Đề tài Quy hoạch chi tiết xây dựng thị trấn Phát Diệm huyện Kim Sơn tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2009-2020

h vụ là ngành kinh tế chủ đạo, trong khi đó giá trị sản xuất của ngành kinh tế Nông nghiệp chiếm một tỷ trọng rất nhỏ, ngành kinh tế CN – TTCN cũng là một ngành then chốt để tạo nên bước tăng trưởng kinh tế nhanh của thị trấn. Song song với sự phát triển kinh tế thì đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng được nâng cao, số hộ nghèo giảm đi (chỉ còn 0.6%), số hộ khá và giàu tăng lên nhanh chóng. Số hộ giàu năm 2008 là 45%, nhu cầu về khám chữa bệnh, học hành, vui chơi, giải trí của người dân được cải thiện qua từng năm. - 33 - Cơ cấu kinh tế của thị trấn Phát Diệm đang từng bước chuyển dịch đáng kể, trong đó ngành TM – DV đóng vai trò chủ đạo, tỷ trọng của CN – TTCN có chiều hướng tăng lên và tỷ trọng của ngành kinh tế Nông nghiệp có xu thế giảm dần. Theo số liệu thống kê từ năm 2005 cho thấy cơ cấu kinh tế của thị trấn đang từng bước chuyển dịch và được thể hiện trong bảng 3. Bảng 3: Thực trạng phát triển kinh tế của thị trấn Phát Diệm TT Các chỉ tiêu Đơn vị Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 1 Tổng giá trị sản xuất Tỷ đồng 46.108 54.261 62.653 72.323 2 Tốc độ tăng trưởng kinh tế % 15,00 15,30 15,60 16,00 3 Giá trị sản xuất nông nghiệp Tỷ đồng 1.798 1.519 1.126 678 4 Giá trị sản xuất CN - TCNN Tỷ đồng 1.890 2.442 3.066 3.657 5 Giá trị sản xuất TM - DV Tỷ đồng 42.419 50.230 58.371 67.988 6 Cơ cấu kinh tế % 100 100 100 100 Nông nghiệp % 3,90 2,80 1,80 0.90 CN - TTCN % 4,10 4,50 4,90 5,10 TM - DV % 92,00 92,70 93,30 94,00 4.1.4. Hiện trạng về sở hữu Các công trình, quyền sử dụng đất đai và các bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của các cá nhân, tổ chức và Nhà nước. Với tốc độ đô thị hóa nhanh thì việc chuyển quyền sử dụng đất, nhà và các loại bất động sản khác sẽ ngày càng diễn ra sôi động trên thị trường. - 34 - 4.1.5. Hiện trạng về kiến trúc cảnh quan và cây xanh Thị trấn Phát Diệm nắm ở bốn phía của ngã ba sông Vạc và sông Ân, đặc biệt các khu dân cư và các công trình khác được bố trí dọc hai bên bờ sông Ân sẽ tạo nên một mô hình đô thị với cảnh quan tương đối đẹp. Mặt khác, có tuyến đường quốc lộ 10 chạy qua nối thị trấn với các trung tâm khác rất thuận tiện cho việc phát triển kinh tế văn hóa xã hội của vùng. Trong những năm gần đây hệ thống nhà ở của người dân được xây dựng mới hoặc tu sửa, nâng cấp lại khá đẹp, rộng rãi với kiến trúc từ 2 đến 4 tầng. Các nhà cấp 4, nhà tạm còn rất ít, chủ yếu nằm trong các ngõ ngách đường phụ. Hai bên bờ sông và đường của tuyến phố chính đều có vỉa hè lát đá, trồng cây xanh tạo cảnh quan đô thị đẹp và trong lành. Đặc biệt, trong thị trấn có trung tâm văn hóa là rạp Kim Mau công trình xây dựng kết nghĩa giữa Kim Sơn và Cà Mau được bố trí hệ thống chiếu sáng với công suất lớn tạo ra tính cân đối hài hòa trong không gian đô thị. Thị trấn Phát Diệm khá nổi tiếng với nhà thờ đá Phát Diệm một công trình kiến trúc đá khá hiện đại hài hòa, kết hợp giữa phương Đông và phương Tây. Ngoài ra, còn có một số các công trình khác: Cầu ngói là cây cầu cổ bắc qua sông Vạc với những nét kiến trúc rất đặc trưng. Các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật như: bến xe khách Kim Sơn, chợ Nam Dân là chợ lớn thứ ba ở Ninh Bình… được xây dựng theo quy hoạch nên có kiến trúc tương đối đẹp, khả năng phục vụ tốt. Tuy nhiên kiến trúc cảnh quan môi trường của thị trấn Phát Diệm vẫn chưa đáp ứng được tiêu chuẩn của đô thị. Nhà ở ở một số nơi chưa được xây dựng theo đúng quy hoạch, một số công trình kiến trúc đã bị hư hỏng theo thời gian. Phần lớn các công trình đều ở tình trạng xây dựng cục bộ, độc lập, phân tán, quy mô nhỏ nhưng lại sử dụng diện tích đất lớn gây ra tình trạng lãng phí. Mặt khác, quá trình xử lý rác thải chưa được tốt gây mất vệ sinh môi trường. Vì vậy, trong những năm tới UBND thị trấn phải có kế hoạch đầu tư, - 35 - tu sửa các công trình kiến trúc theo đúng quy hoạch, đúng thiết kế để tạo lên cảnh quan đẹp, hài hòa, cân đối giữa các khu chức năng và khu dân cư. Bên cạnh đó cần chú trọng hơn nữa công tác vệ sinh môi trường. Qua đó tạo nên cảnh quan đô thị đẹp, thoáng mát, mang dáng dấp của một đô thị trẻ, hiện đại và phát triển. 4.1.6. Hiện trạng về các công trình hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị đô thị 4.1.6.1. Giao thông Thị trấn Phát Diệm có hệ thống giao thông tương đối thuận lợi cho việc vận chuyển hàng hóa và giao lưu với các vùng lân cận. Hiện tại trên địa bàn thị trấn có hai loại giao thông chính là: đường bộ và đường thủy. - Hệ thống giao thông đường bộ: Tuyến đường lớn và quan trọng chạy qua địa bàn thị trấn là đường quốc lộ 10, chạy dọc qua các khu dân cư, con đường này dẫn lên thành phố Ninh Bình, và sang các tỉnh lân cận như Thanh Hóa…,có chiều rộng là 20 m với 11m lòng đường và 9m vỉa hè. Bên cạnh đó trên đìa bàn thị trấn còn rất nhiều tuyến đường khác:đường liên xã có chiều rộng 13m với 7m lòng đường, 6m vỉa hè; đường nội thị có chiều rộng 6m, đường đi vào khu dân cư có chiều rộng 5m, đáp ứng nhu cầu đi lại, giao lưu của người dân trong thị trấn. Nhìn chung hệ thống giao thông đường bộ của thị trấn Phát Diệm khá phát triển, chất lượng các con đường tương đối cao. Hầu hết các tuyến đường trong khu dân cư được nhựa hóa và bê tông hóa. Đường nhựa chiếm 70%, còn lại là đường bê tông. Tuy nhiên bên cạnh đó còn rất nhiều vấn đề cần khắc phục: hệ thống giao thông đường bộ còn phải sửa chữa, nhiều tuyến đường đã xuống cấp phải cải tạo, đường giao thông có bề mặt hẹp không đảm bỏa cho sự lưu thông với số lượng lớn gây ra tình trạng quá tải, ách tắc. Ngoài ra tình trạng lấn chiếm - 36 - vỉa hè, lòng đường làm nơi buôn bán kinh doanh gây cản trở giao thông và làm xấu bộ mặt đô thị. - Hệ thống giao thông đường thủy: Hệ thống giao thông đường thủy trên địa bàn thị trấn chủ yếu là tuyến đường thủy dọc sông Ân, dành cho các loại thuyền bè trở hàng hóa hoặc cá loại vật liệu xây dựng: cát, gạch…nhìn chung giao thông đường thủy chưa được chú trọng phát triển. Qua thực trạng hệ thống giao thông đô thị của thị trấn Phát Diệm cho thấy: Hệ thống giao thông đô thị trong những năm qua đã được cải tạo, tu sửa, nâng cấp để đáp ứng nhu cầu đi lại, giao lưu, phục vụ phát triển sản xuát kinh doanh, thu hút đầu tư, tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế và bất cập. 4.1.6.2. Hệ thống cấp thoát nước * Hệ thống cấp nước Hiện nay, nước trong khu dân cư phục vụ nhu cầu sinh hoạt và sản xuất được lấy từ nhà máy nước của thị trấn. Để đưa nước sạch tới từng hộ gia đình, các cơ sở kinh doanh, thị trấn Phát Diệm có hệ thống đường dẫn nước được xây dựng trên dọc các tuyến đường. Nhưng nhìn chung hệ thống dẫn nước vẫn chưa đạt tiêu chuẩn vì đường ống nước có chất lượng không tốt, năng lực chuyền tải chưa lớn, thất thoát nhiều. Có những khu dân cư việc cấp nước sạch cho nhân dân còn nhiều hạn chế như điểm dân cư phố Thượng Kiệm nhiều hộ vẫn còn phải dùng giếng khoan, chất lượng nước không đảm bảo vệ sinh. Điều đó đòi hỏi thị trấn phải có kế hoạch đầu tư xây dựng, lắp đặt trang thiết bị hiện đại nhằm hoàn thiện nâng cao năng lực vận chuyển của hệ thống cấp nước trên địa bàn thị trấn. Đặc biệt chú ý đến việc cung cấp nước cho các cơ sở sản xuất kinh doanh, vì nhu cầu với các hoạt động này là rất lớn, trong khi đó việc cung cấp nước mới chỉ đảm bảo khoảng 65% nhu cầu. * Hệ thống thoát nước - 37 - Hệ thống này gồm các cống rãnh kín hoặc cống bê tông cốt thép chạy dọc các tuyến đường (tiết diện các ống từ 600 - 1500 mm). Đặc biệt ở thị trấn có hệ thống cống Biện Nhị ngăn chặn lượng rác thải trên các sông ra sông lớn và điều hòa dòng chảy trên các hệ thống sông trên địa bàn. Nhìn chung hệ thống thoát nước vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu và các tiêu chuẩn môi trường. Tình trạng một số tuyến đường phụ, ngõ ngách vẫn chưa có hệ thống thoát nước, trong khi đó hệ thống thoát nước hiên tại bị xuống cấp, chưa đồng bộ không đáp ứng được yêu cầu. 4.1.6.3. Năng lượng - Viễn thông Nguồn điện cung cấp cho thị trấn được lấy từ trạm điện 220KV, do nhà máy điện của huyện quản lý.100% số hộ trong vùng có điện sinh hoạt dùng. Thị trấn có các cột điện cao thế nằm rải rác ở các tuyến đường chính, và hệ thống các đường dây điện hạ thế cung cấp điện cho sinh hoạt, sản xuất. Tại các tuyến đường chính trong khu dân cư được lắp đặt các hệ thống chiếu sáng công cộng. Tuy nhiên một số cột điện và dây điện đang dần bị xuống cấp, xây dựng không đúng quy hoạch, thiếu tính thẩm mỹ trong không gian đô thị, thiếu an toàn trong việc sử dụng. Bên cạnh đó trong các tuyến đường phụ, các ngõ ngách chưa có đèn chiếu sáng công cộng. Thị trấn Phát Diệm có một Bưu điện huyện với diện tích là 0,1 ha được xây dựng khang trang, cơ sở vật chất, hạ tầng trang thiết bị đầy đủ, hiện đại, đảm bảo phục vụ tốt thông tin liên lạc viễn thông của người dân thị trấn. Ngoài ra trên địa bàn còn có các bốt điện thoại công cộng nằm dọc tuyến đường 10 phục vụ nhu cầu dân cư. Theo báo cáo tổng kết của UBND thị trấn Phát Diệm, trên địa bàn có khoảng 90% số hộ trong thị trấn có lắp đặt điện thoại. Đây là một tỷ lệ tương đối cao. Trong thời gian tới cần nâng cấp hơn nữa cơ sở vật chất cho bưu điện, đồng thời nâng cao khả năng phục vụ của ngành bưu điện, đảm bảo nhanh chóng, an toàn trong vận chuyển, thông tin liên lạc. - 38 - 4.1.7. Tình hình quản lý sử dụng đất và sử dụng đất 4.1.7.1. Tình hình quản lý sử dụng đất Năm 1994 dưới sự chỉ đạo của UBND, Sở Địa chính tỉnh Ninh Bình và của UBND huyện Kim Sơn, thị trấn Phát Diệm đã thực hiện Chỉ thị 364/CT của Chính phủ về phân định và giải quyết các tồn tại về địa giới hành chính và diện tích của thị trấn. Tổng diện tích đất tự nhiên của cả thị trấn là 662,46 ha. Ranh giới giữa thị trấn Phát Diệm với các xã lân cận đều rõ ràng. Các mốc địa giới ổn định, dọc tuyến không có tranh chấp. a. Công tác đăng ký thống kê và đo đạc bản đồ Thực hiện Chỉ thị 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc đo đạc lập bản đồ, Phát Diệm đã đo đạc được 32 tờ bản đồ giải thửa tỷ lệ 1: 1000 nhưng đến nay đã nhàu nát. Được sự giúp đỡ của tỉnh, huyện, thị trấn Phát Diệm đã xây dựng được bản đồ địa chính 364 (10 tờ tỷ lệ 1: 5000), bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2005, bản đồ hành chính kinh tế thị trấn cùng với 7 quyển sổ địa chính, 5 quyển sổ mục kê, 3 quyển sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) cho các hộ trên địa bàn thị trấn, hồ sơ địa chính của thị trấn được thiết lập ngày một hoàn thiện về số lượng, chất lượng phục vụ cho công tác quản lý và sử dụng đất ngày một chặt chẽ hơn, thiết lập được cơ sở pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Đồng thời làm cơ sở cho việc hoạch định, phân bố cơ cấu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các mục đích chuyên đề khác. Song một số tài liệu như bản đồ giải thửa, sổ thu thuế nhà đất chất lượng số liệu còn kém, cơ sở pháp lý chưa đáp ứng được trong việc giải quyết đơn thư và cấp GCN QSDĐ. - 39 - b. Công tác cấp GCN QSDĐ Chấp hành Nghị định 364/CP của Chính phủ, thị trấn đã tiến hành giao đất cho các hộ gia đình và cá nhân. Nhìn chung quỹ đất đai của thị trấn đã được giao, cho thuê sử dụng đạt 93,88% tổng diện tích tự nhiên. Diện tích chưa giao, cho thuê sử dụng là 40,54 ha chiếm 6,12% tổng diện tích tự nhiên. * Cấp GCN QSDĐ nông nghiệp Thực hiện Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003, Nghị định 64/CP của Chính phủ và Chỉ thị số 10/TTg của Thủ tướng Chính phủ, thị trấn Phát Diệm đã tiến hành giao ruộng ổn định, lâu dài cho các hộ và tiến hành cấp GCN QSDĐ. * Cấp GCN QSDĐ ở đô thị Tính đến ngày 31/12/2007 thị trấn đã tổ chức đo đạc và kê khai quyền sử dụng đất ở và đã được huyện ký cấp GCN QSDĐ đạt 100%. Việc điều tra quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2002 – 2008 đã giúp địa phương có kế hoạch sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả hơn. Tuy nhiên trong giai đoạn này thị trấn còn tồn tại khá nhiều vụ việc vi phạm đất đai. Tính đến 31/12/2007 toàn thị trấn có 13 hộ vi phạm với diện tích 0,2 ha, trong đó: + Lấn chiếm 11 hộ với diện tích 0,14 ha. + Sử dụng đất không đúng mục đích 02 hộ với diện tích 0,06 ha Nguyên nhân của hiện tượng này là do nhu cầu sử dụng đất ở, đất làm nghề kinh doanh ven các trục đường rất cao nhưng chưa được đáp ứng kịp thời, thêm vào đó là các cấp có thẩm quyền chưa có biện pháp ngăn chặn kịp thời. - 40 - 4.1.7.2. Biến động đất đai Bảng 4: Tình hình biến động đất đai thị trấn Phát Diệm thời kỳ 2000 - 2008 Loại đất Diện tích năm 2000 (ha) Diện tích năm 2008 (ha) So sánh 2008/2000 Tổng diện tích 662.46 662.46 0 1. Đất nông nghiệp 33.41 30.47 -11,9 1.1. Đất sản xuất nông nghiệp 9.72 2.30 -7,42 1.1.1. Đất trồng cây hàng năm 7.46 2.30 -5,16 1.1.2. Đất trồng cây lâu năm 2.26 0 -2.26 1.2. Đất nuôi trồng thuỷ sản 32.65 28.17 -4.48 2. Đất phi nông nghiệp 612.60 628.55 +15.95 2.1. Đất ở đô thị 330.00 340.93 +10.93 2.2. Đất chuyên dùng 172.07 177.09 +5.02 2.3. Đất tôn giáo, tín ngưỡng 36.80 36.80 0 2.4. Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 73.73 73.73 0 3. Đất chưa sử dụng 7.51 3.46 -4.05 4.2. Quy hoạch chi tiết khu trung tâm 4.2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến quy hoạch khu trung tâm Khi tiến hành quy hoạch cần xác định những yếu tố cấu thành và ảnh hưởng quyết định đến mọi hoạt động kinh tế kỹ thuật và xã hội xảy ra trên khu đất lựa chọn quy hoạch. Những yếu tố tổng hợp có quyết định đến sự hình các hoạt động quy hoạch xây dựng trong khu trung tâm bao gồm: 4.2.1.1. Yếu tố khách quan Khu đất được lựa chọn xây dựng khu trung tâm có mối liên hệ mật thiết với môi trường xung quanh. Nằm ở trung tâm của thị trấn và có 0,8 km đường Quốc lộ 10 chạy qua tạo ra mối liên kết giao lưu kinh tế với các vùng xung quanh. Không những thế, khu trung tâm cách nhà thờ Đá Phát Diệm 500m, - 41 - đây là một trong những yếu tố có tác động rất lớn đến quá trình phát triển kinh tế và giao lưu văn hoá của khu trung tâm. Hiện tại trong khu trung tâm tập trung các công trình hành chính chính trị của huyện còn rất khang trang kiên cố, giúp liên kết chặt chẽ giữa các địa phương trong huyện với khu trung tâm. Đặc biệt khu đất xây dựng khu trung tâm nằm về phía Tây Bắc của thị trấn, một mặt nhận được sự tác động tích cực của môi trường xung quanh, mặt khác làm chất xúc tác để thúc đẩy sự phát triển kinh tế của các xã lân cận nằm phía Tây của thị trấn (các xã này được đánh giá là có nền kinh tế kém phát triển so với các xã phía Đông của thị trấn) nhằm cân bằng nền kinh tế trong toàn huyện. 4.2.1.2. Những điều kiện và tiềm năng của khu đất xây dựng trung tâm Khu đất được lựa chọn quy hoạch khu trung tâm mang những đặc điểm khí hậu của toàn thị trấn Phát Diệm, nhìn chung khí hậu rất thuận lợi và ít xảy ra thiên tai. Phía Nam khu trung tâm là sông Ân một nhánh của sông Vạc có chiều rộng 18m, giúp cho quá trình thoát nước cho khu trung tâm mỗi khi xảy ra mưa lớn. Khu trung tâm có địa hình bằng phẳng rất thuận tiện trong việc bố trí xây dựng các công trình. 4.2.1.3. Những hoạt động kinh tế, kỹ thuật và xã hội Dựa trên những điều kiện và tiềm năng của khu đất dự kiến quy hoạch sẽ hình thành các khu: Khu dân cư, khu hành chính - chính trị, giao thông, văn hoá, giáo dục, thương mại - dịch vụ, giải trí... 4.2.2. Xác định vị trí và diện tích quy hoạch khu trung tâm 4.2.2.1. Vị trí, tính chất a. Vị trí giới hạn Khu đất được chọn để quy hoạch khu trung tâm nằm ở vị trí trung tâm của thị trấn Phát Diệm có vị trí địa lý như sau: - Phía Bắc giáp trung tâm y tế huyện Kim Sơn - Phía Nam giáp đường Quốc lộ 10. - 42 - - Phía Tây Bắc giáp nhà thờ đá Phát Diệm - Phía Đông giáp phố Thượng Kiệm Khu đất này nằm ở vị trí trung tâm thị trấn, nằm trên trục đường Quốc lộ 10. Đây là trục đường xuyên suốt thị trấn giúp nối thị trấn với các xã, huyện và các tỉnh lân cận. Đặc biệt, khu đất cách nhà thờ đá Phát Diệm 500 m về phía Tây Bắc, đây là một điểm du lịch được đánh giá cao trong quần thể du lịch Ninh Bình cũng như trong cả nước. Vì vậy, việc tạo bộ mặt cảnh quan cho thị trấn là một việc rất cần thiết để thu hút du lịch và đầu tư cho vùng, với vị trí này sẽ đáp ứng được nhu cầu cấp bách đó. Ngoài ra khu đất còn được bố trí ở trung tâm của khu dân cư trong thị trấn, đảm bảo được khoảng cách giữa các phố phường trong thị trấn cũng như các xa trong toàn huyện. b. Tính chất - Khu trung tâm đô thị mới của thị trấn Phát Diệm có vai trò là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của toàn thể thị trấn cũng như các xã lân cận trong huyện và toàn huyện. - Về chính trị: là nơi giải quyết những vấn đề liên quan đến thủ tục hành chính, quản lý Nhà nước, tổ chức các buổi thảo luận, hội nghị hoặc những vấn đề liên quan đến chính trị. - Về kinh tế: khu trung tâm thị trấn Phát Diệm là trung tâm kinh tế của thị trấn và toàn huyện. Đây là nơi tập trung các hoạt động giao lưu thương mại, buôn bán, dịch vụ. - Về văn hóa: Khu trung tâm tập trung các công trình văn hóa, vui chơi giải trí thỏa mãn nhu cầu vui chơi giải trí của người dân. Góp phần làm tăng diện mạo cho thị trấn. 4.2.2.2. Diện tích quy hoạch khu trung tâm Tổng diện tích đất khu trung tâm là 32,98 ha chiếm 5% tổng diện tích tự nhiên của thị trấn Phát Diệm. Các công trình bố trí trong khu trung tâm: - 43 - - Nhà ở: Nhà chia lô, biệt thự, chung cư - Công trình hành chính - chính trị: UBND huyện, UBND thị trấn - Công trình giáo dục đào tạo: Nhà trẻ, trường tiểu học, trường THCS. - Các công trình văn hóa: nhà văn hóa trung tâm. - Các công trình thương mại: siêu thị, các cơ sở sản xuất kinh doanh thương mại. - Các công trình y tế, bảo vệ sức khỏe: Trung tâm y tế. - Các công trình thể dục thể thao: Sân bóng đá, sân thể thao nhỏ - Các công trình nghỉ ngơi, du lịch: công viên cây xanh. - Cây xanh và mặt nước. 4.2.3. Điều tra hiện trạng khu trung tâm 4.2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất khu trung tâm Bảng 5: Hiện trạng sử dụng đất khu trung tâm STT Loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Diện tích khu trung tâm 32.98 100 2 Đất ở 21.07 63.89 3 Đất UBND huyện 4.42 13.40 4 Đất công an huyện 1.79 5.43 5 Đất Huyện đoàn Kim Sơn 0.3 0.91 6 Đất tôn giáo 1.74 5.28 7 Đất thuỷ sản 1.31 3.97 8 Đất giao thông 2.35 7.13 4.2.3.2. Hiện trạng các công trình kiến trúc cảnh quan khu trung tâm - Đất ở: Trong khu trung tâm hiện nay có 5409 nhân khẩu cư trú, trong khi đó tổng diện tích đất ở trong khu trung tâm là 21,07 ha. Định mức đất ở - 44 - bình quân là 100 - 300 m2. Tầng cao trung bình của các khu nhà ở trong khu trung tâm là 3 tầng. Tất cả đều được xây dựng kiên cố đáp ứng đủ các tiêu chuẩn về nhà ở. Kiến trúc chủ yếu là nhà chia lô phát triển theo các tuyến phố. - Đất UBND huyện: Công trình được xây dựng kiên cố với kiến trúc dân tộc hiện đại, mang đậm tính chất uy nghi của khu vực hành chính. Công trình được xây dựng với 2 khu nhà 3 tầng, khu nhà phía trước gồm có phòng hội nghị và các phòng ban chủ chốt của huyện, để vào khu nhà này có một cổng chính rộng 8m, 2 cổng phụ 2 bên mỗi cổng rộng 1.5m. Khu nhà này được thông với khu nhà phía sau bằng lối đi rộng 3m, có hệ thống cây bóng mát và thảm cỏ trang trí hai bên lối đi. Khu nhà phía sau gồm các phòng: thanh tra, phòng Nông nghiệp, phòng Tài nguyên và một số các phòng ban khác. Hiện tại công trình này còn rất kiên cố và trong giai đoạn quy hoạch không có sự thay đổi nào, tuy nhiên cần bố trí thêm các loại cây xanh trang trí và các loại cây bóng mát xung quanh công trình để tạo cảnh quan cho công trình và hài hoà với các công trình xung quanh. - Đất công an huyện: Công trình được xây dựng với 3 tầng kiên cố, có kiến trúc hiện đại nhưng vẫn giữ được vẻ trang nghiêm. Ngoài ra, còn một nhà cấp bốn dùng làm phòng tiếp dân, quay mặt về hướng Đông và được bố trí ở gần cổng ra vào. Hiện tại các công trình này còn rất khang trang và kiên cố nên trong giai đoạn quy hoạch vẫn được giữ nguyên. Tuy nhiên cần bố trí thêm các loại cây xanh tạo bóng và trang trí cho công trình vừa tạo cảnh quan cho công trình vừa góp phần cải tạo không khí cho khu trung tâm. - Đất tôn giáo: Gồm có 2 nhà thờ nằm về 2 phía của khu trung tâm. Hai nhà thờ đều được xây dựng theo kiến trúc như các công trình tôn giáo phương Tây. - Công trình thương mại - dịch vụ: Nhìn chung các công trình thương mại - dịch vụ trong khu trung tâm còn kém phong phú chủ yếu là các cửa hanhg kinh doanh nhỏ, chưa đáp ứng được các tiêu chuẩn về kiến trúc và nhu cầu của người dân. - 45 - - Đất thủy sản: là diện tích ao hồ phục vụ cho mục đích nuôi cá của hộ gia đình. Tuy nhiên, hệ thống ao nuôi này chiếm diện tích nhỏ và được bố trí thiếu tập trung nên trong giai đoạn quy hoạch có thể thay đổi sang các mục đích sử dụng khác. - Đất huyện đoàn Kim Sơn: Có diện tích 0,3 ha được bố trí nhà cấp 4, hiện nay công trình này đang dần dần xuống cấp, ảnh hưởng đến quá trình sử dụng nên trong thời gian tới cần xây dựng lại hoặc bố trí công trình khác phù hợp với khu trung tâm. - Hệ thống giao thông khá thuận lợi đáp ứng được nhu cầu đi lại của nhân dân. Tuy nhiên, một số đoạn đường đang bị xuống cấp cần phải cải tạo và nâng cấp. Hệ thống cấp thoát nước trung khu trung tâm được xây dựng ngầm trên các tuyến đường, tuy nhiên khả năng đáp ứng chưa cao. - Hiện nay diện tích cây xanh trong khu trung tâm còn chiếm một tỷ lệ rất nhỏ khoảng 1% chủ yếu là cây cỏ, số lượng cây bóng mát và cây tạo cảnh chưa nhiều. Nhìn chung các công trình kiến trúc cảnh quan trong khu trung tâm chưa đáp ứng được các tiêu chuẩn của điểm dân cư trong khu đô thị mới. Vì vậy trong giai đoạn quy hoạch cần tiến hành quy hoạch mới, cải tạo và nâng cấp các hạng mục công trình kiến trúc, cơ sở hạ tầng kỹ thuật để tạo ra được một khu trung tâm kinh tế, chính trị, xã hội có tác dụng thúc đẩy mọi mặt đời sống xã hội của thị trấn. - 46 - Bảng 6: Bảng hiện trạng các công trình khu trung tâm Công trình Diện tích, m2 Địa điểm Chất lượng I. Công trình 1. UBND huyện 44.289 Phát Diệm Đông Kiên cố 2. Nhà ở 217.000 Phát Diệm Đông Trung bình 3. Công an huyện 17.899 Phát Diệm Đông Kiên cố 4. Huyện đoàn 2801 Phát Diệm Đông Cấp 4 5. Nhà thờ 17.356 Phát Diệm Đông Kiên cố II. Giao thông Chiều dài, km Chiều rộng, m Chất lượng 1. Tuyến Quốc lộ 10 0.8 20 Đường nhựa 2. T.Đường ngang 0.4 6 Đường nhựa 3. T.Đường liên xã 0.5 5 Bê tông 4.2.3.3. Một số chỉ tiêu xây dựng khu trung tâm theo yêu cầu quy hoạch Căn cứ vào mục tiêu kinh tế xã hội chung của huyện và của thị trấn Phát Diệm thì chức năng và chỉ tiêu khống chế trong khu trung tâm cụ thể như sau: - Chức năng: + Xây dựng các công trình nhà ở phục vụ cho các đối tượng: Hộ sở hữu đất và nhà ở trước quy hoạch, hộ tái định cư do thu hồi đất xây dựng bố trí các công trình trung tâm, các hộ trúng đấu giá quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. + Xây dựng các công trình hạ tầng xã hội thiết yếu phục vụ nhu cầu phá triển xã hội của toàn thị trấn. + Xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật một cách đồng bộ hoàn thiện, khả năng phục vụ tốt đáp ứng yêu cầu là trung tâm đầu mối kỹ thuật của toàn thị trấn. - 47 - - Dự báo quy mô dân số và lao động: + Toàn thị trấn hiện có 10653 người với 2228 hộ, trong đó dân cư khu trung tâm là 3465 người với định mức cấp đất theo quy định của địa phương là 100 m2 đến 300 m2. Với tốc độ phát triển dân số năm 2008 là 0,9% và dự kiến đến năm 2020 chỉ còn là 0,5%. Dự báo quy mô dân số khu trung tâm đến năm 2020: Pt = P0(1+ α)t Trong đó: Pt: Dân số năm dự báo P0: Dân số năm điều tra α: Tỷ lệ phát triển dân số t: số năm dự báo Dân số đến năm 2020 sẽ là 3661 người, với số dân dự kiên này cần tính toán để đưa ra giai pháp tối ưu đáp ứng tốt nhu cầu ăn ở, nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí. + Lao động, việc làm: Với điều kiện, vị trí và tiềm năng cùng với tốc độ đô thị hóa nên việc chuyển đổi cơ cấu nghề nghiệp sẽ tăng cao và người dân sẽ có nhiều cơ hội tìm kiếm việc làm hơn. - Các chỉ tiêu khống chế xây dựng trong khu trung tâm: + Mật độ xây dựng toàn khu trung tâm: 40 - 45% (theo định hướng xây dựng của huyện Kim Sơn) + Hệ số sử dụng đất: được tính theo tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (m2) trên diện tích khu đất + Quy mô diện tích sàn nhà ở bình quân là: 30% (theo số liệu điều tra thống kê của công ty tư vấn xây dựng năm 2007) + Tầng cao trung bình: Là chỉ số tầng cao các loại nhà ở trong khu trung tâm. Nó phụ thuộc vào tỷ lệ phần trăm của từng loại nhà ở được quy định trong đồ án thiết kế. - 48 - HTB = i HHH 321 ++ Trong đó: HTB: Tầng cao trung bình H1, H2, H3: Tầng cao của chung cư, biệt thự, nhà chia lô i : Số lượng nhà Tính toán được HTB = 4,3 + Loại nhà bố trí trong khu trung tâm: Biệt thự, nhà chia lô, chung cư. 4.2.4. Lập phương án cơ cấu quy hoạch khu trung tâm 4.2.4.1 Quan điểm, y