Đề tài Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà nội từ năm 2003 đến 2005

h Hà Tây *. Vị trí địa lý + Từ 20°53’ đến 21°23’ vĩ độ bắc + Từ 105°44’ đến 106°02’ kinh độ đông 1.1.1. Đặc điểm về đất đai và dân cư Tính đến năm 2005 Thành phố Hà Nội có 9 quận nội thành với 127 phường, có diện tích 84,3 km2 (chiếm 9% diện tích toàn Thành phố) và 5 huyện với 99 xã và 6 thị trấn với diện tích là 836,67 km2. Theo số liệu tổng kiểm kê đất năm 2005: Tổng diện tích tự nhiên của Thành phố là 920,97km2 (92.097 ha), trong đó đất đất nông nghiệp chiếm tới 47,4%, đất lâm nghiệp chiếm 8,6%, đất chuyên dùng chiếm 22,3%, đất nhà ở chiếm 12,7%, đất chưa sử dụng chiếm 9%. Hà Nội có địa hình tương đối bằng phẳng, độ cao trung bình từ 5-20 m, vùng đồi núi không cao lắm, tập trung ở phía Tây Bắc huyện Sóc Sơn (thuộc phía nam dãy núi Tam Đảo có độ cao từ 20 - 400 m), chiếm khoảng 10% diện tích tự nhiên của Thành phố, còn lại phần lớn diện tích ở vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng chiếm khoảng 90% diện tích đất tự nhiên, đất đai màu mở, nền đất khá bền vững do phù sa sông Hồng bồi tụ từ lâu đời. Tuy nhiên, cũng có những nơi có địa hình thấp, tập trung ở 2 huyện Gia Lâm và Thanh Trì. Dân số của Thành phố Hà Nội năm 2000 là 2.756.300 người, đến năm 2005 là 3.082.800 người, tăng 326 nghìn người. Dân cư Thành phố Hà Nội phân bố không đều, tập trung chủ yếu ở các quận nội thành, các thị trấn và các khu đô thị mới. 1.1.2. Đặc điểm khí hậu – thủy văn Hà Nội nằm ở Trung tâm đồng bằng Bắc bộ, thuộc khu vực chịu ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới, gió mùa. + Nhiệt độ trung bình :24°C + Nhiệt độ cao nhất :42,8°C (tháng 1/1955) + Nhiệt độ thấp nhất :2,7°C (tháng 5/1926) Độ ẩm trung bình: 80 - 82%, lượng mưa trung bình 1.600mm/năm. Trên phạm vi lãnh thổ, mạng lưới thủy hệ khá phong phú, hệ thống sông chảy qua Hà Nội gồm: sông Hồng, sông Đuống, sông Nhuệ, sông Cầu, và nhiều sông nhỏ khác. Hệ thống hồ, đầm lớn như: hồ Tây, hồ Bảy mẫu, hồ Linh Đàm, hồ Yên Sở... cùng với hệ thống sông ngòi hình thành hệ thống thủy lợi của Hà Nội, có ý nghĩa quan trọng đặc biệt trong giao thông, sản xuất, thoát nước, cảnh quan, du lịch, điều hòa tiểu khí hậu trong vùng. 1.2. Điều kiện kinh tế – xã hội Trong 5 năm 2001 - 2005 tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tăng bình quân 11,07%/năm, cơ cấu kinh tế của thủ đô đã có chuyển biến tích cực, theo hướng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, dịch vụ, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp. Trong những năm qua thực hiện Nghị quyết 15/NQ - TW ngày 15/12/2000 về “Phương hướng, nhiệm vụ phát triển thủ đô Hà Nội trong thời kỳ 2001 - 2010” và Pháp lệnh Thủ đô. Hà Nội đã có những bước phát triển vượt bậc trên các lĩnh vực thương mại, du lịch, dịch vụ, công nghiệp,... Các khu đô thị và hệ thống cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố không ngừng được mở rộng và xây dựng; trong 5 năm tổng thu ngân sách trên địa bàn đạt 108.8300 tỷ đồng, năm 2005 vốn đầu tư xã hội đạt khoảng 31.500 tỷ đồng, vốn đầu tư xây dựng cơ bản từ ngân sách Thành phố tăng nhanh, trung bình đạt 25%/năm. Trong giai đoạn 2006 - 2010 gắn với kỷ niệm 1000 ngàn năm Thăng Long - Hà Nội, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố là tiếp tục đẩy mạnh đô thị hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho nhân dân, phấn đấu xây dựng thủ đô Hà Nội thoát khỏi mức thủ đô nghèo và trở thành trung tâm ngày càng có uy tín trong khu vực. 2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Công tác quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố trong 5 năm qua đã có những bước chuyển biến mạnh mẽ và tiến bộ rõ rệt, ngày càng đi vào kỷ cương, nề nếp theo quy định của pháp luật. Đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đóng góp phần quan trọng vào sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội Thủ đô. Những nội dung về quản lý và sử dụng đất đai của Thành phố giai đoạn 2001-2005 được thực hiện như sau: 1. Công tác lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã được quan tâm đi trước một bước. Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của Thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; Tất cả các xã ngoại thành đã hoàn thành công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và 2020 phục vụ trực tiếp cho công tác giao đất nông nghiệp, đất dãn dân, đất xây dựng hạ tầng khu dân cư nông thôn... Thành phố đã phê duyệt chi tiết phát triển đô thị đến năm 2020 của tất cả các quận, huyện; riêng 2 quận mới Long Biên, Hoàng Mai đang được điều chỉnh. 2. Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn Thành phố đã thực hiện cải cách hành chính về thủ tục, hàng năm UBND Thành phố đã giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển đô thị với diện tích trung bình khoảng 100 ha. Tình hình thực hiện kế hoạch nhìn chung đạt thấp, tính trung bình là 58,5% chỉ tiêu kế hoạch. Một số dự án chưa được triển khai do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó chủ yếu là khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng. 3. Công tác giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ nhà tái định cư đã được quan tâm, đẩy mạnh và thực hiện ở quy mô ngày càng lớn hơn. Trong 5 năm đã thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được 838/1753 dự án và đã bàn giao diện tích đất ngoài thực địa cho các chủ đầu tư là 4.128 ha. Để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng việc chuẩn bị trước quỹ nhà, quỹ đất tái định cư đã được Thành phố quan tâm chỉ đạo, đã triển khai 34 dự án lớn như: khu đô thị TĐC Dịch Vọng (1381 căn hộ), khu Nam Trung Yên (3.646 căn hộ); khu Trung Hòa - Nhân Chính (2091 căn hộ) ... 4. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Thành phố, tính đến thời điểm kiểm kê đất đai 01/01/2006, trên địa bàn Thành phố đã cấp được: - 175.414 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, đạt 91% trên tổng số hộ sử dụng đất nông nghiệp. - 424.413 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị và nông thôn đạt 88,25%. - 69.998 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình đã mua nhà theo Nghị định 61/CP. - 1.153 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, đơn vị sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục tiêu quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, từng bước hình thành và phát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước. 3. những quy định của ubnd tp hà nội về đấu giá quyền sử dụng đất 3.1. Hệ thống các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện với sự chặt chẽ, tránh được nhứng tiêu cực và hạn chế nhất định, ngoài việc áp dụng những quy định chung của Nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành và áp dụng những quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất cho phù hợp thời gian và điều kiện thực tế của Thành phố. UBND Thành phố đã ban hành và sửa đổi những quy định sau: - Chỉ thị số 11/2003/CT-UB ngày 25/3/2003 của UBND Thành phố để tập trung chỉ đạo các ngành, các cấp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hạ tầng. - Quyết định số 66/QĐ-UB ngày 29/5/2003 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc ban hành quy trình tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bạn Thành phố Hà Nội. - Quyết định số 91/QĐ-UB ngày 04/8/2003 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định tạm thời về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Quyết định số 137/QĐ-UB ngày 09/9/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 3.2. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất Việc thực hiện triển khai các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội được thực hiện theo Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 của Bộ Tài chính về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy trình tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố. Cụ thể: Bước 1: Chủ dự án liên hệ với Sở Quy hoạch kiến trúc để được giới thiệu địa điểm triển khai dự án đấu giá quyền sử dụng đất, xác định chỉ giới đường đỏ và Chủ dự án liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng sau đó trình Sở Quy hoạch kiến trúc phê duyệt. Quá trình này được tiến hành giải quyết trong thời gian là 32 ngày. Bước 2: - Sau khi có quy hoạch tổng mặt bằng hoặc ranh giới dự án được Sở Quy hoạch kiến trúc duyệt, trong 2 ngày Chủ dự án lập hồ sơ xin tạm giao đất để thực hiện GPMB . - Tiếp đó Chủ dự án trình UBND quận, huyện thành lập Hội đồng GPMB, thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (theo Quyết định số 72/2001/QĐ-UB ngày 17/9/2001 của UBND Thành phố), Sở Tài chính Vật giá là đầu mối giải quyết giá đền bù. - Chủ dự án liên hệ với Sở Tài chính Vật giá và Sở Kế hoạch Đầu tư để được giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của ngân sách thực hiện thiết kế quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng HTKT. Các công việc trên được tiến hành trong thời gian 27 ngày. Bước 3: Chủ dự án lập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để báo cáo Sở Kế hoạch Đầu tư, trình UBND Thành phố phê duyệt dự án. Đồng thời, Sở Giao thông công chính có trách nhiệm thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật - tổng dự toán đối với công trình HTKT. Sau khi có Quy hoạch và Dự án được duyệt, Chủ dự án liên hệ với Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất để được giao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất. Toàn bộ quá trình này được thực hiện trong thời gian là 40 ngày. Bước 4: Chủ dự án tổ chức triển khai xây dựng HTKT theo đúng tiến độ được duyệt trong Dự án. Cuối cùng, UBND quận, huyện sẽ tiến hành tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Bên tổ chức đấu giá quy định cụ thể trong thông báo và hồ sơ mời đấu giá về thời gian và địa điểm đăng ký đấu giá, bán hồ sơ mời tham gia đấu giá, nộp hồ sơ, đấu giá và xét giá. UBND quận, huyện tổ chức quản lý và sử dụng nguồn kinh phí thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Thời gian tiến hành tổ chức đấu giá là 15 ngày [14]. 3.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất Mỗi một phiên đấu giá có quy chế đấu giá riêng, mang một số đặc điểm riêng nhưng đều dựa trên quy chế chung, đó là Quyết định số 137/2005/QĐ-UB của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về quy chế đấu giá quyền sử dụng đất. 3.3.1. Đơn vị tổ chức đấu giá và đối tượng tham giá đấu giá - Uỷ ban nhân dân thành phố (là các ban quản lý dự án, Công ty thuộc các Sở, các Trung tâm Phát triển quỹ đất thực hiện theo) được Uỷ ban nhân dân thành phố giao nhiệm vụ. - Uỷ ban nhân dân quận, huyện (là Ban quản lý dự án được Uỷ ban nhân dân quận, huyện giao nhiệm vụ). - Các tổ chức kinh tế có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản được Uỷ ban nhân dân thành phố cho phép. - Đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, độc lập về tài chính và không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. - Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở biệt thự, nhà vườn, nhà liên kế, số đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lần lượt từng thửa đất. Nếu toàn bộ số thửa đất được đưa ra tổ chức đấu giá một lần, hoặc chia thành nhóm nhỏ các thửa đất (không nhỏ hơn 10 thửa và có cùng gía sàn) thì số đối tượng tham gia tối thiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất. - Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng và sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: đối tượng là các nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế hoạt động theo pháp luật Việt Nam, với số lượng tối thiểu là 05 đối tượng cho một khu đất, lô đất hoặc ô đất đưa ra đấu giá. 3.3.2. Nguyên tắc tham giá đấu giá quyền sử dụng đất - Tổ chức đấu giá theo hình thức trực tiếp, công khai, dân chủ. - Người nộp đơn xin tham gia đấu giá phải trực tiếp đấu giá. Nếu uỷ quyền cho người khác đấu giá thay phải lập thủ tục theo đúng quy định của pháp luật. - Số lượng thửa đất, vị trí các lô đất đưa ra đấu giá trong phiên đấu giá sẽ do tập thể hội đồng đấu giá quyết định trước mỗi phiên đấu giá. - Người phát giá lần đầu tiên được quyền trả giá bằng giá khởi điểm của thửa đất đem ra đấu giá. Người trả giá tiếp theo phải trả giá cao hơn người trả giá trước (tuỳ theo quy định trong mỗi phiên đấu giá). - Người trúng đấu giá ngoài số tiền phải nộp số tiền trúng giá thửa đất đó còn phải nộp tiền lệ phí trước bạ theo quy định hiện hành của Nhà nước bằng 1% tính trên số tiền trúng giá của thửa đất đó. - Sau khi có quyết định của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá của người bỏ cuộc thì những người tham gia đấu giá được quyền mua lại quyền sử dụng đất của người đã bỏ cuộc theo thứ tự ưu tiên như sau: + Người có giá đã trả sát sau người bỏ cuộc. + Những người cùng tham gia trong phiên đấu giá, với điều kiện mức giá mua lại phải bằng giá của người trúng đấu giá đã bỏ cuộc. Trường hợp không có đối tượng nào thuộc diện trên mua lại thửa đất của người bỏ cuộc, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tổ chức đấu giá lại thửa đất đó trong phiên đấu giá sau. 3.3.3. Quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá *. Quyền lợi - Được quyền xét giá, thu tiền theo kết quả trúng giá và quản lý, sử dụng số tiền thu được theo quy định của Luật ngân sách Nhà nước, thực hiền quyền quản lý theo Quy chế quản lý đầu tư. *. Trách nhiệm - Thông báo công khai hồ sơ mời đấu giá, gồm cả các thông tin có liên quan tới thửa đất, phiên đấu giá (trừ những yếu tố phải bảo mật theo quy định). - Xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất làm căn cứ tổ chức đấu giá. - Kiểm tra, xác định tư cách người tham gia đấu giá và xét giá. - Xác nhận kết quả trúng giá làm căn cứ để cấp có thẩm quyền giao (cho thuê) đất. - Hội đồng đấu giá có trách nhiệm hoàn thành thủ tục pháp lý, công nhận kết quả thắng giá và làm thủ tục giao đất cho người trúng giá. 3.3.4. Quyền lợi và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá *. Quyền lợi : - Đảm bảo an toàn trong khi tham gia đấu giá - Khi không trúng giá hoặc không tiếp tục tham gia đấu giá sẽ được hoàn trả tiền đặt cọc ngay sau phiên đấu giá. - Người tham giá đấu giá trúng giá thì được xác nhận kết quả trúng giá và làm các thủ tục nhận đất, xác lập quyền sử dụng đất theo quy định. - Đối với trường hợp người tham gia trúng giá đối với dự án giao đất có thời hạn thì khi hết thời hạn sử dụng nếu có nhu cầu sử dụng tiếp thì được gia hạn và phải nộp nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm gia hạn. *. Nghĩa vụ : - Người tham gia đấu giá phải có đơn xin tham gia đấu giá hợp lệ theo mẫu in sẵn của Hội đồng đấu giá, nộp đơn theo đúng thời hạn quy định tại thông báo đấu giá quyền sử dụng đất của Hội đồng đấu giá. - Người tham gia đấu giá khi vào phòng đấu giá phải mang theo phiếu tham dự đấu giá do Hội đồng đấu giá cấp và giấy chứng minh thư nhân dân, trường hợp không có giấy chứng minh thư nhân dân phải làm đơn xin xác nhận của Công an xã, phường nơi cư trú (đơn phải có ảnh đóng dấu giáp lai của cơ quan công an). - Khi tham gia đấu giá phải chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá: + Ngồi đúng số nghế ghi trong phiếu đấu giá, không đi lại gây mất trật tự trong phòng đấu giá. + Chỉ được phát giá khi người điều hành cho phép. Trong quá trình tham gia đấu giá không được khống chế, đe doạ, ép giá, thông đồng với người tham gia đấu giá. Nếu vi phạm Hội đồng đấu giá sẽ xử lý bằng các hình thức: nhắc nhở, lập biên bản, tước quyền tham gia đấu giá, xoá tên trong danh sách tham gia đấu giá, huỷ bỏ kết quả đấu giá của thửa đất nếu người đó trúng đấu giá. + Người trúng đấu giá sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định phải cung cấp hộ khẩu, giấy chứng minh thư nhân dân (bản photo) để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ. 3.3.5. Trình tự và hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Việc mở phiên đấu giá được tiến hành sau khi đã xác định được danh sách người tham gia đấu giá đủ tư cách. 3.3.5.1. Trình tự phiên đấu giá - Giới thiệu các thành viên của Hội đồng đấu giá (Chủ tịch Hội đồng đấu giá, phó chủ tịch, các uỷ viên và thư ký của Hội đồng đấu giá), khách mời và những người điều hành. - Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá đủ tư cách. - Công bố kế hoạch mở phiên đấu giá. - Người điều hành phiên đấu giá công bố nội quy phòng đấu giá. - Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan, giải đáp các câu hỏi của người tham gia đấu giá. - Phát phiếu cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá. - Hướng dẫn người tham gia đấu giá viết và bỏ phiếu vào hòm phiếu. - Xét giá: Việc xét giá được tiến hành công khai, tại chỗ ngay sau khi kết thúc việc bỏ phiếu đấu giá. Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất chỉ xem xét các phiếu dự đấu giá hợp lệ có giá bỏ hợp lệ, kết quả được xếp theo thứ tự từ cao xuống thấp. Việc bỏ giá có thể được tiến hành một vòng hoặc nhiều vòng cho đến khi xác định được người bỏ giá cao nhất. 3.3.5.2. Hình thức đấu giá *. Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. Hình thức này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đấu bắt buộc. *. Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai: trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong một lô đất để xây dựng nhà ở thì việc xét người trúng giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất. Trường hợp 01 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn được người trúng giá. *. Đấu giá công khai bằng lời: Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp. Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá khởi điểm thì Hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh. Nếu tổ chức đấu nhiều vòng, hoặc trả giá trực tiếp bằng lời thì thời gian bỏ giá của mỗi vòng là 5 phút, đấu 01 vòng thời gian viết và bỏ giá là không quá 20 phút. Căn cứ biên bản phiên đấu giá và đề nghị của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất, Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trình UBND Thành phố quyết định phê duyệt kết quả đấu giá làm cơ sở cho việc nộp tiền và lập hồ sơ giao đất. 4. Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến 2005 Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, đối với Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, văn hóa, kinh tế của cả Nước thì đất đai càng trở nên có giá trị. Việc khai thác và sử dụng có hiệu quả quỹ đất để phát triển kinh tế xã hội là nhiệm vụ quan trọng của Đảng bộ và nhân dân Thành phố Hà Nội. Trước Luật Đất đai 2003, mặc dù Thành phố Hà Nội đã có chủ trương khuyến khích hình thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản nhưng chưa có quy định cụ thể. Đất được giao theo giá quy định của Nhà nước thường thấp hơn giá chuyển nhượng trên thị trường nhiều lần. Cơ chế này đã phát sinh tiêu cực, lãng phí tài nguyên đất. Một số tỉnh, thành phố đã có sáng kiến và thực hiện cơ chế đổi “đất lấy hạ tầng”. Cách làm này đã mang lại hiệu quả cao hơn trong việc sử dụng quỹ đất, tạo kinh phí để xây dựng, phát triển kết cấu hạ tầng cho địa phương [8]. Năm 1997 Thành phố Hà Nội đã thí điểm triển khai đấu thầu để lập dự án Hồ Bụng Cá ở phường Quảng An, quận Tây Hồ theo hình thức người trúng thầu phải trả tiền thuê đất 1 lần và phải tiến hành lập dự án quy hoạch chi tiết 1/500 và dự án đầu tư được duyệt để triển khai thực hiện, kết quả Công ty TNHH Đầu tư phát triển công nghệ (MERFRIMEX) đã trúng thầu, đã nộp tiền đặt cọc vào ngân sách 5 tỷ đồng, nhưng đến nay đơn vị trúng thầu chưa triển khai xong công tác lập quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, nên công trình chưa triển khai thực hiện. Trước tình hình đó Thành phố Hà Nội đã lựa chọn hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, với nhận thức rằng thông qua đấu giá công khai, dân chủ sẽ thu được giá trị cao nhất khi giao quyền sử dụng đất, đồng thời tránh được những tiêu cực của “cơ chế xin - cho”. Nhưng đấu giá quyền sử dụng đất là cách làm hoàn toàn mới, chưa có quy định của Nhà nước, vì vậy năm 2002 Thành phố đã triển khai thí điểm tại huyện Đông Anh với diện tích 2,7 ha thu được 85 tỷ đồng (bình quân 13,5 triệu đồng/m2). Từ thành công đó năm 2003, Thành phố tiếp tục tổ chức đấu giá 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng; năm 2004 đấu giá 10 dự án diện tích 14,4 ha thu được 2.184,8 tỷ đồng ; năm 2005 đấu giá 18 dự án diện tích 7,77 ha thu được 1.364,2 tỷ đồng. Trong đó có một số dự án lớn ở những vị trí thuận lợi, giá đất cao như dự án khu đô thị quận Cầu Giấy giá đất trung bình khoảng 30-32 triệu đồng/m2, khu đô thị ven đường Lạc Long Quân, quận Tây Hồ giá khoảng 26-28 triệu đồng/m2. So sánh hiệu quả đấu giá qua 3 năm tổ chức đấu giá tại bảng 1: Theo kết quả tổng quát nhất về kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố từ năm 2003 đến 2005 số tiền bình quân thu được trên 1m2 (TBQ) tăng dần từ năm 2003 đến 2005. Năm 2005 cao nhất với mức TBQ là 17,54 triệu đồng/m2; năm 2003 thấp nhất là 13,70 triệu đồng/m2; so với mức TBQ của cả ba năm là 15,43 triệu đồng/m2. Bảng 1: So sánh kết quả qua 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Chỉ itêu Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005 Tổng Diện tích đấu giá (m2) 71.028 144.210 77.772 293.010 Số tiền thu được (tỷ đồng) 973,0 2.184,8 1364,2 4522,0 Bình quân số tiền thu được/1m2 (đv: triệu đồng/1m2) 13,70 15,15 17,54 15,43 Số dự án 6 10 18 34 So với 2 năm 2003, 2004, năm 2005 thực hiện nhiều dự án nhất (18dự án) nhưng với diện tích đấu giá lại ít, nguyên nhân là do Thành phố đã chỉ đạo thực hiện đấu giá các dự án đất nhỏ lẻ, nhưng lại ở những khu vực có giá đất cao. Đặc biệt trong năm 2005, do thấy được sự khó khăn từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất năm 2004, ngay từ đầu năm UBND Thành phố đã chủ trương chỉ đạo đưa nhưng khu đất đẹp nhất của Thành phố vào kế hoạch đấu giá năm 2005, chính vì lý do đó nên mặc dù gặp rất nhiều khó khăn nhung kết quả sau khi đấu giá vẫn thu được một nguồn ngân sách lớn, đáp ứng được nhu cầu sử dụng vốn ngân sách để xây dựng cơ sở hạ tầng trên đại bàn TP. 4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2003 Theo báo cáo tổng kết của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất TP. Hà Nội trong năm 2003 Thành phố Hà Nội đã tổ chức đấu giá 6 dự án tại 3 quận nội thành (Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Thanh Xuân) và huyện Từ Liêm [bảng 2] với tổng diện tích 71.028m2, kết quả thu được 973 tỷ đồng, tổng số tiền sau khi đấu giá gấp 1,43 lần số tiền ước tính thu được [bảng 3]. Kết quả chi tiết công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố năm 2003 được thể hiện qua bảng 2, bảng 3 và bảng 4. Theo bảng 3, năm 2003 quận Tây Hồ là địa phương tổ chức đấu giá 2 dự án với quy mô diện tích lớn nhất (28.498 m2), đồng thời cũng là nơi có lượng tiền thu được sau đấu giá cao nhất với 576 tỷ đồng. Quận Hai Bà Trưng là địa phương tổ chức đấu giá 1 dự án với quy mô diện tích nhỏ nhất (3970 m2), số tiền thu được sau khi đấu giá là 68,5 tỷ đồng. Bảng 2: Kết quả chi tiết công tác đấu giá quyền sử dụng đất năm 2003 trên địa bàn Thành phố Hà Nội STT Quận, huyện Địa điểm dự án D. tích q.mô DA (m2) Mục đích sử dụng đất Số người tham gia Giá sàn (triệu đ/m2) Giá trúng (triệu đ/m2) 1 H.Từ Liêm - X. Mỹ Đình - X.Xuân Đỉnh 25.028 9.723 15.305 XD nhà ở XD nhà c. cư 110 c/n và t/c 14 t/c 13,5 5,0 16,6á21,3 5,2 á 6,7 2 Q.H Bà Trưng - Khu Đền Lừ 2-P. Hoàng Văn Thụ 3.970 3.970 XD nhà vườn 33 t/c và 65 cá nhân 15,2á19,0 17,2á29,0 3 Q.Tây Hồ - P.Quảng An - Đ. Lạc Long Quân (Khu D3) 28.498 13.885 14.613 XD biệt thự. XD nhà vườn 8 tổ chức 300 t/c và c/n 27,0 19,0á22,0 29,0 20,5á28,5 4 Q.Thanh Xuân - P. Nhân Chính 13.532 13.532 Nhà vườn 6 t/c và 209 c/n 12,7 á 17,0 17,7 á 46,5 5 Tổng cộng: 6 dự án 71.028 So với các địa phương khác quận Tây Hồ là quận có địa giới hành chính không thuộc vào khu vực trung tâm của Thành phố, là quận mới so với 4 quận nội thành cũ (Q.Hai Bà Trưng, Q.Đống Đa, Q.Ba Đình, Q.Hoàn Kiếm), nên quỹ đất của quận còn nhiều, mật độ dân số của quận thấp hơn so với những quận trên, Mặt khác quận Tây Hồ có hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng tương đối đồng đều, có ưu điểm về vị trí địa lý và địa giới hành chính thuận lợi. Chính vì lẽ đó các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận luôn có được những ưu điểm nhất định so với các quận, huyện khác như: vị trí khu đất, sự thuận lợi trong sinh hoạt, yếu tố cảnh quan môi trường xung quanh, các yếu tố trên phù hợp với tâm lý người dân tron