Đề tài Thực trạng và một số biện pháp thúc đẩy thị trường bất động sản – nhà đất ở Hà Nội

 

MỞ ĐẦU

Chương I

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS

 

I. Khái niệm BĐS

II. Khái niệm thị trường BĐS

1. Khái niệm

2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS

3. Phân loại thị trường BĐS

III. Khái quát về thị trường nhà đất

1. Khái niệm thị trường nhà đất

2. Đặc điểm của thị trường nhà đất.

2.1 . Thị trường BĐS - nhà đất mang tính khu vực sâu sắc.

2.2 . Thị trường BĐS - nhà đất là thị trường không hoàn hảo.

2.3.Cung thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn cầu và là nguồn cung có giới hạn.

2.4 Thị trường BĐS - nhà đất có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính – tiền tệ.

2.5 . Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường BĐS – nhà đất chia làm 3 khâu: sản xuất – lưu thông – tiêu thụ.

3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân.

3.1. Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.

3.2. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất.

3.3 Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân, đặc biệt là thị trường tiền tệ.

3.4. Phân bổ hợp lý tài nguyên đất.

 

Chương II

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI

TRONGTHỜI GIAN QUA

 

1. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất

1.1. Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ hơn cả về mặt chất lượng lẫn số lượng.

1.2. Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá.

1.3. Thị trường nhà đất phát triển sôi động.

1.4 Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí đã có nhiều khởi sắc.

1.5. Công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách Nhà nước từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên.

2. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả.

2.1. Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phậm quy định về nhà đất cao.

2.2. Mất cân đối cung cầu nhà đất.

2.3. Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến độn dễ dẫn đến nạn đầu cơ trong nhà đất.

2.4. Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phi giao dịch cao.

2.5. Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nứơc về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS.

2.6. Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận

3. Nguyên nhân của những yếu kém trên.

3.1 Khung pháp lý thiếu đồng bộ và hay thay đổi.

3.2 Các chính sách đối với thị trường BĐS thiếu đồng bộ và chưa hợp lý.

3.3 Năng lực quản lý, tổ chức của bộ máy Nhà nước còn kém.

 

Chương III

MỘT SỐ BIỆN PHÁP THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG

BĐS - NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI

 

A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.

I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS tại một số nước.

1. Quản lý thị trường BĐS tại Bangladesh.

2. Quản lý thị trường BĐS tại Ấn Độ.

3. Quản lý thị trường BĐS tại Indonexia.

II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.

B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại Hà Nội

1. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính.

2. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước.

3. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất

4. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà đất

5. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp

tài chính

5.1. Thu tiền sử dụng đất.

5.2. Đổi mới chính sách thuế quyền sử dụng đất và lệ phí.

5.3. Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp mua hoặc thuê nhà ở

5.4. Tổ chức định giá BĐS – nhà đất

6. Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất

7. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất

8. Ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất

 

KẾT LUẬN Trang

1

6

 

 

6

8

8

12

13

14

14

15

16

16

17

 

18

 

18

 

20

20

 

 

23

 

23

 

 

25

 

28

 

 

 

28

28

 

31

 

31

36

 

 

39

 

 

43

43

 

46

48

 

55

 

55

 

 

 

 

56

60

60

62

 

65

 

68

 

 

 

71

 

71

71

75

77

82

84

 

84

94

94

 

103

 

105

 

108

 

108

109

111

 

121

133

 

137

140

 

145

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

doc165 trang | Chia sẻ: maiphuongdc | Lượt xem: 1682 | Lượt tải: 1download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đề tài Thực trạng và một số biện pháp thúc đẩy thị trường bất động sản – nhà đất ở Hà Nội, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
đó vì chiến tranh đã phải dừng lại. Những năm 1986 – 1993 Hà Nội phát triển mạnh thị trường kinh doanh BĐS nhà đất cả bằng việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi nhà và đất trong khuôn viên mà giá trị chủ yếu vẫn quan niệm là giá trị nhà. Giá trị đất được ẩn trong đó và lúc này mới được bán nhà xây thô hoặc nhà hoàn thiện, đất phần lớn do Nhà nước cấp, giao. Thị trường nhà đất chưa được Nhà nước công nhận và sự trao đổi mua bán diễn ra rất ít. Nó bị khống chế bởi cơ quan quản lý đất đai và sự am hiểu về kinh tế thị trường còn hạn chế. Cơ chế quản lý đất: “Đất đai là thuộc quyền sở hữu Nhà nước, do Nhà nước thống nhất quản lý theo kế hoạch chung”. Năm 1991 Nghị quýêt Đại hội Đảng lần thứ 7 thông qua cương lĩnh chính trị tiếp tục khẳng định đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần. Trong bối cảnh đó tính năng động và bắt kịp chủ trương, các thành phần kinh tế trong thành phố phát triển mạnh dẫn đến nhu cầu về đất tăng. Sau năm 1993 đến nay, nhờ có những luật mới (đặc biệt là luật đất đai ban hành ngày 14/7/1993) và nhiều chính sách cơ chế mới trong đó đã công nhận quyền sử dụng đất của người dân đã tạo thuận lợi, thị trường BĐS – nhà đất đã được đà phát triển mạnh, hình thành một thị trường rộng lớn, rất đa dạng với nhiều loại hình kinh doanh và nhiều lọai hình sản phẩm. Từ bán nền nhà có hạ tầng đến bán móng nhà, bán nhà xây thô và bán nhà hoàn thiện. Tài chính cho phát triển kinh doanh nhà được huy động từ nhiều nguồn cá nhân, tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Vì vậy khối lượng nhà đất đưa vào thị trường kinh doanh lên đến hàng chục vạn m2, thuế phí nhà mà thu được từ kinh doanh này lên tới hàng trăm tỷ đồng/ năm. Mặt khác, nền kinh tế nước ta ngày càng phát triển đã làm cho nhu cầu về đất tăng nhanh. Khả năng tài chính tự có của các tầng lớp dân cư là rất lớn. Nhiều người nhanh nhạy về chính sách đất đai sẽ đầu tư vào lĩnh vực nhà đất bởi vì lợi nhuận thu được từ nó là “siêu lợi nhuận”. Tuy nhiên bên cạnh những tích cực mà sự phát triển của thị trường BĐS - nhà đất mang lại cho thành phố vẫn còn tồn tại một số yếu kém như: tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao, thị trường phát triển lộn xộn tự phát, sự mất cân đối quá lớn giữa cung và cầu, thông tin thị trường ít khó tiếp cận. Trong những năm tới mục tiêu phát triển của Hà Nội đó là tăng diện tích bình quân đầu người lên 10 m2/người, mỗi gia đình có nhà ở độc lập, quy mô mỗi căn hộ tối thiểu 2 phòng/ căn hộ, phát triển thêm 5,6 triệu m2 trong đó xây dựng các dự án nhà để bán và cho thuê là 3,5 triệu m2 diện tích nhà ở dành cho cán bộ công nhân viên chức khoảng 30% (1 triệu m2), xây dựng nhà ở cho sinh viên là 100.000 m2, xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung là 100.000 m2, di dời giải toả nhà ở kênh rạch, các khu nhà ổ chuột là 2000 căn hộ (Nguồn: Chương trình phát triển nhà đô thị năm 2001 – 2005), do đó trong tương lai thị trường BĐS – nhà đất sẽ phát triển mạnh. Chính vì vậy để thúc đẩy và khuyến khích sự phát triển của thị trường BDS – nhà đất việc, đề ra một hệ thống các giải pháp toàn diện và đồng bộ là vấn đề mang tính thời sự và bức xúc. Hình thành đồng bộ và tiếp tục phát triển, hoàn thiện các loại hình thị trường đi đôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý và thể chế, để thị trường năng động, có hiệu quả, có trật tự kỷ cương trong môi trường cạnh tranh lành mạnh là nội dung quan trọng của chiến lược phát triển kinh tế – xã hội 2001 – 2010. Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX nêu rõ: “Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm tới các thị trường quan trọng hiện nay chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường BĐS, thị trường khoa học công nghệ”. Tại quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 94/2002/QĐ-TTg ngày 17/7/2002 Thủ tướng đã giao cho Bộ xây dựng chủ trì cùng một số bộ ngành liên quan xây dựng để án: “Thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS – nhà đất” Đứng trên góc độ nền kinh tế thị trường, nước ta là một nền kinh tế đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường và đang triển khai công cuộc cải cách hành chính Nhà nước, có thể tìm biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS – nhà đất dựa trên mô hình sau: Kinh nghiệm nước ngoài có thể áp dụng vào Việt Nam Lý luận thị trường BĐS Nội dung quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS – nhà đất Thực trạng thị trường BĐS – nhà đất Giải pháp và lộ trình phát triển thị trường BĐS – nhà đất Cơ sở lý luận và nhận thức Đề xuất giải pháp và lộ trình Xác định nội dung quản lý Nhà nước Thể chế Tổ chức Cán bộ, công chức Tài chính công Nhận dạng và phân tích A. MỘT SỐ KINH NGHIỆM QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC VÀ BÀI HỌC ĐỐI VỚI VIỆT NAM: I. MỘT SỐ KINH NGHIỆM QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC 1. Quản lý thị trường BĐS tại BANGLADESH. Bangladesh được thành lập vào năm 1971 là một nước cộng hoà xã hội độc lập non trẻ nhất Tây Nam Á. Tổng diện tích quốc gia là 143.999 km2 với dân số hiện nay trên 120 triệu. Mật độ dân số khoảng 830 người/km2, đây là một trong những nước có mật độ dân số cao nhất thế giới. Xét về mọi phương diện kinh tế, đất là nguồn lực quý nhất tại Bangladesh. Tốc độ đô thị hoá nhanh của Bangladesh là một hiện tượng tương đối mới. Mặc dù, chỉ có khoảng 20% tổng dân sống tại vùng đô thị (khoảng 23 triệu). Điều này đã làm cho vấn đề quản lý nhà đất trở thành vấn đề được quan tâm hơn bao giờ hết. Ở đây có thể nêu một số mặt trong quá trình quản lý đất đô thị tại Bangladesh. a. Can thiệp của khu vực nhà nước vào phát triển đô thị. Tại Bangladesh, hầu hết đất đô thị do tư nhân sở hữu và sử dụng. Cho dù đất tư nhân hoặc Nhà nước là chủ sở hữu, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đều có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến việc quản lý và phát triển đất đô thị. Các cơ quan và Nhà nước xây dựng và thông qua chính sách đất để sắp xếp, chỉ đạo và điều phối các hoạt động sau: Quyền sở hữu, hưởng dụng và chuyển giao đất. Định giá và đánh giá BĐS. Kiểm soát sử dụng đất. Chỉnh đốn chuyển nhượng và lưu thông. Quy định thủ tục hành chính và dịch vụ về đất đô thị. Cung cấp mạng lưới cơ sở hạ tầng. Xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội. Quy định về tài chính, tiêu dùng đối với phát triển và đầu tư BĐS. Xây dựng những dự án phát triển đất cho những mục đích sử dụng đặc thù. Thông tin đất đai. Đào tạo bồi dưỡng nhân lực chuyên nghiệp và lành nghề. Quy định các quyền sử dụng đất của Nhà nước. - Với 12 nội dung trên, có thể phân thành những nhóm hoạt động chính sau đây: Can thiệp định hướng quy hoạch Can thiệp liên quan đến vấn đề phát triển. Can thiệp điều chỉnh. Can thiệp ngăn chặn hạn chế tiêu cực của thị trường BĐS. b. Chính sách đô thị - Lĩnh vực chính sách đô thị là rất rộng. Lĩnh vực này bao trùm từ chính sách chung của chính quyền địa phương về quyền sở hữu đất đai và sử dụng dụng đất đô thị v.v…Nói chung, những chính sách đất đô thị được áp dụng nhằm đạt được một số mục tiêu chính sau đây: + Cải thiện hoạt động của khu vực chính quyền về phát triển sử dụng đất đô thị. + Cải thiện hoạt động của khu vực tư nhân thông qua các chính sách thích hợp của Nhà nước theo hướng cung cấp đầy đủ và sử dụng đất đô thị theo quy hoạch. - Cho đến nay Bangladesh vẫn chưa đưa ra được chính sách đất đai đô thị mang tính toàn diện và hệ thống nhưng Nhà nước đã áp dụng nhiều biện pháp, chính sách liên quan đến phát triển đất nhằm cung cấp nhà ở như: Tăng cường cung cấp đất xây nhà ở có sẵn dịch vụ cho những nhóm người có thu nhập khác nhau, đặc biệt người nghèo và cho những công trình công ích có tính chất quyết định. Tăng khả năng mua đất dịch vụ và quyền hưởng dụng của những thành phần nghèo. Quan tâm dành hạn ngạch tối thiểu cho những dự án phát tiển đất đô thị. Khuyến khích khu vực tư nhân tham gia vào đầu tư, khai thác và xây dựng cơ sở hạ tầng. Khởi xướng những kế hoạch phát triển vùng nhằm tối đa hoá tính khả dụng của nhà ở trên một đơn vị đất, sẽ ủng hộ, khuyến khích xây dựng nhà mái bằng và nhiều tầng để tiết kiệm đất Thành lập ngân hàng đất đô thị và ngân hàng đất nông thôn. Phát triển hệ thống thị trường đất đai và một hệ thống đáp ứng chuyển nhượng đất đai và những tài sản gắn liền với đất nhằm quản lý đất tốt hơn. c. Một số công cụ quản lý và điều chỉnh đất đô thị ở Bangladesh. - Quyền hưởng dụng đất đô thị Quyền hưởng dụng đất đô thị là một công cụ quan trọng nhằm quản lý đất đô thị và có tác dụng đến kết cấu đô thị. Quyền hưởng dụng dần dần phải được quy định thành luật nhằm đem lại cho cá nhân quyền hợp pháp để sở hữu và sử dụng đất đô thị. Những loại hình hưởng dụng đất đô thị ở Bangladesh là quyền thái ấp, quyền thuê có hợp đồng, quyền sở hữu cộng đồng, quyền sở hữu tập thể v.v…Thông qua các loại hình này, cá nhân hay tổ chức hưởng các quyền lợi về đất. Tuy nhiên, Nhà nước có quyền tiên mãi đất để sử dụng vào mục đích chung, sau khi có đền bù thoả đáng. - Quy hoạch và quy định sử dụng đất: Quy định sử dụng đất là nội dung quan trọng của quản lý đô thị, đặc biệt tại những thành phố lớn. Tuy nhiên, Bangladesh hiện vẫn thiếu quy định về sử dụng đất và phát triển đô thị đựoc chi phối một cách tự phát bởi các lý do sau: Hầu hết các thành phố và cơ quan đều không xây dựng quy hoạch tổng thể Có nơi được xây dựng kế hoạch, nhưng kế hoạch không cập nhật kịp thời với các biến động kinh tế xã hội. Nhiều cơ quan có trách nhiệm nhận thấy khó hay vô ích khi thực hiện nhiều quy định không phù hợp, nhưng thiếu một chính sách quản lý chung để điều chỉnh kịp thời. Một số quy định quá cứng nhắc không thể áp dụng được. - Hệ thống thông tin quản lý đất: Những hoạt động về đất rất đa dạng và nhiều tổ chức, cơ quan tham gia quản lý những hoạt động này nhưng không có cơ quan nào đơn phương chịu trách nhiệm hoàn toàn điều hành các hoạt động về đất. Những nội dung dưới đây đựoc xem là công cụ sở hữu hiệu để quản lý đất đai. Kiểm soát địa chính (vẽ bản đồ, hồ sơ về chủ sở hữu, lập hồ sơ về các quyền) Đăng ký đất. Ban hành giá đất. Những nguồn thông tin khác. - Những cơ chế điều chỉnh chủ yếu trong quản lý đô thị: Các công cụ điều chỉnh chủ yếu trong quản lý đất đô thị thường áp dụng tại Bangladesh là: môt số lọai thuế, những quy định trần về tài chính, các quy định về lề đường, các kiểm soát mật độ đường và đất, kiểm soát quy hoạch vùng và tình hình ô nhiễm v.v… 2. Quản lý thị trường BĐS tại Ấn Độ Xây dựng khung pháp lý về phát triển và quản lý đất đai ở đô thị. Nhiều luật sử dụng và kiểm soát và phát triển đất đai và đã đưa đến việc hình thành nhiều cơ quan quản lý. Những luật này có thể được mô tả tóm tắt như sau: - Luật quy hoạch vùng và thành phố: Những đạo luật này không chỉ kiểm soát và chỉnh đốn công tác phát triển mà còn là những công cụ tạo điều kiện thuận lợi phát triển mặt bằng tại các thị trấn, thành phố và vùng. Theo những kế hoạch này, nhiều khu vực tại thị trấn hay thành phố đựoc quy vùng theo những mục đích khác nhau, như: dân cư, thương mại, công nghiệp và một số mục đích khác. Luật quy hoạch đô thị được lập bởi những cơ quan Chính phủ tương ứng tại các tiểu bang và vùng lãnh thổ liên hiệp. Những luật này đưa ra những thủ tục xây dựng quy hoạch tổng thể cho các thị trấn và thành phố và chi tiết hoá các phác đồ quy hoạch đô thị cho các khu vực và các thành phố này. Một số tiểu bang hiện nay đang bắt đầu thay thế đạo luật quy hoạch đô thị bằng các đạo luật quy hoạch đô thị và vùng để có thể hợp nhất đạo luật quy hoạch của thành phố với quy hoạch vùng. - Luật thành phố: đạo luật này bao hàm nhiều điều khoản kiểm soát phát triển đất đai và hoạt động xây dựng, cấp phép cho cơ sở kinh doanh và xí nghiệp, ngăn cấm vi phạm trật tự công cộng và giảm bớt ô nhiễm, xoá bỏ những công trình xây dựng trái phép và nguy hiểm, xây dựng hệ thống thoát nước đồng thời thực hiện các công việc khác có liên quan. Nhiều quy hoạch đô thị đã giao phó cho các hội đồng thành phố trách nhiệm xây dựng quy hoạch tổng thể nhưng họ không đủ khả năng thực hiện các công việc này vì thiếu kỹ thuật và tài chính. Vì vậy, Ban quản lý quy hoạch thành thị và nông thôn tại các tiểu bang theo truyền thống đã thực hiện nhiệm vụ xây dựng quy hoạch tổng thể. - Luật của uỷ ban mỹ thuật đô thị Delhi 1973: luật này đựơc thực thi nhằm kiểm soát chất lượng thẩm mỹ của môi trường đô thị. Ngoài việc khuyến khích chất lượng thẩm mỹ trong môi trường đem lại giá trị cho cộng đồng, một trong những mục tiêu của uỷ ban là bảo tồn đặc tính và chất lượng di sản bằng việc duy trì tính toàn vẹn của khu vực này. - Luật kiểm soát tiền thuê: luật này được thực thi tại nhiều thành phố nhằm ngăn chặn việc bóc lột người nghèo. Nhưng luật này cũng chính là cản trở lớn cho hoạt động của thị trường nhà ở. Những luật này không chỉ làm mất đi động cơ đầu tư vào nhà ở, vào thời điểm khi sự thiếu hụt nhà ở rất lớn mà còn là nguyên nhân dẫn đến nghịch lý nhiều nhà trống nhưng các chủ sở hữu không cho thuê dù giá nhà tăng cao. Từ những điểm nêu trên thể hiện tình hình bất cập không phải do thiếu luật nhằm phát triển đô thị theo quy hoạch mà ngược lại là quá nhiều. Nhiều luật trong số này khó hiểu, khi áp dụng bị vướng mắc, thường làm trở ngại tiến trình phát triển thay vì tạo điều kiện thúc đẩy tiến trình này, do vậy phủ nhận chính mục đích của đạo luật ban hành. Cần phải phân tích các luật này một cách toàn diện và đơn giản chúng thành một hệ thống luật thống nhất, đơn giản nhằm đảm bảo thực hiện đựơc dễ dàng. b. Phương pháp cải tổ công tác quản lý BĐS ở Ấn Độ. Bao gồm các vấn đề sau: Hoàn thiện hồ sơ đất và hệ thống đăng ký giao dịch kinh doanh đất đai. Hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất và hướng tiếp cận linh hoạt và phù hợp với thực tế sử dụng đất. Tiến hành quy hoạch sử dụng đất và hướng tiếp cận linh hoạt phù hợp với thực tế vấn đề sử dụng đất. Đẩy mạnh quá trình phát triển đất trên cơ sở khuyến khích tư nhân và Nhà nước thực hiện mua, phát triển các lô đất trên quy mô lớn. 3. Quản lý thị trường BĐS tại Inđonesia Indonesia là một quốc gia lớn có khoảng 17.000 đảo trải dài trên 2.500 dặm ngang qua xích đạo. Là quốc gia lớn nhất tại vùng Đông Nam Á, diện tích đất liền của quốc gia này vào khoảng 2 triệu km2. Dân số đô thị ngày càng tập trung vào các thành phố lớn nhất của đất nước, đặc biệt là Jakarta, Surabaya, Bandung, Medan, Semarang, Palempang, Ujung Padang, Malang, Bandar Lampung. Trên 45% dân số đô thị Inndo hiện cư ngụ tại những thành phố lớn và những khu vực xung quanh thành phố. Hiện tượng này có nghĩa là nhu cầu về đất đô thị là rất cao. Những quy định sử dụng đất bắt nguồn từ các kế họach ngành và bao hàm những kế hoach sử dụng mặt bằng được xây dựng, thực hiện bởi các cơ quan đại diện 3 cấp chính quyền. Hệ thống quản lý đất tại Indo có thể được xem là có liên quan mật thiết tới toàn bộ hệ thống quy họach phát triển không giống như hệ thống đơn thuần chỉ đựơc kiểm soát bởi Tổng cục địa chính và các văn phòng tỉnh, hoặc địa phương của cơ quan này. a. Hệ thống quy họach phát triển tại Indo Có hai hệ thống quy hoạch phát triển khác nhau tại Indo: “quy hoạchvùng” và “quy hoạch mặt bằng”. Mặc dù những hệ thống này là riêng rẽ nhưng chúng có mối liên hệ với nhau. Cả hai chức năng “quy hoạch ngành” và “quy hoạch mặt bằng” đều được thự hiện bởi 3 cấp chính quyền: trung ương, vùng hay tỉnh và đại phương. Mỗi lọai quy hoạch gắn với một ngành cụ thể và các khía cạnh mặt bằng của mỗi lọai quy họach, đồng thời bao trùm toàn bộ khu vực hành chính thuộc thẩm quyền của nó.Ở cấp trung ương, quy hoạch được thực hiện trên quy mô lớn bởi uỷ ban quy hoạch phát triển quốc gia hay Bandan Perencanaan Pembanguna Natinonal (Bappenas) và các sở thuộc ngành. Quy hoạch mặt bằng ở cấp quốc gia đựơc xây dựng thông qua một sắc lệnh tổng thống. Đây là cơ quan liên ngành và chức năng chính của nó là xây dựng chính sách phát triển. Cơ quan này do Bộ trưởng Nhà nước về quy họach phát triển quốc gia làm chủ tịch đồng thời cũng là người đứng đầu Bappenas. Các chính quyền tỉnh ở cấp thứ 2, thực hiện xây dựng các kế hoạch ngành (kinh tế – xã hội) cũng như các quy họach mặt bằng tại vùng của địa phương mình. Những kế họach này được thực hiện dưới sự phối hợp của Uỷ ban quy hoạch phát triển vùng hay Bandan Perencanaan Pembangunua Tingkat ( Bappeda Tingkat I). Trong khi cấp thứ 3, chính quyền địa phương, Bappeda Tingkat II chịu trách nhiệm phối hợp quy hoạch toàn thể, cả mặt bằng lẫn ngành. Một quy hoạch bao gồm môt loạt các chương trình phát triển được nêu rõ dưới dạng tổng thể, bao trùm không chỉ kinh tế mà còn cả khía cạnh khác như: chính trị, xã hội, văn hoá, tôn giáo, mặt bằng… Nhưng việc quy hoach mặt bằng chú trọng hơn là phát triển mặt bằng, thậm chí cho dù tất cả các mặt khác của phát triển cũng được xem xét một cách toàn diện. Hệ thống quy họach Indo sử dụng cả tiến trình quy họach tập trung quy trình quy hoạch phân cấp. Hai cấp của chính quyền địa phương (tỉnh và thành phố) có trách nhiệm xây dựng quy họach “ngành” và mặt bằng cho địa phương. Về nguyên tắc, cơ cấu hiện tại nhằm vào việc thực hiện kết hợp của các cơ chế dưới lên và trên xuống. Tuy nhiên, vì cơ cấu hành chính coi trọng quyền hành tập trung, nên trong thực tế, quy hoạch trên xuống phổ biến hơn. Các chính quyền đô thị hoạt động dưới sự chỉ đạo của Bộ nội vụ. Vì thế, hệ thống quy họach phức tạp. Hệ thống quản lý đất đai tại Indo được hướng dẫn và kiểm soát bởi các công cụ của các kế hoạch mặt bằng mang tính pháp lý. Những kế hoạch này sẽ kiểm soát các chương trình phát triển đô thị. Tất cả các lọai giấy phép liên quan đến phát triển đất hay sử dụng đất phải được dựa trên cơ sở những kế hoạch mặt bằng này. Văn phòng điạ phương của Tổng cục địa chính được phép cấp giấy phép thuận địa điểm phát triển khu dân cư hay công nghiệp, nếu các đề xuất này hợp với kế hoạch mặt bằng và khả thi. b. Mối quan hệ giữa quản lý đất và cung cấp cơ sở hạ tầng. Một phương pháp đảm bảo đất sẵn dành cho phát triển các phương tiện và dịch vụ công cộng tại Indo là trao cho chính quyền quyền thu hồi đất xây dựng cơ sở hạ tầng – một vấn đề quan trọng được công chúng và xã hội rất quan tâm. Theo sắc lệnh Tổng thống số 55/1993 việc điều chỉnh thủ tục cấp đất xây dựng các công trình công ích và phát triển cơ sở hạ tầng đối với 14 nhóm cơ sở hạ tầng và dịch vụ công ích được Chính phủ triển khai và sở hữu. Đối với tất cả 14 nhóm này Chính phủ được phép sử dụng quy trình thu hồi và sở hữu. Đối với tất cả 14 nhóm này quy hoạch mặt bằng đã được duyệt trong vùng 14 nhóm dịch vụ công ích và cơ cấu hạ tầng bao gồm: Đường xá, hệ thống thoát nước và hệ thống cống rãnh. Đập nước, hồ chứa và các dịch vụ nước khác kể cả hệ thống tưới tiêu. Bệnh viện công và trung tâm y tế cộng cộng. Bến cảng, cảng biển và nhà ga. Các cơ sở tôn giáo. Các cơ sở giáo dục và trường học Chợ do Nhà nước đầu tư hay chợ “INPRES” (các chợ này được xây bằng những loại vốn vay đặc biệt từ chính quyền trung ương). Nghĩa trang Nhà nước. Các dịch vụ công cộng phòng chống thiên tai như: lũ lụt, hoạt động của núi lửa v. v… Các phương tiên thể thao. Đài phát thanh và truyền hình, các phương tiện hỗ trợ. Các văn phòng Chính phủ. Các phương tiện của quân đội Indo. Đối với những phương tiện của quân đội công ích mà không nằm trong những phương tiện nêu trên, các sắc lệnh đặc biệt của tổng thống cần phải được sử dụng có thể thực hiện các công việc có liên quan được xem là có tầm quan trọng chung. Mặc dù tất cả các dịch vụ công ích xã hội, cơ sở hạ tầng căn bản và đất đai tại những khu vực dân cư hiện tại được cung cấp và phát triển các hạng mục công ích và xã hội và cơ sở hạ tầng căn bản là một trong những điều kiện tiên quyết để Chính phủ phê duyệt những đề xuất phát triển bất cứ loại hình BĐS nào. Điều kiện này được đưa vào giấy phép xây dựng. Một phương pháp khác dùng để cung cấp các phương tiện và dịch vụ cơ sở hạ tầng qua quản lý được gọi là tái điều chỉnh đất. Tái điều chỉnh đất đề cập đến việc sắp xếp lại các lô đất, kể cả các quyền đất đai hoặc mục đích sử dụng đất đựơc trang bị đường phụ, các phương tiện địa phương và những phương tiện hỗ trợ khác theo yêu cầu. Điều kiện tiên quyết tối thiểu với tái điều chỉnh đất ít nhất 85% chủ đất (đất của những người này chiếm trên 85% diện tích) đồng ý tái điều chỉnh đất. Việc thực hiện dự án tái điều chỉnh đất được thực hiện bằng các nhóm công tác khác nhau: - Nhóm chuyên trách thực hiện các đề xuất tái điều chỉnh đất ở cấp thành phố và các đô thị tự trị. - Nhóm công tác kiểm soát tái điều chỉnh đất cấp tỉnh. Quá trình quản lý đất đai ở Indonexia được chia thành 2 phần: phần cứng và phần mềm: ¨ Phần mềm bao gồm các nội dung sau: Chính sách đất đô thị Quy hoạch mặt bằng sử dụng đất đô thị Các thủ tục quy hoạch mặt bằng đô thị Luật và các quy định đất đai Các thủ tục cấp các loại giấy phép cần thiết Các thủ tục cấp đất Các thủ tục xác nhận quyền sở hữu sử dụng đất đai Các thể chế ¨ Phần cứng bao gồm các khía cạnh kỹ thuật: Thu hồi đất đô thị Thuế đất Đền bù đất Phát triển đất Hệ thống thông tin đất Quy hoạch và sử dụng đất đô thị Giám sát và kiểm soát phát triển đất II.CÁC BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BĐS ĐỐI VỚI VIỆT NAM. Qua nghiên cứu kinh nghiệm quản lý đất đô thị của một số nước ở phần trên có thể rút ra một số điểm kết luận mà các nhà quản lý BĐS Việt Nam cần lưu ý nhất là trong lĩnh vực quản lý đất đai như sau: 1. Việc thực hiện cải cách hệ thống quản lý nhà đất của Việt Nam hiện nay được thực hiện với phương châm “Càng sớm càng tốt”. Mục tiêu chính của cải cách là: Tạo ra những bước đột phá trong nguồn cung và đảm bảo sử dụng tối đa đất đô thị Tìm ra những biện pháp quản lý thích hợp đối với các hoạt động liên quan đến thị trường đất và đảm bảo tạo nên môi trường chính sách thích hợp để những biện pháp này được áp dụng hiệu quả. Để đạt được những mục tiêu này rõ ràng các chức năng quản lý đất đai cần được cải cách. Những lĩnh vực cần chú ý được ưu tiên cải cách là: Thiết lập một hệ thống thông tin đất đai BĐS hữu hiệu cho phép mọi người được tiếp cận tự do và công khai Công bố các quy họach và các quy định sử dụng đất công khai trên các báo chí truyền thông nhằm làm cho mọi nhân viên của các cơ quan đến đất đai và người dân đều biết và tham gia góp ý và thông suốt. Xây dựng các chính sách khuyến khích khu vực tư nhân tham gia cung ứng nhà ở cho ngững người có thu nhập thấp và đầu tư cơ sở hạ tầng cho xã hội và các khu vực dân cư đô thị. Thực hiện phân cấp hữu hiệu cho các bên khác nhau tham gia vào quản lý đất đai. Có các chính sách tài chính thích hợp đặc biệt là các chính sách về giá để bình ổn và quản lý thị trường. Sử dụng công nghệ thông tin để quản lý thị trường nhằm giảm bớt sự cồng kềnh và chồng chéo của bộ máy quản lý nhà nước. 2. Nâng cao hiệu quả sự can thiệp của các cơ quan Nhà nước đối với thị trường đất đai ở đô thị. Qua nghiên cứu kinh nghiệm của ba quốc gia ở trên cho thấy chính quyền, đặc biệt là cơ quan trung ương giữ vai trò chủ đạo trong quá trình gỉai quyết đất đai. Nhưng trên thực tế do nhiều nguyên nhân khác nhau như: có quá nhiều các quy định chồng chéo nhau, hệ thống thông tin thường thiếu và không đầy đủ, thủ tục hành chính rườm rà v.v...đã làm sự can thiệp của Nhà nước thường bất cập và kém hiệu quả. Theo kinh nghiệm của một số nứơc, Nhà nước có thể can thiệp vào thị trường đất đô thị dưới các hình thức sau đây: Can thiệp về chính sách Can thiệp thông qua định hướng quy hoạch Can thiệp các vấn đề liên quan đến phát triển đất đai Can thiệp qua pháp luật Can thiệp theo hướng ngăn chặn và hạn chế những hoạt động tiêu cực trên thị trường nhà đất như: đầu cơ, sốt nhà đất giả tạo… Ngoài ra Nhà nước cần có những biện pháp thúc đẩy phát triển hiệu quả các vấn đề sau đây: Mở rộng quan hệ hợp tác hiệu quả giữa Nhà nước và các thành phần tư nhân Thúc đẩy tính tự lực của cộng đồng và đẩy mạnh tính xã hội hoá trong việc giải quyết đất đai và nhà ở tại các thành phố lớn. Tăng cường vai trò và năng lực của các chính quyền địa phương trên cơ sở phân công, phân cấp hợp lý về các chức năng và quyền hạn. Đẩy mạnh vai trò của các tổ chức phi chính phủ trong việc làm cầu nối những mối quan tâm cộng đồng, Chính phủ và lĩnh vực tư nhân. B. MỘT SỐ BIỆN PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS – NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN TỚI 1.Nhóm các giải pháp chung 1.1. Hoàn thiện khung khổ pháp lý điều chỉnh các quan hệ phát sinh và liên quan đến nhà đất ở Việt Nam nhằm tạo môi trường pháp lý thông thoáng cho sự hình thành và phát triển của thị trường nhà đất. Kể từ Đại hội lần thứ VIII của Đảng (1996), Đảng ta đề ra chủ trương về phát triển thị trường BĐS để đồng bộ hoá các loại thị trường. Báo cáo chính trị của ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá VII trình Đại hội VIII ghi rõ: “Tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS, chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là nhà ở vùng đô thị, phát triển các doanh nghiệp Nhà nước xây dựng và kinh doanh nhà ở, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước”. Văn kiện Đại hội lần thứ IX của Đảng lại nhắc lại và nhấn mạnh “hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • doctinhhinhphattrienthitruongnhadathanoi_166TR.doc
Tài liệu liên quan