Đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam dưới ảnh hưởng khủng hoảng tài chính – tác động và hướng phát triển

n bất động sản nhiều tháng qua có dấu hiệu đình trệ khá lâu, và dấu hiệu này cũng đã xuất hiện tại Mỹ trước khi sự sụp đổ liên tục của nhiều ngân hàng đầu tư hàng đầu thế giới xảy ra. Nhà đất tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội năm trước sôi động thì giờ đây đìu hiu, người bán là đa số, trong khi người mua thì còn đang chờ đợi tình hình sắp tới thế nào. Thị trường hiện không có những yếu tố thuận lợi. Nguồn cung tiền đổ vào thị trường đã giảm sút nghiêm trọng. Đa số các ngân hàng do thiếu tiền đồng đã giảm hẳn việc cho vay đầu tư chứng khoán, trong khi tỷ lệ cho vay chứng khoán cũng đã quá cao. Các chính sáchcủa nhà nước chưa ra nhưng bài học của chính sách lên thị trường chứng khoán và thị trường tín dụng vừa rồi đã nhãn tiền, sẽ không thể không ảnh hưởng tới thị trường nhà đất. Khi thị trường không còn tăng tốc, thì sức hấp dẫn đối với giới đầu cơ không còn nữa. Giới đầu cơ mới là lực lượng chính làm giá đất tăng đến mức không tưởng như năm trước. Khi họ không còn hứng thú trong việc đổ tiền vào thị trường có nghĩa là thị trường đã đến lúc thoái trào, ít nhất là trong ngắn hạn.Nhà đầu tư trước hết đã đầu tư lượng vốn lớn, giờ không bán được, coi như là trong ngắn hạn. Nhà đầu tư trước hết đã đầu tư lượng vốn lớn, giờ không bán được, coi như là chôn vốn tại đó, chờ đến khi nào thị trường hồi phục lại để bán. Các công ty nhà đất vay tiền ngân hàng kinh doanh dự án, giờ không bán được đất, nợ đáo hạn lại cận kề, chắc chắn sẽ phải bán tài sản với giá rẻ, có khi phải phá sản. Khi thị trường bùng nổ, tiền đầu tư lúc nào cũng thiếu, vì vậy tiền đổ vào bất động sản một phần không nhỏ là tiền vay. Rõ ràng, bài học kinh nghiệm về suy thoái nhà đất tại các quốc gia như Singapore hay Thái lan, hoặc đợt suy thoái tín dụng nhà đất dẫn đến khủng hoảng tài chính tại Mỹ đã cho thấy hậu quả thế nào của khủng hoảng nhà đất. Như vậy, thị trường tài chính và trong lĩnh vực bất động sản VN cũng có những dấu hiệu củasự sụt giảm. Khó khăn trong thị trường nhà đất sẽ kéo theo khó khăn trong hệ thống ngân hàng.Tỷ lệ nợ xấu sẽ tăng lên, tất nhiên sẽ ảnh hưởng tới rủi ro tín dụng của toàn hệ thống. Cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản sẽ cũng giảm sút. Nhưng thị trường bất động sản giảm sút là kếtquả tất yếu của quy luật thị trường, có tăng có giảm. Giảm sút có khi là tín hiệu tích cực để thị trường quy về giá trị thực của nó. Những người có thu nhập thấp muốn mua nhà giờ có thể mua được. 2.Tình hình tài chính và thị trường bất động sản VN hiện nay dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới. Dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới hiện nay, nền kinh tế của VN ít nhiều cũng có ảnh hưởng. Tuy nhiên, về mặt tài chính, theo báo cáo của tất cả các ngân hàng đều cho thấy tình hình tài chính của VN hiện nay không bị ảnh hưởng. Thống đốc ngân hàng nhà nước (NHNN) Nguyễn Văn Giàu khẳng định : “Tính thanh khoản và dự trữ ngoại tệ đều an toàn” .Thống đốc nêu rõ, trước những diễn biến của cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ, NHNN đã theo dõi, giám sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại (NHTM) và tiếp tục can thiệp trên thị trường ngoại hối để bảo đảm an toàn thanh khoản cho toàn hệ thống ngân hàng cũng như nền kinh tế. Thống đốc cho biết dự trữ ngoại hối của Việt Nam vẫn tiếp tục tăng và hiện nay đã tăng 1,6 tỉ USD so với đầu năm 2007. Khoản dự trữ này cũng đang rất an toàn bởi các ngân hàng thuộc các quốc gia mà chúng ta đang gửi ngoại hối đều ở mức an toàn. Hiện nay,82% số tiền dự trữ ngoại hối của VN đang gửi tập trung vào các ngân hàng trung ương của các quốc gia như Mỹ, Anh, Pháp, Đức và các tổ chức tài chính quốc tế; 18% còn lại gửi đầu tư các ngân hàng thương mại nước ngoài cũng là các tổ chức có mức độ tín nhiệm cao, xếp hạng 3A và 2A. Thống đốc nhấn mạnh: Chúng ta không có quan hệ với những ngân hàng đầu tư, tập đoàn đổ vỡ vừa qua tại Mỹ,. Tới thời điểm này cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ không tác động đến hệ thống ngân hàng Việt Nam. Nhìn chung tình hình tài chính của các ngân hàng VN hiện nay vẫn đang nằm trong tầm kiểm soát và không có dấu hiệu ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới. Tuy nhiên, tình trạng bội chi ngân sách ngày càng tăng. Tỷ lệ tăng bội chi ngân sách từ 2001 tới 2007 được nói là 4,95%, thuộc loại đáng báo động. Một trong các yếu tố khiến tình trạng thâm hụt ngân sách có thể tiếp tục tăng trong năm 2008-2009 là do giá dầu thô, mặt hàng xuất khẩu chính của VN, đang có xu hướng giảm trên thị trường quốc tế. Nền kinh tế đang phải đối mặt với các vấn đề về lạm phát, giá cả tăng cao, tăng trưởng kinh tế bị giảm sút. Về thị trường bất động sản, ở VN tình trạng lên xuống của giá bất động sản đã xảy ra nhiều rồi, và việc tín dụng cho vay bất động sản cũng có gây khó khăn cho hệ thống tài chính. Không phải chỉ tác động từ Mỹ mà vì giá bất động sản ở VN đã bắt đầu giảm mạnh từ năm ngoái rồi vàmức độ giảm cũng mạnh hơn ở Mỹ, nhưng tác động của nó đối với hệ thống tài chính thì nhẹ hơn ở Mỹ ở chỗ là ở Mỹ thông thường giá trị trường bao nhiêu thì người ta cho vay hoặc là chothế chấp bấy nhiêu. Còn ở Việt Nam thì các ngân hàng có quy định tức là giá thị trường là 100 thì ngân hàng định giá còn 50% của giá đó mà thôi. Và với 50% của giá đó thì ngân hàng chỉ chovay có 70%, có nghĩa là giá thị trường của bất động sản đó là 100 đồng chẳng hạn thì ngân hang chỉ cho vay có 35 đồng thôi. Và như vậy thì khi giá thị trường bất động sản giảm xuống 40%chẳng hạn thì vẫn chưa tới mức 35 đồng mà các ngân hàng cho vay. Thành thử rủi ro của nó không lớn như là ở Mỹ. Hai nữa tức là ở Việt Nam người ta không có cái chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế để có thể đánh giá lại giá tài sản hàng quý, bởi vì vậy cho nên là có thể nó có những rủi ro tiềm ẩn nhưng mà không tác động mạnh tới tâm lý. Bên cạnh đó, việc cho vay thế chấp bất động sản ở VN có mức đọ phòng ngừa rủi ro mạnh hơn nhiều so với các nước, tức là ngân hàng chỉ cho vay với mức 35% giá thị trường của bất động sản mà thôi. Kèm theo đó là kinh nghiệm đánh giá bất động sản, phòng ngừa rủi ro cũng được chú trọng hơn. Như vậy, tình hình sụt giảm của thị trường bất động sản ở VN không phải là do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới, mà đây là quy luật tất yếu của thị trường, có tăng có giảm.Sự tác động từ bên ngoài là yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư mà chưa có tác độngtrực tiếp nào. Chương II THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VN DƯỚI ẢNH HƯỞNG KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH – TÁC ĐỘNG VÀ HƯỚNG PHÁT TRIỂN. 1.Mối quan hệ giữa khủng hoảng tài chính và sự sụt giảm của thị trường bất động sản. Như đã phân tích ở trên, khủng hoảng tài chính ở Mỹ xuất phát từ qua trình sụt giảm của thị trường bất động sản, gây ảnh hưởng xấu và kéo theo sự sụp đổ của các thị trường vốn khác. Ở VN, kể từ sau sự sụt giảm của thị trường chứng khoán hồi tháng 4 năm 2007, các nguồn đầu tư bắt đầu có sự thay đổi, vốn đổ vào thị trường bất động sản tăng lên. Giá nhà đất tăng một cách chóng mặt, tác động thể hiện rõ trong hành vi vội vã tham gia thị trường bất động sản. Những người có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm và sở hữu một bất động sản phù hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính trước khi gái leo thang. Một số người có khả năng tài chính nhanh chân thự chiện giao dịch để đầu cơ, chờ giá lên để kiếm lời. Và như thế cho thấy, sự tác động qua lại giữa các thị trường với nhau tạo nên vòng xoáy sụt giảm của thị trường này và gia tăng của thị trường kia. Quan hệ tương quan giữa bất động sản và chứng khoán rất rõ ràng. Các tác động có khi cùng chiều, có khi ngược chiều do chịu nhiều tác động của yếu tố tâm lý. Khi thi trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm sâu như thời gian qua, cả lượng giao dịch và mức giá trên thị trường bất động sản đều suy giảm mạnh. Hiện tượng này phần nào phản ánh tính bầy đàn của công chúng đầu tư VN. Các giao dịch bất động sản có quy mô và chiếm tỷ trọng tương đối lớn so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư. Vì thế mà các ngân hàng thương mại rõ ràng không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này. Ngay trong năm 2007, nhiều chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn được giới thiệu tại Eximbank, ABBank, Techcombank, Habubank… Bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp. Quy trình thực hiện tín dụng bất động sản tại hệ thống ngân hàng thương mại hiện tại đảm bảo an toàn. Khả năng vỡ nợ hầu như không thể xảy ra. Trên thực tế, hạn mức tín dụng được các ngân hàng cung cấp thường không quá 50% của70% giá trị thị trường bất động sản thế chấp. Nghĩa là tỷ lệ tài trợ của ngân hàng với một khoản đầu tư bất động sản của cá nhân thông thường dừng ở mức 35% giá trị tài sản. Điều này là động lực thúc đẩy người sử dụng tín dụng thanh toán đầy đủ phần lãi thường xuyên do thiệt hại của họ có thể lên tới 65% giá trị tài sản. Trường hợp hi hữu phải phát mãi tài sản thì tính thanh khoản cũng được bảo đảm chắc chắn nhờ mức định giá tài sản thế chấp thấp. Trong lịch sử ở Mỹ, bất động sản từng là nguyên nhân gây ra sự phá sản của hệ thống ngân hàng giai đoạn 1931-1933. Các ngân hàng lâm vào phá sản với hàng đống tài sản đóng băng do đầu tư quá mức vào thị trường bất động sản. Chính vì thế, mối tương quan tác động của thị trường bất động sản đến khủng hoảng tài chính chỉ là trong gang tấc. Mức độ tác động đó như thế nào là phụ thuộc vào chính sách và các công cụ điều hành của nhà nước đó mà thôi. Ở VN, nhờ chính sách thắt chặt thị trường, quy định hạn mức tín dụng của các ngân hang thương mại nên dù việc cho vay bất động sản thu được những món hời lớn nhưng các ngân hang thương mại đều phải tuân thủ chặt chẽ quy định của ngân hàng nhà nước. Mối quan hệ qua lại giữa các thị trường ở VN chỉ mới ở trạng thái một chiều, tức là tạo nguồn cho việc hình thành bất động sản. Nói cách khác, quá trình chứng khoán hóa để tái tạo lại tính thanh khoản cho hệ thốn gtài chính chưa có. Quá trình phân bổ rủi ro rất hẹp, trong phạm vi giữa số ít đối tượng tham gia giao dịch. Vìthế, thanh khoản ở VN chỉ bảo đảm được, khi giá bất động sản tăng. Ngược lại khi giảm thì hoàn toàn không có tính thanh khoản cao, do đó cũng không có mức cân bằng giá mới.Nên hiện tượng dễ thấy là giá thì vẫn đứng ở mức cao, nhưng không có giao dịch. Sau các chu kỳ trầm lắng, mức cao “kẹt giao dịch” đó tiếp tục là mặt bằng để đẩy tiếp giá thị trường sang điểm mất cân bằng trong một cơn sốt mới. Đó là lý do mà bất động sản VN có khi còn cao hơn những đô thị rất đắt đỏ của thế giới. Đây là “bong bóng” tự tồn tại do không “xì” được. Hệ thống chính sách và định chế tốt sẽ cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng: Cung cấp công cụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bất động sản để phòng rủi ro lãi suất tăng; Cung cấp cơ hội, khả năng cho người vay tái cấp tài chính để mua tài sản khi lãi suất giảm.Trong quan hệ giữa thị trường bất động sản với các thị trường vốn, tiền tệ thì vai trò của ngân hàng là trung tâm, trong đó Ngân hàng Nhà nước thực hiện nhiệm vụ điều tiết các dòng vốn của nền kinh tế, có chính sách phù hợp để theo dõi chặt chẽ diễn biến trên thị trường tài chính tiền tệ thế giới, giám sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại, tiếp tục can thiệp trên thị trường ngoại hối để đảm bảo an toàn thanh khoản cho hệ thống ngân hàng và cho nền kinh tế. 2.Các quy định của pháp luật đất đai VN về thị trường bất động sản. 2.1 Cơ sở pháp lý. Pháp luật về bất động sản bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp trong việc quản lý, tạo lập, sở hữu và giao dịch bất động sản. Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản hiện được quy định ở nhiều văn bản khácnhau bao gồm: Bộ Luật Dân Sự 2005, Luật đất đai năm 2003, Luật Doanh nghiệp 2005, Luật đầutư, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật xây dựng, Luật nhà ở … và các văn bản hướngdẫn thi hành khác. Ngoài ra khi xem xét tác động của tình hình khủng hoảng tài chính đến thị trường bất độngsản VN còn cần phải tham khảo, áp dụng các quy định của pháp luật về thuế, ngân hàng, tiền tệ,ngoại hối, chứng khoán… Như vậy mới thấy hết được mối liên quan và tác động qua lại giữa cácthị trường với nhau. 2.2 Tác động của pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản. Cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật, cũngchịu ảnh hưởng và tác động của pháp luật về chính sách thuế bất động sản. Những chính sáchpháp luật mới sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh nếu như phù hợp với thựctế khách quan của thị trường, ngược lại thị trường bất động sản sẽ phát triển không bình thường.Một khi thị trường bất động sản phát triển không bình thường, ngưng trệ kéo dài sẽ dẫn đến hậuquả dây chuyền không những chi phối với thị trường bất động sản mà còn kéo theo cả thị trườngvốn, chứng khoán.... cuối cùng là ảnh hưởng chung đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước. Luật Đất đai 2003 và nghị định 181 đã mởrộng hơn nguồn "cung" cho thị trường bất động sản thông qua: Quyền của người sử dụng đất được quy định rõ ràng, minh bạch hơn và có sự mở rộng.Những dự án sản xuất kinh doanh các nhà đầu tư được quyền lựa chọn hình thức giao đất hoặcthuê đất. Riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quy định rộng hơn thông qua việc chophép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trảtiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được thực hiện các quyền củangười sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trịquyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định một số trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đấtkhông cần xin phép, công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ổn định. Mặt khác, đểtạo sự chủ động cho nhà đầu tư cũng như tôn trọng các quyền của người sử dụng đất, Luật Đấtđai 2003 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế trong trường hợp sử dụng đất để đầu tư xâydựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinhdoanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A, sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư có nguồn vốn ODA,dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài. Còn lại đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp vớiquy hoạch thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng giátrị quyền sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục thu hồi... Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, pháp Luật Đất đai quy định rõ việc không cho chuyển nhượngquyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Điều này góp phần cho sảnphẩm ''cung'' của thị trường được hoàn chỉnh hơn. Chính sách tài chính đối với đất đai đã tác động mạnh mẽ đến yếu tố "cầu" trong quan hệ cung-cầu của thị trường bất động sản. Nghị định về khung giá các loại đất (giá đánh thuế), về thu tiền sử dụng đất, về bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi và các Nghị định về tiền thuê đất,thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các văn bản trên đã tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Yếu tố ''cầu'' trong quan hệ cung - cầu chịu ảnh hưởng nhiều bởi chính sách tài chính trong đó đặc biệt là giá đất được ban hành ngày 01 tháng 01 hàng năm. Khi giá đất áp dụng tính thuế hợp lý, các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất như tiền sử dụng đất, các khoản thuế, tiền thuê đất sẽ phù hợp theo đó phù hợp với khả năng thanh toán của''cầu''. Đối với các nhu cầu về đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh cũng ảnh hưởng như trên, chi phí đầu tư sản xuất kinh doanh sẽ hợp lý, theo đó giá thành sản phẩm làm ra phù hợp vàsản phẩm đủ sức cạnh tranh trên thị trường, sản xuất phát triển. Có thể nói thị trường bất động sản hiện nay dưới tác động của pháp Luật Đất đai và các chính sách tài chính có những biểu hiện tích cực, giá đất đã giảm nhiều. Bên cạnh những tác động tích cực từ các quy định của pháp luật đến thị trường bất động sản thì còn có những mặt trái gây ảnh hưởng không tốt đến sự phát triển của thị trường. Chính sách đất đai của nước ta đang hướng tới chủ trương giá đất theo giá thị trường và khuyến khích đấu giá đất để đất có giá cao đã làm giá đất tăng lên nhanh chóng. Nghị định 123/2007/NĐ-CP cho phép UBND cấp tỉnh được quyết định giá các lọai đất dao động trên dưới 20% khung giá đất do chính phủ quy định. Nghị định xác định giá đất tối đa ở các đô thị đặc biệt là 67,5 triệu đồng, như vậy giá đất cao nhất ở Hà Nội và TP.HCM là 81 triệu đồng/m2. Giá cả BĐS ở nước ta đã tăng lên giả tạo gấp hàng chục lần chỉ trong thời gian ngắn. Giá bán của căn hộ cao cấp đầu năm 2008 đã tăng gấp 3 lần so với đầu năm 2007, từ 1.200 USD lên 4.500USD/m2, giá thuê văn phòng tại TP.HCM đã tăng lên từ 30-50% so với đầu năm 2007. TP.HCM,Hà nội nằm trong Top 10 thành phố trên thế giới có mức giá nhà đất tăng. Việc tăng giá BĐS đã mang lại lợi nhuận lớn cho các công ty kinh doanh trong lĩnh vực BĐS như Phú Mỹ Hưng,Hoàng Anh-Gia lai, Bitexco…. Theo tính toán tỷ suất lợi nhuận kinh doanh trong lĩnh vực đất đai địa ốc ở VN luôn cao hơn Thái Lan trên 10-15%. Các nhà đầu tư dựa vào lợi nhuận thấy các thị trường khác không hấp dẫn bằng thị trường bất động sản, đã lao vào kinh doanh bất động sản.Có khá nhiều doanh nghiệp nước ngoài như Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan và đến nay cả Nhật…cùng với các doanh nghiệp trong nước tăng cường đầu tư vào BĐS. Riêng thị trường BĐSTP.HCM thực sự sôi động đã thu hút nguồn vốn đầu tư lên đến hàng ngàn chục tỷ đồng của cácdoanh nghiệp, công ty kinh doanh địa ốc. Ngoài ra năm 2007 thị trường nhà đất TP cũng đã thu hút 85% trong tổng số 2,5 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài của TP. Tình trạng này cũng tương tự như Thái Lan trước đây, giá đất đã đạt mức chưa từng có đưa đến đầu tư vào các chứng khoán bất động sản đứng thứ 3 trong số các loại cổ phiếu và tài khoản, một phần đầu tư trong hai loại cổ phiếu đứng thứ nhất và thứ hai cũng dựa trên đất, đưa đến khủng hoảng kinh tế tài chính của Thái Lan trước đây, rồi lan ra các nước khác. Gây nên giá cả tăng và lạm phát phi mã, chỉ số giátiêu dùng cả năm 2007 tăng 12,63%, trong khi chỉ số giá cả của nhiều nước lân cận chỉ tăng 4,5-6%, trong khi VN cao hơn nhiều. Một trong những nguyên nhân là do các ngân hàng thương mại nước ta đẩy mạnh cho vay tiền kinh doanh bất động sản, riêng thị trường BĐS ở TP.HCM thu hút khoảng 10% tổng số tiền cho vay, khoảng 35000 tỷ đồng của hệ thống ngân hàng trên địa bàn.Mới chỉ có 9 tháng 2007 lợi nhuận của nhiều ngân hàng cổ phần nước ta đã tăng gần gấp rưỡi tổng lợi nhuận của cả năm 2006. Theo các chuyên gia quốc tế tỷ lệ tăng tín dụng đạt 40% so với tốc độ tăng GDP khoảng 8% là quá nhiều. Ngân hàng thương mại VN đổ xô vào các dự án kinh doanh BĐS, nhất là các dự án cao ốc, căn hộ thì nguy cơ mất an toàn vốn vay đầu tư bất động sản là điều rõ ràng. Các ngân hàng lớn ở châu Âu, Nhật , Hàn quốc, Hồng Kông, Thái Lan …cũng đã từng lâm vào tình trạng hết sức khó khăn khi cho vay vốn quá lớn đầu tư vào bất động sản và hiện nay ở Mỹ cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đã gây tác động xấu đến thị trường tài chính tiền tệ không những của Mỹ mà cả toàn cầu. Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp, chongười sử dụng đất. Đó là tình trạng quy định nhiều loại giấy tờ, thủ tục về đất đai, nhà ở và cácbất động sản khác. Một trong những vấn đề được quan tâm lớn hiện nay là làm sao để đơn giảnhóa trình tự, thủ tục về bất động sản cho người dân. Chỉ riêng các loại sổ về quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà đã có tới sự tham gia của nhiều Bộ, ngành. Điều này gây khó khăn trong việcthực hiện quyền của doanh nghiệp, của người dân. Bên cạnh đó là tình trạng dự án được bàn giao nhưng chậm đưa vào sử dụng, sử dụng đấtlãng phí, kém hiệu quả, tiêu cực nhũng nhiễu trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mụcđích sử dụng đất, đầu cơ đất đai...Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế vẫn làmột trong những vấn đề nổi cộm ở phần lớn các địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiềudự án đầu tư, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Nguyên nhân là do chính sách bồi thường hỗ trợgiải phóng mặt bằng chưa sát với thị trường, có sự chênh lệch quá lớn giữa đô thị và nông thôn.Chênh lệch địa tô đang quá lớn sau khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị là mộttrong những nguyên nhân chính gây cản trở việc giải phóng mặt bằng. Giá trị lợi nhuận gia tănglà do Nhà nước bỏ tiền làm cơ sở hạ tầng lại rơi vào tay doanh nghiệp và người đầu cơ nên ngườicó đất bị thu hồi mới khiếu nại. Và việc giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai cũng còn nhiềubất cập ảnh hưởng đến phát triển của thị trường. Một thực tế gây cản trở cho nhà đầu tư và ngườisử dụng đất ở Việt Nam là tình trạng không rõ ràng trong việc ra quyết định liên quan đến giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng và đăng ký đất đai. Rất nhiều trường hợp, các quyết định do Chủ tịch và Phó Chủ tịch cấp tỉnh, huyện, xã ban hành trái với các quy hoạch phát triển hoặc giao đất thiếu minh bạch. Việc quy định giữa "sổ hồng", "sổ đỏ", việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khó khăn do thiếu cơ sở pháp lý để thực hiện thoả thuận giữa chủ đầu tư với người sử dụng đất... Theo các quy định áp dụng ở VN tất cả các yếu tố liên quan đến dự án đầu tư và mục đích sử dụng đất đều cần phải được xem xét, phê duyệt đối với cả việc giao đất cũng như việc giao dịch đất trên thị trường thứ cấp. Điều này ảnh hưởng đến việc sử dụng đất trong xã hội như sau: khoảng 70% các doanh nghiệp nhỏ và vừa có được đất để sử dụng là thông qua cácgiao dịch trên thị trường thứ cấp. Chỉ có một phần nhỏ là có đất trong khu công nghiệp. Cũng có một số lượng lớn doanh nghiệp nhỏ và vừa có đất trực tiếp từ chính quyền địa phương. Ngoài ra còn tình trạng xem xét, phê duyệt dự án thông qua mối quan hệ quen biết, doanh nghiệp là “sân sau” của người ra quyết định. Tất cả những thủ tục đó làm cho thị trường bất động sản VN không đảm bảo tính minh bạch,thiếu lành mạnh. Việc không thực hiện được quyền của mình để cho bất động sản có đủ điều kiệntham gia thị trường là một ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sảnVN. 3.Tác động của khủng hoảng tài chính đến thị trường bất động sản VN. (đánh giá tình hình thị trường bất động sản VN trước khủng hoảng tài chính hiện nay). Trong tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang lan mạnh sang các nước châu Á, thì sựtác động của bên ngoài đến thị trường VN là điều không thể tránh khỏi. Trong mối quan hệ giữa khủng hoảng tài chính và thị trường bất động sản thì tác động từ thị trường bất động sản đến hệ thống ngân hàng là một mắc xích quan trọng. Điều này càng được đặc biệt quan tâm hơn khi lien hệ với sự sụp đổ của thị trường tài chính Mỹ. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản với ngân hàng ở Việt Nam vẫn chưa rõ ràng và minh bạch, đây chính là một trong những rủi ro khiến nợ xấu của hệ thống ngân hàng trở nên nghiêm trọng hơn.Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho biết hiện có khoảng 115 ngàn tỷ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản,chiếm khoảng 9,15% tổng dư nợ cộng với gần 500.000 tỷ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam.Vì vậy, chỉ cần 2/3 số đó biến thành nợ xấu cũng là cả chục ngàn tỷ đồng Đây là con số rất lớn đối với ngân sách của Việt Nam cũng như là khả năng can thiệp của Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, chính sách tín dụng cũng như quy trình cấp tín dụng khá chặt chẽ đối với cho vay bất động sản. Khi cho vay, các ngân hàng đều thẩm định ở mức an toàn tối đa.Thông thường, với một miếng đất có giá thị trường 100, các ngân hàng chỉđịnh giá 50 và cho vay 70% của 50% đó nên mức độ rủi ro rất thấp. Theo thông lệ quốc tế, cho vay thế chấp bất động sản chiếm tới 70% tổng dư nợ nhưng tại Việt Nam chỉ chiếm khoảng 55% do khách hànglớn là các doanh nghiệp Nhà nước chủ yếu vay tín chấp. Rủi ro sẽ trở nên lớn trong trường hợp các ngân hàng cổ phần lấy tiền để cho vay các dự án “sân sau” của các thành viên hội đồng quản trị hoặc cho vay nội bộ. Nhưng cho đến nay nguy cơ này chưa biến thành hiện thực vì bất động sản mất giá không đều, chủ yếu xuống ở các dự án thuộc phạm vi ngoại thành và dự án lớn. Songcũng có một nguyên nhân khác là Việt Nam không chứng khoán hoá nợ bất động sản nên tác động của thị trường bất động sản vào khu vực đầu tư và từ khu vực đầu tư tác động ngược trở lại ngân hàng thương mại, là không có. Mặc dù nhìn con số tổng dư nợ cho vay vẫn “ổn”, nhưng việc các ngân hàng đồng loạt ngừng cho vay bất động sản khiến cho thị trường này không “tanbăng” được và kéo theo những hệ lụy sau đó. Đó là những dự án đã hoàn thành 80%-90% nhưngkhông triển khai tiếp hoặc không bán được vì thiếu vốn. Các doanh nghiệp bất động sản muốnngân hàng tái cấu trúc lại khoản nợ để họ có thể vay thêm để hoàn thành đúng quy định. Lúc đómới có thể chuyển cho nhà đầu tư thứ cấp. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản sẽ thu được tiềnvà ngân hàng thì thu được nợ. Và thị trường bất động sản mới có thể sôi động trở lại được.Không chỉ nhà đầu tư trong nước mà các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang rất muốn tranh thủthời điểm giá bất động sản Việt Nam đang xuống thấp như hiện nay để đầu tư tại Việt Namnhưng không làm được. Bởi vì quan điểm của họ là chỉ đầu tư khi ngân hàng tài trợ 70% giá trịdự á