Đề tài Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng đầu tư và phát triển Bình Thuận

hượng cao. Thường thì người ta hay mua đất nếu có tiền chứ ít ai mua tài sản loại khác hoặc các động sản. Mặt khác, bất động sản là tài sản có khả năng đảm bảo an toàn cao bởi bất động sản là tài sản cố định, không thể di dời được. Đây chính là điểm khác biệt của bất động sản so với hàng hóa thông thường khác. Hàng hóa bất động sản hầu như có giá trị tăng chứ ít khi giảm theo thời gian và thấp nhất là bị đứng giá. Bất động sản mà khách hàng thế chấp tại ngân hàng thông thường là đất đai, nhà ở, nhà xưởng, nhà máy, khách sạn, các công trình xây dựng. Các bất động sản này có thể là bất động sản hình thành từ khoản vay (hình thành trong tương lai) hoặc có thể là bất động sản sẵn có (hiện hữu). Thiên nhiên đã ban tặng cho vùng đất và con người Bình Thuận nơi đây một bờ biển đẹp, những bãi cát dài và rộng chạy dọc theo bờ biển. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đã không bỏ qua những gì có sẵn tiếp tục đầu tư để hình thành một làng du lịch nghỉ mát tại Mũi Né. Du khách đến tham quan va nghỉ mát tại Bình Thuận vào các dịp lễ tết ngày càng đông. Chính lợi thế này đã thúc đẩy các nhà đầu tư trong và ngoài nước hình thành ngày càng nhiều nhà nghỉ, biệt thự tại làng du lịch nhằm đáp ứng ngày càng cao lượng du khách đến tham quan. Việc đầu tư trở nên có hiệu quả cần có sự trợ giúp về nguồn vốn từ ngân hàng. Các khu du lịch, các resort, nhà nghỉ, biệt thự là các bất động sản thế chấp tại ngân hàng nhằm bổ sung vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, các dự án đầu tư. Thực tế trên cho thấy được tỷ lệ bất động sản thế chấp tại ngân hàng tăng dần qua các năm 2006 (71,31%), 2007 (73,56%) và 2008 (78,65%). Điều cần lưu ý là tại ngân hàng Đầu tư & Phát triển Bình Thuận không nhận thế chấp đối với đất ở nông thôn vì rất khó trong việc xác định ranh giới, chỉ nhận thế chấp đất nông nghiệp gần thị trấn, thị tứ, giao thông thuận lợi, khoảng cách tới các khu thuơng mại gần. Khác với bất động sản thì động sản là tài sản chiếm tỷ lệ thấp sau giấy tờ có giá. Thật vậy, tỷ lệ về động sản năm 2008 (8,24%) tăng so với năm 2007 (7,79%) và giảm so với năm 2006 (9,21%). Sở dĩ mà tỷ lệ của động sản lại thấp hơn khá nhiều so với bất động sản bởi động sản là tài sản mang lại rủi ro khá cao cho ngân hàng. Ngân hàng chỉ nhận thế chấp động sản là máy móc thiết bị và dây chuyền công nghệ mới, hiện đại; các phương tiện vận tải có giá trị lớn: xe ô tô đời mới và xe tải đời mới, hiện đại, có giá trị lớn. Mặt khác, trong quá trình sử dụng động sản là tài sản rất khó quản lý và khó kiểm soát. Tài sản là động sản có giá trị giảm dần theo thời gian rất nhanh. Đối với loại tài sản này khách hàng có thể thanh lý bất cứ lúc nào mà ngân hàng không thể hay biết được. Chính vì vậy, ngân hàng chỉ nhận thế chấp động sản của những khách hàng thân thuộc, có uy tín và có khả năng trả nợ cao. Theo cơ cấu của ngân hàng, hoạt động cho vay thế chấp chủ yếu phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh là tài sản hình thành trên đất như đã kể trên. Ngân hàng không nhận thế chấp cho mục đích đánh bắt thủy hải sản, trồng trọt chăn nuôi. Chính vì vậy, tàu thuyền là phương tiện vận tải mà ngân hàng không nhận thế chấp. Động sản là tài sản chiếm tỷ lệ thấp nhưng giấy tờ có giá lại còn chiếm tỷ lệ thấp hơn. Tỷ lệ năm 2007 (2,52%) tăng so với 2 năm 2006 (0,62%) và năm 2008 (0,42%). Giấy tờ có giá gồm có sổ tiết kiệm, chứng chỉ tiền gửi có kỳ hạn, tiết kiệm có kỳ hạn. Hiện tại, ngân hàng không nhận cầm cố cổ phiếu, thương phiếu và trái phiếu. Sở dĩ mà giấy tờ có giá chiếm tỷ lệ thấp nhất vì như đã phân tích ở trên thông thường khi có tiền nhàn rỗi người ta thường thích đầu tư vào đất đai hơn là gửi tiết kiệm. Mà nếu có gửi tiết kiệm thì khả năng cần tiền phải cầm cố sổ tiết kiệm cũng rất thấp. Thật vậy, khách hàng cầm cố giấy tờ có giá chủ yếu cho mục đích vay tiêu dùng với khoản vay nhỏ, có thể hoàn trả cả vốn và lãi trong thời gian ngắn. Do đó, dư nợ loại tài sản này thường chiếm tỷ lệ rất thấp. Trong các loại tài sản đảm bảo kể trên, tài sản khác chiếm tỷ lệ cao sau bất động sản. Tỷ lệ tài sản khác có xu hướng giảm qua các năm: năm 2006 (18,85%) đến năm 2007 thì giảm xuống chỉ còn có 16,13% đến năm 2008 thì giảm xuống chỉ còn 12,69%. Tài sản khác được biết đó là những tài sản không rõ ràng, khó xác định, không thuộc bất động sản, động sản hay giấy tờ có giá. Ngoài ra, ngân hàng còn cấp tín dụng đối với một loại tài sản không hiện hữu mà có giá trị vô hình đó là uy tín của người đi vay hay còn gọi là tín chấp. Tín chấp có thể liệt kê vào loại tài sản khác. I.2.3 Hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng I.2.3.1 Phương pháp và quy trình thẩm định giá Phương pháp thẩm định giá Phương pháp so sánh. Phương pháp chi phí. Quy trình thẩm định giá Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ vay vốn bằng thế chấp bất động sản từ khách hàng. Bước 2: Xem xét hồ sơ, định hướng vị trí bất động sản tọa lạc trước khi khảo sát hiện trường. Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Bước 4: Thẩm định giá bất động sản thế chấp. Giá trị đất: Ngân hàng căn cứ trên cơ sở giá Nhà nước theo Quyết định số 01/2009/QĐ – UBND và tham khảo giá thị trường tại khu vực bất động sản tọa lạc. Giá trị đất = Giá đất theo Nhà nước Hệ số Hiện nay, không có căn cứ hay cơ sở nào để xây dựng hệ số. Giá trị đất được tính căn cứ vào: - Giá Nhà nước - Tham khảo giá từ người dân sống trong khu vực, giá bất động sản vừa mới giao dịch trong khu vực có bất động sản cần định giá. Nếu trong khu vực có bất động sản thẩm định không có giao dịch thì có thể tham khảo giá giao dịch ở các khu vực lân cận. Đồng thời, có thể tham khảo từ các phương tiện thông tin đại chúng như báo, đài, Internet, các sở, ban, ngành có liên quan: Sở xây dựng, sở tài nguyên môi trường. - Độ an toàn của khoản vay. Thông thường, để an toàn cho khoản vay ngân hàng thường lấy hệ số là 1,5. Đối với những vị trí tốt, bất động sản có tính chuyển nhượng cao, khách hàng có uy tín thì hệ số này có thể dao động từ 2 – 3. Giá trị tài sản gắn liền với đất được tính như sau: Giá trị tài sản gắn liền với đất = Tổng diện tích xây dựng Đơn giá xây dựng Chất lượng còn lại của công trình (%). Trong đó: Đơn giá xây dựng ngân hàng tính dựa vào Quyết định số 14/2008/QĐ – UBND. Giá trị bất động sản thẩm định = Giá trị đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất Lưu ý: Đối với tài sản thế chấp có giá trị lớn mà khoản vay nhỏ thì ngân hàng ước tính giá trị đất dựa trên cơ sở giá Nhà nước theo Quyết định số 01/2009/QĐ – UBND tỉnh Bình Thuận. Ngoài việc định giá bất động sản, để an toàn cho khoản vay ngân hàng còn cho vay theo 1 tỷ lệ an toàn trên tổng giá trị bất động sản thường cao nhất là 80% giá trị bất động sản. Bước 5: Lập tờ trình trình lãnh đạo duyệt về kết quả thẩm định. I.2.3.2 Một số kết quả định giá năm 2008 Thống kê sơ bộ số hồ sơ cho vay bằng thế chấp bất động sản cho thấy: Bảng 2: Cơ cấu dư nợ phân theo đối tượng và thời hạn vay Thời hạn vay Đối tượng Mục đích Tỷ lệ (%) Ngắn hạn Cá nhân Bổ sung vốn lưu động 0,21 Doanh nghiệp 44,79 Trung hạn & Dài hạn Cá nhân Vay tiêu dùng Phục vụ kinh doanh 1,85 Doanh nghiệp Phục vụ kinh doanh Đầu tư dự án 53,15 (Nguồn: Các cán bộ Quan hệ khách hàng tại ngân hàng) Biểu đồ 2: Cơ cấu dư nợ phân theo đối tượng và thời hạn vay Qua bảng thống kê và biểu đồ trên cho thấy, trong ngắn hạn đối tượng cá nhân chiếm tỷ lệ 0,21% so với tổng dư nợ; doanh nghiệp chiếm tỷ lệ 44,79% so với tổng dư nợ. Các đối tượng thế chấp bất động sản vay trong ngắn hạn nhằm mục đích bổ sung vốn lưu động phục vụ hoạt động kinh doanh như thanh toán tiền hàng, tiền lương cho nhân viên, chi phí hoạt động hàng ngày, hàng tháng: thanh toán tiền điện, tiền nước, tiền điện thoại và những khoản phí phát sinh khác. Trong trung và dài hạn, khách hàng cá nhân chiếm tỷ lệ 1,85% so với tổng dư nợ. Khách hàng cá nhân thường vay trung và dài hạn cho mục đích tiêu dùng như sửa chữa nhà, mua nhà, mua ô tô. Ngoài ra, khách hàng cá nhân còn dùng khoản vay trung hạn và dài hạn phục vụ cho kinh doanh. Còn khách hàng là doanh nghiệp trong thời gian trung và dài hạn chiếm tỷ lệ là 53,15% so với tổng dư nợ. Các khoản vay trung và dài hạn của khách hàng công ty và doanh nghiệp nhằm hình thành tài sản cố định phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh và đầu tư dự án. Chẳng hạn như xây dựng cơ sở hạ tầng (xây dựng nhà máy, nhà xưởng, khu du lịch, resort) hoặc mua sắm máy móc thiết bị, phương tiện vận tải. I.2.3.3 Nhận xét Công tác thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng thật sự chưa tuân thủ theo quy trình thẩm định giá thông thường. Việc thẩm định phần lớn dựa vào cảm tính và kinh nghiệm là chủ yếu chưa có cơ sở vững chắc. Chính vì vậy, giá trị bất động sản ước tính thường thấp hơn so với giá thị trường. Đa số các cán bộ quan hệ khách hàng tiến hành việc thẩm định là những cán bộ có chuyên môn về tín dụng nên chưa có nhiều kinh nghiệm trong nghiệp vụ thẩm định giá. Và một phần do khối lượng công việc nhiều hàng ngày phải giải quyết khá nhiều hồ sơ cho vay nên đôi khi đã bỏ qua một vài bước: khảo sát thực tế, thu thập thông tin thị trường hoặc nếu có khảo sát thì cũng rất sơ sài chưa quan tâm nhiều đến chất lượng công trình. Do đó, đòi hỏi ngân hàng cần thành lập một tổ thẩm định giá chuyên nghiệp, riêng biệt độc lập với công tác tín dụng để minh bạch hóa tín dụng tránh tình trạng nâng khống giá trị tài sản để cho vay. Cho vay bằng thế chấp bất động sản chiếm tỷ lệ cao tại ngân hàng chủ yếu tập trung vào đối tượng doanh nghiệp với thời hạn vay trung và dài hạn. Bất động sản mà loại đối tượng này thế chấp thường có giá trị rất lớn. Do đó, công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp cho mục đích vay vốn tại ngân hàng rất cần thiết. I.3 Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu I.3.1 Nội dung nghiên cứu I.3.1.1 Xác định bất động sản thẩm định. I.3.1.2 Khảo sát và phân tích thông tin thị trường. I.3.1.3 Phân tích các bất động sản. I.3.1.4 Tính giá trị bất động sản cần thẩm định. I.3.1.5 Những điều kiện, điều khoản gắn liền với kết quả thẩm định . I.3.1.6 Nhận xét. I.3.2 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp kế thừa: Tham khảo đề tài các năm trước và tiếp thu những kiến thức về Bất động sản và thẩm định giá từ những người đi trước. Phương pháp chuyên gia: Học hỏi kinh nghiệm của các chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá, đặc biệt là những cán bộ đã và đang làm công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp tại các ngân hàng. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu: Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến hoạt động thẩm định giá, đến bất động sản thẩm định, bất động sản so sánh qua báo, đài, Internet và qua khảo sát thực tế làm cơ sở khoa học tiến hành đề tài. Phương pháp thống kê: thống kê các tài liệu, số liệu thu thập được một cách khoa học, thống kê theo những tiêu mục phù hợp với đề tài nghiên cứu. Phương pháp phân tích: Từ những thông tin, số liệu thu thập được tiến hành chọn lọc những thông tin, số liệu chính xác và phù hợp nhất rồi phân tích, so sánh. Phương pháp tổng hợp: Kết hợp và sắp xếp các thông tin, số liệu đã phân tích một cách khoa học rồi rút ra nhận xét. Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chi phí. PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Xác định bất động sản cần thẩm định II.1.1 Thông tin chung Căn cứ hợp đồng số 06000568 /HĐ ngày 10 tháng 5 năm 2009 giữa ông (bà) Lê Minh Trung – Nguyễn Thị Ngà và ngân hàng Đầu tư & Phát triển Bình Thuận. Khách hàng là ông (bà) Lê Minh Trung – Nguyễn Thị Ngà dùng tài sản đảm bảo của 2 vợ chồng là nhà ở và đất ở thế chấp tại ngân hàng để bảo lãnh cho con vay. Cùng với số tiền hiện có và số tiền vay được từ thế chấp tài sản, con ông dùng vào việc mua nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh. Được biết nguồn trả nợ sẽ từ thu nhập hàng tháng của con ông. Hồ sơ mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng gồm: - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở & quyền sử dụng đất ở số 460104 do UBND tỉnh Bình Thuận cấp ngày 30 tháng 11 năm 2004. (Bản chính) - Bản vẽ hoàn công có xác nhận của công ty Cổ phần xây dựng và kinh doanh nhà Bình Thuận. - Giấy xác nhận thu nhập cá nhân tại đơn vị mà con ông công tác tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tài sản thẩm định giá: Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Chủ sở hữu tài sản: Ông/ bà: Lê Minh Trung - Nguyễn Thị Ngà. Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở xác định hạn mức cho vay. Thời điểm thẩm định giá: Ngày 15 tháng 05 năm 2009. Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường. II.1.2 Thông tin về bất động sản Trên cơ sở các tài liệu, hồ sơ, giấy tờ về bất động sản do khách hàng cung cấp và khảo sát thực tế thì bất động sản cần thẩm định giá bao gồm những đặc điểm sau đây: II.1.2.1 Quyền về bất động sản Giấy tờ pháp lý Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở & quyền sử dụng đất ở số 460104 cấp ngày 30 tháng 11 năm 2004. (Bản chính) Quyền đối với bất động sản thẩm định Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. II.1.2.2 Vị trí Địa chỉ: Số 27. Lê Quý Đôn – Khu dân cư Tam Biên – Phường Phú Thủy – Thành phồ Phan Thiết – Tỉnh Bình Thuận. Phía Đông giáp: Lô A28 đường Lê Quý Đôn. Phía Tây giáp: Lô A26 đường Lê Quý Đôn. Phía Nam giáp: Đường Lê Quý Đôn. Phía Bắc giáp: Lô B37 khu dân cư Tam Biên. Lòng đường: 15m Vỉa hè: 4m Khu vực đông dân cư, gần chợ, gần trường học, tương lai gần khu Trung tâm Thương mại Bắc Phan Thiết. Cách ngã ba Tam Biên (nay là ngã tư): 400m. Cách trường Trung học Phổ thông Phan Bội Châu: 900m. Cách trường mầm non 19 – 5: 900m Cách chợ Phường Phú Trinh 1000m. Cách khu Trung tâm Thương mại Bắc Phan Thiết: 1000m. Cách bến xe Bắc Phan Thiết: 1000m. Cách khách sạn 19 – 4: 1000m. Hiện trạng: Bất động sản đang được sử dụng để ở. Bất động sản thẩm định 27. Lê Quý Đôn, Phan Thiết, Bình Thuận Trung tâm thương mại Bắc Phan Thiết Ngã 3 Tam Biên Bến xe Bắc Phan Thiết Trường Phan Bội Châu Chợ Phường Phú Trinh Khách sạn 19 - 4 Sơ đồ 2: Vị trí bất động sản thẩm định II.1.2.3 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật Đất ở - Tổng diện tích đất: 100m2 - Hình dạng, kích thước: Lô đất có dạng hình chữ nhật vuông vức. Diện tích ngang 5m, dài 20m. - Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài. - Mục đích sử dụng đất: Đất ở đô thị. - Hình thức sử dụng đất: Sử dụng chung: 100m2 Sử dụng riêng: 0m2 - Thửa đất số: A27 - Tờ bản đồ số: Khu dân cư Tam Biên, Phường Phú Thủy, Thành phố Phan Thiết. - Hướng: Tây Nam Tài sản gắn liền với đất (Nhà ở) Tổng diện tích xây dựng: 270m2 Kết cấu: - Nhà gồm 1 trệt, 2 lầu. - Mái lợp ngói. - Trần trệt + lầu 1 đúc bê tông cốt thép, lầu 2 trần thạch cao. - Sàn (Trệt + Lầu 1 lát gạch Ceramic của Italia ít thấm nước 50cm x 50cm; lầu 2 lát gạch 30cm x 30cm). - Các yếu tố đóng góp: cửa gỗ + kính, nhà có giếng trời, cầu thang đá granite, tường sơn nước, hòn non bộ ở góc sân, tay vịn cầu thang bằng chất liệu gỗ tốt và các yếu tố đóng góp khác. Hình 1: Mặt tiền bất động sản thẩm định II.2 Khảo sát và phân tích thông tin thị trường II.2.1 Phân tích thông tin về thị trường bất động sản Thông tin thị trường là nguồn thông tin cực kì quan trọng trong công tác thẩm định giá bất động sản. Chính vì vậy, thông tin thị trường thông thường được thu thập chủ yếu qua các nguồn sau đây: - Báo chí. - Internet. - Các công ty, trung tâm môi giới nhà đất, các sàn giao dịch bất động sản. - Truyền miệng. - Các chuyên gia, kĩ sư xây dựng, nhà thầu chuyên nghiệp. - Người dân sống trong khu vực có bất động sản thẩm định. II.2.2 Phân tích cung cầu bất động sản trên thị trường Năm 2008 trôi qua với bao biến động lớn như khủng hoảng tài chính toàn cầu, sự giảm sút của thị trường chứng khoán… kéo theo thị trường bất động sản trong nước trở nên ảm đạm hơn bao giờ hết. Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh thực hiện các chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ. Bước vào năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào Việt Nam. Tương lai thị trường bất động sản sau 2 năm hội nhập như thế nào là một câu hỏi không chỉ dành riêng cho các nhà đầu tư mà cho cả các nhà quản lý và hoạch định chính sách. Theo dự đoán của một số doanh nghiệp lớn trong ngành đầu tư bất động sản, năm 2009 có thể nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu. Chính vì vậy, thị trường bất động sản có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống, điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia, nhất là đối với những thị trường đang phát triển như Việt Nam. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, tốc độ phát triển chậm hơn so với dự tính của thị trường bất động sản lại là một yếu tố tích cực vì điều đó tránh cho thị trường rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu. Và mới đây Chính phủ, đã công bố gói kích cầu cho thị trường Bất động sản, mà theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ: “Hy vọng gói kích cầu vào thị trường nhà ở xã hội sẽ có tác động như một cú hích lớn của Nhà nước làm cho thị trường này lành mạnh hơn”. Việc mở rộng các đô thị cũng như tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng sẽ làm tăng nhu cầu về bất động sản: nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và các khu công nghiệp... do mức sống của người dân ngày càng được nâng cao. Trên thực tế, chênh lệch cung cầu của thị trường bất động sản vẫn rất lớn. Cầu luôn lớn hơn cung chứ thị trường chưa rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu. Cho nên tại thời điểm này nhiều doanh nghiệp vẫn quyết định mạnh dạn đầu tư cho những dự án có tính khả thi cao như một số dự án khu chung cư của các doanh nghiệp trong nước có nhiều lợi thế về hạ tầng cơ sở giao thông, hệ thống phòng chống lũ lụt và các hệ thống cơ sở hạ tầng khác. Tác động tiêu cực của nền kinh tế toàn cầu ảnh hưởng không nhỏ tới nước ta. Thị trường bất động sản cũng nằm trong bối cảnh chung các loại thị trường, sức mua bắt đầu giảm. Theo ông Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, vấn đề mà các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam phải đối mặt trong năm tới là bài toán vốn. Ngay đầu năm 2009, nhiều nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản sẽ phải trả nợ ngân hàng các khoản vay trước đây trong khi thị trường vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục. "Thị trường bất động sản có nguy cơ rơi vào vòng luẩn quẩn mà hệ lụy là khả năng giảm giá nhà đất ngày một nhiều. Bởi vậy khả năng nóng trở lại trong năm tới là rất khó", ông Võ khẳng định. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là thị trường sẽ chỉ toàn những mảng tối. Từ thực tế này, có thể thấy thị trường năm 2009 vẫn sẽ có tín hiệu lạc quan. Những yếu tố vĩ mô của nền kinh tế như lạm phát đã được kiềm chế, lãi suất cơ bản của ngân hàng xuống mức thấp (còn 8,5 %) dẫn tới việc nguồn vốn cho bất động sản được huy động tốt hơn. Tại thời điểm cuối năm, nhiều dự án đã được khởi công chờ thời cơ đón đầu thị trường. Ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Hòa Phát Land, cho rằng: “Giá Bất động sản xuống thấp khiến các dự án đã giảm hơn 50% so với thời kỳ sốt nóng. Điều này làm tăng cơ hội cho các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản trong năm tới”. Thêm vào đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ trích 2.500 tỷ trong gói kích cầu để xây dựng nhà ở xã hội cứu thị trường bất động sản. Nhiều người hy vọng việc “rót” trúng đối tượng cùng các chính sách hợp lý sẽ là một tín hiệu vui giúp thị trường bất động sản khởi sắc. Mặt khác, các chuyên gia phân tích, sang năm tới, gói kích cầu này sẽ giúp thị trường điều chỉnh lại quan hệ cung cầu sao cho hợp lý hơn. Các doanh nghiệp sẽ nắm bắt cơ hội này để điều chỉnh các dự án sao cho phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng. Theo các chuyên gia, năm 2009 mảng phân khúc nhà ở bình dân cho người có thu nhập trung bình có cơ hội hồi phục nhẹ. Bởi người dân có nhu cầu thật sự sẽ đi đến quyết định mua nhà. Theo thống kê của Sàn giao dịch bất động sản Cen Group, trong thời gian thị trường trầm lắng, vẫn có những nhóm khách hàng có thu nhập trung bình tìm hỏi những căn hộ có tổng giá trị khoảng trên dưới 1 tỷ đồng với diện tích vừa phải. Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng Giám đốc Cen Group, cho rằng: “Khi các yếu tố vĩ mô đã ổn định trở lại, tâm lý người dân được giải tỏa sau một thời gian dài chờ đợi, khách hàng sẽ sớm ra quyết định mua nhà". Phân khúc nhà ở, văn phòng cao cấp và biệt thự dự báo sẽ hồi phục sau cùng. Nhóm khách hàng tiếp cận mảng này là doanh nhân, những người có thu nhập cao với mục đích mua để ở hoặc mua bán trao tay thu lợi. Chính vì vậy, hiệu quả đầu tư và dòng vốn là vấn đề quan trọng đặt lên hàng đầu với nhóm đối tượng này. Lý giải về việc chậm trễ trong quá trình hồi phục của phân khúc cao cấp, ông Hưng nhận định: “Chỉ khi nào thị trường sôi động, thanh khoản tốt, nhóm khách hàng cao cấp này mới quyết định đầu tư". Đồng tình với quan điểm trên, ông Phạm Trung Hà bổ sung, việc phân hạng bất động sản còn chưa rõ ràng, mặc nhiên các nhà đầu tư đưa ra những chuẩn mực cao cấp nhằm thu hút khách hàng nhưng thực chất chưa chú trọng nhiều đến chất lượng của dự án. “Chất lượng xây dựng, các dịch vụ đi kèm, tiện ích cộng cộng chưa thực sự đáng tin cậy sụt giảm lòng tin của khách hàng. Điều này khiến các dự án gắn mác 'cao cấp' khó giao dịch hơn”, ông Hà chia sẻ. Những tháng đầu năm nay, thoát khỏi cảnh ảm đạm nói chung, phân khúc nhà, đất giá trung bình có tín hiệu ấm lên ở hai trung tâm đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Theo các trung tâm môi giới bất động sản ở hai thành phố này, mặc dù phân khúc nhà giá trung bình có giao dịch nhưng không phải đất nào cũng bán được, chỉ những khu đất, căn hộ có vị trí "đắc địa" mới giao dịch thành công. Công bố khảo sát tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý I và triển vọng năm nay, ông Richard Leech, Giám đốc CBRE Việt Nam cho biết giá chào bán các dự án nhà ở cao cấp và trung cấp năm ngoái đã giảm 4 - 8%, cá biệt có những dự án giảm tới 20 - 30%. Những tháng đầu năm nay, thoát khỏi cảnh ảm đạm nói chung, phân khúc nhà, đất giá trung bình có tín hiệu ấm lên ở hai trung tâm đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Theo các trung tâm môi giới bất động sản ở hai thành phố này, mặc dù phân khúc nhà giá trung bình có giao dịch nhưng không phải đất nào cũng bán được, chỉ những khu đất, căn hộ có vị trí "đắc địa" mới giao dịch thành công. Khu vực phía Bắc Hà Nội, nơi ngay cả khi "sốt" đất giai đoạn 2006 - 2007 vẫn trầm lắng thì theo môi giới của Trung tâm nhà đất Thịnh Vượng 116 Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên, Hà Nội, vài tháng lại đây các giao dịch thành công đã tăng lên do giá rẻ hơn so với khu vực phía tây Hà Nội. Theo một số trung tâm môi giới, trái với sự sôi động của nhà, đất khu vực phía tây và bắc, các trung tâm môi giới trong khu vực nội thành Hà Nội như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Thanh Xuân giao dịch nhà, đất trong nội thành vẫn trầm lắng. Chỉ có loại nhà trong ngõ giá khoảng từ 700 đến 800 triệu đồng/căn là còn nhúc nhắc giao dịch, nhưng cũng chỉ có những mảnh đất đẹp, nhà xây hợp lý mới bán được. Còn nhà, đất thổ cư giá từ 1,5 tỷ đến 2 tỷ đồng trở lên rất hiếm giao dịch thành công. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo Công ty Môi giới bất động sản Sacomreal, giá đất đã chững lại, không còn giảm mạnh như giai đoạn cuối năm ngoái, nhưng giống như Hà Nội, chỉ những khu vực đất, căn hộ có giá trung bình mới có khách. Tín hiệu gần nhất là dự án gần 210 căn hộ Võ Đình, ở quận 12, với mức giá từ 9,5 - 12,5 triệu đồng/m2 sau một tuần công bố đã bán hơn 90%. Gần với phân khúc nhà giá trung bình, các dự án căn hộ có giá từ 13 - 18 triệu đồng/m2 cũng hứa hẹn sẽ bán được trong năm nay. Công bố khảo sát tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý I và triển vọng năm nay, ông Richard Leech, Giám đốc CBRE Việt Nam cho biết giá chào bán các dự án nhà ở cao cấp và trung cấp năm ngoái đã giảm 4 - 8%, cá biệt có những dự án giảm tới 20 - 30%. Dự báo, năm nay, phân khúc nhà giá cao vẫn chưa thể ấm lại. Chỉ có phân khúc nhà giá trung bình là giao dịch sôi động, hiện giá nhà, đất phân khúc này đã tăng khoảng 5 - 10% so với năm ngoái. Nhận định về thị trường bất động sản hiện nay, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định nhà đất giá cao ế khách và giảm giá không phải do suy giảm kinh tế mà do đợt “sốt” đất năm 2006 - 2007, giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị. Nhà, đất giá cao sẽ hạ trong thời gian tới vì Bộ Xây dựng đang nỗ lực tạo nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp. Khi nhu cầu nhà giá rẻ được giải tỏa sẽ góp phần hạ nhiệt bất động sản nói chung và phân khúc nhà, đất giá cao nói riêng. Theo các chuyên gia bất động sản, mặc dù giá đất của Hà Nội cuối năm ngoái có giảm so với lúc sốt nhưng vẫn quá cao so với giá trị sử dụng. Giá đất khu vực nội thành Hà Nội hợp lý nhất vào khoảng 12 - 15 triệu đồng/m2 là phù hợp, còn giá khu vực ngoại thành chỉ nên ở mức 5 - 7 triệu đồng/m2. Nguồn cung đất và nhà ở khan hiếm kéo dài nhiều năm qua đã tạo điều kiện cho giới đầu cơ, kinh doanh bất động sản thao túng đẩy lên quá cao so v