Đề tài Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở

50; trú tại: 9319 bolsa ave Westminster CA 92683 USA (Hoa Kỳ). Người đại diện hợp pháp theo uỷ quyền của nguyên đơn (văn bản uỷ quyền ngày 22-10-2002): Bà Hà Thị Bông sinh năm 1953; trú tại: 79/5 Bis Phan Đăng Lưu, phường 7, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh. Bị đơn: Ông Trịnh Kim Ảnh; bà Phạm Cẩm Thạch sinh; ông Trịnh Lương Quang. Tất cả các bị đơn đều trú tại: 282 Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Hà Thị Bông; trú tại: 79/5 Bis Phan Đăng Lưu, phường 7, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh; Bà Phạm Thị Roan sinh năm 1913, người đại diện hợp pháp theo uỷ quyền của bà Roan (văn bản uỷ quyền ngày 03-3-2003): Bà Hà Thị Bông. VỤ VIỆC NHƯ SAU: Ngày 15-4-2002 vợ chồng ông Trịnh Kim ảnh và bà Phạm Cẩm Thạch cùng ông Trịnh Lương Quang (là con trai) ký hợp đồng bán căn nhà 282 Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh với giá 1.455 lượng vàng SJC cho ông Đoàn Văn Phước Gary (sau đây gọi tắt là ông Phước Gary), bà Phạm Thị Roan và bà Hà Thị Bông. Khi ký hợp đồng mua bán căn nhà trên ông ảnh, bà Thạch và ông Quang đang làm thủ tục hoá giá nhà mà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Hai bên thoả thuận thanh toán tiền mua bán nhà làm 5 đợt như sau: Đợt 1: Bên B (bên mua) sẽ giao cho bên A (bên bán) 145 lượng vàng SJC ngay sau khi ký hợp đồng mua bán nhà. Đợt 2: Trong vòng 20 ngày, kể từ ngày bên A nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) thì bên B sẽ giao tiếp cho bên A 725 lượng vàng SJC ngay sau khi hai bên đã ký kết xong hợp đồng tại phòng Công chứng nhà nước. Đợt 3: Bên B giao tiếp cho bên A 435 lượng vàng SJC ngay sau khi có thông báo của phòng Thu Trước Bạ và Thu Khác thành phố Hồ Chí Minh về số tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất mà bên A phải đóng trong vòng 7 ngày, kể từ ngày hợp đồng được ký tại phòng Công chứng nhà nước. Đợt 4: Bên B giao cho bên A 100 lượng vàng SJC ngay trong ngày hồ sơ mua bán nhà hoàn tất thủ tục trước bạ và đăng bộ tại Sở Địa chính - Nhà đất. Đợt 5: Bên B giao hết cho bên A 50 lượng vàng SJC còn lại, sau khi bên B nhận sổ hồng và ngay sau khi bên A hoàn tất việc giao nhà cho bên B. Sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà, ông Phước Gary đã đặt cọc cho bên bán nhà 145 lượng vàng SJC 9999. Ngày 06-6-2002 khi hai bên chưa tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng Công chứng thì bên bán gửi thông báo yêu cầu bên mua là ông Phước Gary và bà Bông thanh toán số vàng đợt 2, trễ nhất là ngày 10-6-2002; nếu không thanh toán đúng hẹn thì hợp đồng mua bán nhà ngày 15-4-2002 bị huỷ bỏ. Ngày 02-5-2002 ông Trịnh Kim ảnh và bà Phạm Cẩm Thạch đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà trên và đã làm hợp đồng tặng cho con là ông Trịnh Lương Quang, hiện căn nhà trên do ông Quang đứng tên chủ sở hữu. Nguyên đơn là ông Phước Gary do bà Hà Thị Bông là người đại diện hợp pháp theo uỷ quyền yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng; nếu huỷ hợp đồng mua bán nhà thì phải hoàn lại tài sản đặt cọc 145 lượng vàng. Đại diện bên bị đơn là ông Trịnh Kim ảnh cho rằng gia đình ông đã làm thông báo ngày 06-6-2002 yêu cầu bên mua nhà thanh toán số vàng đợt 2. Do đã gia hạn đến hết ngày 10-6-2002, nhưng bên mua nhà không thực hiện là vi phạm thời hạn thanh toán tiền đợt 2; do đó, ông không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng và không chấp nhận trả lại tài sản đặt cọc cho bên mua nhà. Ngày 19-9-2002 ông Phước Gary có đơn khởi kiện. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 1270/DSST ngày 08-8-2003, Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định: “ Bác yêu cầu của ông Đoàn Văn Phước Gary do bà Hà Thị Bông đại diện theo uỷ quyền, về việc xin phép tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà 282 Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10 được ký kết ngày 15-4-2002 giữa ông Trịnh Kim ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch, ông Trịnh Lương Quang đối với bà Hà Thị Bông, bà Phạm Thị Roan, ông Đoàn Văn Phước Gary về việc bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc mua nhà nếu huỷ hợp đồng mua bán nhà. Chấp nhận yêu cầu của ông Trịnh Lương Quang, ông Trịnh Kim ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch có ông Quang đại diện xin huỷ hợp đồng mua bán nhà 282 Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10 đã ký kết ngày 15-4-2002. Huỷ hợp đồng mua bán nhà 282 Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10 được ký kết ngày 15-4-2002 giữa ông Trịnh Kim ảnh, bà Hà Thị Bông, bà Phạm Cẩm Thạch, ông Trịnh Lương Quang đối với bà Hà Thị Bông, bà Phạm Thị Roan, ông Đoàn Văn Phước Gary vì hợp đồng vô hiệu. Buộc ông Trịnh Kim ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch có ông Trịnh Lương Quang đại diện và ông Quang cùng liên đới có trách nhiệm trả cho ông Đoàn Văn Phước Gary do bà Hà Thị Bông đại diện số tiền đặt cọc là 145 lượng vàng SJC”. Ngày 15-8-2003 vợ chồng ông Trịnh Kim ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch, ông Trịnh Lương Quang có đơn kháng cáo. Ngày 19-8-2003 ông Đoàn Văn Phước Gary uỷ quyền cho bà Hà Thị Bông có đơn kháng cáo. Tại bản án dân sự phúc thẩm số 09/DSPT ngày 09-02-2004, Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định: bác kháng cáo của các bên đương sự; giữ nguyên quyết định của bản án dân sự sơ thẩm số 1270/DSST ngày 08-8-2003 của TAND TP Hồ Chí Minh. Bản án dân sự phúc thẩm đã bị hủy do bên nguyên đơn khiếu nại vì cho rằng phiên tòa vi phạm nghiêm trọng thủ tuc tố tụng. Hồ sơ vụ án được giao cho Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm lại. NHẬN XÉT CỦA NHÓM: Ông Phước Gary là Việt kiều đang định cư tại Mỹ không thuộc đối tượng được mua nhà tại Việt Nam theo quy định tại Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05-11-2001 của Chính phủ. Điều 3 của Nghị định quy định các đối tượng được mua nhà ở. Theo đó những người sau được mua nhà tại Việt Nam: “1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc một trong những đối tượng dưới đây có đủ các điều kiện quy định tại Điều 6 Nghị định này thì được mua nhà để ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam: a) Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam; b) Người có công đóng góp với đất nước; c) Nhà văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam; d) Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam. 2. Những đối tượng được mua nhà quy định tại khoản 1 Điều này chỉ được sở hữu một nhà để ở (căn hộ, căn nhà, nhà biệt thự)”. Toà án các cấp xác định hợp đồng mua bán trên vô hiệu và buộc bên bán là ông ảnh, bà Thạch, ông Quang liên đới hoàn trả tài sản đặt cọc đã nhận cho bên mua là đúng. Nhóm tôi nhất trí với phán quyết của Tòa sơ thẩm và phúc thẩm. 2/ Tình huống 2: Quyết đinh số 18/2003/HĐTP-DS ngày 30-05-2003 về vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà. Nguyên đơn: Bà Trần Thị Ngọc Hiền, sinh năm 1957 và các con bà Hiền là Trần Thị Ngọc Diệp; Trần Thị Ngọc Chi; Trần Thị Ngọc Hiếu; Trần Thị Bích Trâm (đều do bà Hiền giám hộ); cùng trú tại số 4 khu phố II, phường Tân Thuận Tây, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh. Bà Trần Thị Lý; Trần Thanh Bình; Trần Văn Nghĩa; Trần Thị Giàu; Trần Văn Hùng; tất cả đều uỷ quyền cho bà Trần Thị Lệ trú tại số 11/4B khu phố 1, phường Phú Thuận, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh. Bị đơn: Ông Trần Văn Thọ và vợ là bà Phan Thị Hồng Hoa; cùng trú tại số 1B khu A khu phố 1, phường Tân Phú, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh. VỤ VIỆC NHƯ SAU: Diện tích 120m2 nhà trên diện tích 1.199m2 đất tại số 2/7 khu phố 3, đường liên tỉnh lộ 15 (nay là đường Huỳnh Tấn Phát), phường Bình Thuận, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh là sở hữu của ông Trần Văn Lung. Ông Lung có vợ là bà Trần Thị Ngọc Hiền. Trong diện tích nhà đất nói trên mới chỉ có 120m2 nhà trên 170m2 đất là có giấy tờ, phần đất còn lại chưa được hợp thức hoá quyền sử dụng do ông Lung mua lại của người khác, nhưng chưa hoàn tất thủ tục mua bán. Ngày 24-09-1999, ông Lung thoả thuận bán căn nhà nói trên cho vợ chồng ông Thọ, bà Hoa với giá 2,4 tỷ đồng. Dù chưa lập hợp đồng, nhưng ông Thọ đã giao cho ông Lung 360 triệu đồng. Ngày 26-09-1999, ông Lung giao toàn bộ nhà đất cho ông Thọ sử dụng. Việc giao nhà hai bên có làm “tờ giao nhận” trong đó có nội dung: “trong thời gian ông Lung chưa nhận đủ số tiền còn lại (theo hợp đồng bán nhà), mọi chi phí sửa chữa ông Lung hoàn toàn không bồi thường gì cả”. Sau đó, phía ông Thọ tiếp tục trả thêm cho phía ông Lung tổng cộng là 1,08 tỷ đồng . Tháng 12-1999, ông Thọ và ông Lung mới cùng nhau lập hợp đồng mua bán nhà đất nêu trên. Nội dung ông Lung bán nhà 2/7 khu phố 3 cho ông Thọ với giá 2,4 tỷ đồng, thanh toán tiền mua bán nhà làm 2 đợt: Đợt 1: 1,4 tỷ đồng. Đợt 2: Tính từ ngày 24-09-1999 đến ngày 24-12-1999, bên ông Thọ phải thanh toán tiếp số tiền còn lại là 1 tỷ đồng. Nếu đến hạn mà bên ông Thọ không đủ tiền thanh toán thì hai bên sẽ cùng nhau thế chấp căn nhà đang mua bán để vay 1 tỷ đồng trả cho ông Lung. Trong khi làm thủ tục vay thì ông Thọ phải chịu lãi suất bằng 5% trên số tiền 1 tỷ và phần lãi này sẽ trừ dần vào 1,4 tỷ đồng tiền đặt cọc. Bên ông Thọ phải chịu chi phí sang tên, thuế trước bạ và các khoản lệ phí khác... Bên bán cam kết nếu nhà đất có tranh chấp thì bên bán chịu trách nhiệm. Hợp đồng này chỉ có ông Lung, ông Thọ ký và Uỷ ban nhân dân phường Bình Thuận xác nhận chữ ký của hai ông, chứ chưa phải là xác nhận tình trạng tài sản chuyển dịch và chưa qua Công chứng theo quy định. Thực hiện hợp đồng, tính đến ngày 04-12-1999, phía ông Thọ mới giao cho ông Lung 51.000USD và 430 triệu đồng. Phía ông Thọ cho rằng lần thứ 4 giao cho ông Lung 320 triệu đồng, nhưng không làm biên nhận. Điều này không được nguyên đơn thừa nhận. Sau đó, ông Thọ cũng không trả thêm tiền cho ông Lung, không thiết lập hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định với lý do ông Lung không cùng ông Thọ lo thủ tục mua bán nhà đất đó. Ngày 18-04-2000, ông Thọ khởi kiện tại Toà án nhân dân quận 7 yêu cầu ông Lung phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất cho ông Thọ, sau đó, ông Thọ sẽ trả hết số tiền còn lại là 1 tỷ đồng. Ngày 01-11-2000, ông Thọ xin rút đơn khởi kiện ông Lung tại Tòa án để yêu cầu Uỷ ban nhân dân quận 7 giải quyết hợp đồng nêu trên. Sự việc chưa được giải quyết thì ngày 10-05-2000 ông Lung chết. Những người hưởng thừa kế của ông Lung gồm: bà Muội (là mẹ ông Lung); bà Hiền (là vợ) cùng các con của ông Lung gồm: Trần Thị Ngọc Diệp, Trần Thị Ngọc Chi, Trần Thị Ngọc Hiếu và Trần Thị Bích Trâm. Ngày 01-11-2002, bà Hiền cùng các con của ông Lung lập giấy uỷ quyền cho bà Lệ giải quyết tranh chấp nhà đất nói trên với ông Thọ. Ngày 22-11-2000, bà Lệ khởi kiện ông Thọ tại Toà án yêu cầu ông Thọ tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà với ông Lung, yêu cầu ông Thọ phải trả số tiền còn lại và lãi suất chậm trả trên số tiền đó. Ông Thọ cho rằng nhà đất của ông Lung phần lớn chưa được hợp pháp hoá quyền sở hữu nên yêu cầu phía bà Lệ làm xong thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất, thì ông Thọ mới trả nốt số tiền còn lại; nếu không thì xin huỷ hợp đồng mua bán nhà và yêu cầu phía bà Lệ trả lại ông số tiền 1,4 tỷ đồng cùng với lãi suất và tiền sửa chữa nhà hết 100 triệu đồng. Nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì số tiền còn lại là 1 tỷ đồng ông sẽ trả khi án có hiệu lực pháp luật. Ngoài ra, việc hợp đồng phải kéo dài là do ông không đủ tiền trả cho ông Lung, hai bên có ra Ngân hàng vay tiền theo thoả thuận nhưng ngân hàng không cho vay đủ 1 tỷ đồng và do ông Lung đòi lãi suất cho số tiền ông chưa trả quá cao. Ngày 12-11-2001, bà Muội là mẹ ông Lung chết, các con của bà Muội (em của ông Lung) gồm: Trần Thị Lý, Trần Thanh Bình, Trần Văn Nghĩa, Trần Thị Giàu, Trần Văn Hùng là người hưởng thừa kế của bà Muội, đã lập hợp đồng uỷ quyền cho bà Lệ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà với ông Lung. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 151/DSST ngày 24-01-2002, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định: “Chấp nhận yêu cầu của bà Trần Thị Lệ theo uỷ quyền của các nguyên đơn -Hủy hợp đồng mua bán nhà ở lập tháng 12-1999 giữa ông Trần Văn Lung với ông Trần Văn Thọ và bà Phan Thị Hồng Hoa. Buộc ông Thọ, bà Hoa có trách nhiệm giao nhà 2/7 khu phố 3, đường liên tỉnh 15 (nay là đường Huỳnh Tấn Phát) phường Bình Thuận, quận 7 cùng khuôn viên đất cho các đồng thừa kế của ông Lung Các đồng thừa kế của ông Lung, do bà Lệ đại diện có trách nhiệm giao trả ông Thọ 1.103.404.350 đồng”. Ngày 30-01-2002, ông Thọ kháng cáo. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 119/DSPT ngày 30-05-2002, Toà Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định giữ nguyên Bản án sơ thẩm. Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị Bản án phúc thẩm nói trên tại Quyết định số 33/KN-VKSTC-KSXXDS ngày 18-04-2003 với nhận xét: Việc Toà án cấp sơ thẩm và phúc thẩm xác định hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung với ông Thọ, bà Hoa là hợp đồng vô hiệu là đúng. Toà án cấp sơ thẩm, phúc thẩm mới chỉ xác định lỗi của ông Thọ mà chưa xem xét lỗi của ông Lung là bán nhà thuộc sở hữu của vợ chồng mà chưa có sự đồng ý của bà Hiền; ông Lung còn cam kết căn nhà và đất không có tranh chấp, khiếu nại gì nhưng phần lớn đất chưa có giấy tờ công nhận quyền sử dụng.  NHẬN XÉT CỦA NHÓM Mặc dù bà Hiền là vợ ông Lung không ký hợp đồng mua bán nhà với ông Thọ nhưng bà Hiền không những không có ý kiến phản đối mà còn yêu cầu ông Thọ thực hiện hợp đồng đã ký với ông Lung nên không có căn cứ cho rằng ông Lung bán nhà đất mà không được sự đồng ý của bà Hiền như lập luận trong kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao. Cũng tại hợp đồng mua bán nhà ở lập tháng 12-1999 quy định ông Thọ phải thanh toán cho ông Lung 1,4 tỷ đồng vào ngày 24-09-1999, số tiền còn lại thanh toán đợt 2 là 1 tỷ đồng vào ngày 24-12-1999. Tuy ông Thọ khai đã trả cho ông Lung 1,4 tỷ đồng, nhưng thực tế, ông Thọ mới chỉ giao cho ông Lung được 1,08 tỷ đồng ,phần còn lại, ông Thọ không thanh toán. Như vậy, ông Thọ là người vi phạm thoả thuận về điều khoản thanh toán. Như vậy, bản thân ông Thọ là người có lỗi không thanh toán theo thoả thuận và hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung với ông Thọ bị vô hiệu về mặt hình thức. Nay bà Lệ đại diện cho các thừa kế của ông Lung yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung với ông Thọ. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 151/DSST ngày 24-01-2002 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Bản án phúc thẩm số 119/DSPT ngày 30-05-2002 của Toà Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng Điều 146 Bộ luật Dân sự để xử hủy hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung với ông Thọ là có căn cứ. Chúng tôi đồng ý với phán quyết trên. Tình huống 3:Quyết định số 03/2004/HĐTP-DS 25-02-2004 về vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà. Nguyên đơn: 1.Ông Neil A11an Mathews, sinh năm 1948, quốc tịch Australia;trú tại số 81/5 Đồ Chiểu, phường 3, thành phố Vũng Tàu; uỷ quyền cho ông Mai Hữu Thung;trú tại số 40/25 Trần Quang Diệu, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh; 2. Bà Nguyên Thị Mỹ, sinh năm 1962;trú tại số 81/5 Đồ Chiểu, phường 5, thành phố Vũng Tàu. Bị đơn: Bà Lê Thị Ngọc Bích, sinh năm 1960, trú tại số 534C Lê Văn Sĩ, phường 14, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 1. Ông Lê Đình Cúc, sinh năm 1921 ; 2. Bà Đàm Thị Ngọc Khanh, sinh năm 1933; (Cùng địa chỉ với bị đơn).  VỤ ÁN NHƯ SAU: Nguồn gốc căn nhà số M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu, phường 4, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh thuộc quyền sở hữu của ông Lê Gián và vợ là bà Nguyễn Thị Chánh. Ngày 08-07-1998, vợ chồng ông Gián bán căn nhà trên cho ông Neil và bà Mỹ, với giá 117 lượng vàng, nhưng giấy tờ mua bán nhà do bà Mỹ đứng tên (vì ông Neil là người nước ngoài và bà Mỹ đang chuẩn bị kết hôn với ông Neil). Hợp đồng mua bán có xác nhận của Phòng Công chứng nhà nước số 1 thành phố Hồ Chí Minh. Ngày 04-01-1999 ông Neil đăng ký kết hôn với bà Mỹ và cùng nhau về ở căn nhà này. Ngày 21-10-1999 bà Mỹ có vay của Ngân hàng Nam Á số tiền là 260.000.000 đồng, thời hạn 6 tháng, bà Mỹ đã thế chấp căn nhà M6 cư xá Nguyễn  Đình Chiểu mà không có sự đồng ý của ông Neil. Để có tiền trả nợ, ngày 26-05-2000 bà Mỹ đã lập hợp đồng bán căn nhà số M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu cho bà Bích, giá 500.000.000 đồng, bà Mỹ đã nhận tiền cọc là 265.000.000 đồng, hai bên thoả thuận trong thời hạn 30 ngày sẽ tiến hành thủ tục mua bán nhà theo qui định, nếu bà Mỹ không bán nhà cho bà Bích thì phải bồi thường thiệt hại gấp đôi số tiền đặt cọc. Ngày 28-05-2000, bà Mỹ xin giấy xác nhận độc thân, có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường 4, quận Phú Nhuận. Ngày 30-05-2000 bà Mỹ ký hợp đồng uỷ quyền cho bà Bích được: Quản lý, sử dụng, sửa chữa, xây dựng, cho thuê hoặc bán căn nhà M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu. Hợp đồng uỷ quyền có xác nhận của Phòng công chứng số 1 , thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài ra, cùng ngày 30-05-2000, bà Mỹ và bà Bích ký giấy cam kết có nội dung: ''Hai bên thoả thuận mua bán nhà giá 500.000.000 đồng. Bà Mỹ đã nhận đủ số tiền bà Bích giao ngày 30-05-2000. - Từ ngày 30-05-2000 đến ngày 30-08-2000: Bà Bích đồng ý cho bà Mỹ bán nhà và hoàn trả lại cho bà Bích số tiền 500.000.000 đồng, cộng với 25.000.000 đồng (tiền lời 3 tháng). Tổng cộng là 525.000.000 đồng. - Từ ngày 31-08-2000 về sau này. Hai bên thoả thuận thực hiện nghiêm túc theo hợp đồng uỷ quyền số 41414 do phòng công chứng số 1 lập vào ngày 30-05-2000, bà Mỹ cam kết không khiếu nại trước pháp luật về bà Bích dù bất cứ hình thức nào, lý do nào. - Từ ngày 31-08-2000 trở về sau bà Bích được toàn quyền bán nhà căn nhà M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu, phường 4, quận Phú Nhuận không cần hỏi ý kiến bà Mỹ''. Trong giấy uỷ quyền này bà Mỹ ghi đã nhận đủ 500.000.000đồng. Ngày 31-07-2000 bà Mỹ ký giấy vay tiền của bà Bích tổng số 3 đợt, số tiền là 800.000.000 đồng hẹn đến ngày 30-08-2000 sẽ hoàn trả. Ngày 31-08-2000 bà Mỹ và ông Neil có đơn khởi kiện yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán nhà giữa bà Mỹ với bà Bích và xem xét việc vay nợ giữa bà Mỹ và bà Bích, đồng thời ngăn chặn việc bà Bích bán nhà. Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã thụ lý vụ án ngày 02-10-2000. Đồng thời, cùng ngày 02-10-2000 bà Bích sử dụng giấy uỷ quyền lập ngày 30-05-2000, ký hợp đồng bán căn nhà số M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu cho ông Lê Đình Cúc và bà Đàm Thị Ngọc Khanh (là bố mẹ đẻ của bà Bích), hợp đồng có xác nhận của Phòng công chứng số 1 thành phố Hồ Chí Minh, ông Cúc, bà Khanh đã nộp thuế trước bạ. Ngày 05-10-2000 Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có Công văn số 479 yêu cầu Sở Địa chính thành phố Hồ Chí Minh tạm dừng việc đăng bộ mua bán căn nhà M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu. Bà Bích, ông Cúc và bà Khanh yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng ông Cúc với bà Mỹ. Đồng thời bà Bích còn yêu cầu bà Mỹ phải trả lại 300.000.000 đồng và lãi xuất theo quy định của pháp luật. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 2025/DSST ngày 15-12-2000 Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định:(Chúng tôi xin trích một phần bản án có liên quan đến vấn đề nghiên cứu) Huỷ hợp đồng uỷ quyền ngày 30-05-2000 giữa bà Nguyễn Thị Mỹ và bà Lê Ngọc Bích về việc bà Bích được quyền thay mặt bà Mỹ quản lý, sử dụng, sửa chữa, xây dựng, cho thuê hoặc bán căn nhà M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu, phường 4, quận Phú Nhuận; Huỷ hợp đồng mua bán nhà ở số M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu, phường 4, quận Phú Nhuận giữa bà Nguyễn Thị Mỹ- do bà Lê Ngọc Bích đại diện theo hợp đồng uỷ quyền ngày 30-05-2000, với ông Lê Đình Cúc và bà Đàm Thị Ngọc Khanh; Công nhận căn nhà M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu, phường 4, quận Phú Nhuận là tài sản chung của ông Neil Allan Mathews và bà Nguyễn Thị Mỹ do bà Mỹ đứng tên giấy tờ; Ngày 18- 12-2000, bà Bích kháng cáo cho rằng Toà án cấp sơ thẩm huỷ hợp đồng uỷ quyền và huỷ hợp đồng mua bán nhà là không đúng. Ngày 21-12-2000, ông Cúc và bà Bích kháng cáo yêu cầu bà Mỹ phải giao nhà vì đã hoàn tất thủ tục mua bán. Ngày 22-12-2000 ông Neil kháng cáo nêu rằng ngôi nhà là của riêng ông, nên không đồng ý phát mại căn nhà. Nếu phải phát mại ông đề nghị được mua lại phần giá trị tài sản của vợ ông. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 117/DSPT ngày 29-05-2002 Toà Phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định Huỷ hợp đồng uỷ quyền ngày 30-05-2000 giữa bà Nguyễn Thị Mỹ và bà Lê Ngọc Bích về việc bà Bích được quyền thay mặt bà Nguyễn Thị Mỹ quản lý, sử dụng, sửa chữa, xây dựng, cho thuê hoặc bán căn nhà M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu, phường 4, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh; Huỷ hợp đồng mua bán nhà ở số M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu, phường 4, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Nguyễn Thị Mỹ do bà Lê Ngọc Bích đại diện theo hợp đồng uỷ quyền ngày 30-05-2000 với ông Lê Đình Cúc và bà Đàm Thị Ngọc Khanh; Công nhận giá trị căn nhà M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu, phường 4, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh là tài sản chung của ông Neil Allan Mathews và bà Nguyễn Thị Mỹ khi mua là 117 lượng vàng SJC; Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Neil và bà Mỹ có nhiều đơn khiếu nại, nêu rằng căn nhà M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu là của riêng ông Neil, thực tế bà Bích đã cho bà Mỹ vay nặng lãi, sau đó dùng một số phần tử xã hội đen buộc bà Mỹ ký giấy vay nợ và giấy bán nhà. Tại Quyết định kháng nghị số 135/VKSTC-V5 ngày 09 tháng 12 năm 2003 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao nhận định: “ có đủ cơ sở để xác định căn nhà M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu là tài sản chung của vợ chồng ông Neil Allan Mathews và bà Mỹ. Việc bà Mỹ tự ý ký hợp đồng uỷ quyền ngày 30-05-2000 cho bà Bích bán nhà mà không được sự đồng ý của ông Neil Allan Mathews là không đúng pháp luật. Nên hợp đồng mua bán nhà giữa bà Bích (đại diện cho bà Mỹ) với vợ chồng ông Cúc, bà Khanh là hợp đồng vô hiệu. Toà án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm đã xử huỷ hợp đồng uỷ quyền ngày 30-05-2000 giữa bà Mỹ với bà Bích, hợp đồng mua bán nhà M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu giữa bà Mỹ (do bà Bích đại diện) với ông Cúc, bà Khanh là đúng…” NHẬN XÉT CỦA NHÓM Mặc dù bà Mỹ là người đứng tên trong hợp đồng mua bán nhà, nhưng cả bà Mỹ và ông Neil đều khai thống nhất tiền mua nhà do ông Neil bỏ ra. Sau khi mua nhà ông Neil và bà Mỹ đã kết hôn và ở tại căn nhà này. Do đó, có cơ sở xác định căn nhà số M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu, phường 4, quận Phú Nhuận, TP Hồ Chí Minh thuộc tài sản chung của ông Neil và bà Mỹ. Việc bà Mỹ tự ý bán căn nhà số M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu, phường 4, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh cho bà Bích và sau đó lại lập giấy uỷ quyền cho bà Bích thay mặt bà Mỹ'' quản lý, sử dựng, sửa chữa, xây dựng, cho thuê hoặc bán nhà'' và ngày 02-10-2000 bà Bích đã sử dụng giấy uỷ quyền của bà Mỹ ngày 30-05-2000, bán căn nhà số M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu, phường 4, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh cho ông Cúc, bà Khanh là chưa đúng pháp luật. Do vậy, tất cả các hợp đồng nói trên đều vô hiệu. Do đó Toà án các cấp đã huỷ các hợp đồng mua bán nêu trên là đúng. Chúng tôi đồng ý với nhận định của Tòa án. PHẦN BA: NHẬN XÉT CỦA NHÓM VỀ NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở: 1/ Về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà ở là tài sản mà pháp luật dân sự quy định phải đăng kí quyền sở hữu theo quy định của pháp luật, do vậy phải tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự về thời điểm chuyển quyền sở hữu. Khoản 2 Điều 439 BLDS 2005 quy định “ đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu thì quyền sỡ hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu đối với tài sản đó”. Điều 450 BLDS 2005 quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở như sau: “ hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Khoản 3 điều 4 luật công chứng 2006 quy định “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Như vậy theo như quy định này thì hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng (hoặc chứng thực). Thời điểm hợp đồng có hiệu lực làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên( bên mua và bên bán). Như vậy thì nếu áp dụng các quy định trên của luật thì rõ ràng ta thấy thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là không đồng nhất. 2/ Về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở: Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là bất động sản, do vậy theo quy định tại điều 35 của luật công chứng 2006 “có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch là không có thật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng”. Hiểu thế nào đối tượng của hợp đồng có thật khi công chứng hợp đồng. BLDS 2005 tại điều 163 xác định tài sản là “vật” thay vì “ vật có thật” như trong quy định của BLDS 1995 để cho phép giao dịch cả đối với những tài sản hình thành trong tương lai. Khi trong hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên thỏa thuận đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai thì có được xem xét để công chứng hay không? Đây là vấn đề cần có hướng dẫn thực hiện thống nhất. 3/ Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở: Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05-11-2001 của thủ tướng chính phủ về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Theo đó người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc một trong những đối tượng thì được mua nhà để ở gắn