Đề tài Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam

để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra, mà do đô thị hoá, do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung. Xây dựng luật kinh doanh BĐS...” 2: Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Từ trên ta thấy được vai trò quản lý nhà nướcđối với thị trườngBĐS có những nội dung chủ yếu sau: 1. Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệu lực để thị trường BĐS hoạt động thông thoáng thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt động của thị trường BĐS nộp vào ngân sách nhà nước. 2. Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện của bản thân thị trường BĐS cũng như các yếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị trường này, điềutiết để phân phối lại cho những người có thu nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc,đặc biệt là nhà ở. 3. Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS đảm bảo kê khai đăng kýcấp giấy chứng nhận đối với tất cả BĐS cũng như đằng ký biến động phát sinh trong giao dịch BĐS ( chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS). 4. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định giá đất làm cơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trường việc bồi thườngkhi thu hồi BĐS để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng,việc thu thúê BĐS. 5. Xây dựng hệ thông tin mở – ngân hàng dữ liệuvề BĐSđáp ứng cho tấtcả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lý BĐS của các cơ quan nhà nước. 6. Quy định việc tổ chức và hoạt động của các tổ chức kinh doanh môi giới BĐS. 7. Quy hoạch, kế hoạch việc sử dụng, phân bổ đất đai, xây dựng nhà ở và các BĐS khác. 8. Kiểm tra giám sát quản lý thị trường BĐS và tiến hành xử lýnhững vi phạm. 3. Các công cụ quản lý nhànước đối với thị trường BĐS. Hiện trạng thị trường BĐS ở nước ta còn sơ khai, tính tự phát còn mạnh và tính hệ thống còn yếu... nên việc định hướng và kiểm soát của nhà nước càng trơ nên quan trọng và cấp bách. Mục tiêu của việc quản lý này của nhà nước đối với thị trường BĐSlà ngăn chặn các hoạt động đầu cơ, huy động mọi thành phần kinh tế tham gia thị trường này và phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanhvà bình ổn giá cả BĐS. Để thực hiện các mục tiêu nêu trên, nhà nước phải sử dụng tổng hợp các biện pháp kinh tế, hành chính và phápluật để tiến hành quản lý đối với thị trường BĐS. các công cụ quản lý thường thấy của nhà nước đó là: quy hoạch, kế hoạch; các chính sách; luật pháp. Quy hoạch và kế hoạch BĐS là một trong những chức năng quan trong giúp nhà nước thống nhất quản lý, điều tiết thị trường theo quy hoạch và pháp luật. Cồng tác quy hoạch, kế hoạch BĐS là một quá trình mà thực chất là thông qua đó đảng và nhà nước thể hiện ý đồ tác động vào rthực trạng thị trường BĐS một cách có lợi nhất trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội, bảovệ cảnh quan môi trường,... ngăn chặn những tiêu cực xảy ra trong sự hoạt động của thị trường. Đây là bước tiền đề quan trọng cho toàn bộ quy trình hoạt động phát triển kinh doanh BĐS. Trong quy hoach, kế hoạch BĐS thì cồng việc chính là tập trung vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtđai, và chỉ trong một số trường hợp một số nơi nhà nước mớilập quy hoạch, kế hoạch cho xây dựng, phát triển các khu nhà ở, các công trình trên đất. Nôi dung của quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất đai bao gồm nhiều việc, nhiều công đoạn trong môthệ thống nhất,trong đó nổi lên cácvấn đề chủ yếulà nghiên cứu, triển khai , diều tra, khảo sat, đo đạc, phân loại, thống kê, lập bản đồ địa chính để đế xuất các phương án quy hoạch kế hoạch sử dụng đất từng vùng lãnh thổcủa đất nước trong tưng thời kỳ nhất định gắn với từng giai đoạn phat triển kinh tế- xã hội của đất nước trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai mang tính chất “ cứng’’ vừa với đối tưọng kinh doanh,vừa với thời gian kinh doanh, ít quan tam đến hiệu quả và thị trường. Quy hoạch và kế hoạch trong cơ chế thị trường phải mang tính chất “mềm”,một mặt yêu cầu hiệu quả,mặt khác phải kinh doanh theo cơ chế thị trường.hơn nữa,do đất đai nước ta trong cơ chế thị trường chủ sở hữu là nhà nước nhưng chủ sử dụng lại là cảc tổ chức và cá nhân nên hình thức và phương pháp quy hoạch,kế hoạch đất đai cần linh hoạt để vừa đảm bảo vai trò thống nhất quản lý của nhà nước,vừa phát huy tính tự chủ kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong cơ chế thị trường. Tiếp theo đó,nhà nước sử dụng các chính sách để tác động đến thị trường BĐS.trong những năm vừa qua hoạt động bước đầu của thị trường BĐS đã thu hút một lượng vốn không nhỏ,góp phần giải quyết việc làm và thu nhập cho người lao động.nhà nước đã ban hành và bổ sung nhiều văn bản pháp lý và các chính sách cụ thể liên quan đến đất đai,nhà ở,tạo lập mặt bằng cho sản xuất,tạo lập quỹ phát triển hạ tầng đô thị,quỹ phát triển nhà ở,chính sách bán nhà thuộc sở hửu nhà nước,thuế chuyển quyền sử dụng,thuế trước bạ,...những chính sách này đã góp phần tạo dựng và định hướng cho thị trường BĐS hoạt động.nước ta đã xây dựng hệ chính sách hỗ trợ thị trường BĐS phát triển theo hướng chuẩn tắc,công khai,minh bạch,cạnh tranh lành mạnh.thị trường BĐS liên quan đến các vấn đề xã hội và kinh tế trên các mặt:nhà ở cho người nghèo,an ninh lương thực quốc gia,chủ quyền lãnh thổ,các vấn đề văn hoá,kiến trúc,truyền thống,...tuỳ theo cách xem xétcủa từng quốc gia,nhà nước có thể xây dựng và thực thi một số chính sách sau: 1. Chính sách đối với đất đai sản xuất nông nghiệp,đặc biệt là đất trồng lương thực. Nhằm đảm bảo an toàn lương thực,tạo môi trường sống ổn định cho xã hội,các nước đều chú trọng giữ một tỉ lệ nhất định đất đai để sản xuất nông nghiệp. Đối với loại đất đai này việc chuyển nhượng chỉ được phép diễn ra khi chủ mới cam kết sử dụng đất đúng mục đích như cũ. Ngoài ra,nhà nước khuyến khích nông dân đầu tư nhằm tăng độ màu mỡ cho đất thông qua việc ứng dụng các loại thuế đất nông nghiệp đặc biệt như thuế bỏ ruộng hoang hoá,đánh thuế theo giá trị đất,không đánh thuế theo sản lượng,...Về dài hạn nhà nước còn thực thi các chính sách bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai nông nghiệp như hỗ trợ đầu tư thuỷ nông,bảo vệ thực vật... Nhìn chung chính sách đất đai nông nghiệp của nhà nướccó ảnh hưởng rất lớn đến việc giới hạn phạm vi và mục đích trao đổi đất đai nông nghiệp,làm cho loại đất đai này thường kém lưu động nhất trên thị trường. 2. Chính sách quản lý đô thị của nhà nước. Nhà nước có vai trò rất lớn trong quản lý đô thị nhằm không những sử dụng nhất quỹ đất hạn hẹp cuả đô thị mà còn chú trọng đúng mức đến các mặt sinh hoạt xã hội khác của đô thịnhư bề mặt kiến trúc,hệ số sử dụng tầng không gian và tầng ngầm, giao thông vận tải...hoạt động quản lý đô thị của nhà nước có ảnh hưởng đến thị trường BĐS trên nhiều mặt như làm thay đổi giá cả đất đaỉ các khu trung tâm kinh tế,tài chính,cải tạo hệ thống hạ tầng buộc nhà nước phải trưng muađất đai cũng ảnh hưởng tới giá cả và động thái của thị trường BĐS chính sách xây dựng nhà ở có sự hỗ trợ từ ngân sách cho các hộ gia đình có thu nhập thấp cũng ảnh hưởng nhất định đến sức ép cung-cầu về nhà ở,... Nhằm tạo môi trường minh bạch cho thị trường BĐS vận hành nhà nước thường cố gắng công khai hoá công tác quản lý đô thị thông qua việc cung cấp các thông tin về kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng,quy hoạch đô thị tổng thể trong một thời gian dài. Ngoài ra nhà nước cũng thu xếp một số loại thuế hợp lý đánh vào những đất đai có lợi do hoạt động đầu tư của nhà nước nhằm điều tiết lợi nhuận do các chủ sử dụng đất thu được mà không phải đầu tư thêm.các chính sách khuyến khích sử dụng tàng không gianvới các khu nhà cao tầng cũng như hoạt động khai thác giao thông ngầm dưới mặt đất góp phần làm tăng quỹ đất có thể đem trao đổi thương mại ở cacs đô thị lớn.nhà nước còn có chính sách bảo tồn các khu đô thị cổ hoặc đặt ra các yêu cầu về đảm bảo môi trường cho những hộ xung quanh ngôi nhàhoặc thửa đất dự định sang nhượng cho chủ mới,... Tất cả những hoạt động quản lý đô thị kể trên có thể làm cho hoạt động của thị trường BĐS ngày càng trở nên phức tạp hơn,yêu cầu nhiều thông tin hơn cũng như đòi hỏi các nghiệp vụ hỗ trợ chuyên nghiệp nhằm làm cho các giao dịch BĐS có thể tiến hành nhanh và thuận tiện hơn. 3. CHính sách tài chính của nhà nước hỗ trợ thị trường BĐS. hỗ trợ lớn nhất của nhà nước là tạo lập các cơ sở cung cấp thông tin thuận tiện với chi phí thấp cho thị trường BĐS. các cơ sở quản lý đăng ký BĐS của nhà nước có thể xây dựng các trung tâm phụ trợ nhằm cung cấp thông tin cho người có nhu cầu. Nhà nước cũng có thể hỗ trợ một phần chi phí đào tạo các chuyên gia cho thị trường BĐS thông qua các xuất học phí trong các trường đại học. Đặc biệt chính sách thuế của nhà nước có ảnh rất lớn đến hoạt động củathị trường BĐS. Thông thường nhà nước áp dụng thuế giá trị gia tăng trong các giao dịch BĐS. Nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc công khai hoá các giao dịch BĐS hoặc thu hẹp quy môcác vụ giao dịch. Nhằm làm cho BĐS được lưu động hợp lý tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nhất nguồn BĐS hiện có, chính sách thuế gía trị gia tăng của BĐS phải có lợi cho người sử dụng chứ không phải chỉ nhằm điều tiết thu nhập về ngân sách nhà nước. Ngược lại, nếu không có thuế gía trị gia tăng cũng như không đánh thuế BĐS hoang hoá sẽ kích thích đầu cơ vàoBĐS , nhất là ở các giai đoạn có biến động giá làm cho thị trường BĐS hoạt động không tốt, thậm chí có thể đi ngược lại mục tiêu chung của nền kinh tế. Ngoài ra trong bước đầu hình thành thị trường BĐS nhà nước có thể ưu đại các tổ chức kinh doanh và dịch vụ trên thị trường BĐS theo luật khuyến khích đầu tư nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ lãi, kích thích vốn đầu tư chảy vào ngành kinh doanh BĐS. Muốn hiểu rõ hơn các chính sách này của nhà nước nhằm quản lý thị trường BĐS chúng ta nên tham khảo thêm trong nghị quyết hội nghị lần thứ VII ban chấp hành trung ương khoá IX. Nghị quyết này cũng khẳng định việc nhà nước sử dụng công cụ luật pháp để quản lý thị trường BĐS. Bên cạnh đó, ta cũng nhận thấy rằng nhà nước đã tạo dựng khung pháp luật về thị trường BĐS, đó là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động của thị trường BĐS. Các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp luật về nhà đất- BĐS đều có những đặc điểm chung của hệ thống các văn bản pháp luật của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam , đó là: + Duy trì trật tự và an toàn xã hội trong lĩnh vực kinh doanh đất đai và nhà ở + Luật pháp là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ khác đối với nhà nước. + Thông qua công cụ luật pháp nhà nước đảm bảo sự bình đằng, công bằng giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở , đảm bảo sự kết hợp hài giữa các lợi ích. Nhà nước ta đã tạo lập được môi trường pháp lý cho thị trường BĐS. môi trường này bao hàm trong nó rất nhiều nội dung như quy định về hàng hoá đem ra giao dịch, quy định về phương thức giao dịch , quy định về tổ chức quản lý thị trường BĐS,... có thể tập hợp các nội này vào ba nhóm sau: Những quy định pháp lý về hàng hoá BĐS . BĐS có nhiều loại nhưng đặc điểm cơ bản của chúng là gắn chặ với đất đai hoặc bản thân đất đai. Việc các BĐS có trở thành hoá được hay không phụ thuộc rất lớn vào việc pháp luật của từng nứơc coi đất đai là hàng hoá đến mức độ nào. trong các quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai của nghị quyết hội nghị lần thứ VII ban chấp hành trung ương đảng khoá IX tiếp tục đổi mới chính sách,pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá có xác nhận : “ quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt”. Ngoài ra, việc tao ra các BĐS cũng phải tuân theo những quy định của nhà nước về quy hoạch vùng lãnh thổ, về môi trường cảnh quan và các tiêu chuẩn khác. Những quy định pháp lý về phương thức giao dịch BĐS và các chủ thể tham gia. Luật pháp các nước đều quy định chặt chẽ việc đăng ký BĐS cũng như thủ tục đăng ký lại BĐS sau khi có sự chuyển nhượng. Nhìn chung các giao dịch BĐS thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế định pháp lý về điều kiện tham gia thị trường của các chủ thể kinh tế tương đối đơn giản hơn so với thị trường tài chính. các bên tham chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hoá và có khả năng thanh toán. thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp lý chỉ là hoạt động bảo hộ và quản lý BĐS , nhà nước không can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên thị trường. Tuy nhiên để điều tiết thu nhập nhà nước có đành thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhượng BĐS . Những quy định về hệ thống cơ quan quản lý BĐS của nhà nước. Trên thực tế không có cơ quan của nhà nước chuyên trách quản lý thị trưòng BĐS. thị trường BĐS được quản lý bằng cơ quan quản lý thương mại nói chung và được hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghề của giới buôn bán BĐS. tuy nhiên thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính và các cơ quan quản lý ngân hàng cũng quan tâm nhất định đến thị trường BĐS . Các tổ chức quản lý của nhà nước thường tập trung vào chức năng quản lý BĐS của một nước và chủ yếu là quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai theo đúng chính sách của nhà nước. Ngoài cơ quan quản lý đất đai, nhà nước còn có thể thành lập một số tổ chức hỗ trợ quản lý đất đai như tổ chức thẩm định giá đất để tính thuế đất, tổ chức xây dựng quy hoạch, và các chính sách sử dụng đất đai ,... Ta thấy rằng bất cứ một thị trường nào muốn tồn tại và vận hành bình thường cũng phải dựa trên một môi trường pháp lý thích hợp. động lực hoạt động của thị trường là lợi ích của các chủ thể tham gia,nhưng để cho động lực đó không dẫn đến sự phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đi đến chỗ kém hiệu quả thì phải đề ra các khuôn khổ,nguyên tắc,chuẩn mực chi phối hành vi của các chủ thể tham gia.như vậy,các quy định pháp lý càng ổn định và minh bạch thì thị trường BĐS càng có điều kiện thuận lợi để phát triển. III. NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS. Khi tiến hành quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS sẽ chịu tác động của cả các yếu tố chủ quan và khách quan.trước tiên,ta phải kể đến một trong các nhân tố có ảnh hưởng lớn đó là nhận thức của các chủ thể than gia vào thị trường BĐS và trình độ của các cán bộ chuyên môn trong công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Nừu các chủ thể thấy rox được các quyền lợi của họ được đảm bảo, trách được nhiều rủi ro khi tham gia thị trường BĐS chính thức cũng như thấy trách nhiệm, nghĩa vụ của mỗi công dân trong hình thành, phát triển thị trường BĐS họ sẽ tình nguyện tham gia vào thị trường dưới sự quản lý của nhà nước. Lúc đó công việc của nhà nước sẽ đơn giản, nhẹ nhàng hơn nhiều. Để có được điều này lại phụ thuộc một phần không nhỏ vào các cán bộ chuyên môn. thị trường BĐS khá phức tạp, có nhiều biến động nên đòi hỏi các cán bộ quản lý phải có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm thực tiễn, tiêu chuển đạo đức,... Có như thế mới có ảnh hưởng tốt tới công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Ngoài ra cũng giống như các thị trường khác công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS còn chịu tác động của hệ thống pháp lý và các chính sách. Hệ thống pháp lý có cụ thể, rõ ràng, hợp lý, dễ hiểu, dễ thực hiện thì cả người quản lý và người bị quản lý mới biết được những việc mình làm, tránh sai sót đáng tiếc. Một môi trường kinh doanh thuận lợi cùng những chính sách khuyến khích, ưu đãi sẽ tạo điều kiện tốt cho mọi chủ thể hoạt động đúng hướng, không gây tranh chấp và các cán bộ dễ quản lý, dễ giải quyết các vấn đề thắc mắc, khiếu nại... Các quy hoạch, kế hoạch cũng ảnh hưởng tới công tác quản lý thị trường cũng ảnh hưởng tới công tác quản lý thị trường ngầm hay thị trường phi chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát nhà nước, xuất hiện một phần bởi không có các kế hoạch, quy hoạch, hệ thống thông tin công khai minh bạch..nếu các cán bộ quản lýkhông nắm bắt được tình hình thì sẽ rất khó quản lý hoặc tiến hành quản lý thiếu chính xác. Cuối cùng là do thói quen như trốn lậu thuế, lệ phí, ... và các tập quán kinh doanh trong thị trường BĐS . dân ta đã quen với việc giao dịch trao tay không qua một cơ quan quản lý nào của nhà nước mà không biết rằng đang gây ra những thiệt hại cho nhà nước, những rủi ro cho bản thân mình, gây khó khăn cho việc quản lý, tạo lập một thị trường BĐS ổn định, bền vững. Như vậy công việc cần làm hiện nay là tuyên truyền, giải thích rõ cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS ; đào tạo chuyên môn cho các cán bộ; tạo môi trường pháp lý thích hợp; các quy hoạch- kế hoạch, hệ thống thông tin chính xác, rõ ràng để công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS được thực hiện tốt hơn, dễ dàng hơn. PHẦN II THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I. TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS Ở NƯỚC TA. Nhiều nước, đặc biệt là các nước đang chuyển đổi, đang thúc đẩy quá trình hợp pháp hoá quyền sở hữu, sử dụng BĐS của người dân và thiết lập các thể chế cần thiết để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS. Thị trường BĐS cùng với thị trường vốn và thị trường lao động là các thị trường trung tâm trong nền kinh tế thị trường về mặt kinh tế, thị trường BĐS là nơi hình thanh các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS, việc sử dụng BĐS như thế nào và vì mục đích gì. Một thị trường BĐS hiệu quả có tác dụng đòn bẩy tới tính hiệu quả chung của toàn bộ nền kinh tế. Hiến p háp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá trị, thừa nhận quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt. Đây là quan niệm có tính đột phá, bước đầu khai thông một loại thị trường cực kỳ quan trọng của nền kinh tế thị trường, đó là thị trường BĐS. Với quan điểm thừa nhận ( mặc dù chưa chính thức) có tồn tại thị trường BĐS, Nhà nước đã ban hành một hệ thống văn bản khá đồng bộ quy định từ đăng ký, định giá, quy hoạch, Hiện nay, đã có khoảng 500 văn bản pháp lý liên quan trực tiếp tới thị trường BĐS. Có thể nói rằng hệ thống khung pháp lý quản lý thị trường BĐS của nước ta khá rộng, bao trùm hầu khắp các quan hệ nảy sinh trong thị trường BĐS. Tuy nhiên, khung pháp lý rộng nhưng chưa sâu, còn mang nặng tư duy bao cấp, chủ quan duy ý chí và ít có tính khả thi. Trên thực tế, thị trường BĐS ở nước ta hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị, mặc dầu còn manh nha nhưng đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên trong thời gian qua, thị trường BĐS của nước ta vẫn tồn tại nhiều nhược điểm như: Thị trường BĐS cơ bản vẫn là thị trường phi chính quy. Với việc chỉ có khoảng 10% nhà, đất ở thành thị đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng, hầu hết chủ BĐS không có điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch như bán quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, thế chấp, cho thuê,trên thị trường BĐS chính quy. Thực tế cũng đã chỉ ra rằn, mặc dầu vận có thể vận hành ở cường độ cao nếu có những điều kiện cần thiết như tập quán văn hoá, sự tin tưởng, những nhóm quan hệ xã hội chặt chẽ, thị trường BĐS phi chính quy vẫn là một thị trường rất không hoàn hảo, luôn có các nguy cơ tiềm ẩn đối với toàn bộ nền kinh tế- xã hội. Chúng ta đã phải trả giá rất lớn, chẳng hạn như bê bối liên quan tới BĐS trong vụ án Tăng Minh Phụng đã dẫn tới việc Nhà nước bị thất thoát hàng nghìn tỉ đồng. Hệ thống thông tin trên thị trường BĐS chưa đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Thông tin là điều kiện tối quan trọng cho sự vận hành của thị trường BĐS nhưng thực tế thông tin lại là kết quả sau cùng của hàng loạt cải cách thể chế cơ bản. Trong thị trường BĐS, Nhà nước vẫn giữ vai trò độc quyền trong thu nhập và xử lý các thông tin gốc, bao gồm các thông tin về quy hoạch, vẽ bản đồ địa chính, miêu tả giá trị, tính chất và chủ sở hữu của BĐS. Thị trường BĐS của nước ta vẫn nhỏ về quy mô và bị bóp méo về quan hệ cung cầu và giá cả, do vậy đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, gây các cơn sốt về giá cả dựa trên các thông tin mập mờ, thông tin vỉa hè về quy hoạch, thay đổi chính sách của Nhà nước. Thị trường BĐS nước ta có nhiều khiếm khuyết. Ngoài một số khiếm khuyết cơ bản thuộc về bản chất của thị trường, phần lớn khiếm khuyết đó có nguyên nhân từ sự quản lý, chưa hoàn thiện của Nhà nước đối với thị trường này. II.TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS Thông qua việc sử dụng các công cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS như quy hoạch, kế hoạch, hệ thống, chính sách, Pháp luật,Nhà nước đã và đang duy trì, tăng cường vai trò quản lý về thị trường BĐS. Các quan hệ cung – cầu, hàng hoá, giá cả, các chủ thể tham gia thị trường BĐS đều đã có sự tác động của Nhà nước. Nhà nước tiến hành điều tiết, kiểm soát, định hướng cho thị trường BĐS đạt tới sự ổn định, tránh mất cân bằng trầm trọng trong quan hệ cung cầu, tham gia vào việc hình thành, điều chỉnh giá cả BĐS. Nhà nước khuyến khích các thành p hần kinh tế tham gia vào thị trường và bảo vệ lợi ích, quyền lợi cho họ Tuy nhiên trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS còn đang gặp phải một số hạn chế nhất định. Trước tiên ta thấy đó là sự thiếu cơ quan chuyên trách quản lý BĐS. Hệ thống cơ qua chuyên trách quản lý BĐS có trách nhiệm: xác định rõ ràng ai là người hưởng các quyền BĐS, xác định rõ ràng các quyền được cho phép, xác định rõ ràng ranh giới của BĐS và giải quyết phần lớn các tranh chấp BĐS ngay tại thực địa. Hoạt động quản lý thị trường BĐS hiện quá dàn trải với sự tham gia của quá nhiều cấp, nhiều nghành từ Thủ tướng chính phủ, Chủ tịch UBND các cấp tới Bộ, ban, nghành,Trong khi đó vai trò của cơ quan chuyên trách về thị trường BĐS còn quá mờ nhạt. Các cơ quan địa chính trên danh nghĩa không có thực quyền mà chỉ có chức năng tham mưu. Hầu hết mọi công việc từ giao đất, đăng ký sử dụng đất, quy định giá đất để tính thuế và đền bù, giải quyết tranh chấp,đều không thuộc quyền quyết định của cơ quan địa chính. Đây là một bất hợp lý, không phù hợp với thực tế Việt Nam. Tiếp đến là việc hợp thức hoá các quyền BĐS diễn ra quá chậm chạp. Điều kiện cho sự tồn tại của một thị trường BĐS chính quy là Nhà nước phải trao ít nhất hai quyền BĐS then chốt cho những người chủ BĐS, đó là: Quyền độc quyền sử dụng và hưởng lợi lâu dài từ BĐS và Quyền chuyển nhượng một số hoặc tất cả các quyền liên quan đến BĐS thông qua các giao dịch dân sự ( như bán, cho thuê, thừa kế). Theo kế hoạch của Tổng cục Địa chính, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( GCNQSDD) sẽ hoàn thành trên phạm vi cả nước vào trước năm 2003. Tuy nhiên, sau 6 năm thực hiện Nghị định 60/ CP của chính phủ về quyền sử hữu nhà ở và sử dụng đất ở, thực tế cho thấy Nghị định này chưa thực sự đi vào cuộc sống. Người dân mặc dù đang thực sự chiếm hữu, sử dụng BĐS nhưng họ rất khó hợp thức hoá được những quyền đó. Tiến độ cấp GCNQSDD chậm hơn rất nhiều so với dự kiến. Có lẽ phải mất đến 20 năm và tốn kém hàng nghìn tỷ đồng để hoàn thành việc cấp GCNQSDD nếu như các quy trình, thư mục không được cải tiến. Một số chuyên gia dự tính, thành phố Hồ Chí Minh phải mất 75 năm và Hà Nội mất 19 năm nữa mới có thể hoàn thành việc cấp GCNQSDD ( chưa kể việc cấp các GCN mới nảy sinh do các giao dịch của thị trường BĐS). Trong 6 tháng đầu năm 2000, Hà Nội chỉ cấp được 12.340 GCNQSDD, bằng 6% kế hoạch cả năm, và đây cũng chỉ là các GCN cấp cho những trường hợp dễ dàng nhất. Thực trạng trên xuất phát từ một số nguyên nhân sau: Thứ nhất, theo quy định của Luật đất đai về thẩm quyền giao đất thì việc giao đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp Tỉnh và Huyện. Do việc cấp GCNQSDD mới đựoc chú trọng sau một thời gian dài buông lỏng nên công việc dồn ứ rất nhiều. Lãnh đạo UBND đã mất rất nhiều thời gian cho công việc này trong khi không nắm bắt được đầy đủ các thông tin về thửa đất. Thứ hai, thủ tục cấp GCNQSDD còn quá phức tạp và rườm rà. Người dân muốn có tờ giấy chứng nhận phải mất quá nhiều thời gian, công sức và tiền của. Thứ ba, hiện trạng nhà đất ở đô thị hết sức phức tạp, tình trạng xây dựng không phép, mua bán trao tay diễn ra khá phổ biến, khó có thể lập lại trật tự trong một vài năm tới. Mặt khác, khi ban hành chính sách, các cơ quan chức năng đã không lường trước những khó khăn, phức tạp trong việc triển khai thực hiện nên đã ban hành quá nhiều quy định bất khả thi, thiếu thực tế. Hiện nay, có khoảng 70% số chủ sử dụng đất tại các đô thị thuộc diện chưa có hoặc chưa đủ giấy tờ hợp lệ. Một nguyên nhân quan trọng là các hộ được hợp thức hoá nhà, đất không có khả năng hoặc không muốn chi trả các nghĩa vụ tài chính ( khá lớn) cho công việc đó. Xét về lợi ích, người sử dụng đất không có động lực lớn để đăng ký nhận GCNQSDD. Cho dù không có GCNQSDD thì vẫn được sử dụng mảnh đất đó và nếu cần thiết vẫn dễ dàng bán đựơc cho người khác. Trong các hạn chế của công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS