Đề tài Tìm hiểu một số khu công nghiệp Khu công nghiệp Phú Gia tỉnh Bình Dương

hú Gia15 Hình 2.11: Bản đồ quy hoạch sừ dụng đất17 Hình 2.12: Vị trí tổng thể Khu công nghiệp Phú Gia18 MỤC LỤC BẢNG Bảng 2.1: Địa điểm khu công nghiệp Phú Gia12 Bảng 2.2: Cơ cấu sử dụng đất16 Bảng 2.3: Chỉ tiêu xây dựng được phê duyệt19 Bảng 3.1: Phương thức thanh toán21Bảng 3.2: Phí bảo dưỡng hạ tầng21 MỤC LỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 3.1: Quy trình đầu tư22 Chương I: TỔNG QUAN VỀ KHU CÔNG NGHIỆP PHÚ GIA Giới thiệu về Bình Dương Bình Dương là một tỉnh thuộc miền Đông Nam Bộ; Bắc giáp Bình Phước, Đông giáp Đồng Nai, Tây giáp Tây Ninh, Nam giáp TP.Hồ Chí Minh. Là một trong những tỉnh, thành phố có tốc độ phát triển nhanh và toàn diện nhất trong lĩnh vực công nghiệp. Hình 1.1: Vị trí địa lý Bình Dương Bình Dương có diện tích tự nhiên 2.695,54 km2, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam nước ta, cùng với Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Bà Rịa Vũng Tàu hình thành nên một trung tâm kinh tế, công nghiệp, thương mại, dịch vụ lớn và năng động của đất nước có tốc độ phát triển cao nhất nước ta hiện nay và những năm tiếp theo. Bình Dương luôn đạt tốc độ phát triển kinh tế cao, GDP bình quân hàng năm từ 13% đến 16%, là nơi tập trung thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Với dân số hơn 853.000 người cung cấp một lực lượng gần 446.000 lao động. Những ngành nghề chủ lực là: Công nghiệp chiếm 53%, Dịch vu chiếm 27% và Nông nghiệp chiếm 10%. Khí hậu mang đặc điểm nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ trung bình năm là 260C, khí hậu hiền hòa, ít thiên tai bão lụt. Địa hình tương đối bằng phẳng, có độ cao trung bình từ 6 m đến 60 m so mực nước biển, trừ một số vùng trũng gần sông Sài Gòn và Đồng nai, đất đai ở Bình Dương ít bị lũ lụt ngập úng. Nền địa chất ổn định, vững chắc thuận lợi cho việc mở mang hệ thống giao thông, xây dựng cơ sở hạ tầng và các khu công nghiệp. Giới thiệu thành phố mới Bình Dương Hình 1.2: Thành phố mới Bình Dương Thành phố mới Bình Dương (Bình Dương New City) thuộc dự án Khu Liên Hợp Công Nghiệp - Dịch Vụ - Đô Thị Bình Dương được thành lập theo Quyết định số 912/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Đó là khu phát triển công nghiệp tạo động lực mạnh cho tỉnh Bình Dương. Là khu phát triển dịch vụ cao cấp mang tầm vóc quốc tế và khu vực, bao gồm gồm sân golf, trung tâm đào tạo, trung tâm tài chánh, du lịch…. Là khu sản xuất có nhiều khu công nghiệp hiện đại của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và của cả nước. Là khu phát triển đô thị mới hiện đại, phù hợp với các loại nhu cầu của các chuyên gia và công nhân. Nó có qui mô phát triển trên diện tích 4.196 ha quy hoạch chung bao gồm 6 khu công nghiệp: - Sóng Thần 3: 533 ha (5) - Việt Nam–Singapore:344 ha (3) - Đại Đăng: 274 ha (6) - Kim Huy: 237 ha (4) - Đồng An 2: 158 ha (1) - Phú Gia: 133 ha (2) - Khu đô thị bao gồm cả khu tái định cư:1665 ha (7) - Khu dịch vụ: 612,7 ha (8) Sân Golf Trường đua Các dịch vụ tổng hợp khác Hình 1.3: Bản đồ Thành phố mới Bình Dương 1.3. Giới thiệu khu công nghiệp Phú Gia: Khu công nghiệp Phú Gia nằm trong khu liên hợp Công nghiệp – Dịch vụ - Đô thị Bình Dương được thành lập theo Quyết định số 912/QĐ-TTg của thủ tướng chính phủ. Là khu phát triển các công nghiệp tiên tiến gắn liền với những dich vụ cao cấp mang tầm quốc tế và phát triển hình thành các khu Đô thị mới theo hướng hiện đại, phù hợp với các nhu cầu của các chuyên gia và công nhân. KCN Phú Gia không những là khu phát triển công nghiệp tạo động lực mạnh cho tỉnh Bình Dương mà còn là khu phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam và của cả nước, bao gồm: Khu công nghiệp Khu dich vụ cao cấp Khu Đô thị mới ( Thành phố mới Bình Dương ) Khu công nghiệp Phú Gia có quy mô diện tích là 133,29 ha, được đầu tư và phát triển bởi công ty cổ phần XNK tổng hợp và đầu tư TP. Hồ Chí Minh( IMEXCO ). KCN Phú Gia được thành lập theo Quyết định số 1461/QĐ-UBND tỉnh Bình Dương kí ngày 02/04/2007 và giấy chứng nhận đầu tư số 46221000039 do ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bình Dương cấp ngày 05/04/2007. Toàn bộ diện tích 133,29 ha nói trên được UBND tỉnh Bình Dương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho IMEXCO từ năm 2007. Hình 1.4: Khu công nghiệp Phú Gia 1.4. Đôi nét về nhà đầu tư: Công ty cổ phần xuất nhập khẩu và đầu tư TP. Hồ Chí Minh (IMEXCO), tiền thân là đơn vị kinh tế trực thuộc Tổng Công ty thương mại Sài Gòn được chuyển thành Công ty cổ phần từ năm 2004, tổ chức và hoạt động theo qui định của Luật Doanh nghiệp, và đăng ký kinh doanh tại Sở Kế hoạch Đầu tư TP. Hồ Chí Minh  số  4103002078 ngày 02/2/2004. - Địa chỉ: 111 Trần Quốc Toản, Phường 7, Quận 3, TP.HCM - Tel:   84.8 9321979 – 9321985.   Fax: 84.8 9321975. - Email: imexcohcm@hcm.vnn.vn -Website: www.imexcohcm.net - www.imexcohcm.com.vn IMEXCO triển khai  và phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh theo hướng đa dạng hóa các ngành nghề bao gồm: Thu mua, gia công, chế biến và kinh doanh các mặt hàng nông, lâm, thuỷ hải sản, công nghệ phẩm, hàng thủ công mỹ nghệ xuất khẩu và tiêu thụ nội địa; Nhập khẩu và kinh doanh đồ dùng cá nhân, gia đình, vật tư, nguyên liệu, máy móc, phương tiện vận tải; Liên doanh  hợp tác đầu tư; Kinh doanh địa ốc và kinh doanh kiều hối theo qui định; Sản xuất, mua bán các sản phẩm ngành may mặc; Đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu dân cư; Mua bán thực phẩm chế biến; Kinh doanh nhà; Cho thuê kho, xưởng, mặt bằng phục vụ mục đích kinh doanh; Mua bán rượu, thuốc lá nội; Quán ăn uống bình dân; Sản xuất mua bán bao bì nhựa, in trên bao bì; và Đại lý vận tải hàng. Hình 1.5: Công ty IMEXCO Cùng với quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của IMEXCO phát triển đi lên. Về mặt qui mô tổ chức, hiện nay IMEXCO có 4 đơn vị sản xuất kinh doanh trực thuộc, 1 chi nhánh và đồng thời IMEXCO là cổ đông sáng lập và có cổ phần lớn của 8 Công ty cổ phần. Sau 4 năm hoạt động dưới hình thức Công ty cổ phần trong môi trường cạnh tranh  của cơ chế thị trường, IMEXCO đã huy động mọi nguồn nhân, vật lực để đảm bảo hoạt động kinh doanh của Công ty luôn luôn có hiệu quả. Cụ thể kết quả kinh doanh năm 2007 đáng khích lệ như sau: Tổng giá trị tài sản 645 tỉ đồng, kim ngạch xuất nhập khẩu và kiều hối 27,6 triệu USD, tổng doanh thu 296 tỉ đồng và tỉ suất lợi nhuận trên vốn 22,7%. 1.5. Các đơn vị tư vấn, liên kết và hợp tác kinh doanh khi công nghiệp Phú Gia. Khu công nghiệp Phú Gia đang được sự tư vấn, liên kết và hợp tác kinh doanh của nhiều đơn vị kinh tế khác như: - Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Thiên Nam, Địa chỉ: 76 Mạc Đỉnh Chi - Quận 1 - TP Hồ Chí Minh đang hoạt động trong các lĩnh vực như: Tổng thầu thiết kế, thi công xây dựng công trình công nghiệp và dân dụng, khai hoang san lắp mặt hàng, xây dựng giao thông, lắp đặt điện và cấp thoát nước, thi công nền móng công trình chịu trọng tải lớn, sản xuất lắp dựng nhà máy sản xuất thép tiền chế, đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiêọ và khu dân cư thực hiện các dịch vụ địa ốc kinh doanh vật liệu xây dựng và máy móc thiết bị phụ tùng công nghiệp. - Công ty TNHH đầu tư xây dựng & công nghệ môi trường Dương Nhật, địa chỉ: 129 Đường Nội Bộ (Bàu Cát 2) Phường 14 - Quận Tân Bình - TP. HCM đang hoạt động trong các lĩnh vực như: tư vấn xây dựng, môi trường sản xuất chế tạo thiết bị môi trường, đầu tư xây dựng. - Công ty Grant Thormon Việt Nam, địa chỉ: 25 Trần Bình Trọng - Quận Hoàng Kiếm - Hà Nội là công ty thành viên của Grant Thormon quốt tế đang hoạt động trong các lĩnh vực như; Tư vấn cá dự án đầu tư trực tiếp của nước ngoài, dự án nguồn vốn QDA, tư vấn đào tạo phát triển nguồn nhân lực, tư vấn và thu xếp các vấn đề về tài chính, tư vấn về kiểm toán và thuế… Chương 2 ĐẶC ĐIỂM KHU CÔNG NGHIỆP PHÚ GIA 2.1 Lịch sử hình thành Được thành lập theo Quyết định số 912/QĐ-TTg ngày 01/9/2005 của Thủ tướng Chính phủ v/v phê duyệt Đề án tổng thể đầu tư và phát triển khu liên hợp Công nghiệp - dịch vụ - đô thị Bình Dương; Quyết định số 2933/QĐ-UBND ngày 22/6/2006 của Chủ tịch UBND v/v phê duyệt quy hoạch chi tiết KCN Phú Gia thuộc khu liên hợp công nghiệp - dịch vụ - đô thị Bình Dương. 2.2 Quá trình phát triển KCN Phú Gia có tổng diện tích hơn 133 ha nằm trong khu liên hợp Công nghiệp – dịch vụ – đô thị Bình Dương tọa lạc tại xã Hòa Lợi, huyện Bến Cát. Ban đầu, UBND tỉnh Bình Dương giao cho Công ty TNHH Phú Gia làm chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh thông qua việc cho thuê hạ tầng kỹ thuật KCN. Theo Quyết định số 2933 ngày 22/6/2006 của UBND tỉnh Bình Dương về phê duyệt quy hoạch chi tiết KCN Phú Gia, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện các hạng mục trong KCN như san nền, xây dựng hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, hệ thống xử lý nước thải… với tổng kinh phí đầu tư theo dự toán là hơn 138 tỷ đồng. Để đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ngày 29/12/2006, UBND tỉnh Bình Dương đã ban hành Quyết định số 5963 thu hồi sổ đỏ của 163 hộ dân và giao toàn bộ số đất trên cùng với hơn 62 ha đất công, đất trường học (tổng cộng hơn 133 ha) cho Công ty Phú Gia. Không những thế, Công ty Phú Gia còn được miễn giảm toàn bộ tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ khi làm thủ tục giao nhận khu đất nói trên. Thế nhưng, thay vì đầu tư thành một KCN, chưa đầy một tháng sau khi nhận quyết định giao đất, ngày 15/1/2007, Công ty Phú Gia đã bất ngờ có công văn số 001 gởi UBND tỉnh xin chuyển nhượng khu đất trên cho Công ty cổ phần xuất nhập khẩu tổng hợp và đầu tư TP.HCM (IMEXCO). IMEXCO cũng có công văn số 282 xin UBND tỉnh cho mua khu đất trên. Và thương vụ trên đã được thực hiện ngay sau khi UBND tỉnh có văn bản số 458 chấp thuận. Theo công văn số 04 ngày 4/1/2008 của Công ty IMEXCO gởi Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bình Dương, hạ tầng kỹ thuật KCN Phú Gia mà Công ty Phú Gia đã thực hiện và chuyển giao vẫn còn nhiều hạng mục đang làm dở dang. Cụ thể : Phú Gia mới hoàn tất hạng mục san nền, hệ thống thoát nước thải, cấp nước, đèn chiếu sáng… còn hệ thống đường giao thông chỉ mới hoàn thành giai đoạn 1 (chưa tráng nhựa, mới có lớp đá dăm cấp phối dày 25cm). Trong năm 2008 các nhà đầu tư thứ cấp đã và đang xây dựng nhà xưởng (khoảng 82.000 m2), từng bước đưa vào sản xuất và xuất khẩu cụ thể như: Công ty Hoàng Sinh đã xây xong nhà máy chế biến gỗ, đang sản xuất và xuất khẩu cho thị trường Mỹ, Hà Lan, Đài Loan... với số lượng 30 – 40 container/tháng. Tháng 07/2008, Công ty cũng cho Công ty TNHH Sunjin Vina thuê 10.000 m2 đất công nghiệp, hiện công ty này đang triển khai xây dựng nhà máy Sang năm 2009 Tình hình Khu Công nghiệp Phú Gia còn gặp một số khó khăn , nhưng đến cuối năm 2009 IMEXCO đã thành công trong việc phát hành 450 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp dưới sự tư vấn và bảo lãnh phát hành của Công ty Cổ phần Tài chính Điện lực và Ngân hàng TMCP Phát triển Nhà Tp.Hồ Chí Minh để đầu tư phát triển Khu Công nghiệp Phú Gia trong năm 2010. Tổng chi phí đầu tư cho dự án: 530.598.000.000 đồng. Tổng chi phí Công ty đã thực hiện tính đến ngày 31/12/2008 là 459.435.435.656 đồng. Hiện Công ty đã ký hợp đồng cho thuê và thu tiền trị giá: 106.647.524.217 đồng. Trong đó: + Công ty Hoàng Sinh: 15,765 ha, trị giá: 96.583.186.217 đồng + Công ty Sunjin Vina: 10.000 m2, trị giá: 10.084.338.000 đồng. Hình 2.1: Mô hình Công ty Hoàng Sinh Hình 2.2: Công ty Sunjin Vina 2.3 Vị trí địa lí Khu công nghiệp Phú Gia có vị trí địa lý Phía Bắc giáp Khu công nghiệp Đồng An II Phía Nam giáp khu công nghiệp Việt Nam – Singapore II. Phía Đông giáp Khu dân cư của khu công nghiệp Việt Nam – Singapore Phía tây giáp khu trồng cây xanh cách ly. Hình 2.3: Địa điểm KCN Phú Gia Khu công nghiệp Phú Gia có nhiều thuận lợi về vị trí địa lí, khoảng cách và thời gian di chuyển đi và đến: Từ Khu CN Phú Gia đi và đến Khoảng cách ( Km ) Thời gian ( Phút ) Trung tâm TP. Hồ Chí Minh 38 50 Cảng Tân Cảng Sài Gòn 36 45 Cảng Sài Gòn 40 55 Cảng khô và Ga xe lửa Sóng thần 15 15 Cảng Đồng Nai 20 20 Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất 38 40 Trung tâm hành chánh tỉnh Bình Dương ( Thủ Dầu Một ) 12 10 Trung tâm hành chách tỉnh Đồng Nai ( Biên Hòa) 27 30 Bảng 2.1: Địa điểm khu công nghiệp Phú Gia Khu công nghiệp Phú Gia nằm trong huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương, thuộc vành đai kinh tế TP. Hồ Chí Minh với hệ thống đường giao thông thuận lợi. Được nằm trong vùng kinh tế khoa học và xã hội quan trọng như vậy sẽ giúp cho khu công nghiệp Phú Gia có nhiều lợi thế để được cung cấp những dịch vụ tốt nhất như: lực lượng cán bộ kỹ thuật và công nhân có tay nghề cao dồi dào, giá nhân công rẻ, giá đầu tư cho cơ sở hạ tầng ưu đãi, đầu mối cung cấp nguồn nguyên liệu phong phú, thụ hưởng nhiều phương tiện tiện ích khác, và là nơi rất thuận lợi để cho nhà đầu tư có thể đi vào thị trường TP Hồ Chí Minh đầy tiềm năng hoặc có thể đi ra nhiều thị trường khác thông qua hệ thống cảng sông, cảng biển, sân bay Tân Sơn Nhất, ga xe lửa Sóng Thần, đường Xuyên Á, tuyến xe lửa Bắc Nam, Quốc lộ 1, Quốc lộ 13, Quốc lộ 14… Ngoài ra, Khu công nghiệp Phú Gia nằm trong tổng thể Khu liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình Dương trải rộng trên 2 huyện Bến Cát, Tân Uyên và thị xã Thủ Dầu Một, là vùng kinh tế trọng điểm của tỉnh Bình Dương. Một lợi thế đặc biệt mà không phải Khu công nghiệp nào cũng có được vì đó là dạng mô hình “khu trong khu” bao gồm các khu đô thị hiện đại, khu dân cư, khu dịch vụ - giải trí cao cấp, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Các khu này có mối quan hệ hữu cơ, tác động qua lại lẫn nhau và là động lực phát triển của nhau. Với vị trí nằm trong Khu liên hợp, Khu công nghiệp Phú Gia sẽ được hưởng một nền tảng cơ sở hạ tầng phát triển đầy đủ, có nhiều tiện ích và hiện đại, được hưởng những ưu đãi về cơ chế chính sách. Đây là những điều kiện bậc nhất để thu hút các nhà đầu tư. 2.4 Cơ sở hạ tầng Hệ thống giao thông nội bộ: Hệ thống giao thông nội bộ KCN Phú Gia được thiết kế hợp lý và khoa học theo hình ô cờ dọc theo các ô đất đảm bảo cho việc giao thông thuận lợi và thông suốt trong toàn khu công nghiệp và kết nối với hệ thống giao thông bên ngoài. Hệ thống giao thông đường bộ được thiết kế xây dựng như sau: Đường tạo lực ( Trục đường trung tâm khu công nghiệp Phú Gia ): rộng 4m, dài 512,25m Trục đường nhánh chính ( D5, N14, D6 ): rộng 30 m với tổng chièu dài 3214,74m Trục đường nhánh phụ ( D2, D3, D4 ): rộng 20m với tổng chiều dài 1911.54m Trục đường nhánh phụ ( D1 ): rộng 13, dài 177,461 Toàn bộ các đường nội bộ đều được thiết kế và thi công tuân thủ chặc chẽ các quy định của các tiêu chuẩn quốc gia và được hoàn thành bằng bê tông nhựa Asphalt. Các đường giao thông nội bộ được trang bị hoàn chỉnh hệ thống chiếu sáng đèn cao áp an toàn và có tính thẩm mĩ cao Hình 2.4: Hệ thống đường giao thông nội bộ  và giao thông liên vùng KCN Phú Gia Hệ thống cấp điện: Nguồn điện được cung cấp 24/24 đến khu công nghiệp được lấy từ điện lưới quốc gia với công suất từ 50-100 MW/ngày. Từ mạng lưới đường dây điện chính quốc gia sẽ phát triển thành mạng lưới điện nội bộ dọc theo các trục đường giao thông trong toàn KCN để dể dàng đấu nối cung cấp điện cho các trạm biến áp của nhà máy trong toàn KCN theo yêu cầu của nhà đầu tư. Hình 2.5: Hệ thống cấp điện Hệ thống cấp nước: Nước sạch sử dụng trong KCN được cung cấp từ nhà máy nước sạch Bình Dương tới tận hàng rào nhà máy của nhà đầu tư trong toàn KCN bằng hệ thống đường ống cấp nước đạt tiêu chuẩn quốc tế với công suất lên đến 50.000m3/ngày. Ngoài ra còn có sự đảm bảo cung cấp nước sạch liên tục 24/24 cho toàn KCN. Hình 2.6: Hệ thống cấp nước Hệ thống nhà máy xử lý nước thải: KCN kiểm soát chặt chẽ việt xử lý nước thải dưới mọi hình thức trước khi thải ra môi trường tự nhiên. Nước thải trong KCN sẽ được từng nhà máy trong khu xử lý cục bộ đạt tiêu chuẩn cột B trước khi xả vào nhà máy xử lý nước thải tập trung của toàn KCN với công suất thiết kế 2000 m3/ngày để xử lý tập trung và nước thải đầu ra phải đạt tiêu chuẩn cột A ( theo TCVN: 5945-2005 ) trước khi thải ra kênh Hòa Lợi .Chất thải rằn được thu gom và xử lý tại nhà máy xử lý rác thải của Khu công nghiệp. Khí thải của các nhà máy phải được lắp đặt hệ thống lọc theo tiêu chuẩn Quốc Gia trước khi thải ra môi trường tự nhiên. Hình 2.7: Hệ thống nhà máy xử lý nước thải Hình 2.8: Mô hình hệ thống xử lí nước thải Hệ thống thông tin liên lạc: Khu công nghiệp được lắp đặt hệ thống cáp thông tin liên lac ngắn và được cung cấp đầu mối tới hàng rào của các nhà đầu tư bởi hệ thống cáp đạt tiêu chuẩn Quốc tế với dung lượng quy hoạch hơn 1000 đường dây điện thoại hữu tuyến, mọi nhu cầu về thông tin liên lạc được đáp ứng như lắp đặt tổng đài điện thoại riêng, điện thoại vô tuyến nội địa và quốc tế, hội thảo từ xa, kênh thoại thuê bao riêng, internet tốc đọ cao (ADSL), email… Hệ thống cơ sở hạ tầng hỗ trợ khác: Khu công nghiệp Phú Gia sẽ đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng hỗ trợ để đáp ứng mọi nhu cầu khác của các nhà đầu tư như: Nhà hàng ăn uống, dịch vụ giao nhận, kho vận, ngân hàng, khu vui chơi thể thao giải trí, bưu điện, khu nhà lưu trú cho chuyên gia và công nhân, siêu thị … Ngoài ra, để đảm bảo an ninh cho KCN, các vọng gác cố định sẽ xây dựng để bố trí lực lượng bảo vệ canh gác cố định hay đi tuần tra thường xuyên để đảm bảo không xảy ra trộm cắp, mất mát hay không để những vật cản trở trên các trục giao thông. Hệ thống phòng chống và cảnh báo cháy nổ: Toàn KCN được lắp đặt và trang bị hệ thống phòng chống và cảnh báo cháy nổ tuân thủ chặt chẽ các quy định của quốc gia về phòng chống cháy nổ. Các trụ nước chữa cháy được lắp đặt tại các đầu mối giao thông nội khu và tại các nhà máy của nhà đầu tư nhằm đảm bảo bảo vệ hiệu quả toàn khu khỏi các sự cố cháy nổ. Hình 2.9: Hệ thống phòng cháy chữa cháy Cảnh quan: Hình 2.10: Cảnh quan KCN Phú Gia Hơn 10% tổng diện tích tự nhiên toàn KCN được dành thiết kế trồng cây xanh và làm công viên dọc theo các tuyến đường và các khu thích hợp khác nhằm cải thiện môi trường và làm tăng vẻ đẹp của toàn KCN. Các dự án xây dựng nhà máy và các lọa nhà khác phải có sự chấp thuện của Ban quản lý KCN trước khi tiến hành xây dựng nhằm đảm bảo cảnh quan chung cho toàn KCN. 2.5 Một số thuận lợi khác - Giảm khối lượng và chi phí san lấp mặt bằng vì có địa hình bằng phẳng và khá cao. - Giảm chi phí xây dựng nền móng các công trình hạ tầng và các công trình xây dựng nhà xưởng vì khu đất có những đặc tính địa chất khá tốt. - Mặt bằng tự nhiên có độ dốc thoát nước mưa tốt. - Có điều kiện khí hậu ôn hòa và ổn định quanh năm, khả năng xuất hiện của bão lụt rất thấp. - Mạng lưới điện trung thế được đầu tư sẵn từ Khu liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình Dương nên rất thuận lợi cho việc đấu nối kỹ thuật phục vụ cho các dự án đầu tư. - Nguồn cung cấp nước sạch đã được đấu nối với hệ thống nước sạch của Khu liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình Dương. - Nguồn nhân lực dồi dào từ tỉnh Bình Dương và các vùng phụ cận, có cả công nhân kỹ thuật cao và công nhân lành nghề có kinh nghiệm trong ngành sản xuất công nghiệp. - Mạng lưới giao thông trong toàn khu công nghiệp được bố trí liên hoàn nhằm tạo sự giao lưu dễ dàng, thuận lợi trong cụm công nghiệp, từng nhà máy xí nghiệp và giữa các khu công nghiệp và bên ngoài. 2.6 Cơ cấu đất đai Tổng diện tích khi công nghiệp Phú Gia được phát triển là 133.291 ha trong đô thị tỉ lệ sử dụng đất được phân bổ như sau: Loại đất chuyên dùng theo quy hoạch Diện tích (ha) Tỉ lệ (%) Đất xây dựng các công trình công nghiệp 85.630 64.243 Đất xây dựng khu quản lý hành chánh và dịch vụ 2.845 2.134 Đất xây dựng nhà ở cho chuyên gia 2.198 1.649 Đất xây dựng nhà ở cho công nhân 3.911 2.934 Đất xây dựng các công trình giao thông 18.200 13.654 Đất xây dựng công viên và trồng cây xanh 17.635 13.230 Đất xây dựng các đầu mối kỹ thuật 2.872 2.155 Bảng 2.2: Cơ cấu sử dụng đất 2.6 Cơ cấu đất đai Hình 2.11: Bản đồ quy hoạch sừ dụng đất Hình 2.12: Vị trí tổng thể Khu công nghiệp Phú Gia Đất khu công nghiệp Phú Gia có: Kết cấu địa chất tốt nằm ở vị trí và độ cao lý tưởng. Mặt bằng đã được san kắp mặt bằng theo cao độ chuẩn quốc gia (hệ Hoàn Dầu), hệ số nén chặt là k = 0.9, cường độ chịu tải của lớp đất mặt khá cao Rtc = 2,0-2,5 KG/cm2 nên việc thi công nền móng công trình có chi phí thấp làm giảm đáng kể chi phí đầu tư xây dựng chúng. Có độ dốc tự nhiên thoát mưa tốt Mực nước ngắm cạn trung bình từ 30-40 mét Đất đã được phân lô có diện tích trung bình từ 1,5-2,0 ha/lô rất phù hợp cho sự lựa chọn và qui mô của nhà đầu tư. Các chỉ tiêu xây dựng đã được phê duyệt STT Loại đất Diện tích (ha) Mật độ xây dựng (%) Hệ số sử dụng đất Tầng cao xây dựng tối đa 1 Đất công trình công nghiệp 85,630 60 1,8 3 2 Đất khu hành chánh - dịch vụ 2,845 60 1,8 3 3 Đất xây dựng nhà ở cho chuyên gia 2,198 50 1,6 3 4 Đất xây dựng nhà ở cho công nhân 3,911 50 2,5 6 Bảng 2.3: Chỉ tiêu xây dựng được phê duyệt 2.7 Hiện trạng khu công nghiệp - Hiện trạng KCN: Đầu tư cơ sở hạ tầng đến tháng 9/2008: * Tổng vốn đầu tư CSHT được duyệt: 530.598 triệu VNĐ. * Tổng vốn đền bù giải tỏa: 208.087 triệu VNĐ, đạt 39 %. - San lắp mặt bằng, giải toả, đền bù: 131.910 triệu VNĐ, đạt 106 %. - Giao thông: 34.332 triệu VNĐ, đạt 101 %. - Cấp điện: 3.793 triệu VNĐ, đạt 66 %. - Thoát nước mưa: 24.652 triệu VNĐ, đạt 142 %. - Cấp nước: 4.900 triệu VNĐ, đạt 53 % - Cây xanh: 8.500 triệu VNĐ. - Tính chất ngành nghề: khu công nghiệp hỗn hợp 2.8 . Những ngành công nghiệp được ưu đãi đầu tư vào khu công nghệ Phú Gia. Công nghiệp sản xuất lương thực, thực phẩm như; bánh kẹo, nước uống đóng chai, … Công nghiệp sản xuất hàng mỹ nghệ, đồ gỗ xuất khẩu, trang trí nội thất, nhựa kim khí. Công nghiệp sản xuất sản xuất hàng tiêu dùng, dụng cụ gia đình, thiết bị văn phòng. Công nghiệp điện – điện tử, thiết bị điện, kim khí điện máy. Công nghiệp hàng dệt may (không nhuộm ), dệt chỉ, may mặc. Ngành chế tạo cơ khí công nghiệp, sản xuất đồ chơi, sản xuất mặt hàng cơ khí như: mô tơ, lắp xe, chế tạo cơ khí công nghiệp, vật liệu xây dựng… Cộng nghiệp sản xuất dược phẩm, mỹ phẩm, sản xuất và in ấn bao bì giấy. Một số ngành hàng sản xuất khác ít gây ô nhiễm môi trường. Chương 3 ĐIỀU KIỆN THUÊ ĐẤT Ở KHU CÔNG NGHIỆP PHÚ GIA 3.1 Mặt bằng thuê - Đất: Các khu đất đã được san lấp hoàn chỉnh theo cao độ chuẩn quốc gia (hệ Hòn Dấu), hệ số nén chặt nền là k= 0,9 - Hạ tầng: Lắp đặt đến hàng rào khu đất thuê các hệ thống: Đường - Điện - Nước sạch - Cống rãnh thoát nước mưa và nước thải - Thông tin liên lạc. 3.2 Thời hạn thuê đất: Bắt đầu từ ngày ký hợp đồng thuê lại quyền sử dung đất có hiệu lực cho đến hết ngày 8/12/2056. 3.3 Giá thuê đất: Giá rất cạnh tranh tùy thời điểm thuê, tại thời điểm này giá thuê đất khoảng 70 USD/m2 3.4 Phương thức thanh toán Thời điểm thanh toán Tỉ lệ thanh toán/tổng giá trị hợp đồng Lần 1: khi ký hợp đồng giữ đất (đặt cọc) 15% Lần 2: 45 ngày sau thanh toán lần 1 khi nhân chứng nhận đầu tư 40% Lần 3: 60 ngày sau thanh toán lần 2 và được giao đất để tiến hành xin giấy phép xây dựng và tuến hành xây dựng nhà xưởng 25% Lần 4: 12 tháng sau khi ký hợp đồng và được giao chứng nhận quyền sử dụng đất (số đỏ) 20% Bảng 3.1: Phương thức thanh toán 3.5 Phí bảo dưỡng hạ tầng Mức thu 0,15 USD /m2/năm Phạm vi áp dụng Được tính trên toàn bộ diện tích thuê và chỉ bắt đầu thu khi nhà máy bắt đầu đi vào hoạt động chính thức Bảng 3.2: Phí bảo dưỡng hạ tầng 3.6 Tính chất pháp lý của khu đất thuê Nhà đầu tư sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (số đỏ) cho lô đất thuê sau khi thanh toán xong tiền thuê đất. 3.7 Các hoạt động hỗ trợ Nhằm giúp nhà Đầu tư nhanh chóng có được các chấp thuận cần thiết từ phía các cơ quan quản lý Nhà nước và sớm triển khai dự án. Khu công nghiệp Phú Gia sẵn sàng cung cấp các dịch vụ hỗ trợ như: tư vấn đầu tư, xin cấp chứng nhận đầu tư, tư vấn thiết kế xây dựng, xin giấp phép xây dựng, tuyển dụng, đào tạo lao động và những dịch vụ cần thiết khác. 3.8 Quy trình đầu tư Sơ đồ 3.1: Quy trình đầu tư Chương 4: GIÁ CẢ DỊCH VỤ Ở KCN PHÚ GIA. 4.1 Giá thuê nhà xưởng: Nhà xưởng đạt tiêu chuẩn hoặc quy cách do khách hàng thiết kế. · Thời gian xây dựng : 04 tháng · Giá thuê : 2,20 USD/m2/tháng (đối với nhà xưởng) và 2,50 USD/m2/tháng · Thời gian thuê: tối thiểu 05 năm · Đặt cọc : tương đương 01 năm tiền thuê · Tiền đặt cọc sẽ được trừ vào năm cuối cùng của thời hạn thuê. 4.2 Giá cung cấp điện: Giá điện - Giá bình quân cho 1kw     : 1.825 đồng. (giá tham khảo) Hiện nay giá điện nhà nước là: Giờ bình thường (04AM – 06PM) : 1.056VND/Kwh. Giờ thấp điểm (06 PM – 10PM) : 658VND/Kwh Giờ cao điểm (10PM–04 AM) : 1.938VND/Kwh Giá trên chưa bao gồm VAT/kwh. Phương thức thanh toán: hàng tháng. Nhà đầu tư sẽ ký hợp đồng cung cấp điện trực tiếp với Công ty Cấp Điện Bình Dương  4.3 Giá cung cấp nước: Nước máy- Đơn giá cho 1m3 : 8.000 đồng. (giá tham khảo) Giá trên chưa bao gồm VAT Phương thức thanh toán hàng tháng. Nhà đầu tư sẽ ký hợp đồng cung cấp nước trực tiếp với Công ty Cấp Nước Bình Dương  4.4 Giá nhân công: Giá nhân công ≥ 4.000.000 VNĐ/tháng. 4.5 Phí xử lý nước thải: Đơn giá xử lý nước thải từ loại B sang loại A cho 1m3 : 0.25 USD/m3. Cách tính khối lượng: tính bằng 80% lưu lượng nước cấp. Phương thức thanh toán hàng tháng, loại B. Tiêu chuẩn