Đề tài Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà ở chung cư tại khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm – Hà Nội

g ký; nếu nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước thì cơ quan quản lý nhà ở đó đăng ký. - Nhà ở chung cư thuộc sở hữu của nhiều người thì các đồng sở hữu cùng có trách nhiệm đăng ký. - Nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu của mình và đăng ký sử dụng chung phần diện tích nhà ở, đất ở dùng cho các hộ. Trong trường hợp nhà ở chung cư chưa xác định được chủ sở hữu hoặc diện vắng chủ thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng ký. Nếu không có người quản lý hợp pháp tì người đang sử dụng có trách nhiệm đang ký. 3.3.3. Sử dụng nhà chung cư Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung nên việc sử dụng loại tài sản này cũng phải tuân theo các nguyên tắc của việc sử dụng tài sản chung. Theo Quyết định 10/2003/QĐ - BXD của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư và Quyết định số 65/2004/QĐ - UB ngày 07/5/2004 của UBND thành phố Hà Nội: - Quyền lợi, nghĩa vụ và các hành vi bị nghiêm cấm đối với người sử dụng chung cư: + Quyền lợi: Người sử dụng nhà trong khu vực nhà chung cư cao tầng được hưởng các dịch vụ trong khu vực này Thực hiện việc giám sát nội dung và chất lượng dịch vụ của doanh nghiệp tổ chức dịch vụ thông qua Đại diện cụm dân cư và Ban quản trị nhà chung cư cao tầng. + Nghĩa vụ: Chấp hành nội quy sử dụng, các quy định về giữ gìn, bảo quản tài sản thuộc phần sở hữu chung, thực hiện đúng các quy định về PCCC, vệ sinh công cộng, trật tự trị an; phát hiện và ngăn chặn kịp thời những hành vi vi phạm phần sở hữu chung nhà chung cư. Người làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung thì phải khôi phục lại nguyên trạng hoặc bồi thường thiệt hại, Tạo điều kiện thuận lợi để người co trách nhiệm thực hiện việc bảo dưỡng, sửa chữa dối với phần sở hữu chung. Người có hành vi gây cản trở thiệt hại dến lợi ích chung thì phải bồi thường và bị xử lý theo quy định của pháp luật. Đóng góp đầy đủ và đúng thời hạn các khoản kinh phí phải nộp theo quy định để thực hiện việc quản lý, vận hành, bảo dưỡng và sửa chữa hệ thống trang thiết bị và tài sản thuộc phần sở hữu chung. + Nghiêm cấm các hành vi sau đây: Không tuỳ tiện làn những việc ảnh hưởng đến an toàn ngôi nhà như đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu cạnh móng nhà Không tuỳ tiện thay dổi cơ cấu quy hoạch phòng ở trong ngôi nhà như phá bỏ khu phụ, mở rộng diện tích căn hộ nối thông không gian giũa các căn hộ, thay dổi bể nước , bồn tắm Không gây tiếng ồn, đổ nước thải từ trên xuống, gõ đập gây ảnh hưởng đến các căn hộ sống lân cận, sửa chữa hệ thống cấp thoát nước gây thấm dột xuống các tầng dưới Không chiếm dụng nhà và đất ở dùng chung các hộ dể dùng riêng cho gia đình mình. Không xây dựng trên nhà ở chung hoặc trên đất ở dùng chung khi chua có giấy phép xây dựng. Không sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng trái với mục đích quy định. Không tự ý chuyển nhượng hợp đồng dịch vụ cho tổ chức, cá nhân khác; tự ý thay đổi mục đích sử dụng nhà thuê ghi trong hợp đồng. Không nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu riêng, làm ảnh hưởng tới trật tự, nỹ quan và môi trường sống của các hộ khác và khu vực công cộng (nếu nuôi vật cảnh thì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật). Không kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hoá dễ gây cháy, nổ(như kinh doanh hàng, ga, vật liệu gây nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm khác), Không kinh doanh các dịch vụ gây ồn ào, ô nhiễm môi trường như nhà hàng karaokê, vũ trường, sửa chữ xe máy, ô tô, lò mổ gia súc và các hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác. Việc sử dụng, khai thác, bảo dưỡng và sửa chữa hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị sử dụng chung phải tuân thủ các chỉ dẫn của nhà thiết kế, chế tạo và quy trình, quy phạm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. - Việc bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 05/2001/TT-BXD ngày 30 tháng 8 năm 2001 của Bộ Xây Dựng và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. - Nhiệm vụ của doanh nghiệp tổ chức dịch vụ quản lý: + Duy trì chất lượng, kiến trúc của nhà chung cư cao tầng. Sửa chữa kịp thời các hư hỏng phát sinh thuộc phần sở hữu chung như khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường tháot hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, thông tin liên lạc, phát thanh truyền hình(nếu có), bể phốt, thu lôi, cứu hoả và duy tu bảo dưỡng theo định kỳ theo quy định hiện hành của Nhà nước( sau khi hết thời hạn bảo hành của chủ đầu tư). + Đảm bảo vệ sinh môi trường, thu gom rác thải và vận chuyển đến địa điểm tập kết của khu vực. + Tổ chức vận hành, bảo quản, bảo dưỡng định kỳ, sửa chữa hệ thống thang máy trong các chung cư cao tầng. Theo định kỳ thời hạn sử dụng cảu thang máy, hàng năm phải nộp một khoản tiền vào một tài khoản để thay thế thang máy khi đến thời hạn. + Vận hành hệ thống kỹ thuật chung trong các khu chung cư: bơm nước, điện chiếu sáng hành lang, cầu thang, máy phát điện, hệ thống cấp điện, nước sạch, khí đốt, nước thải, thiết bị phòng chống cháy nổ và các thiết bị khác. + Quản lý, duy trì, bảo dưỡng định kỳ diện tích hành lang, cầu thang sử dụng chung. - Các yêu cầu khác: + Nhà chung cư phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng định kỳ. + Chủ sở hữu nhà chung cư phải có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở thuộc sở hữu của mình. Đối với nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu phải có trách nhiệm bảo dưỡng phần diện tích thuộc sở hữu của mình và cùng các chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa các phần sở hữu chung được phân bổ theo tỷ lệ diện tích riêng của từng sở hữu. Toàn bộ chi phí sửa chữa do chủ sở hữu đảm nhận. Trong trường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên thuê có quyền sửa chữa theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp người bảo dưỡng, sửa chữa phần chung hoặc căn hộ ở có yêu cầu phải tạm ngừng sử dụng bộ phận kỹ thuật hạ tầng trong căn hộ lân cận hoặc phải tiến hành từ căn hộ lân cận phải tạm dừng sử dụng theo yêu cầu hoặc phải để người có nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nêu trên vào căn hộ của mình tiến hành công việc. Người sửa chữa phải đảm bảo thời hạn mà các bên đã cam két để không ảnh hưởng dến điều kiện sinh hoạt của các hộ. Bên thuê phải tự lo nơi ở tạm trong thời gian tiến hành sử chữa định kỳ hoặc sửa chữa lớn đột xuất nhà ở chung cư, nếu trong hợp đồng thuê nhà không có thoả thuận khác. - Việc quét vôi, sơn tường mặt ngoài nhà ở chung cư phải tuân theo quy định thống nhất cho toà nhà. - Trong trường hợp nhà chung cư bị hỏng do chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa gây thiệt hại về tính mạng và tài sản cho người khác thì chủ sở hữu phải bồi thường. - Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tự sửa chữa. Các hư hỏng do cùng nhiều hộ sử dụng gây ra thì các hộ đó cùng phải chịu phí tổn sửa chữa. - Việc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu phải được các chủ sở hữu thoả thuận bằng văn bản và phải có giấy phép của cơ quan có thẩm quyền. Người sử dụng nếu không phải là chủ sở hữu thì không đựoc phép cải tạo làm tăng thêm diện tích dưới bất kì hình thúc nào, trừ trường hợp các chủ sở hữu thoả thuận bằng văn bản và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép. 3.3.4. Mô hình quản lý Hiện nay mô hình quản lý nhà chung cư được quy định trong quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Theo quy chế này, thì mô hình quản lý nhà chung cư được tổ chức theo phương thức tự quản kết hợp với hoạt động quản lý nhà nước về nhà đất. Tức là các hộ được ở trong nhà ở chung cư có thể bầu ra ban tự quản, hoặc tổ trưởng nhà để tổ chức quản lý công việc chung mang tính chất nội bộ gồm: - Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ và đôn đốc, kiểm tra mọi người thực hiện nội quy đó. - Thu các khoản tiền phải nộp như: tiền nước, sinh hoạt, tiền thu gom rác, tiền góp quỹ an ninh, quỹ phòng chống bão lụt thiên tai - Đối với các hộ thuê nhà thuộc chủ sở hữu khác, Ban tự quản có thể đứng ra thu tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sở hữu và được nhận thù lao do chủ sở hữu trả. - Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, và phan bố chi phí giữa các hộ đó. - Tổ chức sửa chữa bảo dưỡng phần diện tích và công trình ãy thuật dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữa các chủ sở hữu nhà ở chung đó. - Hoà giải tranh chấp giữa các bộ phận quản lý nhà ở chung nếu có tổ chức họp để các hộ phê bình, kiểm điểm những cá nhân cố tình vi phạm Quy chế nhà ở chung cư. - Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất, với chính quyền các kiến nghị nguyện vọng liên quan đến việc quản lý và sử dụng nhà chung cư. Các vấn đề về quản lý nhà nước đối với nhà chung cư (như đăng ký nhà ở, cấp phép xây dựng sửa chữa, cải tạo nhà chung cư, thu tiền sử dụng đất) do các cơ quan chức năng của nhà nước thực hiện theo quy định chung về quản lý đất đai, nhà ở kiến trúc đô thị Cơ quan quản lý nhà đất địa phương có trách nhiệm phối hợp với UBND phường củng cố và tăng cường hoạt động quản lý , sử dụng nhà ở chung. 3.3.5. Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm Việc giải quyết tranh chấp về nhà ở chung cư, được pháp luật hiện hành phân thành 3 nhóm cụ thể như sau: - Các tranh chấp về quyền sở hữu chung cư và quyền sở hữu đất thuộc nhà ở chung cư do toà án nhân dân giải quyết. - Các tranh chấp về quyền sử dụng giữa các hộ không phải là chủ sở hữu nhà ở chung do các hộ tự hoà giải hoặc Ban quản lý quản trị nhà hoà giải. Nếu không hoà giải được thì chủ sở hữu nhà giải quyết trên cơ sở hợp đồng thuê đã ký với các hộ hoặc chuyển toà án giải quyết. - Các tranh chấp về cải tạo, làm tăng diện tích nhà ở chung, xây dựng trên đất thuộc nhà ở đó do UBND quận, huyện, thị xã thuộc tỉnh giải quyết. Người vi phạm quy định về sử dụng, sửa chữa, cải tạo nhà ở chung, chiếm dụng nhà ở chung không hợp pháp, xây dựng công trình trái phép trên đất thuộc sở hữu nhà ở chung, có hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở thì tuỳ theo mức độ vi phạm mà xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Người lợi dụng chức vụ, quyền hạn vì vụ lợi hoặc có động cơ cá nhân khác mà cấp giấy phép cải tạo, xây dựng trái pháp luật hoặc có các hành vi vi phạm khác vi phạm quyền sở hữu, sử dụng nhà ở chung thì tuỳ theo mức độ vi phạm đó mà xử lý kỷ luật, truy cứu trách nhiệm hình sự. Trong trường hợp bị thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường. 3.4. Kinh nghiệm một số nước về quản lý chất lượng sử dụng chung cư cao tầng 3.4.1. Xét trên góc cạnh tổ chúc nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý chất lượng sử dụng nhà chung cư cao tầng - Kinh nghiệm của Hồng Kông Là một trông những khu vực nhà công cộng lớn nhất thế giới, Hồng Kông bắt đầu tư nhân hoá quỹ nhà ở công cộng vào cuối những năm 1980. Ít nhất có 4% quỹ nhà ở được bán đi mỗi năm và công việc quản lý số nhà còn lại cũng được tư nhân hoá trong vài năm tới. Đây có thể được coi là một mô hình quản lý nhà ở nói chung (quản lý sau khi xây dựng xong), mặc dù chỉ trên một vài khía cạnh của công tác quản lý chất lượng sử dung nhà ở nhưng cũng đã thế hiện phần nào tính hiệu quả của mô hình. Trên thực tế, Hồng Kông triển khai mô hình tư nhân hoá quản lý nhà ở đối với đối tượng là khu vực nhà ở công cộng cho thuê: vì các căn hộ tập thể đã bán được coi một cách hợp pháp là tài sản cá nhân, các chủ hộ riêng lẻ mua và sở hữu phần nhà của mình nhưng quyền sử dụng đát trên cá san chung, các công trình công cộng chung của khu nhà lại được sở hữu tập thể bởi toàn bộ các chủ hộ của khu nhà. Các chủ hộ có trách nhiệm tập thể trong việc quản lý các khu vực và cơ sở chung. Một thoả thuận có tính hợp đồng, Điều ước “thoả thuận chung DMC”, được dự thảo ra để nêu rõ cổ phần được chia như thế nào, những hạn chế và bổn phận bao gồm trong bản thoả thuận thuê đất, hình thức quản lý và phân chia chi phí cũng như các quy định khác về nhà ở như vật nuôi, quản lý tiếng ồn, luôn phiên về trang trí bên ngoài Các chủ hộ có thể thành lập riêng một “nghiệp đoàn” cá chủ hộ để tiếp nhận quyền làm chủ cá khu vực chung và trách nhiệm quản lý khu nhà. Để giảm nhẹ lo ngại của những người mua tiềm năng về gánh nặng tư duy bảo dưỡng sau này, công tác bảo dưỡng phòng ngừa trước khi bán được thực hiện khi khu nhà được đua vào danh sách bán và một quỹ thanh toán nợ bằng 2000 USD trên một căn họ được trích ra từ hoá đôn bná hàng để giành cho những công việc duy tu bảo dưỡng quan trọng trong tương lai. Rõ ràng việc quản lý thành công các khu chung cư cần có sự hợp tác, tham gia và càng quan trọng hơn là sự cam kết tài chính của tất cả các chủ sở hữu trong dự án. Tuy nhiên, quản lý nhà với tư cách là lợi ích công cộng là nguyên nhân gây ra vấn đề ngueoeì thờ ơ, né tránh. Và giải pháp cho vấn đề này theo Hồng Kông là bắt buộc tất cả các chủ sở hữu nhà trở thành thành viên của nghiệp đoàn chủ sở hữu, nó sẽ tạo bệ đứng trong việc thực hiện quyền sở hữu và trách nhiệm quản lý đối với những phần chung của dự án. Mặt khác, ngưỡng của sự nhất trí giữa các chủ nhà ở là điều cần có trong việc hính thành và đưa ra quyết định của nghiệp đoàn chủ sở hữu, được đặt ra ở mức rất thấp nhằm chung hoà rào cản vốn có do sự ít tham gia gây nên. Vì vậy, sự cần thiết có những hành động mang tính tập thể trong qủn lý nhà chung cư được giải quyết bởi sự sắp xếp có tính thể chế của một tổ chức mang tính lỏng lẻo của nghiệp đoàn của những người chủ sở hữu. - Kinh nghiệm của Thụy Điển Ta cũng xét trên khu vực nhà cho thuê. Từ giữa thế kỷ XX đến những năm 1980, nhưng người ở trong khu nhà này không có quyền nâng cấp hay thay đổi nhà ở của họ, họ cũng không có quyền lựa chọn kiểu vôi tường Tuy nhiên, khi đã sống trong các căn hộ thuộc khu nhà thì họ trở thành thành viên của tập thể đồng sở hữu ngôi nhà; và họ bầu ra một ban quản lý của họ. Các thanh viên của ban (từ 10-20 người) được bầu chọn hàng năm tại cuộc họp của những người thuê nhà. Ban quản lý chung cư sẽ chịu trách nhiệm đối với mặt ngoài của khu nhà và các tiện ich chung như buồng giặt, cầu thang và cảnh quan xung quanh; còn chủ thuê các căn hộ thí có thể sửa chữa những phần nhỏ trong ngôi nhà của mình và tất nhiên viế sửa chữa đó không làm ảnh hưởng dến cảnh quan kiến trúc cũng như chất lượng chung của toàn bộ toà nhà. Kinh nghiệm quản lý chất lượng chung cư cao tầng xét trên giác độ mỹ thuật, bền vững.. của chất lượng nhà chung cư. Tại một số nước trong khu vực có khí hậu tương đồng với nước ta như Thái Lan, Singapore, Malaixia, Indonexia, Trung Quốc người dân chủ yếu sống trong các chung cư cao tầng. Tại đây việc thiết kế cơ cấu căn hộ hết sức phong phú, tuỳ theo bản sắc văn hoá và lối sống của mỗi dân tộc. Song tất cả đều hướng tới một lý thuyết chung nhất, đó là cố gắng tạo ra môi trường ở tốt nhất cho cư dân ngay từ việc tổ chức thiết kế cơ cấu căn hộ. Hiện nay, Singapore đang đi đầu với kiểu thiết kế căn hộ nhiệt đới có tiện nghi cao, có tầm nhìn và thông thoáng cho tất cả các không gian chức năng trong căn hộ. Loại hình chung cư này được gọi là kiểu “căn hộ mở”. Với mô hình chung cư “căn hộ mở” sẽ đáp ứng được yêu cầu về chất lượng sử dụng phần sở hữu riêng và một phần sở hữu chung trong các căn hộ, đó là: Tất cả các không gian chức năng trong căn hộ đều được chiếu sáng tự nhiên (phòng ngủ, phòng đọc sách) Mặt bằng mỗi đơn nguyên bố trí không quá 8 căn hộ Hệ thống không gian phơi quần áo không làm mất mỹ quan chung Tiết kiệm năng lượng cho chiếu sáng, thông gió và sử dụng điều hoà Làm tăng hiệu quả kiến trúc mặt đứng, tạo ra nhiều bóng mát cho căn hộ Mỗi căn hộ được tiếp xúc với 3 mặt thoáng Đặc biệt không gian phụ như bếp, khu vệ sinh không bố trí hoặc hạn chế thấp nhất đưa ra mặt ngoài công trình, bếp được ngăn cắch với các không gian chức năng trong căn hộ. CHƯƠNG II THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ TẠI KHU DỊCH VỤ TỔNG HỢP VÀ NHÀ Ở HỒ LINH ĐÀM – HÀ NỘI 1. Tổng quan về khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm 1.1. Những nét chính về khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm Theo quyết định giao đất số 304/TTg ngày 8/6/1994 của Thủ tướng Chính phủ, khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm được khởi công xây dựng ngày 15/6/1997 có quy mô 184,09 ha, cách trung tâm thành phố khoảng 7 km, có cảnh quan thiên nhiên đẹp, với nhiều công trình di tích lịch sử đã được xếp hạng và hồ nước được quy hoạch rộng 74 ha. Xung quanh khu vực có các tuyến đường giao thông quan trọng bao gồm Quốc lộ 1A ở phía Đông, đường vành đai III cắt ngang qua dự án từ phía Tây sang phía Đông, nối cầu Thăng Long xuống phía Nam thành phố sang quốc lộ 5. Việc thực hiện dự án được chia làm 2 giai đoạn: Giai đoạn 1: Khu nhà ở Bắc Linh Đàm (24 ha) Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại quyết định số 3287/QĐ – UB ngày 27/8/1997. Bảng 1: Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm STT Loại đất Chỉ tiêu đạt được A 1 2 3 Tổng DT đất trong phạm vi nghiên cứu Trong đó: Đất đường thành phố, khu vực Đất công công thành phố Đất cây xanh, mặt nước 24,00 ha 7,5369 ha 0,9116 ha 0,7000 ha B 1 2 3 4 Các chỉ tiêu thuộc đơn vị ở Tầng cao bình quân nhà ở Số người dự kiến Hệ số sử dụng đất Mật độ xây dựng 5 tầng 5.800 người 2 lần 40 % C 1 2 Các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật Cấp nước Cây xanh 180L/người/ngày đêm 6 m2/người D 1 2 3 4 Khối lượng xây dựng hạ tầng kỹ thuật Đường giao thông Ống thoát nước mưa Ống thoát nước bẩn Ống cấp nước 68.439 m2 4.092 m 1.085 m 1.810 m Dọc hai bên trục đường vành đai III và đường có mặt cắt ngang 30 m (từ đường 1A vào khu nhà ở Bắc Linh Đàm) bố trí các công trình cao tầng, gồm những công trình điểm, tạo điểm nhấn cho khu vực với chiều cao tới 12 tầng, các công trình còn lại có chiều cao từ 5 – 7 tầng. Tại trung tâm khu vực được bố trí các công trình thấp tầng với chức năng sử dụng mang tính chất công cộng như nhà tre mẫu giáo, công viên, UBND phường, công an phường, cây xanh tập trung Không gian cây xanh đơn vị ở kết hợp với dải không gian cây xanh xung quanh hồ Linh Đàm tạo thành một hệ thống không gian xanh lớn ở phía Nam thành phố. - Giai đoạn 2: Phần còn lại của dự án tại khu bán đảo Linh Đàm Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 04/2000 QĐ – UB ngày 19/1/2000. Tổ chức không gian quy hoạch: Theo quy định sử dụng đất cũng như các chỉ tiêu khống chế, phần bán đảo và mặt nước của khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm với quy mô nghiên cứu 160,09 ha được phân thành các khu vực chính như sau: + Khu vực I: Là khu vực bán đảo trung tâm được phân chia thành hai phần chính ngăn cách bởi tuyến đường vành đai III, bao gồm khu vực làng xóm và khu vực phía Nam đường vành đai III. + Khu vực II: Nằm phía Tây hồ Linh Đàm, là cụm công trình khách sạn cao tới 20 – 25 tầng, đón tiếp không gian trục cây xanh từ trung tâm đảo sang. Kế đó là các công trình thể thao phục vụ cho cụm khách sạn và toàn khu dự án. + Khu vực III: Nằm xung quanh hồ, là nơi bố trí hệ thống cây xanh và các công trình phục vụ vui chơi giải trí. Bảng 2: Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án khu nhà ở bán đảo Linh Đàm: Hạng mục đất Các chỉ tiêu DT đất Tỷ lệ Hệ số SD đất Tầng cao bình quân m2 % lần tầng Hồ điều hoà 752.794 40,89 Đường thành phố 111.337 6,05 Đường có mặt cắt ngang 11,5-30m 216.800 11,78 Bãi đỗ xe công cộng 10.477 0,577 Công cộng thành phố 81.923 4,44 4,08 13,53 Văn hoá tổng hợp 16.805 0,91 0,89 2,23 Di tích 12.753 0,69 Nhà ở cao cấp, văn phòng 78.066 4,24 3,55 14,61 Biệt thự cao cấp 9.807 0,53 0,58 2,91 Trường học 7.193 0,39 0,89 3,00 Trụ sở UBND, bưu điện, CA, CLB 2.184 0,12 2,79 9,00 Trung tâm dạy nghề 125.929 6,89 1,06 2,39 Đất ở Đất làng xóm Đất ở 9.703 0,53 0,50 Cây xanh, công trình vui chơi Đất cây xanh Công trình vui chơi Cây xanh trung tâm 328.570 17,81 0,03 Tổng cộng 1.840.900 100,00 Đặc điểm về Khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm Một là, dự án Khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm được thực hiện nhằm các mục tiêu: Cụ thể hoá quan điểm của Đảng và Nhà nước về phát triển đô thị: “Lấy phát triển để cải tạo, phát triển các khu đô thị mới theo các dự án đầu tư đồng bộ, hiện đại, xoá tình trạng bao cấp về nhà ở, chuyển sang kinh doanh theo định hướng XHCN”. Hai là, Khu Linh Đàm đã biết triệt để khai thác và phát huy các ưu thế về vị trí, cảnh quan, khí hậu đất đai, văn hóa truyền thống khu vực hồ Linh Đàm để hình thành một khu nhà ở và dịch vụ tổng hợp về văn hoá, du lịch, nghỉ ngơi, dịch vụ thương mại nhằm thoả mãn nhu cầu vật chất, tinh thần ngày càng tăng của nhân dân Thủ đô. Ba là, khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm đã trở thành một khu đô thị mới đồng bộ, hiện đại với đầy đủ các công trình hạ tầng kỹ thuật như đờng giao thông các loại (67.744 m2), bãi đỗ xe công cộng (4.000 m2), cống thoát nước mưa (10.274 m2), cống thoát nước thải sinh hoạt (6.741 m), hệ thống cấp điện bao gồm các trạm điện và các tuyến cấp điện được chôn ngầm, hệ thốngcấp nước bao gồm trạm xử lý nước và các tuyến ống cấp; các hạng mục công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, mẫu giáo, trụ sở UBND và công an phường (5.173 m2); các công trình dịch vụ công cộng như bưu điện, siêu thị, khách sạn, nhà văn hoá, chợ xanh (13.650m2); các khu công viên cây xanh, vui chơi giải trí. Bốn là, việc quản lý vận hành các công trình trong khu như các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, bể bơi, cây xanh, công viên các hoạt động chung ở khu nhà cao tầng (thu gom rác thải, kinh doanh kiốt) do Công ty TNHH nhà nước một thành viên Dịch vụ nhà ở và khu đô thị thuộc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị thực hiện. Công ty thành lập các xí nghiệp tiến hành quản lý các công trình dịch vụ thương mại, hạ tầng xã hội khi dự án vẫn còn đang trong thời gian tiến hành xây dựng. Lợi nhuận thu được của các dịch vụ kinh doanh này sẽ được sử dụng vào mục đích duy trì các loại hình dịch vự không thu phí (thang máy trong nhà cao tầng, xử lý rác thải). Ngoài ra, Công ty cũng tiến hành quản lý chung và thu các loại phí của người dân sử dụng như phí về điện, nước theo định kỳ. Giới thiệu về Công ty TNHH nhà nước một thành viên dịch vụ nhà ở và khu đô thị (HUDS) Khái quát quá trình hình thành và phát triển của HUDS Tiền thân của Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị - đơn vị thành viên trực thuộc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây dựng là Xí nghiệp Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí được thành lập theo quyết định số 1125/QĐ – BXD ngày 5/11/1998 và chính thức đi vào hoạt động kinh doanh từ tháng 1 năm 1999 với cơ cấu tổ chức là 03 phòng ban chức năng, 04 đội, 02 tổ trực thuộc Xí nghiệp với tổng số CBCNV khoảng trên 70 người. Cho đến năm 2000, năm đánh dấu bước trưởng thành của đơn vị cả về lượng và chất, cùng với sự phát triển từ Công ty thành Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị là sự kiện Bộ Xây dựng ra quyết định số 823/QĐ – BXD ngày 19/6/2000 về việc thành lập Công ty Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí trên cơ sở sắp xếp lại Xí nghiệp Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí. Cùng với việc triển khai thực hiện nhiều Dự án khu đô thị mới và nhà ở trong khắp cả nước của Tổng công ty là sự kiện 14/6/2001, Tổng công ty có Quyết định thành lập Xí nghiệp Quản lý nhà ở cao tầng trực thuộc Công ty Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí (nay là Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị), đánh dấu sự phát triển của Công ty theo chiều hướng mới trọng điểm của Công ty là quản lý nhà ở cao tầng nhưng không coi nhẹ các loại hình dịch vụ khác, cùng với sự phát triển về quy mô, cơ cấu nhân sự của Công ty cũng tăng lên với tổng số CBCNV trong toàn Công ty là 206 người... Với chiến lược phát triển khu đô thị mới và nhà của Tổng công ty đến năm 2010, ngày 16/10/2001 Bộ trưởng Bộ Xây dựng có quyết định số 1678/QĐ – BXD về việc chuyển Công ty Dịch vụ tổng hợp vui chơi giải trí - Doanh nghiệp Nhà nước hoạt động kinh doanh thành Doanh nghiệp Nhà nước hoạt động công ích và đổi tên thành Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị. Từ sự chuyển đổi quan trọng này đội ngũ CBCNV cũng dần trưởng thành để theo kịp với sự phát triển chung của Tổng công ty từ năm 1999 số lao động làm việc tại đơn vị chỉ khoảng trên 70 người thì đến cuối năm 2002 số lao động làm việc của Công ty đã tăng lên đến 342 người và cuối kỳ năm 2003 là 418 người, cơ cấu tổ chức của Công ty đã được khái quát như sau: + Giám đốc Công ty + Phó giám đốc Công ty + 04 phòng chức năng trực thuộc Công ty + 01 Xí nghiệp với 3 phòng chức năng: 04 đội trực thuộc Xí nghiệp + 07 đội và 02 tổ trực thuộc Công ty Ngày 08/12/2005, Bộ Xây dựng ra quyết định số 2258/QĐ – BXD về việc chuyển Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị thuộc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị thành Công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên. Sau khi chuyển đổi, Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị có tên gọi như sau: Tên gọi đầy đủ: Công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên Dịch vụ nhà ở và khu đô thị; Tên thường gọi: Công ty Dịch vụ nhà ở và khu đô thị; Tên giao dịch quốc tế: HOUSING AND URBAN SERVICES COMPANY; Tên viết tắt tiếng Anh: HUDS. Trụ sở chính của Công ty đặt tại Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm – phường Đại Kim – quận Hoàng Mai – TP. Hà Nội. Công t