Đề tài Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác hồ sơ địa chính ở nước ta

lập theo đơn vị hành chính cấp xã. Các tài liệu cơ bản của hồ sơ địa chính làm cơ sở khoa học và pháp lý để Nhà nước quản lý chặt chẽ, thường xuyên đối với đất đai. Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm: Bản đồ địa chính Sổ địa chính Sổ mục kê Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sổ theo dõi biến động đất đai Những tài liệu được hình thành trong quá trình đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 4.1) Bản đồ địa chính Để quản lý được đất đai chúng ta phải có được bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi tư liệu này phải ánh thửa đất với bốn yếu tố: Yếu tố tự nhiên của thửa đất như vị trí, hình dạng, kích thức, chất lượng đất vv… Yếu tố kinh tế của thửa đất như giá đất, thuế đất, giá trị các công trình trên đất vv… Yếu tố xã hội của thửa đất như chủ sử dụng đất, chế độ sử dụng đất, quá trình biến động đất, vv … Yếu tố pháp lý của thửa đất như các văn bản giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất, xác nhận quy hoạch, vv … Trong các yếu tố trên thì một số yếu tố được ghi nhận trong hồ sơ địa chính còn một số yếu tố khác được thể hiện trên bản đồ địa chính. Do vậy bản đồ địa chính là một trong các công cụ để quản lý đất đai. Trên bản đồ địa chính ghi nhận những thông tin về yếu tố tự nhiên của thửa đất. Bản đồ địa chính liên hệ với hồ sơ địa chính người ta còn thể hiện tên chủ sử dụng đất, loại đất và một số yếu tố quy hoạch sử dụng đất. Trước kia, khi kỹ thuật đo đạc chưa phát triển người ta chưa có bản đồ địa chính cho cả khu vực mà chỉ mô tả thửa đất bằng việc sử dụng công cụ thô sơ như thước dây để đo chiều dài các cạnh để tích diện tích. Tiến thêm bước nữa người ta đo được sơ đồ đất (bản đồ giải thửa) kết nối với các hồ sơ pháp lý về thửa đất (hệ thống địa bạ) nhằm quản lý toàn bộ đất đai. Khi kỹ thuật đo đạc phát triển hơn, người ta có thể thành lập bản đồ địa chính cho cả khu vực rộng lớn. Lúc này trên hệ thống bản đồ địa chính từng khu vực đã thể hiện được mối quan hệ đất đai về mặt tự nhiên ở các cấp địa phương và việc quản lý đất đai bằng bản đồ bắt đầu được thực hiện. Từ đấy bản đồ địa chính đóng góp vai trò rất tích cực trong hệ thống quản lý đất đai song vẫn dưới tầm nhìn của mối quan hệ đất đai trong từng địa phương nhỏ. Trong thời gian gần đây, với sự phát triển của khoa học công nghệ, kỹ thuật đo đạc bản đồ đã được giải quyết, bản đồ địa chính theo hệ toạ độ thống nhất được thành lập. Lúc này, loại bản đồ địa chính này thể hiện được mối quan hệ đất đai ở tầm vĩ mô của cả nước.Từ đó đưa ra quy hoạch sử dụng đất hợp lý, hoạch định các chính sách đất đai, điều chỉnh pháp luật đất đai đáp ứng cho sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Như vậy, bản đồ địa chính là một công cụ chủ yếu để quản lý đất đai. Từ đây, để quản lý đất đai tốt cần tìm hiểu bản đồ địa chính là gì? cũng như những vấn đề liên quan đến bản đồ địa chính. Bản đồ địa chính là bộ phận không thể tách rời hồ sơ địa chính nó nhằm mục đích xác định vị trí, hình thể thửa đất và làm căn cứ khoa học cho việc tính toàn bộ diện tích các thửa, phục vụ nhu cầu: đăng kí đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…Ngoài ra, bản đồ địa chính còn là tài liệu thực hiện thống kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bảo vệ và cải tạo đất… Chính vì vai trò quan trọng vậy do đó bản đồ địa chính phải được chỉnh lý thường xuyên cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất. Việc quy định chỉnh lý bản đồ địa chính như sau: Mọi việc chỉnh lý trên bản đồ địa chính chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành thủ tục pháp lý về đăng kí biến động đất đai và được cấp có thẩm quyền giao đất chấp thuận. Việc chỉnh lý trên bản đồ địa chính phải căn cứ vào kết quả đo đạc ngoài thực địa, các yếu tố mới được chỉnh lý trên bản đồ bằng màu đỏ, gạch bỏ các yếu tố cũ cũng bằng màu đỏ. Sau khi chỉnh lý số thứ tự thửa đất được đánh bằng số tiếp theo số hiệu thửa đất cuối cùng của tờ bản đồ và ghi vào bảng số thửa thêm bớt lập ở bên cạnh ở nơi diện tích trống trong khung bản đồ Mỗi yêu cầu kỹ thuật về đo đạc chỉnh lý bản đồ phải tuân theo quy phạm đo vẽ do Tổng Cục địa chính ban hành theo Quyết định 720/1999/QĐ_ĐC ngày 30/12/1999. Việc chỉnh lý bản đồ địa chính phải được chỉnh lý thường xuyên, cán bộ địa chính xã có trách nhiệm trích sao khu vực có chỉnh lý để báo cáo lên cơ quan quản lý đất đai huyện để tập hợp báo cáo lên cơ quan quản lý đất đai tỉnh, thành phố theo định kỳ 6 tháng một lần. Khi số hiệu chỉnh lý chiếm 40% thì phải có kế hoạch đo mới lại. Như vậy, ta thấy rằng việc thành lập bản đồ địa chính là rất cần thiềt trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, để thiết lập được bản đồ địa chính một cách chính xác là công việc khó khăn nó không chỉ là vấn đề công nghệ thành lập bản đồ mà nó liên quan đến vốn, nhân lực, vật lực và liên quan đến sự phối hợp chỉ đạo giữa các cấp, các ngành trong việc lập bản đồ cũng như chỉnh lý biến động thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai. 4.2) Sổ địa chính. Sổ địa chính là một trong những tài liệu quan trọng của hồ sơ địa chính. Sổ địa chính lập ra với mục đích nhằm tập hợp toàn bộ thông tin cần thiết về toàn bộ diện tích đất đai được Nhà nước giao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và diện tích các loại đất chưa giao, chưa cho thuê sử dụng; làm cơ sở để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đất đai theo đúng pháp luật. Như vậy, dựa vào sổ địa chính ta biết được diện tích đất Nhà nước đã giao, biết tên chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất… từ đó nắm bắt được chi tiết tình hình sử dụng đất. Sổ địa chính là căn cứ để quản lý đất đai một cách chặt chẽ từ cấp cơ sở. Khi thành lập sổ địa chính phải tuân thủ các nguyên tắc sau: Sổ được lập theo đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị trấn do cán bộ địa chính xã thành lập. Sổ phải được UBND xã xác nhận và Sở địa chính duyệt mới có giá trị pháp lý. Thông tin cập nhật vào trong sổ địa chính phải dựa vào các thông tin pháp lý do người xin đăng kí cung cấp. Khi lập sổ địa chính ở nông thôn khác với sổ địa chính ở đô thị Cũng như bản đồ địa chính, sổ địa chính cũng phải thực hiện chỉnh lý. Việc chỉnh lý chỉ được thực hiện khi đã làm đúng các thủ tục đăng ký biến động đất đai và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chứng nhận biến động trên giấy đã cấp. 4.3)Sổ mục kê Sổ mục kê được lập ra nhằm mục đích liệt kê từng thửa đất trong phạm vi địa giới hành chính xã, phường, thị trấn về các nội dung: tên chủ sử dụng đất, diện tích, loại đất đáp ứng yêu cầu tổng hợp thống kê diện tích đất đai, lập và tra cứu sử dụng các tài liệu hồ sơ địa chính một cách đầy đủ, thuận tiện, chính xác … Như vậy, nhìn vào sổ mục kê ta biết được diện tích từng loại đất từ đó có biện pháp khuyến khích, điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế –xã hội ở từng địa phương. Rõ ràng sổ mục kê nằm trong hệ thống hồ sơ địa chính sẽ cho phép ta tra cứu thông tin một cách dễ dàng đồng thời giúp cho hoạt động thống kê đất đai được thực hiện một cách thuận lợi và từ số liệu thống kê này nó là cơ sở cần thiết cho việc phân bổ hợp lý các nguồn lực sản xuất, là cơ sở phân vùng và quy hoạch phân bổ sử dụng đất và xây dưng kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời số liệu thống kê còn là căn cứ cho việc tính thuế sử dụng đất. Do đó, ta thấy rằng thiết lập sổ mục kê là cần thiết trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Nguyên tắc chung trong việc lập sổ mục kê như sau: Sổ được lập từ bản đồ địa chính và các tài liệu điều tra đo đạc đã được hoàn chỉnh sau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận và xử lý các trường hợp vi phạm chính sách đất đai. Sổ được lập theo thứ tự từng tờ bản đồ địa chính, từng thửa đất của mỗi tờ bản đồ. Sổ lập cho từng xã, phường theo địa giới đã xác định, do cán bộ địa chính xã chụi trách nhiệm lập. Sổ phải được UBND xã xác nhận và Sở địa chính duyệt mới có giá trị pháp lý. Sổ được lập làm ba bộ, bộ gốc lưu tại Sở địa chính, một bộ lưu tại phòng địa chính cấp huyện, một bộ lưu tại trụ sở UBND xã do cán bộ địa chính xã trực tiếp quản lý . Còn về chỉnh lý sổ, sổ mục kê chỉ được chỉnh lý sau khi đã đã làm các thủ tục đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý trên bản đồ địa chính. 4.4) Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sổ ghi chép, liệt kê toàn bộ thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho đối tượng sử dụng . Mục đích của việc lập sổ nhằm quản lý việc phát hành và điều chỉnh thông tin trên giấy chứng nhận.Như vậy, khác với sổ địa chính, sổ mục kê là quản lý các thông tin đất đai điểm còn sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quản lý giấy chứng nhận và điều chỉnh các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Do đó việc lập và quản lý sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thực hiện quản lý Nhà nước về đất đai. Nguyên tắc lập sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: Cơ quan nào cấp giấy chứng nhận, thay đổi thông tin giấy chứng nhận thì cơ quan đó lập sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, Sở địa chính chụi trách nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh, phòng địa chính cấp huyện chụi trách nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của cấp huyện. Chỉ khi giấy chứng nhận được phát hành hoặc điều chỉnh mới đưa thông tin vào sổ. Nếu đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình thì sổ địa chính lập theo cấp xã, phường; mỗi xã lập một hoặc một số quyển riêng. Còn nếu đối tượng là tổ chức, đất công cộng thì sổ địa chính lập theo đơn vị quận, huyện vì giấy chứng nhận cho các tổ chức này do Sở địa chính cấp. Chỉnh lý sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi: giấy chứng nhận không còn giá trị hoặc trường hợp được chứng nhận biến động ngay trên giấy chứng nhận hoặc giấy chứng nhận mới được cấp trong qúa trình đăng ký biến động. 4.5) Sổ theo dõi biến động đất đai Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ cập nhật toàn bộ thông tin về đất đai từ sau khi đăng ký lần đầu. Mục đích lập sổ là thông qua thông tin biến động được ghi nhận ở sổ này ta biết đất đai được thực trạng quỹ đất mỗi loại tại mỗi thời điểm. Đồng thời dựa vào sổ này giúp ta thống kê biến động một cách dễ dàng ta biết được tổng quỹ đât, cơ cấu quỹ đất từ đó có biện pháp, chính sách nhằm điều chỉnh cơ cấu quỹ đât hợp lý vào thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế nước ta theo hướng công nghiệp- dịch vụ- nông nghiệp. Quá trình vận động, phát triển của đời sống kinh tế – xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau, do vậy cần cập nhật tất cả các thông tin này qua công tác đăng ký đất đai để lập cho sổ theo dõi biến động đất đai, đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo pháp luật. Như vậy, lập sổ theo dõi biến động đất đai là cần thiết, là đòi hỏi khách quan trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Để sổ này ngày càng có chất lượng thì công tác đăng ký đất đai cần phải làm thường xuyên, liên tục ở mọi lúc, mọi nơi. Nguyên tắc lập sổ như sau: Sổ phải lập ngay sau khi kết thúc công tác đăng ký ban đầu. Những thông tin đưa vào sổ đăng ký biến động phải dựa trên thông tin mà đã cập nhật về đăng ký biến động. Sổ đăng ký biến động này do đơn vị xã, phường thực hiện(nơi thực hiện đăng ký biến động) do cán bộ địa chính xã thực hiện. 4.6) Những giấy tờ được hình thành trong qúa trình đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là những loại giấy tờ mang ý nghĩa pháp lý cao, các tài liệu này là cơ sở để thực hiện đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính theo đúng trình tự, thủ tục, tuân theo quy định của pháp luật. Các loại giấy tờ này là: Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất và các giấy tờ do người sử dụng đất nộp khi kê khai đăng ký đất ban đầu và đăng ký biến động đất đai Các tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn của UBND cấp xã: biên bản phân loại và xét duyệt của hội đồng đăng ký đất đai; tờ trình của UBND cấp xã và phòng địa chính cấp huyện; tờ trình của Sở địa chính nhà đất; danh sách các trường hợp được đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: quyết định thành lập hội đồng đăng ký đất; quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyết định chuyển mục đích các loại đất; quyết định cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Biên bản kiểm tra, nghiệm thu hồ sơ địa chính Tất cả các loại giấy tờ trên đảm bảo hồ sơ địa chính có tính pháp lý cao, từ đó là cơ sở để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất hợp pháp đồng thời thể hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các cấp chính quyền trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Trên đây là tất cả các tài liệu cơ bản của hồ sơ địa chính và mỗi một loại tài liệu chứa đựng các loại thông tin khác nhau về đất đai nhằm quản lý toàn bộ các mối quan hệ đất đai, điều chỉnh quan hệ đất đai phục vụ cho mục tiêu kinh tế – chính trị. Vì vậy, cần xây dựng hồ sơ địa chính với chất lượng cao, tức là các tài liệu này phản ánh chính xác hiện trạng sử dụng đất và phải thiết lập đầy đủ các loại tài liệu trên. Trên cơ sở tìm hiểu nội dung của hồ sơ địa chính thì vấn đề đặt ra là: hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính thì cần đồng thời hoàn thiện từng nội dung của hồ sơ địa chính. Do hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng là cơ sở pháp lý bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Nhờ vào hệ thống hồ sơ địa chính đã thiết lập mà Nhà nước nắm chắc quỹ đất, xác định rõ lịch sử, ranh giới từng thửa đất làm cơ sở để bảo vệ quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp đất đai. Chính vì vậy Nhà nước xây dựng hệ thống văn bản về hồ sơ địa chính làm cơ sở pháp lý cho việc lập và quản lý hồ sơ địa chính. III. Cơ sở pháp lý của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính . Như chúng ta đã biết, bất kỳ Nhà nước nào cũng coi đất đai là một trong những vấn đề quan trọng. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ vốn đất đai, tình hình sử dụng đất và hướng việc sử dụng đất đai phục vụ mục tiêu kinh tế – chính trị của mình. Vì thế để quản lý được đất đai Nhà nước sử dụng công cụ pháp luật, xây dựng hệ thống văn bản pháp quy về quản lý đất đai. Hệ thống các văn bản đất đai hiện nay trước tiên là Luật đất đai 1993 (14/07/1993), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai (02/12/1998), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai do Quốc Hội khóa IX thông qua ngày (29/06/2001) đã quy định đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhiệm vụ bắt buộc và hết sức cần thiết. Thực hiện nhiệm vụ này là cơ sở cho việc thi hành Luật đất đai là một trong những nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu trong các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. Hệ thống các văn bản quy định lập và quản lý hồ sơ địa chính như sau: Điều 13, khoản 5 quy định “đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ”. Công văn 434/CV_ĐC tháng 7/1993 của Tổng Cục địa chính ban hành tạm thời mẫu sổ sách hồ sơ địa chính thay thế cho mẫu quy định tại Quyết định số 56/ ĐKTK năm 1881. Quyết định 499/QĐ_ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng Cục địa chính quy định các mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ theo dõi biến động đất đai Thông tư 346/1998/TT- TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng Cục địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng Cục địa chính hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phần II : Thực trạng công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ở nước ta Hơn 510 năm trước đây, Vua Lê Thánh Tông đã ban hành Luật Hồng Đức là bộ luật đầu tiên của nước ta nhằm điều chỉnh các quan hệ về đất đai, đồng thời cũng là lần đầu tiên ở nước ta cho thành lập hệ thống địa bạ để quản lý đất đai (địa bạ Hồng Đức) và cho đo đạc thành lập bản đồ quốc gia để quản lý địa giới hành chính (tập bản đồ Hồng Đức). Như vậy, cả lĩnh vực quản lý đất đai và đo đạc bản đồ ở nước ta đều có lịch sử hơn 500 năm, điều đó chứng tỏ công tác quản lý đất đai đã được chú trọng từ rất lâu đời. Hơn 100 năm trước đây, khi thực dân Pháp đặt chân tới Đông Dương đã đưa phương pháp luận và kỹ thuật mới vào lĩnh vực đất đai, tạo cơ sở cho xây dựng hệ thống địa chính hiện đại. Hệ thống pháp luật của Pháp đã thay thế Luật Gia Long, hệ thống bản đồ địa chính được đo lại và áp dụng giấy chứng nhận (bằng khoán) thay thế cho địa bạ ở đô thị. Xây dựng lưới toạ độ- độ cao quốc gia và hệ thống bản đồ địa hình tỉ lệ 1/100.000. Mục đích nhằm quản lý toàn bộ đất đai ở khu vực Đông Dương. Ngành địa chính cách mạng được xây dựng bắt đầu thực hiện kế hoạch 5 năm lần thứ nhất. Mục đích quản lý thống nhất các loại đất đai, quản lý và triển khai công tác đo đạc bản đồ. Thực hiện Luật đất đai 1993 với bẩy nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Nhiệm vụ chính của ngành địa chính hiện nay là hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai, xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, nâng cao năng lực hệ thống tổ chức địa chính 4 cấp ở nước ta. Tập trung vào công tác đo đạc bản đồ để xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất. Điểm lại quá trình lịch sử trên có thể nói rằng, công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính đã được chú trọng từ lâu song ta thấy đến nay cả nước ta chưa có bộ hồ sơ địa chính hoàn chỉnh phục vụ công tác quản lý đất đai. Nguyên nhân là các hệ thống hồ sơ địa chính ở mỗi thời kỳ có đặc điểm khác nhau phục vụ công tác quản lý đất đai ở mỗi thời kỳ do đó để thành lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ phục vụ công tác quản lý đất đai trong thời kỳ mới cần tìm hiểu thực trạng công tác hồ sơ địa chính qua các thời kỳ để từ đó rút ra quy luật trong việc thực hiện công tác này đồng thời đề ra biện pháp nhằm hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai phù hợp với tình hình phát triển kinh tế –xã hội của đất nước và đi trước một bước trong thực hiện công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước. I. Thực trạng công tác lập hồ sơ địa chính qua các thời kỳ. Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên ban tặng cho loài người, nó gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Dưới bất cứ thời đại nào, một chế độ xã hội nào đất đai luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy Nhà nước. Nhà nước muốn tồn tại và phát triển được thì phải quản lý chặt chẽ quỹ đất, sử dụng đất có hiệu quả. 1. Công tác lập hồ sơ địa chính ỏ Việt Nam trước năm 1945 Nước ta công tác đạc điền và quản lý điền địa có từ thế kỷ thứ 6 trở lại đây. Sổ “Địa Bạ” thời Gia Long: được lập cho từng xã phân biệt rõ đất công điền, đất tư điền của mỗi xã, trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế. Sổ địa bạ lập làm 3 bản: bản “giáp” nộp ở Bộ Hộ; bản “bính” nộp dinh Bố Chánh; bản “đinh” để lại xã. Theo quy định hằng năm tiến hành tiểu tu và trong vòng 5 năm phải đại tu sổ một lần. Sổ “Địa Bộ” thời Minh Mạng: Hệ thống này được lập đến từng làng xã và có nhiều tiến bộ so với sổ “Địa Bạ” thời Gia Long. Sổ địa bộ lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến đầy đủ các chức việc trong làng. Chức việc trong làng lập sổ mô tả các thửa đất, ruộng kèm theo sổ địa bộ có ghi diện tích và loại đất, quan kinh phái và Viên Thơ Lại cùng kí tên vào sổ mô tả. Sổ địa bộ cũng lập thành 3 bộ: bản “giáp” nộp Bộ Hộ; bản “ất” nộp dinh Bố Chánh; bản “bính” để lại xã. Theo quy định, hệ thống này cũng được tiểu tu và đại tu định kỳ như thời Gia Long nhưng quy định chặt chẽ hơn. Quan phủ phải căn cứ vào đơn thỉnh cầu của điền chủ khi cần thừa kế cho bán hoặc từ bỏ chủ quyền, phải xem xét ngay tại chỗ sau đó trình lên quan Bố Chánh phê chuẩn rồi ghi vào sổ địa bộ. Dưới thời Pháp thuộc: Do chính sách cai trị của thực dân Pháp trên lãnh thổ nước ta đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau: + Chế độ điền thổ tại Nam kỳ . Từ năm 1925 Chính Phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ điền thổ thống nhất theo sắc lệnh năm 1925, thay thế chế độ địa bộ và chế độ để đương tồn tại song hành trước đây. Sắc lệnh này được triển khai áp dụng tại Nam Kỳ. Nét nổi bật của chế độ này là: bản đồ giải thửa được đo chính xác; sổ điền thổ thể hiện mỗi trang sổ cho một lô đất của mỗi chủ trong đó ghi rõ: diện tích, nơi toạ lạc, biến động tăng, giảm của lô đất, tên chủ sở hữu điều liên quan đến chủ sở hữu cầm cố và để đương. + Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ. Bắt đầu thực hiện từ năm 1930 theo Nghị định 1358 của toà Khâm sứ Trung kỳ(gọi tắt là bảo tồn điền trạch). Năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh. Tài liệu theo chế độ này gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ bộ và tài chủ bộ + Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ. Nhà cầm quyền có chủ trương đo đạc địa chính xác lập sổ địa bộ để thực hiênj quản thủ địa chính. Do đặc thù đất đai ở Bắc bộ manh mún nên bộ máy chính quyền lúc đó đã cho triển khai song song cùng một lúc hai hình thức: đo đạc chính xác, đo đạc lập bản đồ giản đơn 1/1000, lập sổ sách tạm thời để quản lý. Đối với đo lược đồ đơn giản hồ sơ gồm: bản lược đồ giải thửa, sổ địa chính lập theo thứ tự thửa ghi diện tích, loại đất, tên chủ; sổ điền chủ ghi tên chủ và số liệu các thửa của mỗi chủ; sổ khai báo ghi chuyển dịch đất đai . Đối với đo vẽ chi tiết bản đồ giải thửa, sổ địa chính, sổ điền chủ, mục lục các thửa và mục lục điền chủ, sổ khai báo để ghi các khai báo văn tự. 2. Công tác lập hồ sơ địa chính ở miền Nam Việt Nam từ năm 1954-1975 Dưới thời này kế thừa và tồn tại 3 chế độ quản thủ điền địa trước đây. Tân chế độ điền thổ: Theo sắc lệnh 1925 chế độ điền thổ được đánh giá là chắt chẽ và có hiệu quả nhất thời Pháp thuộc. Hệ thống hồ sơ thiết lập theo chế độ này gồm: bản đồ giải thửa, sổ điền thổ ghi rõ diện tích, nơi toạ lạc, giáp ranh, biến động tăng, giảm, tên chủ sở hữu, sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các thửa đất của mỗi chủ. Toàn bộ tài liệu trên lập thành hai bộ lưu tại ty điền địa và xã sở tạ. Chủ sở hữu mỗi lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ. Chế độ quản thủ điền địa. Theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản, các xã có thể tự đo vẽ lược đồ kết thúc hồ sơ gồm: sổ điền bộ lập theo thứ tự thửa, mỗi trang sổ lập 5 thửa; sổ điền chủ lập theo chủ sở hữu, mỗi chủ một trang; sổ mục lục tên chủ để tra cứu. Hồ sơ cũng lập thành hai bộ lưu tại Ty địa chính và xã sở tại. Đánh giá chung về các hệ thống hồ sơ địa chính của các chế độ trước. Qua việc thực hiện công tác lập hồ sơ địa chính của các chế độ trước ta có thể rút ra một số kết luận sau: + Bất kỳ một chế độ xã hội nào, công tác hồ sơ địa chính đều hết sức cần thiết và bức bách. Và công tác này trong thời kỳ trước mục đích chủ yếu là nắm chắc tình hình sử dụng đất phục vụ cho việc tính thuế và tạo cơ sở pháp lý bảo đảm quyền lợi cho chủ sở hữu. + Tuỳ từng điều kiện hoàn cảnh lịch sử mà áp dụng nhiều chế độ quản lý và sử dụng nhiều loại hồ sơ khác nhau để phục vụ mục tiêUBND từng thời kỳ đồng thời xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất. Qua các thời kỳ này ta thấy rằng công tác hồ sơ địa chính luôn được chú trọng xác định quyền sở hữu của yêu cầu pháp lý hồ sơ ngày càng chặt chẽ. +Trong chế độ cũ có nhiều chủng loại hồ sơ và xu hướng chung là hệ thống hồ sơ ngày càng nhiều tài liệu. Điều đó chứng tỏ lịch sử sử dụng đất phức tạp và tình trạng ngày càng sử dụng đất mang mún ở Việt Nam. 3. Công tác lập hồ sơ địa chính chế độ dân chủ cộng hoà. -Sau Cách mạng tháng 8/1945- 1979. Sau cải cách ruộng đất, chính quyền Cách mạng tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo, tiếp đó là phong trào làm ăn tập thể ruộng đất tập trung vào các xã. Do điều kiện thiều thốn chiến tranh kéo dài hệ thống hồ sơ chế độ cũ để lại không được chỉnh lý và không sử dụng được. Trong thời gian này Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở cho công tác đăng ký đất đai lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống tài liệu đất đai chủ yếu là bản đồ giải thửa đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạp cải tiến và sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất. Trong đó thông tin về tên chủ sử dụng và tên người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng không truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất. Nhiệm vụ chủ yếu trong giai đoạn này là tổ chức cuộc thanh tra về đất để Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích đất đai phục vụ cho việc phát triển nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã. -Từ năm 1980 đến sau khi có Luật đất đai năm 1988. Sau khi Hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữUBND đất đai Nhà nước quan tâm tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 1/7/1980 Chính Phủ có quyết định 201/CP về công tác quản lý đất đai trong cả nước, Chỉ thị 299/TTG ngày 10/11/1980. Thực hiện yêUBND cầu này Tổng Cục quản lý ruộng đất ban hành văn bản đầu tiên quy định: thủ đăng ký thống kê ruộng đất theo quy định 56/ĐKTK ngày 5/11/1981,c