Đề tài Thực trạng và giải pháp về đầu tư theo dự án của tổng công ty VINACONEX về các khu đô thị, cụm trung cư cao tầng

uá trình cổ phần hoá vững mạnh, VINACONEX đang phấn đấu trở thành tập đoàn kinh tế mạnh của Việt Nam và khu vực Đông Nam Á Mô hình các lĩnh vực hoạt động chính của VINACONEX: VINACONEX Đầu tư và kinh doanh bất động sản Kinh doanh thương mại, du lịch và siêu thị Tư vấn và thiết kế Xuất nhập khẩu Xây lắp công trình Giáo dục đào tạo Xuất khẩu lao động Sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng Đầu tư tài chính hình 2: Mô hình sản xuất kinh doanh của TCT Về đầu tư và kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực có nhiều tiềm năng mang lại hiệu quả cao và được VINACONEX xác định là lĩnh vực kinh doạnh trọng yếu, nhất là đối với một doanh nghiệp có năng lực về xây lắp, sản xuất vật liệu xây dựng, xuất nhập khẩu và có kinh nghiệm quản lý đầu tư xây dựng. Hiện nay VINACONEX đang tập trung triển khai hàng loạt các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản lớn tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phố khác. Về xây lắp công trình: VINACONEX đang được biết đến là một nhà thầu xây lắp hàng đầu trong ngành xây dựng Việt Nam với năng lực thực hiện các dự án lớn như xây dựng dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị, giao thông, thuỷ lợi…dưới các hình thức nhận thầu, tổng thầu xây lắp, tổng thầu EPC. Đây là lĩnh vực hoạt động then chốt, sẽ luôn được VINACONEX tăng cường về nguồn lực, đổi mới công nghệ, thiết bị để đảm nhận các dự án quy mô lớn và phức tạp hơn… Về tư vấn, thiết kế: Tư vấn thiết kế là một trong những lĩnh vực hoạt động còn mới của VINACONEX. Nhận thưc được trình độ và năng lực tư vấn của doanh nghiệp Việt Nam hiện nay chậm sau hàng chục năm so với các nước khác trong khu vực và trên thế giới, VINACONEX luôn tìm tòi và đưa ra những ý tưởng để các sản phẩm của mình có thể bắt kịp xùng với xu hướng phát triển chung hiện nay. Các giải pháp về quy hoạch, kiến trúc, kết cấu… do VINACONEX đề xuất đều hướng tới mục tiêu chung phát triển bền vững, đáp ứng tốt nhất nhu cầu của cuộc sống, mang hơi thở thời đại nhưng cũng đậm đà bản sắc dân tộc… Về sản xuất công nghiệp: Gắn kết giữa kinh doanh bất động sản- tư vấn thiết kế và xây lắp, sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng là lĩnh vực hoạt động trọng tâm trong các lĩnh vực hoạt động của VINACONEX. Các sản phẩm công nghiệp và vật liệu xây dựng của công ty là những sản phẩm thiết yếu đối với đời sống xã hội, hàm chứa yếu tố công nghệ cao, được sản xuất trên dây chuyền công nghệ hiện đại và mang tính cạnh tranh trên thị trường … Về xuất khẩu lao động: Với kinh nghiệm là đơn vị hàng đầu trong xuất khẩu lao động, VINACONEX đã góp phần vào việc giải quyết công ăn việc làm, mang lại lợi ích cho người lao động và doanh nghiệp. Với đội ngũ kỹ sư và công nhân có chất lượng cao kết hợp với việc quản lý có hiệu quả lực lượng lao động và chuyên gia sang làm việc ở nước ngoài, uy tín của VINACONEX trên thị trường quốc tế ngày càng được nâng cao và được các đối tác đánh giá là địa chỉ đáng tin cậy… Về xuất nhập khẩu: Trong lĩnh vực kinh doanh máy móc thiết bị, vật tư ngành xây dựng, từ lâu Tổng công ty CP VINACONEX đã là một nhà cung cấp có uy tín cho các doanh nghiệp trong ngành xây dựng, giao thông, thuỷ lợi, đặc biệt là những dây chuyền đồng bộ sản xuất vật liệu xây dựng, thiết bị thi công, thiết bị vật tư chuyên ngành cấp thoát nước và xử lý môi trường. Hiện nay, VINACONEX còn mở rộng hoạt động xuất nhập khẩu sang tất cả các hoạt động hàng hoá phục vụ cho sản xuất và tiêu dùng Về đầu tư tài chính: VINACONEX đang mở rộng đầu tư tài chính, tham gia thị trường vốn, thị trường tiền tệ, nâng cao hiệu quả vốn đầu tư của nhà nước và các cổ đông, mở rộng quan hệ hợp tác với các ngân hàng, tổ chức tài chính, tín dụng trong và ngoài nước. Định hướng mang tính chiến lược trong lĩnh vực đầu tư tài chính sẽ làm động lực thúc đẩy và hỗ trợ các hoạt động sản xuất kinh doanh phát triển. Các lĩnh vực khác: Luôn kiên trì với phương châm hoạt động đa doanh, đa dạng hoá lĩnh vực hoạt động và sản phẩm, Tổng công ty đã không ngừng mở rộng các ngành nghề kinh doanh sang nhiều lĩnh vực khác nhau kinh doanh thương mại, du lịch, khách sạn, khu vui chơi giải trí, giáo dục đào tạo, bóng đá, dịch vụ bảo hiểm, dịch vụ thuê bảo vệ, dịch vụ đô thị… 2.2 Giới thiệc một số dự án trọng điểm tiến hành đầu tư. Dự án Khu đô thị Bắc An Khánh Dự án khu đô thị mới Bắc An Khánh, Hà Tây là một trong những dự án phát triển chuỗi đô thị dọc tuyến đường Láng – Hoà Lạc của Thủ tướng Chính phủ, do Tổng Công ty VINACONEX làm chủ đầu tư. Đây là một dự án quy mô lớn, tổng diện tích 264,4 ha, có tầm quan trọng đặc biệt với Tổng Công ty do kết quả hoạt động kinh doanh của Tổng Công ty trong 5 năm tới phụ thuộc lớn vào nguồn lợi nhuận đem lại từ dự án này. Dự án nằm ở phía Tây Thủ đô Hà Nội, thuộc địa phận tỉnh Hà Tây. Dự án nằm dọc theo trục đường cao tốc Láng – Hoà Lạc, trong phạm vi từ km 8+400 đến km 10+700, thuộc ranh giới của các xã An Khánh, Lại Yên, Song Phương, Vân Canh - huyện Hoài Đức, tỉnh Hà Tây. Theo quy hoạch tổng thể khu đô thị Bắc An Khánh, đây là khu đô thị được quy hoạch và xây dựng mới đồng bộ thành tổ hợp hoàn chỉnh. Toàn khu được chia thành 6 lô bao gồm các khu chung cư cao tầng, khu biệt thự và nhà liền kề, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, siêu thị… Dự án được thực hiện theo cơ chế đổi đất tạo vốn xây dựng hạ tầng, cụ thể là đổi đất tạo vốn xây dựng tuyến đường Láng – Hoà Lạc mở rộng. Tổng Công ty sẽ phải nộp cho tỉnh số tiền sử dụng đất để chuyển sang làm đường tương ứng với tổng số tiền sử dụng đất toàn khu trừ đi các chi phí hạ tầng của khu đất. Tổng vốn đầu tư của dự án là 11.414.400.680.400 đồng. Tính tới tháng 5/2006, Ban quản lý đã chi trả tiền đền bù giải phóng mặt bằng với diện tích là 80 ha, phần diện tích còn lại 185,9 ha dự kiến sẽ giải phóng mặt bằng xong vào đầu năm năm 2006. Bên cạnh chi phí hạ tầng và đền bù 1.667,59 tỷ đồng, Tổng Công ty sẽ nộp thêm phần chi phí sử dụng đất sẽ chuyển sang làm Đường cao tốc Láng – Hòa Lạc có giá trị 1.472,2 tỷ đồng. Theo phương án kinh doanh cũ trong đó Tổng Công ty tự thực hiện dự án, dự án dự tính sẽ mang lại cho Tổng Công ty 1.733,5 tỷ đồng trong thời kỳ 2007-2013. Hiện nay Tổng Công ty đã ký hợp đồng với Posco E&C (Hàn Quốc) để thành lập Công ty liên doanh (Tỷ lệ 50:50) để triển khai dự án và đang trình các cơ quan có thẩm quyền xin Giấy phép đầu tư cho Công ty Liên doanh. Sau khi liên doanh được thành lập, liên doanh sẽ xây dựng phương án kinh doanh mới phù hợp với tình hình hiện nay. Dự án khu đô thị Thảo Điền Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ VINACONEX-Thảo Điền tại phường Thảo Điền, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh gồm 5 cụm có chiều cao dự kiến từ 6 tới 40 tầng, được xây dựng trên diện tích 8,222 ha. Sau khi hoàn thành giải phóng mặt bằng, Tổng Công ty sẽ tiến hành hợp tác với các đối tác nước ngoài có năng lực, uy tín để triển khai dự án.. Tổng mức đầu tư cho toàn dự án của Tổng Công ty là: 4.358,088 tỷ đồng, bao gồm 500,044 tỷ đồng nhu cầu vốn cho giai đoạn giải phóng mặt bằng toàn khu và 3.858,044 tỷ đồng nhu cầu vốn cho giai đoạn xây lắp. Hiện nay chủ đầu tư đã ký hợp đồng tín dụng trị giá 199,9 tỷ đồng với Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Tính tới cuối tháng 7 năm 2006, dự án đã bồi thường được 6,2 ha trên tổng số 8,222 ha diện tích đất dự án và được thành phố cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư dự án. Chủ đầu tư đang tiến hành thi công đường nội bộ, hạ tầng kỹ thuật và nhà mẫu trong tháng 11/2006. Dự án dự tính sẽ mang lại cho Tổng Công ty 752,4 tỷ đồng. Dự án khu Đô Thị Cái Giá Cát Bà. Địa điểm: Đảo Cát Bà, huyện Cát Hải thành phố Hải Phòng. Diện tích xây dựng là 171,57ha trong đó đất ở:336.672,0 m2; đất khách sạn dịch vụ thể dục thể thao là 510.824,0 m2. Có tổng mức đầu tư là 4.768,076 tỷ đồng trên cơ sở nguồn vốn tự có của doanh nghiệp và vốn huy động hợp pháp của chủ đầu tư. Dự kiến đến 30/6/2009 hoàn thành. Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng Nằm trong khu đất N05 thuộc dự án khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy Hà Nội. Quy mô dự án: bố trí xây dựng hai khối nhà cao 25 tầng và 02 khố nhà cao 29 tầng với tổng diện tích sàn là 271.244 m2. Tổng mức đầu tư là 1.842,383 tỷ đồng với nguồn vốn tự có, huy động hợp pháp từ khách hàng và vay ngân hàng. Thời gian thực hiện từ quý I/2007-quý I/2009 Và 1 số dự án khác. STT tên dự án Diện tích quy mô vốn (tỷ đồng) 1 khu đô thị Cái Giá - Cát Bà 200ha 4581 2 Khu đô thị Hòa Phát 220ha 702,14 3 Khu đô thị Thắng Dầu 98ha 438,49 4 Khu đô thị Vĩnh Điềm Trung 31ha 394 5 Khu đô thị Nguyễn Thái Học-Yên Bái 48081m2 86 6 Khu đô thị Trần Hưng Đạo-Thái Bình 44308m2 124 7 Khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính 24,4ha 273,62 8 Khu đô thị Đồ Sơn 10ha 145,15 9 Khu đô thị Nghi Phú -Nghệ An 18,5ha 385 10 Khu đô Thị biệt thự Xuân Mai 2000m2 80 11 Khu đô thị Thanh Xuân Nam 50 12 Khu đô thị mới Điện Nam-Điện Ngọc 46ha 100 13 Bắc An Khánh 3391 14 Thảo Điền 3145 Bảng 1: các khu đô thị 2.3 Phân tích thực trạng 2.3.1 Phân tích cơ cấu vốn đầu tư. Năm Vốn đầu tư bất động sản (tỷ đồng) Vốn đầu tư xây dựng khu đô thị (tỷ đồng) Tổng vốn đầu tư (tỷ đồng) Tỷ trọng (%) 2003 726,91 547,75 1.279 56,83 2004 516,5 455,35 1.935 26,69 2005 237 237 2.057 11,52 2006 1.683 1465 4.497 37,42 2007 2.957,2 2365,5 6.062 48,78 2008 628,31 429,31 5.060 12,41 Bảng 2: cơ cấu vốn đầu tư Biểu đồ1: cơ cấu vốn đầu tư Nhìn vào bảng cơ cấu vốn đầu tư và biểu đồ cơ cấu ta thấy vốn đầu của Tổng công ty có xu hướng tăng từ năm 2003 đến năm 2007 và có sự giảm sút nhẹ vào năm 2008. Do xu hướng phát triên nên từ 2003 đến 2005 có xu hướng tăng nhưng vốn đầu tư cho bất động sản vòa khu đô thị lại có sự giảm sút vì do năm 2003 là năm mà phải khởi công các dự án quan trọng tiến hành giải vốn đầu tư, đầu tư cho ngành xây dựng nhất là khu đô thị giai đoạn đầu thường là giai đoạn phải bỏ ra nhiều vốn nhất còn sau đó vốn đầu tư được tính dần vào các năm hoàn thành công trình, khi đó các khu đô thị của Tổng lấy được đất và cũng tiến hành xây dựng các khu này nhưng cũng phải giải vốn đầu tư dần vì còn rất nhiều dự án để đảm bảo tiến độ hoàn thành công việc như ta thấy vốn đầu tư của Tổng tăng nhưng sao vốn dành cho bất động sản và khu đô thị mới lại có xu hướng giảm, Tổng Vinaconex là một công ty xây dựng lại có tầm nhìn chiến lược dài hạn không chỉ đầu tư vào bất động sản, khu đô thị mà còn đầu tư vào cơ sở hạ tầng, tuy có sự chuyển hướng từ các ngành nghề khác lấy việc kinh doanh các khu đô thị mới là trọng tâm nhưng có xu hướng giảm đơn giản bởi vì tổng thực hiện đầu tư để tiến hành đổi hạ tầng lấy đất để tiến hành các dự án xây dựng các khu đô thị trong tương lai, chúng ta có thể thấy một số dự án như xây dựng cao tốc Láng Hòa Lạc… Đến giai đoạn 2005 là giai đoạn mà vốn đầu tư tăng bật mạnh nguyên nhân là đây là giai đoạn mà công ty cổ phần hóa nên việc thu hút vốn từ các tổ chức tín dụng dễ dàng hơn so với trước, điều này cho thấy hiệu quả từ việc tiến hành cổ phần hóa các doanh nghiệp, năm 2005 VĐT là 2.057 đến 2006 vốn đầu tư tăng lên 4.497 tăng 2440 tỷ đồng (gấp gần bằng 2.2 lần) việc tăng vốn đầu tư nhanh 1 cách đáng kể điều đó cũng thể hiện việc sử dụng vốn cho đầu tư các khu đô thị cũng tăng, bên cạnh đó cũng thúc đẩy việc đầu tư cho bất động sản tăng. Vốn đầu tư cho khu đô thị luôn chiếm một phần quan trọng và chủ chốt, đây là giai đoạn mà công ty cũng đầu tư cho cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, bắt đầu tập trung chủ yếu vào đầu tư vào lĩnh vực khu đô thị, vì các khu đô thị giai đoạn này của Tổng công ty đều có quy mô lớn, đến năm 2007 vốn đầu tư cho khu đô thị tăng lên 2365,5 tỷ đồng và vốn đầu tư lúc này là tăng lên hơn 6 ngàn tỷ, năm 2006 và năm 2007 có dấu hiệu của việc sốt bất động sản, lúc đó các căn hộ cao cấp và các căn nhà cao cấp thuộc khu đô thị mới rất có giá mọi người tranh nhau mua, nên việc huy động vốn rất dễ dàng, và có thể thu hồi vốn được một phần thông qua việc huy động trực tiếp từ người có nhu cầu mua nhà. biểu đồ2: thể hiện vốn đầu tư vào khu đô thị trong tổng vốn đầu tư Đến năm 2008 vốn đầu tư có giảm chút xuống còn hơn 5 ngàn tỷ đồng, và việc đầu tư cho kinh doanh khu đô thị cũng giảm, nguyên nhân sâu xa ở đây cuối năm 2007 thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt, đi cùng với nó là nguyên nhân của lạm phát, nền kinh tế thế giới nói chung, kinh tế Việt Nam nói riêng bắt đầu đi vào nguy vơ khủng hoảng kinh tế, giai đoạn đầu giá cả tăng cao, nguyên vật liệu dành cho ngành xây dựng cũng tăng, vốn để huy động cũng khó khăn hơn, lãi suất tăng mạnh nên các công trình thuộc khu đô thị đành phải giảm vốn đầu tư, đầu tư để cầm chừng chờ nguyên vật liệu giảm giá, và tiền huy động chủ yếu dành cho đầu tư phát triển, giai đoạn này vốn đầu tư vẫn mạnh tuy có giảm hơn so với năm 2007 nhưng vẫn tăng nhiều hơn so với năm 2005 vì giai đoạn này tình hình kinh tế khó khăn nhưng mà tổng có một sách lược vô cùng đứng đắn. Do việc đầu tư lúc này khó đem lại hiệu quả cao nên việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng, dùng vốn ngân sách nhà nước nhằm làm giảm gánh nặng về vốn, những công trình sử dụng vốn ngân sách thì làm đến đâu thì được rót vốn đến đó mà lại không sợ thiệt. 2.3.2 Việc huy động nguồn vốn Năm Tổng vốn đầu tư bất động sản Nguồn vốn Tín dụng đầu tư phát triển nhà nước Nước ngoài Tín dụng thương mại Vốn tự có Các nguồn khác 2003 726,91 145 50 200 80 251,91 2004 516,5 89 - 226,5 56 145 2005 237 - - 173,8 - 63,2 2006 1.683 130,24 94 895 63,76 500 2007 2.957,2 176 134 1.078 218 1.351,2 2008 628,31 225 - 82,12 20,78 300,41 Bảng 3: huy động vốn từ các nguồn Việc huy động vốn dành cho đầu tư các khu đô thị này nhìn vào bảng ta thấy huy động từ tín dụng đầu tư của nhà nước không đáng kể, nó chỉ chiếm một phần nhỏ, chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng thương mại, vốn tự có và các nguồn vốn khác. Bên cạnh có nguồn vốn nước ngoài nhưng so với việc huy động cũng không đáng kể cho lắm, các công trình xây các khu đô thị mang tính tầm cỡ lớn nhưng việc huy động từ các tổ chức nước ngoài vẫn chưa mạnh, cần phải sử dụng yếu tố này nhiều hơn để có thể huy động vốn nhiều hơn. Năm Tổng vốn đầu tư bất động sản Nguồn vốn Tín dụng đầu tư phát triển nhà nước Nước ngoài Tín dụng thương mại Vốn tự có Các nguồn khác 2003 100 19,94 6,88 27,51 11 34,67 2004 100 17,23 - 43,85 10,84 28,08 2005 100 - - 73,33 - 26,67 2006 100 7,73 5,58 53,17 3,79 29,73 2007 100 5,95 4,53 36,45 7,37 45,7 2008 100 35,81 - 13,07 3,31 47,81 Bình quân 100 14,44 2,83 32,36 6,05 44,32 Bảng 4: thể hiện tỷ lệ % của nguồn vốn Trong các năm thì có năm 2008 là năm có sử dụng vốn tín dụng phát triển nhà nước khá cao vì lúc này có sử dụng để xây một số khu đô thị bao gồm là các chung cư cao tầng giá rẻ cho công nhân viên chức, hoặc các công nhân của các khu công nghiệp nhưng mà vốn đầu tư chủ đạo vẫn là nguồn vốn khác, nhìn vào giai đoạn 2008 ta thấy được vốn huy động từ tổ chức tín dụng cũng giảm vì giai đoạn này lãi suất đang lên chính vì thế mà chủ yếu là sử dụng nguồn vốn của nhà nước và nguồn vốn huy động từ các nguồn khác. 2.4 Đánh giá bằng mô hình SWOT 2.4.1. Điểm mạnh Tổng Công ty VINACONEX có một hệ thống các đơn vị thành viên mạnh trong lĩnh vực xây lắp, kinh doanh bất động sản và sản xuất vật liệu xây dựng, đặc biệt ở thị trường miền Bắc. Các đơn vị thành viên của Tổng Công ty hợp thành một tập đoàn mạnh, có đầy đủ khả năng đáp ứng được yêu cầu đặt ra của các Dự án cấp quốc gia. Tổng Công ty hoàn toàn có ưu thế trong đấu thầu các dự án đòi hỏi nguồn vốn lớn, công nghệ cao, thời gian dài. Tổng Công ty luôn nhận được sự quan tâm chỉ đạo giúp đỡ của Bộ Xây dựng và các cơ quan hữu quan của Trung ương và địa phương trong quá trình xây dựng và phát triển. Tổng Công ty có đội ngũ lãnh đạo có tâm huyết, có trình độ chuyên môn, có kinh nghiệm quản lý. Đội ngũ nhân viên Tổng Công ty trong những năm qua không ngừng được củng cố, nâng cao cả về số lượng và chất lượng, đảm bảo có đủ trình độ chuyên môn, trình độ quản lý dự án. Được kế thừa thương hiệu có uy tín và các khách hàng truyền thống, sau cổ phần hoá, Tổng Công ty cổ phần VINACONEX sẽ tiếp tục củng cố vị thế là một trong những Tổng Công ty hàng đầu trong lĩnh vực xây lắp và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Sau cổ phần hoá, vốn chủ sở hữu của Tổng Công ty sẽ tăng lên gấp 1,5 lần do Tổng Công ty nhận được lượng vốn lớn từ các nhà đầu tư bên ngoài. Là một doanh nghiệp chuyên thực hiện các dự án lớn, vốn là yếu tố đóng vai trò quan trọng thiết yếu của Tổng Công ty. Chính vì vậy, vốn chủ sở hữu lớn sẽ giúp Tổng Công ty thực hiện được các dự án lớn trong hiện tại và tương lai. Sau cổ phần hoá, Tổng Công ty sẽ lựa chọn được những cổ đông chiến lược mạnh, có kinh nghiệm về các lĩnh vực Tổng Công ty hiện đang hoạt động và dự tính sẽ mở rộng hoạt động. Tổng Công ty sẽ tiếp cận được với các sản phẩm và công nghệ chuyên ngành mới, các tập đoàn, liên minh xây dựng và thị trường quốc tế. Sự tham gia của các cổ đông bên ngoài giúp nâng cao tính minh bạch và độc lập của Tổng Công ty, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, Tổng Công ty đã sớm có mối quan hệ đối ngoại ngay từ ngày đầu thành lập nên có nhiều thuận lợi trong quá trình hội nhập với khu vực và quốc tế. 2.4.2 Điểm yếu Cũng giống như các đơn vị xây lắp khác, Tổng Công ty có khoản nợ phải trả lớn. Bên cạnh đó, trong quá trình làm nhà thầu thực hiện thi công xây lắp, Tổng Công ty cũng thường xuyên bị chiếm dụng vốn, các khoản nợ phải thu khá lớn. Các dự án của Tổng Công ty có thời gian triển khai kéo dài, do vậy doanh thu và lợi nhuận của Tổng Công ty không ổn định qua các năm. Doanh thu và lợi nhuận thường ở mức trung bình thấp trong khoảng thời gian đầu tư xây dựng, khi dự án hoàn thành, đi vào hoạt động hoặc được bán, doanh thu lợi nhuận mới tăng cao. Bộ máy quản lý còn chưa gọn nhẹ, chưa phù hợp với cơ chế vận hành linh hoạt của một Tổng Công ty cổ phần trong nền kinh tế thị trường. Trong lĩnh vực xây dựng hiện nay, các doanh nghiệp có chu kỳ sản xuất dài từ khâu xây dựng đến hoàn thiện dự án và thường xuyên chịu áp lực về vốn. Do vậy trong giai đoạn đầu, Tổng Công ty sẽ gặp khó khăn về dòng tiền dùng để chi trả cổ tức hàng năm khi các dự án đang trong quá trình triển khai. Tổng công ty hiện đang thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao để đáp ứng nhu cầu phát triển và thực hiện chiến lược kinh doanh trong những năm tới. Nguồn lực hiện có của công ty chưa đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của đất nước, chưa đủ để để xây dựng những công trình tầm cỡ, các công trình lớn đa số đều phải thêu thiết kế và tư vấn từ các tổ chức nước ngoài. Hệ thống chính sách và cơ chế pháp luật của Việt Nam chưa thật sự hoàn thiện và đồng bộ. Điều này sẽ ảnh hưởng tới hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng Công ty. Điều này còn ảnh hưởng sâu rộng đến việc phát triển các dự án của công ty, nó làm cho việc thanh khuyết toán công trình có thể dẫn đến chậm chễ. Việc tiến hành lập và thẩm định dự án cần phải có độ chính xác cao, để xác định đầu tư có hiệu quả. Chế độ lương, khen thưởng của công ty chưa thực sự hiệu quả để thu hút người lao động, còn là cái nơi để đào tạo người lao động nhưng không được sử dụng họ bởi chế độ đãi ngộ chưa cao lên người lao động bỏ công ty đi nhiều nhất là các cán bộ trẻ. Tiếp đó việc thưởng chưa xứng đáng, tuy là một công ty lớn nhưng việc thưởng phạt vẫn còn thua các công ty tư nhân bên ngoài… 2.4.3 Cơ hội Sau cổ phần hoá, Tổng Công ty cổ phần sẽ dễ dàng tăng vốn chủ sở hữu hơn thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu ra công chúng, tạo nguồn vốn thực hiện các dự án lớn trong tương lai. Tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam trong những năm tới dự báo sẽ ở mức cao, kéo theo tốc độ đô thị hoá, mở ra các cơ hội lớn cho ngành xây lắp và kinh doanh bất động sản. Đi với đó là nhu cầu của người dân ngày càng cao, lên việc ở nhà có giá trị hoặc các căn hộ cao cấp sẽ ngày càng tăng điều này sẽ giúp cho việc tiêu thụ sản phẩm của công ty sẽ dễ dàng hơn sau khi có sản phẩm. Có cơ hội thắng các nhà cạnh tranh về xây dựng khác trên thị trường với tiềm lực kinh tế, thế mạnh về tổng công ty ra đời từ lâu có kinh nghiệm thực tế trải qua nhiều năm từ. Cơ hội thu hút được nhiều nhân tài, khi nền kinh tế mở cửa, tiếp thu được nhiều kinh nghiệm và kiến thức từ bên ngoài, học tập kinh nghiệm thi công đẩy nhanh tiến độ thi công công trình một cách nhanh chóng. Để có thể trong tương lai dễ dàng cạnh tranh với các đối thủ quốc tế về ngành xây lắp 2.4.4. Thách thức Sau cổ phần hoá, Ban lãnh đạo Tổng Công ty cần thích nghi với phương thức hoạt động mới của Tổng Công ty. Trước cổ phần hoá, là một Tổng Công ty Nhà nước có uy tín và năng lực tốt, trực thuộc Bộ Xây dựng, Tổng Công ty thường được chỉ định thầu trong các dự án đặc biệt và thường trúng thầu những dự án Nhà nước quy mô lớn. Sau cổ phần hoá, thách thức đặt ra với Tổng Công ty là duy trì được cơ chế tìm kiếm dự án như trước. Trong những năm qua, nguồn vốn tài trợ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng Công ty chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay từ các ngân hàng thương mại quốc doanh. Khi chuyển sang mô hình Tổng Công ty cổ phần, việc vay vốn từ các ngân hàng thương mại quốc doanh sẽ khó khăn và hạn hẹp hơn do những quy định thắt chặt trong vay vốn ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Đây là một trở ngại rất lớn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng Công ty sau cổ phần hoá. Thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng còn chậm. Điều này ảnh hưởng rất lớn tới các dự án kinh doanh bất động sản của Tổng Công ty, đặc biệt khi các dự án này đóng vai trò to lớn trong hoạt động kinh doanh của Tổng Công ty trong thời kỳ 05 năm tới. Cạnh tranh nội địa đã gay gắt còn thêm các Tổng công ty nước ngoài nhảy vào nữa tạo một thách thức rất lớn, một là thắng họ để có thể trở thành tập đoàn có xu hướng tiến ra bên ngoài hay là thua có thể dẫn đến bờ vực phá sản. Nhưng việc đó cũng tạo ra một cách thức rất tốt cho công ty là từ đó có thể học hỏi kinh nghiệm, xu hướng cạnh tranh ra bên ngoài, tích lũy thêm kinh nghiệm từ thương trường, đào tạo được đội ngũ cán bộ giỏi. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP. 3.1 Giải pháp về huy động vốn. Góp vốn trực tiếp vào các dự án: Đối với dự án khu đô thị với mục đích về tính xã hội cao như các dự án xây dựng khu đô thị cho người có thu nhập thấp, các đối tượng chính sách xã hội để phục vụ di dân tái định cư… thì có thể xin được cấp vốn ưu đãi từ nhà nước trên danh nghĩa là công ty sẽ đứng tên là chủ đầu tư. Hình thức này sẽ làm tăng vốn tự có của dự án, cơ cấu vốn có thêm vốn nhà nước tạo ra được sự an toàn hơn. Sự có mặt của nhà nước làm cho Vinaconex củng cố sự thành công của mình bên cạnh những lợi nhuận về mặt tài chính còn có sự thành công về kinh tế - xã hội, mặt khác khi xây dựng các khu đô thị dành cho người có thu nhập thấp này còn được nhà nước khuyến khích ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp và còn được ưu đãi về lãi suất vay vốn đầu tư. Tuy nhiên ngân sách nhà nước không phải lúc nào cũng rồi rào mà còn rất nhiều công ty cũng có ý định như Vinaconex nên huy động nguồn lực nhà nước cũng khó khăn vì thế công ty muốn dành được sự ưu đãi này nên chủ động về nguồn vốn để có thể đảm bảo cho quá trình kinh doanh. Trong thời gian để đáp ứng nhu cầu vay vốn, quản lý nguồn vốn này đồng thời đảm bảo tính hiểu quả của đồng vốn cần chú ý: Xây dựng thống nhất và hoàn thiện cơ chế quản lý, huy động vốn tín dụng ưu đãi để gắn liền với công tác bố trí kế hoạch vốn với khả năng về vốn. Vì sử dụng vốn từ tín dụng ưu đãi đòi hỏi phải có hiệu quả không có sự thất thoát lãng phí nếu không Vinaconex sẽ tự làm mất uy tín và việc huy động lần sau cho dự án sẽ rất khó khăn và có thể làm mất đi một nguồn cung cấp vốn. Công ty cần mạnh dạn và chủ động hơn trong việc tìm kiếm các tổ chức tín dụng ở nước ngài để phục vụ cho việc đầu tư cho dự án nhất là các dự án khu đô thị ở những nơi mà nhà nước đang ưu đãi vốn đầu tư cho việc phát triển kinh tế của đất nước. Đồng thời ngoài việc tìm kiếm ra còn phải mạnh dạn đề nghị chính phủ cho vay với mức lãi suất thấp hơn, vì các khu đô thị để xây dựng hoàn thành từ lúc khởi công đến lúc đi vào hoạt động nhanh cũng phải mất 5 năm mà còn cả thời gian thu hồi vốn nữa, nhất là các công trình để phục vụ vì lợi ích xã hội thì khả năng thu hồi vốn rất thấp chính vì thế phải đề nghị cho vay ưu đãi dài hạn và có lãi suất hợp lý để đảm bảo cho sự hoạt động của công tý. Xây dựng kế hoạch vay vốn cụ thể, chính xác. Khối lượng vay vốn, lượng vốn phải dựa trên nhu cầu thực tế của từng dự án, tránh tình trạng sự ứ đọng vốn làm lãng phí cơ hội sử dụng vốn. Thường xuyên đánh giá, kiểm tra việc sử dụng vốn để đảm bảo khả năng thu hồi vốn, và sinh lời của dự án. Cần có quy định chặt chẽ, chi tiết để gắn trách nhiệm của các Ban dự án với việc sử dụng vốn, hay các công ty con được giao dự án. Dự tính cả biện pháp phòng ngừa giải quyết khi dự án không có khả năng hoàn vốn. Kiến nghị Chính Phủ hỗ trợ tài chính thông qua tài nguyên đất: ngoài việc hỗ trợ hình thức tín dụng và lãi suất ra thì việc thuê đất và sử dụng đất dự