Đề tài Thực trạng về giá thế chấp bất động sản ở Hà Nội

Giao bản chính giấy về BĐS bảo lãnh cho bên nhận thế chấp; - Thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định của pháp luật; - Không được bán, trừ BĐS bảo lãnh là nhà công trình xây dựng để bán, để cho thuê nếu được bên nhận thế chấp chấp thuận bằng văn bản. Trong trường hợp này bên bảo lãnh phải dùng quyền yêu cầu đòi nợ, số tiền thu được là tài sản bảo đảm thay thế cho bất động sản đã bán hoặc trả nợ cho bên nhận thế chấp; - Không được trao đổi, tặng, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh BĐS bảo lãnh để bảo đảm nghĩa vụ khác; - Tạo điều kiện thuận lợi cho bên nhận bảo lãnh kiểm tra BĐS bão lãnh; - Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã bảo lãnh và phải sử dụng đúng mục đích, không được huỷ hoại làm giảm giá trị của đất; - Phải bảo đảm an toàn BĐS bảo lãnh, áp dụng các biện pháp cần thiết kể cả việc phải ngừng khai thác, nếu việc thu thập thông tin khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc làm giảm giá trị BĐS bảo lãnh; nếu làm mất, hư hỏng thì phải sửa chửa, khôi phục, thay thế biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn cho bên nhận bảo lãnh; - Trường hợp BĐS bảo lãnh hư hỏng mà bất động sản đó được bảo hiểm, thì bên bảo lãnh phải phối hợp với bên nhận bảo lãnh tiến hành các thủ tục nhận tiền bảo hiểm để trả nợ cho bên nhận bảo lãnh. Nếu khoản tiền nhận được từ tổ chức bảo hiểm chưa đủ trả nợ, thì bên bảo lãnh phải bổ sung vào giá trị bất động sản còn thiếu, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước hạn; - Trả nợ thay cho bên được bảo lãnh như cam kết, nếu đến hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ Quyền hạn và nghĩa vụ của bên nhận bảo lãnh * Quyền hạn - Giữ bản chính các giấy tờ pháp lý về BĐS bảo lãnh; - Yêu cầu bên nhận bảo lãnh cung cáp thông tin về thực trạng BĐS bảo lãnh; - Yêu cầu bên bảo lãnh phải ngừng sử dụng khi BĐS thế chấp bị hư hỏng; nếu bên bão lãnh không thực hiện được thì bên nhận bảo lãnh được thu hồi nợ trước hạn; - Yêu cầu bên bảo lãnh trả nợ thay cho bên được bảo lãnh như đã cam kết, nếu đến hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện được hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ; - Xữ lý bất động sản bão lãnh để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật. *Nghĩa vụ - Bảo đảm đảm an toàn giấy tờ về BĐS bảo lãnh; - Không được bán, trao đổi, tặng, cho, thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh hoặc dùng bất động sản bảo đảm để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ khác; - Không được tiếp tục khai thác công dụng bất động sản bảo đảm, nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị bất động sản bảo đảm; - Bồi thường thiệt hại cho bên bảo lãnh nếu bị mất mát, hư hỏng giấy tờ về BĐS thế chấp; - Trả lại giấy tờ về BĐS bảo lãnh cho bên bảo lãnh khi bên được bảo lãnh hoàn thành nghĩa vụ được bảo lãnh. Những căn cứ pháp lý về cho vay – thế chấp tại ngân hàng VPBANK. 1.3.1 Quy định của ngân hàng VPBANK về thế chấp bất động sản Đối với BĐS, hiện nay VPBank Hà Nội chủ yếu nhận tài sản bảo đảm bao gồm là: Đất đai, các công trình xây dựng trên đất (thế chấp QSDĐ và thế chấp tài sản gắn liền trên đất). 1.3.1.1 Đối với đất, công trình trên đất của cá nhân, hộ gia đình. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được Nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được nhà nước cho thuê mà trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đó trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đó được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm. Giá trị QSDĐ được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đó trả cho nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đó sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó (nếu có). - Hộ gia đình , cá nhân được nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại VPBank để vay vốn sản xuất, kinh doanh. - Các công trình gắn liền với các loại đất trên khi đem thế chấp tại VPBank thì các công trình đó cũng thuộc thế chấp tại VPBank. - Trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm thì VPBank chỉ nhận công trình trên đất là tài sản bảo đảm tại ngân hàng. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Quyền sở hữu căn hộ chung cư. 1.3.1.2 Đối với đất, công trình trên đất của tổ chức Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, công trình trên đất khi có các điều kiện sau - Đất do Nhà nước giao có thu tiền; - Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp; - Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đó trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đó sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó. - Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền đất đó. Đây là căn cứ để phục vụ việc ra quyết định của các bộ phận có yêu cầu đánh giá, hoặc theo yêu cầu của tổng giám đốc, ban tín dụng, hội đồng tín dụng, Hội đồng quản trị ... để xem xét xác định nhận làm tài sản bảo đảm cho các khoản tín dụng tại VPBank. Từ đó có thể quyết định khoản vay của khách hàng tại ngân hàng là bao nhiêu. Đồng thời cũng cho thấy được khả năng biến động của BĐS trong thời gian thế chấp tại Ngân hàng. Ngoài ra theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chớnh phủ về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng và theo nhưng quy định cụ thể hơn của VPBank về tài sản như sau: - Về tính sở hữu: tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định của pháp luật. - Tài sản phải được phép giao dịch - Tài sản không có tranh chấp - Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. - Tài sản thế chấp của doanh nghiệp Nhà nước hay so ngân sách Nhà nước cấp thì phải có sự đồng ý của cấp có thẩm quyền cho phép đem tài sản đó thế chấp tại Ngân hàng. - Tài sản thế chấp của Công ty cổ phần thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của Hội đồng quản trị hoặc Đại hội đồng cổ đông cho phép đem tài sản đó thế chấp - Tài sản thế chấp của công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH), hợp tác xã (HTX) thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của hội đồng thành viên cho phép đem tài sản đó thế chấp. - Tài sản thế chấp của các loại hình công ty khác thì phải có sự đồng ý của các bên sở hữu, sử dụng tài sản, các bên tham gia góp vốn, hùn vốn đều cho phép đem tài sản đó thế chấp. - Nếu pháp luật có quy định riêng thì trước khi thế chấp phải thỏa mãn các quy định đó. - Chủ thể tham gia hoạt động thế chấp phải có đủ năng lực chủ thể, bao gồm năng lực pháp luật và năng lực dân sự. - Đối với tổ chức thì người đại diện hợp pháp của tổ chức cũng phải có đủ năng lực và thẩm quyền đại diện. 1.3.2 Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng VPBank Trước hết khi định giá thế chấp cần phải chú ý những yêu cầu sau: - Việc định giá phải được thực hiện chính xác, kịp thời, hợp lệ, khách quan. - BĐS nhận thế chấp phải đáp ứng các yêu cầu về: + Quyền sở hữu BĐS, phải thuộc sở hữu hợp pháp của người đem thế chấp và không có tranh chấp. + Về giá trị BĐS: tài sản nhận thế chấp phải có giá trị và ngân hàng có đủ căn cứ, có khả năng và phương tiện để xác định giá trị BĐS đó theo các quy định của Chính phủ, quy định của Ngân hàng Nhà nước và của VPBank. + Tính chuyển nhượng của BĐS: BĐS nhận thế chấp, cầm cố phải có khả năng chuyển nhượng được trên thị trường khi cần thiết. Quy trình định giá BĐS thế chấp tại VPBank bao gồm 8 bước: Nhận yêu cầu công việc và hồ sơ BĐS. Trên cơ sở giấy yêu cầu định giá BĐS thế chấp, phòng thẩm định sẽ tiến hành phân công cho một nhân viên phụ trách đánh giá BĐS thế chấp này. Người này sẽ tiếp nhận đầy đủ hồ sơ về BĐS thế chấp. Tiếp xúc với khách hàng, hoàn thiện hồ sơ, đối chiếu hồ sơ tài sản Sau khi tiến hành nhận bàn giao hồ sơ nhân viên thẩm định sẽ tiến hành liên lạc với chủ sở hữu thế chấp để nắm bắt rõ hơn về khái quát BĐS tiến hành định giá, bố trí thời gian thẩm định, đánh giá BĐS. Đề nghị khách hàng cung cấp thêm những hồ sơ pháp lý liên quan. Xem xét đối chiếu các bản chính của hồ sơ tài sản, kiểm tra sơ bộ hồ sơ về mặt số lượng và yêu cầu khách hàng phải cung cấp đủ. Đánh giá tính pháp lý của hồ sơ và phân loại tài sản Việc đánh giá này dựa vào việc kiểm tra tài sản trên hồ sơ, so sánh giữa hồ sơ và các quy định của pháp luật và các qui định của VPBank về sự hợp pháp hợp lệ của BĐS. Nội dung đánh giá bao gồm những yếu tố chính sau: - Xác định BĐS thế chấp có phù hợp với chủng loại và điều kiện nhận thế chấp của VPBank đã nêu ở trên hay không. Nếu thuộc đối tượng cho phép thì tiếp tục tiến hành định giá, còn nếu không phù hợp thì gửi lại hồ sơ cho phòng có trách nhiệm xử lý. - Các chứng từ, hồ sơ của BĐS thế chấp phải là bản gốc theo đúng quy định của pháp luật và không bị rách nát. Ghi rõ bằng mực không phai, không có sửa chữa, tẩy xóa. Nội dung phải hợp lệ, rõ ràng và chỉ được hiểu theo một cách, không được có thể hiểu theo hai hay nhiều cách khác nhau. - Kiểm tra tính thực tế, sự hợp lệ và hợp lý của trật tự phát hành các chứng từ về ngày tháng năm phát hành, thời điểm phát hành, còn hiệu lực pháp luật và phải có sự dẫn chứng về BĐS trong các giấy tờ liên quan. - Xác định thời hạn sử dụng, sở hữu còn lại của BĐS phải lớn hơn thời gian thế chấp. - BĐS quy định phải có bản đăng ký quyền sở hữu thì phải có đăng lý sở hữu theo quy định. - Nguồn gốc của BĐS thế chấp phải hợp pháp. Đánh giá quyền sở hữu BĐS thế chấp - Xác định người chủ sở hữu BĐS đó, số thành viên cùng sở hữu tài sản: tên, tuổi, địa chỉ, số chứng minh nhân dân (số hộ chiếu) của từng thành viên cùng sở hữu BĐS nếu là đồng sở hữu. Tên, địa chỉ giao dịch, người lãnh đạo, giấy phép thành lập, giấy đăng ký kinh doanh nếu người sở hữu BĐS là pháp nhân đồng thời phải có sự chấp thuận thế chấp của chủ sở hữu BĐS hoặc cơ quan có thầm quyền cho phép đem BĐS đi thế chấp. - Xác định BĐS thế chấp đã được đem thế chấp, cho thuê, cho mượn hay kê khai góp vốn ở đâu chưa. - Các tranh chấp, khiếu kiện về BĐS. Đánh giá hiện trạng của BĐS - Quyền sử dụng đất: + Vị trí địa lý của BĐS: địa chỉ, vị trí thửa, lô đất. Việc quản lý thửa đất phải do cơ quan quản lý theo dõi trên hồ sơ như: số của tờ bản đồ, số của thửa đấttài sản đã đăng ký giao dịch đảm bảo chưa, đăng ký ở đâu + Diện tích của mặt bằng của thửa đất, kích thước của mỗi cạnh + Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không? Nếu có để làm gì? Bao lâu? + Tài sản đang cho thuê, mượn, góp vốn, cơ sở pháp lý của việc thuê, mượn, góp vốn. + Tài sản đang sử dụng, ngừng sử dụng? Lý do? + Tình trạng của đất hiện tại và tương lai: quy hoạch giải tỏa, Nhà nước thu hồi (nếu Nhà nước đã có chủ trương bằng văn bản hoặc chính thức công bố quy hoạch), thời gian sử dụng còn bao lâu?... - Nhà ở, công trình xây dựng. + Diện tích xây dựng công trình, tổng diện tích sử dụng của công trình xây dựng trên đất, số tầngtheo hồ sơ vầ theo thực tế. + Kết cấu của công trình xây dựng trên đất. + Tính năng mục đích sử dụng của công trình xây dựng. + Năm xây dựng, dự kiến sử dụng, thời hạn sử dụng còn lại. + Nếu các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng được thế chấp, cầm cố thì phải kê chi tiết từng loại tài sản về số lượng, tình trạng theo hồ sơ và theo thực tế. + Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không? Nếu có để làm gì? Đánh giá giá trị BĐS - Căn cứ định giá + Căn cứ theo văn bản của Nhà nước quy định về tính giá trị, tính khấu hao + Theo sổ sách kế toán theo dõi, quản lý tài sản. + Hồ sơ, chứng từ có liên quan đến tài sản. + Giá thị trường ở thời điểm định giá của tài sản tương tự chuyển nhượng. + Giá tham khảo do các cơ quan định giá cung cấp. - Mục đích đánh giá Định giá giá trị tài sản theo quy định của Nhà nước (đối với tài sản Nhà nước quy định mức giá), theo giá mua (đối với tài sản hình thành từ việc mua bán). Định giá giá trị tài sản theo giá trên thị trường trong thời điểm định giá để tham khảo. + Đối với tài sản thuê cơ quan định giá thì giá trị do cơ quan định giá cung cấp cũng là một giá trị để tham khảo. + Một BĐS có nhiều giá khác nhau thì xác định giá theo phương pháp bình quân gia quyền tính trên cơ sở ít nhất là hai mức giá trở lên. + Trên cơ sở xác định giá trị BĐS theo quy định và giá tham khảo của tài sản đó, VPBank và khách hàng thống nhất định giá trị BĐS làm căn cứ cho vay. Xác định giá trị BĐS - Đối với quyền sử dụng đất + Quyền sử dụng đất xác định theo giá quy định của Nhà nước Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp, đất mà các hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của ủy ban Nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp. Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; đất được Nhà nước cho cá tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp; Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm; Đất được Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm và tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê (nếu có) và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi đã trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng. Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật đấu tư nước ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng. Đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm thì giá trị tài sản thế châp không tính giá trị quyền sử dụng đất. Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thue đất được miễn giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn, giảm. + Quyền sử dụng đất được căn cứ theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Thông qua các thông tin đại chúng, thông tin thị trường, thông tin từ đồng nghiệp, thông tin từ các trung tâm địa ốc, giá chuyển nhượng cho tài sản tương tự tại thời điểm đánh giá, cơ quan định giá - Nhà ở, công trình xây dựng: Cở sở xác định giá trị dựa theo ý kiến của khách hàng, thông qua từ đồng nghiệp, từ các trung tâm đấu giá, mua bán tài sản và các thông tin đại chúng khác, cơ quan định giá, hoặc theo bảng giá đất do ủy ban nhân dân ban hành ngày 1/1 hàng năm + Giá trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán: Giá trị còn lại của nhà = Nguyên giá nhà cửa, - Khấu hao cơ Cửa,công trình xây dựng công trình xây dung bản đã trích + Giá trị của công trình theo giá thị trường tại thời điểm định giá: Tỷ lệ % giá trị còn lại ngôi nhà Giá trị nhà còn lại x x Diện tích xây dựng Đơn giá m2 sàn xây dựng = Nếu là nhà tự xây thì BĐS đó được định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế + Đối với những BĐS hình thành sau vốn vay thì giá trị của nó được xác định như sau: Nếu là nhà tự xây thì BĐS đó được định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế của căn nhà dựa vào những kế hoạch xây dựng, hoá đơn thanh toán những khoản để có được BĐS thuộc sở hữu. Lúc này cán bộ thẩm định phải theo dõi sát sao số chi phí đó. Nếu là nhà chung cư thì cán bộ thực hiện kí kết với người thầu xây dựng khu chung cư đó để đảm bảo là ngôi nhà đó không được bán, chuyển nhượng hay cho thuê đối với người khác mà không có sự đồng ý của bên phía ngân hàng. Lúc này giá trị ngôi nhà được xác định bằng giá bán của nhà thầu xây dựng cho khách hàng. Xác định tính chuyển nhượng của BĐS thế chấp. - Xem xét xu hướng giá tăng hay giảm trong tương lai - Xác định các lợi thế và bất lợi ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng và giá bán của tài sản như: + Cảnh quan môi trường + Quy hoạch hiện tại và tương lai + Vị trí, địa hình, hình dạng lô đất ngôi nhà, sự cân đối phù hợp của nhà và đất + Hướng, thế nhà và những vấn đề thuộc quan niệm, phong tục (nở hậu, thắt hậu, phong thủy) + Cơ sở hạ tầng, trình độ dân trí khu vực, an ninh văn hóa thương mại, tiếng ồn, tiền sử về thửa đất, gia chủ của thửa đất - Khả năng chuyền nhượng trên thị trường: đối tượng tiêu dùng, sử dụng, nhu cầu thị hiếu của thị trường Lập biên bản định giá BĐS thế chấp. - Biên bản định giá BĐS thế chấp là bản thỏa thuận giữa Ngân hàng và chủ tài sản về giá trị tài sản và các vấn đề liên quan đến tài sản thế chấp.Yêu cầu trong biên bản định giá tài sản phải được ghi đầy đủ, rõ ràng, khách quan, nội dung biên bản thực hiện theo mẫu của VPBank quy định. - Nhân viên định giá BĐS cùng bên thế chấp BĐS ký xác nhận sự thống nhất, đồng ý với các nội dung đã được ghi trong biên bản đánh giá trị sản thế chấp, cầm cố và chuyển cho phụ trách phòng Thẩm định kiểm soát. - Biên bản đánh giá BĐS thế chấp được lập thành 4 bản, bộ phận yêu cầu đánh giá BĐS giữ 1 bản, 1 bản gửi kèm theo hợp đồng thế chấp lưu . Chương 2 – THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ THẾ CHẤP (cụ thể ở ngân hàng VPBANK) 2.1 Tổng quan về quá trình định giá thế chấp. Tiếp nhận yờu cầu khỏch hàng Nghiờn cứu hồ sơ tài sản Lập kế hoạch định giỏ và xỏc định hiện trạng BĐS - Phõn cụng chuyờn viờn thực hiện giao dịch BĐS - Kớ hợp đồng khỏch hàng - Kiểm tra, đối chiếu hồ sơ, tài liệu khỏch hàng cung cấp - Xỏc định mục đích giỏ trị - Nhận biết BĐS: vị trớ, kớch thước, tỡnh trạng phỏp lý, yếu tồ ảnh hưởng - Kiểm tra đối chiếu với tài liệu liờn quan - Nhận biết BĐS cần định giỏ và xỏc định hiệnt rạng BĐS - Thực hiện cụng tỏc định giỏ tại hiện trường - Chứng thư phải được lónh đạo ký tờn, đúng dấu, thẩm định viờn ký tờn và ghi rừ họ tờn - Chứng thư cấp cho khỏch hàng phải lập thủ tục giao nhận bằng cụng văn, kốm hoỏ đơn giỏ trị gia tăng và lập thủ thục thanh lý hợp đồng Phỏt hành chứng thư định giỏ - Lónh đạo phờ duyệt, ký tờn đóng dấu vào chứng thư định giỏ - Mục đích: Tổng hợp cỏc kết quả và kết luận của chuyờn viờn định giỏ 1 cỏch hiệu quả, cú sức thuyết phục đối với người sử dụng thụng tin - Thụng tin lấy từ: bỏo chớ, bỏo giỏ doanh nghiệp, hồ sơ chứng từ thu thập được khi xỏc định hiện trạng BĐS tại hiện trường - Phõn tớch thị trường BĐS - Lựa chọn phương phỏp định giỏ phự hợp Trỡnh duyệt Xõy dựng bỏo cỏo và bản thảo chứng thư định giỏ Thu thập và xử lý thụng tin thị trường BĐS 2.2 Phương thức tiến hành định giá thực tế của công ty. Được trình bày thông qua hai hợp đồng định giá thực tế của công ty. BĐS Phan Huy ích: BĐS tọa lạc tại số 6 Phan Huy ích – Nguyễn Trung Thực-Ba Đình Hà Nội BĐS Trần Nhân Tông: BĐS toạ lạc tại số 30 Trần Nhân Tông-Hai Bà Trưng-Hà Nội. 2.2.1 Nghiên cứu tài liệu về bất động sản do người đề nghị định giá cung cấp và xác định cơ sở định giá. Được thực hiện trong báo cáo kết quả định giá của công ty. Bảng 1 Thông tin BĐS Phan Huy ích BĐS Trần Nhân Tông Khách hàng đề nghị định giá Ngân hàng VPBank Ngân hàng VPBank Mục đích định giá Kết quả định giá làm cơ sở để vay vốn ngân hàng Kết quả định giá làm cơ sở để vay vốn ngân hang Căn cứ định giá Văn bản quy phạm pháp luật về định giá Giấy đề nghị định giá ngày 8/11/2007 Hợp động định giá giữa công ty và khách hàng Hồ sơ chứng từ về BĐS do ngân hàng VPBank cung cấp. Văn bản quy phạm pháp luật về định giá Giấy đề nghị định giá ngày 25/11/2007 Hợp động định giá giữa công ty và khách hàng Hồ sơ chứng từ về BĐS do ngân hàng VPBank cung cấp. (Nguồn: công ty kiểm toán và định giá Việt Nam). 2.2.2 Thẩm định về hiện trạng bất động sản tại hiện trường, ghi chép và lập biên bản, đánh giá về hiện trạng bất động sản tại thời điểm và địa điểm định giá Bảng 2 BĐS/ khảo sát thực địa BĐS Phan Huy ích BĐS Trần Nhân Tông Nhóm tiến hành Nguyễn Thị Giang Vũ Tuấn Anh Dương Phương Hoa Phạm Ngọc Tiến Thời gian tiến hành 30/11/2007 16/12/2007 Mục đích Xác định hiện trạng BĐS: - CTCN quyền sở hữu và quyền sử dụng đất số 1106-2002. QĐUB (quyền sử dụng đất và sở hữu nhà tầng 1) - Giá trị CN quyền sử dụng đất ở tầng 2 số 8969.2004QĐUB; 4863.2002 QĐUB Xác định hiện trạng BĐS tại thử đất số 18, thuộc bản đồ số 6H-H-16(GCNQSDĐ số 10107052911) Kết quả thu được Qua khảo sát thực địa thẩm định thấy rằng thửa đất có diện tích đất và diện tích xây dựng phù hợp với GCN của sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Số 1106.2002.QĐUB Số 4863.2002.QĐUB Số 8969.2004.QĐUB (do trước kia là căn hộ chung cư nên khi xây dựng chủ sở hữu phải mua lại của nhiểu chủ sở hữu khách theo từng tầng) - BĐS đang được sử dụng đúng với mục đích, đúng quy hoạch, không vi phạm hành lang, chỉ giới quy hoạch, không có tranh chấp BĐS đang được sử dụng đúng mục đích Qua khảo sát thực địa nhóm thẩm định thấy rằng thửa đất có hình dạng, diện tích đất và diện tích xây dựng phù hợp với GCNQSD đất số 10107052911 BĐS đang được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, không vi phạm hành lang, chỉ giới quy hoạch, không có tranh chấp BĐS nằm tại số 30 Trần Nhân Tông, Q.Hai Bà Trưng, TP Hà Nội, hiện đang được ông Lê Xuân Tùng kinh doanh vàng bạc, đá quý, làm văn phòng và để ở Đánh giá Lợi thế: BĐS nằm ở vị trí giữa phố Phan Huy ích cáh phố Ngưyễn Trường Tộ khoảng 60m và cách phố Quán Thánh 60m. BĐS này có vị trí tiện lợi cho việc sử dụng BĐS với mục đích để ở vì khu phố Phan Huy ích là khu phố yên tĩnh nhiều cây xanh ít bụi lộ giới dòng phố Phan Huy ích là 8m nên xe cứu hoả và xe cứu thương có thể dễ dàng vào tận BĐS khi cần. Vị trí BĐS đến các khu vui chơi giải trí như bờ hồ, công viên nước, khu phố cổ.. là hết sức thuận lợi. Hạn Chế: Tuyến phố ngắn lại khuất so với các đường chính như Quán Thánh, Nguyễn Trường Tộ nên nhìn chung khu phố không nhộn nhịp không thuận lợi cho kinh doanh, khu phố có ít cửa hàng cho kinh doanh. Lợi thế: BĐS nằm ở khu vực trung tâm thành phố Hà Nội, thuộc khu phố kinh doanh sầm uất, đặc biệt là kinh doanh vàng bạc đá quý. BĐS hiện đang đựơc sử dụng kinh doanh vàng bạc, đó là mục đích sử dụng cao nhất, tốt nhất với mảnh đất có mặt tiền ở Trần Nhân Tông. Hạn Chế: Thửa đất có mặt tiền khá nhỏ (3,55m) không tương xứng với chiều dài BĐS (25,17m), nở hậu nên việc mua bán giao dịch sẽ kém thuận lợi, không phù hợp với những ngành nghề kinh doanh đòi hỏi mặt tiền rộng. Về công trình xây dựng không đồng bộ nên kết cấu không đồng nhất, lộn xộn không tiện ghi (các phòng bố trí không hợp lí, cầu thang và khu vệ sinh quá nhỏ) (Nguồn : Công ty kiểm toán và định giá Việt Nam) 2.2.3 Phân tích đánh giá về thực trạng bất động sản tại thời điểm định giá trên các khía cạnh Được trình bày trong “ Báo cáo kết quả định giá” của công ty * Mô tả đặc điểm về mặt pháp lý Bảng 3 BĐS/ Khảo sát thực địa BĐS Phan Huy ích BĐS Trần Nhân Tông Căn cứ Căn cứ giấy CNQ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Số 1106.2002.QĐUB Số 4863.2002.QĐUB Số 8969.2004.QĐUB Do ông Nguyễn Văn Tâm. Cung cấp. Căn cứ bản đồ quy hoạch quận Ba Đình Căn cứ quy hoạch sử dụng đất quận Ba Đình Căn cứ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10107052911 do ông Lê Xuân Tùng cung cấp Căn cứ bản đồ quy hoạch Q, Hai Bà Trung Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Q.Hai Bà Trưng Đặc điểm pháp lý BĐS nằm tại số 6 Phan Huy ích- Nguyễn Trung Trực- Ba Đình- Hà Nội. Đến thời điểm định giá giá BĐS thuộc sử dụng và sở hữu của ông Nguyễn Văn Tâm. Hiện BĐS không nằm trong khu vực có quy hoạch giải toả. BĐS đang sử dụng đúng mục đích quy định phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp BĐS nằm tại số 30 Trần Nhân Tông, Q. Hai Bà Trưng, Hà Nội Đến thời điể