lực của cán bộ tín dụng. 4.1.1.2 Đào tạo, nâng cao năng lực cán bộ tín dụng thường xuyên Sacombank rất quan tâm tới việc nâng cao năng lực cán bộ nhân viên và thường xuyên kiểm tra trình độ chuyên môn 2 tháng một lần. Các cán bộ nhân viên sẽ được kiểm tra test online trên trang website chuyên biệt dành riêng cho cán bộ nhân viên và kết quả có ngay sau khi kiểm tra. Nếu cán bộ không đạt được chỉ tiêu thì sẽ được học lại về chuyên môn và được kiểm tra lại lần nữa. 4.1.1.3 Chính sách cho vay  Mức cho vay tối đa trên tài sản đảm bảo là 70% và đối với những dự án liên kết với Sacombank thì lên tới 75%. Đây là một con số khá cao trong toàn hệ thống ngân hàng. Ngoài ra, thời hạn cho vay lên tới 30 năm sẽ giúp cho nhiểu hộ gia đình có thể đạt được ước mơ của mình với chi phí lãi một tháng không quá lớn. Với chính sách này thì Sacombank hoàn toàn có thể cạnh tranh được về sản phẩm này với các ngân hàng khác. 4.1.2 Những mặt tồn tại Về quy trình cho vay mua nhà trên lý thuyết và trong thực tế hầu như không khác nhau nhiều, chỉ khác nhau ở chỗ mỗi bước đều có thêm những bước nhỏ và thủ tục để hoàn thành những bước này khá lâu. 42 Đơn cử về việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các Ủy ban nhân dân quận mất nhiều thời gian. Thủ tục liên quan đến nó rất phức tạp và có nhiều trở ngại như : có đầy đủ thủ tục pháp lý cần thiết không, có bị tranh chấp hay nằm trong diện quy hoạch giải tỏa không, . Trong khi đó, ở thành phố có rất nhiều hộ chưa được giải quyết cụ thể. Vì thế, có những khách hàng có nhân thân tốt, đủ khả năng tài chính nhưng lại bị hạn chế cho vay vốn do không có đủ điều kiện về tài sản đảm bảo. Bên cạnh đó, việc thẩm định giá tài sản đảm bảo cũng gặp nhiều bất cập. Như ta đã biết thì thị trường bất động sản biến động liên tục mà khi thẩm định thì CVKH phải dựa vào khung giá đất do UBND thành phố đưa ra và quy trình định giá TSĐB của Sacombank vì thế mà giá trị của tà