Đề tài Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam - Thực trạng và giải pháp

khai, ch−a có những quy phạm h−ớng dẫn cách thức thực hiện quyền năng đó. Song, do hoàn cảnh lịch sử, do sự nhận thức ch−a đúng đắn nên trong quá trình thực hiện Luật cải cách ruộng đất năm 1953, chúng ta đã “phạm” một số sai lầm. Công tác tổ chức thực hiện còn hạn chế nên những quy định về đăng ký bất động sản (ruộng đất) đ−ợc triển khai ch−a hiệu quả và triệt để. Hơn nữa, trong số các loại bất động sản, theo quy định của Luật cải cách ruộng đất năm 1953 mới chỉ có duy nhất ruộng đất là đ−ợc đăng ký. Hiến pháp năm 1959 ghi nhận và bảo vệ ba hình thức sở hữu đất đai, gồm: sở hữu của Nhà n−ớc (sở hữu toàn dân), sở hữu hợp tác xã (sở hữu tập thể) và sở hữu của ng−ời lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà t− bản dân tộc (sở hữu t− nhân). Trong giai đoạn này, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nh− nhà trẻ, tr−ờng học, bệnh viện…đ−ợc coi nh− là công trình phúc lợi xã hội và đ−ợc Nhà n−ớc đầu t− ngân sách để phục vụ nhân dân. Việc tạo lập bất động sản nói chung, công trình xây dựng nói riêng trong giai đoạn này chủ yếu do Nhà n−ớc thực hiện và Nhà n−ớc không quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản. Trong khi đó, ở Miền Nam tr−ớc ngày 30/4/1975, chế độ ruộng đất đ−ợc thực hiện theo chính sách cải cách điền địa của Chính quyền Ngô Đình Diệm và Nguyễn Văn Thiệu với hai hình thức là sở hữu nhà n−ớc và sở hữu t− nhân. trong đó, sở hữu t− nhân cũng chỉ nhằm phục vụ cho lợi ích của bọn tay sai bán n−ớc. Thời kỳ này, ở Miền Nam, chủ sở hữu bất động sản (gồm đất đai và công trình xây dựng) đ−ợc cấp Bằng khoán điền thổ do Nha tr−ớc bạ cấp. Việc mua bán bất động sản thông qua văn dự Doãn mại do phòng Ch−ởng khế lập (t−ơng tự nh− cơ quan công chứng hiện nay). Việc thế chấp, cầm cố, treo nợ đ−ợc ghi trong Bằng khoán điền thổ. Nhà ở và công trình xây dựng đ−ợc thể hiện trong Tờ l−ợc giải. 24 2.1.3. Từ năm 1975 đến 1986 Ngày 5/3/1975, Chính phủ cách mạng lâm thời Miền Nam Việt Nam đã ban hành Nghị định số 01 nhằm xác định và bảo vệ quyền sở hữu t− nhân của ng−ời lao động trên cơ sở hiện trạng ruộng đất đang sử dụng. Nghị định điều chỉnh hạn mức của ng−ời lao động có nhiều đất hơn mức trung bình nhằm đảm bảo tính công bằng. Riêng ruộng đất tr−ng thu, tịch thu của Nguỵ quân, Nguỵ quyền, Địa chủ, T− sản, Đế quốc và tr−ng thu của ng−ời lao động có quá nhiều ruộng đất đ−ợc dùng để chia cho những ng−ời lao động ch−a có ruộng đất hoặc có ít để đảm bảo cuộc sống. Trong giai đoạn từ ngày 03/5/1975 đến 18/12/1980 (ngày Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực), ruộng đất ở Miền Nam tồn tại d−ới ba hình thức sở hữu là: Sở hữu nhà n−ớc, sở hữu tập thể và sở hữu t− nhân. Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam cũng đã thực hiện chính sách “ng−ời cày có ruộng, xoá bỏ mọi hình thức bóc lột của Thực dân - Phong kiến, ghi nhận quyền sở hữu ruộng đất của nông dân. Đồng thời, trong giai đoạn này, Miền Nam đã tiến hành hợp tác hoá nông nghiệp. Chính những t− t−ởng tiến bộ của chính quyền Cách mạng đã đặt nền móng cho sự nghiệp thống nhất quản lý nhà n−ớc về ruộng đất ở Miền Nam sau ngày giải phóng. Ngày1/8/1980 Chính phủ có Quyết định số 201/CP quy định: “Tổ chức cá nhân sử dụng đất đều phải khai báo chính xác và đăng ký các loại ruộng đất mình sở hữu vào địa chính của Nhà n−ớc. Uỷ ban nhân dân phải kiểm tra việc khai báo này. Sau khi khai và đăng ký, tổ chức cá nhân nào đ−ợc xác nhận là quản lý, sử dụng hợp pháp thì đ−ợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Với quyết định này, ng−ời sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký vào sổ địa chính và thống kê đăng ký đất đai là một trong những nội dung của quản lý nhà n−ớc. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đ−ợc coi nh− một chứng th− pháp lý có ý nghĩa trong việc xác định quyền năng của ng−ời sử dụng đất và là chứng cứ để Nhà n−ớc bảo vệ ng−ời sử dụng đất trong tr−ờng hợp phát sinh tranh chấp về đất đai. 25 Trong thời kỳ này, nền kinh tế vẫn theo hình thái “kế hoạch hoá tập trung” nh− giai đoạn tr−ớc. Tuy nhiên, về đất đai, nhà ở đã có quy định cụ thể hơn: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa…đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19 Hiến pháp năm 1980) và “Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai đ−ợc tiếp tục sử dụng và h−ởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật” (Điều 20 Hiến pháp năm 1980). Nhà n−ớc bảo hộ quyền sở hữu của công dân và thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, t− liệu sinh hoạt…Pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản của công dân. Việc tạo lập nhà ở đ−ợc quy định: “Công dân có quyền có nhà ở, Nhà n−ớc mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng b−ớc quyền đó. Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà n−ớc quản lý phải công bằng, hợp lý” (Điều 62 Hiến pháp năm 1980). Nh− vậy, các bất động sản là công trình xây dựng, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nh− nhà trẻ, tr−ờng học, bệnh viện…thời kỳ này vẫn ch−a có thị tr−ờng mà do Nhà n−ớc đầu t− từ ngân sách, ngoại trừ nhà ở đ−ợc mở rộng, theo h−ớng: khuyến khích ng−ời dân, tập thể xây dựng nhà ở ngoài sự cố gắng của Nhà n−ớc. Nhìn chung, giai đoạn này pháp luật ch−a cho phép việc mua bán, chuyển nh−ợng đất đai và thị tr−ờng bất động sản ch−a có môi tr−ờng pháp lý để hình thành. Các chính sách về đất đai và nhà ở thời kỳ này vẫn mang nặng tính chất phân phối cho cán bộ, công nhân viên chức nhà n−ớc theo hệ thống tiêu chuẩn lựa chọn phức tạp, đồng thời, trong giai đoạn này, Nhà n−ớc cũng ch−a quy định việc cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng. 2.1.4. Từ năm 1986 đến nay Cùng với sự ra đời của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai 1993, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001 và Luật đất đai năm 2003. pháp luật về đăng ký bất động sản của n−ớc ta đã dần hình thành và phát triển. Theo quy định của Luật đất đai năm 1987, ng−ời sử dụng đất phải xin đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và sẽ đ−ợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử 26 dụng đất. Cũng theo quy định của Luật đất đai năm 1987, thì: “Ng−ời đ−ợc thừa kế nhà ở hoặc ch−a có chỗ ở, khi đ−ợc ng−ời khác chuyển nh−ợng nhà để ở, sau khi đ−ợc cơ quan nhà n−ớc có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì đ−ợc quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó” (Điều 19 Luật đất đai năm 1987). Tuy nhiên, đặc điểm nổi bật dễ nhận thấy trong các quy địng về pháp luật đất đai giai đoạn này là tính mệnh lệnh hành chính, ch−a có những quy định nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho ng−ời sử dụng đất thực hiện các quyền của mình. Đối t−ợng của việc đăng ký bất động sản vẫn chỉ là đất đai, còn các loại bất động sản khác không có các quy phạm pháp luật điều chỉnh. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII và lần thứ VIII đã thừa kế, phát triển đ−ờng lối đổi mới đ−ợc đề ra từ Đại hội VI, khẳng định chủ tr−ơng phát triển kinh tế theo định h−ớng xã hội chủ nghĩa, có sự quản lý của Nhà n−ớc, đã góp phần làm thay đổi căn bản nhận thức trong xã hội về giá trị và giá trị sử dụng của đất đai. Theo đó, đất đai đ−ợc coi là “hàng hoá đặc biệt” và cách nhìn nhận của nhà n−ớc về chuyển dịch đất đai đã “thông thoáng” hơn so với các văn bản pháp luật về đất đai đ−ợc ban hành tr−ớc đây, thể hiện ở một số điểm mới sau: Một là, lần đầu tiên quyền sử dụng đất đ−ợc phép chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; Hai là, ng−ời sử dụng đất đ−ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Ba là, nhà n−ớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân d−ới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất; Bốn là, tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài đ−ợc Nhà n−ớc cho thuê đất. Mặt khác, nhằm thể chế hoá Điều 58 Hiến pháp năm 1992, Điều 2 của Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Luật đất đai năm 1993, ngày 5/7/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai ở tại đô thị. Với Nghị định 60/CP, lần đầu tiên công trình xây dựng đ−ợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Mặc dù việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản chỉ áp dụng với nhà ở tại đô thị, song với quy định tại nghị định số 60, 27 bất động sản đã đ−ợc Nhà n−ớc đảm bảo bằng chứng th− xác nhận và bảo vệ quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản. Nh− vậy, với sự ra đời của Luật Đai năm 1993, b−ớc đầu đã xây dựng cơ sở pháp lý để thúc đẩy quan hệ đất đai từng b−ớc vận hành theo cơ chế thị tr−ờng, tháo gỡ sự ng−ng tụ trong các giao dịch liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, tr−ớc sự phát triển của nền kinh tế, Luật Đất đai năm 1993 đã nhanh chóng bộc lộ những hạn chế, cụ thể là: ch−a đảm bảo tính hiệu lực, hiệu quả trong quản lý đất đai; cơ chế vận hành của thị tr−ờng bất động sản ch−a đ−ợc nhìn nhận; vấn đề quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức n−ớc ngoài ch−a có h−ớng giải quyết. Có thể nhận thấy, ngay cả khi có Luật Đất đai năm 1993, n−ớc ta vẫn ch−a có một hệ thống các văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản. Các quy định về đăng ký bất động sản (đất đai) ch−a đ−ợc hệ thống hoá, chỉ tồn tại nh− một phần của pháp luật đất đai và là một trong những công cụ để Nhà n−ớc thực hiện các chức năng quản lý của mình. Khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 và năm 2001 đã đ−ợc ban hành với những quy định đáp ứng tốt hơn yêu cầu của tình hình mới. Với những tiến bộ trong hệ thống các quy phạm pháp luật đất đai, công tác đăng ký bất động sản đã đ−ợc nhìn nhận một cách đúng đắn và toàn diện hơn. Nhiều văn bản pháp quy trong lĩnh vực đăng ký bất động sản đã đ−ợc ban hành nh−: Nghị định số 165/1999/NĐ - CP của Chính phủ ngày19/11/1999 về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm,Thông t− liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP - BTNMT ngày 4/7/2003 h−ớng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất…Hạn chế chủ yếu trong các văn bản nêu trên là phạm vi của các loại bất động sản đ−ợc đăng ký ch−a đầy đủ, các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký ch−a linh hoạt, đơn giản, còn mang nặng tính hành chính, nhiều nội dung ch−a có sự thống nhất… 28 Bên cạnh đó, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001 đã bộc lộ những hạn chế trong công tác quản lý nhà n−ớc về đất đai, cụ thể là: công tác quy hoạch, kế hoạch ch−a đảm bảo tính khả thi; thị tr−ờng bất động sản hoạt động tự phát; cơ chế quản lý tài chính về đất đai thiếu hiệu quả; hệ thống đăng ký bất động sản còn mang tính thủ công, thiếu đồng bộ và ch−a phát huy đ−ợc vai trò là công cụ để thống nhất quản lý nhà n−ớc; cơ chế pháp lý của việc đăng ký các loại bất động sản khác ngoài đất đai ch−a đ−ợc quy định… Để khắc phục những hạn chế trên, Đảng ta đã khẳng định tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất n−ớc. Với tinh thần đó, Luật đất đai năm 2003 đ−ợc ban hành, kèm theo đó là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và các văn bản h−ớng dẫn khác nhằm đảm bảo việc thực hiện tốt, có hiệu quả Luật này. 2.2. Thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt nam hiện nay 2.2.1 Thực trạng pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt nam hiện nay Trong những năm qua, pháp luật về đăng ký bất động sản ở n−ớc ta đã góp phần quan trọng vào việc đảm bảo quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản của ng−ời dân và thúc đẩy thị tr−ờng bất động sản phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh đó, pháp luật về đăng ký bất động sản còn bộc lộ những hạn chế nhất định, cụ thể là: Thứ nhất, trong thực tiễn, đất đai và tài sản gắn liền với đất là một thể thống nhất và có mối quan hệ mật thiết với nhau khi tham gia vào các giao dịch trên thị tr−ờng bất động sản. Trong các tr−ờng hợp mua, bán, trao đổi, tặng cho, để thừa kế…đối với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác, ng−ời dân luôn thực hiện đồng thời với việc chuyển quyền sử dụng đất mà có nhà ở, công trình xây dựng khác gắn liền với đất đó. Nh−ng hiện nay, pháp luật quy định phân tán việc đăng ký các tài sản này tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật, dẫn đến các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tồn tại tách biệt nhau. Điều 48 Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định về đăng ký quyền sử dụng 29 đất; tr−ờng hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó đ−ợc ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu bất động sản đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. Trong khi đó, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng (gọi tắt là Nghị định 95/2005/NĐ-CP) chỉ quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, mà không đề cập đến việc đăng ký quyền sử dụng đất nơi có tài sản này. Điều 167 BLDS năm 2005 quy định: “Quyền sở hữu đối với bất động sản đ−ợc đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đối với động sản không phải đăng ký, trừ tr−ờng hợp pháp luật có quy định khác.” Điều này có nghĩa là việc đăng ký không mang tính bắt buộc đối với tất cả các loại tài sản. Giới hạn phạm vi tài sản phải đăng ký là cần thiết, vì Nhà n−ớc không thể và cũng không cần thiết phải thực hiện đăng ký đối với tất cả các loại tài sản. Tuy nhiên, xác định những tài sản nào phải đăng ký và trình tự, thủ tục đăng ký nh− thế nào, thì cần dựa vào mức độ quan trọng và tham gia vào thị tr−ờng bất động sản nhiều hay ít. Các văn bản pháp luật về đất đai hiện hành đã có những quy định về đăng ký hiện trạng đất đai, đăng ký quyền sử dụng và các quyền có liên quan (bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động), tuy không thực sự đầy đủ và chi tiết, nh−ng đó là những quy phạm đặt nền móng để xây dựng văn bản pháp luật chuyên ngành có tính hệ thống và giá trị pháp lý cao. Hiện nay, đối t−ợng đăng ký gồm những loại bất động sản sau: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng khác, cây rừng, cây lâu năm. Thực tế cho thấy, trong tr−ờng hợp mua, bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đối với thửa đất có nhà ở đó, lúc đầu ng−ời dân phải lập một bộ hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất và đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, sau đó lập tiếp một bộ hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đến Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền để đăng ký chuyển 30 quyền sở hữu nhà ở cho ng−ời mua. Trong tr−ờng hợp này chỉ có một hợp đồng mà cần tới hai quy trình đăng ký khác nhau (quy trình đăng ký quyền sử dụng đất và quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) với hai loại lệ phí và ng−ời mua đ−ợc nhận hai loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Các giấy này có nội dung hầu nh− độc lập với nhau, trong đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, nh−ng không để cập đến quyền sở hữu nhà ở. Mặt khác, pháp luật về đăng ký bất động sản ch−a đồng bộ, còn thiếu một số quy định cần thiết về quy trình đăng ký, đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thoả thuận và một số giao dịch khác về bất động sản đã đ−ợc đề cập trong Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Bộ luật dân sự, nh−ng ch−a có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đăng ký. Thứ hai, trong nền kinh tế thị tr−ờng, cá nhân, tổ chức, đặc biệt là các doanh nghiệp đang rất cần các thông tin chính xác, đầy đủ và kịp thời về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, để họ xem xét, quyết định có đầu t− hoặc tiến hành các giao dịch về bất động sản hay không, nh−ng việc tìm hiểu các thông tin đó cũng gặp không ít khó khăn do hiện nay hồ sơ về bất động sản không đầy đủ và đ−ợc l−u giữ phân tán tại nhiều cơ quan khác nhau. Thứ ba, việc quản lý nhà n−ớc về đăng ký bất động sản hiện nay cũng còn phân tán do pháp luật quy định các Bộ có chức năng quản lý về đất đai, xây dựng, lâm nghiệp thực hiện quản lý luôn việc đăng ký từng loại bất động sản trong lĩnh vực đó. Vì vậy, nhiều Bộ đều có chức năng quản lý nhà n−ớc về đăng ký bất động sản (Bộ Tài nguyên và Môi tr−ờng đối với đất đai, Bộ xây dựng đối với nhà ở, công trình xây dựng khác, Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn đối với rừng…). ở địa ph−ơng cũng tồn tại nhiều đầu mối cơ quan tham m−u giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện thực hiện chức năng quản lý nhà n−ớc về đăng ký bất động sản nh− cơ quan Tài nguyên và Môi tr−ờng, xây dựng, Nông 31 nghiệp và phát triển nông thôn, T− pháp…từ đó dẫn đến việc quản lý đăng ký bất động sản thiếu tập trung, thống nhất. Thứ t−, hệ thống cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng đ−ợc tổ chức phân tán tại tại các địa ph−ơng trên cơ sở phân cấp thẩm quyền đăng ký theo loại tài sản, theo ng−ời sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản và theo địa giới hành chính, cụ thể là: - Trong vĩnh vực đăng ký quyền sử dụng đất Điều 52 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức trong n−ớc, cơ sở tôn giáo, ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài thực hiện dự án đầu t− ở Việt Nam, tổ chức n−ớc ngoài, cá nhân n−ớc ngoài và đ−ợc uỷ quyền cho sở Tài nguyên và Môi tr−ờng; Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân c−, ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Mặt khác, theo quy định tại Điều 64 Luật Đất đai năm 2003, Điều 9 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai còn có các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi tr−ờng, Phòng Tài nguyên và Môi tr−ờng. - Trong lĩnh vực cấp Giấy quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng Nghị định số 95/2005/NĐ-CP quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho tổ chức trong n−ớc, tổ chức n−ớc ngoài và đ−ợc uỷ quyền cho Sở Xây dựng; Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho cá nhân trong n−ớc, ng−ời Việt Nam định c− ở n−ớc ngoài, ng−ời n−ớc ngoài. Qua đó cho thấy hiện nay còn nhiều cơ quan có thẩm quyền tổ chức đăng ký bất động sản, làm cho cá nhân, tổ chức phải đến nhiều cơ quan để yêu cầu đăng ký giao dịch. 32 Thứ năm, thị tr−ờng bất động sản ngày càng phát triển, nh−ng Nhà n−ớc ch−a kiểm soát đ−ợc đầy đủ các diễn biến của thị tr−ờng. Các giao dịch “ngầm” về bất động sản vẫn diễn ra. ở các khu vực đô thị, thị tr−ờng giao dịch “ngầm” chi phối khoảng 70-80% các giao dịch về nhà, đất. Đối với đất đô thị (thuộc diện có nhiều giao dịch nhất), thì hiện nay theo thống kê của Bộ Tài ngyên và Môi tr−ờng mới đăng ký đ−ợc khoảng 45%. Tình trạng này bắt nguồn từ việc pháp luật về đăng ký bất động sản ch−a hoàn thiện; việc tổ chức thi hành các văn bản quy phạm pháp luật còn chậm, không đồng bộ; đội ngũ cán bộ làm công tác đăng ký còn thiếu và ch−a đ−ợc đào tạo, bồi d−ỡng đầy đủ về chuyên môn, nghiệp vụ và ý thức chấp hành pháp luật của ng−ời dân ch−a cao. Cụ thể là: - Về đăng ký đất đai Theo quy định của pháp luật, thì đăng ký đất đai bao gồm đăng ký hiện trạng đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, đăng ký hiện trạng là một nội dung quan trọng của hoạt động quản lý nhà n−ớc về đất đai. Đăng ký hiện trạng sẽ giúp nhà n−ớc đánh giá, dự báo một cách chính xác, toàn diện quỹ đất và tình trạng sử dụng đất tại một thời điểm cụ thể. Từ đó, Nhà n−ớc có cơ sở khoa học và thực tiễn để xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Với ý nghĩa đó, việc đăng ký hiện trạng đất cần đ−ợc thực hiện một cách th−ờng xuyên, liên tục. Tuy nhiên, những quy định về đăng ký hiện trạng đất đai mới chỉ phục vụ chủ yếu cho mục đích quản lý nhà n−ớc. Do vậy, ng−ời sử dụng đất ch−a thấy hết sự cần thiết, ý nghĩa và tầm quan trọng của việc đăng ký hiện trạng đất đai. Hơn nữa Việt Nam hiện không thừa nhận chế độ sở hữu t− nhân về đất đai, mà “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà n−ớc đại diện chủ sở hữu”. Vì vậy, pháp luật khẳng định các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất, mặc dù phạm vi quyền năng của ng−ời sử dụng đất là rất lớn, bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tặng cho, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất. Bên cạnh những quy định nhằm thực hiện tốt chức năng quản lý nhà n−ớc, pháp luật phải có những quy định nhằm bảo vệ quyền và lợi 33 ích hợp pháp của ng−ời sử dụng đất. Hiện nay, hệ thống pháp luật n−ớc ta vẫn thiếu những quy định để có thể thực hiện đồng thời những mục tiêu trên. Qua nghiên cứu cho thấy, đăng ký hiện trạng đất đai đã đ−ợc pháp luật quy định t−ơng đối đầy đủ và chi tiết. Tuy nhiên, trình tự, thủ tục đăng ký cần phải đơn giản hoá theo h−ớng tạo thuận lợi tối đa cho ng−ời sử dụng đất. Đó cũng là một trong những cách thức để Nhà n−ớc khuyến khích ng−ời sử dụng đất thực hiện tốt các quy định về đăng ký… Pháp luật cần khẳng định đăng ký hiện trạng là điều kiện để ng−ời sử dụng đất có thể thực hiện các quyền năng của mình. Khẳng định nh− vậy, sẽ góp phần giải quyết mỗi quan hệ giữa đăng ký hiện trạng với đăng ký quyền sử dụng và các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất, từ đó làm hài hoà mỗi quan hệ giữa lợi ích của ng−ời sử dụng đất với chức năng quản lý của Nhà n−ớc. - Về đăng ký quyền sử dụng đất và quyền liên quan đến quyền sử dụng đất Điều 14 Luật đất đai 2003 quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và lợi ích hợp pháp của ng−ời sử dụng đất”. Theo quy định của pháp luật, các quyền năng của ng−ời sử dụng đất gồm: Chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Căn cứ vào hậu quả pháp lý có thể chia các quyền nêu trên thành hai nhóm: Nhóm thứ nhất: Bao gồm các tr−ờng hợp chuyển dịch quyền đối với thửa đất (chuyển đổi, chuyển nh−ợng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà bên nhận vốn là pháp nhân); Nhóm thứ hai: Bao gồm các tr−ờng hợp hạn chế quyền đối với thửa đất (cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh). - Về đăng ký tài sản gắn liền với đất Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản h−ớng dẫn thi hành, các loại tài sản gắn liền với đất đ−ợc ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử 34 dụng đất gồm: Nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm. Tuy nhiên, việc đăng ký quyền sở hữu đối với các loại tài sản này đ−ợc thực hiện theo quy định của pháp luật đăng ký bất động sản. Nghị định số 60/1994 chỉ quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà ở tại đô thị, còn các loại tài sản gắn liền với đất, vẫn ch−a có những quy phạm pháp luật để h−ớng dẫn cho chủ sở hữu thực hịên các quyền của mình. Việc ghi nhận 4 loại tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai đ−ợc các cơ quan nhà n−ớc có thẩm quyền thực hiện đồng thời với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiến hành kê khai, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm ghi nhận tài sản đó trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính. Theo quy định của Luật đất đai 2003 và các văn bản h−ớng dẫn thi hành, thì: Việc đăng ký các loại tài sản gắn liền với đất đ−ợc ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm phát sinh quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản. Điều 444 Bộ luật dân sự 2005 quy định các bên phải đăng ký tr−ớc bạ, sang tên nhà ở tại các cơ quan nhà n−ớc có thẩm quyền. Quyền sở hữu nhà ở đ−ợc chuyển cho bên mua, kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Các quy định trên cho thấy, việc đăng ký đất đai và đăng ký tài sản gắn liền với đất đai hiện vẫn đ−ợc thực hiện tại hai cơ quan đăng ký khác nhau, ch−a có một cơ quan thống nhất về đăng ký. Điều này ảnh h−ởng đến việc theo dõi diễn biến về đất đai và tài sản gắn liền với đất, không tạo điều kiện thuận lợi cho việc cung cấp thông tin về bất động sản. Qua việc nghiên cứu thực trạng pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt nam hiện nay cho thấy, hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản đang ngày đ−ợc hoàn thiện, hoạt động đăng ký bất động sản đang từng b−ớc đ−ợc triển khai rộng rãi trên phạm vi cả n−ớc, góp phần quan trọng vào việc quản lý nhà n−ớc đối với các bất động sản và giao dịch về bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu của ng−ời dân cần đ−ợc nhà n−ớc công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. 35 Tuy nhiên, xét một cách toàn diện thì h