Đề tài Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất ở Việt Nam

a, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước quản lý vĩ mô bằng những công cụ gián tiếp để phát huy tính ưu việt và hạn chế những tiêu cực thị trường. Do kinh tế thị trường. Do cơ chế thị trường vận hành theo quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, giá cả là tín hiệu của quan hệ cung cầu trên thị trường, thị trường đóng vai trò quyết định đối với sự phân bổ và sử dụng các nguồn lực xã hội, các chủ thể kinh tế thể hiện tính độc lập, tự chủ có quyền quyết định hoạt động kinh doanh của mình. Vai trò quản lý Nhà nước về kinh tế được thể hiện: Nhà nước nghiên cứu chién lược phát triển kinh tế xã hội, lập quy hoạch kế hoạch định ra các mục tiêu các cân đối lớn về nguồn lực, các biện pháp thực hiện quy hoạch kế hoạch nhằm đạt mục tiiêu kinh tế xã hội của đất nước. Xây dựng một bộ máy Nhà nước quản lý kinh tế xã hội của dân do dân và vì dân, là một bộ máy hành chính công có hiệu lực, dưới sự kiểm soát và giám sát của dân, có các thể chế để phát huy dân chủ và tự quản lý của dân, nhằm hướng tới việc thực hiện chiến lược đã được hoạch định. Duy trì sự ổn định nền kinh tế, đảm bảo các cân đối vĩ mô, huy động cá nguồn lực cần thiết, bảo vệ môi trường sinh thái thông qua hệ thống các chính sách... Thông qua việc xây dựng các doanh nghiệp Nhà nước mà tăng cường thực lực của Nhà nước tác động vaò nền kinh tế thị trường. Vậy vai trò điều tiết vĩ mô của Nhà nước là rất cần thiết để duy trì trạng thái cân bằng, khắc phục các mâu thuẫn nảy sinh để xã hội ổn định và phát triển. Vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường Nhà đất Cũng như các loại thị trường khác trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế thị trường nhà đất ra đời và vận hành theo cơ chế thị trường. Bên cạnh những tác động tích cực thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà đất còn có những tác động tiêu cực của cơ chế thị trường dẫn đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung- Thị trường nhà đất nói riêng theo các “ kênh ngầm”, manh mún gây nên những hiện tượng chụp giật, nạn đầu cơ, tích trữ và tạo nên những “ cơn sốt” nhà đất giá tăng vọt, làm cho thị trường nhà đất không ổn định. Trong xã hội có sự phân cực giàu nghèo. Vai trò điều tiết của Nhà nước như “ bàn tay vô hình” nhằm phát huy ưu thế và hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị trường, đảm bảo cho thị trường nhà đất phát triển lành mạnh theo những định hướng nhất định trong khuôn khổ pháp luât Ngoài ra để phát triển thị trường nhà đất thị trường bất động sản trong nền kinh tế hàng hoá nhiêù thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, động lực phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản rất cần có sự tham gia tích cực của Nhà nước. Do thị trường bất động sản nước ta nói chung hoạt động kinh doanh nói riêng có những đặc trưng riêng biệt. Thị trường cơ bản vẫn là một thị trường hàng hoá chính quy, chưa hoàn hảo và còn nhiều khuyếm khuyết. Thông qua các chính sách vĩ mô của Nhà nước; Chính sách thuế, chính sách đền bù, chính sách giúp đỡ, hỗ trợ các quy định về pháp luật. Tạo cho thị trường bất động sản là một thị trường chính thức, thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhà nứơc hướng các chủ thể kinh doanh theo những mục tiêu chiến lược nhất định, tạo được một thị trường thống nhất. - Nói đến một thị trường nhà đất có sự quản lý của Nhà nước là nói đến một khái niệm về một thị trường nhà đất công khai, tự giác đảm bảo các mói quan hệ vê nhà đất được Nhà nước kiểm soát chặt chẽ con người chủ sử dụng nhà đất được hưởng quyền lợi chính tay của mình đối với các tài sản. đối với thị trường này, vai trò của Nhà nước là quan trọng đảm baỏ cho các mối quan hệ mua bán, thuê giao, xây dựng.. được diễn ra công khai, theo đúng trình tự nề nếp và quy định. Vai trò quản lý điều tiết của Nhà nước đối với thị trường nhà đất gồm những nội dung: -Tạo lập môi trường pháp lý thuận lợi cho việc hình thành và mở rộng thị trường bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường yếu tố pháp luật là yếu tố ban đầu của hoạt động thị trường bất động sản cần phải được điều chỉnh pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho sự phát triển lành mạnh khắc phục các khuyết tật vốn có của thị trường đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, yếu tố pháp luật có tính quyết định sự hình thành và phát triển bằng việc ban hành hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung của các giao dịch mua bán chuyển nhượng cho thuê bất động sản đồng thời pháp luật còn hướng dẫn biện pháp thực hiện các giao dịch đó như: hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán hợp đồng thuê mượn, quy định về thế chấp, về góp vốn... cùng với quy định của phương tiện công cụ thực hiện các giao dịch đó. -Thông qua quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là chiến lược phát triển kinh tế xã hội để định hướng cho sự vận hành và phát triển thị trường bất dộng sản. Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụnglà một nhiệm vụ của Nhà nước, nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, Nhà nước thực hiện phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội bảo vệ môi sinh môi trường điều chỉnh sử dụng đất đai... Ngăn ngừa những tiêu cực sử dụng đất và lao động xây dựng, tạo điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. -Tạo môi trường chính trị –xã hội ,bảo đảm cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển bất động sản không bị xáo trộn. -Thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô Nhà nước sử dụng để tác động vào sự hình thành và phát triển bất động sản + Có các chính sách khuyến khích các thành phần kinh doanh bất động sản, khuyến khích mở rộng và phát triển thị trường bất động sản. + Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai về giao lưu dân sự, về xây dựng, về giao thông về xây dựng kết cấu hạ tầng, về môi trường , về các chính sách và pháp luật thị trường khác. 4. NỘI DUNG QUẢN Lí NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT. 4.1 Tớnh chất đặc biệt của tài nguyờn đất Vấn đề đất đai đang là vấn đề cực kỳ lớn, bức xúc cả về phương diện lý luận và thực tiễn, vi mô lẫn vĩ mô, chính sách và thực thi chính sách; đối với người dân cũng như với các cấp chính quyền.bài viết này chỉ xin đề cập một vài khía cạnh, góp phần tìm hiểu vấn đề vì sao 70 - 80% số vụ việc khiếu kiện, thắc mắc, tranh chấp trong đời sống xã hội hiện nay đều liên quan đến đất đai. đại đa số các vụ khiếu kiện đông người, phức tạp, khó giải quyết; số cán bộ có khuyết điểm, làm sai, bị kỷ luật nhiều hơn cả cũng là liên quan đến đất đai. tiêu cực, tham nhũng xảy ra cả với cán bộ lẫn người dân cũng liên quan nhiều đến đất đai … Có nhiều ý kiến cho rằng, trình độ, năng lực và phẩm chất cán bộ các cấp yếu kém và tiêu cực là nguyên nhân chủ yếu gây nên bất bình khiếu kiện của người dân. liệu giải thích như vậy đã thật đúng chưa?ý kiến khác cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là do người dân hiểu sai, làm sai, hoặc cố tình đòi hỏi những lợi ích không thể đáp ứng được. lẽ nào nhân dân ta nhiều người thiếu hiểu biết và thiếu tôn trọng luật pháp đến vậy ? Có ý kiến giải thích, cái sai này chủ yếu là do các cấp bên dưới, do cơ sở hiểu sai, làm sai. nghe ra cũng không ổn. vậy vì sao cái sai chỉ tập trung chủ yếu ở lĩnh vực này mà không là các lĩnh vực khác; bên trên thì đúng còn bên dưới thì sai ? Nhiều ý kiến đồng ý những nguyên nhân nói ở trên, nhưng đồng thời cũng mong đợi các cơ quan quản lý, xây dựng chính sách, trước hết là những bộ, ngành trực tiếp có liên quan, cũng nên nhận trách nhiệm của mình, chí ít cũng là chậm đưa ra được hệ thống chủ trương, chính sách sát hợp với thực tiễn, gây khó khăn, lúng túng cho những người thực thi chính sách. Đất đai là tài nguyên đặc biệt. trong nền kinh tế thị trường, người ta coi đất đai là hàng hoá đặc biệt. câu nói “tấc đất, tấc vàng” nói lên sự quý giá ở tầm mức cao nhất của đất đai thực ra cũng không đủ. ấy là chưa nói dưới góc độ giá trị lịch sử - xã hội : “mỗi tấc đất đều nhuốm máu cha ông”; đất đai là “giang sơn gấm vóc” thì sự thiêng liêng, quý giá ấy khó lấy thước đo nào mà định giá. trước khi trở thành hàng hoá đặc biệt thì từ hàng triệu năm qua đất đai đã là tài nguyên đặc biệt, trước hết bởi đất đai có nguồn gốc tự nhiên, là tặng vật tự nhiên dành cho con người, cho loài người; tiếp đến mới là thành quả do tác động khai phá của con người.   Cái tính chất vô cùng đặc biệt của đất đai là ở chỗ tính chất tự nhiên và tính chất xã hội đan quyện vào nhau; nếu không có nguồn gốc tự nhiên, thì con người dù có tài giỏi đến đâu cũng không tự mình (dù là sức cá nhân hay tập thể) tạo ra đất đai được. con người có thể làm ra nhà máy, lâu đài, công thự và sản xuất, chế tạo ra muôn nghìn thứ hàng hoá, sản phẩm, nhưng không ai có thể sáng tạo ra đất đai. do đó, quyền sở hữu, định đoạt, sử dụng đất đai, dù nhà nước hay người dân cũng cần phải hiểu đặc điểm, đặc thù hết sức đặc biệt ấy. Đất đai quý giá còn bởi con người không thể làm nó sinh sản, nở thêm, ngoài diện tích tự nhiên vốn có của quả đất. khi chúng ta nói đất đai là hàng hoá, dù có thêm hai chữ đặc biệt vào đó, thì cũng không lột tả được hết tính chất đặc biệt của đất đai cả về phương diện tự nhiên cũng như xã hội. vì thế, sự ứng xử với vấn đề đất đai trong hoạt động quản lý không thể được đơn giản hoá, cả trong nhận thức cũng như trong hành động. 4.2 đất đai và vấn đề định giá Trong cơ chế thị trường, những người có quan điểm coi đất đai cũng là hàng hoá không có gì sai. nhưng việc quá nhấn mạnh tính chất hàng hoá trong xây dựng các cơ chế, chính sách liên quan đến đất đai, chủ trương định giá đất đền bù sát giá thị trường mà quên đi tính chất hết sức đặc biệt, đặc thù của đất đai sẽ giải thích ra sao khi những hàng hoá bình thường cũng như những hàng hoá đặc biệt quý giá khác con người đều có thước đo giá trị để định giá thông qua các phạm trù, quy luật giá trị, cung cầu, thời gian lao động làm ra sản phẩm v.v… nhưng với đất đai thì không thể áp dụng một cách giản đơn các phạm trù, quy luật kinh tế đó bởi đất đai không đơn thuần là sản phẩm do sức lao động con người sáng tạo ra.  Nếu đi vào cụ thể, sẽ giải thích và vận dụng chính sách định giá, đền bù ra sao với 1m2 ở đầu phố và cuối phố; hướng đông và hướng tây; mặt trước và mặt sau; nơi thuận tiện giao thông, học hành, vui chơi, hoặc hình dạng thửa đất vuông vắn hay méo mó v.v. và v.v…. cho “sát giá thị trường” như một số vị thường say sưa giải thích ?  Giá thị trường xác định ở thời điểm nào thì được các bên chấp nhận là hợp lý khi nhà nước bỏ ra cả hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng cho một dự án, làm cho đất đai đang rẻ bỗng chốc trở nên đắt hơn vàng ? trong những trường hợp như vậy, ngay cái được coi là giá bình quân cũng rất khó xác định. bình quân là chia đôi giữa hai thời điểm trước, sau dự án thì nhà nước hay nhà đầu tư cũng không thể đủ sức đền bù, kèm theo đó lại còn vô số những người ở liền kề dự án bỗng nhiên được hưởng lợi mà không hề bị điều tiết. cũng có nhiều trường hợp, về phía người dân, cho dù được đền bù giá cao, nhưng điều họ muốn không phải nhằm hướng tới tiền nong, giá trị, mà là cuộc sống ổn định, là vấn đề tình cảm, tâm linh. Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp khó khăn khi phải xác định giá đất ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn, nơi hai thửa đất hai hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau. tính theo giá bên cao thì bên kia kêu thấp và ngược lại. và thế là phát sinh khiếu kiện đông người. 4.3 Vấn đề về cơ chế, chính sách Từ thực tế trên, chúng ta không thể không nói đến những bất cập của cơ chế, chính sách. như vấn đề “đất đai không có tranh chấp”. thật ra, tuy không tranh chấp với một cá nhân cụ thể nào, nhưng hoàn toàn là lấn chiếm đất công một cách bất hợp pháp, mọi người quen gọi là “nhảy dù”. thế nhưng, lại cũng được bồi thường như các hộ sống trên đất thổ cư. thậm chí có người không chịu chấp nhận đền bù vì đất lấn chiếm ấy họ đã mở dịch vụ kinh doanh thu lợi rất lớn. Có vô số vấn đề phức tạp phát sinh do chế độ, chính sách của chúng ta chưa tính hết, lại thường xuyên thay đổi và có rất nhiều sơ hở, thậm chí bất hợp lý. một chính sách mới ra đời với ý muốn làm lợi cho người dân nhưng có khi lại đặt ra những vấn đề vô cùng nan giải cho cơ sở. trả lời, giải quyết ra sao cho những công dân tốt, đã sốt sắng gương mẫu chấp hành nhưng lại không được hưởng những lợi ích từ chính sách mới ? Trong bài phát biểu trước quốc hội, ngày 31/3/2007, thủ tướng chính phủ nguyễn tấn dũng cũng thừa nhận : “vấn đề giá đất, thưa quốc hội, đây là một trong những vấn đề mà trong lãnh đạo, điều hành, trong quản lý của chính phủ là đang khó khăn, vướng mắc rất nhiều và chính phủ cũng tốn rất nhiều thời gian về vấn đề này”. về quan điểm xác định giá đất, thủ tướng nói “không thể xem đất đai là hàng hoá thị trường hoàn toàn như các hàng hoá khác, là cứ đưa ra thị trường có cung, có cầu rồi mua bán ngang giá tự do, nhà nước không cần can thiệp gì thì cũng không đúng”. Phát biểu của thủ tướng chính phủ đã nói đúng thực trạng khó khăn, bức xúc của vấn đề quản lý đất đai hiện nay và chỉ ra định hướng tư duy về vấn đề xác định giá đất. quả thật, đây là một trong những vấn đề vô cùng quan trọng, khó khăn, phức tạp và bức xúc không chỉ với đông đảo nhân dân mà các cấp chính quyền cũng đang mong chờ chính phủ và quốc hội khoá xii sớm xem xét, giải quyết Phần II Thực trạng và một số giải pháp quản lý của nhà nước đối với thị trường nhà đất. 1-Thực trạng. 1.1 Thị trường nhà đất – thị trường bất động sản cùng với thị trường vốn và thị trường lao động là các thị trường trung tâm trong nền kinh tế. Vai trò của nó ngày càng trở thành có tầm quan trọng và từng bước nhận thức đầy dủ hơn. Do đó việc hình thành và mở rộng nhà đất thị trường bất động sản là nhu cầu cần thiết đối với nước ta.Trong thời gian qua công tác quản lý của nhà nước đối với thị trường nhà đất đã đạt được những thành tựu đáng kể góp phần thúc đẩy và phát triển thị trương nhà đất .Cụ thể: - Xây dựng hệ thống pháp luật quản lý đất đai, nhà ở. Chính sách, pháp luật về quản lý đất đai nhà ở đang từng bước được hoàn thiện. Luật đất đai 1988, tiếp đến là luật năm 1993, luật sửa đổi, bổ sung 1 số điều luật đất đai 1998 đã cụ thể hoá những quy định về đất dai theo các nghị quyết đại hội VI, VII, VIII của Đảng. Hệ thống pháp luật và chính sách đất đai đã được hình thành ,tưng bước đáp ứng được nhu cầu quản lý và sử dụng đấthị trường ,tạo cơ sở pháp lý để củng cố chế độ toàn dân về đất đai ,đồng thời nâng cao trách nhiệm ,nghiã vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Hoạch định cơ chế chính sách về quản lý và phát triển nhà ở phù hợp với tình hình kinh tế -xã hội của đất nước.Khởi đầu là pháp lệnh nhà ở năm 1991, chính sách xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, đưa tiền nhà ở vào tiền lương (quyết định 118/QĐ - TTg) và chuyển hoạt động cho thuê nhà ở sang phương thức kinh doanh đầu năm 93 (quyết định 33/QĐ -TTg) là bước đi quan trọng trong tiến trình đổi mới cơ chế trong lĩnh vực nhà ở. -Xây dựng hồ sơ quản lý đất đai + Đo đạc lập biểu đồ địa hình, địa chính hoàn thành xây dựng hệ thống toạ độ quốc gia Hà Nội 2000, làm cơ sở cho viẹc đo đạc bản đồ địa hình, địa chính các loại, bản đồ chuyên đề theo 1 chuẩn mực thống nhất. + Đo đạc lập bản đồ địa chính quy dược 60% diện tích nông nghiệp( trên 5 triệu ha) = công nghệ ảnh, 40% diện tích là bản đồ lô thửa và 70% diện tích đất chuyên dùng, đất đô thij( gần 1,5 triệu ha = công nghệ đo đạc điện tử, 30% diện tích là bản đồ giải lô thửa. + Thực hiện tổng kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất của các đơn vị hành chính cả nước. Tiến hành thống kê đất đai hàng năm theo dõi, chỉnh lý các biến động( mức độ biến động hàng năm 10-30%) + Xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, đã hoàn thành hồ sơ địa chính ở 6000 xã, phường (đạt 60%) theo mẫu mới 346/TT/TCĐC - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở, bước đầu giúp cho việc phân bổ đất đai hợp lý cho các mục đích sử dụng và tạo lập được 1 cơ chế phức tạp trong quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng đối với đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng ở các đô thị. Việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những năm gàn đây dược tiến hành khuẩn trương. Nhà nước đã giao 23840.000 ha (72,5%) quỹ đất quốc gia cho các đối tượng sử dụng vào các mục đích, trong đó hộ gia đình và cá nhân: 11.652.000 ha (48,9%), các tổ chức kinh tế 5.630.000 ha ( 23,6%) UBND các xã 3.144.000 ha (13,2 %), các tổ chức khác: 3414.000 ha( 14,3%). Đất nông nghiệp đến nay cả nước đã cơ bản hoàn thành giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nghị định 60CP ngày 27/9/93. Nghị định số 85/1999/ NĐCP ngày 28-8-1999. Thực hiện NĐ 60CP ngày 5/7/94 của chính phủ về quyền sử hữu nhà và quyền sử dụng đất đô thị, đến nay đã có 1 số tỉnh thành phố cơ bản hoàn thành kê khai đăng ký. Góp phần tăng cường quản lý đất đai, khắc phục tình trạng bất hợp lý trong quan hệ đất đai, giải quyết những hiện tựng tiêu cực, tham nhũng. Nhiều địa phương đã và đang thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp đất, nhà ở góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà đất kinh doanh bất động sản. Để thực hiện thì Nhà nước đã ban hành Nghị định 87 CP ngày 17-8/94( thay thế nghị định số 80/CP ngày 6/11/93) quy định khung giá các loại đất và một số văn bản quy định việc mua bán, kinh doanh nhà ở, các chính sách về giảm tiền sử dụng đất khi xây dựng nhà ở chung cư cao tầng pháp lệnh nhà ở năm 1991 khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở. Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được nêu trên, công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà đất-thị trường bất động sản còn gặp 1 số vướng mắc. 1.2 Công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều bất cập: Hệ thống các cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, thiếu cơ quan chuyên trách quản lý bất động sản. Hệ thống cơ quan chuyên trách quản lý bất động sản có trách nhiệm: + Xác định rõ ràng ai là người hưởng các quyền bất động sản. + Xác định rõ ràng các quuyền được cho phép + Xác định rõ ràng ranh giới của bất động sản + Giải quyết phần lớn các tranh chấp bất động sản ngay tại thực địa Hoạt động quản lý thị trường bất động sản hiện quá dàn trải với sự tham gia của quá nhiều cấp, nhiều ngành từ thủ tướng CP, chủ tịch UBND các cấp tới bộ, Ban ngành... Trong khi đó, vai trò của cơ quan chuyên trách và thị trường bất động sản còn quá nhiều mờ nhạt. Các cơ quan địa chính không có thực quyền mà chỉ có chức năng tham mưu hầu hết mọi công việc từ giao đất, đăng ký sử dụng đất, định giá đất để tính thuế vào đền bù giải quyết tranh chấp, đều không thuộc quyền quyết định của cơ quan địa chính. Trong thời gian tới cần phải củng cố cơ quan địa chính các cấp, mạnh dạn phân cấp giao quyền cho các cơ quan chuyên môn này, hướng tới thành lập một hệ thống cơ quan chuyên môn chuyên trách đảm nhiệm việc quản lý thị trường bất động sản và cơ quan địa chính. Việc hợp pháp hoá các quyền về bất động sản còn gặp nhiều khó khăn. Điều kiện pháp lý đối với sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản chính thức là các quyền cơ bản của người chủ bất động sản phải được hợp thức hoá. Việc hợp thức hoá về các quyền bát động sản ở nước ta gặp nhiều khó khăn cản trở và rất chậm. Theo luật pháp của nhiều nước tư bản phương tây, Nhà nước vẫn giữ các quyền đối với bất động sản thuộc sở hữu tư nhân như: + Quyền tước đoạt bất động sản vì các mục đích công cộng + Quyền sở hữu bất động sản khi người chủ sở hữu chết không có người khác thừa kế + Đánh thuế + Cấm chủ sở hữu tư nhân xây dựng một số loại công trình trên một số loại đất nhất định + Tước đoạt bất động sản nếu chủ sở hữu không sử dụng bất động sản đó đúng pháp luật theo kế hoạch của tổng cục địa chính, việc cấp giấy chứng nhận quyền đất sẽ được hoàn thành, trên phạm vi cả nước vào trước năm 2003. Tuy nhiên sau 6 năm thực hiện Nghị định 60 CP của CP về quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, thực tế cho thấy nghị định này chưa thực sự đi vào cuộc sống. Người dân mặc dù đang thực sự chiếm hữu, sử dụng bất động sản nhưng họ rất khó hợp thức hoá được quyền đó, tiến độ cấp giấy chứng nhận và sử dụng đất chậm hơn so với dự kiến rất nhiều nếu không caỉ tiến quy trình thủ tục thực hiện. Trong 6 thàng đầu năm 2000 Hà Nội chỉ cấp được 12340 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bằng 6% kế hoạch cả năm, và đây cũng chỉ là các giấy chứng nhận cấp cho những trường hợp dễ dàng nhất. Thực trạng trên xuất phát từ một số nguyên nhân: Theo quy định của luật đất đai về thẩm quyền giao đất ( điều 23 và điều 24 của luật đất đai) thì việc giao đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh và cấp huyện do việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chú trọng sau một thời gian dài buông lỏng lên công việc dồn ứ rất nhiều. Lãnh đạo UBND cấp tỉnh đã mất rất nhiều thời gian cho công việc này. Trong khi không nắm bắt được đầy đủ thông tin về thửa đất, về người được cấp giấy. Mặt khác, khi thị trường bất động sản đi vào nề nếp thì đây là một công việc thường nhật và tốn nhiều công sức do đó UBND các cấp không thể đảm nhiệm được công việc này. - Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn quá phức tạp và rườm rà. Người dân muốn có giấy tờ chứng nhận, mất quá nhiều thời gian, công sức và tiền của - Hiện trạng nhà đất ở đô thị hết sức phức tạp, tình trạng xây dựng không phép mua bán trao tay diễn ra khá phổ biến, khó có thể lập lại trật tự trong một vài năm tới. Mặt khác, khi ban hành chính sách, các cơ quan chức năng đã không lượng hết được những khó khăn, phức tạp trong việc triển khai thực hiện lên đã ban hành quá nhiều quy định bất khả thi, thiếu thực tế. Hiện nay khoảng 70% số chủ sử dụng đất tại các đô thị thuộc diện chưa có hoặc chưa đủ giấy tờ hợp lệ nếu các văn bản pháp lý vẫn tiếp tục cứng nhắc như hiện nay thì quá trình hợp pháp quyền sử dụng đất có thể sẽ không bao giờ hoàn thành. - Các hộ được hợp thức hoá nhà, đất không có khả năng hoặc không muốn chi trả các nghĩa vụ tài chính cho công việc đó. Xét về lợi ích, người sử dụng đất không có động lực đất để ký nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên tắc định giá đất đai còn thiếu khoa học, chính sách đền bù giải toả còn thiếu nhất quán. - Hiện nay khâu định giá bất động sản là vấn đề gây khó khăn nhất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Điều 23 trong hiến pháp Việt Nam năm 1992 , đã quy định việc trưng mua hoặc trưng dụng có bồi hoàn theo giá thị trường. Mặt khác, Nhà nước lại ban hành một khâu giá đất áp dụng trung cho cả nước trong cả một thời gian dài Môi trường pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản còn thiéu đồng bộ và chưa phù hợp vơí thực tế: Trước năm 1993, pháp luật về đất đai của Việt Nam chưa cho phép mua bán, chuyển nhượng đất đai lên thị trường bất động sản chưa có môi trường pháp lý để hình thành và phát triển. Từ năm 1993, luật đất đai đã được ban hành vào năm 1993 đã được thừa nhận đất đai có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất đai là một hàng hoá đặc biệt, do đó đã toạ ra khuôn khổ pháp lý mang tính nền tảng cho hoạt động của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó thời gian qua, Nhà nước đã ban hành các hệ thống pháp lý cho đến nay vẫn chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường bất động sản. Số lượng văn bản có liên quan đến nhà đất ( luật đất đai pháp lệnh, các quyết định văn bản hướng dẫn của các cấp chính quyền...) Hiện nay đã tới con số gần 1000 nhưng lại chắp vá, thiếu đồng bộ , thiếu nhất quán, tạo kẽ hở. Các cấp chính quyền và người sử dụng đất vẫn rất lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục đất đai nói riêng, bất động sản nói chung là lĩnh vực có nhiều khiếu kiện nhất, đồng thời là môi trường thuận lợi nhất cho tham nhũng và bất chính Công tác quản lý Nhà nước đối với giá cả kinh doanh bất động sản còn nhiều hạn chế. Các quy định về mua, bán và thực hiện các giao dịch khác trên thị trường bất động sản chưa đồng bộ và cụ thể. Nghiệp vụ có liên quan đến việc hoàn tất một quy trình bán bất động sản đúng do phải cho bộ máy công quyền thực hiện, nhưng hiện nay thực hiện không tốt đã hạn chế giao dịch giữa người mua và người bán gây ra tình trạng ách tắc, phiền hà cho những người tham giá thị trường này. Chính sách và biện pháp tài chính chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Chính sách giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất thửa rõ ràng minh bạch, kéo dài việc ưu đãi đối với khu vực kinh tế Nhà nước, quá chú trọng đáp ứng các yêu cầu về bất động sản trong công nghiệp và thương mại đã làm mất cân đối của thị trường bất động sản, hạn chế hiệu quả sử dụng vốn. Trong khi đó đại đa số những người tham gia thị trường nhằm khắc phục nhu cầu thiết yếu của mình về nhà ở, xây dựng nhà xưởng sản xuất kinh doanh lại không được quan tâm đáp ứng, buộc họ phải mua lại hoặc thuê lại đất dưới hình thức phi chính phủ Công tác quy hoạch sử dụng đất mới tập trung ở quy hoạch tập trung tập thể, thiếu quy hoạch chi tiết và quy hoạch xây dựng cụ thể cho từng khu vực địa bàn. Gần đây do yêu cầu của