Đề tài Thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam

công cụ để thực hiện kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Là một bộ phận cấu thành hệ thống thuế của mỗi quốc gia, thuế bất động sản cũng đảm nhiệm vai trò như các loại thuế khác. Trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản, thuế bất động sản có các vai trò cụ thể sau: Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất động sản, bình ổn giá cả trên thị trường; thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trường. Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nước sẽ quy định đánh thuế hay không đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm giữ, chuyển dịch bất động sản. Thông qua đó, tác động hoặc làm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường, góp phần vào việc bình ổn giá cả trên thị trường bất động sản. Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, Nhà nước sẽ đánh thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích. Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, Nhà nước thực hiện đánh thuế thấp hoặc không đánh thuế đối với các trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, các khu chế xuất… Thứ hai, thuế bất động sản là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản Việc đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng và chuyển nhượng đất đai nói riêng và bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan trọng. Bởi lẽ, đất đai là do thiên nhiên ban tặng, về nguyên tắc, mọi công dân của một quốc gia đều có quyền như nhau trong việc nắm giữ, sử dụng quà tặng đó. Mặt khác, giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển kinh tế - xã hội và đầu tư của xã hội hơn là kết quả của lao động hay đầu tư cơ bản của người trực tiếp sở hữu hoặc sử dụng chúng; phần lớn giá trị tăng thêm phải được điều tiết một cách thích hợp. Trước đây, các nước thường quy định hạn mức thấp nhất đối với từng đối tượng trong xã hội để đảm bảo sự công bằng đó.Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các nước đã bỏ quy định mang tính hành chính này và thay vào đó là thực hiện sự công bằng thông qua công cụ thuế. Cụ thể là, người nắm giữ nhiều đất hơn trung bình của xã hội phải chịu mức thuế cao hơn những người nắm giữ ít đất; người có thu nhập cao từ việc chuyển dịch đất đai chịu sự điều tiết cao hơn so với những đối tượng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp hơn. Thông qua đó, thuế bất động sản sẽ góp phần vào việc điều hoà thu nhập, đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động sản, bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước, phát triển quỹ bất động sản cho người nghèo và các đối tượng chính sách xã hội. Thứ ba, thông qua thuế, Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản. Vai trò này xuất phát từ quá trình tổ chức thực hiện các luật thuế đối với đất đai trong thực tế. Để thu được thuế và thực hiện đúng các luật thuế đã được ban hành, cơ quan thuế, cơ quan địa chính và các cơ quan có liên quan phải bằng mọi biện pháp nắm vững số lượng, quy mô bất động sản mà từng đối tượng nắm giữ, tình hình chuyển dịch bất động sản từ người này sang người khác. Từ đó, Nhà nước có thể chủ động trong việc điều tiết lượng cung bất động sản, đồng thời, phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân, hoặc phát hiện ra những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, kịp thời đề xuất với cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ. Tóm lại, thông qua chính sách thuế , Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao dịch trên thị trường ở mức hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Chương 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản Thực trạng Thuế sử dụng đất nông nghiệp Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp được ban hành vào năm 1993 để thay thế cho Luật thuế nông nghiệp được ban hành từ năm 1951. Thuế nông nghiệp trước đây đánh trên hoa lợi thu được với thuế suất tương đối cao đã ảnh hưởng lớn đến đời sống của người nông dân, không khuyến khích việc thâm canh tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu cây trồng. Thuế sử dụng đất nông nghiệp (đánh thuế đối với việc sử dụng đất) ra đời đáp ứng được các mục tiêu cơ bản như: khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả, khuyến khích phát triển nông nghiệp cả về diện tích cũng như sản lượng, đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước đối với đất nông nghiệp. - Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng rừng. - Đối tượng nộp thuế là tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, gồm hộ nông dân, tư nhân sản xuất nông nghiệp, các hợp tác xã, cá nhân sử dụng đất 5%. - Căn cứ tính thuế SDDNN là diện tích, hạng đất và định suất thuế. Diện tích được căn cứ trên sổ địa chính hoặc trên tờ khai của hộ sử dụng đất. Hạng đất tính thuế được căn cứ vào các yếu tố như: độ phì, vị trí, địa hình, khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu. Ngoài ra còn tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước. Dựa vào khả năng sinh lợi của đất, đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được phân thành 6 hạng, đất trồng cây lâu năm được phân thành 5 hạng. Nguyên tắc là đất có khả năng sinh lợi cao nhất được phân thành hạng 1 và cứ thế thấp dần cho đến hạng 5 hoặc hạng 6 tuỳ theo từng loại đất. Định suất thuế hàng năm được quy định bằng số kg thóc trên một đơn vị diện tích canh tác. Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc trên 1 ha của từng loại đất như sau: - Đối với đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, hạng 1: 550kg/ha, hạng 2: 460kg/ha, hạng 3: 370kg/ha, hạng 4: 280kg/ha, hạng 5: 180kg/ha và hạng 6: 50kg/ha. - Đối với đất trồng cây lâu năm, hạng 1: 650kg/ha, hạng 2: 550kg/ha, hạng 3: 400kg/ha, hạng 4: 200kg/ha, hạng 5: 80kg/ha. Thuế được tính bằng thóc nhưng thu bằng tiền theo giá thóc thực tế tại thị trường của từng địa phương trong vụ thu thuế. Căn cứ vào các tiêu chuẩn của hạng đất tính thuế, UBND xã, phường, thị trấn tổ chức phân hạng đất theo phương pháp bình nghị công khai, trình UBND huyện, UBND tỉnh duyệt cho từng huyện và tổng hợp kết quả phân hạng đất của địa phương báo cáo Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ phê chuẩn làm căn cứ tính và thu thuế. Giá thóc thu thuế do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định không được thấp hơn 10% so với giá thóc ở thị trường địa phương trong vụ thu thuế. Đối với hộ sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức thì phải nộp thêm thuế đất nông nghiệp bổ sung đối với phần diện tích vượt hạn mức. - Chính sách miễn giảm: Thuế sử dụng đất nông nghiệp được miễn giảm hẳn đối với đất trống đồi núi trọc dùng vào dx nông lâm nghiệp, đất trồng rừng phòng hộ và rừng đặc dụng, gia đình thương binh nặng, gia đình liệt sỹ. Việc miễn thuế có thời hạn áp dụng với đất khai hoang, đất chuyển đổi cơ cấu trồng trọt, hộ di chuyển đến vùng kinh tế mới, mất mùa do thiên tai địch hoạ, tổn thất do rủi ro, hộ đói nghèo, hộ ở vùng sâu vùng xa. - Quản lý thu nộp: Thuế sử dụng đất nông nghiệp được tổ chức thu nộp hàng năm từ 1-2 lần theo vụ thu hoạch chính của từng loại cây trồng ở địa phương. Thời gian nộp do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định Do việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất trồng rừng đã cơ bản hoàn thành, nên việc quản lý đối tượng nộp thuế, diện tích tính thuế tương đối đầy đủ, chặt chẽ. Kết quả cụ thể như sau: Biểu số 4: KẾT QUẢ THU THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TT Chỉ tiêu Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 1 Số đối tượng nộp thuế 11.575.733 11.742.137 11.893.987 11.912.195 2 Diện tích đất tính thuế (ha) 4.778.807 4.937.310 4.951.524 4.956.278 3 Số thuế thu được(triệu đồng) 1.776.000 691.000 540.000 520.000 (Nguồn: Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính) Thực trạng Thuế nhà, đất Trong điều kiện mở cửa nền kinh tế, đối với các nhà đầu tư thì đất đai thực sự trở thành nguồn lực quý giá của đất nước. Việc huy động tiềm năng kinh tế của đất đai vào ngân sách Nhà nước là cần thiết để sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất nước và tăng thu cho ngân sách, đáp ứng các yêu cầu cho đầu tư phát triển đất nước. Đáp ứng yêu cầu này, Pháp lệnh thuế nhà, đất đã ra đời năm 1991. Qua bước đầu thực hiện, thuế nhà đất đã bộc lộ một số nhược điểm như: thiếu sự thống nhất giữa các văn bản quản lý, mức thu thuế cao đối với đất ở ở vùng nông thôn… Sau một một lần sửa đổi, đến ngày 19/5/1994, Uỷ ban thường vụ Quốc hội đã thông qua pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất phù hợp với tình hình thực tế, chủ yếu là điều chỉnh mức thuế so với thuế sử dụng đất nông nghiệp. Hiện nay, chúng ta mới chỉ thực hiện đánh thuế đối với đất, tạm thời chưa quy định đánh thuế đối với nhà. Thuế đất thực hiện điều tiết thu nhập trong phạm vi sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình phục vụ sản xuất kinh doanh, dịch vụ… đối với các tổ chức, cá nhân sử dụng đất (trừ trường hợp sử dụng đất thuê). Căn cứ tính thuế là diện tích, hạng đất và mức thuế. - Diện tích tính thuế là toàn bộ diện tích đất mà tổ chức, cá nhân đang sử dụng, bao gồm: diện tích mặt đất xây nhà ở, xây công trình, diện tích đường đi lại, diện tích sân, diện tích bao quanh nhà, bao quanh công trình, diện tích ao hồ và diện tích để trống trong khuôn viên được phép sử dụng. Trong trường hợp chưa có giấy phép thì theo diện tích thực tế đang sử dụng. - Hạng đất được phân biệt theo đất đô thị và đất thuộc vùng nông thôn. Hạng đất đô thị được phân biệt theo loại đô thị (5 loại đô thị), đường phố, vị trí của đất (trung tâm, cận trung tâm, ven đô) gắn với các điều kiện về thuận lợi trong sản xuất kinh doanh và sinh hoạt, áp dụng theo vị trí đất trong lô như ở mặt đường, gần mặt đường hay ở sâu trong ngõ. Hạng đất thuộc vùng nông thôn để xác định mức thuế bằng cùng hạng đất nông nghiệp trong thôn, xóm, ấp, bản. - Mức thuế được xác định theo từng vùng như sau: + Mức thuế đất thuộc vùng đô thị, thành phố, thị trấn, thị xã bằng từ 3 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng và được quy định cho một đơn vị diện tích của từng vị trí của từng loại đường phố theo 5 loại đô thị, cụ thể: Đô thị loại 1 bằng 9 đến 32 lần, đô thị loại 2 bằng 8 đến 30 lần, đô thị loại 3 bằng 7 đến 26 lần, đô thị loại 4 bằng 5 đến 19 lần, đô thị loại 5 bằng 5 đến 13 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp. + Đối với đất vùng ven đô thị, tuỳ thuộc độ tiếp giáp với từng loại đô thị (loại 1, loại 2, loại 3… ), mức thuế đất bằng từ 1,5 lần đến 2, 5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng. + Đối với đất thuộc vùng vùng ven các đầu mối giao thông, các trục đường giao thông chính, mức thuế đất bằng 1,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng. + Đối với đất thuộc vùng nông thôn, mức thuê đất tính bằng 1 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp bình quân trong xã. Thuế được tính bằng thóc, thu bằng tiền theo giá thóc tính thuế sử dụng đất nông nghiệp của vụ cuối năm liền trước năm thu thuế nhà, đất. Việc tính thuế theo hạng đất và mức thuế dựa vào căn cứ của thuế sử dụng đất nông nghiệp vì cho rằng thuế đất ở, đất xây dựng công trình cần có quan hệ hợp lý với thuế sử dụng đất nông nghiệp. Chế độ miễn giảm: Thuế đất được miễn giảm tạm thời với đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính sự nghiệp, tổ chức xã hội, công trình văn hoá, đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất ở thuộc vùng rẻo cao, vùng định canh định cư, vùng xây dựng kinh tế mới; đất ở của gia đình thương binh nặng, gia đình liệt sỹ, đất xây dựng nhà tình nghĩa, đất ở của người già cô đơn, người tàn tật, người không nơi nương tựa, người gặp thiên tai. Kết quả quản lý đối tượng nộp thuế, đối tượng chịu thuế và số thuế nhà, đất từ năm 2000 đến năm 2003 cụ thể như sau: Biểu số 5: KẾT QUẢ THU THUẾ NHÀ ĐẤT TT Chỉ tiêu Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 1 Số đối tượng nộp thuế 12.263.846 12.454.756 12.920.249 12.944.068 2 Diện tích đất tính thuế (ha) 401.187 421.754 446.370 449.341 3 Số thuế thu được(triệu đồng) 366.000 328.000 280.000 284.000 (Nguồn: Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính) Thực trạng Thuế chuyển quyền sử dụng đất Để tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến khích định hướng sử dụng đất theo mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội trong từng thời kỳ, đảm bảo công bằng và nghĩa vụ nộp thuế và động viên vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển QSDĐ, Nhà nước ta đã ban hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được Kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá IX thông qua ngày 22/6/1994, sau đó được sửa đổi, bổ sung tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khoá X năm 1999 là hình thức thuế điều tiết thu nhập của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ. Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển QSDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác) theo quy định của pháp luật phải nộp thuế chuyển QSDĐ, trừ các trường hợp: Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất trả lại đất được giao cho Nhà nước hoặc Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật, chuyển QSDĐ trong trường hợp ly hôn, thừa kế theo quy định của pháp luật.v.v … Căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. - Diện tích đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất thực tế chuyển QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. - Giá đất tính thuế chuyển QSDĐ là giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính của địa phương. Trường hợp bán căn hộ thuộc nhà nhiều tầng cùng với việc chuyển QSDĐ có nhà trên đất đó thì giá đất tính thuế chuyển QSDĐ được phân bổ cho các tầng. - Thuế suất chuyển QSDĐ, trước đây, có 8 mức thuế suất áp dụng cho từng loại đất khác nhau trong từng trường hợp cụ thể (mức thấp nhất là 0%, mức cao nhất là 50%), chưa kể Luật còn cho phép Chính phủ và Uỷ ban thường vụ Quốc hội được quy định các mức thuế suất để cụ thể hoá trường hợp chuyển QSDĐ cùng với chuyển mục đích sử dụng. Tuy nhiên, đến năm 1999, Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất đã rút lại còn 2 mức thuế suất: 2% đối với chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và 4% đối với chuyển quyền sử dụng đất phi nông nghiệp. Thuế chuyển quyền sử dụng đất không áp dụng đối với đất Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng; các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi cho nhau để thuận lợi trong sản xuất nông nghiệp và miễn hoặc giảm cho các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ để chuyển đến nơi tái định cư, khu kinh tế mới; các hộ chuyển nhượng QSDĐ để đến nơi mới do yêu cầu công tác hoặc nghỉ hưu theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đánh giá tác động của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản 2.2.1. Những kết quả đạt được Song song với việc tạo lập khuôn khổ pháp lý cho việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân từ năm 1993 đến nay, hệ thống chính sách thuế thực hiện quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển cũng đã được xây dựng, vận hành trong thực tiễn. Tuy bước đầu còn gặp nhiều khó khăn, nhưng hệ thống chính sách thuế này ngày càng được hoàn thiện và khẳng định vai trò của mình trong hệ thống các chính sách tài chính quản lý và phát triển thị trường bất động sản của Nhà nước. Kết quả cụ thể được thể hiện trên các mặt sau: Thứ nhất, giúp Nhà nước nắm được tình hình sử dụng và chuyển dịch bất động sản trong nền kinh tế và thực hiện chức năng kiểm tra, kiểm soát đối với hoạt động của thị trường bất động sản. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đến cuối năm 2002, cả nước vẫn còn khoảng trên 7% số đối tượng và 2% số diện tích đất nông nghiệp, 65% số đối tượng và 60% diện tích đất lâm nghiệp, 65% số đối tượng và 75% số diện tích đất ở đô thị, 52% số đối tượng và 55% số diện tích đất ở nông thôn chưa có GCN QSDĐ theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, thông qua việc triển khai các luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà,đất, cơ quan thuế đã giúp cho Chính phủ và UBND các cấp nắm được một cách khá đầy đủ quỹ đất do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, cũng như tình hình chuyển dịch QSDĐ, kể cả trường hợp chuyển dịch nhưng không làm thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Từ đó phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai để kịp thời xử lý. Thứ hai, góp phần khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả. Bằng việc ban hành và triển khai các luật thuế trong thực tế, các đối tượng sử dụng đất đai đã buộc phải tính toán đến hiệu quả của việc nắm giữ, chuyển dịch đất đai cho phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Đối với những bất động sản không có nhu cầu sử dụng thì có thể chuyển nhượng cho người khác, cho thuê hoặc trả lại cho Nhà nước. Từ đó, hạn chế được việc sử dụng lãng phí bất động sản, tăng lượng cung bất động sản cho thị trường. Về phía Nhà nước, thông qua việc kê khai đăng ký và nộp thuế của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, Nhà nước nắm được hiện trạng và biến động về đất đai để từ đó có biện pháp quản lý cho phù hợp. Thứ ba, động viên một phần thu nhập của người sử dụng đất vào NSNN để bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển bất động sản. Số thu từ thuế đất bình quân giai đoạn 1996-2003 đạt 2.025,5 tỷ đồng/năm, chiếm khoảng 2,73% tổng thu NSNN. Đây là nguồn thu hết sức quan trọng của các địa phương, nhất là các địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển quỹ bất động sản nói riêng và phát triển kinh tế - xã hội nói chung. Biểu số 6: KẾT QUẢ THU NSNN TỪ THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Năm Thuế chuyển QSDĐ Thuế SDDNN Thuế nhà đất Tổng cộng 1996 319 1902 380 2601 1997 329 1697 333 2359 1998 355 1956 307 2618 1999 347 1973 342 2662 2000 213 1776 366 2355 2001 296 691 328 1315 2002 310 540 280 1130 2003 360 520 284  1164 2004(DT) 389 61 314 764 (Nguồn: Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính) 2.2.2. Những hạn chế Bên cạnh những kết quả đạt được nêu trên, hệ thống chính sách thuế thực hiện quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được các yêu cầu của phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới, cụ thể như sau: Thứ nhất, hệ thống thuế bất động sản còn chưa thực hiện đầy đủ các chức năng kiểm tra, kiểm soát đối với việc nắm giữ, chuyển dịch bất động sản. Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai. Thông thường, hệ thống thuế bất động sản của các nước bao gồm thuế đất và thuế nhà, công trình. Tuy nhiên, cho đến nay, nước ta mới thực hiện việc đánh thuế đối với bất động sản là đất đai. Nhà nước chưa thực hiện việc đánh thuế đối với các bất động sản khác: nhà, công trình xây dựng, … Chính vì vậy, Nhà nước chưa nắm được tình hình sử dụng và chuyển dịch đối với các bất động sản này. Bên cạnh đó, thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện nay cũng mới chỉ điều tiết đối với các hành vi chuyển nhượng và chuyển đổi QSDĐ, chưa thực hiện đánh thuế đối với hành vi chuyển QSDĐ khi người sử dụng đất góp vốn, góp cổphần bằng giá trị QSDĐ, khi nhận tiền bồi thường về đất, được thừa kế hoặc chuyển nhượng đất thuê. Từ đó, chưa thực hiện được việc kiểm tra, kiểm soát đối với các hành vi này. Thứ hai, việc thu hồi vốn đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, phát triển bất động sản của Nhà nước còn hạn chế do tỷ lệ động viên của thuế còn thấp và thất thu ngân sách còn khá lớn. Trên thị trường bất động sản hiện nay mới có khoảng 30% các giao dịch về bất động sản làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước và thực hiện nộp thuế theo luật định, điều đó có nghĩa là khoảng 70% các giao dịch về bất động sản (trong đó, quan trọng nhất là QSDĐ) diễn ra mà Nhà nước không thu được thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Số thuế chuyển quyền sử dụng đất ước tính thất thu khoảng 700 tỷ đồng mỗi năm. Về thuế nhà đất, hiện nay, các địa phương cũng mới chỉ quản lý được khoảng 80% các đối tượng nộp thuế và số diện tích đất tính thuế so với diện tích đất do cơ quan địa chính cung cấp cũng có sự chênh lệch khá lớn (riêng ở Hà Nội, chênh lệch trên 10%)… Từ đó, việc bù đắp phần chi phí của Nhà nước cho việc đầu tư xây dựng mới, nâng cấp, cải tạo hệ thống kết cấu hạ tầng - một yếu tố quan trọng làm tăng giá trị của đất - hết sức hạn chế. Thứ ba, hệ thống thuế chưa thực sự góp phần vào việc công khai, minh bạch thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật. Thuế đất và thuế sử dụng đất nông nghiệp được tính bằng thóc và thu bằng tiền theo giá thóc tính thuế. Giá thóc tính thuế hiện nay có xu hướng giảm, trong khi đó, giá đất luôn có xu hướng tăng. Từ đó làm cho mức động viên từ thuế không phù hợp với giá trị tài sản tính thuế, Nhà nước không điều tiết được một cách kịp thời đối với các trường hợp giá đất tăng do quy hoạch và sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước. Mặt khác, mức động viên từ thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế đất hiện nay còn thấp. Theo Pháp lệnh thuế nhà đất hiện hành: thuế đất không liên quan đến thuế SDDNN nhưng định mức thuế lại căn cứ vào mức thuế SDDNN, vừa phức tạp vừa không hợp lý nhất là đối với đất ở các khu đô thị lớn. Quy định mức thuế đất cao nhất bằng 32 lần thuế SDDNN là rất thiếu chính xác vì thực chất lợi nhuận do đất ở, đất xây dựng tạo ra lớn gấp hàng trăm lần lợi nhuận thu được từ đất nông nghiệp. Đặc biệt, vùng giáp ranh giữa thành thị và nông thôn thường có các mức thuế chênh lệch rất lớn, chỉ trên một trục đường, bên này thuộc về thị trấn thì thuế đất gấp 13 lần thuế SDDNN, nhưng bên kia thuộc về nông thôn, thuế đất chỉ bằng 1 lần thuế SDDNN, mặc dù lợi nhuận thu được và điều kiện sinh hoạt của nhân dân hai bên là giống nhau. Cách xác định thuế thiếu chính xác này dẫn đến giảm tỷ lệ động viên của thuế. Với mức động viên từ thuế thấp như thế sẽ không khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất một cách tiết kiệm, có hiệu quả, hiện tượng đầu cơ, nắm giữ đất trái pháp luật diễn ra khá phổ biến. Thuế chuyển quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. Giá đất này thường thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng (đến thời điểm hiện nay ước tính chỉ bằng 10 - 50% giá thực tế), trong khi đó lại không được các địa phương điều chỉnh một cách kịp thời, nên sắc thuế này chưa đảm bảo tính linh hoạt, việc đánh thuế chưa phù hợp với thu nhập thực tế phát sinh từ việc chuyển QSDĐ. Bên cạnh đó, do người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng không bắt buộc phải kê khai giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế khi tính thuế nên đã gây không ít khó khăn cho các cơ quan Nhà nước trong việc xác định giá chuẩn để thực hiện việc định giá khi đấu giá QSDĐ, cũng như có các biện pháp hữu hiệu nhằm bình ổn giá cả trên thị trường. Mặt khác, các khoản thuế và phí phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ hiện nay là khá cao và trùng lặp. Đó là một nguyên nhân khiến cho hiện tượng chuyển QSDĐ, mua bán nhà trao tay, không qua đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước diễn ra phổ biến, tạo cơ sở cho thị trường bất động sản phi chính thức hoạt động mạnh. Đồng thời, việc mua bán trao tay cũng gây thất thu cho ngân sách Nhà nước về thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ. Khi chuyển QSDĐ, người có đất chuyển quyền phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (từ 2% đến 4%), còn người mua phải nộp lệ phí trước bạ (1%). Hai khoản nộp này (từ 3% đến 5%) là khá nặng đối với cả người bán và người mua, nhất là đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Thứ tư, căn cứ tính thuế chưa hợp lý. Đối với thuế SDDNN: - Việc xác định hạng đất là vấn đề cốt lõi khi xác định căn cứ tính thuế SDDNN. Cách phân hạng đất theo 5 yếu tố về độ phì tự nhiên xét về lý thuyết là rất khoa học nhưng trên thực tế rất khó thực hiện. Không có một hướng dẫn cụ thể nào cho vấn đề này nên các địa phương làm rất mù mờ, vẫn dựa chủ yếu vào năng suất bình quân, tiêu thức đáng lẽ chỉ được dùng để tham khảo. Thêm vào đó, do đại bộ phận địa phương không có bản đồ nông hoá thổ nhưỡng, số lượng các mảnh ruộng của dân lại rất manh mún, phân tán ở nhiều vị trí khác nhau nên việc ph