Đề tài Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank

hính xác, kịp thời tính pháplým giá trị, tính chuyển nhượng, các yếu tố ảnh hưởng của bất động sản được định giá. - Kiểm soát nội bộ và thông tin tín dụng: + Kiểm soát nội bộ: Thông qua kiểm soát nội bộ sẽ phát hiện những sai phạm, yếu kém trong hoạt động cho vay từ đó có những biện pháp xử lý kịp thời tạo điều kiện để nâng cao chất lượng các khoản vay thế chấp bằng bất động sản. + Thông tin tín dụng: Trên cở sở các thông tin đã thu thập được, người quản lý có thể đưa ra những quyết định đúng đắn về việc đầu tư cho vay hoặc biện pháp cần thiết liên quan đến việc theo dõi, quản lý và thu hồi nợ. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI - VPBANK I. Tổng quan về VPBank 1. Tổ chức và hoạt động của VPBank chi nhánh Hà Nội Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank) được thành lập theo giấy phép hoạt động số 00472/NH-GP của thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 12/08/1993. Ngân hàng bắt đầu hoạt động từ ngày 04/09/1993 theo giấy phép thành lập số 1535/QĐ-UB ngày 04/09/1993. VPBank bao gồm Hội sở, Sở giao dịch, các chi nhánh, các phòng giao dịch, các văn phòng đại diện và các công ty trực thuộc là một pháp nhân duy nhất. Mỗi chi nhánh trực thuộc là một trung tâm lợi nhuận của VPBank tại địa phương , chủ động hoạch định kế hoạch kinh doanh và phát triển khách hàng, tạo lợi nhuận cho VPBank. Chi nhánh cấp 1 VPBank là đơn vị trực thuộc của VPBank, hạch toán kinh tế phụ thuộc, có con dấu riêng theo quy định của Ngân hàng Nhà Nước. Chi nhánh Cấp 2 VPBank là đơn vị trực thuộc Chi nhánh cấp 1, hạch toán kinh tế phụ thuộc, có con dấu riêng theo quy định của Ngân hàng Nhà Nước. Phòng giao dịch là đơn vị trực thuộc Chi nhánh cấp 1, hoặc trực thuộc chi nhánh cấp 2, hoạch toán kinh tế phụ thuộc, có con dấu riêng theo quy định của Ngân hàng Nhà Nước (việc cấp chi nhánh cấp1 hoặc 2 nhằm mục đích phục vụ công tác quản lý ngân hàng theo từng địa bàn khu vực). SƠ ĐỒ CƠ CẤU TỔ CHỨC Đại hội cổ đông Ban kiểm soát Phòng kiểm toán nội bộ Văn phòng hội đồng quản trị Hội đồng quản trị tài sản nợ, tài sản có Hội đồng quản trị Hội đồng tín dụng Ban điều hành Các ban tín dụng Phòng kế toán Phòng thanh toán quốc tế, kiều hối Phòng ngân quỹ Phòng pháp chế Phòng tổng hợp và phát triển sản phẩm Văn phòng Trung tâm tin học Trung tâm Westurn Union Trung tâm đào tạo Trung tâm thẻ Công ty quản lý tài sản VPBank Các chi nhánh Công ty chứng khoán VPBank Các phòng giao dịch * Hoạt động: - Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của các tổ chức và cá nhân. - Tiếp nhận vốn uỷ thác đầu tư và phát triển của các tổ chức trong nước. - Vay vốn Ngân hàng nhà nước và các tổ chức tín dụng khác. - Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức cá nhân. - Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu, giấy tờ có giá. - Hùn vốn, liên doanh và mua cổ phần theo pháp luật hiện hành. - Thực hiện thanh toán giữa các khách hàng. - Thực hiện kinh doanh ngoại tệ. - Huy động nguồn vốn từ nước ngoài. - Thanh toán quốc tế và thực hiện các dịch vụ khác liên quan. - Thực hiện các dịch vụ chuyển tiền trong và ngoài nước dưới nhiều hình thức, đặc biệt là chuyển tiền nhanh Western Union. 2. Cơ cấu quản trị của VPBank - Hội đồng quản trị: được bầu tại Đại hội cổ đông thường niên năm, với nhiệm kỳ 4 và gồm 6 thành viên gồm: Chủ tịch hội đồng Quản trị, phó chủ tịch hội đồng Quản trị và 4 ủy viên. - Ban kiểm soát: do Đại hội Cổ đông bầu, gồm 3 thành viên: Trưởng ban, Thành viên chuyên trách tại Hội sở và Thành viên chuyên trách tại thành phố Hồ Chí Minh. - Hội đồng tín dụng: là tổ chức do Hội đồng quản trị thành lập ra + Tại khu vực phía Bắc gồm 5 thành viên: Chủ tịch, Phó chủ tịch hội đồng, và 3 thành viên. + Tại khu vực phía Nam gồm các thành viên sau: Chủ tịch, Phó chủ tịch và 1 thành viên. Ngoài ra Hội đồng quản trị cũng thành lập các Ban Tín dụng tại tất cả các Chi nhánh cấp I. Hội đồng tín dụng và ban tín dụng đều có nhiệm vụ xem xét phê duyệt các quyết định cấp tín dụng cho khách hàng với các giới hạn tín dụng khác nhau. - Hội đồng Quản lý Tài sản nợ-Tài sản có: gồm các thành viên: Chủ tịch, Phó chủ tịch và 3 thành viên. - Ban Điều hành: bao gồm các thành viên: Tổng giám đốc, 3 Phó Tổng giám đốc và 1 Kế toán trưởng. 3. Tổ chức và điều hành tại chi nhánh Giám đốc Chi nhánh là người đứng đầu Chi nhánh, điều hành mọi hoạt động của Chi nhánh, chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc và trước pháp luật về các hoạt động của Chi nhánh. Chi nhánh có thể có một số Phó giám đốc, Phó giám đốc được Giám đốc ủy nhiệm thực hiện một số nhiệm vụ và quyền hạn nhất định. Bộ máy nghiệp vụ của Chi nhánh cấp 1 gồm: Phòng giao dịch-Kho quỹ Phòng Phục vụ khách hàng doanh nghiệp Phòng Phục vụ khách hàng cá nhân Phòng Thẩm định tài sản bảo đảm Phòng thanh toán quốc tế Phòng Kế toán-Tin học Phòng Hành chính-tổ chức Ban tín dụng Chi nhánh Phòng Thu hồi nợ Bộ máy nghiệp vụ của Chi nhánh cấp 2 Phòng kế toán-Giao dịch (thực hiện chức năng nhiệm vụ của phòng Kế toán, Tin học và phòng Giao dịch kho quỹ). Phòng Phục vụ khách hàng (thực hiện chức năng nhiệm vụ của phòng khách hàng các nhân, phòng phục vụ khách hàng doanh nghiệp, phòng thu hồi nợ) Phòng (hoặc tổ) Thẩm định tài sản đảm bảo Tổ hành chính Bộ máy nghiệp vụ Phòng giao dịch Tổ Kế toán-Giao dịch (thực hiện chức năng nhiệm vụ của phòng Kế toán-tin học và phòng giao dịch kho quỹ). Tổ Tín dụng (thực hiện chức năng nhiệm vụ của phòng phục vụ khách hàng cá nhân, phòng phục vụ khách hàng doanh nghiệp,). Tổ hành chính (hoặc nhân viên hành chính). 4. Cơ cấu phòng thẩm định tài sản bảo đảm Phòng thẩm định tài sản bảo đảm gồm: Một trưởng phòng, một phó phòng. Số lượng nhân viên trong phòng: 11 người. Chất lượng nhân viên:+ Là những người tốt nghiệp đại học. + Nhân viên là những người trẻ tuổi và có chuyên môn cao. 5. Nhiệm vụ của phòng thẩm định tài sản bảo đảm * Thực hiện việc thẩm định và đánh giá các tài sản thế chấp cầm cố (TCCC) trong đó có định giá bất động sản. Kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của tài sản TCCC. Thẩm định và chịu trách nhiệm về giá trị thẩm định tài sản TCCC đảm bảo cho khoản vay. * Quan hệ với cơ quan định giá chuyên nghiệp bên ngoài để định giá các tài sản TCCC mà việc định giá vượt quá khả năng của phòng. * Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chuẩn mực trong việc định giá tài sản TCCC phù hợp với thực tế và đảm bảo an toàn cho ngân hàng. * Xây dựng tiêu chuẩn phân hạng và thực hiện việc phân hạng tài sản TCCC. * Lập các hợp đồng thế chấp cầm cố tài sản bảo đảm nơi vay và thực hiện việc cụng chứng. * Lập các văn bản thông báo việc thế chấp cầm cố tài sản cho cỏc cơ quan chức năng theo quy định của luật pháp. * Thực hiện việc mua bảo hiểm các tài sản TCCC. * Sử dụng, thuê các hệ thống kho bãi để quản lý tài sản cầm cố, soạn thảo hợp đồng thuê kho bãi. * Chỉ đạo, kiểm tra và hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ định giá tài sản TCCC trong toàn hệ thống ngân hàng. * Sưu tầm, tập hợp các văn bản pháp luật có liên quan đến nghiệp vụ định giá II. Thực trạng về định giá bất động sản tại VPBank Đối với bất động sản, hiện nay VPBank Hà Nội chủ yếu nhận tài sản bảo đảm bao gồm là: Đất đai, các công trình xây dựng trên đất Những vấn đề cơ bản khi định giá bất động sản tại ngân hàng: Quyền sở hữu bất động sản. Gía trị bất động sản. Tính chuyển nhượng của bất động sản. 1. Đánh giá quyền sở hữu của bất động sản - Xác định người chủ sở hữu của bất động sản . Số thành viên cùng sở hưu bất động sản : Tên, tuổi, địa chỉ, số chứng minh nhân dân của từng thành viên sở hữu tài sản nếu là đồng sở hữu. Tên, địa chỉ giao dịch, người lãnh đạo, giấy phép thành lập, giấy đăng ký kinh doanh nếu sở hữu là tài sản pháp nhân, đồng thời kèm theo sự chấp nhận của chủ sở hữu bất động sản hoặc cơ quan có thẩm quyền cho đem bất động sản thế chấp, cầm cố. - Người có liên quan đến tài sản : người thực tế đang sinh sống, quản lý tài sản , quan hệ với chủ sở hữu, người thừa kế - Xác định tài sản đã được đem cầm cố, thế chấp, cho thuê, cho mượn, hay kê khai góp vốn chưa. - Các tranh chấp, khiếu kiện về tài sản. Nếu không có tranh chấp, khiếu kiện phải có xác nhận của chính quyền địa phương. 2. Đánh giá hiện trạng của bất động sản - Quyền sử dụng đất + Vị trí địa lý của bất động sản : Địa chỉ của bất động sản , vị trí của thửa đất, lô đất. Việc quản lý thửa đất phải đựơc cơ quan quản lý theo dõi trên hồ sơ như: Số của tờ bản đồ, số của thửa đấtbất động sản đã đăng ký giao dịch bảo đảm chưa, đăng ký ở đâu: + Diện tích của mặt bằng thửa đất, kích thước của mỗi cạnh + Bất động sản đang thế chấp, cầm cố nơi nào không? Nếu có để làm gì? Bao lâu? + Bất động sản đang cho thuê, mượn, góp vốn, cơ sơ rpháp lý của việc thuê, mươn, góp vốn. + Bất động sản đang sử dụng, ngừng sử dụng? Lý do? + Tình trạng thửa đất hiện tại và tương lai: Quy hoạch, giải toảNhà nước thu hồi (nếu nhà nước đã có chủ trương bằng văn bản hoặc chính thức công bố quy hoạch), thời gian sử dụng còn bao lâu? - Nhà ở, công trình xây dựng + Diện tích xây dựng công trình, tổng diện tích sử dụng của công trình xây dựng trên đất, số tầngtheo hồ sơ và theo thực tế. + Kết cấu của công trình xây dựng trên đất. + Tính năng, mục đích sử dụng của công trình xây dựng. + Năm xây dựng, dự kiến sử dụng, thời hạn sử dụng còn lại. + Nếu các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng được thế chấp cầm cố thì phải kê chi tiết từng loại rài sản về số lượng, tình trạng theo hồ sơ và theo thực tế. + Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không? Nếu có để làm gì? + Tài sản đang cho thuê, mượn, góp vốn, cơ sở pháp lý của việc thuê, mượn, góp vốn. + Tài sản đang sử dụng, ngừng sử dụng? Lý do? 2.1. Đánh giá giá trị bất động sản 2.1.1. Căn cứ đánh giá - Căn cứ theo văn bản của nhà nước quy định về việc định giá trị, tính khấu hao - Theo sổ sách kế toán theo dõi, quản lý tài sản. - Hồ sơ, chứng từ liên quan đến tài sản và giá trị tài sản. - Gía trị thị trường ở thời điểm định giá của tài sản tương tự chuyển nhượng. - Giá tham khảo do các cơ quan định giá cung cấp. 2.1.2. Mục đích đánh giá - Định giá giá trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán, giá trị theo quy định của nhà nước, giá mua. - Định giá trị giá theo giá trên thị trường trong thời điểm định giá để tham khảo. + Đối với tài sản thuê cơ quan định giá thì giá trị do cơ quan định giá cung cấp cũng là giá trị tham khảo. + Một tài sản có nhiều giá khác nhau thì xác định giá theo phương pháp bình quân hoặc bình quân gia quyền tính trên cơ sở ít nhất là 2 mức giá trở lên. + Ngoài ra còn định giá bất động sản làm căn cứ cho vay, bảo lãnh. 2.1.3. Xác định giá trị bất động sản a. Quyền sử dụng đất - Quyền sử dụng đất xác định theo quy định của nhà nước + Đất được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượn quyền sử dụng đất không do ngân sách nhà nước cấp, đất mà các hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc do nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp. + Đất được nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, đất được nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thue mà tiền thuê đất không do ngân sách nhà nước cấp, đất đựơc nhà nước cho hộ gia đình cá nhân thuê đã trả tiền thuế đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi đã trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng. + Đất được nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng. + Đất được nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất đựơc nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5năm thì giá trị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất. + Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm. - Gía chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường: Thông qua các thông tin đại chúng, thông tin thị trường , thông tin từ đồng nghiệp, thông tin từ các trung tâm đĩa ốc, giá chuyển nhượng cho tài sản tương tự tại thời điểm đánh giá, cơ quan định giá * Ví dụ thực tế: Mảnh đất tại mặt đường Tỉnh lộ 282, thôn Định Cương, xã Luân Lai, huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh. Cụ thể: - Về vị trí: Mảnh đất nằm trong ngõ, gần đường Bắc Ninh đi Phả Lại, ngõ đối diện Bưu điện huyện Quế Võ. + Phía trước: Tỉnh lộ 282 + Phía sau: Giếng làng + Phía bên phải (nhìn từ trong ra): Giáp đường thôn xóm + Phía bên trái: Nhà liền kề Đặc điểm: Đất hình đa giác Diện tích 969 m2 Hình thức sử dụng: Riêng biệt - Về giấy tờ sở hữu tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 11/6/2007, vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: H- 02964/137- QĐ. - Xác định tranh chấp: Hiện không có tranh chấp. - Hiện trạng sử dụng: sử dụng làm ao nuôi trồng thuỷ sản. - Quyền sở hữu tài sản: mảnh đất thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của bà Lê Thị Mạnh và ông Lê Quân Lệnh. - Gía trị quyền sử dụng đất: Khoảng 1.000000đồng ´ 969m2 = 969.000.000đồng ÞƯu điểm: - Phương pháp mà ngân hàng đã sử dụng để định giá mảnh đất trống trên là theo phương so sánh trực tiếp. - Ngân hàng đã thực hiện việc kiểm tra một cách kỹ lưỡng về tính chất pháp lý, về hiện trạng của mảnh đất. - Trong biên bản, báo cáo định giá có đủ yếu tố làm cơ sở cho việc định giá như là: Xác định có tranh chấp hay không, hiện trạng sử dụng mảnh đất... như vậy cũng hình thành được khái niệm sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong tư tưởng của cán bộ định giá. - Đã có ý tưởng lấy giá thị trường mảnh đất đó và giá trị mà đưa ra cũng gần sát với giá thị trường. ÞNhược điểm. - Giá ước tính về mảnh đất đó mà cán bộ định giá đưa ra còn mang nhiều yếu tố chủ quan, đã tiến hành lấy so sánh bất động sản tương tự nhưng thực tế không xuống tận nơi bất động sản tương tự đó để xem xét. Và những nguồn thông tin giao dịch đó là khó có thể tin tưởng chính xác. Vì vậy mà không có việc điều chỉnh giữa bất động sản so sánh về bất động sản mục tiêu. Nên giá trị ước tính đó thường thấp hơn giá trị trường. - Số lượng mảnh đất trống dùng để so sánh trong phương pháp này là quá ít, chỉ từ 1-2 mảnh. - Thông tin lấy giá trị ước tính của bất động sản là không được đảm bảo. - Các mục cần thiết đã được nêu ra nhưng chưa được trình bày một cách cụ thể tỉ mỉ. Ví dụ như không nói rõ nguồn thông tin nào để đưa ra giá trị thị trường mảnh đất định giá khoảng 1.000.000 đồng/m2... b. Nhà ở, công trình xây dựng - Gía trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán Gía trị còn lại của nhà cửa Nguyên giá nhà cửa Khấu hao Công trình xây dựng = công trình xây dựng - cơ bản đã trích - Giá trị của công trình theo giá thị trường tại thời điểm định giá Cơ sở xác định : theo ý kiến của khách hàng, thông qua từ đồng nghiệp, từ các trung tâm đấu giá, mua bán tài sản và các thông tin đại chúng khác, cơ quan định giá * Ví dụ thực tế: Tài sản định giá : nhà và đất tại số 3 ngách 5, ngõ 25 Vạn Kiếp, phường Bạch Đằng, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Cụ thể: - Về mảnh đất: Vị trí: Nhà đất nằm trong ngõ trên phố Vạn Kiếp. + Phía trước: Ngõ đi chung rộng 1,2m + Phía sau: Gíap nhà ông Hạc + Phía bên phải (nhìn từ trong ra): Giáp nhà ông Quảng + Phía bên trái: Ngõ đi chung Đặc điểm: Đất hình đa giác + Chiều rộng: 6,5m + Chiều sâu: 3,71m - Về ngôi nhà + Theo giấy chứng nhận: Nhà bê tông 03 tầng, diện tích sử dụng 75m2. + Gía trị sử dụng: 90% - Giấy tờ sở hữu tài sản: Giấy chứng nhận quyền sơ rhữu nhà ở và quyền sử hữu đất ở do UBND quận Hai Bà Trưng, Hà Nội cấp ngày 29/12/2003, hồ sơ gốc số 235.2003.QĐUB.204.2003. - Xác định tranh chấp: Hiện không có tranh chấp. - Hiện trạng sử dụng: Hiện tại gia đình bà Điệp gồm 4 người đang sử dụng. - Quyền sở hữu tài sản : Tài sản trên thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của ông Chu Văn Dương và vợ là bà Nguyễn Thị Hải. - Gía trị quyền sử dụng đất: Khoảng 11.000.000đồng ´ 28.2m2 = 310.000.000đồng - Gía trị nhà + Loại nhà cấp IV + Đơn giá: 1.735.000đồng ´ 75m2 ´ 90% » 117.000.000đồng - Trị giá ngôi nhà gắn với quyền sử dụng đất tham khảo theo giá thị trường 310.000.000đồng + 117.000.000đồng = 427.000.000đồng ÞƯu điểm: - Để định giá bất động sản trên Ngân hàng đã thực hiện việc kết hợp giữa hai phương pháp so sánh trực tiếp (để định giá đất) và phương pháp chi phí để định giá nhà một cách rõ ràng. - Lấy đơn giá xây dựng của UBND thành phố Hà Nội dùng để tính toán là phù hợp với giá trị pháp lý. Vì với mỗi cá nhân khác nhau thì họ sẽ xây dựng một đơn giá riêng, nên khó xác định được số tiền mà hị bỏ ra xây dựng, nên ta cứ lấy đơn giá của UBND thành phố để tránh thắc mắc từ phía khách hàng. ÞNhược điểm: - Việc ước tính tỷ lệ % còn lại của chất lượng công trình mang tính chủ quan của cá nhân định giá . Không theo như quy chuẩn của lý luận là phải tính ra tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính sau đó mới thực hiện tính giá trị còn lại của cả công trình theo tỷ lệ kết cấu chính đó, việc này được dựa theo các thông số kỹ thuật xây dựng. Nhưng trên thực tế thì để xây dựng 01 ngôi nhà cấp IV như trên thì chí phí ít nhất là 2.000.000 đồng/m2, như vậy nếu lấy đơn giá nhà nước mà áp dụng thì có vẻ hơi thấp, gây thiệt thòi cho khách hàng. c. Kết quả đánh giá - Xác định giá trị bất động sản theo giá thị trường hoặc giá tham khảo. - Xác định giá trị bất động sản theo giá sổ sách kế toán. - So sánh giữa giá trị bất động sản tính theo giá sổ sách kế toán và giá trị bất động sản theo giá tham khảo trên thị trường . - Nếu giá trị bất động sản tính theo giá sổ sách kế toán ( hoặc giá quy định) lớn hơn giá trị bất động sản tính theo giá tham khảo hoặc giá trị trên thị trường thì giá trị bất động sản thế chấp, cầm cố sẽ được xác định theo giá trị bất động sản tính theo giá tham khảo hoặc giá trị trên thị trường . - Nếu giá trị bất động sản tính theo giá sổ sách kế toán nhỏ hơn giá trị bất động sản tính theo giá trị tham khảo hoặc giá trị trên thị trường thì giá trị bất động sản thế chấp, cầm cố sẽ được xác định theo giá trị bất động sản tính theo giá sổ sách kế toán. 3. Xác định tính thanh khoản của bất động sản - Xem xét xu hướng giá tăng hay giảm trong tương lai. - Xác định các lợi thế và bất lợi ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng và giá bán của bất động sản như: + Cảnh quan môi trường + Quy hoạch hiện tại và tương lai + Vị trí, địa hình, hình dạng lô đất ngôi nhà, sự cân đối phù hợp của nhà và đất. + Hướng, thế nhà và những vấn đề thuộc quan niệm, phong tục (nở hậu, thắt hậu, tiếng ồn, tiền sử về thửa đất, gia chủ thửa đất + Khả năng chuyển nhượng trên thị trường , đối tượng tiêu dùng, sử dụng, nhu cầu thị hiếu của thị trường III. Đánh giá thực trạng về định giá bất động sản tại VPBank 1. Ưu điểm - So với các Ngân hàng khác thì Ngân hàng VPbank đã có bước đổi mới khi có riêng một phòng về quản lý tài sản bảo đảm. Phòng này được gọi là phòng Thẩm định tài sản bảo đảm, trong đó có nghiệp vụ định giá bất động sản.. - Ngân hàng VPBank nói chung và VPBank Hà Nội nói riêng đã xác định được mục tiêu của việc định giá bất động sản là phải sát với giá trị trường, bất động sản được dùng làm tài sản bảo đảm thì phải có tính chuyển nhượng. - Các bất động sản được coi là tài sản bảo đảm tại VPBank Hà nội là phong phú về chủng loại, về giá trị - Khi xác định giá trị bất động sản có tham khảo giá của những giao dịch đã thực hiện được. - Định giá bất động sản là một trong những tài sản được định giá quen thuộc và chủ yếu tại phòng Thẩm định tài sản bảo đảm. - Yếu tố quan trọng nhất của việc nhận tài sản bất động sản là xác định được yếu tố pháp lý, những yếu tố liên quan ảnh hưởng đến giá trị của tài sản bất động sản là trong phương pháp của phòng thẩm định cũng được đề cập đến và được thực chặt chẽ tại VPBank Hà Nội. - VPBank Hà Nội đã xác định được những trường hợp nào mà cán bộ không thực hiện việc ước tính mà phải theo doanh mục đã được VPBank quy định để định giá bất động sản, và cũng cho phép lấy giá của những nhà định giá chuyên nghiệp làm giá tham khảo. Đồng thời trong quy định của Ngân hàng cũng đề cấp tới yếu tố đạo đức nghề nghiệp của cán bộ khi làm công tác nhận hay định giá tài sản bất động sản. - Phương pháp thực hiện định giá bất động sản được áp dụng tại VPBank không quá khó. Phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh trực tiếp. - Trong biên bản định giá và báo cáo định giá cũng đã quy định những vấn đề hết sức cần thiết về bất động sản, mục tiêu cho việc ước tính giá trị như về hiện trạng sử dụng bây giờ và trước đây... 2. Nhược điểm - Tất cả các loại bất động sản để đảm bảo cho khoản vay đều phải qua phòng thẩm định tài sản bảo đảm, thông qua đó phòng thẩm định xem xét về mặt pháp lý bất động sản và chủ sở hữu đồng thời định giá tài sản bảo đảm làm cơ sở cho việc vay vốn của khách hàng. Vì vậy mất thêm thời gian để phòng thẩm định có thời gian kiểm tra bất động sản cần định giá. - Trong tiêu chuẩn thẩm định giá có nói đến nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nhưng trong phương pháp định giá nói trên tại VPBank thì nguyên tắc đó chưa rõ nét trong tư tưởng của các cán bộ định giá và phương hướng chỉ đạo của Ngân hàng. - Giá trị mà cán bộ định giá ước tính dường như không sát với thị trường, nó còn mang nhiều tính chủ quan. - Cách thức định giá một bất động sản sử dụng trong tín dụng của ngân hàng thiếu tính cạnh tranh: Vì mỗi cán bộ định giá phải chịu trách nhiệm cá nhân về bảo đảm tín dụng do mình định giá, cộng với những hiểu biết về bất động sản còn hạn chế, cho nên khi định giá bất động sản cán bộ định giá luôn mang một tâm lý phải hạ thấp giá trị của bất động sản đến mức có thể cho an toàn, điều này lại trái với mong muốn của khách hàng. Như vậy, giá trị của bất động sản bảo đảm tín dụng sau khi định giá thấp hơn so với giá trị thực của tài sản, gây tâm lý khó chịu, và thiệt thòi cho khách hàng. Cũng vì điều này đôi khi ngân hàng bỏ lỡ những khách hàng thực sự tốt. - Việc định giá bất động sản hình thành sau vốn vay dựa vào chi phí xây dựng, hay nhà thầu xây dựng bán cho khách hàng là hoàn toàn không hợp lý, bởi vì: + Sau khi bất động sản hình thành thì cũng phải mất một khoảng thời gian sau mới có thể biết chủ sở hữu có khả năng thực hiện nghĩa vụ trả nợ hay không, điều này cũng ảnh hưởng đến giá trị ngôi nhà. + Khi mà bất động sản hình thành thì có thể dùng vào hoạt động sinh lợi cho chủ sở hữu có như: khách sạn... thì liệu việc xác định giá trị bất động sản có còn chính xác. Nó hoàn toàn không hợp lý vì giá trị tài sản là số tiền ước tính mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu trong tương lai. - Giá trị mà bất động sản mục tiêu được ước tính lại thấp hơn giá trị thị trường, sau đó tỷ lệ cho vay lại tối đa chỉ là 65% so với giá bất động sản đảm bảo đã được định giá. Như vậy khách hàng được cho vay với mức không cao, dẫn đến khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường sẽ bị sụt giảm. - Trong biên bản định giá mà cán bộ định giá đưa ra không nói rõ cụ thể mức giá tham khảo ở thị trường là từ những nguồn thông tin nào, do đó là rất khó quản lý đối với cấp có thẩm quyền trong ngân hàng. 3. Nhận định, đánh giá những ưu, nhựơc điểm của định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank 3.1. Ưu điểm - Nguyên nhân chủ quan + Do sự nhận thức đúng đắn của Ban lãnh đạo Ngân hàng về vai trò của tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng trong đó có hoạt động định giá bất động sản. Nên đã ban hành những quy chế, trình tự thủ tục, chức năng nhiệm vụ của công tác định giá bất động sản bảo đảm tại Ngân hàng một cách cụ thể, tỉ mỉ. + Do Ngân hàng có một đội ngũ cán bộ thực hiện định giá trẻ nhiệt tình và năng động, dễ thích ứng với công việc - Nguyên nhân khách quan + Nhà nước đã ban hành khung giá đất và đơn giá xây dựng mét vuông xây dựng điều đó là cơ sở để Ngân hàng dựa vào để thực hiện công việc định giá của mình. Đó là giá trị của mảnh đất trống không khi nào có giá trị lại thấp hơn hoặc bằng khung giá đất. + Có những đường lối, chính sách quản lý rõ ràng. + Từng bước hoàn thiện chính sách Nghị định quy định điều kiện dùng tài sản là bất động sản làm bảo đảm tiền vay trong từng giai đoạn. 3.2. Nhược điểm - Nguyên nhân chủ quan + Chưa có đội ngũ cán bộ thực sự chuyên sâu về lĩnh vực n