Đề tài Thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội

c rịch” lên kế hoạch, triển khai việc cấp chứng chỉ. Và việc chậm bổ sung chứng chỉ hành nghề có một phần lỗi của các cơ quan quản lý. Tuy nhiên, tại thời điểm hiện nay, sau 2 năm hết hạn nợ chứng chỉ môi giới hoặc định giá BĐS, nhưng sau khi thành lập xong SGD BĐS, nhiều công ty không thực hiện nghiêm túc cam kết về đáp ứng đủ điều kiện về nhân sự có chứng chỉ hành nghề khi hoạt động, dẫn tới nhiều SGD BĐS trong một thời gian khá dài từ khi thành lập và đi vào hoạt động chưa đáp ứng đầy đủ quy định về nhân sự có chứng chỉ hành nghề theo quy định. (E viết chung chung thế này, không có dẫn chứng cụ thể thì đây là tình trạng phổ biến của các sàn nói chung trong cả nước chứ không phải là khóa luận viết cho Hà Nội em à) Sao có phần a mà không thấy phần b ở đâu??? Thông báo hoạt động Sàn Sai phạm điển hình nhất hiện nay đối với SGD BĐS ngay khi thành lập là việc thông báo hoạt động với các chức năng ngành nghề vượt quá chức năng ngành nghề được quy định trong Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh, hoặc khi có sự thay đổi người điều hành quản lý sàn và địa chỉ hoạt động của sàn thì lại không thông báo kịp thời cho Sở Xây dựng. Ví dụ: trong đăng ký kinh doanh không có ngành nghề định giá và quản lý BĐS, nhưng trong văn bản thông báo hoạt động của Sàn gửi Sở Xây dựng lại có các dịch vụ này. Theo khoản 4 Điều 60 Nghị định 71/ 2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở có quy định Giao dịch về nhà ở thông qua SGD BĐS thì “Các SGD BĐS không được tham gia đầu tư, mua bán, cho thuê nhà ở mà chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS...” Điều này cho thấy chức năng tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS của SGD BĐS, sàn không được trực tiếp kinh doanh BĐS với tư cách là một chủ đầu tư tự tạo lập các BĐS như nhà ở, công trình khác để đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, vẫn tồn tại các sàn hiện nay còn quy định cả trong văn bản thông báo hoạt động và nội dung quy chế hoạt động của SGD BĐS chức năng kinh doanh BĐS. Điều này không phù hợp với quy định của pháp luật kinh doanh BĐS là SGD BĐS chỉ cung cấp các dịch vụ BĐS. Về nhân sự của Sàn Một trong những nguyên nhân làm hạn chế hoạt động của SGD BĐS là nhân sự đối với sàn đó bởi yếu tố con người phải được đặt lên hàng đầu. Yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng hoạt động của sàn giao dịch, bởi với một sàn giao dịch có đội ngũ chuyên viên với trình độ kĩ thuật nghiệp vụ cao sẽ góp phần xây dựng lên phong cách chuyên nghiệp và tạo chất lượng phục vụ tốt nhất cho khách hàng, đồng thời có thể xây dựng thương hiệu bền vững cho chính sàn đó. Song có thể nhận thấy với rất nhiều SGD BĐS hiện nay, với quy mô hoạt động nhỏ, lẻ, thiếu tính chuyên nghiệp và chưa đảm bảo chất lượng lại không duy trì thường xuyên đầy đủ nhân viên môi giới, định giá BĐS theo quy định; hoặc trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của nhân viên cũng không được đảm bảo. Điểm đầu tiên có thể nhận thấy là nhân viên định giá tại Sàn không thực hiện được nghiệp vụ định giá BĐS. Vai trò mờ nhạt của nhân viên thẩm định giá BĐS tại sàn khiến nhà đầu tư chưa thể có cái nhìn toàn cảnh về giá BĐS theo diễn biến của thị trường địa ốc khi tham gia giao dịch. Có thể nói, thẩm định giá BĐS của nhân viên tại SGD BĐS chưa thể hiện hết vai trò của mình. Trong lúc giá BĐS biến động và tăng giảm nhanh, lẽ ra việc thẩm định giá của SGD BĐS phải là phương tiện xác định đúng giá trị thực của BĐS, vừa định hướng tăng giảm của BĐS cũng như định hướng thị trường trong tương lai. Sự không rõ ràng trong thẩm định giá là một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS liên tục nằm trong trạng thái trồi sụt thất thường hoặc "năm người mười giá". Việc đào tạo cũng như thẩm định giá BĐS lâu nay tiến hành một cách tự phát (không nói theo kiểu vơ đũa cả nắm thế này – vẫn có những cơ sở đào tạo uy tín. Tuy nhiên, 3 buổi cho một chương trình đào tạo nhân viên định giá tại các cơ sở đào tạo ngoài phần pháp luật chung thì không đủ trình độ để nhân viên này hành nghề tốt được, nhất là trong điều kiện thị trường BĐS với giá cả thất thường như ở Việt Nam nói chung và ở Hà Nội nói riêng) nên không nhận được sự tín nhiệm của khách hàng. Các tổ chức đào tạo nghề lại không chịu thừa nhận nhau. Ví dụ: Bộ Tài chính cấp chứng chỉ thẩm định giá BĐS, Bộ Xây dựng đào tạo chứng chỉ định giá BĐS. Theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS, các doanh nghiệp hoặc SGD BĐS có cung cấp dịch vụ định giá BĐS phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS. Trong nhiều trường hợp, loại chứng chỉ thẩm định giá từ Bộ Tài chính không được cơ quan chức năng chấp nhận làm điều kiện mở sàn có dịch vụ định giá. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thẩm định giá hay định giá là một nghề khá mới nhưng sẽ rất phát triển trong dài hạn, vì đây là khâu quan trọng tìm căn cứ giúp nhà đầu tư kinh doanh có hiệu quả hơn. Trong hầu hết các SGD BĐS, nhất là các sàn sử dụng tư cách pháp nhân của công ty chủ quản để hoạt động, nhân sự tại Sàn phần lớn là kiêm nhiệm, vì vậy tính chuyên nghiệp thấp. Các sàn hiện nay thường hoạt động cả hai dịch vụ định giá và môi giới BĐS thì chỉ cần hai người vừa có chứng chỉ môi giới, vừa có chứng chỉ định giá BĐS, bởi yếu tố quy mô hoạt động của sàn nhỏ. Điều này không đảm bảo được chất lượng trong hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS tại sàn, thậm chí đã tạo điều kiện cho nhiều sàn giao dịch quy mô nhỏ, thiếu tính chuyên nghiệp hoạt động. Với việc quy định chưa chặt chẽ về điều kiện của SGD BĐS của Luật Kinh doanh BĐS nên tại Hà Nội, ngay khi thành lập đã có những sàn giao dịch chưa đảm bảo chất lượng về đội ngũ nhân viên, đặc biệt là chuyên gia về môi giới và định giá. Đây là nguyên nhân làm ảnh hưởng đến hoạt động tại SGD BĐS, đồng thời ảnh hưởng đến thị trường BĐS bởi việc thiếu tính chuyên môn hóa, thiếu chuyên nghiệp trong cách thức hoạt động của sàn. Trình độ chuyên môn của đội ngũ hoạt động tại sàn đặc biệt là trình độ chuyên môn của giám đốc sàn, phó giám đốc quản lý tại sàn còn khá hạn chế do việc đào tạo về người quản lý sàn còn tràn lan, tính kiểm soát chưa cao. Hoạt động của từng bộ phận chuyên môn trong sàn chưa đáp ứng được tính chuyên nghiệp của một SGD BĐS. Nhân viên ôm đồm nhiều việc, thậm chí còn làm cả công việc lau dọn, chưa thể hiện tính chuyên nghiệp của một SGD BĐS. Về cơ sở vật chất của sàn giao dịch bất động sản (E đánh số rất linh tinh – đây phải là phần 2.3) Diện tích hoạt động của sàn trong quá trình hoạt động chưa duy trì tương ứng với số lượng dịch vụ mà sàn đã đăng ký hoạt động. Luật kinh doanh BĐS có quy định về diện tích sử dụng để giao dịch của sàn tối thiểu là 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung. Tuy nhiên, số lượng sàn thành lập và hoạt động không đúng quy định của pháp luật còn tồn tại nhiều. Phần lớn các sàn không tách bạch rõ ràng diện tích sử dụng để thực hiện các dịch vụ của sàn với các diện tích sử dụng phục vụ cho các hoạt động khác của công ty. Một số sàn còn vi phạm về địa chỉ trụ sở chính; địa chỉ đăng ký hoạt động chính và địa chỉ hoạt động thực tế khác nhau, do đó làm ảnh hưởng đến sự tin tưởng từ phía khách hàng, đồng thời gây khó khăn trong việc kiểm tra hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Về tư cách pháp nhân của Sàn (2.4) Một trong những nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS là SGD BĐS phải là pháp nhân, nghĩa là phải đảm bảo các điều kiện: được cơ quan có thẩm quyền thành lập, cho phép thành lập, đăng ký hoặc công nhận; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập (Điều 84, Bộ Luật Dân Sự 2005). Với hầu hết các SGD BĐS khi có tư cách pháp nhân sẽ đảm bảo cho các giao dịch BĐS được diễn ra thuận lợi, ngoài ra các dịch vụ liên quan đến BĐS cũng được tiến hành một cách chuyên nghiệp và đảm bảo hơn. Một hiện tượng trong việc thành lập SGD BĐS hiện nay là các công ty kinh doanh BĐS đua nhau thành lập sàn. Các công ty thành lập nhiều chi nhánh công ty là các SGD BĐS có tên gọi khác nhau chưa đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật về pháp nhân của SGD BĐS; làm hạn chế hoạt động tại sàn; sàn hoạt động kém hiệu quả, chưa đảm bảo chất lượng. Bên cạnh những sai phạm kể trên của SGD BĐS tại Hà Nội, còn tồn tại nhiều sai phạm khác như: về tên gọi của Sàn thì nhiều SGD BĐS có tên gọi trùng nhau hoặc gần giống nhau; về nội dung Quy chế hoạt động còn tồn tại sàn quy định trong quy chế hoạt động chức năng kinh doanh BĐS hay quy định SGD BĐS được ủy quyền để ký các hợp đồng kinh doanh BĐS… Đây là những sai phạm điển hình của các SGD BĐS tại Hà Nội hiện nay. Có thể nói, chất lượng SGD BĐS mặc dù đã được cải thiện hơn, ngày càng được nâng cao và đảm bảo về chuyên môn, nghiệp vụ, cơ sở vật chất cũng như chất lượng dịch vụ, song vẫn chưa bắt nhịp được cùng với sự phát triển của thị trường BĐS. Việc lập SGD BĐS nhằm minh bạch hóa thị trường BĐS và để giao dịch đỡ bị rủi ro. Do đó, pháp luật kinh doanh BĐS ngày càng được hoàn thiện để đảm bảo cho việc thành lập, tổ chức và hoạt động của SGD BĐS. Tuy nhiên, thời gian qua đã có nhiều sàn được thành lập trên địa bàn Hà Nội song việc chấp hành tốt các quy định của pháp luật còn hạn chế, vẫn còn sàn ngang nhiên vi phạm, sàn hoạt động yếu kém sau khi thành lập, thậm chí không hoạt động. MÔ HÌNH TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN (Tại sao lại viết in hoa linh tinh thế này??? Phần 4 thì viết thường và nghiêng, 4.1 là phần nhỏ thì lại viết in hoa to. Theo cô, em cho phần này thành một mục riêng. 2.5) Cơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm Giám đốc, các phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của SGD: SGD BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới BĐS. Nếu có dịch vụ định giá BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc này, có chứng chỉ định giá BĐS do cơ quan có thẩm quyền cấp. SGD BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung. Tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi doanh nghiệp để thành lập các sàn có quy mô lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên, vẫn phải bảo đảm tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật. Luật Kinh doanh BĐS quy định về mô hình tổ chức và hoạt động của SGD BĐS khá chi tiết, cụ thể; nhưng các SGD BĐS ngay khi thành lập và đi vào hoạt động còn tồn tại nhiều điểm hạn chế trong việc xây dựng mô hình tổ chức và hoạt động sàn. Hạn chế nhiều nhất của sàn về mô hình tổ chức và hoạt động hiện nay là chất lượng đội ngũ nhân viên tại sàn. Nhiều nhân viên SGD BĐS chỉ có bằng đại học hoặc cao đẳng mà chưa hề có chứng chỉ chuyên ngành theo quy định. Bên cạnh đó, đội ngũ nhân viên quản lý sàn, môi giới BĐS, định giá BĐS cũng không được đào tạo đầy đủ, đảm bảo về chất lượng chuyên môn, nên khi hoạt động tại sàn chưa thể hiện hết vai trò của người quản lý sàn, chuyên gia môi giới, định giá BĐS; khiến hoạt động của sàn thường mang tính hình thức, trì trệ, không tạo được niềm tin đối với khách hàng. Việc không đảm bảo chất lượng của người quản lý sàn, chuyên viên môi giới và định giá BĐS là do hiện tượng dạy và cấp chứng chỉ BĐS một cách tràn lan. Có thể nhận thấy số lượng các cơ sở đào tạo về BĐS ngày càng tăng nhanh một cách đáng kể và số lượng chứng chỉ hành nghề BĐS được cấp hàng năm cũng tăng nhanh đột biến. Cụ thể: Tại Hà Nội, năm 2008 đào tạo 2050 chuyên gia môi giới, định giá và quản lý SGD BĐS và cấp 160 chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS; năm 2009 cấp giấy chứng nhận cho 17710 học viên trong đó chứng nhận cho 8410 cho học viên môi giới BĐS, 4810 cho học viên định giá BĐS, 4490 học viên quản lý SGD BĐS và cấp 5570 chứng chỉ hành nghề BĐS (4000 chứng chỉ môi giới BĐS, 1570 chứng chỉ định giá BĐS); đến ngày 17/11/2010 Hà Nội có 20078 chuyên gia về BĐS với 9640 chuyên gia môi giới BĐS, 5476 chuyên gia định giá BĐS, 4962 chuyên gia về quản lý điều hành SGD BĐS Theo Báo cáo tổng kết sàn giao dịch BĐS năm 2010 của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng. . Như vậy, có thể thấy con số cấp các chứng chỉ về môi giới, định giá BĐS, người quản lý, điều hành SGD BĐS ngày càng tăng nhanh một cách đáng kể. Từ số lượng đào tạo ồ ạt về các chuyên gia BĐS dường như còn là sự chạy đua để đảm bảo điều kiện cho việc thành lập SGD BĐS mà chưa chú trọng đến chất lượng đào tạo. Theo thống kê Danh sách cơ sở đào tạo bồi dưỡng kiến thức BĐS tại trang của Bộ Xây dựng, hiện Hà Nội có 59 trong tổng số 91 cơ sở đào tạo của cả nước được Bộ công nhận. Việc tổ chức thực hiện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá BĐS, quản lý điều hành SGD BĐS; cấp chứng chỉ định giá BĐS là một trong những chức năng hoạt động của Sở xây dựng. Tuy nhiên với nhu cầu thực tế hiện nay thì việc chỉ có Sở xây dựng đào tạo chứng chỉ BĐS là khá khó khăn, do đó hiện tồn tại rất nhiều cơ sở đào tạo về chứng chỉ BĐS. Theo Cục quản lý nhà và thị trường BĐS - Cơ quan điều hành Mạng các SGD BĐS Việt Nam, mặc dù được công nhận khá nhiều nhưng phần lớn các cơ sở đào tạo có tư cách pháp nhân là công ty, cơ sở đào tạo là các trường cao đẳng, đại học, viện nghiên cứu liên quan tới BĐS chỉ đếm trên đầu ngón tay. Thực tế này khiến chất lượng đào tạo nghiệp vụ BĐS hiện nay chưa cao cho dù các cơ sở này đã có ý thức tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Các chuyên gia trong ngành viện dẫn: chỉ cần qua 6 buổi học là có thể thành chuyên gia tư vấn, môi giới BĐS. Thời gian này không thể đủ để học về pháp luật, các nghị định, thông tư quy định trong lĩnh vực và hiểu về thủ tục, hồ sơ chứ chưa nói tới kỹ năng hành nghề… Việc quá dễ dãi, đơn giản trong quy định điều kiện hành nghề môi giới, định giá BĐS cũng như thủ tục thành lập SGD BĐS cũng là nguyên nhân dẫn đến trình độ, kỹ năng hành nghề của đội ngũ những người hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS còn yếu. Ngoài ra, việc nhiều cơ sở tự tổ chức đào tạo chứng chỉ môi giới, định giá BĐS với chất lượng chưa đảm bảo thể hiện sự hạn chế trong công tác kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước trong lĩnh vực này. Bên cạnh đó, hoạt động của các nhân viên tại sàn còn nhiều bất cập. Nhiều SGD BĐS mang danh "sàn" nhưng thực chất chỉ là vỏ bọc bên ngoài, nhiều nhân viên của SGD BĐS đứng tại sàn chỉ để cò mồi mua bán chuyển nhượng BĐS không qua sàn. Có khi bản thân người làm môi giới ở sàn nào đó lợi dụng danh nghĩa sàn mời khách đến và tư vấn bằng miệng khi bán được dự án đó chỉ là cá nhân với nhau mà chủ sàn lại không hề biết nên khó kiểm soát hết yếu tố này. Thực tế cho thấy dù giao dịch qua sàn thì khách hàng vẫn rất khó tiếp cận nguồn hàng ngay từ đầu. Và do sự chênh nhau về thông tin nên không thể loại trừ ưu thế của những người tiếp cận được thông tin trước, tức đội ngũ nhân viên bán hàng. Dù quy định cũng đặt ra trách nhiệm nặng nề đối với đội ngũ môi giới SGD BĐS, thế nhưng rất khó đánh giá tính minh bạch và mức độ tin cậy của các sàn vì sàn giao dịch chỉ quản lý được công việc, không quản lý được con người. Mặc dù số lượng chứng chỉ môi giới, định giá và quản lý SGD BĐS hàng năm liên tục tăng, tuy nhiên vẫn chưa có ai kiểm tra trình độ, tư cách những người được cấp các loại chứng chỉ này một cách rõ ràng. Vẫn có không ít trường hợp vì chạy theo hoa hồng môi giới mà nhân viên tại sàn tìm mọi cách bán sản phẩm cho khách hàng, đến khi gặp rủi ro vẫn chỉ có khách hàng chịu thiệt. Chẳng hạn như đối với trường hợp nhà phố đơn lẻ vốn không có giá đồng nhất như căn hộ chung cư, tình trạng các nhân viên môi giới hét giá xảy ra khá phổ biến. Đây được coi là yếu tố khó khăn trong việc kiểm soát hoạt động của chính SGD BĐS, đồng thời là yếu tố nhằm hạn chế hoạt động của SGD BĐS. SGD BĐS là loại hình kinh doanh cần thể hiện tính chuyên nghiệp và điều kiện cơ sở vật chất hiện đại, đảm bảo cho các giao dịch được thực hiện qua sàn đạt hiệu quả, đồng thời việc cung ứng các dịch vụ kinh doanh BĐS nhanh chóng, minh bạch. Tuy nhiên, với cách thức hoạt động của sàn hiện nay, chỉ một số ít sàn đạt chuẩn về chất lượng từ đội ngũ chuyên viên đến cơ sở vật chất. Hiện tại Hà Nội đã có một số công ty kinh doanh BĐS đã đầu tư rất lớn cho sàn để có thể tích hợp hệ thống công nghệ hiện đại, bao gồm hệ thống thư viện dữ liệu điện tử mở cùng đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp, hội tụ được nhiều chuyên gia giỏi trong lĩnh vực kinh doanh BĐS như tư vấn, quản lý đầu tư, môi giới, thẩm định BĐS… Thực tế cho thấy, bên cạnh những sàn hoạt động theo kiểu “thừa lượng thiếu chất” hiện nay, vẫn có không ít doanh nghiệp đã đầu tư cho sàn giao dịch một cách thực sự và nghiêm túc. Trước hết, thể hiện bằng việc mạnh dạn đầu tư về cơ sở vật chất và nhân sự nhằm nâng cao chất lượng hoạt động và coi việc mở SGD BĐS là một hoạt động đầu tư đầy tiềm năng… Mới đây nhất, Công ty CP Vincom cũng đã tự nâng cấp và mở rộng sàn lên tới 1.000 m2, nằm ngay tại tầng 4, tòa nhà Vincom 191 Bà Triệu, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội. Dựa trên nguồn lực, kinh nghiệm của một thương hiệu BĐS hàng đầu, sàn giao dịch BĐS Vincom không chỉ đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn (cấp 1) của Bộ Xây dựng, mà còn được đầu tư xây dựng theo tiêu chuẩn hiện đại, ứng dụng những mô hình SGD BĐS của các nước tiên tiến. SGD BĐS Vincom không chỉ cung cấp tất cả dịch vụ tiện ích như: giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS; môi giới BĐS; tư vấn BĐS mà còn sẵn sàng nhận giao dịch các BĐS ngoài thương hiệu của chủ đầu tư. Đồng thời, sàn còn có hệ thống cơ sở dữ liệu khách hàng lớn, tiềm năng. Điều đó sẽ giúp tăng tính thanh khoản cho các sản phẩm BĐS của khách hàng tới giao dịch tại sàn. HƯỚNG DẪN VỀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN QUA SÀN (Đánh lại tiêu đề cho thống nhất cả về nội dung và số tiêu đề nhé) Tại Điều 59 của Luật kinh doanh BĐS 2006 có quy định: việc kinh doanh BĐS thông qua sàn giao dịch bao gồm các hoạt động: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS. Khi thực hiện các giao dịch trên sàn thì cá nhân, tổ chức phải cung cấp toàn bộ thông tin về BĐS để niêm yết tại sàn, để người mua sẽ được tiếp nhận các thông tin về BĐS. Nếu thông tin trên sàn thoả mãn nhu cầu của khách hàng thì hợp đồng giao dịch BĐS sẽ được tiến hành trên sàn với sự hướng dẫn, điều phối của nhân viên sàn. Với việc quy định về giao dịch qua sàn đã hạn chế tính rủi ro khi thực hiện giao dịch BĐS. Trước đây, người dân muốn mua BĐS rất khó. Đa phần phải qua nhiều mối quan hệ. Sàn giao dịch BĐS ra đời giúp cho doanh nghiệp có nơi để bày bán sản phẩm và khách hàng tiếp cận được dịch vụ BĐS dễ dàng hơn. Hiện nay, SGD BĐS là mô hình mới, do đó nhiều người còn chưa quen với việc thực hiện các giao dịch qua sàn, tuy nhiên càng về sau, nhu cầu tự bảo vệ quyền lợi của người dân càng cao, nên việc thực hiện các giao dịch thông qua sàn càng được chú trọng nhiều hơn. Bởi qua sàn mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Tâm lý của đa phần người dân Việt Nam hiện nay là hay bị tác động bởi đồn thổi, chạy theo phong trào, không có thói quen tư duy, phân tích kỹ các khoản đầu tư. Thị trường BĐS là thị trường có lợi nhuận cao nhưng cũng đầy rủi ro. Nếu cứ đầu tư theo phong trào, nghe đồn thổi sẽ rất nguy hiểm. Do đó, giao dịch BĐS qua sàn có lợi cho cả người bán, người mua, người đi thuê và người cho thuê BĐS. Tại sàn giao dịch, người mua có nhiều điều kiện lựa chọn món hàng phù hợp và người bán cũng có cơ hội tiếp cận với nhiều người có nhu cầu. Thực trạng rõ nét nhất của TT BĐS tại Hà Nội nói riêng và TT BĐS Việt Nam nói chung là các giao dịch ngầm phi chính thức. Điều này đã gây tác hại không nhỏ cho nền kinh tế quốc dân. Sự ra đời của SGD đã phần nào hạn chế các giao dịch phi chính thức diễn ra. Đồng thời từng bước đưa tất cả các giao dịch BĐS qua sàn. Theo Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 153/2007/NĐ-CP, từ 1/1/2009 bắt buộc các công ty kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn, do đó từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm đã giảm đáng kể, số lượng các giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng số các giao dịch BĐS trên thị trường Công trình dự thi giải thưởng “Sinh viên nghiên cứu khoa học”, Sàn giao dịch BĐS – Một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS, Văn Thị Anh, Dân sự K32B . Đây là một dấu hiệu tốt, bởi những con số này cho thấy người dân và các doanh nghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động của các SGD, thông tin và những gói dịch vụ mà sàn cung cấp. Điều đó cũng có nghĩa là thông tin trên SGD cung cấp có tính xác thực và hiệu quả hơn, nó sẽ có tác dụng cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Đặc biệt, thông qua sàn giao dịch Nhà nước có thể thu thêm được một lượng ngân sách đáng kể. Mặc dù quy định mọi giao dịch phải qua sàn, không cho phép các sàn giao dịch được phép kinh doanh, nhưng không ít sàn vẫn cố tình vi phạm. Cụ thể: Thứ nhất: Về điều kiện BĐS được giao dịch qua Sàn SGD BĐS khi thực hiện giao dịch mua bán, môi giới; một số dự án trong điều kiện chưa đầy đủ tính pháp lý: chưa xây xong phần móng, việc chuyển nhượng dự án từ chủ đầu tư cấp 1 sang cấp 2 chưa hoàn thành nhưng chủ đầu tư cấp 2 đã bán hàng. Sai phạm cụ thể nhất phải kể đến vụ lừa bán dự án nhà “ảo”, chiếm đoạt 254 tỷ đồng của Công ty cổ phần SGD BĐS Việt Nam tại số 7, ngõ 110 Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội vào tháng 04/2009 . Mặc dù chưa được các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án, giao đất hoặc cho thuê đất, chưa phê duyệt về quy hoạch kiến trúc, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp phép xây dựng và chưa cấp giấy chứng nhận đầu tư, nhưng Lê Hồng Bàng - Tổng Giám đốc Công ty CP sàn BĐS Việt Nam đã câu kết với Hoàng Văn Cường - Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng thương mại Cường Thịnh và Hà Tuấn Linh - Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và thương mại Hoàng Hà tạo dựng 8 dự án xây dựng nhà ở để thu hàng trăm tỷ đồng của khách hàng. Tám dự án nhà ở này gồm: Dự án khu nhà ở Bảo Nam, phường Vĩnh Tuy, quận Hoàng Mai với quy mô 16,4ha; dự án khu nhà ở thấp tầng, cao tầng tại xã Đại Áng, huyện Thanh Trì, quy mô 197.000m2 cùng 6 dự án tại huyện Từ Liêm gồm dự án khu đô thị 683 tại xã Minh Khai (quy mô 40ha); dự án khu nhà ở Lộc Hòa thuộc xứ Đồng, đội 10 xã Minh Khai (4ha); dự án khu nhà ở thấp tầng Cửu Long tại thôn Phúc Lý, xã Minh Khai (25.000m2); dự án khu nhà ở Phương Đông tại thôn Phúc Lý, Minh Khai (4ha); dự án khu đô thị Cát Lãm tại đường Lê Văn Lương, xã Đại Mỗ và dự án khu nhà ở và văn phòng tại đất xen kẹt xã Mỹ Đình (quy mô từ 2.000 đến 3.000m2). Sau khi tạo dựng ra 8 dự án nêu trên, lợi dụng chủ trương cải cách hành chính, các doanh nghiệp đã làm văn bản gửi UBND thành phố xin chủ trương. Khi có văn bản trả lời của UBND TP và các ngành chức năng, các doanh nghiệp đã sử dụng văn bản đó để quảng bá, coi như dự án đã được phê duyệt, sau đó lập các bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng, không gian kiến trúc cảnh quan; quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị, khu nhà ở với tỷ lệ 1/500; mô phỏng thiết kế các biệt thự, nhà liền kề và khu chung cư; phối cảnh tổng thể không gian kiến trúc và cảnh quan; lập bảng thống kê sử dụng đất và bảng thống kê một số chỉ tiêu của dự án, từ đó quảng cáo trên mạng và huy động vốn với giá rẻ so với thị trường khiến nhiều người lầm tưởng đây là những dự án đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt nên đã nộp tiền đầu tư. Đây được coi là vi phạm điển hình trong việc tạo lập nguồn hàng hóa BĐS không đảm bảo trước khi giao dịch qua sàn. Việc SGD BĐS thực hiện chuyển đổi từ hợp đồng huy động vốn sang hợp đồng mua bán nhà, đáp ứng chưa đầy đủ quy trình giao dịch qua sàn khi mua bán chuyển nhượng BĐS. Sàn giao dịch khi thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giữa khách hàng và công ty kinh doanh BĐS đầu tư vốn vào dự án nhà ở, nhưng các công ty này chưa nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chưa có quyền sở hữu nhà ở. Có thể thấy không phải loại BĐS nào giao dịch trên thị trường cũng có đầy đủ giấy tờ chủ quyền nhà đất, trong khi quy định tài sản BĐS qua sàn phải có đầy đủ cơ sở pháp lý khiến nhiều người “bỏ qua” giao dịch trên sàn. Mặc dù đã có quy định nhưng thực tế thì tình trạng giao dịch “trao tay”, mua đi bán lại nhà đất vẫn diễn ra phổ biến. Nhiều doanh nghiệp vẫn dùng phương thức đăng bán sản phẩm trên báo chí hoặc bán qua đơn vị trung gian, còn người mua thì “ngại” đến sàn. Hiện nay, quy định pháp luật đã đồng bộ và đủ cơ sở để thúc đẩy giao dịch BĐS minh bạch. Nhưng vấn đề là ý thức của người dân đối với hoạt động này chưa cao và chính quyền địa phương cần vào cuộc tích cực hơn nữa. Khi thị trường BĐS phát triển, đồng hành cùng sự phát triển của các sàn giao dịch BĐS thì người dân sẽ tự nguyện tham gia vào quá trình minh bạch hóa các vụ mua – bán. Thứ hai: Về thủ tục giao dịch qua Sàn Để một giao dịch BĐS được qua sàn thì yếu tố đầu tiên cần được đảm bảo chính là tiêu chuẩn của BĐS đó, tiếp đến là việc tiến hành các thủ tục thực hiện việc giao dịch qua sàn. Tuy nhiên, hiện nay việc tiến hành giao dịch qua sàn vẫn chưa đảm bảo tốt về thủ tục theo quy định, như: Thủ tục đăng tin trên báo chí, truyền hình: Chủ đầu tư và sàn giao dịch thực hiệ