Đề tài Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam

à 609 dự án. Thị trường bất động sản quý 3, 4 năm 2008 vẫn tiếp tục đà suy giảm. Thị trường đầu năm 2009 ấm trở lại do những thay đổi trong chính sách cho vay của các ngân hàng và việc giảm lãi suất nhưng nhìn chung thị trường vẫn chưa thể phục hồi và việc ấm trở lại chỉ là sự thoáng qua. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ và thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây Dựng, từ ngày 1/1/2009 các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản qua sàn giao dịch. Quy định này góp phần lam minh bạch hơn thị trường bất động sản. 2.2 Tình hình huy động nguồn tài chính trên thị trường bất động sản 2.2.1 Vốn tự có Vốn tự có là một trong ba nguồn vốn chủ yếu đầu tư vào thị trường bất động sản sơ cấp. Theo số liệu của Sở Kế hoạch đầu tư thì đến cuối năm 2007, trong các nguồn vốn đầu tư vào bất động sản thì vốn tự có chỉ chiếm 16,7%, vốn huy động từ khách hàng là 23,8% còn lại là vốn vay tín dụng 59,5%. Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam chưa có thực lực về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư. Nhiều dự án có tỷ lệ cho vay lên tới 70 – 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 – 15 năm. Điều đó làm ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư và khả năng thanh toán. Thậm chí, các doanh nghiệp Việt Nam cũng mất nhiều cơ hội để thâm nhập vào phân khúc thị trường bất động sản cao cấp do thiếu vốn. Nhu cầu đầu tư thì còn rất nhiều mà vốn đang là thế mạnh của các doanh nghiệp và các quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài. Hiện tại nguồn vốn vay ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ lực của các doanh nghiệp bất động sản. Thông thường, thời gian thực hiện một dự án phải mất từ 5 – 6 năm. Vì vậy, các doanh nghiệp có quy mô nhỏ rất chật vật vì vốn. Nếu doanh nghiệp có dự án lớn nhưng nguồn vốn không ổn định sẽ có nguy cơ bỏ công trình dở dang. Nhiều doanh nghiệp phát - 20 - hành cổ phiếu huy động vốn trên thị trường chứng khoán. Tuy nhiên chỉ một số ít doanh nghiệp có hệ thống tài chính minh bạch và bộ máy quản trị chuyên nghiệp mới biết cách và đủ sức thu hút các cổ đông. 2.2.2 Vốn vay các ngân hàng thương mại Vay vốn ngân hàng luôn là kênh huy động vốn chủ yếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tại TP.HCM có trên 67 ngân hàng thực hiện cung cấp cho vay đầu tư vào các dự án bất động sản. Những ngân hàng dẫn đầu trong lĩnh vực này là Ngân hàng Đầu tư và Phát Triển Việt Nam, Ngân hàng Ngoại thương, Ngân hàng Công thương, Ngân hàng Á Châu, Ngân hàng Sài Gòn Thương tín…Hầu hết các ngân hàng này đều cung cấp các khoản vay ngắn và trung hạn (từ 2 – 5 năm), rất ít dự án có thể nhận được khoản vay dài hạn lên tới 8 – 10 năm. Bên vay thường phải thế chấp các quyền sử dụng đất, tài sản… hoặc thậm chí cả những tài sản hình thành từ vốn vay. Tuy nhiên, cho vay thời hạn càng dài thì rủi ro tiềm ẩn sẽ càng cao. Về khách quan sẽ có rủi ro về kinh tế, về chính sách,về lãi suất và cả về sức khỏe của người đi vay,… Còn về chủ quan, là rủi ro trong việc huy động vốn ngắn hạn nhưng lại cho vay dài hạn. Chẳng hạn vào thời điểm lãi suất tăng cao trong năm 2008, tại đa số các ngân hàng thương mại cổ phần của Việt Nam, có hơn 80% là huy động với kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống. Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng huy động vốn và cho vay trên địa bàn TP.HCM qua các năm Nguồn: Thời báo kinh tế Việt Nam Trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản, ngay cả trong thời kỳ từ 2003 đến 2006 khi thị trường bất động sản đóng băng thì tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Trong thời kỳ này dư nợ cho vay bất động sản liên tục tăng với tốc độ khoảng 33%/năm - 21 - Đến năm 2007, vốn vay bất động sản qua kênh ngân hàng phát triển rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Điều đáng chú ý là các ngân hàng đã nâng giá trị khoản vay, thời hạn trả nợ lên cao hơn rất nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm khoảng 0,1 – 0,2%/tháng so với trước đây. Với các điều kiện linh hoạt và thuận lợi hơn cho khách hàng trong các hợp đồng tín dụng thì tín dụng bất động sản tăng trưởng chưa từng có. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, tính đến 31.10.2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng trên địa bàn tăng 50% so với cuối năm 2006 và tăng đến 63% so với cùng kỳ. Tính đến hết tháng 4.2008 dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại đạt 135.000 tỷ đồng. Trong đó có cho vay mua nhà ở, cho các doanh nghiệp vay đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất – kinh doanh, cho vay xây dựng nhà và văn phòng để bán và cho thuê. Với số tín dụng trực tiếp và có liên quan bất động sản tăng mạnh trong năm 2007 và tháng đầu năm 2008 đã tạo ra mức độ rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đồng thời được xem là tác nhân cung tiền chủ yếu gây lạm phát. Theo quy định để đảm bảo an toàn trong tín dụng của Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam thì tổng dư nợ cho vay trung và dài hạn của một ngân hàng chỉ chiếm tối đa 30% tổng số dư nợ của Ngân hàng. Để cho vay một dự án lớn, các ngân hàng Việt Nam thường dàn xếp những khoản vay có sự tham gia đồng tài trợ với các ngân hàng khác để cùng các ngân hàng này có thể quản lý rủi ro, tái cấu trúc các khoản nợ… và đồng thời cũng khắc phục tình trạng các khoản vay như trên sẽ làm vượt quá mức tín dụng quy định cho các khoản vay trung và dài hạn. Mặt khác, hầu hết các ngân hàng đều định giá các khoản vay dựa trên lãi suất thả nổi mà hàng năm hoặc mỗi sáu tháng sẽ được điều chỉnh đối với dịch vụ cho vay. Năm 2006 và 2007, lãi suất trung và dài hạn tại các ngân hàng hầu hết xoay quanh mức 11,6% - 12,5%/năm. Tại thời điểm tháng 3.2007, các khoản vay đầu tư trung dài hạn tăng cao 18% - 20%/năm do lãi suất huy động tiền gửi tăng lên tới 12%/năm. Truớc chính sách thắt chặt tiền tệ của ngân hang nhà nước từ tháng 6/2008, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các ngân hành cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ. Mặt khác, với việc Ngân hàng Nhà Nước từ đầu năm đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8,25% lên 14% năm, điều này đẩy lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại lên cao 21%/năm. Đây thực sự là một gánh nặng lãi suất cho cả các chủ đầu tư, các nhà đầu tư cũng như khách hàng. Tuy nhiên, không hẳn chấp thuận lãi suất - 22 - cao là đã được cho vay vì nhiều ngân hàng đã gặp khó khăn về vấn đề cung tiền. Từ đầu năm 2008 giá bất động sản đang có chiều hướng giảm, các ngân hàng càng siết chặt tín dụng hơn nữa. Theo báo cáo Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam đến hết tháng 9.2008 dư nợ cho vay bất động sản toàn hệ thống ngân hàng vào khoảng 115.000 tỷ đồng, 73,9% số dư nợ này tập trung tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Đến đầu tháng 11.2008 dư nợ cho vay bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh là 61.200 tỷ đồng, của Hà Nội là 23.796 tỷ đồng. So với cuối năm 2007 dư nợ cho vay bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh giảm khá mạnh nhưng tại Hà Nội vẫn tăng 18,4%. Tại hai địa bàn này tỷ lệ dư nợ cho vay trung và dài hạn trên tổng dư nợ chiếm khoảng 75%. Từ 20.10.2008 đến 22.12.2008 Ngân hàng Nhà Nước có 5 đợt giảm lãi suất cơ bản liên tục từ 14%/năm xuống còn 8,5%/năm. Việc cắt giảm lãi suất này là cơ hội cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên các doanh nghiệp này cần chứng minh được dự án có khả thi và phương thức trả nợ tốt. Sau ba tháng mở rộng cho vay bất động sản các ngân hàng trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh đã tăng dư nợ cho vay lên khoảng 2.000 tỷ đồng, tính đến tháng 3.2009 đã cho vay gần 63.000 tỷ đồng trong lĩnh vực nhà đất. Trong suốt quá trình phát triển của thị trường bất động sản, ngân hàng vẫn là kênh huy động chủ yếu và có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường. 2.2.3 Vốn ứng trước của khách hàng và nhà đầu tư Trong các năm qua hình thức huy động vốn này được áp dụng tương đối thành công đối với các dự án chung cư và căn hộ cao cấp. Tuy nhiên đến cuối năm 2007 việc huy động vốn thông qua kênh khách hàng của các dự án mới bị hạn chế. Hình thức huy động vốn này được điều chỉnh trong Nghị định 153/2007: khi chủ đầu tư dự án và khách hàng thỏa thuận mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, việc ứng tiền phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó. Tuy nhiên chủ đầu tư cũng không được huy động quá 35% khi chưa hoàn thành xong phần móng và 75% khi chưa hoàn thành công trình. Với quy định này các doanh nghiệp ít vốn sẽ lâm vào hoàn cảnh khó khăn. Bởi thực tế tại các dự án, khi đền bù giải tỏa xong và đóng tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp đã bỏ vào dự án ít nhất 50 – 60% vốn trên tổng đầu tư. Số vốn này trước đây doanh nghiệp thường huy động từ khách hàng, sau quy định này doanh nghiệp kinh doanh địa ốc phải có thực lực, bỏ vốn ít nhất là 70% trên tổng giá trị dự án mới làm được. Do doanh nghiệp phải bỏ vốn nhiều vào giai đoạn đầu, nên giá đất bán ra sẽ cao hơn so với cách làm trước đây. Lúc - 23 - trước, doanh nghiệp thường kinh doanh theo kiểu “bán lúa non”, bây giờ doanh nghiệp phải đi vay tiền làm dự án cho đến lúc triển khai hạ tầng, giá đất sẽ tăng lên là điều khó tránh khỏi. Trên thực tế, Nhà nước đã có những hành động cụ thể để triển khai quy định này, tiến hành thanh tra các công ty – các chủ dự án khi tiến hành ký hợp đồng bán sản phẩm, và có biện pháp xử lý nếu có vi phạm: phạt hành chính hoặc tước quyền kinh doanh… Mặt khác, khi thị trường bất động sản đóng băng, giá nhà đất, chung cư và căn hộ giảm nhanh cùng với nhà nước thi hành chính sách tiền tệ thắt chặt thì kênh huy động vốn này gặp rất nhiều khó khăn. Thông thường các nhà đầu tư có khả năng góp 30%, số còn lại vay từ ngân hàng, nhất là các nhà đầu tư đã không còn đủ khả năng để đóng tiếp những phần còn lại. Như vậy chỉ những khách hàng có nhu cầu thực sự và những khách hành có đủ lực về tài chính mới tiếp tục thực hiện, còn các nhà đầu cơ không đủ lực phải rút khỏi thị trường. 2.2.4 Vốn khác Ngoài những nguồn tài trợ trong nước như trên thì thị trường bất động sản Việt Nam còn được đầu tư bởi các nguồn tài trợ nước ngoài. Trong những năm gần đây nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào Việt Nam liên tục tăng đặc biệt sau 2 năm Việt Nam gia nhập WTO: Chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn FDI vào Việt Nam là FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Năm 2007, tổng số vốn FDI đầu tư vào bất động sản khoảng 8,9 tỷ USD chiếm tỷ trọng 42% trên tổng dòng vốn FDI vào Việt Nam. Sang năm 2008 mặc dù chịu ảnh hưởng suy thoái kinh tế nặng nề, cùng với các chính sách thắt chặt tín dụng đối với bất động sản được áp dụng nghiêm khắc, cung cầu bất động sản mất đối và bị chi phối bởi các nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản…đã khiến thị trường bất động sản lao dốc và “nằm ngủ đông” tuy nhiên số vốn đầu tư vào bất động sản vẫn ở mức cao. Tính đến hết tháng 3.2009 tuy nền kinh tế gặp khó khăn nhưng số vốn FDI tăng thêm tăng 34% so với cùng kì năm ngoái cho thấy các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam vẫn tin tưởng và lạc quan vào cơ hội phát triển. Tuy nhiên làn sóng FDI vào Việt Nam chỉ bằng 60% so với cùng kì năm ngoái. Theo thông tin từ hiệp hội bất động sản Việt Nam 4 tháng đầu năm Việt Nam thu hút được 6,3 tỷ USD, bằng 83% cùng kỳ. Trong đó 91% vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản. Trong báo cáo mới đây của tập đoàn PricewaterhouseCoopers và tổ chức Urban Land Institute có trụ sở tại Mỹ cho thấy thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố có triển vọng phát triển nhất tại Châu Á – Thái Bình Dương trong lĩnh vực bất động sản. - 24 - Tỷ trọng FDI đầu tư vào công nghiệp và xây dựng vẫn chiếm tỷ trọng lớn đạt trên 56%; dịch vụ chiếm trên 40%. Trong tổng vốn đầu tư vào dịch vụ thì đầu tư bất động sản chiếm trên 50%. Đầu tư, xây dựng văn phòng – căn hộ vẫn là lĩnh vực thu hút số vốn nhiều nhất với hơn 9 tỷ USD. Gần đây có một số quỹ đầu tư nước ngoài tăng cường đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Indochina Capital lập quỹ Indochina Land Holdings 1 (42 triệu USD) vào năm 2005, Quỹ Indochina Land Holdings 2 (265 triệu USD). Riêng quỹ Vina Land (205 triệu USD) do VinaCapital thành lập vào tháng 3.2006 đã đầu tư vào một số dự án lớn ở Việt Nam và đã tăng vốn lên 595 triệu USD. Mới đây Công ty đầu tư bất động sản hàng đầu của Singapore – Pacific Star đã hợp tác với Công ty Alony Hetz của Israel để thành lập quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam với số quỹ dự kiến khoảng 200 triệu USD. 2.3 Mối liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản ở Việt Nam Trong giai đoạn hiện nay, cùng với sự tinh vi và phức tạp gia tăng đáng kể bởi các thị trường vốn hoạt động mạnh mẽ, các sản phẩm tài chính đa dạng hơn và nhu cầu đầu tư tăng mạnh. Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế, tầm quan trọng của thị trường bất động sản và thị trường tài chính từng bước được khẳng định. Tới năm 2000, một thể thức mới ở mức tinh vi cao độ của thị trường vốn Việt Nam ra đời: thị trường chứng khoán, nơi các tài sản tài chính là cổ phần doanh nghiệp được trao đổi. Sự ra đời của thị trường chứng khoán Việt Nam đánh dấu bước tiến tới đầy đủ của dạng thức kinh doanh tài chính tại Việt Nam. Năm 2007, nền kinh tế Việt Nam chứng kiến một lần nữa giá bất động sản tăng lên nhanh chóng. Theo dòng thông tin đầu năm về hoạt động kinh doanh chứng khoán có lãi của nhiều nhà đầu tư vào cuối năm tài chính 2006, một phần lãi đáng kể được những nhà buôn chứng khoán Việt Nam và không loại trừ cả những người nước ngoài nhạy bén chuyển thành tiền mặt, rồi đầu tư vào bất động sản đô thị. Sau đó, khi thị trường chứng khoán Việt Nam không thể quay trở lại mức đỉnh cao 1173 điểm của ngày 18/3/2007 và liên tục trồi sụt, xu hướng bất động sản trở nên rõ nét, với mức giá ngày càng cao hơn, theo các khảo sát liên tục của giới truyền thông. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ, kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần. Năm 2007 được đánh giá là một năm sôi động với nền kinh tế Việt Nam. Các thị trường trọng yếu, tập trung nhiều nguồn lực và thu hút sự chú ý của công chúng: bất động sản, vốn, tiền tệ không phải ngoại lệ. Nhiều dấu hiệu thể hiện quan hệ liên thông tương tác mạnh giữa các thị trường này được ghi nhận từ thực tế vận động và các sự kiện kinh tế. - 25 - 2.3.1 Tương tác giữa thị trường bất động sản và chứng khoán Bất động sản gần như là tài sản thu hút được sự quan tâm của cá nhân khi tiềm lực tài chính được cải thiện hoặc vào lúc cần sắp xếp lại cơ cấu tài sản nắm giữ. Đặc tính này càng thể hiện rõ hơn khi nền kinh tế Việt Nam có những bước tiến tích cực, của cải tích lũy của người dân nhiều hơn. Ngay trong thập kỷ 1990, đã có thể ghi nhận việc xã hội xem bất động sản như một phương tiện lưu giữ giá trị ưa thích bên cạnh vàng và ngoại tệ mạnh. Xu hướng tăng giá bất động sản cũng là động lực quan trọng khiến thị trường này ngày một sôi động và lấn át các hình thức đầu tư và tiết kiệm truyền thống. Ra đời từ giữa năm 2000, thị trường chứng khoán mang lại một phương thức mới để sử dụng nguồn vốn thặng dư trong xã hội, không chỉ lưu giữ giá trị mà còn có khả năng mang lại nguồn lợi đáng kể trong thời gian ngắn. Trong khoảng 6 năm hoạt động đầu tiên, thị trường này chưa nhận được nhiều sự quan tâm của các tác nhân trong nền kinh tế. Tuy nhiên, với sự thăng hoa của thị trường chứng khoán từ nửa cuối 2006 và trong năm 2007, đầu tư trên thị trường chứng khoán thực sự trở thành lựa chọn luôn được đưa ra cân nhắc cùng với bất động sản. Thậm chí, tại nhiều thời điểm cao trào, tập trung tài lực cho kinh doanh chứng khoán còn là lý do để rời bỏ tài sản nhà đất đang nắm giữ. Quí I năm 2007 ghi nhận mức cầu bất động sản tăng vọt của những nhà đầu tư thắng lợi trên mặt trận chứng khoán. Lượng tiền mặt thu được từ các khoản lợi nhuận đầu tư chứng khoán không chỉ góp phần gia tăng số lượng giao dịch bất động sản mà còn tạo tính thanh khoản rất cao cho thị trường này. Chính điều này, có lẽ, là lý do trực tiếp nhất dẫn tới cơn sốt bất động sản trong khoảng thời gian còn lại của năm 2007. Giá nhà đất trong quý II năm 2007 tăng chóng mặt. Tác động tâm lý thể hiện khá rõ trong hành vi vội vã tham gia thị trường bất động sản. Những người thực sự có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm và sở hữu món bất động sản phù hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính trước khi giá leo thang. Một nhóm khác, chiếm từ 50%-60% người mua vào bất động sản, nhanh chân thực hiện các giao dịch đầu cơ, chờ giá lên. Sự sụt giảm của thị trường chứng khoán từ sau tháng 4/2007 phần nào buộc công chúng điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư và xem xét lại tiềm lực tài chính, cân nhắc một trong hai lựa chọn: bất động sản hay chứng khoán. Sang đầu quý III năm 2008, giá nhà đất bình ổn hơn. Và rồi, trước những biến động khó lường của tài sản tài chính, nguồn lực đầu tư một lần nữa được quả quyết tập trung vào bất động sản với những tài sản thực. Giá bất động sản không tăng đột ngột nhưng duy trì liên tục xu thế đi lên, tập trung vào khu vực căn hộ chung cư cao cấp. Tới thời điểm cuối năm 2007, đầu 2008, những kết quả thất vọng trên thị trường chứng khoán như cổ vũ nhiều tay chơi chứng khoán tìm đến bất động sản. Giá nhà đất bước vào vòng xoáy tăng cao mới. - 26 - Quan hệ tương quan giữa bất động sản và chứng khoán rất rõ ràng. Các tác động có khi cùng chiều, có lúc lại ngược chiều do chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố tâm lý. Khi thị trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm sâu như thời gian qua, cả lượng giao dịch và mức giá trên thị trường bất động sản đều suy giảm mạnh. Hiện tượng này phần nào phản ánh tính bầy đàn của công chúng đầu tư Việt Nam, đặc biệt trong tình huống bất lợi của thị trường, đã được chứng minh bằng dữ liệu thống kê của thị trường chứng khoán Việt Nam. 2.3.2 Tính đa dạng của các sản phẩm tín dụng và tỷ trọng tăng lên của dư nợ tín dụng tại ngân hàng thương mại Các giao dịch bất động sản có quy mô chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư. Các ngân hàng thương mại rõ ràng không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này. Ngay trong năm 2007, nhiều chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn được giới thiệu tại Eximbank, ABbank, Techcombank, Habubank… Các chương trình tín dụng bất động sản bất động sản nhà ở này có chung một số đặc điểm đáng chú ý: Bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp; thời hạn cho vay 10 hay 15 năm, cá biệt có khoản vay tới 30 năm; lãi suất được điều chỉnh theo từng kỳ ngắn hạn, thường là 3 tháng; mức lãi suất được áp dụng thống nhất cho các khách hàng theo quy định của mỗi ngân hàng. Phân loại tín dụng chỉ duy nhất phục vụ quyết định cấp hoặc không cấp tín dụng. Dấu hiệu của sự liên thông giữa các thị trường bất động sản, vốn và tiền tệ còn có thể được ghi nhận thông qua sự tham gia của đông đảo các công ty có dư tiền vốn hoặc năng lực tín dụng vào lĩnh vực bất động sản mặc dù đó không phải là ngành nghề kinh doanh chính. Tiềm năng tăng trưởng của thị trường này cũng là yếu tố hấp dẫn nhiều nhà đầu tư tài chính với cổ phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản. 2.3.3 Thực trạng gắn kết giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản 2.3.3.1 Khả năng cung cấp dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản của các trung tâm tài chính Để giao dịch bất động sản được diễn ra, các tổ chức tài chính trung gian là cầu nối để các nhà đầu tư gặp nhau. Các trung gian tài chính thường cung cấp các thông tin liên quan đến bất động sản cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về bất động sản; cung cấp các dịch vụ tư vấn, định giá, tín dụng, dịch vụ thanh toán cho các nhà đầu tư. Đặc biệt, các trung gian tài chính tư vấn cho các nhà đầu tư phương thức đầu tư, rủi ro trong đầu tư bất động sản. Hiện nay, các tổ chức trung gian tài chính ở Việt Nam chỉ dừng lại ở cung cấp thông tin và cho các nhà đầu tư vay một lượng vốn nhất định để đầu tư vào bất động sản. Các thông tin về bất động sản mà các ngân hàng cung cấp cho khách hàng là những thông tin từ báo chí và các thông tin thô từ các “cò” nhà đất hoặc chỉ là thông tin giá ban đầu từ - 27 - người chuyển nhượng. Các thông tin này chưa được xử lý để đưa về giá trị thật của bất động sản. Điều này làm cho các nhà đầu tư chưa thể yên tâm đầu tư vào bất động sản với các thông tin từ các trung gian tài chính. Do đó, thị trường tài chính chưa thể hiện được vai trò là thị trường “nền” để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. 2.3.3.2 Các công cụ của thị trường tài chính chưa đủ mạnh để thu hút giao dịch bất động sản Hiện nay, mặc dù luật doanh nghiệp nhà nước, luật doanh nghiệp cho phép các loại hình doanh nghiệp, công ty phát hành trái phiếu để huy động vốn. Tuy nhiên, cho đến nay chỉ có vài doanh nghiệp phát hành trái phiếu công trình để huy động vốn. Điều này có nhiều nguyên nhân khác nhau. Nguyên nhân đầu tiên là thủ tục phát hành trái phiếu chưa được cụ thể hóa và hướng dẫn. Do đó, khi phát hành các loại chứng khoán này, các tổ chức phải xin chủ trương và hướng dẫn của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, làm cho các tổ chức phát hành mất nhiều thời gian. Một nguyên nhân khác nữa là giao dịch các loại trái phiếu trên thị trường chứng khoán chưa sôi động, do các tổ chức tài chính chưa cung cấp kịp thời thông tin cần thiết về trái phiếu, các dịch vụ tài chính phái sinh để hạn chế rủi ro trong các giao dịch kinh doanh chứng khoán trên thị trường chứng khoán. Đặc biệt là các chứng khoán được hình thành từ giá trị của bất động sản (giá trị của bất động sản được chứng khoán hóa) thì mức độ rủi ro rất lớn và có sự biến động về giá rất cao. Ngoài ra, thị trường tài chính chưa thiết lập được những định chế để đánh giá mức độ tín nhiệm của các loại chứng khoán, nhất là trái phiếu công trình từ các doanh nghiệp. Từ đó cho thấy, đường dịch chuyển từ một loại bất động sản vào thị trường tài chính gặp rất nhiều trở ngại: từ cơ chế, chính sách của nhà nước đến những dịch vụ tài chính cần thiết để tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch giá trị bất động sản. Điều này cho thấy tính thiếu đồng bộ giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay. 2.3.3.3 Giao dịch thứ cấp bất động sản còn gặp nhiều vướng mắc Hiện nay, khi có nhu cầu về vốn, các nhà đầu tư thường dùng bất động sản để cầm cố và thế chấp. Mặc dù việc cầm cố, thế chấp bất động sản đã có nhiều cải tiến, tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc về thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo, công chứng đến việc xác định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố. Do đó, nguồn lực tài chính từ thị trường vốn để đầu tư vào bất động sản còn diễn ra rất chậm chạp làm cho các nhà đầu tư bất động sản mất đi rất nhiều cơ hội đầu tư. Bên cạnh đó, việc phát mãi các tài sản này gặp rất nhiều khó khăn về thủ tục hành chính, làm cho nguồn cung tín dụng của các trung gian tài chính cho các giao dịch bất động sản bị hạn chế và chậm chạp hơn. Ngoài ra, các bất động sản được cầm cố và thế chấp ở các tổ chức tín dụng không có tính thanh khoản do chưa được chứng khoán hóa. Nếu các tài sản này được chứng khoán hóa thì các tổ chức tín dụng sẽ có - 28 - một lượng vốn lớn để phục vụ cho các nhà đầu tư, chứ không chờ đến lúc thu hồi được lượng tín dụng đã cho vay. Điều đó cho thấy, sự luân chuyển bất động sản từ tổ chức này đến tổ chức khác hay từ nhà đầu tư này đến nhà đầu tư khác trên thị trường tài chính còn gặp vướng mắc do thủ tục giao dịch và phát mãi bất động sản, đồng thời công cụ tài chính hỗ trợ chuyển nhượng bất động sản chưa được đa dạng hóa. 2.3.3.4 Nguồn vốn cho giao dịch và đầu tư bất động sản chưa được đáp ứng Hiện nay, kênh tín dụng chính thức cho giao dịch và đầu tư bất động sản chủ yếu là từ các tổ chức tín dụng trong nước. Tuy nhiên, kênh tín dụng này còn rất hạn chế, đặc biệt, đối với những dự án đầu tư lớn, các tổ chức tín dụng phải phối hợp mới có khả năng đáp ứng được một phần vốn cho các nhà đầu tư. Theo tính toán sơ bộ, chi phí xây dựng một đô thị như Phú Mỹ Hưng cần khoảng 8.6 triệu USD/ha. Như vậy tổng chi phí để xây dựng khu dân cư 20 ha khang trang khoảng trên 150 triệu USD. Đây là số tiền khá lớn đối với nguồn lực đầu tư của một doanh nghiệp hay một ngân hàng Việt Nam hiện nay. 2.3.3.5 Thời hạn tín dụ