Đề tài Sàn giao dịch bất động sản - Một trong những nội dung quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản

này đã hợp nhất thành công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín. Với lợi thế là có quan hệ trực thuộc ngân hàng Sacomreal nên ngay từ tháng 6-2006 công ty cổ phần địa Sài Gòn Thương Tín đã triển khai mô hình sàn giao dịch điện tử vào kinh doanh. Công ty đã trang bị hệ thống giao dịch kết nối qua Internet, máy tra cứu thông tin tự động điện tử và qua điện thoại di động. Chính vì vậy mà Sacomreal được xem là một trong những là cờ đầu của cả nước đi tiên phong trong việc ứng dụng công nghệ điện tử cho hoạt động cung cấp thông tin và môi giới BĐS . Hiện nay Sacomreal đang phát triển nhiều dự án quy mô lớn . Mục tiêu đến năm 2011 Sacomreal sẽ trở thành SGD BĐS hiện đại với các hoạt động đa chức năng trong lĩnh vực BĐS và các lĩnh vực khác có liên quan 2.3.5.2 Mô hình tổ chức của sàn giao dịch bất động sản Sacomreal Mô hình 2.3.5.3 Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Lĩnh vực hoạt động đầu tiên của Sacomreal khi còn là các trung tâm giao dịch là: môi giới và quảng cáo BĐS , sau đó phát triển mở rộng lĩnh vực kinh doanh theo hướng đa phương hoá. Hiện nay Sacomreal có các hoạt động kinh doanh là: Tư vấn nhà đất phục vụ cho nhu cầu mua bán; chuyển nhượng, hoạt động liên doanh liên kết đầu tư các dự án, GD BĐS thẩm định giá, quảng cáo BĐS, đấu giá; tư vấn tín dụng; thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến BĐS; xin cấp phép đầu tư xây dựng; thanh toán liên ngân hàng khi mua bán BĐS; cho vay trả góp nhà. Trong bộ máy tổ chức của Sacomreal chỉ có các trung tâm giao dịch thực hiện chức năng vai trò của SGD. Cho đến nay Sacomreal đã xây dựng lên một hệ thống các SGD BĐS. Tại các SGD được trang bị các bảng địên tử, các tạp chí, các bảng điện tử là một ngân hàng thông các hàng hoá BĐS của Việt Nam , hệ thống tích hợp đa dữ liệu về BĐS thông qua cá máy tính tra cứu màn hình cảm ứng kết hợp với Internet. Hệ thống này được lắp đặt tại trụ sở của Sacomreal, các chi nhánh và đơn vị thành viên của Sacomreal, nó hoạt động 24/24. Điều này sẽ giúp cho khách hàng tìm kiếm và tham khảo thông tin nhanh chóng. 2.3.6 Nhận xét hai sàn giao dịch trên: Qua sự phân tích ở trên cho thấy, hai SGD Sacomreal và ACBR được thành lập và đi vào hoạt động đã tạo ra những bước phát triể nhất định cho diện mạo của TT BĐS. Hai sàn này có quan hệ trực thuộc với ngân hàng nên nguồn lực tài chính khá dồi dào để đầu tư cơ sở vật chất kĩ thuật hiện đại với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp. Hai sàn có tiền thân là các trung tâm giao dịch BĐS nên có ảnh hưởng nhất định trên thị trường vì vậy mà họ có được lợi thế về khách hàng, về nguồn thông tin trên thị trường. Bên cạnh những chức năng mà Sacomreal và ACBR thực hiện được thì hai sàn này vẫn còn những hạn chế nhất định. Các sàn mới chỉ hoạt như một trung tâm cung cấp thông tin cho thị trường BĐS, các giao dịch BĐS diễn ra trên sàn còn ít và mờ nhạt. Khách hàng đến sàn chủ yếu là để tìm kiếm và tham khảo thông tin nhiều hơn là để giao dịch, số lượng các vụ giao dịch thực hiện thành công trên sàn không được nhiều lắm. Quy trình hoạt động của các bộ phận trên sàn còn chưa được xác định rõ ràng, tính chuyên nghiệp chưa cao, chưa đồng bộ trong các bước tiến hành quá trình cung cấp các gói dịch vụ cho khách hàng.Tính chuyên nghiệp chưa cao thể hiện qua phương thức ghép lệnh bằng miệng. Hai sàn giao dịch này không thuộc cơ quản lí của nhà nước chính vì vậy mà việc cập nhật các thông tin pháp lí mới ban hành có liên quan đến thị trường, thông tin quy hoạch có những hạn chế nhất định. 2.4. Đánh giá chung về hoạt động quản lí của nhà nước Qua quá trình tìm hiểu thực trạng của TT BĐS nói chung và thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay cũng như xem xét thực tế hoạt động của SGD BĐS Sacomreal và ACBR nói riêng, người viết có sự nhận xét đánh giá chung về hoạt động quản lí của nhà nước đối với hệ thống các sàn giao dịch BĐS như sau: Sau gần 20 ra đời và phát triển TT BĐS đã có những đóng góp to lớn cho nền kinh tế quốc dân, tạo ra những diện mạo mới cho đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh đó TT BĐS Việt Nam còn rất nhiều khuyết tật cần phải khác phục đó là: các thông tin trên thị trường không công khai minh bạch làm cho thị trường phát triển không ổn định. Các giao dịch ngầm diễn ra còn khá phổ biến, nhà nước khó nắm bắt được những thông tin cụ thể và chính xác về thị trường nên việc quản lí và điều tiết thị trường không mang lại hiệu quả. Để khắc phục những khuyết tật trên của thị trường thì SGD BĐS ra đời với hi vọng là sẽ tạo ra những bước phát triển mới của TT BĐS. Thực trạng hoạt động của các sàn được phân tích ở trên đã phản ánh công tác quản và điều của nhà nước đối với lĩnh vực này còn rất yếu và thiếu kinh nghiệm. - Để TT BĐS được công khai minh bạch nhà nước đã ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật nhằm đưa các đông kinh doanh bất động sản lên SGD BĐS đó là: Luật kinh doanh bất đọng sản; Nghị định 153/ 2007/NĐ – CP; Thông tư 13/2008/TT – BXD; Nghị định 23/2009/NĐ – CP đã tạo cơ sở pháp cho SGD BĐS Việt Nam ra đời và phát triển. Sự ra đời và phát triển của các sàn giao dịch BĐS được trông chờ và hi vọng là một trong những nhân tố chủ yếu làm cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh. Tuy nhiên, qua thực trạng hoạt động của của các SGD cho thấy rằng các sàn vẫn chưa phát huy hết vai trò và tác dụng của mình. Trên cả nước hiện nay số lượng các SGD đã đăng kí hoạt động với cơ quan nhà nước là khoảng hơn 100 sàn. Trong khi rất nhiều sàn hoạt động trong cảnh đìu hiu thì một thực tế là các vụ giao dịch ngầm vẫn diễn ra trên thị trường, chiếm tới hơn 40% tổng số lượng các vụ giao dịch. Vì vậy, vấn đề là làm sao để đưa các giao dịch BĐS lên giao dịch trên sàn là một bài toán khó đối với các sàn và đối với cơ quan nhà nước. - Đồng thời sự quan tâm của nhà nước đối với việc quản lí hệ thống các sàn gia dịch còn lỏng lẻo, chưa thật sự chặt chẽ và đúng mức.Từ khi có quy định về việc đưa các giao dịch lên sàn cho đến nay nhà nước vẫn chưa thành lập được một sàn giao dịch của nhà nước. Các sàn giao dịch BĐS hiện nay đều thuộc sở hữu của tư nhân. Nhà nước mới đưa ra được các tiêu chí để cho các sàn đủ điều kiện hoạt động chứ chưa đưa ra được một tiêu chí xác định thế nào là sàn chuẩn và quy trình hoạt động cũng như giao dịch chuẩn trên sàn. - Hạn chế trong công tác quản lí nhà nước hiện nay chính là những quy định của pháp luật còn chưa hoàn thiện, chưa thống nhất và chưa đồng bộ. Với những hoạt động sai phạm của các sàn giao dịch đã được phân tích ở trên nhà nước cũng chưa có những quy định pháp luật xử lí. Những chế tài xử phạt đối với hoạt động kinh doanh BĐS và với sàn giao dịch mới được ban hành trong Nghị định 23/2009/NĐ – CP. Tuy nhiên, những chế tài xử phạt này còn rất chung chung. Điều này được thể hiện rất rõ trong Điều 32 của Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định như sau: "Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định về thành lập và hoạt động sàn giao dịch bất động sản. 1. Phạt tiền từ 50 000 000 đồng đến 60 000 000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong các hành vi sau đây: a. Vi phạm quy định về thành lập Sàn giao dịch bất động sản; b. Vi phạm quy định về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản; 2. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm cũng bị buộc thực hiện đúng quy định về thành lập, hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản. Nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định. Trường hợp tái phạm thì bị tước quyền sử dụng Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn". Những chế tài xử phạt của Nghị định còn rất nhẹ, chưa đủ nghiêm khắc để mang tính răn đe, đặc biệt là chưa cụ thể. Chính vì vậy mà khi các sàn giao dịch vi phạm thì khó áp dụng cơ sở pháp lí để xử phạt. Các quy định của pháp luật chưa thể với tay đến những thủ thuật trong kinh doanh của các SGD. Vì thế, các quy định của pháp luật còn mang tính định khung. Công tác quản lí của nhà nước đối với hệ thống các sàn chưa mang lại hiệu quả cho TT BĐS. Vì vậy vấn đề cần thiết đặt ra cho công tác quản lí và điều tiết của nhà nước là phải nhanh chóng hoàn thiện các quy định của pháp luật, đặc biệt là các chế tài xử phạt phải vừa cụ thể, vừa mang tính răn đe đối với những hoạt động sai phạm của các sàn giao dịch. 2.5. Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore Do sự hạn chế về thời gian và khả năng nghiên cứu nên người viết xin được giới thiệu mô hình tổ chức và quản lí sàn giao dịch bất động sản của Singapore. Singapore là một đất nước phát triển, họ có một thị trường BĐS phát triển và được các chuyên gia thế giới đánh giá là một trong những thị trường minh bạch của thế giới. Đặc biệt là mô hình tổ chức và hoạt động quản lí của cơ quan nhà đối với hệ thông các sàn giao dịch BĐS rất hợp lí và khoa học. 2.5.1 Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore Mô hình 2.1.Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore 2.5.2. Hoạt động quản lí hệ thống các sàn giao dịch của Singapore Qua mô hình tổ chức SGD BĐS của Singapore ở trên cho thấy: tất cả các SGD BĐS của Singapore đều được quản lí theo một hệ thống tập trung và thống nhất, đặt dưới sự kiểm soát của một cơ quan – cơ quản lí sàn giao dịch bất động sản. Điều này sẽ rất thuận lợi cho việc quản lí và điều tiết của các cơ quan nhà nước đối với các SGD và đối với TT BĐS. Mọi giao dịch BĐS đều phải được đưa lên trên sàn. Thông tin giao dịch trên sàn sẽ được sàn giao dịch có trách nhiệm báo cáo về cơ quan quản lí của nhà nước nên nhà nước sẽ nắm trực tiếp tình hình hoạt động của các SGD và những thông tin của thị trường BĐS một cách nhanh chóng và cập nhật. Nhìn vào mô hình tổ chức và quản lí hệ thống các sàn giao dịch ở trên cho thấy TT BĐS của Singapore được chia làm ba khu vực: khu vực công, khu vực BĐS tư nhân; khu vực BĐS cho thuê. * Khu vực bất động sản công cộng: Khu vực BĐS này do nhà nước quản lí và kiểm soát. Các giao dịch BĐS đều phải thông qua cơ quan nhà nhà nước. Cho dù là mua bán sơ cấp hay thứ cấp thì vẫn thộc thẩm quyền xét duyệt của cơ quan của cơ quan nhà nước. Nhà nước sẽ quyết định phương thức giao dịch, đối tượng giao dịch. Với sự kiểm soát chặt chẽ theo phương thức này của cơ quan nhà nước sẽ ngăn chặn được hiện tượng đầu cơ làm lũng đoạn thị trường. * Khu vực bất động sản tư nhân: Đây là khu vực thị trường do các cá nhân tự đầu tư xây dựng để tạo lập HH BĐS cung ứng trên thị trường. Các giao dịch BĐS của khu vực này đều phải thông qua xác nhận về mặt pháp lí và xác nhận giao dịch ở trên sàn. * Khu vực bất động sản cho thuê: Đây là khu vực có hàng hoá bất động sản của các cá nhân được tự do thoả thuận giao dịch với nhau nhưng vẫn phải qua sàn để hoàn thiện thủ tục pháp lí khi giao dịch kết thúc, để bảo đảm tính pháp lí cho BĐS. Với cách tổ chức và quản lí TT BĐS của Singapore như trên cho thấy mọi hoạt động giao dịch BĐS đều phải qua sàn. Điều này đã làm cho thị trường BĐS của Singapore trở lên minh bạch, không còn có hiện tượng giao dịch ngầm trên thị trường. Đồng thời nhà nước kiểm soát và nắm bắt được hệ thống thông tin do việc lưu trữ lại dữ liệu, thông tin hồ sơ của các sàn giao dịch. 2.5.2. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam Thị trường bất động sản của Việt Nam còn non trẻ, đặc biệt là mô hình sàn giao dịch BĐS còn rất mới mẻ. Nhà nước vẫn còn lúng túng trong công tác quản lí vì vậy mà năng lực quản lí thị trường BĐS cũng như quản lí hệ thống các sàn giao dịch BĐS còn rất yếu. Điều đó đặt ra yêu cầu là các cơ quản lí nhà nước nên học tập, tham khảo công tác quản lí của các nước khác trên thế giới và rút kinh nghiệm khi thực hiện công việc quản lí. Sau khi xem xét và nghiên cứu mô hình SGD BĐS của Singapore, người viết có một số kết luận rút kinh nghiệm cho công tác quản lí và điều tiết về SGD BĐS của Việt Nam như sau: * Về nhận thức: Các cơ quan quản lí nhà nước phải nhận thức được vai trò của sàn giao dịch BĐS đối với TT BĐS và đối với cơ quan quản lí nhà nước trong việc quản lí và điều tiết thị trường BĐS. Để từ đó có sự quan tâm và quản lí tốt hơn đối với hệ thống các sán giao dịch BĐS. * Về kinh nghiệm tổ chức và quản lí: Với hiệu quả mà SGD BĐS của Singapore mang lại cho thị trường BĐS đã chứng minh rằng: mô hình tổ chức và quản lí hệ thống các sàn là rất đúng đắn và hợp lí. Kết luận được rút ra ở đây là: sàn giao dịch BĐS phải kiểm soát tất cả các hoạt động giao dịch BĐS trên thị trường. Tất cả các giao dịch BĐS muốn được nhà nước công nhận tính pháp lí thì phải giao dịch qua sàn và có xác nhận của san giao dịch. * Về nguồn thông tin: Sàn là nơi cung cấp mọi thông tin trên thị trường một cách chính xác cho mọi chủ thể, đặc biệt là cơ quản lí của nhà nước. Để bảo đảm tính chính xác thông tin trên thị trường do các sàn cung cấp thì các cơ quan nhà nước phải thường xuyên kiểm tra giám sát các thông tin được niêm yết trên sàn. * Về cơ chế chính sách: Nhà nước cần thực hiện những chính sách tạo điều kiện về mặt thủ tục để các sàn được nhanh chóng đưa vào hoạt động trên thị trường. Đồng thời nhanh chóng xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam, để hệ thống các sàn này nhanh chóng mang lại hiệu quả cho TT BĐS. Chương III Đề xuất các phương án quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản 3.1 Mục tiêu và nguyên tắc quản lí * Mục tiêu quản lí Trong quả trình nghiên cứu TT BĐS nói chung và thực trạng hoạt động của các SGD BĐS hiện nay cho thấy vấn đề quản lí của nhà nước với hai đối tượng này hiện nay còn rất nhiều bất cập. TT BĐS nước còn có nhiều biến động thất thường, bất ổn, không lành mạnh và thiếu minh bạch. Để khắc phục n hững khuyết tật đó của thị trường thì SGD BĐS đã ra đời. Tuy nhiên sự ra đời của các SGD đã mang lại hiệu quả không như mong muốn.Bởi, những phương thức hoạt động của các sàn này vẫn không khác gì so với các trung tâm giao dịch BĐS. Kể từ khi có Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật khác bắt buộc các chủ thể kinh doanh bất động sản phải đưa sản phẩm hàng hoá lên SGD. Các trung tâm giao dịch này muốn tiếp tục hoạt động thì phải thành lập SGD nhằm mục đích đối phó với quy định của pháp luật. Thực trạng trên đặt ra yêu cầu đối với cơ quan quản lí nhà nước là phải có biện pháp quản lí hệ thống các SGD BĐS thật chặt chẽ, thống nhất và khoa học để ngăn chặn thực trạng hoạt động bát nháo của các SGD BĐS tra hình. Nhằm giúp cho SGD thực hiện đúng chức năng, vai trò và hoạt động có hiệu quả giúp cơ quan nhà nước thực hiện mục tiêu: xây dựng một thị trường BĐS ổn định và bền vững. Vì vậy, người viết xin đưa ra một vài kiến nghị với mục tiêu là hoàn thiện các biện pháp quản lí của nhà nước, nhằm khắc phục những tồn tại trên góp phần ổn định TT BĐS. * Nguyên tắc quản lí Hoạt động quản lí SGD của cơ quan nhà nước phải được thực hiện thống nhất, tập trung bởi một cơ quan có chức năng chuyên môn. Có như vậy việc nắm bắt thông tin mới được nhanh chóng, chính xác, kịp thời và hoạt động quản lí nhà nước mới thực sự hiệu quả. 3.2 Phương pháp quản lí Phương pháp quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung và đối với các SGD là phổ biến tuyên truyền pháp luật, khuyến cáo, mệnh lệnh, cưỡng chế. Các phương pháp này được thực hiện từng bước, để các SGD hoạt động có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật. Nếu các SGD có hiện tượng, hành vi sai quy định, lách luật thì sẽ sử dụng phương pháp khuyến cáo, mệnh lệnh, và cưỡng chế để các SGD buộc phải tuân theo quy định của pháp luật, hoạt động có hiệu quả trong khuôn khổ pháp lí của các cơ quan nhà nước. 3.3 Đề xuất các phương án quản lí đối với các sàn giao dịch bất động sản 3.3.1 Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng xây dựng các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn * Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước Sở dĩ phải thành lập các SGD BĐS của nhà nước là vì hiện nay các SGD BĐS trên cả nước đều do các doanh nghiệp tư nhân thành lập điều này sẽ dẫn đến một số hạn chế sau: -Tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm yết trên sàn không bảo đảm chính xác một trăm phần trăm. Bởi, các sàn hiện nay do chính các chủ đầu tư thành lập để bán sản phẩm của công ty , các sàn chịu sự tác động của chủ đầu tư, bảo gì nghe lấy. Bên cạnh đó cũng có hiện tượng các sàn hạch sách, làm khó chủ đầu tư khi họ gửi bán sản phẩm. Các sàn giao dịch không thể cung cấp thông tin chính xác, minh bạch vì mục tiêu lợi nhuận, vấn đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu. - Vì tính minh bạch không rõ ràng nên nhà nước cũng không thể triệt để thu thuế từ các giao dịch BĐS cho dù là các giao dịch này đã qua sàn. Chính vì những lẽ đó mà nhà nước cần phải thành lập các sàn giao dịch BĐS Khi các SGD BĐS của nhà nước được thành lập và phát triển thì vấn đề thu thập thông tin trên thị trường sẽ bảo đảm chính xác nhờ có sự chọn lọc từ hai nguồn: SGD của tư nhân và SGD của nhà nước. Vì vậy, tính minh bạch càng rõ ràng. Đồng thời việc ra đời của các SGD nhà nước sẽ khuyến khích và từng bước đưa bước đưa tât cả các giao dịch của người dân lên sàn nhằm mục tiêu: mọi giao dịch bất động sản của người dân hay của các chủ thể kinh doanh đều được đưa lên sàn giao dịch để cơ quan quản lí nắm được mọi thông tin về thị trường để từ đó hoạch định những cơ chế chính sách đúng đắn cho việc quản lí và điều tiết thị trường hiệu quả. *Xây dựng chỉ số chuẩn: Cho đến nay cơ quan nhà nước vẫn chưa ban hành chỉ số chuẩn (bao gồm thông tin về giá cả, thông tin về mặt hàng, chủng loại). Khi Luật kinh doanh bất động sản được ban hành các cơ quản lí nhà nước có dự kiến là sẽ ban hành chỉ số chuẩn vào quý I năm 2009 trên cơ lấy dữ liệu và thông tin từ các sàn giao dịch chuẩn trên cả nước. Tuy nhiên với tình trạng hiện nay thì sàn giao dịch đạt chuẩn nhưng thông tin cung cấp cho cơ quản lí chưa đạt chuẩn. Vì vậy mà cho đến nay cơ quan quản lí nhà nước vẫn chưa ban hành được chỉ số chuẩn. Nếu SGD của nhà nước của nhà nước ra đời thì vấn đề cung cấp thông tin cho cơ quan quản lí nhà nước xây dựng chỉ số chuẩn sẽ sớm được thực thi và có hiệu quả. * Xác định tiêu chí và quy trình hoạt động của sàn giao dịch chuẩn Hiện nay nhà nước vẫn chưa đưa ra một tiêu chí, quy trình hoạt động của một sàn giao dịch chuẩn. Những tiêu chí mà Bộ xây dựng đưa ra: sàn phải có diện tích từ 50m2 trở lên, phải có ít nhất hai nhân viên mô giới trở lên…là những tiêu chí cho các sàn đủ điều kiện hoạt động. Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay rất bát nháo không đồng bộ và thống nhất, thông tin không đảm bảo chính xác và minh bạch. Mỗi sàn có một tiêu chí, một quy trình làm việc khác nhau, không thống nhất. Trên cơ sở phát triển các SGD BĐS của nhà nước các cơ quan lí sẽ nhanh chóng đưa ra một mô hình sàn chuẩn với những tiêu chí và quy trình hoạt động nhất định trên cơ sở rút kinh nghiệm của các sàn giao dịch tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước. * Tuy nhiên vấn đề thành lập các SGD của nhà nước cần phải chú ý đến các quy định của pháp luật bảo đảm tính bình đẳng giữa các sàn không tạo lên những bất lợi cho các sàn giao dịch của tư nhân. Vì mục đích thành lập sàn của nhà nước là tạo ra một công cụ giúp nhà nước thu thập thông tin, sàng lọc thông tin và đặc biệt là kiểm soát kiểm soát các sàn giao dịch bảo đảm cho các sàn này hoạt động minh bạch đúng theo quy định của pháp luật mà vẫn bảo đảm được lợi nhuận cho các doanh nghiệp. 3.3.2 Xây dựng hệ thống cơ quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung. Hiện nay cơ quan quản lí các SGD BĐS ở trung ương là Cục quản lí nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng và ở địa phương là sở xây dựng của các tỉnh, thành phố. Kiểu quản lí này của các cơ quan nhà nước mang nặng yếu tố quản lí hành chính vì vậy mà nó sẽ chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà và rắc rối. Khi doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS thì phải làm thủ tục đăng lí với cơ quản lí ở địa phương là sở xây dựng, và sở xây dựng địa phương sẽ lại trình lên Bộ xây dựng. Quá trình này trải qua nhiều bước kiểm tra, xét duyệt trên giấy tờ, gây mất nhiều thời gian cho doanh nghiệp và tâm lí ngại hành chính của các doanh nghiệp đối với cơ quan nhà nước. Doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước còn chưa "gặp nhau" nên việc các doanh nghiệp phản ánh những đề xuất những cơ chế chính sách với các cơ quan lí nhà nước để hoàn thiện môi trường pháp lí là không thuận tiện và khó tới nơi. Đồng thời nhà nước cũng không quản lí trực tiếp được các sàn giao dịch vì vậy mà việc nắm bắt thông tin còn thiếu chính xác và không thống nhất, gây khó khăn cho việc quản lí và điều tiết thị trường. Sự tác động giữa cơ quan quản lí nhà nước và các sàn giao dịch BĐS hiện nay thường được thông qua hiệp hội BĐS. Khi các doanh nghiệp SGD BĐS muốn phản ánh chính sách của nhà nước thì họ thường thông qua hiệp hội BĐS và hiệp hội BĐS sẽ đề xuất ý kiến với cơ quan nhà nước. Còn nhà nước muốn nắm bắt được thông tin, muốn đề ra những chính sách quản lí phù hợp với thực tiễn thì phải thu thập ý kiến của các doanh nghiệp thông qua hiệp hội BĐS. Khi các doanh nghiệp SGD BĐS có hành vi vi phạm pháp luật thì trách nhiệm thuộc về cơ quan quản lí ở địa phương là các sở xây dựng. Các sở xây dựng ở địa phương điều tra xem xét và tiến hành xử lí vi phạm theo quy định của pháp luật và có thể sau đó sẽ báo cáo lên Bộ xây dựng về tình hình hoạt động chung của các SGD. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có một quy định cụ thể nào của pháp luật về việc tiến hành thanh tra kiểm tra các SGD. Việc kiểm tra hoạt động của các sàn chủ yếu lại được tiến hành thông qua cơ quan thuế và cơ quan kiểm toán. Vì vậy, mà thực trạng hoạt động bát nháo của các sàn giao dịch cho đến nay vẫn chưa có một trường hợp nào bị kiểm tra và xử lí. Đây chính là một vấn đề thể hiện công tác quản lí của nhà nước còn rất yếu kém và nhiều bất cập. Chính vì vậy mà người viết xin được đề xuất việc cơ cấu lại cơ quan quản lí nhà nước đối với các SGD BĐS như sau: TT BĐS vẫn thuộc quản lí của Bộ xây dựng và các Sở xây dựng. Tuy nhiên đối với các sàn giao dịch thì phải thành lập một cơ quan chuyên môn tập trung và thống nhất chuyên quản lí hoạt động của các sàn giao dịch BĐS. Cơ quan này trực thuộc Bộ Xây dựng và trực tiếp quản lí các sàn giao dịch BĐS trên phạm vi cả nước. Với cơ cấu quản lí như trên thì cơ quản lí nhà nước sẽ trực tiếp quản lí các sàn giao dịch BĐS. Như vậy thì các doanh nghiệp SGD BĐS và nhà nước sẽ luôn "gặp nhau"(tiếp xúc trực tiếp với nhau). Điều này có ý nghĩa trực tiếp đối với các doanh nghiệp SGD BĐS cũng như đối với nhà nước. Các thông tin về thị trường mà cơ quản lí nhà nước thu thập được từ các SGD sẽ bảo đảm sự chính xác và minh bạch. Còn các doanh nghiệp sẽ phản ánh ý kiến trực tiếp tới cơ quan quản lí chuyên nghành và sẽ luôn được sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước thông qua việc ban hành các cơ chế chính sách phù hợp, các quy định pháp kịp thời tạo điều kiên cho các doanh nghiệp có môi trường pháp lí ổn định. Với cơ quan quản lí thì cơ cấu quản lí trên có một ý nghĩa hết sức to lớn đó là: khu vực sàn giao dịch BĐS sẽ hạn chế sự phục thuộc vào TTBĐS, vào các nhà đầu tư và các nhà đầu đầu cơ. Bởi, với thực trạng quản lí trước của nhà nước thì các SGD luôn chịu tác động mạnh mẽ của các nhà đầu tư và các nhà đầu cơ thể hiện qua việc họ gửi bán sản phẩm qua sàn giao dịch. Họ bảo gì các sàn giao dịch nghe lấy. Họ ấn định giá còn các sàn thì hưởng hoa hồng theo phần trăm khi bán được sản phẩm. Đây chính là lí do giải thích tại sao sự ra đời của các SGD đã không mang lại hiệu quả cho TT BĐS phát triển ổ định và minh bạch và đặc biệt là không mang lại hiệu quả cho công tác quản lí của nhà nước. Bởi chính các SGD không thể hoạt động độc lập và tự chủ được thì sẽ không có chuyện thông tin trên sàn là công khai và minh bạch. Nhưng nếu thực hiện cơ cấu quản lí như trên thì cục diện các SGD BĐS và TT BĐS sẽ thay đổi. 3.3. Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản - Theo qui định của pháp luật, các giao dịch BĐS được đưa lên sàn thì hàng hoá BĐS phải có đầy đủ các giáy tờ pháp lý. Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch BĐS là một việc làm cần thiết cho việc hoàn thiện chức năng quản lý và điều tiết TT BĐS của các cơ quan nhà nước. Theo quan điểm của luật kinh doanh BĐS thì tất cả các giao dịch từ hoạt động kinh doanh BĐS đều phải qua sàn giao dịch. Theo quy định của pháp luật, HH BĐS giao dịch trên sàn phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Việc GD trên sàn nhằm bảo đảm tính công khai và minh bạch. Sau khi GD trên sàn xong thì sàn sẽ cấp giấy xác nhận là đã GD qua sàn. Và còn khâu quan trọng cuối cùng là công chứng đảm bảo tính pháp lý. Nếu việc nhà nước tăng cường tính pháp lý cho sàn thì việc GD BĐS sẽ diễn ra nhanh chóng. Gộp việc sàn cấp giấy chứng nhận và công chứng sẽ rất thuận lợi cho người mua và người bán. Khâu thủ tục hành chính cắt giảm làm cho việc mua bán qua sàn trở nên đơn giản mà chặt chẽ. Nếu thực hiện được việc cấp giấy xác nhận của sàn với việc công chứng làm một thì mọi hoạt động GD BĐS của người dân cũng sẽ được đưa lên sàn là một điều tất yếu. Khi sàn được tăng cường tính pháp lý thì chỉ những GD BĐS có xác nhận của sàn mới được nhà nước công nhận về mặt pháp lý. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng. Thứ nhất, nếu tăng cư