Đề tài Thẩm định giá trị nhà phố số 43/4 đường Nguyễn Thái Học, phường Cầu Ông Lãnh, Quận 1, TP HCM

c tài liệu chi tiết thuộc từng lĩnh vực nghiên cứu cụ thể như: kỹ thuật, kinh tế, khoa học, xã hội... - Phân tích, xác minh, so sánh số liệu trong hồ sơ thẩm định giá với những thông tin về giá thu thập được, tài liệu nào có thể so sánh được và tài liệu nào không so sánh được. - Điều quan trọng là các tài liệu thu thập được phải được kiểm chứng thực tế và cần được giữ bí mật, không được phép công khai. - Trong trường hợp cần thiết tiến hành khảo sát thực trạng tài sản. 4.2.4. Vận dụng số liệu thực tế và phân tích. - Phân tích thị trường: Các vấn đề của thị trường ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định giá (cung cầu, lạm phát, độc quyền mua, độc quyền bán...) - Phân tích tài sản: Các tính chất và đặc điểm nổi bật của của tài sản ảnh hưởng đến giá trị tài sản như: xác định mức độ hao mòn của tài sản: cần xác định các đặc điểm kỹ thuật, tính chất và hiện trạng của tài sản để xác định chất lượng còn lại do hao mòn hữu hình và vô hình. - Phân tích so sánh về các đặc điểm có thể so sánh được của tài sản, lựa chọn thông tin phù hợp nhất làm cơ sở thẩm định giá. 4.2.5. Xác định giá trị tài sản thẩm định giá . Mục đích của bước này là dự kiến kết quả thẩm định giá tài sản một cách hợp lý nhất: - Căn cứ mục đích, loại tài sản và các thông tin thu thập được, lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp. - Tính toán và dự kiến kết quả thẩm định giá 4.2.6. Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá. Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm của toàn bộ công việc thẩm định giá, là kết quả của những nỗ lực và kỹ năng nghề nghiệp của nhà thẩm định giá. Báo cáo kết quả thẩm định giá do thẩm định viên về giá lập theo qui định tại tiêu chuẩn số 04 ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18-4-2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Kết thúc bước này, doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức có chức năng thẩm đinh giá phải thông báo bằng văn bản kết quả thẩm định giá của mình đến khách hàng bằng chứng thư thẩm định giá. 5. KHẤU HAO MÁY MÓC, THIẾT BỊ: Chúng ta biết rằng trong quá trình sản xuất ra của cải vật chất, máy, thiết bị là tài sản cố định của doanh nghiệp, có thể tham gia vào nhiều chu kỳ sản xuất kinh doanh. Trong quá trình đó máy, thiết bị vẫn giữ nguyên hình thái vật chất ban đầu nhưng giá trị hao mòn dần và được chuyển dần từng bộ phận vào giá trị sản phẩm dưới hình thức khấu hao. Bộ phận chuyển dịch của máy móc thiết bị này là một yếu tố chi phí sản xuất của doanh nghiệp và được bù đắp khi sản phẩm được tiêu thụ trên thị trường. Tuy nhiên không phải loại máy móc nào cũng là tài sản cố định của doanh nghiệp để được trích khấu hao, mà chỉ những loại thoã mãn đồng thời cả hai tiêu chuẩn dưới đây: - Có thời gian sử dụng từ một năm trở lên. - Phải có giá trị tối thiểu ở một mức nhất định. Mức giá trị này thường xuyên được điều chỉnh cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế nhất định. Ở nước ta hiện nay quy định giá trị tối thiểu cho máy móc để được trích khấu hao là 10 triệu đồng. Những máy, thiết bị thoã mãn cả 2 điều kiện trên thì sẽ được trích khấu hao theo chế độ hiện hành của Bộ Tài Chính. Để hiểu về khấu hao và trích khấu hao ta lần lượt nghiên cứu các các nội dung sau: 5.1/ Nguyên giá Máy móc thiết bị: Định nghĩa: Nguyên giá tài máy móc thiết bị là toàn bộ các chi phí mà doanh nghiệp phải bỏ ra để có móc thiết bị tính đến thời điểm đưa tài sản đó vào trạng thái sẵn sàng sử dụng, bao gồm: - Giá mua thực tế cùa máy móc - Các chi phí vận chuyển, lắp đặt, chạy thử. - Laĩ vay ngân hàng (phần vay để mua máy thiết bị nếu có) - Thuế và các khoản phải nộp (Lệ phí trước bạ...) 5.2/ Hao mòn Khái niệm: Hao mòn của máy móc là sự giảm dần về giá trị của máy móc do tham gia vào hoạt động kinh doanh. Hao mòn do bào mòn của tự nhiên là hao mòn hữu hình, hao mòn do tiến bộ của kỹ thuật là hao mòn vô hình. Giá trị giảm dần do hao mòn được chuyển dịch dần dần vào sản phẩm hoàn thành. Hao mòn vô hình có thể có do các trường hợp sau: - Năng suất lao dộng nâng cao, nên người ta có thể sản xuất được máy móc mới có tính năng tác dụng như máy cũ nhưng giá rẻ hơn. - Do kỹ thuật cải tiến người ta sản xuất được loại máy mới tuy giá trị bằng máy cũ nhưng có công suất cao hơn. 5.3/ Khấu hao máy móc,thiết bị: Khái niệm: Là việc tính toán và phân bổ một cách có hệ thống nguyên giá của máy móc thiết bị vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong thời gian sử dụng của máy móc thiết bị. Trong quá trình sản xuất, máy móc thiết bị sử dụng bị hao mòn hữu hình, vô hình và chuyển dịch dần giá trị vào sản phẩm hoàn thành. Bộ phận giá trị này là một yếu tố chi phí sản xuất hợp thành giá thành sản phẩm, biểu hiện dưới hình thức tiền tệ gọi là tiền khấu hao máy móc thiết bị. Sau khi sản phẩm được tiêu thụ, số tiền khấu hao được trích để bù đắp lại dần dần và tích luỹ thành quỹ khấu hao. Giá trị của bộ phận máy móc tương ứng với mức hao mòn chuyển dịch dần vào sản phẩm gọi là chi phí khâú hao của máy móc thiết bị. 5.3.1. Ý nghĩa của việc tính toán khấu hao chính xác - Giúp cho việc tính giá thành, phí lưu thông và xác định lãi lỗ của doanh nghiệp được chính xác. - Có tác dụng đảm bảo tái sản xuất giản đơn và tái sản suất mở rộng máy móc, thiết bị của doanh nghiệp. - Trong công tác thẩm định giá giúp thẩm định viên xác định chính xác thời gian còn lại phải tính khấu hao của máy thiết bị, qua đó ước tính được chất lượng còn lại của máy thiết bị để phục vụ công tác thẩm định giá. 5.3.2. Các phương pháp tính khấu hao: Việc lựa chọn phương pháp khấu hao thích hợp là việc làm hết sức quan trọng để có được nguồn vốn nhằm bù đắp hao mòn, đầu tư mua mới máy móc thiết bị phục vụ sản xuất. a/ Phương pháp khấu hao tuyến tính cố định Công thức tính: Trong đó: KH: Mức trích khấu hao trung bình hàng năm. NG: Nguyên giá của máy móc thiết bị. Nsd: Thời gian sử dụng của máy móc thiết bị (năm) Tỷ lệ khấu hao bình quân năm = *100% =*100% =*100% Ưu điểm : Mức khấu hao được phân bổ vào giá thành một cách đều đặn làm cho giá thành sản phẩm được ổn định. Số tiền khấu hao luỹ kế đến năm cuối cùng đủ để bù đắp giá trị ban đầu của máy móc thiết bị. Cách tính này đơn giản, dễ làm, dễ kiểm tra. Nhược điểm: Do mức khấu hao và tỷ lệ khấu hao hàng năm được trích một cách đồng đều, nên khả năng thu hồi vốn chậm, nhiều trường hợp không phản ánh đúng lượng hao mòn thực tế của máy móc thiết bị,đặc biệt đối với những máy móc thiết bị có tỷ lệ hao mòn vô hình lớn. Nhận xét: Luỹ kế số tiền khầu hao đến năm cuối cùng luôn luôn bằng nguyên giá của tài sản. Để khắc phục hao mòn vô hình, có thể khấu hao nhanh theo 2 phương pháp dưới đây, nhằm thu hồi vốn nhanh để tái tạo máy móc mới hiện đại hơn, có công suất cao hơn. b/ Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần: - Công thức tính Số tiền khấu hao hàng năm = Giá trị còn lại của máy thiết bị * Tỉ lệ khấu hao Trong đó: Tỷ lệ khấu hao theo phương pháp này thường lớn hơn tỷ lệ khấu hao của phương pháp đường thẳng, cụ thể: Tỷ lệ khấu hao = Tỉ lệ khấu hao BQ theo phương pháp tuyến tính * Hệ số + Hệ số cụ thể phụ thuộc vào thời hạn sử dụng máy móc: - “ Đến 4 năm: hệ số 1,5 - “ Từ trên 4 năm đến 6 năm: hệ số 2 - “ Từ trên 6 năm trở lên: hệ số 2,5. Đặc điểm: Theo phương pháp này, số tiền trích khấu hao hàng năm được giảm dần theo bậc thang luỹ thoái. Số tiền trích khấu hao nhiều ở những năm đầu và giảm dần ở những năm sau. Lạm phát càng cao thì người ta dùng tỉ lệ khấu hao càng lớn để tránh thiệt hại cho doanh nghiệp. - Ưu điểm: Có khả năng thu hồi vốn nhanh, khắc phục được hao mòn vô hình của máy móc thiết bị. - Nhược điểm: - Số tiền khấu hao luỹ kế đến năm cuối cùng không đủ bù đắp giá trị ban đầu của máy móc. Do vậy, thường đến nửa năm cuối thời gian phục vụ của máy móc thiết bị, người ta trở lại dùng phương pháp khấu hao tuyến tính cố định. - Cách tính phức tạp, hệ số khó xác định chính xác. - Mức khấu hao khác nhau giữa các năm nên phân bổvào giá thành sản phẩm không ổn định. Nhận xét: Tổng của luỹ kế số tiền khấu hao với giá trị còn lại đến năm cuối cùng luôn luôn bằng nguyên giá của tài sản. điều này giúp có thể kiểm tra được việc tính toán số tiền khấu hao hàng năm của chúng ta có đúng hay không ? c) Phương pháp khấu hao tổng số: - Công thức tính : Số tiền khấu hao hàng năm = NG máy móc thiết bị * Tỷ lệ khấu hao mỗi năm. Trong đó: Tỷ lệ khấu hao mỗi năm = số năm phục vụ còn lại của máy, thiết bị/ tổng số của dãy số thứ tự (từ 1 cho đến số hạng bằng thời hạn phục vụ của máy). Theo phương pháp này thì tỉ lệ khấu hao mỗi năm khác nhau và giảm dần. Ưu điểm: - Giống phương pháp 2: Thu hồi vốn nhanh hơn phương pháp 1, hạn chế được hao mònvô hình -Khắc phục được nhược điểm củaphương pháp 2: Số khấu hao luỹ kế đến năm cuối cùng đủ bù đắp giá trị ban đầu củâmý móc thiết bị. - Số khấu hao được trích luỹ kế đến nămcuối cùng đủ bù đắp giá trị ban đầu của máy móc. Nhược điểm: - Cách tính phức tạp - Mức khấu hao khác nhau giữa các năm nên phân bổ vào giá thành sản phẩm không ổn định. Nhận xét: Tổng tỉ lệ khấu hao tất cả các năm luôn luôn bằng 100%. đây là kết quả để có thể kiểm tra xem việc tính tỉ lệ khấu hao mỗi năm của chúng ta có đúng hay không? d, Phương pháp khấu hao theo số lượng, khối lượng sản phẩm Căn cứ: - Hồ sơ tài sản, xác định số lượng/khối lượng sảnphẩm theo công suất thiết kế: Công thức: Mức trích khấu hao trong tháng = Số lương Sp.Sx trong tháng x Mức trích khấu hao bình quân tính cho 1 đơn vị SP Mức trích khấu hao bình quân = . Nguyên giá . tính cho một đơn vị sản phẩm Số lượng theo công suất thiết kế 6. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá là một vấn đề quan trọng trong thực hành thẩm định giá máy, thiết bị . Để lựa chọn được phương pháp thẩm định giá phù hợp, phải căn cứ vào các yếu tố sau: - Loại tài sản là máy, thiết bị cần thẩm định giá - Nguồn thông tin liên quan thu thập được cũng như mức độ tin cậy của các thông tin và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường vào công việc thẩm định gía - Mục đích của công việc thẩm định giá: để mua bán, cho thuê, tính thuế, để bảo hiểm hay để đầu tư mới,... Các phương pháp thẩm định giá là máy, thiết bị được giới thiệu trong chuyên đề này bao gồm: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí - Phương pháp thu nhập Nội dung cụ thể của từng phương pháp được trình bày như sau: 6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 6.1.1. Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự dùng để so sánh với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán thực tế trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá Tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá có đặc điểm cơ bản sau: - Có đặc điểm vật chất giống nhau. - Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng. - Có cùng chức năng, mục đích sử dụng. - Có chất lượng tương đương nhau. Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng. 6.1.2. Phạm vi áp dụng: Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường. 6.1.3 Cơ sở để thẩm định giá máy móc, thiết bị a. Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang được mua bán trên thị trường. b. Đặc điểm: - Phương pháp này chỉ dựa vào các giao dịch mua bán các tài sản tương tự trên thị trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với tài sản cần thẩm định. - Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường phải dựa vào nguyên tắc thoả mãn lý thuyết "người bán tự nguyện và người mua tự nguyện" và càng có khả năng so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định thì sẽ cho kết quả thẩm định càng chính xác hơn. c. Yêu cầu: - Phải có những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường thì phương pháp này mới sử dụng được. Nếu không có thông tin thị trường về việc mua bán các tài sản tương tự thì không có cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định. - Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với tài sản mục tiêu cần thẩm định, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật: kích cỡ, công suất, kiểu dáng và các điều kiện kỹ thuật khác,... - Chất lượng của thông tin cần phải cao tức là phải tương đối phù hợp về cấu tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và thu thập từ các nguồn thông tin đáng tin cậy, chẳng hạn như: tạp chí, bản tin giá cả thị trường hàng ngày; các công ty chuyên doanh thiết bị, máy móc;... Nguồn thông tin này đáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu. - Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau ở nhiều mặt. - Người thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thị trường mới có thể vận dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp để đưa ra mức giá đề nghị hợp lý và được công nhận. d. Nội dung: Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp trực tiếp cần phải tuân theo các bước sau: - Tìm kiếm các thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần nhất trên thị trường có thể so sánh được với tài sản đối tượng cần thẩm định về mặt cấu tạo, cụ thể: kích cỡ, công suất, kiểu dáng và cá chi tiết kỹ thuật khác,... - Kiểm tra các thông tin về tài sản có thể so sánh được để xác định giá trị thị trường của nó làm cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định. Thông thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất về mặt cấu tạo có thể so sánh được với tài sản mục tiêu cần thẩm định. - Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹ thuật như: kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặc xấu hơn) của mỗi tài sản so với tài sản cần thẩm định; sau đó điều chỉnh giá bán tài sản này (có thể tăng lên hoặc giảm xuống) so với tài sản cần thẩm định. Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá được tiến hành như sau: Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại. - Ước tính giá trị của tài sản đối tượng cần thẩm định giá trên cơ sở các giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh. 6.1.4. Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản - Thời gian bán tài sản: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng đối với giá thị trường của tài sản. - Bán tài sản trong điều kiện cưỡng ép: nghĩa là hoặc người bán không tự nguyện hoặc người mua không tự nguyện thì sẽ ảnh hưởng đến giá trị mua bán của tài sản trên thị trường. 6.1.5. Ưu nhược điểm: Ưu điểm: - Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì nó là một phương pháp không có những khó khăn về kỹ thuật. - Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường để so sánh, đánh giá. Nhược điểm: - Có khi việc so sánh không thể thực hiện được do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản mục tiêu cần thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản mục tiêu. Điều này sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này. - Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến động mạnh về giá. 6.1.6 Sử dụng công thức Berim trong thẩm định giá máy, thiết bị: - Xác định đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất tài sản cần thẩm định giá - Khảo sát thị trường lựa chọn tài sản so sánh - Áp dụng công thức tính toán để tìm ra các mức gía điều chỉnh căn cứ vào giá máy, thiết bị so sánh và chênh lệch về thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu theo công thức sau: Trên cơ sở đó tìm kiếm máy móc thiết bị có cùng công dụng, nhưng hơn kém về đặc tính kỹ thuật chủ yếu, có giá thị trường đã biết làm máy chuẩn. Từ đó xác định giá thị trường máy cần định giá theo công thức Bêrim : N1 X G1 = G0 x ( ------ ) N0 Trong đó : G1 là giá trị của máy móc thiết bị cần định giá . G0 là giá trị của máy móc thiết bị có cùng công dụng có giá bán trên thị trường được chọn làm giá chuẩn . N1 là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy cần định giá . N0 là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy chuẩn (đã có giá bán trên thị trường ) . x Là số mũ hãm độ tăng giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản . Để kết quả định giá theo phương pháp so sánh được chính xác thì vấn đề quan trọng là phải xác định được trong các đặc tính kinh tế kỹ thuật của máy móc thiết bị thì đặc tính nào là quan trọng nhất, và được sử dụng làm thông số để tính toán . Để tạo thuận lợi trong khi vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi định giá, có thể sử dụng bảng tính sẵn theo giá trị số mũ x và theo đặc tính kỹ thuật chủ yếu N1 của máy cần định giá và đặc tính kỹ thuật của máy chuẩn N0 ( đã biết giá thị trường ) như sau : Bảng tính sẵn theo x và N1/ N0 x N1/N0 0,7 0,75 0,8 0,85 0,9 0,95 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 2,1 2,1 2,3 2,4 2,5 2,6 2,7 2,8 2,9 3,0 3,1 3,2 3,3 3,4 3,5 1,047 1,122 1,175 1,259 1,318 1,380 1,445 1,479 1,549 1,622 1,660 1,698 1,778 1,820 1,862 1,950 1,995 2,042 2,089 2,153 2,203 2,254 2,301 2,355 2,399 1,072 1,146 1,202 1,285 1,349 1,422 1,486 1,552 1,618 1,679 1,742 1,803 1,866 1,928 1,986 2,046 2,104 2,163 2,218 2,275 2,333 2,388 2,443 2,500 2,559 1,079 1,156 1,233 1,306 1,380 1,455 1,528 1,600 1,671 1,738 1,807 1,875 1,945 2,014 2,080 2,148 2,213 2,275 2,339 2,404 2,472 2,535 2,594 2,661 2,723 1,084 1,167 1,247 1,330 1,409 1,489 1,567 1,648 1,722 1,799 1,875 1,954 2,028 2,104 2,178 2,249 2,323 2,399 2,472 2,541 2,612 2,685 2,754 2,825 2,897 1,089 1,178 1,265 1,352 1,439 1,524 1,611 1,694 1,778 1,862 1,945 2,032 2,113 2,198 2,280 2,360 2,443 2,523 2,606 2,685 2,767 2,844 2,924 3,006 3,083 1,094 1,189 1,282 1,374 1,469 1,560 1,652 1,746 1,837 1,928 2,023 2,113 2,203 2,296 2,388 2,477 2,564 2,655 2,748 2,838 2,924 3,013 3,105 3,192 3,281 6.2. Phương pháp chi phí 6.2.1. Khái niệm Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương đương với tài sản cần thẩm định giá trừ hao mòn thực tế của tài sản cần thẩm định giá (nếu có) để ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá. Hao mòn thực tế của tài sản: Là tổng mức giảm gía của tài sản do hao mòn vật chất và do sự lỗi thời (hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình) về tính năng tác dụng của tài sản. 6.2.2. Phạm vi áp dụng - Thẩm định giá cho các tài sản chuyên dùng, đơn chiếc, có ít khoặc không có giao dịch (mua, bán phổ biến trên thị trường). - Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm. - Là phương pháp của người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu... 6.2.3. Yêu cầu Người thẩm định giá phải thông thạo kỹ thuật và phải có đủ kinh nghiệm mới có thể áp dụng phương pháp này, cụ thể: - Xác định được chi phí hiện tại để tạo ra tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định. - Xác định được khấu hao tích luỹ đối với máy, thiết bị cần thẩm định giá. 6.2.4. Nội dụng: Nội dung khái quát các công việc thẩm định giá tiến hành theo phương pháp cụ thể như sau: - Ước tính các chi phí hiện tại để thay thế máy móc, thiết bị cần thẩm định, giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Để ước tính chính xác số chi phí đó, nhà thẩm định cần phải hiểu về máy móc nhằm đạt được việc ước tính chi phí ở một mức độ hợp lý. - Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ (hao mòn thực tế) của máy móc do mọi nguyên nhân bao gồm do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình. - Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để thay thế máy móc hiện có sẽ xác định được giá trị hiện tại của máy móc. 6.2.5. Phương pháp xác định chi phí 6.2.5.1 Các khái niệm về chi phí sản xuất và phân loại chi phí 6.2.5.1.1 Các khái niệm về chi phí: a) Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một máy móc thay thế giống hệt như máy móc mục tiêu cần thẩm định, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của máy móc mục tiêu đó. b) Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành phát sinh của việc sản xuất ra một máy móc có giá trị sử dụng tương đương với máy móc mục tiêu cần thẩm định theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và cấu tạo hiện hành. 6.2.5.1. 2 Phân loại chi phí Căn cứ vào các tiêu chuẩn khác nhau, chi phí sản xuất của doanh nghiệp có thể được phân ra làm nhiều loại khác nhau. a. Phân loại theo yếu tố chi phí sản xuất: - Nguyên vật liệu chính mua ngoài. - Vật liệu phụ mua ngoài. - Nhiên liệu mua ngoài. - Năng lượng mua ngoài. - Tiền lương. - Các khoản trích nộp theo quy định của Nhà nước. - Khấu hao TSCĐ. - Các chi phí khác bằng tiền. b. Phân loại chi phí sản xuất theo khoản mục tính giá thành: Theo cách phân loại này thì chi phí sản xuất của doanh nghiệp gồm những khoản mục sau đây: - Nguyên vật liệu chính. - Vật liệu phụ. - Nhiên liệu. - Năng lượng. - Tiền lương công nhân sản xuất. - Bảo hiểm xã hội của công nhân sản xuất. - Chi phí sản xuất chung. - Các khoản thiệt hại trong sản xuất. Cộng tất cả các khoản mục trên là giá thành sản xuất sản phẩm hay dịch vụ. - Chi phí bán hàng (hay chi phí lưu thông): - Chi phí trực tiếp tiêu thụ sản phẩm. - Chi phí tiếp thị. - Chi phí quản lý doanh nghiệp: Giá thành sản xuất cộng với chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp được phân bổ là giá thành toàn bộ của sản phẩm, dịch vụ đã tiêu thụ. 6.2.5.2 Các bước tiến hành phương pháp chi phí: a. Ước tính chi phí tạo lập và đưa vào sử dụng một máy, thiết bị mới, cùng loại, có tính năng kỹ thuật tương tự. Chi phí tạo lập và đưa vào sử dụng máy, thiết bị mới bao gồm: chi phí sản xuất, lợi nhuận hợp lý cho nhà sản xuất, thuế các loại theo quy định của Nhà nước, chi phí lắp đặt, vận hành, đưa vào sử dụng... Việc ước tính chi phí sản xuất phải tuân thủ quy định của Nhà nước về hạch tóan chi phí sản xuất, định mức kinh tế kỹ thuật về nguyên, nhiên vật liệu, lao động và phải dựa vào mặt bằng giá thị trường hiện hành đối với đơn giá vật tư. Lợi nhuận của nhà sản xuất được ước tính căn cứ vào lợi nhuận bình quân của ngành sản xuất máy, thiết bị cùng loại. Thuế các loại căn cứ vào quy định của Nhà nước vào thời điểm thẩm định giá. Chi phí vận chuyển, lắp đặt, bảo hành, vận hành đưa tài sản vào sử dụng... b. Ước tính khấu hao tích luỹ của máy, thiết bị cần thẩm định giá, bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình. c. Ước tính giá trị của máy, thiết bị theo công thức: Giá trị ước tính của máy, thiết bị = Chi phí tạo lập và đưa vào sử dụng máy, thiết bị mới (tương tự) – Khấu hao tích luỹ của máy, thiết bị cần thẩm định giá. 6.2.6. Nhược điểm - Phương pháp này phải dựa vào các dữ liệu thị trường để so sánh nên cũng gặp phải những hạn chế giống như phương pháp so sánh trực tiếp. - Chi phí không bằng với giá trị thị trường. - Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ tài sản. - Việc ước tính khấu từ tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp riêng biệt nào được áp dụng rộng rãi để ước tính khấu trừ. - Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra giá trị thẩm định phù hợp. Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các giá trị thẩm định có hiệu lực. 6.3. Phương pháp đầu tư 6.3.1. Phân loại các phương án đầu tư Có thể phân chia các phương án đầu tư thành các loại sau: a. Các phương án độc lập lẫn nhau: Các phương án đầu tư được gọi là độc lập nhau về mặt kinh tế, nghĩa là nếu việc chấp nhận hoặc từ bỏ phương án này sẽ không tác động đến quyết định chấp nhận hay từ bỏ phương án khác. b. Các phương án loại trừ lẫn nhau: Các phương án đầu tư gọi là loại trừ lẫn nhau nghĩa là khi việc chấp nhận phương án đầu tư này sẽ phải dẫn đến việc loại bỏ các phương án đầu tư khác. 3.2. Phương pháp đánh giá các phương án đầu tư máy mới a. Phương pháp giá trị hiện tại ròng (Net Present Value - NPV): * Khái niệm: Hiện tại ròng (NPV) của một phương án là giá trị của lưu lượng tiền tệ dự kiến trong tương lai được quy về thời điểm hiện tại trừ vốn đầu tư dự kiến ban đầu của phương án. NPV = Giá trị hiện tại của lưu lượng tiền tệ dự kiến - Vốn đầu tư ban đầu trong tương lai. * Công thức tính: Dòng tiền tệ không đều: Trong đó: NPV : Giá trị hiện tại của lưu lượng tiền tệ dự kiến I: Khoản đầu tư ban đầu CF: Mức thu nhập hàng năm k: Tỷ lệ chiết khấu Dòng tiền đều: Khi lưu lượng tiền tệ thu được hàng năm trong tương lai của phương án đấu tư không đối, ví dụ là CF1 = CF2 = ... = CFn = A thì chúng ta có công thức sau: NPV = NPV = Hoặc: NPV = - I + [A*PVFA (k; n)]