Đề tài Tác động của cuộc khủng hoảng lên thị trường bất động sản và bài học cho Việt Nam

n thấy đầu tiên ở nền kinh tế phát triển tại Pháp, nơi mà giá nhà đất giảm nhẹ cho đến quý 4 năm 2008 và cuộc khủng hoảng nhà đất không rõ như ở Mỹ hoặc Anh. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM 2.4 Thực trạng thị trường bất động sản thế giới Mỹ được coi là trung tâm của cuộc khủng hoảng tài chính lần này và chịu nhiều tổn thất nhất. Bắt đầu từ khủng hoảng các hợp đồng cho vay bất động sản thế chấp, tổng số khoảng 12 ngàn tỷ USD, trong đó 3 đến 4 ngàn tỷ USD là dưới chuẩn, khó đòi. Những người không có khả năng trả nợ cũng được cho vay. Những hợp đồng đó được chuyên gia tài chính Phố Wall gom lại và phát hành chứng khoán phái sinh, được bảo đảm bởi những hợp đồng cho vay thế chấp này để bán ra trên khắp các thị trường quốc tế. Khi các chứng khoán này mất giá thảm hại, thị trường không có người mua, nên các ngân hàng, công ty bảo hiểm, các tổ chức tài chính nắm hàng ngàn tỷ USD chứng khoán đó không bán được, mất khả năng thanh khoản, và mất khả năng thanh toán, đi đến gục ngã hoặc phá sản. Chính phủ Mỹ đã đưa ra các gói giải pháp để mua những tài sản nhiễm độc đó, nay đổi hướng một phần 250 tỷ USD (trong gói 700 tỷ USD) mua cổ phần của các ngân hàng. Cho vay dưới chuẩn tăng mạnh là khởi điểm cho bong bóng bất động sản. Lợi nhuận đã tạo động lực khiến các ngân hàng xem nhẹ khả năng chi trả của khách hàng, đẩy mạnh cho vay cầm cố bất động sản. Dư nợ cho vay cầm cố bất động sản tăng từ 160 tỷ USD (năm 2001) lên 540 tỷ USD (năm 2004) và nhảy vọt lên 1300 tỷ USD vào năm 2007. Ước tính tới cuối quý III/2008, hơn một nửa giá trị thị trường nhà đất Mỹ là tiền đi vay với 1/3 các khoản này là nợ khó đòi. Từ quý 4 năm 2002 đến quý 4 năm 2006, giá nhà đất đã tăng thêm 31,6%, tỷ lệ hàng năm là 7,1%. Điều này đã tiếp sức cho việc xây dựng nhiều hơn nữa, bắt đầu từ thị trường nhà ở, cuối cùng đạt đỉnh tại 2.070.000 trong năm 2005, tăng hơn 50% so với tỷ lệ của những năm bong bóng trước. Sự tăng lên trong giá nhà cũng có ảnh hưởng có thể dự báo lên tiết kiệm và tiêu dùng. Sự bùng nổ tiêu dùng trong giai đoạn này và tỷ lệ tiết kiệm giảm gần 1% trong giai đoạn 2005-07.Bong bóng bất động sản bắt đầu xì hơi sau khi giá nhà đất đạt đỉnh. Tỷ lệ bỏ trống đạt mức kỷ lục từ thị trường cho thuê đến sở hữu trong năm 2006. Quý 4 năm 2006, tỷ lệ nhà ở bỏ trống là hơn 50% so với thời kì cao điểm. Đến giữa năm 2007, giá trên toàn quốc đã đạt tới đỉnh cao nhất và bắt đầu đi xuống, quá trình này đẩy nhanh sự trượt giá trong năm 2007 và 2008. Điều này dẫn đến sự tăng nhanh trong lãi suất, đặc biệt là ở thị trường nợ dưới chuẩn. Trong khi thủ phạm chính trong thị trường vay thế chấp là các khoản vay dưới chuẩn, thì lý do chính để chứng minh cho việc này đó là những người đi vay dưới chuẩn thường dễ bị tổn thương nhất trong nền kinh tế. Họ là những người không có tiền hưu trí hay là gia đình để có thể vay mượn để chi trả các khoản thanh toán cho các khoản cầm cố. Và khi giá trị nhà quá thấp để có thể tiếp tục vay thêm, họ buộc phải chịu cảnh vỡ nợ đối với các khoản vay thế chấp trước đó. Cần lưu ý rằng các khoản vay dưới chuẩn bắt đầu trở nên tồi tệ vào năm 2006 và 2007 không phải là khoản vay để mua nhà mới mà là các khoản vay để tái tài trợ cho việc chi tiêu trong nhà. Các nhà cho vay dưới chuẩn thường rất xông xáo quảng cáo các khoản vay này với giới thu nhập thấp và trung bình để chiêu dụ họ chi tiêu cho các khoản mua sắm bảo hiểm y tế hoặc là sửa sang nhà cửa. Hậu quả là nhiều gia đình trước đó thì an toàn nay đã phải lo lắng cho việc mất nhà cửa. Từ năm 2006 bắt đầu có những dấu hiệu manh nha của khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới tiêu chuẩn. Chỉ số về cầu nhà trong tương lai của Mỹ liên tục giảm từ tháng 8/2005 ở mức 128,2 xuống còn 89,9 tháng 7/2007. Từ tháng 3/2007 nhiều tập đoàn tài chính cho vay thế chấp bất động sản công bố những khoản thu lỗ khoảng 150 tỷ USD từ các khoản nợ xấu, trong đó có hơn 50% liên quan tới các khoản cho vay mua nhà và cắt giảm lao động trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, dấu hiệu khủng hoảng đầu tiên này đã không được chính phủ cũng như giới tài chính Mỹ nhìn nhận đúng mức nên không có giải pháp kịp thời. Chỉ đến khi một loạt các “đại gia” ngân hàng và tín dụng của Mỹ chao đảo thì tình hình đã trở nên quá muộn. Hàng loạt các ngân hàng lớn ở Phố Wall như Bear Stearns, Merrill Lynch, Citigroup, Morgan Stanley liên tiếp công bố những khoản thâm hụt tài sản nhiều tỷ USD. Cụ thể là Citigroup đã thông báo lợi nhuận thuần quý III sụt giảm mạnh tới 60% so với năm ngoái, khoảng 2 tỷ USD. Trong các khoản cho vay bất động sản được chứng khoán hoá, ngân hàng này ước tính lỗ 1,3 tỷ USD. Theo hiệu ứng đô-mi-nô, sự khan hiếm tính lỏng trong các hoạt động tài trợ đã làm Citigroup lỗ 1,4 tỷ USD. Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất ở Mỹ đã lây lan và tàn phá nặng nề hệ thống tài chính toàn cầu. Theo IMF, tổng thiệt hại của cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay đã lên tới 945 tỷ USD, tức là mỗi cư dân thế giới phải “gánh” 142 USD. Kết quả nghiên cứu của tập đoàn đầu tư danh tiếng Goldman Sachs của Mỹ dự báo cuộc khủng hoảng tín dụng hiện nay có thể làm thị trường tài chính toàn cầu thiệt hại tới 1.200 tỷ USD. Việc vỡ nợ trong thị trường nợ dưới chuẩn lan rộng đã dẫn đến sự sụt giảm trong giá trị các MBS chứa số lượng lớn các khoản thế chấp dưới chuẩn, và tất nhiên dẫn theo các tài sản phái sinh từ các MBS có liên quan tới nợ dưới chuẩn. Và sự thật là rất nhiều hàng hóa tài chính và các tổ chức đã dính tới các rủi ro nghiêm trọng này từ thị trường nợ dưới chuẩn và hậu quả sau đó là hàng loạt các biện pháp siết chặt khiến thị trường tín dụng rơi vào trạng thái đóng băng trong năm 2007. Đầu năm 2007, chủ nợ cho vay dưới chuẩn lớn là New Century Financial sụp đổ đã để lại cho ngân hàng Barclays một khoản thua lỗ 900 triệu USD. Tháng 2/2007, HSBC báo cáo những khoản thua lỗ khổng lồ phát sinh từ vệc cho vay dưới chuẩn ở Mỹ. Rất nhiều ngân hàng đầu tư lớn của Mỹ và nhiều ngân hàng Pháp, Đức, Canada cùng chịu chung số phận. Cuộc khủng hoảng đã làm cho hàng loạt các tổ chức tài chính, ngân hàng bị thiệt hại nặng nề, một số công ty cho vay cầm cố dưới chuẩn phải đệ đơn xin phá sản. Sự sụp đổ của Lehman Brothers 158 năm tuổi, ngân hàng cho vay dưới chuẩn lớn nhất ở Mỹ Wachovia, hay hàng loạt các tên tuổi khác như Wamu, Fannie Mae, Freddie Mac là hệ quả của hoạt động cho vay dưới chuẩn. Gian lận trên thị trường cho vay cầm cố cũng trở thành hiểm họa với nền kinh tế Mỹ. Theo FBI, trong năm 2007 đã có 1200 trường hợp (năm 2006 là 400 trường hợp). Năm 2007 cũng có đến 278 vụ kiện dân sự đã được nộp lên các tòa án liên bang liên quan đến cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn. Các nhà đầu tư không còn tin tưởng vào các chứng khoán từ các tài sản và các tổ chức bởi vì họ không biết được rằng mức độ tổn thất mà các khoản nợ xấu gây ra như thế nào. Sự hỗn loạn từ thị trường tài chính cũng gây ra tác động ngược lại lên thị trường nhà đất. Về mặt cung, có hàng loạt nhà cửa bị ngân hàng siết và đem bán lại, mà chính các ngân hàng cũng lo lắng về các tài sản này. Trong những thị trường bị ảnh hưởng nhiều nhất, số lượng các vụ tịch biên nhà tăng lên nhanh chóng vào mùa thu 2007 và mùa đông 2008. Năm 2007, giá nhà tiếp tục giảm. Doanh số bán nhà chưa bao giờ tụt dốc như vậy kể từ năm 1989. Gía nhà mới tại Mỹ giảm gần 10% trong tháng 9/2007, là mức cao nhất trong suốt 4 thập kỉ. Trong năm 2007, doanh số nhà tại Mỹ rớt đến 22%. Bong bóng bất động sản Mỹ sụp đổ đã gây tâm lý hoang mang. Ngành công ngiêp cho vay cầm cố dưới chuẩn sụp đổ. Gía nhà đất giảm quá mạnh, việc bán nhà thu hồi vốn là rất khó khăn, chính vì thế, việc xiết nợ tài sản tăng gấp 2 lần so với năm 2006 cũng không thể bù đắp thua lỗ của những định chế tài chính hoạt động liên quan đến lĩnh vực này. Giữa năm 2007, những tổ chức tài chính đầu tiên của Mỹ liên quan đến lĩnh vực nhà ở thứ cấp bị phá sản. Lãi suất tiếp tục tăng càng khiến giá nhà suy giảm nhiều hơn nữa, và đã ảnh hưởng tiêu cực cả đến lĩnh vực cho vay đủ tiêu chuẩn. Năm 2007, có gần 1,3 triệu bất động sản ở Mỹ bị tịch thu để thế nợ (tăng 79% so với năm 2006). Ngày càng nhiều chủ đất tiếp tục nhận được thông báo tịch thu tài sản để thế nợ, cụ thể, theo thống kê, cứ 519 hộ thì một hộ nhận được hồ sơ tịch thu tài sản để thế nợ trong tháng 4/2008. Nhiều ngân hàng lớn và các tổ chức tài chính khác trên thế giới (cho vay) đã báo cáo lỗ khoảng 435 tỷ USD tại thời điểm 17/7/2008. Kết thúc năm 2007, ngành kinh doanh bất động sản Mỹ suy giảm với hơn 25 tổ chức cho vay dưới chuẩn tuyên bố phá sản. Về mặt cầu, những căng thẳng trên thị trường tài chính làm hạ nhiệt cầu nhà cửa bởi các ngân hàng không còn mặn mà với việc cho vay như 2 năm về trước. Với những ngân hàng nhận thấy họ đã quá lỏng lẻo trong việc cho vay, mà giá tài sản thì bắt đầu đi xuống, họ bắt đầu yêu cầu tăng mức đặt cọc (khoảng 20% trong một số tài sản có mức độ suy giảm nhanh) và phải nộp nhiều chứng từ hơn về thu nhập và các thông tin tài sản. Có hàng triệu người đủ khả năng vay vào năm 2006 thì nay đã không thể với tới được dưới các tiêu chuẩn mới. Và hậu quả là số lượng lớn những người mua tiềm năng đã suy giảm đáng kể chỉ trong vòng 2 năm. Việc nhà cửa bị ngân hàng thanh lý cộng với việc cầu bị suy giảm đã dẫn đến sự sụt giảm mạnh trong giá nhà ở nhiều thị trường. Vào quý 1 năm 2008, giá nhà đã rớt tới hơn 20% một năm theo chỉ số Case-Shiller 20 City. Và ở một số thị trường như Las Vegas, Los Angeles và Phoenix giá nhà giảm hơn 30% /năm. Dường như là tốc độ suy giảm không có dấu hiệu ngừng lại, mặc dù với tốc độ suy giảm này hầu hết bong bóng nhà đất có thể trở về bình thường vào cuối năm. Dù việc kết thúc nhanh bong bóng nhà đất có thể tốt ở nhiều mặt, nhưng hậu quả mà nó gây ra còn nhiều hơn. Các ngân hàng trên thế giới đã phải xóa sổ giá trị tài sản hơn 200 tỷ đô la do sự sụt giảm của thị trường nhà đất, con số tổng cộng có thể tăng lên gần 1000 tỷ. Việc sụt giảm giá trị tài sản của các ngân hàng chắc chắn sẽ làm nhiều ngân hàng rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán hơn nữa và căng thẳng sẽ gia tăng ở 2 công ty Fannie Mae và Freddie Mac được nhà nước tài trợ và cũng là xương sống của thị trường nợ thứ cấp ở Mỹ. Sự yếu kém của thị trường nhà đất và việc dễ bị tổn thưởng của các tổ chức tài chính càng làm xấu đi cuộc suy thoái, tới lượt nó lại gia tăng mức trầm trọng các vấn đề trong thị trường tài chính. FED làm gì? + Để ổn định thị trường và ngăn chặn cuộc khủng hoảng có nguy cơ lan rộng hơn nữa, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã ngay lập tức bơm vốn cho thị trường cũng như cam kết luôn trong tư thế sẵn sàng đáp ứng vốn nếu thị trường cần. Điều đáng lo ngại là dù hàng trăm tỷ USD đã được FED bơm vào hệ thống ngân hàng, tín dụng của nước Mỹ song hiệu quả không nhiều, vẫn chưa giải quyết được cơn khát vốn của những ngân hàng, tổ chức tín dụng làm ăn thua lỗ. Tính tới thời điểm đến tháng 3/2008 FED đã bơm 310 tỷ USD cứu trợ khẩn cấp song vẫn còn 91 ngân hàng và tổ chức tài chính xếp hàng dài xin vay. Bên cạnh đó, FED cũng đang bàn thảo với Quốc hội về các biện pháp hỗ trợ khác như tái cấp vốn và bảo lãnh các khoản nợ thế chấp thông qua Cơ quan Nhà đất Liên bang. + Ngoài ra, nhằm “phá băng” thị trường nhà đất, Chính phủ Mỹ đã đề xuất một kế hoạch hỗ trợ thị trường nhà đất. Cụ thể: những người vay thế chấp nhà có đủ ba điều kiện: Một là, có rủi ro tín dụng có thể chấp nhận được; hai là có những khoản vay phát sinh từ 01/01/2005 đến 31/07/2007; ba là chứng minh được rằng: họ đang sinh sống trong nhà của mình và nếu lãi suất bị điều chỉnh cao hơn họ sẽ không có khả năng chi trả các khoản nợ, thì những người này sẽ được áp dụng mức lãi suất cố định trong kỳ hạn 5 năm. Bộ Tài chính Mỹ và FED cũng đã ban hành các qui định mới với việc khuyến cáo giám sát chặt chẽ hơn các công ty cho vay trong lãnh vực nhà đất, và đề ra các tiêu chuẩn cho vay nghiêm ngặt hơn. Mặc dù Chính phủ Mỹ, FED cũng như các Ngân hàng Trung ương (NHTW) hàng đầu trên thế giới đã có những động thái tích cực. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá dầu leo thang (liên tiếp đạt những kỷ lục mới), đồng USD mất giá nghiêm trọng, vẫn còn nhiều lo ngại rằng cơn bão trên thị trường tài chính toàn cầu “chỉ mới bắt đầu” và “các điều kiện sẽ còn xấu hơn nữa”. 2.2 Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam Nguyên nhân sâu xa của cơn địa chấn tài chính toàn cầu bắt nguồn từ khủng hoảng tín dụng và nhà đất tại Mỹ. Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ cho vay nhà đất thứ cấp làm sụp đổ 3 trong 5 ngân hàng đầu tư lớn nhất nước Mỹ (Bear Stearns, Merrill Lynch, Lehman Brothers) và hai tập đoàn cung cấp tín dụng thế chấp thứ cấp bất động sản lớn nhất nước Mỹ là Fannie Mea và Freddie Mac được chính phủ Mỹ tiếp quản. Không chỉ bó hẹp trong phạm vi nước Mỹ, cuộc khủng hoảng tài chính cho vay thế chấp bất động sản tại Mỹ đã lan rộng và làm điêu đứng nhiều nền kinh tế trên thế giới. Thị trường bất động sản liên quan trực tiếp đến một lượng tài sản lớn, về cả quy mô và giá trị trong nền kinh tế quốc dân, bởi vậy, thị trường bất động sản được coi là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, có tác động trực tiếp đến thị trường tài chính, thị trường tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường lao động và chi phối mạnh mẽ đến đời sống kinh tế. 2.2.1 Thị trường bất động sản trước khủng hoảng Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu nhen nhóm từ cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ năm 2007 đã tạo hiệu ứng dây chuyền và biến thành bão lớn trong năm 2008. Khi nền kinh tế Mỹ và châu Âu xấu đi, nguồn vốn đầu tư có sự dịch chuyển sang những thị trường mới. Tại châu Á, Nhật Bản, Úc, bất động sản trở nên đắt đỏ. Điểm khác biệt cơ bản của thị trường bất động sản Việt Nam với thị trường bất động sản Mỹ và các nước châu Âu đó là thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn là một thị trường non trẻ, thiếu minh bạch và thanh toán bằng tiền mặt là chủ yếu. Tại thời điểm cơn bão đang ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường Mỹ và châu Âu, Việt Nam lại là một thị trường tiềm năng do xuất phát điểm thấp. Là nước đang phát triển, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở Việt Nam. Với đà tăng trưởng năm 2007, cùng với việc dịch chuyển cơ cấu dân số về các thành phố kiếm việc làm và lập nghiệp; việc tăng dân số cơ học; sự tăng trưởng của mức sống; việc ra đời của hàng chục nghìn doanh nghiệp mỗi năm; sự phát triển không ngừng của ngành công nghiệp bán lẻ và phân phối đã dẫn đến lượng cầu về nhà ở, văn phòng, khu mua sắm, hạ tầng khu công nghiệp, khách sạn tăng lên nhanh chóng. Thị trường bất động sản non trẻ của Việt Nam còn có sự hấp dẫn khác trong giai đoạn này. Đó là, trong khi xét về tổng thể, thị trường bất động sản của Mỹ, Úc, Nhật Bản, tuy có những sự khác biệt riêng, nhưng do có sự liên kết về kinh tế nên có những xu hướng phát triển theo tính chu kì gần sát nhau. Chính sự non trẻ này đã tạo ra sức hấp dẫn đa dạng hóa danh mục đầu tư cho các nhà đầu tư nước ngoài nhằm giảm thiểu rủi ro và khai thác lợi nhuận tiềm năng. Năm 2007 được coi là năm đỉnh điểm của chu kì tăng trưởng kinh tế Việt Nam với tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 8,48%. Năm 2007, Việt Nam đã thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài khoảng 20,3 tỷ USD. Trong đó lĩnh vực bất động sản chiếm 40% tổng số vốn. Cùng với sự hưng phấn của nền kinh tế, các ngân hàng thương mại đã mạnh tay cho vay. Theo số liệu của Ngân Hàng Nhà Nước, trong sự tăng đột biến từ quý IV/2007 đến quý I/2008, tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn. Đỉnh điểm của sự bùng nổ tín dụng là tháng 12/2007, khoảng 41.000 tỷ đồng (tương đương 2,6 tỷ USD) được bơm vào nền kinh tế từ các ngân hàng của thành phố Hồ Chí Minh. Khi những cơn sốt bất động sản lên đến đỉnh điểm, giá bất động sản tăng chóng mặt thì có thể nhận thấy một điều nghịch lý là: Việt Nam - quốc gia có thu nhập bình quân đầu người thuộc hàng thấp nhất, lại có giá bất động sản thuộc vào hàng cao nhất trên thế giới. Theo thống kê của CB Richard Ellis, giá các căn hộ chung cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội tháng 10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006; cuối tháng 1, đầu tháng 2/2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006. Tỷ lệ lấp đầy các văn phòng cho thuê loại A và B tại thành phố Hồ Chí Minh là trên 95% với giá thuê trung bình trên 50USD/m2/tháng. Tuy nhiên, những tác động tiêu cực của khủng hoảng tài chính toàn cầu ngày càng lan tỏa sâu rộng hơn; trong khi đó, bản thân những biến động xấu của nền kinh tế vĩ mô, lạm phát và lãi suất cao cũng đã làm chùng bước không ít nhà đầu tư. 2.2.2 Thị trường bất động sản trong khủng hoảng Sau những cơn sốt đất , nhất là tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản đang từ nóng lại chuyển sang lạnh và đóng băng ngay trong quý II/2008. Ảnh hưởng của cơn bão khủng hoảng toàn cầu đến thị trường bất động sản đã trở nên rõ rệt. Bắt đầu từ cuối tháng 2/2008, thông tin Bộ xây dựng dự kiến đánh thuế lũy tiến vào nhà đất và các ngân hàng sẽ áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản đã tạo nên một làn sóng rung động đối với thị trường bất động sản, khiến thị trường này phản ứng bằng các đợt giảm giá nhỏ giọt từ 5-10%. Vậy là, sau thời kì bất động sản thăng hoa, tăng giá chóng mặt vào thời kì cuối 2007, những tín hiệu sụt giảm đã bắt đầu xuất hiện. Trong khoảng thời gian đầu năm 2008, thị trường bất động sản ở Hà Nội phát triển khá ổn định và thậm chí còn có dấu hiệu tăng giá nhẹ. Các dự án phát triển nhà ở cao cấp tại khu trung tâm vẫn đang chiếm thế mạnh, giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội trong quý I/2008 đã tăng 20-25% so với quý IV/2007. Trái ngược với Hà Nội, tại thành phố Hồ Chí Minh, lại có xu hướng giảm. Việc chính phủ thắt chặt tín dụng đã khiến các dự án giá tăng cao trong các cơn sốt trước đây như Tân An Huy, Sadeco, Trung Sơn, Huy Hoàng rớt giá nhanh chóng. Sự suy giảm bắt đầu lan rộng từ tháng 3 đến tháng 5 năm 2008. Làn sóng tháo chạy bắt đầu, kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm với tốc độ suy giảm ngày càng gia tăng. Tại thời điểm này, tỷ lệ mất giá trung bình đã lên đến 20-50%. Tâm lý hoang mang, những dự cảm ảm đạm về sự đi xuống của thị trường bất động sản, của nền kinh tế toàn cầu khiến vấn đề đâu là đáy của giá nhà đất được các nhà đầu tư rất quan tâm, tuy vậy, các đáy mới lại xuất hiện. Đà khủng hoảng và sụt giá sâu hơn tiếp tục suốt từ tháng 6 đến tháng 10/2008. Nằm ngoài dự đoán, dự án bất động sản mất giá đến 60-70%. Ngoài nguyên nhân là chính sách vĩ mô đã tác động mạnh đến giới đầu tư kinh doanh bất động sản, cũng có thể nói rằng khối bong bóng bất động sản căng phồng quá mức trong năm 2007 đang bị chọc thủng và dần xì hơi. Thị trường bất động sản trì trệ, ế ẩm. Nhà đất bắt đầu đứng giá hoặc giảm trung bình 5-7% trong hai tháng cuối năm 2008. Các căn hộ cao cấp có vẻ đã tạm tìm được sự cân bằng, trong khi đó, đất biệt thự rớt giá thảm hại. Vậy là, sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008, thị trường nhà đất đã mất trung bình 50% giá trị so với thời đỉnh điểm của cơn sốt. Các dự án ở những khu vực có tiềm năng phát triển như Nam Sài Gòn bị mất giá khoảng 50%, thậm chí, nhiều dự án trong các khu vực hội đủ điều kiện phát triển đã mất 70% giá trị. Có thể kể đến các dự án trên địa bàn các phường Phước Long A, Phước Long B, Phú Hữu (quận 9); Phước Kiểng (huyện Nhà Bè), tại đỉnh điểm của cơn sốt lên đến xấp xỉ 30 triệu đồng/m2 đã rớt giá xuống còn 8-12 triệu đồng/m2. Trong khi đó, so với đất dự án, mức độ mất giá của các dự án căn hộ chung cư nhìn chung là thấp hơn. Một số dự án căn hộ cao cấp thời điểm sốt có thể lên tới 4.000 USD/m2 đã giảm xuống còn dưới 3.000 USD/m2. Giá biệt thự tại các dự án biệt thự Thảo Nguyên tại quận 9 tại thời điểm tháng 8, tháng 10/2007 có khi lên đến 600.000 – 700.000 USD/căn cũng đã rớt xuống còn từ 450.000 – 500.000 USD/căn nhưng cũng rất khó tìm người mua. Cổ phiếu bất động sản cũng bị giảm giá mạnh. Nguyên nhân đã khá rõ và kết quả kéo theo chính là giá cổ phiếu bất động sản rớt thấp chưa từng có. Nếu trong năm 2007, giá trung bình của cổ phiếu bất động sản khoảng 100.000 – 200.000 đồng/cổ phiếu, thì sang nửa năm 2008 chỉ còn khoảng 20.000 – 30.000 đồng/cổ phiếu. Nguyên nhân của sự đóng băng và đi xuống của thị trường bất động sản là do giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao; cùng với đó là lạm phát tăng cao, kinh tế phát triển chậm lại, thị trường chứng khoán tụt dốc thảm hại, ngân hàng siết chặt tín dụng cho vay bất động sản. Việc hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và tăng lãi suất cho vay vào giữa năm 2008, dù có tác động hạn chế đầu cơ bất động sản, góp phần giảm nhiệt thị trường nhưng làm các chủ đầu tư khó khăn trong việc huy động vốn, nhiều dự án đã bị kéo dài tiến độ hoặc bị đình hoãn. Việc nhà đầu tư bất động sản đẩy mạnh bán hàng nhằm thu hồi vốn, giải quyết khó khăn về tài chính khiến cho giá nhà đất tại các thành phố lớn cuối năm 2008 giảm 40-60% so với đầu năm 2008. Mặc dù giá nhà đất giảm mạnh nhưng giao dịch nhà đất vẫn rất trầm lắng, tảng băng thị trường bất động sản vẫn không có đủ sức nóng để tan. Trên thực tế, nhu cầu nhà đất chỉ sụt giảm mạnh ở phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc dưới dành cho người có thu nhập thấp lại thiếu trầm trọng về nguồn cung. Như vậy, sự mất cân đối về nguồn cung là nguyên nhân cơ bản khiến thị trường bất động sản đóng băng. Áp lực từ suy thoái kinh tế toàn cầu và cạnh tranh; nguồn cung dồi dào trong khi cầu lại có xu hướng giảm khiến giá thuê cao ốc văn phòng tiếp tục theo đà suy giảm do tác động của khủng hoảng kinh tế. Theo thống kê của CB Richard Ellis Việt Nam, những tháng đầu năm 2009, tổng diện tích văn phòng được thuê giảm 45% so với cuối năm 2008 và giảm đến 85% so với cùng kì năm trước. Nguyên nhân chính của tình trạng sụt giảm nhu cầu thuê văn phòng có thể kể đến việc giảm sút số doanh nghiệp FDI thành lập mới; doanh nghiệp trong nước thành lập mới cũng giảm 8,4% so với cuối năm 2008. Tính riêng thành phố Hồ Chí Minh, trong quý I/2009, doanh nghiệp FDI thành lập mới giảm 35% so với cuối năm 2008; và vốn FDI cam kết trong những thánh đầu năm 2009 cũng giảm 73% so với cùng kì năm 2008. Ngoài ra, sự xuất hiện của nhiều cao ốc văn phòng cho thuê hạng B cũng tác động đến việc giảm giá của các cao ốc hạng A. Trong bối cảnh khó khăn của suy thoái kinh tế toàn cầu, nhiều doanh nghiệp chuyển sang xu hướng thuê các cao ốc văn phòng hạng B nhằm tiết kiệm, cắt giảm chi phí. Theo kết quả khảo sát quý I/2009 của công ty CB Richard Ellis Việt Nam về thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh, giá cho thuê văn phòng hạng A giảm đến 20% so với quý trước, xuống còn 57,3 USD/m2/tháng. Cho dù nhiều chủ đầu tư các cao ốc cho thuê đưa ra mức chiết khấu lên đến 30%, nhưng thị trường này có dấu hiệu vẫn tiếp tục chịu áp lực giảm giá. Đến cuối tháng 2/2009, hàng chục nghìn m2 văn phòng hạng B và C ở các khu vực của Hà Nội đang để trống, chiếm tỷ lệ hơn 10%; trái ngược với tình trạng một năm trước, gần như không thể thuê được, dù chỉ vài chục m2 ở những cao ốc tiếng tăm. Trong khi đó, nguồn cung lại tăng lên trong những tháng đầu năm 2009 với 13 cao ốc văn phòng, tổng diện tích sàn gần 78.000 m2 đã góp phần làm gia tăng tỷ lệ diện tích trống tại các cao ốc văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh lên mức 12,3%. Nguồn cung văn phòng từ năm 2009 lại có dấu hiệu bùng nổ với mức tăng cao gấp hai, ba lần so với giai đoạn 2007-2008. Theo ước tính, trong ba năm 2009, 2010,2011, nguồn cung văn phòng dự kiến tăng 122%, tương ứng thêm hơn 1 triệu m2 mặt bằng văn phòng. Sau thời gian dài tăng nóng, thị trường cao ốc văn phòng đang có nguy cơ khủng hoảng thừa. 2.2.3 Thị trường bất động sản Việt Nam hồi phục Thị trường bất động sản năm 2008 chao đảo mạnh với những mốc rớt giá lên đến 70% của nhiều dự án trên thị trường tự do, thì sang năm 2009, thị trường đã có nhiều biến đổi. Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản, điểm sáng của thị trường bất động sản sẽ tập trung ở phân khúc nhà ở. Nhằm thúc đẩy doanh số bán hàng, nhiều chủ đầu tư trong nước đã giảm giá bán. Mở đầu cho đợt hạ giá là Hoàng Anh Gia Lai với việc giảm tới gần 40% cho mỗi m2 của hai dự án Hoàng Anh River View (quận 3) và Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè). Sau đó, hàng loạt các doanh nghiệp khác cũng giảm giá theo, ít nhiều đã tạo ra một làn sóng giảm giá căn hộ dự án trên thị trường bất động sản. Có thể kể đến một số ví dụ, công ty Đất Xanh cũng hạ giá bán căn hộ Sunview Apartment (quận Thủ Đức) từ 1.300 USD xuống còn 764 USD/m2; Thuduc House quảng cáo giảm giá 10% dự án TDH Trường Thọ cho đến hết ngày 30/4/2009; công ty Hồng Hà đã hạ giá dự án The Morning Star (quận Bình Thạnh) từ mức giá 2.000 USD trong năm 2008 xuống còn 1.200 – 1.500 USD/m2 … Giá vật liệu xây dựng giảm trong những tháng cuối năm 200