Đề tài Thị trường bất động sản_lý luận và thực tiễn

ư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. 1.2.3. Tính tất yếu phát triển thị trường bất động sản Hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá là một hiện tượng kinh tế tất yếu khách quan trong nền kinh tế hàng hoá. Một nền kinh tế sản xuất hàng hoá sẽ không thể tồn tại và phát triển nếu không có các hoạt động trao đổi mua bán. Cùng với sự phát triển của xã hội, nhu cầu của con người ngày càng cao thì bất động sản cũng được coi là một loại hàng hoá được đem ra trao đổi mua bán, thuê mướn như bao hàng hoá khác, từ đó hình thành nên thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản hình thành đáp ứng cho nhu cầu sử dụng bất động sản của người mua, người thuê và đem lại thu nhập cho người cung ứng. Việc thị trường bất động sản hình thành tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thuận lợi hơn trong việc đầu tư mở rộng lĩnh vực kinh doanh liên quan đến bất động sản, giúp cho việc giao dịch được dễ dàng hơn, đáp ứng được những nhu cầu tất yếu của xã hội. Là một loại hàng hoá, bất động sản cũng có giá trị và giá trị sử dụng. Khác với loại hàng hoá thông thường, giá trị hàng hoá bất động sản còn phụ thuộc vào chính giá trị sử dụng của nó. Tức là lợi ích mà bất động sản đem lại cho người sở hữu và sử dụng nó. Tính hữu ích của bất động sản là nó cung cấp địa bàn, nơi trú ngụ và những tiện nghi cho người sử dụng cũng như là tạo cơ sở cho các hoạt động sản xuất ra hàng hoá và cung ứng dịch vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con người. Nó còn thể hiện ở chỗ là có khả năng tạo ra giá trị lớn hơn so với chi phí sản xuất, tức là mang lại lợi nhuận cho người tạo ra cho nó và cho những người hoạt động trong các lĩnh vực dịch vụ hỗ trợ cho kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản. Như vậy có thể thấy rằng mỗi bên tham gia thị trường bất động sản đều vì một động cơ riêng: người tiêu dùng là để thoả mãn những nhu cầu về sử dụng bất động sản, còn người cung ứng và các hoạt động dịch vụ hỗ trợ là vì mục đích lợi nhuận. Và để thoả mãn hai động cơ này, hoạt động kinh doanh bất động sản đã ra đời. Đó là một yêu cầu mang tính khách quan của sự phát triển kinh doanh bất động sản cho một nền kinh tế hàng hoá phát triển. 1.3. Khái quát về kinh doanh BĐS 1.3.1. Khái niệm kinh doanh BĐS Theo Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2007 thì hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Kinh doanh BĐS là hoạt động nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư tạo lập mua, nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời. Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS. đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS 1.3.2. Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điều kiện: BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như sau: Tại kỳ họp khoá XI, kỳ họp thứ 9 đã ban hành Luật kinh doanh BĐS và theo Điều 7 Luật Kinh doanh BĐS 2006: 1/ Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: a. Thuộc đối tượng được phép kinh doanh b. Đối với nhà, công trình mới phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thoả thuận trong hợp đồng. c. Không có tranh chấp về quyền sở hữu. d. Không bị kê biên để thi hành hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. e. Không nằm trong khu vực cấm xây dựng f. Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền xây dựng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa voà sử dụng đối với nhà, công trình thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hoàn thành trong tương lai. 2/ Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau: a. Thuộc đối tượng được phép kinh doanh. b. Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. c. Không có tranh chấp d. Trong thời gian sử dụng đất e. Không bị kê biên để thi thành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. f. Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, sự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ dự án được duyệt. 3/ Các BĐS khác theo quy định tại điểm c khoản 1 điều 6 của Luật BĐS 2006 này được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của chính phủ.” 1.3.3. Các nguyên tắc cơ bản về kinh doanh BĐS. Theo điều 5 Luật KD BĐS 2007 các nguyên tắc của hoạt động KD BĐS bao gồm: - Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật. - Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. - Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch. 1.3.4. Các chủ thể tham gia vào hoạt động KD BĐS Ø Nhà đầu tư: nhà đầu tư là người phải ra những quyết định quan trọng nhất trong KDBĐS. Họ bỏ tiền ra đầu tư nhằm thu lợi nhuận và chấp nhận rủi ro. Do vậy, họ phải tính toán kỹ lưỡng việc nên sử dụng, vận hành BĐS như thế nào để có thể đem lại hiệu quả cao nhất. Ø Người cho vay vốn: bao gồm các ngân hàng thương mại, các tổ chức tài chính tín dụng, công ty bảo hiểm v.v. Đó là những người cấp vốn cho các nhà đầu tư dưới dạng các khoản vay có kì hạn, và phần họ nhận được là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu tư. Ø Người môi giới BĐS: giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối giữa người bán và người mua. Khi người bán và người mua gặp được nhau nhờ người môi giới thì người môi giới sẽ thu được tiền phí hoặc tiền hoa hồng. Nhờ người môi giới mà các giao dịch diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn. Ø Những người phát triển BĐS: bao gồm các nhà thầu xây dựng, những người xây dựng hạ tầng cho các khu xây dựng, các nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sư. Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thường thực hiện các công việc đó theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư BĐS. Ø Chuyên gia định giá BĐS: là người có nhiệm vụ đưa ra mức giá thị trường cho một BĐS cụ thể nhằm phục vụ cho các hoạt động nghiệp vụ về BĐS. Nhà định giá phải có đầy đủ các kỹ năng về định giá, giàu kinh nghiệm, nắm rõ thông tin về BĐS trên thị trường và đặc biệt là phải đảm bảo về tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp để có thể đưa ra một mức giá hợp lý, khách quan cho BĐS. Ø Nhà quản trị BĐS: là người quản lý quá trình đưa BĐS vào khai thác để đem lại thu nhập. Công việc của họ là tìm kiếm khách hàng, ký kết hợp đồng, cung cấp các dịch vụ liên quan đến BĐS, bảo dưỡng BĐS, thu tiền thuê BĐS theo định kỳ v.v. Ø Luật sư trong lĩnh vực BĐS: tham gia đàm phán các hợp đồng thuê, hợp đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm BĐS, kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ sở hữu BĐS theo yêu cầu của các nhà đầu tư, tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sở hữu BĐS. 1.3.5. Các loại hình kinh doanh BĐS phổ biến w Đất trống: Do nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng trong khi quỹ đất đai có hạn cho nên KD đất đai thường có lợi nhuận cao hơn tất cả. Tuy nhiên đất đai là tài sản có tính thanh khoản thấp, kinh doanh đất thường có độ rủi ro hơn các BĐS khác và rất khó vay vốn để đầu tư vào loại hình BĐS này. w Nhà ở cho thuê hoặc để bán: So với các BĐS khác, kinh doanh nhà ở có nhiều lợi thế hơn. Nhu cầu xã hội về nhà ở tăng không ngừng do sự gia tăng dân số, công việc KD khôngđòi hỏi quá nhiều về công sức và tính chuyên nghiệp. Dân chúng có hiểu biết tương đối về loại BĐS này, tính thanh khoản cao hơn. Do đó kinh doanh nhà ở thường sôi động hơn các loại hình kinh doanh BĐS khác. w Các toà nhà cho thuê văn phòng: Loại hình này đỏi hỏi một lượng vốn đầu tư ban đầu lớn, trình độ quản lý cao và phải có cung cấp nhiều dịch vụ chất lượng tốt cho nhu cầu làm việc của các doanh nghiệp. Loại BĐS này có tính thanh khoản thấp, việc kinh doanh phụ thuộc nhiều vào tình hình phát triển của nền kinh tế và kỳ vọng trong tương lai của các nhà đầu tư. w Kho chứa hàng cho thuê: Chịu ảnh hưởng lớn từ các hoạt động sản xuất công nghiệp và thương mại ở khu vực, do vậy nó cũng có rủi ro. Yêu cầu của loại BĐS này là phải gần các trục giao thông chính, có lối ra vào cho các xe vận tải. Việc kinh doanh không đòi hỏi vốn đầu tư lớn và trình độ quản lý cao. w Các trung tâm thương mại: yêu cầu chung là gần trục giao thông chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân cư, khu văn phòng làm việc. Việc quản lý là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. KD BĐS loại này phụ thuộc nhiều vào sức mua của dân cư nên phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của cộng đồng trong khu vực. w Khách sạn: Việc quản lý đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao, đầu tư vào loại hình này đòi hỏi một lượng vốn lớn, do vậy giá trị của khách sạn rất lớn và tính thanh khoản không cao. Hoạt động KD khách sạn phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của nền kinh tế, sự ổn định chính trị an ninh xã hội và cảnh quan, môi trường địa phương. w Các hoạt động dịch vụ liên quan: Là những hoạt động hỗ trợ cho KD BĐS và thị trường BĐS bao gồm; hoạt động môi giới, tư vấn, đánh giá BĐS. 1.4. Nghiên cứu thị trường BĐS. 1.4.1. Phân tích cung cầu hàng hoá BĐS Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt nhưng do BĐS đã là hàng hoá nên cơ chế hoạt động của BĐS cũng gần giống với các loại hàng hoá thông thường khác như cũng vận động theo quy luật giá cả, quy luật cung cầu… Tuy nhiên nó cũng có những đặc thù riêng do tính chất và đặc điểm riêng biệt hàng hoá BĐS. 1.4.1.1. Cầu hàng hoá BĐS Cầu về hàng hoá BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS mà người mua có nhu cầu mua và sẵn sang thanh toán một mức giá nhất định. Cầu hàng hoá BĐS khác với nhu cầu của hàng hoá BĐS. Nhu cầu về hàng hoá BĐS chỉ trở thành cầu hàng hoá BĐS khi trên TT có hàng hoá BĐS làm thoả mãn yêu cầu, đồng thời người mua sẵn sang thanh toán với một mức giá nhất định. Đặc điểm của cầu hàng hoá BĐS: Cầu hàng hoá BĐS mang tính không gian và thời gian: cầu hàng hoá BĐS thường gia tăng vào cuối năm hơn các thời điểm khác ở trong năm vì với tâm lý tiêu dung tăng vào dịp tế, người tiêu dung thường mua sắm vào cuối năm. Ngoài ra nhu cầu về BĐS ở các nơi khác nhau thì cũng khác nhau. Cầu về các loại hình BĐS: nhà ở, đất đai…cũng không giống nhau ở các địa điểm không gian và thời gian khác nhau. Kèm theo đó là sự thay đổi của phong tục tập quán của các vùng miền khác nhau nên cầu cũng thay đổi theo thời gian, địa điểm. Điều kiện đển xuất hiện cầu hàng hoá BĐS: Một là: Phải có nhu cầu về hàng hoá BĐS nhưng không tự thoả mãn được bằng nguồn vốn có hạn của mình. Hai là: Các nguồn lực tài chính ( tức là khả năng thanh toán) phải đáp ứng được nhu cầu để đảm bảo giao dịch có thể thực hiện được. Ba là: Phải có thị trường và chỉ có thị trường nơi đó người mua và người bán gặp gỡ, được pháp luật chấp nhận bảo đảm cho hoạt động mua bán. Khi các điều kiện đó được thoả mãn thì cầu mới thực sự trở thành cầu kinh tế trên thị trường. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu hàng hoá BĐS: Quy mô và cơ cấu dân cư tăng thì cầu về hàng hoá BĐS cũng tăng theo. Đồng thời dân số trẻ cũng làm tăng cầu BĐS. Thu nhập, tỷ trọng gia đình, trình độ văn hoá, học vấn cũng ảnh hưởng không nhỏ đến cầu hàng hoá BĐS. Thu nhập tác động mạnh mẽ đến cầu hàng hoá vì nó liên quan đến khả năng chi trả các khoản giao dịch, mua bán BĐS. Thu nhập thấp tức là khả năng thanh toán cũng thấp do đó cầu về hàng hoá BĐS là không đáng kể. Ngược lại, nếu thu nhập của người dân tăng tức là khả năng thanh toán cũng tăng theo thì cầu cũng tăng và thay đổi theo hướng mở rộng quy mô, góp phần nâng cao chất lượng hàng hoá BĐS. Quá trình đô thị hoá ảnh hưởng đến cơ cấu dân cư. số lượng dân cư thành thị tăng lên dẫn đến sự phát triển cơ sở hạ tầng, các ngành sản xuất phát triển kéo theo cầu về hàng hoá BĐS cũng thay đổi về số lượng, chất lượng và chủng loại. Trong thời gian qua ở nước ta quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ điều đó làm cho thị trường BĐS trở nên sôi động hơn. Cung và cầu hàng hoá BĐS thay thế có thể ảnh hưởng lẫn nhau, sự thay đổi của hàng hoá thay thế này sẽ dẫn đến sự thay đổi của hàng hoá thay thế khác. Làm cho người mua có nhiều cơ hội lựa chọn hơn cả về chất lượng, giá cả… và họ sẽ chọn hình thức, loại hàng hoá BĐS mang lại lợi ích tối ưu nhất. Sự phát triển của cơ sở hạ tầng là điều kiện cho sự khai thác theo đúng mục đích cầu hàng hoá BĐS làm tăng khả năng tiếp cận và tăng cung BĐS. Người mua luôn đòi hỏi về hàng hoá BĐS tốt nhất, chỉ khi nào BĐS ở nơi thuận lợi cho sự giao lưu, tiếp cận thị mới tạo ra được sự thoả mãn cho người sử dụng. Thị hiếu của người mua thay đổi về kiến trúc, vị trí, kiểu dáng, chất lượng, phong tục tập quán. Khi đời sống của người dân càng cao thì đỏi hỏi về hình thức, chất lượng càng cao hơn. BĐS càng đáp ứng được nhiều yêu cầu của khách hang thì giá cả thoả thuận càng cao. Chính sách tiền tệ liên quan đến cung - cầu tiền tệ, sức mua và khả năng thanh toán của tiền. Người mua và người bán có thể thoả thuận các hình thức thanh toán khác nhau. Người mua trên thị trường quan tâm đến công cụ thanh toán sao cho đạt hiệu quả và lợi ích tối ưu nhất. Nhà nước có thể kích cầu bằng cách tăng lượng tiền trong lưu thong, chính sách tỷ giá về giá vàng, mức lạm phát cũng làm thay đổi cầu. Chính sách quản lý BĐS: Do BĐS là một tài sản có giá trị lớn không chỉ của người sử dụng mà còn cho cả quốc gia nên Nhà nước có vai trò thực hiện vai trò quản lý, điều hành chi phối thị trường BĐS bằng chính sách và hành lang pháp lý., Chính sách về thuế sẽ tác động đến cầu, người mua phản ứng với chính sách đó rất mạnh. Ví dụ như: thuế tăng thì sẽ làm giảm lượng cầu về BĐS và ngược lại. Các chính sách như chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chính sách đầu tư xây dựng nhà cho thuê, xây dựng mức giá cho thuê của Nhà nước, các quy định về tiêu chuẩn hoá các khu đô thị, tiêu chuẩn hoá về xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí… cũng ảnh hưởng đến cầu hàng hoá BĐS. Cung hàng hoá BĐS Cung hàng hoá BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng để đem ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nhất định với một mức giá nhất định. Điều kiện để cung hàng hoá BĐS trở thành cung thực tế trên thị trường là: Một là: Quỹ đất đai và BĐS phải đạt được các tiêu chuẩn, yêu cầu của người mua. Hai là: Người sở hữu BĐS không có ý định sử dụng BĐS này và sẵn sang đem ra trao đổi. giao dịch, chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu cho người mua. Ba là: Giá cả để thực hiện chuyển quyền giao phải phù hợp với thoả thuận giữa người mua và người bán. Bốn là: Phải có thị trường và các giao dịch trên thị trường Các nhân tố ảnh hưởng đến cung hàng hoá BĐS: Các yếu tố thị trường, giá cả, cung - cầu: Quan hệ cung cầu trên thị trường bị ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố khác nhau, nó rất nhạy cảm với thị trường nên rất dễ bị biến động. Các chính sách của Nhà nước: Nhà nước tham gia điều tiết quản lý thị trường, tham gia vào các quán trình kinh tế xã hội trong đó có việc lập quy hoạch sử dụng đất, lập và hướng dẫn thi hành chính sách pháp luật. Có thể thấy có sự ảnh hưởng của các chính sách pháp luật đến thị trường qua các thời kỳ của nó. Trước đây, Nhà nước không cho mua bán đất đai (trước năm 1993) thì thị trường BĐS không tồn tại. Mặc dù vậy, các quá trình mua bán vẫn diễn ra để đáp ứng yêu cầu của người dân nhưng với hình thức mua bán ngầm. Sau này Nhà nước đã thay đổi chính sách, công nhận và cho phép mua bán quyền sử dụng đất, nó tạo điều kiện cho thị trường BĐS hình thành và phát triển như một tất yếu. Đồng thời Nhà nước cũng thu được thuế đưa vào ngân sách. Sự phát triển của cơ sở hạ tầng là điểu kiện tốt để phát triển và tiếp cận BĐS, tạo điều kiện tốt cho vùng, khu vực nâng cao thu nhập và nhu cầu của người dân, khuyến khích các nhà đầu tư phát triển để đáp ứng nhu cầu thị trường. Các yếu tố chi phí đầu vào: Hàng hoá BĐS thường có giá trị lớn, phần nhiều chi phí để có được BĐS là chi phí nguyên nhiên vật liệu. Khi chi phí đầu vào thay đổi theo hướng giảm thì làm cho các nhà đầu tư sửa chữa, cải tạo công trình, xây mới… và ngược lại. 1.4.2. Phân tích cân bằng cung cầu: Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS cũng phản ứng giống như bất cứ thị trường nào đối với những sự thay đổi của cung và cầu. Tuy nhiên, do một số tính chất đặc thù của thị trường BĐS như: tổng cung về đất đai là cố định, lượng cung của các BĐS gắn liền với đất cũng có hạn, cầu về BĐS tăng rất nhanh so với tốc độ tăng của cung, thông tin về hàng hoá BĐS không đầy đủ v.v. Do vậy, sự mất cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS thường do sự tác động từ phía cầu. Tuy thị trường luôn có xu hướng tiến tới vị trí cân bằng, nhưng không phải cân bằng ở trạng thái cạnh tranh hoàn hảo mà thường cân bằng ở mức giá cao hơn mức giá tại điểm cân bằng trước đó. Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu diễn ra như sau: Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoá BĐS cụ thể co dãn ít so với giá, trong khi cầu về BĐS thường thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiên tăng lên, sẽ làm cho thị trường bị thiếu hụt một lượng cung. Sự thiếu hụt này sẽ gây sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt. Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầu, làm cho cầu giảm xuống. Mức giá sẽ tăng lên tới một điểm mà tại đó, cung và cầu trở lại trạng thái cân bằng. Tại điểm cân bằng mới, mức giá cân bằng cao hơn mức giá cân bằng ban đầu. Quá trình ngược lại sẽ diễn ra nếu như cầu giảm đột ngột. Tuy nhiên trường hợp này thường ít xảy ra. Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định điểm cân bằng của thị trường trong dài hạn. Các nhà đầu tư chỉ quyết định xây dựng thêm những diện tích nhà mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng còn thấp hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu tư còn có lợi nhuận. Khi mà họ không thu được lợi nhuận thì họ sẽ dừng việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới lại. Nếu cầu tăng lên, giá cả bị sức ép của cầu nên cũng tăng lên theo. Giá cả tăng cao hơn chi phí xây dựng cận biên cho những diện tích nhà mới sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tiếp tục xây dựng và cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu của thị trường, làm cho cung hàng hoá BĐS trên thị trường tăng lên. Khi lợi nhuận của nhà đầu tư tăng lên, giá cả các yếu tố đầu vào cũng theo đó tăng lên. Điểm cân bằng mới sẽ đạt được khi chi phí biên bằng giá bán. Trong dài hạn, cung BĐS co dãn nhiều hơn so với trong ngắn hạn. Do vậy giá cả BĐS trong dài hạn biến động ít hơn và thị trường BĐS sẽ ổn định hơn. Chương II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS 2.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS 2.1.1. Giai đoạn trước 1993 Ở nước ta, trước thời kỳ đổi mới thị trường BĐS không tồn tại về mặt pháp lý. Tuy nhiên, trên thực tế có những giao dịch về nhà, đất nhưng với pham vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất để ở hoặc sang nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Cách thức và thủ tục chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn… được thực hiện theo truyền thống, tập quán của cộng đồng. Các bên giao dịch tự tìm đến nhau và tự thoả thuận giá cả. Tuy nhiên vẫn thừa nhận và làm các thủ tục cho giao dịch mua bán và vẫn thu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất. Thị trường BĐS lúc này là thị trường tự phát, chưa xuất hiện cấc tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ BĐS. Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, nghiêm cấm việc mua bán đất đai nên Nhà nước không ban hành các hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường BĐS. Thế nhưng nhu cầu hình thành thị trường BĐS trở nên cấp thiết hơn sau năm 1986 khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần. Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Luật đất đai đã được Quốc hội thông qua. Sau khi luật đất đai được ban hành, hang loạt văn bản pháp quy phục vụ cho việc thi hành đạo luật quan trọng này lần lượt ra đời từ các cơ quan Trung ương cho đến các cơ quan địa phương. Luật đât đai năm 1988 đã cho phép: “Người được phép thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở sau khi được các cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất có ngôi nhà đó” (trang 45). Tuy nhiên trên thực tế giao dịch mua bán nhà ở thực chất là giao dịch mua bán đất đai ngầm không được pháp luật thừa nhận. Chính vì vậy trong giai đoạn từ năm 1980-1990 thị trường BĐS còn là thị trường ngầm và được hình thành một cách tự phát. 2.1.2. Sau năm 1993 Từ năm 1993 thị trường BĐS chuyển sang một giai đoạn mới. Giai đoạn này được đánh dấu bởi sự ra đời của luật đất đai năm 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy triển khai nội dung của luật. Luật đất đai năm 1993 khẳng định: “Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Nhà nước thừa nhận đất có giá, quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt” (Trang 37). Tiếp đó, Bộ Luật dân sự năm 1995 đã có quy định về các điều kiện, nội dung, hợp đồng mua bán tài sản, chuyển đổi, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất. Đây là sự thay đổi quan niệm mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS. Tuy mới hình thành nhưng thị trường BĐS đã từng bước góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến BĐS trở thành nguồn lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Mặc dù vậy thị trường BĐS của nước ta còn trong giai đoạn manh nha nên còn nhiều hạn chế. Bên cạnh thị trường BĐS chính thức thì vẫn còn tồn tại song song thị trường BĐS không chính thức. Theo ước tính có 30% số các giao dịch về BĐS là đăng ký, chủ yếu là thực hiện thông qua các tổ chức như: Nhà nước giao đất, cho thuê dất, thế chấp còn lại 70% là các giao dịch mua bán, trao đổi cho thuê,… được thực hiện trao tay và một số các trường hợp thì do Ủy ban nhân dân xã, phường,thị trấn xác nhận. Để tăng cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh BĐS thực sự trở thành nguồn lực to lớn phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá và hiện đại hoá, thì năm 2003 Luật đất đai mới được ban hành thay thế Luật đất đai cũ năm 1998 nhằm tăng cường công tác quản ký Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS. 2.2. Thực trạng thị trường BĐS ở Việt nam hiện nay. 2.2.1. Thực trạng về cung hàng hoá BĐS ở Việt Nam hiện nay BĐS bao gồm đất đai và các công trình xây dựng trên đất. Trong đó đất đai là thành phần quan trọng của BĐS. Do đó nghiên cứu nguồn cung về BĐS thì trước hết chúng ta bắt đầu nghiên cứu nguồn cung đất đai trên thị trường BĐS. Tổng cung về đất đai của từng quốc gia nói chung và từng khu vuc cụ thể nói riêng là một đại lượng không đổi, nhưng cung cho một mục đích cụ thể,hay nói cách khác cơ cấu cung đất đai thay đổi tuỳ thuộc vào yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của từng thời kỳ. 2.2.2. Thực trạng về cầu hàng hoá BĐS ở Việt Nam hiện nay Cầu về BĐS hiện nay ở nước ta gồm hai nguồn: Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự, có nghĩa là những người dùng BĐS để sử dụng và cầu xuất phát từ mua BĐS để đầu cơ, họ chờ giá BĐS tăng giá rồi bán ra thu lợi nhuận. Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự Hiện nay, nguồn cầu này đang lên nhanh chóng do nhiều nguyên nhân. Trước hết, cầu thực sự về BĐS tăng lên do sự gia tăng về dân số. Theo Tổng cục Thống kê, tốc độ tăng dân số tự nhiên hiện nay ở nước ta khoảng 1,4%/năm. Như vậy, hàng năm dân số Việt Nam tăng khoảng 1,12 triệu người. Với mức nhà ở bình quân hiện nay vào k