Đề tài Thực trạng và hiệu quả đầu tư của công ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng

3.4. Các liên doanh với các đối tác nước ngoài. Là các liên doanh giữa Tổng công ty với các đối tác Nhật Bản trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh, cho thuê nhà ở cao cấp và văn phòng làm việc, các liên doanh này hạch toán độc lập có tài khoản và con dấu riêng. 3.5. Các phòng chức năng chuyên môn nghiệp vụ. Là các phòng chức năng giúp Tổng giám đốc Tổng công ty trong lĩnh vực pháp chế; Tổ chức lao động; Tiền lương; Tài chính, Kế toán; Lập kế hoạch sản xuất kinh doanh; Văn thư lưu trữ, hành chính sự nghiệp; Tìm kiếm phát triển các dự án mới; Lập các dự án thành phần và tiểu dự án trong các dự án lớn; Quản lý các dự án quy mô nhỏ; Quản lý tiến độ các dự án lớn; Quản lý kỹ thuật, an toàn lao động. Các phòng chức năng này phối hợp với nhau giúp cho các Ban quản lý dự án, các Công ty thành viên về lĩnh vực chuyên môn mà mình phụ trách, đồng thời quản lý và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng có quy mô nhỏ không có Ban quản lý dự án riêng biệt. Các trưởng phòng chịu trách nhiệm trước lãnh đạo Tổng công ty các lĩnh vực công tác được giao. 3.6. Các Ban quản lý dự án đầu tư và xây dựng. Ban quản lý dự án Khu đô thị mới Định Công - Ban quản lý dự án Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm là hai Ban quản lý dự án đầu tư và xây dựng lớn của Tổng công ty. Mỗi ban quản lý dự án có một Giám đốc, một Phó giám đốc và các phòng ban. Ban quản lý dự án trực tiếp đảm nhận giải quyết công tác đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện các thủ tục để triển khai dự án, quản lý các dự án theo quy hoạch được duyệt. Trong khi đó, Tổng công ty thực hiện việc chỉ đạo mang tính chiến lược, tìm kiếm những dự án mới, điều phối những vấn đề có liên quan giữa các dự án với nhau, kiến nghị các ngành các cấp cho phép thực hiện cơ chế chính sách chưa được quy định nhằm giải quyết tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án. 4. Tình hình quản lý nhân sự. Tổng số cán bộ công nhân viên của đơn vị hiện nay là 165 người. Số lao động có bằng đại học, trên đại học chiếm 84%, trong đó 56% có thâm niên công tác từ 5 năm trở lên. Do đó Tổng công ty không phải chi phí nhiều cho đào tạo mà vẫn có một đội ngũ cán bộ dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển nhà và đô trị. Do tính đặc thù của công việc, Tổng công ty không có định mức lao động mà chủ yếu dựa theo yêu cầu về tiến độ công việc. Tuy nhiên dựa vào kinh nghiệm quản lý mà có kế hoạch sắp xếp cũng như tuyển thêm lao động nhằm đáp ứng nhu cầu về thời gian và chất lượng công tác. II. Thực trạng đầu tư phát triển đô thị mới trong thời gian qua. 1. Sự hình thành và nhu cầu phát triển các khu đô thị mới. Cũng như hầu hết các quốc gia trên thế giới, trong thời gian qua, quá trình đô thị hoá của Việt Nam diễn ra hết sức mạnh mẽ. Thập kỷ 60 và 70 là thời kỳ hình thành và phát triển khá mạnh mẽ các đô thị mới và khu đô thị mới. ở miền Bắc thực hiện đường lối Công nghiệp hoá xã hội chủ nghĩa, Nhà nước đã chủ trương phát triển công nghiệp nặng, do đó tại các thành phố lớn trên cơ sở các khu công nghiệp đã hình thành thêm nhiều khu đô thị mới như ở Hà Nội là các khu nhà ở Kim Liên (xây dựng năm 1954), Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Thanh Xuân…; tại Hải Phòng là khu Vạn Mỹ; tại Thành phố Vinh là khu Quang Trung (xây dựng năm 1960) và tại ngoại thành Hà Nội là khu đô thị mới Xuân Hoà, Xuân Mai, Vĩnh Yên.v.v. Cũng trong thời gian này, nhiều Thành phố mới được xây dựng như Thành phố Thái Nguyên, Việt Trì, Uông Bí, Bỉm Sơn, Hoà Bình,Chí Linh – Phả Lại… ở miền Nam, dưới chế độ Mỹ – Nguỵ phần lớn các khu công nghiệp đều tập trung ở các khu đô thị lớn như: Sài Gòn, Biên Hoà, Đà Nẵng, Cần Thơ, Nha Trang, Huế… Cùng với nguyên nhân tăng trưởng nhanh dân số ở các đô thị này đã tạo tiền đề hình thành các khu đô thị mới, điển hình hơn cả là khu cư xá Thanh Đa, Sài Gòn. Sau khi miền Nam được giải phóng, thời kỳ 1976 –1985 là thời kỳ trì trệ của đô thị hoá Việt Nam. Với số dân thành thị cả nước là 11,36 triệu người, chiếm gần 19% dân số cả nước. Tại các đô thị sự phát triển còn nặng nề về cục bộ do thiếu các nguồn vốn và thiếu động lực phát triển. Từ năm 1986, sau Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VI dưới sự tác động của nền kinh tế thị trường và chính sách mở cửa, các chính sách mới về nhà đất và sự quan tâm của Nhà nước đối với công tác đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng, nên đô thị nước ta phát triển nhanh chóng cả về số lượng và chất lượng. Dân số đô thị từ 11,8 triệu người năm 1986 đã tăng lên 14,6 triệu người vào năm 1995, giữ vững tỷ lệ đô thị hoá 20%. Từ năm 1995 đến nay dân số thành thị liên tục được tăng lên. Nếu như năm 1995 tỷ lệ tăng dân số của khu vực thành thị là 3,08% thì năm 1998 con số này là 4,58% và năm 2000 là 7,55%, số dân thành thị năm 1998 là 16,4 triệu người, chiếm 21,3% dân số cả nước, năm 2000 là 18,8 triệu người, chiếm 23,52%. Theo định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ, dân số thành thị của nước ta năm 2010 sẽ là 30,4 triệu người, chiếm 33% dân số cả nước và tương ứng đến năm 2020 sẽ là 46 triệu người, chiếm 45%. (chi tiết xem bảng1) Bảng 1: Tình hình dân số ở thành thị và toàn quốc Năm Thành thị Toàn quốc Dân số (1000.người) Tỷ lệ tăng (%) Cơ cấu (%) Dân số (1000.người) Tỷ lệ tăng (%) 1992 13,285.0 19.43 68,360.0 1993 13,663.0 2.85 19.52 69,980.8 2.37 1994 14,139.3 3.49 19.78 71,464.8 2.12 1995 14,575.4 3.08 19.99 72,917.7 2.03 1996 15,085.5 3.50 20.30 74,314.4 1.92 1997 15,725.5 4.24 20.78 75,664.9 1.82 1998 16,445.2 4.58 21.34 77,046.4 1.83 1999 17,481.5 6.30 22.27 78,475.1 1.85 2000 18,801.2 7.55 23.52 79,913.6 1.83 Dự báo 2010 30,400.0 33.00 92,500.0 Dự báo 2020 46,000.0 45.00 102,000.0 Nguồn: Niên giám thống kê Như vậy, dân số ở các đô thị không ngừng tăng trong thời gian qua và trong tương lai chắc chắn sẽ tăng với rốc độ ngày càng cao. Điều này đòi hỏi phải có chính sách phát riển đô thị cho phù hợp với tốc độ gia tăng dân số. Thực tế trong 5 năm qua khối lượng xây dựng nhà ở tại các đô thị, nhất là đô thị lớn đã tăng lên vượt bậc. Tại thành phố Hà Nội, mỗi năm cấp giấy phép xây dựng được 1,0 – 1,2 triệu m2 nhà, nhiều khu đô thị mới, phố mới đã được xây dựng hoặc trong quá trình chuẩn bị đầu tư. Tuy nhiên nét đặc trưng nhất của tình hình phát triển đô thị của nước ta trong thời gian qua chủ yếu vẫn là xây dựng tự phát cục bộ. Một số khu xây dựng mới tập trung đã hình thành nhưng vẫn theo hình thức chia lô, giao đất lẻ cho hộ gia đình, cá nhân hoặc cơ quan tự xây dựng nhà ở. Tình trạng xây dựng xen cấy trong các khu phố cũ, phố cổ hiện có vốn đã quá tải về hạ tầng vẫn phổ biến. Chính vì vậy, yêu cầu phát triển các khu đô thị mới đã được Hội nghị đô thị toàn quốc lần thứ II họp tại thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 25 – 27/7/1995 khẳng định là rất cần thiết và thực tế đã trở thành một chủ trương của Chính phủ nhằm sử dụng giá trị to lớn của quỹ tạo vốn, cho phép thu hút tối đa các nguồn lực vào mục đích cải tạo và phát triển đô thị phù hợp với quy luật phát triển đô thị trong thời kỳ đẩy mạnh Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất nước. Nắm bắt được chủ trương đó, trong thời gian qua Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị – Bộ Xây Dựng đã có định hướng phát triển đúng đắn. Đó là đầu tư phát triển kinh doanh nhà và hạ tầng đô thị theo dự án đồng bộ, đặc biệt quan tâm phát triển nhà ở mà trọng tâm là nhà ở bán cho cán bộ, công nhân viên nhà nước, cho ngươi lao động có thu nhập trung bình và thấp. Do đầu tư đúng hướng, Tổng công ty đã nhanh chóng đạt được những thành qủa to lớn và có uy tín lớn trong lĩnh vực phát triển nhà và đô thị. Nhờ có kinh nghiệm trong lĩnh vực này và có uy tín lớn nên Tổng công ty đã là một trong những đơn vị được UBND Thành phố Hà Nội giao làm chủ đầu tư các dự án phát triển khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố. Trong những năm gần đây Tổng công ty đã và đang triển khai thực hiện nhiều dự án lớn có hiệu quả như: dự án khu nhà ở Giáp Bát, dự án khu nhà ở 20 Trương Định, dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, dự án khu đô thị mới Định Công…với tổng quy mô 227,5ha, tổng vốn đầu tư riêng phần hạ tầng 670 tỷ đồng và tổng diện tích sàn nhà ở và dịch vụ 90 vạn m2. 2. Nguồn vốn đầu tư cho các dự án phát triển đô thị mới. Để thực hiện một dự án phát triển khu đô thị mới quy mô lớn ngoài nguồn vốn tự có của chủ đầu tư còn cần phải huy động rất nhiều nguồn vốn khác trong đó có vốn Ngân sách Nhà nước, vốn vay tín dụng ưu đãi, vốn vay tín dụng thương mại, vốn do phát hành trái phiếu công trình và các nguồn vốn huy động từ các thành phần kinh tế, các tổ chức và cá nhân. Tính chất quan trọng của từng nguồn vốn được xác định căm cứ vào thời điểm và tỷ trọng, mức độ tham gia vào việc thực hiện dự án. Khi bắt đầu triển khai thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới, trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư thường chỉ có vốn tự có của chủ đầu tư, trong một số trường hợp được cấp vốn Ngân sách. Nguồn vốn này thường có hạn, chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu tư của dự án nhưng chính là khởi điểm để chủ đầu tư triển khai những bước đầu của dự án. Khi tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng các dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm, khu đô thị mới Định Công cần phải có ngay lượng vốn rất lớn. Trong khi đó vốn tự có của chủ đầu tư lại rất ít, vốn Ngân sách nhà nước cũng không nhiều, Tổng công ty phải vay ngân hàng với lãi suất thương mại (1,25%/tháng) để đáp ứng. Nguồn vốn này đáp ứng ngay nhu cầu nhưng lãi suất cao làm cho chi phí dự án tăng lên. Vì vậy Tổng công ty đã đề xuất với các Bộ, các ngành xin phép Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình. Dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm vốn tự có của chủ đầu tư chỉ có 14 tỷ đồng, tương đương 9,8% so với tổng vốn đầu tư (143,1 tỷ đồng). Mặc dù được Nhà nước khuyến khích, tạo mọi điều kiện thuận lợi, cấp cho 28,636 tỷ đồng vốn từ Ngân sách Nhà nước (chiếm khoảng 20%) nhưng cũng chưa thể đáp ứng đủ được nhu cầu của dự án. Tổng công ty đã chủ động vay Ngân hàng thương mại 20 tỷ đồng (chiếm 13,98%) với lãi suất 1,25%/tháng và phát hành trái phiếu công trình qua Kho bạc Nhà nước với mức 30 tỷ đồng (bằng 20,96%). Đây là dự án đầu tiên được Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình, nguồn vốn này có nhiều ưu điểm và mức lãi suất thấp (12%/năm) đã giúp cho Tổng công ty không những trang trải khoản vốn vay ngân hàng (lãi suất cao) mà còn sử dụng để xây dựng các hạng mục công trình kỹ thuật chủ yếu là đường giao thông và thoát nước. Tiếp đó, khi triển khai xây dựng khu đô thị mới Định Công, vốn tự có là 28,7 tỷ đồng (10%), vốn Ngân sách cấp 29,175 tỷ đồng (10,17%), chưa thể đảm bảo cho dự án được tiến hành. Tổng công ty tiếp tục đề xuất và được phép phát hành trái phiếu công trình với giá trị 50 tỷ đồng, ngoài ra còn phải vay của ngân hàng thêm 120,864 tỷ đồng (chi tiết trong bảng 2). Bảng 2 Trong dự án phát triển khu đô thị mới, một nguồn vốn quan trọng nữa cũng đóng vai trò quan trọng cho việc đảm bảo thực hiện dự án thành công là vốn huy động từ nhân dân. Nguồn vốn này thường rất lớn, nếu huy động được tối đa có thể lên tới 70% tổng vốn mà chủ đầu tư cần có trong quá trình thực hiện dự án. Qua bài học thực tiễn đăng ký góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại khu đô thị mới Định Công có thể thấy được tiền nằm trong túi người dân rất dồi dào, điều quan trọng là phải biết khai thác nó. Qua bước đầu huy động, dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm đã huy động được 50,464 tỷ đồng, tương đương 35,3% tổng vốn đầu tư cần thiết, dự án khu đô thị mới Định Công huy động được 58,216 tỷ đồng, tương đương 20,28%. Ngoài nhiệm vụ chính thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới có quy mô lớn (vài chục ha), Tổng công ty còn thực hiện bổ xung các dự án quy mô nhỏ (vài ha) như: dự án khu nhà ở B5 Giáp Bát, quận Hai Bà Trưng - Hà Nội, có tổng vốn đầu tư 37 tỷ đồng; dự án khu nhà ở 20 Trương Định quận Hai Bà Trưng - Hà Nội, vốn đầu tư 25,558 tỷ đồng.v.v. Các dự án này chủ yếu được thực hiện bằng vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng, vốn Ngân sách Nhà nước cấp và một phần vốn vay. Trong đó vốn huy động từ khách hàng rất lớn, chiếm khoảng trên 40%. Để huy động được lượng vốn lớn như vậy là do Tổng công ty đã thấy được tầm quan trọng của việc đầu tư có trọng điểm, xác định được mối liên hệ chặt chẽ giữa công tác đầu tư, tiếp thị và quản lý. Một nguồn vốn nữa cũng không thể không kể đến trong các dự án phát triển đô thị do Tổng công ty làm chủ đầu tư. Đó là nguồn tiền sử dụng đất được chậm nộp cho Nhà nước, mà được tạm thời giữ lại để tái đầu tư. Khi lập dự án khả thi xây dựng các khu đô thị mới như dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm, khu đô thị mới Định Công, Tổng công ty đã đề xuất được chậm nộp tiền sử dụng đất và cho phép sử dụng khoản tiền này như là vốn Ngân sách để đầu tư xây dựng các hạng mục công trình hạ tầng xã hội. Nguồn vốn này tạo điều kiện hoàn thiện hệ thống hạ tầng trong một khu đô thị mới. Ngoài các nguồn vốn nêu trên, Tổng công ty còn kêu gọi các nguồn vốn từ các nhà đầu tư khác dưới hình thức liên doanh, liên kết, cho thuê mặt bằng xây dựng các công trình chuyên ngành trong các khu đô thị mới,… như dự án xây dựng công trình căn hộ văn phòng V-Tower, Công trình căn hộ cao cấp JANA, (chi tiết trong bảng 3) bảng 3: cơ cấu nguồn vốn của các dự án liên doanh với nước ngoài Stt Tên dự án Tổng VĐT (Tr.USD) Vốn của Tổng công ty Vốn bên nước ngoài Giá trị (Tr.USD) Tỷ lệ (%) Giá trị (Tr.USD) Tỷ lệ (%) 1 Công trình căn hộ văn phòng V- Tower 18 3.7 20.56 14.3 79.44 2 Công trình căn hộ cao cấp JANA 12 2.6 21.67 9.4 78.33 Vốn góp của Tổng công ty ngoài phần góp vốn tự có, Tổng công ty góp vốn liên doanh chủ yếu bằng vật tư, thiết bị, vật liệu xây dựng, quyền sử dụng đất… Nhờ tham gia liên doanh với nước ngoài mà Tổng công ty có thêm được kinh nghiệm trong công tác đầu tư, đào tạo cán bộ, cơ chế quản lý… 3. Thực trạng đầu tư phát triển đô thị mới của Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng Ra đời trong những năm Đảng và Nhà nước bắt đầu thực hiện đường lối đổi mới, chuyển từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, lĩnh vực phát triển đô thị và nhà ở cũng đang từng bước được xã hội hoá. Nhiều doanh nghiệp xây dựng còn đang phân vân chưa mạnh dạn đầu tư phát triển nhà ở. Có doanh nghiệp chỉ quan tâm đến kinh doanh hạ tầng và vừa xây dựng nhà ở thấp tầng để bán vì các hoạt động này mang lại rất nhiều hiệu quả cho doanh nghiệp như thu hồi vốn nhanh, lợi nhuận cao. Còn Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị đã kiên trì định hướng phát triển là đầu tư phát triển kinh doanh nhà và hạ tầng đô thị theo các dự án đồng bộ, đặc biệt quan tâm phát triển nhà ở mà trọng tâm là nhà ở bán cho cán bộ công nhân viên nhà nước, cho người lao động có thu nhập trung bình và thấp. Thực tế đã chứng minh định hướng đó của Tổng công ty là đúng đắn. Những công trình, dự án của Tổng công ty đã nối tiếp nhau hình thành như: dự án khu nhà ở Đầm Trai-Phương Liệt-Thanh Xuân quy mô 0,5 ha vốn đầu tư thực hiện 25 tỷ đồng với 1.300m2 sàn nhà; dự án khu nhà ở số 2 Giảng Võ có quy mô 0,9 ha, diện tích sàn nhà ở 16.000m2 (73 căn hộ); dự án khu nhà ở Giáp Bát, quận Hai Bà Trung - Hà Nội, có quy mô 6,6 ha, diện tích sàn nhà ở và công trình dịch vụ là 38.000m2, vốn đầu tư 37 tỷ đồng (Chỉ tính phần hạ tầng); dự án khu nhà ở 20 Trương Định có quy mô 0,9 ha, diện tích sàn nhà ở 13.000m2 (62 căn hộ), tổng vốn đầu tư 25,6 tỷ đồng; dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm có quy mô 184ha với 540.000m2 sàn nhà ở và công trình dịch vụ. Dự án khu đô thị mới Định Công có quy mô 35 ha, tổng vốn đầu tư 287 tỷ đồng với 300.000m2 sàn nhà ở các loại. Trong thời gian qua ngoài việc thực hiện những dự án trên, Tổng công ty còn tham gia thi công xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, bưu chính viễn thông, công trình hạ tầng, công trình đường dây và trạm biến thế điện, điện nước cho các công trình dân dụng, công nghiệp. 3.1. Vốn đầu tư thực hiện. Do đặc điểm của từng dự án có quy mô, thời gian thực hiện khác nhau và thời điểm khởi công xây dựng cũng khác nhau nên lượng vốn đầu tư phân bố cho các năm không đều. Nhưng nhìn chung từ năm 1995 tới nay vốn đầu tư thực hiện liên tục tăng qua các năm. Sự tăng trưởng của vốn đầu tư đã kích thích sự tăng trưởng của kết quả sản xuất kinh doanh và sự chuyển dịch cơ cấu đầu tư từ những dự án có quy mô nhỏ sang dự án có quy mô lớn của Tổng công ty. Vốn đầu tư thực hiện trong giai đoạn này được chi tiết qua các dự án trong bảng 4. Bảng 4: Vốn đầu tư thực hiện trong giai đoạn 1995-2000 Qua bảng 4 ta thấy vốn đầu tư thực hiện của Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị tăng lên rất nhanh từ 58,524 tỷ đồng năm 1995 lên 304,084 tỷ đồng vào năm 2000. Tỷ lệ tăng trưởng liên tục của vốn đầu tư năm 1996 so với năm 1995 là 116.63%, năm 1997 so với năm 1996 là 218,75%, năm 1998 so với năm 1997 là 139,8%, năm 1999/1998 là 119,8% và năm 2000/1999 là121,58%. Riêng tỷ lệ tăng trưởng của năm 1997 so với 1996 cao hơn các năm khác là do trong năm 1997 có dự án quy mô lớn được khởi công xây dựng (dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm). Mặc dù trong giai đoạn này (1995-2000) là giai đoạn mà sự khủng hoảng nền kinh tế của các nước Châu á mà nặng nề nhất là ở các nước Đông Nam á làm cho nền kinh tế của chúng ta cũng phải gánh chịu nhiều tiêu cực. Nhưng Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị vẫn mạnh dạn đầu tư, tiếp tục khẳng định chiến lược đúng đắn mà Tổng công ty đã đề ra. Nhờ vậy mà các chỉ tiêu kinh tế quan trọng như giá trị tổng sản lượng tổng doanh thu và nộp Ngân sách Nhà nước, mức thu nhập của cán bộ công nhân viên đều tăng bình quân hàng năm 12% trở lên và năm nào cũng có lãi. 3.2. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư. Để giúp cho quá trình phân tích thực trạng công tác đầu tư ở Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị chúng ta cần xem xét cơ cấu nguồn vốn đầu tư của Tổng công ty qua bảng 5. Bảng 5: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư Qua biểu cơ cấu nguồn vốn đầu tư của Tổng công ty cho thấy lượng vốn của các nguồn đều tăng qua các năm. Trong đó nguồn vốn Ngân sách Nhà nước cấp không nhiều ( Chỉ khoảng 25%) và nguồn vốn tự có của Tổng công ty cũng có hạn (khoảng 12%) nhưng nó có vai trò quan trọng giúp cho chủ đầu tư thực hiện những bước đầu của dự án được thuận lợi. Để có đwợc đủ vốn cho các dự án Tổng công ty phải vay ngân hàng (vay tín dụng ưu đãi và vay vốn tín dụng thương mại), ngoài ra Tổng công ty đã có đề xuất với các Bộ, các ngành xin phép Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình. hai dự án đầu tiên được phép phát hành trái phiếu là dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm và dự án khu đô thị mới Định Công với tổng mức vốn 80 tỷ đồng. Điều quan trọng là nhờ uy tín rộng rãi mà Tổng công ty đã huy động được lượng vốn lớn trong nhân dân (chiếm khoảng 38% tổng vốn đầu tư). Nguồn vốn này có ưu điểm là lãi suất thấp (trung bình 10%) nên đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho Tổng công ty triển khai thực hiện các hạng mục công trình của dự án. 3.3. Thành phần vốn đầu tư thực hiện. Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị là một doanh nghiệp thuộc ngành xây dựng luôn coi trọng uy tín và chất lượng công trình xây dựng. Chính vì vậy trong cơ cấu nội dung vốn đầu tư thực hiện, có những đặc điểm nổi bật: lượng vốn đầu tư được tập trung chủ yếu cho phần hạ tầng kỹ thuật và nhà ở, ngoài ra công tác đền bù giải phóng mặt bằng cũng được Tổng công ty rất coi trọng. Cho nên những dự án mà Tổng công ty đã thực hiện khâu đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện tương đối thuận lợi, phần hạ tầng kỹ thuật và nhà ở xây dựng xong được tiêu thụ rất nhanh. Cơ cấu vốn được thể hiện cụ thể trong bảng 6. Bảng 6: Thành phần tính vốn đầu tư thực hiện. Như vậy trong cơ cấu thành phần vốn đầu tư thì phần dành cho xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở chiếm tỷ trọng cao nhất, gần 44%. Sở dĩ như vậy là vì việc phát triển hạ tầng kỹ thuật và nhà ở là những hạng mục chủ yếu trong các dự án phát triển đô thị và đây cũng là lĩnh vực kinh doanh chính của Tổng công ty, hơn nữa Tổng công ty luôn coi việc đảm bảo chất lượng hàng đầu. Để tiến hành khởi công xây dựng được thuận lợi, Tổng công ty đã phải chi một lượng tiền lớn chiếm 23,46% tổng vốn đầu tư cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Tổng công ty xác định rằng đây là công đoạn phức tạp nhất trong quá trình thực hiện đầu tư nên phải có biện pháp thích hợp kết hợp đồng bộ giữa chính quyền địa phương với Tổng công ty sao cho người dân được đền bù thoả đáng. ở các dự án phát triển khu đô thị mới đồng bộ, phần hạ tầng xã hội cũng được Tổng công ty quan tâm đầu tư như trường học, nhà trẻ, bệnh viện, khu công viên cây xanh… Phần này chỉ chiếm khoảng 13% vốn đầu tư nhưng nếu được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh thì nó sẽ giúp cho việc kinh doanh phần hạ tầng kỹ thuật và nhà ở được thuận lợi hơn. Tóm lại, trong thời gian qua tình hình thực hiện đầu tư theo chiều hướng tích cực và thu được những thành quả rất khả quan. Để hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty liên tục gặt hái được những thành công hơn nữa thì cần phải đẩy mạnh việc đầu tư có trọng tâm, trọng điểm và đúng hướng. 4. Hiệu quả đầu tư phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị. Từ khi thành lập cho đến nay Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị là một trong những doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả cao. Các chỉ tiêu kinh tế quan trọng như giá trị tổng sản lượng, tổng doanh thu và nộp Ngân sách Nhà nước, thu nhập của Cán bộ công nhân viên đều tăng hàng năm từ 12% trở lên và năm nào cũng có lãi. Trong năm 2000 vừa qua, Tổng công ty đạt 75,5% tỷ đồng giá trị sản xuất xây lắp và tổng doanh thu đạt 350,36 tỷ đồng, nộp Ngân sách Nhà nước 12 tỷ đồng, hoàn thành và đưa vào sử dụng 70.000m2 sàn nhà, là đơn vị dẫn đầu thành phố Hà Nội về lĩnh vực phát triển nhà ở. Việc đánh giá hiệu quả đầu tư sẽ rút ra được những bài học bổ ích trong quá trình quản lý đầu tư giúp cho hoạt động đầu tư ngày càng đạt hiệu quả cao hơn. Đây là việc làm cần thiết đối với Chủ đầu tư nói chung và đối với Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị nói riêng. Hiệu quả đầu tư có liên quan chặt chẽ tới hiệu quả sản xuất xã hội bởi bất cứ hoạt động đầu tư nào nẩy sinh thì trước tiên phải xem xét lợi ích của nó cho cộng đồng và cho xã hội. Nâng cao hiệu qủa đầu tư không chỉ phụ thuộc vào số lượng, chất lượng của sản phẩm xây dựng cơ bản mà còn phụ thuộc rất nhiều vào việc tổ chức quản lý khai thác và sử dụng các sản phẩm đó tốt thì chắc chắn hiệu quả đầu tư đạt được sẽ là không nhỏ. Vấn đề nghiên cứu hiệu quả kinh tế đầu tư có ý nghĩa quan trọng và thiết thực, mục tiêu chủ yếu của các hoạt động đầu tư chính là hiệu quả kinh tế. Kết quả đầu tư sẽ rất đa dạng nên phương pháp đánh giá hiệu quả kinh tế trong những trường hợp khác nhau tuỳ thuộc vào nội dung, mức độ và phạm vi của các kết quả đó. Muốn đánh giá hiệu quả đầu tư một cách chính xác và hoàn chỉnh ta phải dùng một hệ thống các chỉ tiêu, hệ thống các chỉ tiêu này sẽ phản ánh một cách toàn diện và đầy đủ nhất tình hình hiệu quả đầu tư. Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị là một doanh nghiệp Nhà nước hoạt động trong lĩnh vực xây dựng. Sản phẩm của Tổng công ty là những dự án được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh. Vì vậy chỉ có thể đánh giá hiệu quả đầu tư chung của Tổng công ty thông qua một số chỉ tiêu sau: Bảng 7: Hiệu quả đầu tư chung. Nhìn chung các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của Tổng công ty đều có xu hướng tăng. Giá trị sản xuất không ngừng gia tăng hàng năm từ 34.065 triệu đồng năm 1995 tăng lên 75.510 triệu đồng vào năm 2000, và đặc biệt mức tăng của năm 1997 so với năm 1996 là cao nhất: 73.071/40.470 tương đương 180,6%. Trong khi đó tốc độ của các năm khác là tương đối đều (khoảng 108%). Điều đó hoàn toàn hợp lý với quy mô hoạt động ngày càng mở rộng của Tổng công ty. Giá trị sản lượng gia tăng cho nên doanh thu hàng năm của Tổng công ty cũng tăng lên rất nhanh. Sản phẩm sản xuất ra được nhiều và tiêu thụ nhanh, nhất là từ năm 1999 và năm 2000, doanh thu tăng vọt so với giai đoạn trước: Doanh thu 1999/1998 tăng 212,4%, năm 2000/1999 tăng 134,3% trong khi giai đoạn 1995-1998 chỉ tăng bình quân 136,3%. Sở dĩ đạt được kết quả như vậy là do một bộ phận vốn đầu tư giai đoạn trước nhưng đến thời kỳ 1999-2000 mới phát huy tác dụng. Do đặc điểm của việc đầu tư phát triển đô thi mới liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau, thời gian thực hiện lâu nên lượng vốn đầu tư bị nằm khê đọng là rất lớn và đầu tư thời kỳ này thì phải thời gian lâu sau mới phát huy hiệu quả. Doanh thu tăng lên, tức là doanh nghiệp hoạt động ngày càng có hiệu quả thu nhập ngày càng tăng, gia tăng nguồn tích luỹ và lại tiếp tục đầu tư mới. Từ đó hiệu quả kinh tế xã hội cũng được quan tâm hơn, thể hiện qua chỉ tiêu giá trị nộp Ngân sách Nhà nước và thu nhập bình quân của Cán bộ công nhân viên liên tục tăng. Giá trị sản lượng nộp Ngân sách Nhà nước tăng nhanh từ năm 1995 với 2.428 triệu đồng lên 12.319 triệu đồng vào năm 2000. Thu nhập bình quân của cán bộ công nhân viên năm 1995 chỉ có 700 ngàn đồng thì đến năm 2000 đã tăng lên 1,76 triệu đồng. Điều này càng không ngừng khuyến khích cán bộ công nhâ