Đề tài Ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán BĐS tại thị trường Việt Nam

: Về mặt vật chất: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất. Về mặt sử dụng: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất. Về mặt pháp luật: một bất đông sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi việc sử dụng bất động sản hợp pháp và được nhà nước thừa nhận, bảo hộ. Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất. Việc áp dụng nguyên tắc này, cho phép chuyên viên định giá đánh giá được ảnh hưởng của việc suy thoái và mức độ cũ mới của toà nhà, phần nâng cấp, cải tạo đất đai, tính khả thi của dự án khôi phục, cải tạo, nhiều trường hợp định giá khác. Nguyên tắc cung cầu Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bằng quan hệ qua lại giữa cung và cầu, là sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Bởi vậy, trong quá trình nghiên cứu định giá cần xem xét cung cầu và mốt quan hệ với nhau cả ở hiện tại và tương lai. Cầu bất động sản là số lượng bất động sản (gồm đất đai và các tài sản trên đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán. Cung bất động sản là số lượng bất động sản sẵn sàng tham gia trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó. Tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Nguyên tắc cung – cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì sức mạnh thị trường chuyển về phía trước mua, giá thị trường sẽ giảm. Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự điều chỉnh thiếu hụt về hàng hoá đó, giá thị trường sẽ tăng lên. Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ ý theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. Nguyên tắc cung – cầu giải thích sự khác biệt về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị. Nguyên tắc thay đổi Giá trị bất động sản không cố định mà luôn thay đổi. Thay đổi trong thị trường bất động sản được hiểu là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội, môt trường liên quan đến giá thị trường của bất động sản làm cho giá thị trường bất động sản luôn biến động.Người định giá phải nắm chắc các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường để định giá bất động sản tại thời điểm xác định, vừa phải dự đoán các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả của thị trường tương lai. Như vậy kết quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị của bất động sản tại thời điểm định giá. Nguyên tắc thay thế “Thay thế” trong định giá bất động sản được hiểu là sự áp đặt về mặt giá trị của bất động sản mục tiêu với giá bán của bất động sản so sánh trong cùng một vùng với các điều kiện bất động sản so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá bất động sản mục tiêu. Nguyên tắc này khẳng định: Không có một người mua nào sẽ trả giá cho một bất động sản cao hơn chi phí và các công trình cải thiện có mong muốn và sử dụng tương đương mà không phải chậm trễ quá mức. Nguyên tắc cân bằng Các lực lượng tham gia thị trường đều có xu hướng vận động về phía điểm cân bằng cung – cầu. Trong định giá bất động sản, tăng giảm sinh lợi là sự gia tăng hoặc giảm bớt phần giá trị thu được từ bất động sản do việc đầu tư trong quá trình kinh doanh sản xuất đem lại. Nguyên tắc này cho rằng: Khi tăng liên tục một yếu tố nào đó trong sản xuất và cố định các yếu tố còn lại thì phần thu nhập ròng tăng lên đến một giới hạn nhất định. Sau đó sự giá tăng liên tục của yếu tố này sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực trong tương lai. Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá bất động sản phải xem xét lợi nhuận trước mắt và lợi nhuận lâu dài. 2.3 Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so sánh 2.3.1. Đối tượng áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thông dụng nhất được sử dụng khi có thị trường mua bán, định giá tất cả những bất động sản giao dịch mua bán trên thị trường. Phương pháp này khá đơn giản, thực hiện dễ dàng đặc biệt là với người có kiến thức, kinh nghiệm và thường xuyên nắm bắt thông tin về thị trường bất động sản. Do kết quả của phương phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận. 2.3.2. Phạm vi áp dụng Phương pháp so sánh được sử dụng tốt nhất khi định gía các bất động sản dân dụng nhà ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, bất động sản thương mại dịch vụ. Đây là các bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường nên dễ dàng có dữ liệu so sánh. Phương pháp này thường ít sử dụng để định giá những bất động sản có ít hoặc không có giao dịch trên thị trường, ít có cơ sở dể so sánh như bất động sản công nghiệp, bất động sản đặc biệt như trường học, bệnh viện, công trình công cộng 2.3.3. Yêu cầu của phương pháp Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát, thu thập thông tin, tìm kiếm và phân tích giá bán trên thị trường bất động sản lân cận có những đặc điểm tương đối giống bất động sản mục tiêu cần định giá. Từ đó có những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu để ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu. Chỉ so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự trong vùng có điều kiện thị trường đồng nhất, trong cùng có điều kiện địa lý, thông tin thị trường gần, có tính chất đồng nhất cùng mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng. Chỉ sử dụng giá bất động sản được giao dịch một cách bình thường trên thị truờng, có thông tin đầy đủ. Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên mua đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá. Cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời gian điều tra. Gần bao nhiêu còn phụ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trường. Nói chung khi giá thị trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán được thu nhập cách thời điểm điều tra càng co ngắn lại. Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh nghiệm của người định giá. Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hoặc đang chào mời bán nhưng tốt nhất là những tài sản đã được bán trên thị trường rồi. Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra, thẩm định chặt chẽ. 2.4 Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh Bước 1: Tìm kiếm thông tin của các bất động sản trong thời gian gần đấy có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được. Nghĩa là chúng ta ghi chép lại các thông tin và kiểm tra lại thông tin đó đồng thời thu thập thêm thông tin cần thiết về bất động sản so sánh Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất( từ 3-6 BĐS). Bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất là những bất động sản có ở cùng khu vực hoặc ở vùng lân cận. Để giảm bớt định kiến khách quan hệ thống ghi chép thông tin xử lý số liệu thống kê, phân tích xác suất, hồi quy. Nên chọn những bất động sản có đơn vị so sánh phù hợp có giá trị so sánh phù hợp m2/ sàn, m2 xây dựng. Bước 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác biệt của bất động sản với bất động sản mục tiêu. Phân tích tìm ra những yếu tố có ý nghĩa làm cho giá của bất động sản khác như yếu tố về không gian sử dụng, bố trí phòng, trang trí như thế nào. Bước 5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Bước 6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của bất động sản mục tiêu. 2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh 2.5.1. Các yếu tố so sánh: Các yếu tố so sánh là đặc tính của bất động sản và các giao dịch làm cho giá của bất động sản khác nhau bao gồm: Các quyền của bất động sản: có các hình thức sở hữu bất động sản khác nhau làm cho giá bất động sản khác nhau. Có các quyền như toàn quyền sở hữu. sở hữu bộ phận, đồng sở hữu... Điều kiện tài chính: Bao gồm điều kiện thanh toán và điều kiện bán, nó tạo nên sự khác nhau về giá cả của bất động sản. Điều kiện thanh toán gồm nhiều hình thức như: trả ngay, thanh toán chậm định kỳ, thanh toán trả góp...Hình thức thanh toán bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ. Động cơ bán: bán cho người thân, người có quan hệ đặc biệt, bán kiếm lời, chuyển chỗ để ở, bán trả nợ, bán chạy án... Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua bao gồm: chi phí đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đặc biệt đối với bên mua, chi phí phá rỡ những công trình không còn phù hợp. Các điều kiện thị trường Vị trí bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá của bất động sản Các đặc tính vật chất của bất động sản: kiến trúc xây dựng, chức năng, tiện nghi, chất liệu xây dựng. Các đặc tính kinh tế Sử dụng(phân vùng) điều chỉnh sử dụng cao nhất tốt nhất giữa các bất động sản so sánh với các bất động sản mục tiêu. Các giá trị không phải là bất động sản 2.5.2. Phương pháp điều chỉnh Lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản so sánh xuống và ngược lại nếu bất động sản so sánh kém hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản tăng lên. Có hai loại điều chỉnh Điều chỉnh số tiền tính gộp Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tính tích luỹ Kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh Các phương pháp phân tích định lượng Phân tích số liệu theo cặp Phân tích số liệu theo nhóm Phân tích thống kê Phân tích bằng đồ thị Phân tích độ nhạy cảm Phân tích xu hướng Phân tích chi phí Phân tích số liệu thứ cấp Vốn hoá sự khác biệt trong tiền thuê Phân tích định tính Phân tích so sánh tương đối Phân tích xếp hạng Phỏng vấn cá nhân 2.5.3. Trình tự điều chỉnh Bước 1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại BĐS cần định giá: giá bán, quyền bất động sản, phương thức thanh toán, điều kiện bán, đặc điểm vật lý. Bước 2 : So sánh những đặc điểm của các bất động sản so sánh với BĐS mục tiêu và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh. Bước 3 : Xác định số lượng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng cho mỗi đơn vị giá bán và giá bán hoặc đơn vị giá bán cho BĐS mục tiêu. Bước 4 : Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Bước 5 : Thực hiên sự hoà hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu. 2.5.4. Công thức tính Trong phương pháp so sánh , giá bán của các của bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và bất động sản mục tiêu. Giá bán BĐS = Giá bán BĐS + Sự điều chỉnh giá của sự sai khác mục tiêu tương tự - tương tự cần định giá Trong đó: Sự điều chỉnh giá của sự sai khác tương tự cần định giá bao gồm: + Lượng điều chỉnh cho sự khác biết về vị trí đất + Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về quy mô, kích thước của mảnh đất + Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất + Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về điều kiện bán + Lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về thời gian bán Trường hợp sử dụng nhiều bất động sản so sánh để ước tính giá bất động sản mục tiêu: Bước 1: Điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh dựa vào các sự khác biệt so với bất động sản mục tiêu ta được điều chỉnh của các bất động sản so sánh(Gdc) Bước 2: Tính đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh(gdc) bằng cách lấy giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh (Gdc) chia cho diện tích đất sử dụng của chúng ( Ssd). gdc=Gdc/Ssd Bước 3: Gắn trọng số ( xi) cho “mức điều chỉnh ròng” của bất động sản so sánh (thứ i) so với bất động sản mục tiêu. Mức điều chỉnh ròng nào lớn nhất thì gắn trọng số nhỏ nhất. mức điều chỉnh ròng nào nhỏ nhất thì gắn trọng số lớn nhất, mức điều chỉnh ròng nào nhỏ hơn thì gắn trọng số lớn hơn. Bước 4: Tính đơn giá bất động sản mục tiêu(g) bằng cách điều hoà các chỉ số đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản so sánh. Bước 5: Tính giá bất động sản mục tiêu (G) bằng cách nhân đơn giá bất động sản mục tiêu với diện tích sử dụng bất động sản mục tiêu(S). G= g*S 2.6 Các hạn chế của phương pháp Phương pháp này chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Những nơi thị trường kém phát triển (thị trường đóng băng, thị trường yếu) số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thì việc áp dụng phương pháp này hạn chế, không những khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục. Phương pháp này sử dụng những giá bán được thực hiện trước đó để làm cơ sở cho giá ước tính hiện tại, nói cách khác đã coi thị trường bất động sản là một thị trường tĩnh, không phải là một thị trường động. Do đó khi thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này trở nên kém hiệu quả. Việc phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khăn nên sử dụng phương pháp so sánh là rất khó khăn. Với bất động sản được đổi mới lần đầu tiên trong khu vực đang xuống cấp hoặc với một loại bất động sản cụ thể thì có số liệu để so sánh. Cần cẩn thận với thông tin không đáng tin cậy hoặc do người nào đó không tham gia giao dịch cung cấp dẫn đến kết luận không chính xác. Các điều kiện kinh tế – pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này. Chương II: Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán 1. Định giá BĐS mua bán dân cư 1.1 Bất động sản dân cư Bất động sản dân cư là loại bất động sản phục vụ cho dân cư có mục đích là để ở như nhà ở dân cư như nhà ở đơn lẻ, nhà ở biệt thự, nhà ở chung cư. Đặc điểm của bất động sản là nhà ở đơn lẻ: loại hình nhà ở này phục vụ cho các gia đình thị dân. Mỗi gia đình có một kiểu kiên trúc, thiêt kế riêng phù hợp với điều kiện của mình. Trong các thành phố nhà ở dân cư thường là những nhà ở liền kề, khối ghép. Bất động sản chung cư: đây là loại nhà ở tập thể của các gia đình. Một ngôi nhà phục vụ cho nhiều gia đình. Mỗi gia đình được sử dụng độc lập một căn hộ, các căn hộ này được liên kết với nhau bằng hành lang chung. Đây là loại nhà phổ biến ở các thành phố lớn, thường được xây dựng từ 5 đến 26 tầng. Với kiểu nhà chung cư như vậy sẽ tiết kiệm được rất nhiều đất đai và kinh tế trong đầu tư về hạ tầng cơ sở. Hơn thế nữa kiểu nhà này còn cho phép áp dụng phương pháp xây dựng tiên tiến, công nghệ kỹ thuật xây dựng hiện đại. Kiểu nhà chung cư ở các nước đang phát triển được xây dựng chủ yếu để phục vụ cho các gia đình có mức thu nhập trung bình trở xuống, tuy nhiên thực tế tại thị trường nước ta thì không phải là chung cư thì những người thu nhập thấp thì có thể mua được. Bất động sản Biệt thự: Đây là loại nhà thấp tầng có sân vườn bao quanh, phục vụ cho các gia đình thuộc tầng lớp giàu sang, thu nhập cao trong các khu đô thị, thành phố. Đối tượng phục vụ thường là những gia đình có đời sống kinh tế cao, thu nhập dồi dào hoặc các thành phần có quyền lực. Ngôi nhà cũng nằm trong một khuôn viên rộng, chủ yếu được xây dựng bằng những vật liệu sang trọng và kiên cố. Biệt thự cần có các cônng trình phụ như gara ôtô, sân, vườn nghỉ ngơi ngoài trời. 1.2 Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản dân cư. Điều kiện về Bất động sản định giá áp dụng phương pháp so sánh: Bất động sản dân cư bao gồm nhà ở đơn lẻ, bất động sản chung cư, bất động sản biệt thự. Bất động sản phải là những bất động sản có phổ biến trên thị trường, có những bất động sản so sánh tương tự đã được giao dịch. Điều kiện về mục đích định giá: những bất động sản dùng trong quá trình định giá có cùng mục đích sư dụng như để ở, bất động sản thuê, bất động sản dùng để thế chấp.. Điều kiện về thông tin thị trường: Khi thu thập và lựa chọn thông tin người định giá cần lựa chọn những thông tin cần chính xác và phù hợp với bất động sản cần định giá. Sử dụng bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu cũng phải lựa chọn những bất động sản có nhiều yếu tố tương đồng và có ảnh hưởng đến giá của bất động sản. Nên lựa chọn từ 4 đến 5 bất động sản để so sánh, người định giá sẽ tiến hành điều chỉnh và đưa ra được chỉ số giá trị. Thông tin thị trường phải tương đối ổn định, thu thập từ những cuộc mua bán gần nhất so với thời điểm định giá. 1.3 Các yếu tố so sánh Quyền về BĐS Điều kiện bán Điều kiện thanh toán Thời gian bán Vị trí Các điều chỉnh khác như diện tích xây dựng, số lượng bếp và phòng ngủ, đặc điểm vật lý. Đối với bất động sản là chung cư thì yếu tố điều chỉnh còn là số tầng , xem căn hộ ở tầng bao nhiêu, điều chỉnh về vị trí đầu hồi, số lượng phòng, chất lượng căn hộ... Đối với bất động sản Biệt thự các yếu tố điều chỉnh ngoài những yếu tố như về quỳên bất động sản, điều kiện thanh toán, vị trí , người định giá phải xem xét các yếu tố khác như về kiến trúc, chất liệu xây dựng, yếu tố về số lượng phòng, khuôn viên, lối vào, có gara ôtô, khu nhà phụ không để so sánh điều chỉnh. 1.4 Phương pháp điều chỉnh để rút ra chỉ số giá trị. Sử dụng phương pháp điều chỉnh phân tích định lượng - phân tích số liệu thứ cấp: sử dụng số liệu đã được xử lý, in ấn, nghiên cứu điều tra của cơ quan. - so sánh trực tiếp: Lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản so sánh xuống và nếu bất động sản so sánh kém hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản lớn hơn. Ví dụ: Tiền hành định giá một bất động sản dân cư là nhà ở. Bất động sản có đặc điểm như sau: Tổng diện tích xây dựng là 150m2, nhà 3 tầng, có 4 phòng ngủ, 1 phòng bếp, 3 nhà vệ sinh, diện tích sử dụng là 45m2. Ta có 5 bất động sản so sánh tương tự với bất động sản mục tiêu như sau: STT Các yếu tố so sánh BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 BĐS 4 BĐS 5 1 Giá bán(tr.đ) 1300 1450 1280 1600 1500 2 DT xây dựng(m2) 120 150 120 155 150 3 DT đất sử dụng(m2) 40 43 40 45 45 4 Số nhà Vệ Sinh 2 2 3 4 3 5 Số phòng khách và bếp 1 1 1 1 1 6 Số phòng ngủ 3 4 3 4 4 7 Thời gian bán(trước mấy tháng so với thời điểm định giá) 6 3 10 2 1 8 Điều kiện bán thị trường thị trường thị trường thị trường bán cho người thân 9 Quyền lợi đối với BĐS toàn quyền sở hữu 10 Điều kiện thanh toán thanh toán ngay chậm 1 tháng chậm 3 tháng thanh toán ngay chậm 6 tháng 11 Vị trí tương tự nhau Sau đó người định giá thực hiện bước điều chỉnh hợp các chỉ số giá trị: Stt Các yếu tố so sánh BĐS mục tiêu BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3 BĐS so sánh 4 BĐS so sánh 5 1 Giá bán(tr.đ) 1300 1450 1280 1600 1500 2 Các điều chỉnh 3 Quyền về BĐS Toàn quyền sở hữu tương tự tương tự tương tự tương tự tương tự Giá điều chỉnh 1300 1450 1280 1600 1500 4 Điều kiện bán thị trường thị trường thị trường thị trường thị trường người thân Mức điều chỉnh(tr.đ) 0 0 0 0 +80 Giá điều chỉnh 1300 1450 1280 1600 1580 5 Điều kiện thanh toán Thanh toán ngay thanh toán ngay chậm 1 tháng chậm 3 tháng thanh toán ngay chậm 6 tháng Mức điều chỉnh 0 0.2%*1450 0.4%*1280 0 0.54%*1500 Giá điều chỉnh 1300 1452.9 1295.36 1600 1631.192 6 Thời gian bán 6 tháng 3 tháng 10 tháng 2 tháng 1 tháng Mức điều chỉnh 3%*1300 1%*1452.9 5%*1295.36 0.5%*1600 0 Giá điều chỉnh 1339 1467.429 1360.128 1608 1631.192 7 Vị trí không phải điều chỉnh Diện tích xây dựng 150m2 120m2 150m2 120m2 155m2 150m2 Mức điều chỉnh +20tr.đ/m2*30 0 +20*30 -10 0 Giá điều chỉnh 1399 1467.429 1420.128 1598 1631.192 8 Bếp và phòng ngủ không phải điều chỉnh 9 Nhà vệ sinh 3 2 2 3 4 3 Mức điều chỉnh +7 +7 0 -7 0 Giá điều chỉnh 1406 1474.429 1420.128 1591 1631.192 10 Phòng ngủ 4 3 4 3 4 4 Mức điều chỉnh +10 0 +10 0 0 Giá điều chỉnh 1416 1474.429 1430.128 1591 1631.192 11 Tổng mức điều chỉnh 116 24.429 150.128 25 131.192 12 Điều chỉnh thuần -116 +24.429 +150.128 -9 +131.192 13 Gán trọng số 3 5 1 4 2 14 Giá điều chỉnh/ Diện tích dất sử dụng 35.4 34.289 35.753 35.355 36.248 Từ trên ta suy ra được giá điều chỉnh của bất động sản mục tiêu/ diện tích sử dụng đất=( (35.4*3)+(34.289*5)+(35.753*1)+(35.55*4)+(36.248*2))/15= 35.154tr.đ/m2 Suy ra giá của bất động sản mục tiêu= 35.154*45= 158.946 tr.đ. 2. Định giá BĐS mua bán thương mại 2.1 Bất động sản thương mại. Bất động sản thương mại hầu hết là những bất động sản tạo thu nhập như các văn phòng, trung tâm mua sắm, địa điểm công công.. Mục đích sử dụng bất động sản khác nhau. Có thể là bất động snả danh cho công sở cung cấp dịch vụ cho một người sử dung hoặc nhóm ngành sử dụng. Bất động sản thương mại có thể là những cửa hàng cung cấp hàng hoá, cửa hàng thì có cửa hàng kiểu đơn lẻ, trung tâm buôn bán hàng cho vùng, khu vực. Đặc điểm của bất động sản này là dùng vào mục đích kinh doanh, do đó yếu tố vị trí của bất động sản là quan trong. Người định giá phải quan tâm đến khả năng tạo thu nhập từ bất động sản. 2.2. Các yếu tố so sánh. Trong phương pháp so sánh, khi định giá bất động sản thương mại thì người định giá cần thu thập và lựa chọn các yếu tố so sánh sau: Quyền Bất động sản, điều kiện thanh toán, điều kiện bán, điều kiện thị trường, vị trí của bất động sản, thu nhập từ việc kinh doanh cửa hàng... 2.3. Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thương mại. Cũng giống như các bất động sản, điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào trong định giá bất động sản thương mại cũng tương tự. Điều kiện về bất động sản so sánh là những bất đông sản tương như bất động sản mục tiêu, bất động sản có cùng mục đích định giá thường là định giá để thuê, mua bán. Các giao dịch phải được diễn ra phổ biến trên thị trường, trong thời gian gần với thời điểm định giá. Thị trường phải tương đối ổn định, các thông tin phải được lựa chon và phân tích chính xác và phù hợp với yêu cầu của định giá...... 2.4. Phương pháp áp dụng. Việc định giá bất động sản thương mại áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phân tích số liệu theo cặp, phân tích định lượng kết hợp với phân tích định tính 3. Định giá mua bán một số loại BĐS khác 3.1 Điều kiện áp dụng Bất động sản khác như bất động sản chuyên dùng khác, có mục đích sử dụng đặc biệt. Khi sử dụng phương pháp so sánh định giá thì những bất động sản này cũng phải là những bất động sản phổ biến trên thị trường, bất động sản so sánh ở cùng khu vực, có những đặc điểm tương tự với bất động sản mục tiêu. Điều kiện thị trường phải tương đối ổn định, những thông tin thu thập được phải phù hợp với yêu cầu của định giá. 3.2 Phương pháp áp dụng Sử dụng phương pháp phân tích trực tiếp, phương pháp phân tích định lượng kết hợp với phân tích định tính. Chương III: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nước ta 1. Tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu 1.1 Thu thập thông tin Trong định giá có 3 nhóm thông tin cần thu thập và phân tích: Thông tin chung: thông tin về vùng bao gồm các thông tin xã hội, kinh tế, môi trường và can thiệp của chính phủ. Phân tích xu hướng phát triển của vùng như thế nào, ảnh hưởng như thế nào đến bất động sản. Thông tin cụ thể và Bất động sản có thể so sánh được: Quy mô, diện sử dụng, diện tích đất xây dựng. Có thể tìm BĐS so sánh được với BĐS cần định giá cùng một thị trường, cùng mục đích sử dụng, cùng vật liệu xây dựng, loại hình xây dựng. Từ phân tích trên cho ta chỉ số điều chỉnh. Cung cầu cạnh tranh trong thị trường mục tiêu: Kiểm kê các BĐS cạnh tranh, danh mục và giá bán, các bất động sản còn bỏ trống đang được mời chào, tỷ lệ hấp thụ của thị trường. Nghiên cứu về cầu của bất động sản. Phân tích về sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản, coi đất như một mảnh đất trống và xem có bao nhiêu mảnh đất tương tự có khả năng cạnh tranh, liệu mảnh đất cho sử dụng hiệu qủa nhất là vào mục đích gì. Từ đó đánh giá xem bất động sản mục tiêu đã được sử dụng hợp pháp và đạt hiệu quả cao nhất chưa. 1.2 Tổ chức hệ thống dữ liệu 1.2.1 Phân tích hệ thống số liệu Hệ thống dữ liệu gồm: Các số liệu chung, số liệu cụ thể, số liệu về cung cầu cạnh tranh. Các số liệu chung bao gồm thông tin về các yếu tố về xã hội, kinh tế, chính quyền và môi trường. Người định giá cần phải quan sát sự vận hành của các nguyên tắc định giá bằng cách nghiên cứu tác động qua lại của 4 nhóm yếu tố trên ảnh hưởng đến giá trị của BĐS trong khu vực. Phân tích xu hướng kinh tế: bằng dự báo các điều kiện thị trường, hiểu các xu hướng kinh tế( quy mô và định hướng của các thay đổi trong nền kinh tế) ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Phân tích xu hướng kinh tế cụ thể tuỳ thuộc vào vấn đề cần định giá. Phân tích xu hướng kinh tế quốc tế. Phân tích xu hướng kinh tế quốc gia và vùng lãnh thổ: GDP, CPI..... Phân tích các xu hướng kinh tế địa phương: thu nhập, việc làm, việc cấp giấy phép xây dựng. Phân tích việc làm và cơ sở kinh tế của vùng: người định giá cần dựa vào kết quả của việc phân tích này là đưa ra được