Đề tài Thực trạng kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần khát vọng Việt

hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường. Một khu vực bất động sản không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường bất động sản, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản. Chính vì vậy, tiếp theo quy hoạch, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng là một giải pháp cực kỳ quan trọng do Chính phủ hoặc chính quyền địa phương là người quyết định. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở. Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc độ phát triển của nguồn xây dựng nhà ở mạnh hơn nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng giảm thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng hơn. Các yếu tố nguyên liệu và kỹ thuật đầu vào của quá trình xây dựng nhà ở còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú và cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của công nghệ và kỹ thuật xây dựng. Chính sách và pháp luật của Nhà nước Khác với hàng hoá thông thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý bất động sản, về chính sách sử dụng bất động sản và các khoản đầu tư cho phát triển bất động sản. Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về bất động sản. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn bất động sản hiện có là điều kiện để các nguồn đbất động sản bất động sản này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện để tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp. Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản. Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng bất động sản không thể điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung bất động sản . Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi và phát triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về bất động sản. Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo. Chính sách của Nhà nước đối với phát triển và cải tạo nguồn cung về bất động sản không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, không phải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị trường mà thông qua các hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hoá các quan hệ về nhà đất đến việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Đó là những tác động hữu hiệu nhất đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan hệ cung cầu về bất động sản. 2.\ Cầu nhà đất 2.1.\ Khái niệm cầu nhà đất Có cung ắt có cầu, tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định sự hoạt động của hộp đen kinh tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế hàng hoá, dịch vụ hoạt động theo cơ chế thị trường. Mức độ cân bằng giữa cung và cầu được biểu hiện thông qua giá cả của hàng hoá và dịch vụ đó. Do vậy, để nghiên cứu sâu thêm về thị trường bất động sản ta có thể đi phân tích cầu về bất động sản trên thị trường. Cầu về bất động sản trên thị trường là số lượng cầu về bất động sản hay nói cách khác là toàn bộ số lượng bất động sản mà các cá nhân, hộ gia đình, hãng kinh doanh và các thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua được tương ứng với nguồn lực tài chính có khă năng thanh toán. Như vậy, cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường. Người mua ở đây thường là người tiêu dùng và có thể là người sử dụng bất động sản để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hoặc cho sinh hoạt của con người. Trên thực tế, không thể đồng nhất được hai khái niệm nhu cầu về bất động sản bất động sản và cầu về bất động sản. Sự khác biệt khi so sánh hai khái niệm này không chỉ về quy mô, phạm vi mà còn cả về đặc điểm, tính chất khi phát sinh, xuất hiện chúng. Nhu cầu về bất động sản thường xuất hiện với một quy mô lớn, xuất hiện trên phạm vi rộng và có thể nảy sinh với tất cả các đối tượng, thành phần trong xã hội, song cầu thực tế trên thị trường lại hoàn toàn không trùng khớp với nhu cầu cả về lượng và chất do có những nhu cầu phát sinh nhưng lại không có khả năng thanh toán. Chính vì vậy cầu về nhà đất là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán về điều kiện hoạt động của thị trường. 2.2.\ Đặc điểm của cầu bất động sản Cầu về bất động sản luôn biến động theo tiến trình phát triển của xã hội nên cầu về bất động sản có những đặc điểm chủ yếu sauC: Trên thị trường bất động sản cầu thường tăng nhanh hơn cung. Khác với các loại hàng hoá khác, nhà ở và đất ở của người dân bao giờ cũng ở tình trạng thiếu thốn, đặc biệt là ở các khu đô thị và các thành phố. Giá nhà ở và đất ở thường rất cao so với thu nhập của người dân, nhất là ở các khu đô thị, trung tâm công nghiệp và thương mại ... Bởi vì, nơi đây có mật độ dân cư lớn, bên cạnh lượng cung về bất động sản có hạn thì lượng cầu về bất động sản lại quá cao, dẫn đến giá nhà ở và đất ở cao lên và hơn rất nhiều so với các vùng khác là tất yếu. Chất lượng bất động sản ngày càng cao và nhu cầu, thị hiếu của người sử dụng thay đổi nhanh chóng. Trong thực tế tốc độ tăng về chất lượng bất động sản còn nhanh hơn tốc độ tăng giá bất động sản. Hiện nay, ở nước ta cầu về nhà đất đã tạo ra mầm mống cho một thị trường ngầm về bất động sản, không có tổ chức, các cơ quan quản lý Nhà nước không thể điều tiết được. Lượng cầu này nảy sinh khá lớn trên thị trường tự do xuất phát từ nhu cầu về chỗ ở thực tế tăng lên quá nhanh. Quyền có chỗ ở là quyền cơ bản của con người được Nhà nước công nhận và chăm lo thông qua các chính sách nhằm tạo điều kiện để mỗi thành viên trong xã hội tạo lập được chỗ ở phù hợp với nhu cầu và khả năng nguồn lực tài chính của mình. Nhu cầu về chỗ ở tăng nhanh có thể được phân tích bởi các nguyên nhân sau: Biến động tăng dân số cả về tăng tự nhiên lẫn tăng cơ học. Nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa có nhà đang phải ở chung, ở nhờ hoặc đang phải sống tạm bợ tại các khu nhà “ổ chuột”. Nhu cầu chỗ ở của cán bộ, công nhân viên chức, lực lượng vũ trang chưa có nhà hoặc mới chuyển đến. Nhu cầu tăng thêm diện tích cho những hộ đang ở quá chật. Nhu cầu chỗ ở cho lao động tại các khu công nghiệp tập trung mới xây dựng. Nhu cầu chỗ ở để giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện quy hoạch. Nhu cầu chỗ ở cho người nước ngoài đến sinh sống ở nước ta làm việc hoặc kinh doanh. Các chương trình phục vụ nhu cầu ở của con người... Những nhu cầu trên thường là những nhu cầu rất cấp bách, thiết thực cho cuộc sống sinh hoạt của con người, cho nên có thể bằng mọi nguồn lực tài chính của cá nhân hoặc hộ gia đình kể cả đi vay và bằng mọi phương thức thanh toán kể cả trả chậm, trả góp để thực hiện nhu cầu đó trên thị trường. Ở nước ta, đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về bất động sản sang mua bán và kinh doanh bất động sản. Điều đó đã làm cho thị trường bất động sản càng sôi động trong những năm gần đây, cũng như kinh doanh bất động sản trở thành một loại hình kinh doanh phổ biến trong nền kinh tế . 2.3.\ Những nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản Trong những năm đổi mới, kinh tế nước ta đã có những chuyển biến tích cực, các doanh nghiệp nhiều hơn, người dân đã có nguồn thu nhập cao hơn, nhu cầu về bất động sản tăng lên. Có nhiều nhân tố làm tăng nhu cầu về bất động sản song có các nhân tố chủ yếu sau: Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hộivà theo đó là cầu về bất động sản tăng lên. Trước hết, tăng dân số làm tăng cầu về bất động sản cho hoạt động sản xuất ở khu vực I, đặc biệt là các lĩnh vực nông lâm ngư nghiệp. Trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển đất nước, giai đoạn bùng nổ dân số trong khi quá trình công nghiệp hoá mới bắt đầu, năng suất lao động còn thấp, các khu vực hoạt động phi nông nghiệp chưa phát triển nên toàn bộ lực lượng lao động xã hội còn tập trung chủ yếu trong lĩnh vực nông nghiệp làm cho nhu cầu đất đai sản xuất nông nghiệp tăng, kéo theo cầu đất đai cho sản xuất tăng. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về bất động sản. Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng kéo theo gia tăng của số lượng hộ gia đình độc lập. Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo dục,... đều là các nhân tố làm tăng nhu cầu về bất động sản, nhất là tại các vùng trung tâm. Chính vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường bất động sản cũng bắt đầu từ những trung tâm này. Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng bất động sản. Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung cầu bất động sản. Trước hết là sự thay đổi về mục đích và tính chất sử dụng bất động sản trong sản xuất. Đến giai đoạn phát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về bất động sản cho phát triển sản xuất của trang trại không còn dựa vào con đường đi khai phá tự nhiên mà chủ yếu được giải quyết bằng cách tập trung bất động sản thông qua thị trường chuyển quyền sử dụng bất động sản. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở, các khu thương mại, các khu vui chơi giải trí. Xã hội càng phát triển, nhu cầu về đất đai cho sản xuất càng giảm song thay vào đó nhu cầu về đất đai phục vụ cho các hoạt động xây dựng, giao thông, dịch vụ, thương mại và nhà ở càng tăng lên rất nhiều. Điều đó chúng ta có thể thấy rất rõ sự thay đổi của giá cả trao đổi về cùng một loại bất động sản, cùng một vị trí và điều kiện nhưng chỉ khác nhau về mục đích sử dụng. Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về bất động sản. Chúng ta đều biết nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu về nhà ở là không ngừng tăng lên sự gia tăng của quy mô dân số, số lượng gia đình và sự đòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống. Nếu như thu nhập cũng tăng lên, lượng tiền tiết kiệm trong dân cư tăng dẫn đến bộ phận dân cư có dư dật trong cuộc sống sẽ coi vấn đề nhà ở là thiết yếu cần trang bị đầy đủ hơn cho nhu cầu cuộc sống của mình. Mặt khác, thu nhập tăng cho phép phần lớn các nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về bất động sản tăng lên. Người ta đã chỉ rõ mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về bất động sản. Do vậy khi thu nhập tăng lênD, cầu về bất động sản tăng lên khá rõ nét. Đó là tình trạng mà hầu hết các nước đang phát triển hiện nay đang phải đương đầu với sự bùng nổ về cầu nhà ở khi đời sống và thu nhập ở các nước này đang được nâng đần và gia tăng. Cùng với sự tác động của thu nhập, thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động rất lớn đến sự thay đổi cầu về nhà ở. Có những yêu cầu chủ nhà sử dụng nhà ở như là một phần địa điểm làm việc hoặc kinh doanh, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở đồng thời là nơi đặt các quan hệ giao lưu, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở chỉ là nơi nghỉ ngơi sinh hoạt ngoài giờ làm việc. Như vậy, sự thay đổi về cơ cấu nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi về thị hiếu nhà ở và sau đó là sự thay đổi về cầu nhà ở. Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị. Đô thị hoá là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Bởi đô thị hoá tập trung dân số về các vùng đô thị nên có sự phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị. Chính vì vậy quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu bất động sản ở đô thị. Tuy nhiên quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về tổng cầu về bất động sản mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về bất động sản. Những người có thu nhập cao có thể tự do lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến trúc cũng như mức độ tiện nghi của nhà ở. Còn tầng lớp dân cư lao động thì xuất hiện một kiểu dạng cầu nhà ở đặc biệt như các xóm liều, các khu ổ chuột. Vì vậy, cầu về bất động sản nói riêng, thị trường bất động sản nói chung diễn biến sôi động nhất trong quá trình phát triển của đô thị hoá. Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng. Kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, đặc biệt là giao thông có tác động hết sức mạnh mẽ. Hệ thống giao thông phát triển thì gia tăng về cầu nhà đất. Khi quy hoạch khu dân cư phải chú ý đầy đủ hệ thống kết cấu hạ tầng từ đó làm tăng giá trị nhà đất. Những chính sách của Chính phủ. Những chính sách của Chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phương cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu về bất động sản. Những thay đổi của Chính phủ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, về các chính sách thuê nhà và bán nhà là các tác nhân mạnh và nhạy cảm đối với sự thay đổi về quy mô, kết cấu và tính chất cầu về bất động sản. Sự thay đổi thái độ của Chính phủ đối với chính sách thuê nhà và bán nhà cũng là tác nhân nhạy cảm đến sự thay đổi về cầu thuê nhà hay cầu mua nhà đất. Những quy định thể chế của chính phủ và chính quyền địa phương về bất động sản cũng có thể làm triệt tiêu hoặc khơi dậy cầu về bất động sản. Ở nước ta hiện nay, các thể chế quy định của Chính phủ và chính quyền nhiều thành phố có chiều hướng khuyến khích, tạo các điều kiện thông thoáng đến mức thả nổi việc đầu tư mua và xây dựng bất động sản với quy mô nhỏ, do vậy chính sách đó đang làm tăng cầu về bất động sản tự do xây dựng với quy mô nhỏ, chen chúc và giảm cầu về nhà ở chung cư. Sự gia tăng phát triển hợp tác quốc tế. Sau khi luật đầu tư nước ngoài được ban hành, nhiều luồng tiền nước ngoài đã chảy vào các tỉnh, thành phố lớn làm cho nhu cầu đầu tư về bất động sản tại các tỉnh này đã tăng lên, đặc biệt, với nguồn tiền lớn, lại tập trung chủ yếu trong giai đoạn đầu vào các đô thị trong các dự án bất động sản. Cùng với luồng tiền nước ngoài chảy vào, một lực lượng lớn người nước ngoài cũng đã đến cư trú tại các tỉnh, thành phố lớn đã làm xuất hiện một nhu cầu khá đa dạng về bất động sản. Nói chung các nhân tố trình bày trên đây là những nhân tố phổ biến tác động đến sự thay đổi về cầu bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh phát triển khác nhau, trong các điều kiện môi trường khác nhau, thì sự biểu hiện của các nhân tố trên là không đồng nhất, đồng thời có thể xuất hiện những nhân tố tác động đặc thù khác. 3.\ Quan hệ cung cầu bất động sản Như chúng ta đã biết, cung cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào và chúng ta có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngược lại sự giảm của cầu hoặc tăng lên của cung sẽ làm cho giá giảm xuống. Do đó trong thị trường cạnh tranh giá cả điều tiết lượng cung và cầu. Tuy nhiên sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và cầu còn phụ thuộc vào độ giãn của cung và cầu theo giá. Nếu cung co giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng chỉ làm cho giá thay đổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự gia tăng mở rộng của cung. Ngược lại cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay đổi mạnh và cân bằng không thể đạt được một cách nhanh chóng bởi vì việc tăng lên của cung không theo kịp với cầu. Nếu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho lượng cầu gia tăng hoặc giảm đi một cách nhanh chóng và giá cả ít biến động, nhưng nếu cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho cầu ít thay đổi và giá cả sẽ biến động mạnh. Ngoài yếu tố về giá, cung tài sản bất động sản còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác như: quỹ bất động sản trong quy hoạch của Chính phủ, sự phát triển cơ sở hạ tầng, các yếu tố đầu vào của phát triển nhà, chính sách và luật pháp; còn cầu nhà đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố như sự tăng trưởng dân số và nhu cầu phát triển, sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng bất động sản, sự thay đổi của thu nhập và việc làm, quá trình đô thị hoá và những chính sách của Chính phủ. Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào trong những yếu tố ảnh hưởng đã nói đến ở trên cũng có thể ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường bất động sản sẽ thay đổi. Đối với thị trường bất động sản, tổng cung bất động sản cho tất cả các mục đích là cố định, mặc dù sự cải tạo bất động sản có thể làm gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Song cung không nhất thiết cố định cho loại sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung bất động sản là cố định và việc kiểm soát bằng quy hoạch có giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích sử dụng cụ thể. Do vậy, tổng cung đất đai là cố định nên cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng một cách nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu. Do đó cung ít co giãn hơn so với cầu. Giá (H1) P2 E2 P1 E1 D2 D1 0 Số lượng Q1 Q2 Khi lượng cầu nhà đất tăng làm đường cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, cân bằng chuyển dịch từ E1 đến E2, do cung ít co giãn đối với giá nên làm cho giá tăng mạnh. (H1) Mối quan hệ của cung và cầu tài sản bất động sản còn phụ thuộc vào thời gian. Trong ngắn hạn, cung một loại bất động sản cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn, ví dụ nhà ở cho thuê. Do có một lượng nhà cho thuê cố định trong thành phố, nếu thời hạn hết sức ngắn thì sự tăng cầu chỉ đẩy tiền thuê lên cao. Với thời hạn dài hơn và nếu không có chính sách kiểm soát giá cho thuê nhà của Chính phủ, tiền thuê nhà cao hơn sẽ khuyến khích người ta sửa sang những ngôi nhà hiện có và xây dựng thêm những ngôi nhà mới để cho thuê, do đó lượng cung sẽ tăng lên và giá thuê nhà sẽ giảm xuống. Giá S SR P2 (H2) Cung ngắn hạn P1 D2 D1 0 Q1 Q2 Số lượng Giá S LR P2 (H3) Cung dài hạn P1 D2 D1 0 Q1 Q2 Số lượng Như vậy, cung ngắn hạn thường ít co giãn hơn cung trong dài hạn và bất cứ thay đổi trong lượng cầu (tăng hoặc giảm t) cũng làm cho giá bất động sản trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn.Khi cầu tăng, trong ngắn hạn (H2) cung tài sản nhà đất ít co giãn, giá cả tăng mạnh. Trong dài hạn (H3) cung co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn, giá tăng ít hơn so với ngắn hạn. Tài sản bất động sản là hàng tiêu dùng lâu bền, nên tổng dự trữ trong tay người tiêu dùng tương đối lớn so với sản lượng sản xuất hàng năm. Do vậy một sự thay đổi nhỏ trong tổng dự trữ mà người tiêu dùng muốn lắm giữ cũng có thể gây ra thay đổi lớn trong lượng mua của họ. Khi giá bất động sản tăng, nhiều người trì hoãn việc mua bất động sản dự trữ của mình, do vậy cầu giảm mạnh. Tuy nhiên, trong dài hạn, nhà cửa cũ nát, hao mòn không thể sử dụng được nữa và cần phải được thay thế, nên cầu hàng năm lại tăng lên. Vì vậy độ co giãn đối với giá của cầu bất động sản trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn. Điều này trái ngược với phần lớn các hàng hoá thông thường khác. Độ co giãn của cầu bất động sản dài hạn và trong ngắn hạn có thể được phác hoạ như hình (H4) Giá DSR DLR (H4) 0 Số lượng Giá cân bằng trong thị trường bất động sản không chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi trong lượng cung và cầu mà còn phụ thuộc nhiều vào độ co giãn của chúng. Trong dài hạn, độ co giãn của cung và cầu đều lớn, nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cung sẽ làm thay đổi lớn trong lượng cầu và do đó giá cả cân bằng sẽ ít thay đổi. Tuy nhiên, lượng tích trữ của người tiêu dùng về bất động sản rất lớn nên hàng năm lượng bất động sản hao mòn, cũ nát phải thay thế vẫn ngắn hơn trong ngắn hạn. Độ co giãn của cầu đối với thu nhập trong ngắn hạn cũng khác trong dài hạn. Đối với tài sản bất động sản nếu tổng thu nhập tăng thì sẽ có nhiều người có nhu cầu mua sắm bất động sản mới. Rõ ràng độ co giãn của cầu theo thu nhập trong ngắn hạn sẽ lớn hơn nhiều so với độ co giãn này trong dài hạn. Độ co giãn của cầu theo giá và theo thu nhập còn tuỳ thuộc vào nơi ở, các nhóm dân cư... và điều này sẽ có ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu tại những thời điểm khác nhau. Do vậy, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu, trở lại quan hệ cung cầu và hình thành quan hệ cung cầu mới để phù hợp với sản xuất kinh doanh và tiêu dùng xã hội. CHƯƠNG II THỰC TRẠNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN KHÁT VỌNG VIỆT I Giới thiệu về công ty CP Khát Vọng Việt. 1.\ Lịch sử và ngành nghề kinh doanh. Công ty CP Khát Vọng Việt được thành lập vào năm 2005 theo giấy phép kinh doanh số 0103010672, do sở kế hoạch và đầu tư Hà Nội cấp. Trụ sở giao dịch:Số 27 ngõ 178 Thái Hà, Phường Trung Liệt, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội. Ngành ngề kinh doanh: Dịch vụ trang trí nội, ngoại thất. Dịch vụ tư vấn quản lý, tư vấn đầu tư và quản lý bất động sản(không bao gồm tư vấn pháp luật). Môi giới thuê và cho thuê bất động sản. Kinh doanh khách sạn, nhà hàng (không bao gồm kinh doanh phòng hát Karaoke, vũ trường, quán ba.) Hiện nay Khát Vọng Việt đang hoạt động trên mảng kinh doanh chính là bất động sản.Mảng kinh doanh bất động sản của công ty gồm hai nhánh hoạt động nhỏ là: mua, bán bất động sản và thuê, cho thuê bất động sản. 2.\ Một số nét chính về hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê. Mảng kinh doanh bất động sản của Khá Vọng Việt gồm hai nhánh nhỏ là mua, bán bất động sản, thuê, cho thuê bất động sản.Hiện nay công ty đang tập trung đầu tư phát triển nhánh thuê và cho thuê bất động sản tại thị trường Hà Nội với thương hiệu Nhabox. Đối tượng khách hàng mà công ty hướng tới bao gồm người đi làm, cặp vợ chồng trẻ, … mong muốn có một không gian yên tĩnh và an toàn sau khoảng thời gian lao động và học tập vất vả. Dịch vụ mà Nhabox cung cấp gồm: Truyền hình cáp. Nối mạng internet. Bảo vệ (24h/24h). Trông giữ xe ngày và đêm. Tất cả các dịch vụ trên đều được cung cấp miễn phí cho khách hàng.Chính những dịch vụ gia tăng đó giúp Nhabox thỏa mãn được nhu cầu của khách hàng thuộc tầng lớp trung lưu.Có thể nói Khát Vọng Việt là công ty tiên phong trong lĩnh vực thuê và cho thuê căn hộ khép kín.Với tầm nhìn đúng đắn cùng với sự năng động của đội ngũ nhân lực, công ty đang nhanh chóng mở rộng và chiếm lính được phân khúc thị trường thuê và cho thuê bất động sản tại khu vực Hà Nội. 3.\ Bộ máy hoạt động và chức năng các bộ phận trong công ty CP Khát Vọng Việt. Bộ máy hoạt động của mảng thuê và cho thuê Hội đồng quản trị. Giám đốc tài chính Phó giám đốc Bộ phận thuê đầu vào Bộ phận quản lý Marketing Phụ trách việc tìm kiếm nguồn nhà, đàm phán thuê nhà cho công ty - Quản lý khách hang. - Quản lý các căn nhà cho thuê Chịu trách nhiệm kinh doanh các phòng trọ công ty đang có. Bộ máy hoạt động của mảng mua và bán bất động sản. Tư vấn trực tiếp Giới thiệu sản phẩm Phòng kỹ thuật Phòng marketing Phòng kế toán Đầu vào Hoạt động của bộ phận giới thiệu sản phẩm. Tổ chức các buổi giới thiệu về Khát Vọng Việt và các dịch vụ của công ty đang cung cấp cho các nhà đầu tư và các cá nhân có nhu Bộ phận tư vấn trực tiếp. Tìm hiểu lắng nghe nhu cầu của khách hàng nhằm xác định chính xác nhu cầu của họ. Giới thiệu sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Phòng kỹ thuật. Giúp đỡ khách hàng hoàn thành thủ tục làm sổ đỏ. Giải đáp thắc mắc của khách hàng về các vấn đề pháp luật khác. Phòng kế toán. Thực hiện các thủ tục thanh toán cho khách hàng. II. Thực trạng kinh doanh của công ty CP Khát Vọng Việt. 1.\ Đánh giá về môi trường kinh doanh bất động sản tại Hà Nội. Thị trường bất động sản nói chung tại Hà Nội luôn luôn là một yếu tố thu hút được sự chú ý của mọi cơ quan và cá nhân.Sự phát triển quá nóng của thị trường này liên quan đến tính hấp dẫn trong việc thu hút đầu tư của địa phương.Tuy nhiên trong khuôn khổ bài viết này tôi chỉ xin nêu ra những đánh giá của cá nhân về thị trường cho thuê bất động sản mà điển hình nhất là việc cho thuê căn hộ để ở. 1.1.\ Cung về nhà ở tại thành phố Hà Nội. Hà Nội với diện tích khoảng 92.2 mghìn ha trong khi đó dân số của Hà Nội là khoảng 3,2 triệu người khiến cho Hà Nội trở thành một trong những địa phương có mật độ dân số cao nhất nước.Do đặc thù là một trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của cả nứơc, nên Hà Nội sẽ còn tiếp tục thu hút sự lưu trú của cư dân các vùng khác trong cả nước.Trong điều kiện các yếu tố thuộc về đất đai không được gia tăng thì trong một tương lai không xa Hà Nội sẽ đứng trước một vấn nạn về nhà ở. 1.2.\ Các yếu tố thuộc về cầu nhà ở. Thu nhập: Người dân tại Hà Nội có thu nhập bình quân đầu người khoảng 1.000$/người/năm.Nhìn chung họ thường sống trong những khu nhà trọ có giá dao động