Đề tài Thực trạng và xu hướng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam

xỉ vốn FDI vào BĐS năm 2007. (Nguồn: Nhóm sinh viên tự tổng hợp) Biểu đồ 2.1: FDI trong lĩnh vực bất động sản 2004-QI/2008 2100 3900 20300 5150 331 434 1100 5000 4527 7600 0 2000 4000 600 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000 2004 2005 2006 2007 Quí I/2008 FDI FDI vào BĐS Nguồn: Ha Noi real estate market and Q1 2008 update & special feature Ha Noi expansion ( CBRE 06,May,2008 ) Những con số thống kê này cho thấy, BĐS đã trở thành một trong những tâm điểm của các dự án có vốn đầu tư nước ngoài trong giai đoạn từ năm 2000 đến nay. 2.2. Địa bàn nhận đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam phân bố không đồng đều, chủ yếu tập trung tại các thành phố lớn. Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội là hai khu vực được nhà đầu tư nước ngoài nói chung và các nhà đầu tư BĐS nói riêng hướng đến nhiều nhất. Tiếp đó là đến Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Thừa Thiên Huế, Phan Thiết và Mũi Né. Tuy nhiên, với những đặc điểm riêng biệt về sự phát triển, về kinh tế, xã hội, và lại là trung tâm kinh tế, thương mại lớn nhất của cả nước nên thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh được các nhà đầu tư quan tâm hơn. Theo báo cáo của UBND TP. Hồ Chí Minh, năm 2007 so với các lĩnh vực dịch vụ khác thì số lượng dự án xin đầu tư mới về lĩnh vực BĐS không nhiều, chỉ đạt 25/401 dự án cấp phép đầu tư mới và 125 dự án tăng vốn của thành phố, nhưng lượng vốn FDI đổ vào BĐS đã chiếm đến 85% giá trị trong tổng vốn đầu tư nước ngoài của thành phố (năm 2007 29 tổng vốn FDI của Tp.HCM đạt 2,5 tỷ USD). Có thể kể đến một số dự án đầu tư BĐS tiêu biểu tại đây như: Bảng 2.3: Dự án đầu tƣ bất động sản tiêu biểu tại Tp.HCM hiện nay Dự án Chủ đầu tƣ Chi tiết Khu đô thị mới Nhà Bè LG Engineering và Construction * Diện tích 360 ha * Tổng vốn khoảng 300 triệu USD Khu cao ốc căn hộ Saigon Pearl Công ty TNHH Vietnam Land SSG (liên doanh giữa Công ty cổ phần bất động sản và xây dựng SSG và Công ty Vietnam Land, Hồng Kông) * Tổng diện tích: 10,3 ha * Tổng vốn đầu tư 156 triệu USD * Đây là dự án xây dựng tòa nhà cao nhất Tp.HCM tiêu chuẩn quốc tế 5 sao ngay sát sông Sài Gòn Biệt thự Saigon Riviera Villas Công ty TNHH liên doanh Saigon Riviera (thuộc tập đoàn Keppel Land - Singapore) * Tổng diện tích đất 5,9ha * Tổng vốn đầu tư 35,5 triệu USD . * Dự án với những mẫu thiết kế nội thất đa dạng cùng nhiều tiện ích chất lượng Asiana Plaza Saigon Tập đoàn hàng không Kumho (Hàn Quốc) * Tổng vốn đầu tư: 230 triệu USD * Bao gồm tổ hợp nhà ở và khu cao ốc thương mại Kumho Asiana Plaza 21 tầng. Tổ hợp Kumho Asiana Plaza gồm khách sạn 5 sao 21 tầng, khu văn phòng và nhà ở cho thuê 32 tầng * Dự kiến sẽ hoàn thành vào 10-2009 Nguồn: Nhóm sinh viên tự tổng hợp Hà Nội đứng thứ hai trong cả nước về kết quả trong thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS. Hiện nay, tại Hà Nội nhu cầu thuê văn phòng, khách sạn cao cấp tăng nhanh, các nhà đầu tư nước ngoài đã nhìn thấy được tiềm năng và một hướng đầu tư đầy hứa hẹn và đang tập trung đổ nhiều vốn vào lĩnh vực này. Trong mấy tháng đầu năm 2007, nhiều nhà đầu tư Nhật Bản và Hàn Quốc đang đua tranh quyết liệt để được đầu tư vào các khu đất của tại Hà Nội để xây dựng khách sạn 5 sao, xây dựng tổ hợp văn phòng - nhà ở cao cấp, tổ hợp sân golf- khu vui chơi giải trí với tổng số vốn lên tới hàng tỷ USD trong giai đoạn từ 2007-2010. Theo đánh giá của các nhà đầu tư, ngoài các yếu tố hấp dẫn về thị trường, nhân lực, hạ tầng, trong thời gian gần đây, Hà Nội đã có một bước 30 chuyển biến mạnh mẽ về thủ tục đầu tư, nhất là thủ tục đất đai, kết nối hạ tầng với các tỉnh miền Bắc đang được hoàn chỉnh. Nguồn vốn đầu tư vào Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên, hiện đang có rất nhiều nhà đầu tư lớn đang trình dự án đầu tư tại Hà Nội. Bên cạnh đó, Đà Nẵng, Bà Rịa Vũng Tàu, Thừa Thiên Huế, Hải Phòng… cũng là các địa phương có lượng vốn FDI tập trung nhiều vào BĐS, đặc biệt là các dự án xây dựng khu du lịch, khách sạn. Xét riêng trong 3 tháng đầu năm 2008, Bà Rịa - Vũng Tàu đã vượt lên vị trí dẫn đầu trong bản đồ thu hút vốn FDI trên cả nước với dự án Hồ Tràm do Tập đoàn Asian Coast Development đầu tư có tổng vốn đầu tư 4,2 tỉ USD. Đây là dự án xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng, các khách sạn 5 sao (9.000 phòng), khu thương mại, trung tâm hội nghị quốc tế, văn phòng - căn hộ, biệt thự cao cấp, sân golf... Nổi lên như một điểm sáng khác về thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS trong những tháng đầu năm 2008 là Đà Nẵng. Hàng loạt dự án có vốn nước ngoài đã được khởi công trong những tháng qua. Cụ thể, Tập đoàn VinaCapital triển khai hàng loạt dự án tại đây như dự án xây dựng dự án sân golf và khu du lịch thuộc quận Ngũ Hành Sơn với vốn đầu tư lên tới 130 triệu USD hồi tháng 1.2008. Mới đây, VinaCapital lại tiếp tục khởi công dự án khu phức hợp thương mại Capital Square tại khu vực cầu sông Hàn với tổng vốn đầu tư 325 triệu USD. Đây được xem là dự án có vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Đà Nẵng vào thời điểm này. Ngoài ra có thể kể đến các dự án lớn khác như dự án khách sạn du lịch của Banyan Tree với 276 triệu USD tại Huế, Tập đoàn Magnum Investment Group đầu tư xây dựng tổ hợp khách sạn 5 sao tại Hải Phòng… 2.3. Lĩnh vực đầu tư Theo thống kê của Bộ KH-ĐT, FDI vào lĩnh vực dịch vụ mà chủ yếu là các dự án BĐS đã tăng liên tục trong những năm gần đây. Tính từ năm 1988 đến 31/12/2007, các lĩnh vực BĐS thu hút được vốn FDI như sau:  Xây dựng khu đô thị mới có 9 dự án triển khai với tổng vốn đầu tư gần 3,5 tỷ USD,  Lĩnh vực xây dựng văn phòng-căn hộ có 154 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 9,4 tỷ USD,  Xây dựng hạ tầng KCN-KCX là 30 dự án, tổng vốn khoảng 1,5 tỷ USD Trong giai đoạn 2000-2007, cả số lượng và giá trị các dự án FDI xây dựng văn phòng – căn hộ để bán và cho thuê, xây dựng Khu đô thị mới, KCN, KCX… đều tăng, 31 trong đó chiếm tỉ trọng lớn nhất vẫn là các dự án xây dựng văn phòng, căn hộ để bán và cho thuê. Bảng 2.4: Vốn FDI đầu tƣ trong lĩnh vực bất động sản 2000-2007 Đơn vị : USD Năm Xây dựng hạ tầng Khu chế xuất-Khu công nghiệp Xây dựng Khu đô thị mới Xây dựng Văn phòng-Căn hộ 2000 15.407.404 - 165.125.189 2001 16.676.535 - 51.113.916 2002 24.124.192 5.899.980 18.081.614 2003 7.344.331 25.000.000 6.240.597 2004 47.265.813 25.000.000 39.508.887 2005 41.869.200 30.000.000 107.622.617 2006 65.000.000 35.000.235 139.180.336 2007 445.021.655 400.000.000 4.931.042.082 Nguồn : Tổng hợp số liệu Tính riêng năm 2007, FDI trong lĩnh vực xây dựng văn phòng, căn hộ cũng chiếm tỷ lệ lớn 57% trong tổng FDI vào các lĩnh vực khách sạn, văn phòng và KCN. Các dự án đầu tư xây dựng cao ốc căn hộ cao cấp và cao ốc văn phòng loại A + B là chiếm số lượng nhiều nhất, có giá trị đầu tư từ hơn chục triệu đến vài trăm triệu USD. Nguyên nhân là do các đô thị của Việt Nam cho đến thời điểm hiện tại vẫn luôn trong tình trạng thiếu thị trường văn phòng, trung tâm thương mại (TTTM), khách sạn và nhà ở cao cấp… Vì thế mà làn sóng đầu tư vào BĐS, đặc biệt là BĐS cao cấp ở Việt Nam vẫn sẽ tiếp tục không ngừng. Ước tính tổng số vốn đầu tư cam kết của nhà đầu tư nước ngoài vào phân khúc thị trường BĐS thương mại và nhà ở trong giai đoạn 2004-2010 đạt khoảng 8-9 tỉ USD. Biểu đồ 2.2: FDI vào BĐS theo lĩnh vực năm 2007 32 Khách sạn - Du lịch 41% Văn phòng - căn hộ 57% Khu công nghiệp 2% Nguồn : Ha Noi real estate market and Q1 2008 update & special feature Ha Noi expansion ( CBRE 06,May,2008 ) Sau các dự án văn phòng – căn hộ, FDI vào lĩnh vực khách sạn – du lịch cũng chiếm tỉ trọng lớn. Bù lại khoảng thời gian 1996-2006 với rất ít khách sạn 5 sao mới, một loạt dự án tầm cỡ đã được cấp phép, khiến mảng đầu tư này trở nên sôi động trong năm 2007. Theo Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong quý đầu năm 2007, lượng vốn FDI đổ vào khách sạn, du lịch đạt 406 triệu USD, chiếm 1/5 tổng vốn được cấp mới (2,07 tỷ USD). Trong thời điểm hiện nay, 2 dự án đầu tư vào lĩnh vực khách sạn cao cấp lớn nhất tại Việt Nam đó là dự án đầu tư xây dựng khách sạn 5 sao tại vị trí X2 - Khu công viên văn hoá - thể thao Tây Nam Mễ Trì Hà Nội của Tập đoàn Riviera (Nhật Bản) đầu tư với số vốn 500 triệu USD và dự án khách sạn 5 sao - trung tâm thương mại - văn phòng và căn hộ cao cấp tại lô đất E6 - Khu đô thị mới Cầu Giấy của Keangnam, Hàn Quốc với tổng vốn đầu tư Dự án là 500 triệu USD. Ngoài nhà ở, văn phòng, khách sạn, thì các dự án có vốn FDI về phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất cũng là lĩnh vực thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài tham gia.Tuy nhiên các nhà đầu tư BĐS công nghiệp mới chỉ tập trung và dừng lại ở hoạt động đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, rất ít nhà đầu tư quan tâm đến vấn đề trang bị sẵn hệ thống nhà xưởng. Trong khi đó ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn. Bởi vậy các dự án có vốn FDI về phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất cũng đang là một phân khúc thị trường được đánh giá có tiềm năng phát triển. 2.4. Chủ đầu tư 33 Về phía nhà đầu tư, BĐS Việt Nam đã là sự lựa chọn của hàng chục doanh nghiệp từ Mỹ, Hàn Quốc, Australia, Trung Quốc, Malaysia, Singapore, Ấn Độ. Trong đó, khu vực chủ yếu có FDI vào thị trường BĐS của Việt Nam vẫn là các nước châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore và Đài Loan, do những lợi thế về địa điểm, khoảng cách địa lý, ưu đãi giữa các quốc gia trong cùng khu vực… Một trong những nhà đầu tư lớn nhất là Hàn Quốc. Trước đây, Hàn Quốc chú trọng nhiều tới lĩnh vực đầu tư công nghiệp nhẹ như may mặc, giầy dép, ba lô, túi sách … và công nghiệp chế biến lâm, hải sản vì các lĩnh vực này vốn đầu tư ít nhưng lại tận dụng được nhiều nhân công rẻ. Song sau năm 1994 và đặc biệt là gần đây Hàn Quốc đã tiến tới đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp kỹ thuật cao và xây dựng cơ sở hạ tầng và dịch vụ. Xét theo cơ cấu ngành, đầu tư của Hàn Quốc vào Việt Nam năm 2006 dẫn đầu là công nghiệp nặng (chiếm 55%), xây dựng khu đô thị mới (chiếm 20%), xây dựng khách sạn và chung cư (10%). Hướng tăng trưởng đầu tư này rất phù hợp với xu thế phát triển kinh tế Việt Nam. Ngoài lượng vốn FDI từ Hàn Quốc, các nhà đầu tư Singapore cũng đang thực hiện nhiều dự án BĐS có tổng vốn đầu tư cao tại Việt Nam. Một trong những thế mạnh của Singapore là phát triển cơ sở hạ tầng công nghiệp và dân cư. Bởi vậy, doanh nghiệp Singapore rất quan tâm đến các khu dân cư và đô thị mới vì họ đánh giá được tiềm năng của thị trường này ở Việt Nam. Một vài dự án nổi bật của các nhà đầu tư Singapore đó là: Tập đoàn Keppel Land (Singapore) kí hợp đồng liên doanh với Công ty TNHH Tiến Phước để đầu tư 106 triệu USD xây dựng 1.500 - 1.600 căn hộ cao cấp để bán tại Quận 2, TP Hồ CHí Minh; Antara Koh Development Pte.Ltd (Singapore) với dự án phát triển khu đô thị ven sông Hồng Hà Nội…Một trong những thế mạnh của Singapore là phát triển cơ sở hạ tầng công nghiệp và dân cư. Bởi vậy, doanh nghiệp Singapore rất quan tâm đến các khu dân cư và đô thị mới vì họ đánh giá được tiềm năng của thị trường này ở Việt Nam. Họ quan tâm nhiều đến các vấn đề liên quan đến dự án BĐS như thủ tục, đền bù, giải tỏa, giấy phép đầu tư, quyền sở hữu và quyền chuyển nhượng BĐS ở Việt Nam... Các công ty và tập đoàn ở Malaysia lại quan tâm nhiều hơn đối với siêu thị và trung tâm thương mại và lĩnh vực khách sạn. Tuy nhiên, một số vướng mắc trong thủ tục hành chính đã ít nhiều ngăn cản bước chân của doanh nghiệp Malaysia vào lĩnh vực dịch vụ và thương mại ở Việt Nam. 34 Các chủ đầu tư đến từ Thụy Sĩ, Mỹ, khu vực Trung Đông và Trung Quốc cũng đang khởi động nhiều dự án lớn. Cụ thể, Tập đoàn Oak Tree (Mỹ) vừa mới làm việc với chính quyền TP Đà Nẵng đề nghị được đầu tư 5 tỉ USD cho dự án khu du lịch Sunrise; tập đoàn Damac (Các tiểu Vương quốc Ả Rập thống nhất) đăng ký đầu tư 1 tỉ USD cho một dự án resort ở Hòa Hải, Ngũ Hành Sơn... Điểm nổi bật là thị trường BĐS Việt Nam không chỉ được các công ty nước ngoài chuyên hoạt động trong lĩnh vực này quan tâm mà còn được nhiều tập đoàn đang hoạt động ở lĩnh vực khác để mắt tới. Tập đoàn TATA của Ấn Độ, vốn nổi danh khá lâu tại Việt Nam với các dự án đào tạo công nghệ thông tin, mới đây cũng đã có kế hoạch đầu tư vào một số dự án cao ốc, văn phòng cho thuê ở khu vực Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh. Qua đó, có thể nhận thấy thị trường BĐS Việt Nam sẽ vẫn tiếp tục là cơ hội để các công ty nước ngoài có thể tập trung khai thác. 2.5. Hình thức đầu tư Từ năm 2004, nhờ những quy định mới thông thoáng và cởi mở hơn đối với nhà đầu tư nước ngoài được quy định trong Luật Đất đai 2003, các nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư dự án 100% vốn thay vì phải liên doanh với các nhà đầu tư trong nước. Vì vậy, hai hình thức đầu tư phổ biến nhất hiện nay của các dự án FDI vào lĩnh vực BĐS Việt Nam là liên doanh và thành lập tổ chức 100% vốn nước ngoài, trong đó hình thức liên doanh phổ biến hơn vì một số nguyên nhân. Thứ nhất, các nhà đầu tư nước ngoài không thể tự có đất để làm dự án. Vì vậy, nếu họ muốn có những khu đất có vị trí tốt, đặc biệt là những khu đất đã giải phóng mặt bằng thì họ phải tìm đến những nhà đầu tư trong nước, người nắm giữ những khu đất có vị trí thuận lợi, trong các trung tâm kinh tế chính trị, hay những người đã có những dự án khu đô thị lớn đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, hoặc đã chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thứ hai, khi gây quỹ thực hiện dự án, các nhà đầu tư nước ngoài phải chịu sức ép rất lớn về giải ngân theo đúng cam kết, vì thế việc liên doanh với các nhà đầu tư trong nước để cùng phát triển dự án ngay từ đầu sẽ thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm, chưa có nhiều dự án hoạt động. Mặc dù các dự án liên doanh phổ biến hơn nhưng nói chung cả hai hình thức đầu tư này vào BĐS Việt Nam tính từ năm 2004 đến nay đã tăng lên với tốc độ rất nhanh đặc biệt trong 2 năm 2006 và 2007. 35 Năm 2004, các dự án tập trung chủ yếu vào thị trường BĐS thương mại (văn phòng- căn hộ, khách sạn, du lịch). Trong năm này, có 5 dự án đầu tư vào khách sạn du lịch, trong đó 2 dự án theo hình thức 100% vốn nước ngoài và 3 dự án theo hình thức liên doanh; có 4 dự án đầu tư vào xây dựng văn phòng, căn hộ, trong đó 3 dự án theo hình thức liên doanh và 1 dự án theo hình thức 100% vốn FDI. Năm 2005 các hoạt động đầu tư, triển khai ở thị trường nhà ở, căn hộ, văn phòng cao cấp cho thuê tiếp tục được tăng cường. Trong năm 2005 có 1 dự án đầu tư vào lĩnh vực khách sạn- du lịch, theo hình thức liên doanh, có 9 dự án đầu tư vào xây dựng văn phòng, căn hộ, trong đó 7 dự án theo hình thức liên doanh, 2 dự án 100% vốn nước ngoài, và 1 dự án đầu tư khu đô thị mới 100% vốn nước ngoài. Sau thời điểm thị trường BĐS có dấu hiệu trầm lắng thì đến năm 2006, các dự án xây dựng hạ tầng KCN- KCX , khu đô thị mới, văn phòng – căn hộ, khách sạn – du lịch lại nở rộ. Trong năm này có 1 dự án 100% vốn nước ngoài xây dựng khách sạn – du lịch, 1 dự án 100% vốn nước ngoài xây dựng khu chung cư cao tầng và 1 dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 100% vốn nước ngoài. Tóm lại, FDI vào BĐS việt Nam trong thời gian qua đạt rất nhiều thành tựu đáng kể. Bất chấp những biến động của thị trường BĐS trong nước, FDI vào BĐS giai đoạn từ 1993 đến nay luôn có những bước tăng trưởng về mọi mặt, cả lượng và chất. Có được kết quả đó là do rất nhiều nguyên nhân, cả từ phía chính phủ, từ bản thân của thị trường, cũng như kì vọng của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS của Việt Nam. II. Nguyên nhân nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam 1. Nguyên nhân từ thị trƣờng BĐS thế giới Thị trường BĐS hiện được đánh giá là đang trong giai đoạn bão hòa. Các thị trường tiềm năng trước đây đều đi vào thời kì phát triển chậm lại và ổn định. Do đó giá trị vốn đầu tư không còn đạt mức cao như trước khiến các nhà đầu tư phải mở rộng tìm kiếm những thị trường mới, đặc biệt là các nước đang phát triển. Tại Châu Á, nơi có nhiều ảnh hưởng đến thị trường BĐS Việt Nam, thị trường các quốc gia như Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan,… cũng trong giai đoạn tương tự . Mặt khác, nhiều chủ đầu tư lớn thuộc các quốc gia này đang đầu tư hiệu quả tại Việt Nam đã kích thích các chủ đầu tư khác cũng như các đối thủ của họ tìm hiểu thị trường Việt Nam. Ông 36 Peter Ng, Giám đốc phát triển kinh doanh của Link (THM) Holdings Pte Ltd (Singapore) chuyên phát triển BĐS, nêu quan điểm: Singapore giờ không còn đất để kinh doanh nữa và cho biết công ty hiện đang có chiến lược tìm thị trường đầu tư mới. Công ty này đã đầu tư ở Malaysia, nhưng vẫn thấy Việt Nam triển vọng hơn nhiều. Công ty này cũng đã nghiên cứu nhiều địa điểm như TP.HCM, Vũng Tàu, Phan Thiết, Nha Trang và nhận thấy Việt Nam là lựa chọn số một. Một công ty BĐS khác, Công ty Independent Projects Associates (Singapore) cho biết công ty đã đầu tư ở Thái Lan, nhưng không thể so sánh với Việt Nam. Vì Thái Lan đã tương đối phát triển và ổn định, còn Việt Nam đang ở giai đoạn đầu ở tăng trưởng, giống Singapore cách đây khoảng 10-15 năm, nên có tiềm năng rất lớn. Và BĐS nhất định là một lĩnh vực phát triển nhanh nhất. Trong vòng 2 năm qua, công ty này đã tìm hiểu cơ hội đầu tư tại thị trường Hà Nội và TP.HCM . Công ty sẽ bắt đầu đặt cơ sở ở hai trung tâm lớn nhất, sau đó sẽ tỏa ra các tỉnh lân cận Bắc Ninh, Hà Tây, Huế và một số tỉnh khác. Rõ ràng, việc thị trường Việt Nam còn sơ khai có những bất lợi, nhưng xét trên góc nhìn của các chủ đầu tư quốc tế, trong giai đoạn mà thị trường BĐS đang bão hòa thì rõ ràng đó là một lợi thế lớn, phần nào giải thích tại sao luồng vốn trực tiếp nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam ngày càng gia tăng. 2. Nguyên nhân từ thị trƣờng BĐS Việt Nam 2.1. Nguyên nhân thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam Thứ nhất, sự phát triển về kinh tế đáng trân trọng Các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng thể hiện rõ sự quan tâm của họ đến thị trường Việt Nam. Nhiều nghiên cứu thị trường đã được các nhà đầu tư tiến hành và kết quả đã không làm họ thất vọng. Để chứng minh về tiềm năng của thị trường Việt Nam, những con số và bảng biểu là công cụ ngắn gọn và thuyết phục nhất. Trước tiên phải kể đến tốc độ tăng trưởng nhanh và ổn định của Việt Nam. Việt Nam hiện nay được đánh giá là nền kinh tế phát triển nhanh thứ hai ở khu vực Châu Á với tốc độ tăng GDP trung bình khoảng 7,1% trong vòng 10 năm trở lại đây (Tốc độ tăng GDP tương ứng của Trung Quốc là 9,1%). Trong giai đoạn 2000-2007, nền kinh tế VN được đánh giá cao nhờ tốc độ tăng GDP nhanh và tương đối ổn định. Sự ổn định của kinh tế Việt Nam trước hết được khẳng định 37 qua cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997-1998. Việt Nam ít chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng nên tốc độ tăng GDP dù có giảm nhưng vẫn được coi là tương đối ổn định so với các nước Đông Á khác. Tỉ lệ nợ nước ngoài là một chỉ tiêu khác chứng minh về sự ổn định của nền kinh tế Việt Nam Tỉ lệ nợ của Việt Nam hiện nay còn trong giới hạn an toàn. Theo WB, ngưỡng an toàn đối với các nước đang phát triển là tỉ lệ nợ nước ngoài phải dưới 40%/GDP, trong khi đó tỉ lệ nợ nước ngoài của VN năm 2006 là 36,6%, năm 2007 chỉ còn xấp xỉ 30%. Cải cách là nhân tố thúc đẩy phát triển Có được những thành quả trên, một phần lớn là nhờ chính sách cải cách đúng đắn của chính phủ Việt Nam. Công cuộc cải cách đã được thực hiện liên tục từ năm 1986, đến nay, người ta đã nhìn thấy những thành quả bước đầu. Không chỉ là tốc độ tăng GDP cao, chính sách còn đem lại một môi trường kinh tế tiềm năng, thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Vai trò của kinh tế nhà nước (theo đó là ảnh hưởng của các doanh nghiệp nhà nước) giảm dần, thay vào đó là những doanh nghiệp cổ phần hoá và doanh nghiệp tư nhân. Tính đến nay đã có hơn 3500 doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hoá, ước tính sẽ có thêm trên 1500 doanh nghiệp cổ phần đến năm 2010. Trong năm 2007, gần 55 000, doanh nghiệp mới được thành lập. Khu vực kinh tế tư nhân này đóng góp trên 41% GDP cả nước. Những con số này đặc biệt có ý nghĩa đối với các nhà đầu tư đang nghiên cứu thị trường Việt Nam. Nó chứng tỏ nền kinh tế đang loại bỏ dần tình trạng độc quyền do bị thành phần kinh tế nhà nước chi phối trong một thời gian dài. Biểu đồ 2.3 SỐ LƢỢNG CÁC DOANH NGHIỆP CỔ PHẦN HÓA 1992-2007 Số doanh nghiệp cổ phần hóa 38 Nguồn: Bộ tài chính Thực tế cho thấy, số lượng các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào thị trường Việt Nam ngày càng tăng. Tổng lượng vốn đầu tư nước tăng 223 lần trong vòng 16 năm, từ 230 triệu USD năm 1990 đến nay là 53,9 tỉ USD. Tính đến nay, Việt Nam có khoảng hơn 6400 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài so với năm 1997 là 1800 doanh nghiệp, đóng góp trên 30% vào GDP cả nước. Biểu đồ 2.4 SỐ LƢỢNG CÁC DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI 1997-2007 Nguồn: Tổng cục Thống kê Biểu đồ 2.5: TỈ LỆ ĐÓNG GÓP CHO GDP CỦA CÁC KHU VỰC NĂM 2006 39 Khu vực nhà nước 32% Khu vực tư n h â n 3 0 % Khu vực nước ngoài 38% Nguồn: Tổng cục Thống kê Như vậy, có thể nhận thấy rõ, việc cải cách kinh tế đã đem lại những thành quả to lớn cho nền kinh tế, từ đó tác động đến nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam Thứ hai, tác động của việc mở của nền kinh tế, mà tiêu biểu là việc Việt Nam gia nhập Tổ chức Thƣơng mại thế giới WTO cuối năm 2007 Tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế và đặc biệt với việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) năm 2006 tạo bước ngoặt quan trọng cho nền kinh tế Việt Nam, mang nhiều cơ hội cho thị trường BĐS phát triển. Do hội nhập quốc tế, mở cửa các lĩnh vực thương mại, tài chính ngân hàng, giáo dục… nhiều công ty nước ngoài tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam từ đó xuất hiện nhu cầu bức thiết và đa dạng về nhà ở, điều kiện và môi trường làm việc, vui chơi giải trí... Tính riêng trong Quí I/2008, số lượt khách quốc tế đến nước ta là 1,3 triệu, tăng 15% so với cùng kì năm 2007, trong đó, khách du lịch chiếm 61%, doanh nhân chiếm 18%, khách đến thăm viếng 15% và các lượt khách quốc tế khác. Mặc dù đã thu hút được các nguồn đầu tư lớn vào lĩnh vực khách sạn, văn phòng, căn hộ cho thuê, trong những năm trước nhưng cùng với làn sóng đầu tư mới, nhu cầu về văn phòng loại A, B căn hộ cao cấp cho thuê, khách sạn 3-5 sao, các công trình dịch vụ thương mại, siêu thị tại các đô thị lớn tiệp tục tăng cao. Cung hạn chế trong khi cầu lại rất cao và giá tăng nhanh cho thấy Việt Nam là một thị trường BĐS hấp dẫn, và vì vậy việc thu hút được thêm nhiều đầu tư là chuyện đương nhiên. 40 Việt Nam gia nhập các tổ chức quốc tế cũng đồng nghĩa với việc môi trường pháp luật được cải thiển theo chiều hướng có lợi hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Ví dụ: phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của các nhà đầu tư nước ngoài đã được mở rộng thêm. Nếu như trước đây khi muốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS (đầu tư khách sạn, văn phòng, căn hộ cho thuê…) các nhà đầu tư nước ngoài phải liên doanh với doanh nghiệp trong nước, vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài không được lớn hơn 70% vốn pháp định, thì nay các nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư 100% vốn. Các nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh BĐS trong phạm vi sau: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua, đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; được kinh doanh dịch vụ BĐS như: dich vụ môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ đấu giá BĐS, dịch vụ quản lý BĐS. Hệ thống luật pháp Việt Nam đã và đang có nhiều thay đổi, tiến gần hơn đến điểm tương đồng với luật pháp quốc tế. Điều này đã thúc đẩy các nhà đầu tư nước ngoài tìm đến Việt Nam, và lý giải cho con số 20,3 tỷ USD FDI vào Việt Nam năm 2007. Thứ ba, kêu gọi đầu tƣ nƣớc ngoài hiện đang là chủ trƣơng lớn của Chính phủ Việt Nam Chủ trương tăng cường thu hút và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài được thể hiện trong các văn kiện của Đảng, Nhà nước và tiếp tục được khẳng định tại Đại hội Đảng toàn quốc lần X. Đi liền với chính sách, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã cam kết môi trường kinh doanh của Việt Nam sẽ có nhiều cai thiện nhằm tăng cường thu hút đầu tư nước ngoài. Có thể dẫn một vài minh chứng như: trên cơ sở Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp mới , Việt Nam không áp dụng tỷ lệ xuất khẩu bắt buộc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; bãi bỏ toàn bộ các biện pháp hạn chế số lượng hàng nhập khẩu; bãi bỏ trợ cấp xuất khẩu nông sản và trợ cấp có liên quan đến nội địa hoá. Bên cạnh đó, Việt Nam cũng đã bàn hành một số luật như Luật Đấu thầu, Sở hữu trí tuệ, Giao dịch điện tử, Kinh doanh BĐS, Chứng khoán... Các đạo luật mới này sẽ tạo ra một sân chơi bình đẳng cho các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, xoá bỏ các rào cản không công bằng trong đầu tư và kinh doanh. Công tác vận động xúc t