Đề tài Vấn đề pháp lý đặt ra về căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

các chủ thể trong quan hệ tuỳ theo ý chí và nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền và nghĩa vụ dân sự cho chính mình. Khi điều 273 – BLDS 2005 quy định: “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng BĐS liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác...” thì không có nghĩa là bất kì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất nào cũng có thể yêu cầu chủ sở hữu BĐS xung quanh mình đáp ứng yêu cầu đó. Để chủ sở hữu liền kề đáp ứng nhu cầu về quyền sử dụng hạn chế đối với BDS của họ, thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề để tạo lập quyền đó cho mình. Việc thoả thuận này phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân sự và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Nghĩa là các bên có thể tự do, tự nguyện cam kết và thoả thuận nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Chẳng hạn như một chủ sở hữu nhà thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề mở một lối đi bí mật và thuận lợi để vận chuyển những loại hàng hoá bị pháp luật cấm. Mặc dù thoả thận giữa hai bên có được thoả mãn thì theo pháp luật cũng không có hiệu lực. Chỉ khi đã đạt được thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việc thực hiện quyền sử dụng BĐS liền kề nhằm thoả mãn nhu cầu trong việc khai thác và sử dụng BĐS thuộc sở hữu của mình. Trong trường hợp BĐS bị vây bọc bởi các BĐS khác nhau thuộc các chủ sở hữu khác nhau, thì khi ấy chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có thể lựa chọn một trong số các chủ sở hữu BĐS liền kề để xác lập thoả thuận. Và còn có thể thoả thuận với các chủ sở hữu BĐS để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề với những nội dung cụ thể tuỳ thuộc vào mục đích của mình sao cho thuận lợi. Ví dụ như có thể nhờ BĐS liền kề phía trước cho mở lối đi, và nhờ BĐS liền kề phía sau cho mắc đường dây điện thoại. Tuy nhiên không phải sự thoả thuận nào cũng đem lại kết quả. Trong trường hợp các bên không đạt được một thoả thuận về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết để phù hợp quyền lợi chính đáng của mình. Căn cứ vào yêu cầu của chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất này, và các điều kiện thực tế của các bên, toà án sẽ quyết định cuối cùng và các bên phải chấp nhận với cách giải quyết của toà án. Quyết định của toà án có thể là bác bỏ hoặc chấp nhận yêu cầu đó bằng một bản án. Trong trường hợp toà án chấp nhận yêu cầu của bên có quyền thì toà án có thể đưa ra các quyết định sau: Nếu chưa có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì quyết định cho phép chủ sở hữu nhà, người sử sụng đất có được quyền đó, đồng thời toà án sẽ xác định giới hạn của quyền đó, cách thức tạo lập cùng phương thức xác định giới hạn của quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề cùng với khoản đền bù phù hợp cho chủ sở hữu BĐS liền kề. Các thủ tục giải quyết tuân theo các quy định của pháp luật tố tụng dân sự. 1.2. Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo quy định của pháp luật. Nếu hiểu theo nghĩa rộng thì thực tế mọi quyền dân sự nói chung và quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề nói riêng, đều được xác lập theo quy định của pháp luật. Bởi vì về mặt lý luận chỉ khi pháp luật điều chỉnh một quan hệ xã hội thì quan hệ đó mới trở thnàh quan hệ pháp luật, và các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ này mới trở thành một quyền dân sự, một nghĩa vụ dân sự và được pháp luật bảo vệ. Với ý nghĩa này thì việc thoả thuận để tạo lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề cũng được coi là căn cứ do pháp luật quy định. Vậy những căn cứ do pháp luật quy định được đề cập ở đây là những căn cứ không do các bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy định của pháp luật khi thoả thuận không thành. Tuy nhiên, pháp luật nước ta cũng mới chỉ quy định các căn cứ làm phát sinh quyền chủ thể, còn căn cứ để phát sinh quyền chủ quan thì cần có những điều kiện nhất định. Theo đó các căn cứ do pháp luật quy định sẽ bao gồm: 1.2.1. Sự chuyển giao BĐS đã xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Khoản 2 điều 274 _ BLDS 2005 quy định: “ Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đă được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.” Như vậy, với việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã được xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, thì việc chuyển giao nhà và quyền sử dụng đất đó đương nhiên được chuyển giao cùng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà không cần thêm sự thoả thuận đặc biệt nào. Nghĩa là người chuyển giao không cần phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề, và chủ sở hữu BĐS liền kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất mới thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thuộc quyền sở hữu của họ. Người được chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất được sử dụng quyền hạn chế BĐS liền kề này với nội dung và phương thức như người chuyển giao cho họ đã thực hiện trước đó, vì họ là người kế quyền của người dã chuyển giao. Tuy nhiên, trong trường hợp này pháp luật không cấm các bên có thoả thuận khác để phù hợp hơn với nhu cầu và lợi ích của họ, bởi vì tự do thoả thuận vẫn là một nguyên tắc cơ bản của quan hệ dân sự. Và đi cùng với quy định ấy, trong trường hợp chủ sở hữu BĐS phải chịu hạn chế mà chuyển giao BĐS của mình cho người khác thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu BĐS liền kề sử dụng hạn chế BĐS đã được chuyển giao. Nhưng khi chuyển giao BĐS mà phải chịu hạn chế thì họ phải báo cho người chủ sở hữu mới biết về tình trạng cụ thể của BĐS, trong đó có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà BĐS đó đang phải chịu.(Đây là quy định về quyền của người thứ ba đối với tài sản được chuyển giao) Như vậy việc thay đổi chủ sở hữu hay chủ sử dụng các BĐS không làm thay đổi quyền sử dụng hạn chế của người khác trên BĐS đó. Chính vì vậy mà có quan niệm cho rằng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề là quan hệ giữa BĐS này với BĐS khác, mà không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu của các BĐS . Và quan điểm về việc chuyển giao BĐS chịu quyền sử dụng hạn chế đồng thời với việc chuyển giao quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, cũng như BĐS hưởng quyền này cũng được thừa nhận trong pháp luật của các nước trên thế giới. 1.2.2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu. Khoản 1 điều 247 _ BLDS 2005 có quy định về việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu như sau: “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm với động sản, ba mươi năm với BĐS thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu”. Và cũng “ trừ truờng hợp tài sản đó thuộc sở hữu nhà nước đã được quy định tại khoản 2 điều 247 bộ luật này”. Như đã biết, quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được coi là một quyền trên BĐS, nên khi một người sử dụng BĐS liền kề một cách công khai, liên tục, ngay tình trong ba mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề mặc dù vẫn thừa nhận BĐS thuộc quyền sở hữu của người khác. Vậy nên, họ có quyền sử dụng hạn chế với BĐS mà họ đã sử dụng trong suốt thời gian trước đó, và quyền này sẽ tồn tại cho đến khi có các căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Vì một nghĩa nữa, khi đã công nhận quyền sở hữu với BĐS theo thời hiệu thì cũng phải công nhận quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu, vì suy cho cùng nó cũng chỉ là một quyền sử dụng với BĐS ở hình thức đặc biệt. Tuy nhiên bởi khái niệm “chiếm hữu ngay tình” nên việc xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu lại không hề đơn giản. Xem xét kỹ ta sẽ thấy: Trong khi một BĐS thuộc sở hữu của một chủ thể, chủ sở hữu vẫn thực hiện quyền sở hữu đối với tài sản của họ như một chủ sở hữu thưc sự với đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu và không mất quyền chiếm hữu. Đồng thời lại có một người không phải là chủ sở hữu mà chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai. Như vậy đã có một mâu thuẫn về lý luận, vì không thể cùng tồn tại một thời điểm hai chủ thể cùng chiếm hữu đối với một tài sản không phải là tài sản thuộc sở hữu chung, trong đó chủ sở hữu đang chiếm hữu tài sản đối với tư cách là chủ sở hữu và một người khác cũng chiếm hữu tài sản đó, nhưng lại được xem là ngay tình. Cho nên việc sử dụng BĐS của người khác một cách ngay tình, liên tục, công khai mà không có sự phản đối của chủ sở hữu tức là chủ sở hữu đã đồng ý, sự dồng ý này có thể coi là cho phép sử dụng. Nếu có sự phản đối của chủ sở hữu BĐS liền kề, với bất kỳ hình thức phản đối nào đều được coi là chủ sở hữu BĐS liền kề đã bày tỏ ý chí phản đối, và như vậy việc sử dụng của chủ sở hữu đó với BĐS liền kề được xem là không ngay tình. Thực tế cũng như pháp luật đã thừa nhận quy tắc này để áp dụng tương tự pháp luật để giải quyết các tranh chấp về nhà ở đối với các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991 (nghị quyết số 58/ NQ-UBTVQH10) có hiệu lực từ ngày 01/01/1999; Báo cáo số 158/ BC ngày 25/03/1985 của Toà án nhân dân tối cao về giải quyết tranh chấp về nhà ở). Theo tinh thần quy định tại điểm c khoản 1 điều 11 nghị quyết số 58/NQ-UBTVQH10 thì: Đối với trường hợp bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ đã làm thêm diện tích hoặc xây dựng nhà ở mới trong khuôn viên nhà thuê, mượn, ở nhờ trong trường hợp bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đã đồng ý bằng văn bản, hoặc đến trước ngày 01/07/1996 không có khiếu kiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc làm thêm diện tích, xây dựng nhà mới có thể sử dụng để ở một cách riêng biệt thì diện tích làm thêm đó thuộc quyền sở hữu của bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ. Với quy định như thế này chúng ta có thể thấy, khi pháp luật công nhận thời hiệu là một trong những căn cứ phát sinh quyền sở hữu đối với BĐS, và nếu BĐS đó bị vây bọc thì quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được mặc nhiên phải công nhận cho chủ sở hữu BĐS đó, nghĩa là quyền sử dụng cũng được xác định theo thời hiệu. 1.2.3. Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề do sự phân chia BĐS. Bình thường một BĐS đang được khai thác, sử dụng phải có lối đi ra đường công cộng. Và nếu không có lối đi nếu BĐS đó bị vây bọc thì họ có quyền yêu cầu về lối đi đối với các chủ sở hữu BĐS liền kề theo quy tắc xác lập về lối đi được quy định tại khoản 1 điều 275 _BLDS 2005 ( quyền về lối đi qua BĐS ) Bên cạnh đó tại khoản 3 điều 275_BLDS 2005 cũng có quy định: “Trong trường hợp BĐS được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 điều này mà không có đền bù”. Quy định này chỉ nói về lối đi mà không quy định các quyền khác với BĐS bị phân chia, tuy nhiên các quyền sử dụng BĐS liền kề khác vẫn có thể được thực hiện thông qua việc áp dụng tương tự pháp luật dân sự. Theo quy định trên, nếu một BĐS bị phân chia thành nhiều phần do các chủ sở hữu khác nhau có thể có tình trạng một hay nhiều BĐS mới được tạo ra sau khi chia không có lối đi ra đường công cộng. Để đảm bảo nhu cầu có lối đi sau khi được phân chia để khai thác, sử dụng bình thường thì họ phải: “dành lối đi cần thiết cho người ở trong”. Việc tạo lập lối đi trong trường hợp này phải được thiết lập trên chính BĐS bị phân chia mà không phải thông qua việc yêu cầu các chủ sở hữu BĐS liền kề khác tạo lối đi trên BĐS của họ. Thực tế cho thấy, khi phân chia tài sản nói chung và một BĐS nói riêng, thì thoả thuận giữa các chủ sở hữu tài sản (bất động sản) về việc phân chia tài sản là phương thức tiện lợi nhất, đảm bảo tốt nhất quyền lợi của các bên và việc thực thi cũng được dễ dàng, nhất là trong các trường hợp chia BĐS thuộc sở hữu chung của nhiều người khi li hôn, chia thừa kế… Trong trường hợp phân chia BĐS thì các chủ sở hữu phải thoả thuận về lối đi, nếu không thoả thuận được thì có thể suy đoán việc người ở bên trong được đi qua BĐS của người bên ngoài (áp dụng theo tập quán). Nếu có tranh chấp thì được giải quyết theo nguyên tắc chung về xác lập lối đi. Bên cạnh đó còn một bất cập nữa mà pháp luật chưa nói đến là trong khi có quy định dành lối đi cần thiết cho người phía bên trong thì lại không có vấn đề lối đi cần thiết cho người phía trên, trong trường hợp phân chia nhà nhiều tầng. Nếu một nhà cao tầng được phân chia cho nhiều chủ sở hữu khác nhau thì các chủ sở hữu sau khi được phân chia phải có lối đi thích hợp. Vì nếu BĐS bị vây bọc theo chiều ngang thì việc xác định lối đi được áp dụng theo quy tắc: Lối đi phải được thiết lập trên chính BĐS bị phân chia. Nếu áp dụng tương tự trường hợp này thì chia nhà nhiều tầng các chủ sở hữu ở căn hộ tầng dưới phải cho các chủ sở hữu căn hộ tầng trên sử dụng chung hành lang và cầu thang để đi xuống tầng dưới, và còn cả đi ra đường công cộng. Tuy nhiên khi phân chia các BĐS là nhà ở nhiều tầng thì có nhiều tài sản gắn liền với nhà ở được coi là tài sản chung hợp nhất không được phân chia như hệ thống cấp thoát nước, đường dây tải điện… 2. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề cũng được phát sinh, thay đổi, chấm dứt theo những căn cứ và với những điều kiện nhất định theo pháp luật như những quyền dân sự khác. Điều 279 _ BLDS 2005 có quy định về chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề như sau: 1. Bất động sản liền kề với BĐS của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đó nhập làm một; 2. Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Theo tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện trong nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam thì: “khi pháp luật quy định có hai căn cứ này làm chấm dưt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, mà không quy định thêm một khoản thông thường như các điều luật khác như “các căn cứ khác do pháp luật quy định” không có nghĩa là không còn căn cứ khác cho việc áp dụng pháp luật theo dạng tương tự pháp luật”. Nói tóm lại một cách chung nhất, thì khi các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề không còn thì chính là căn cứ làm chấm dứt quền này. 2.1 Bất động sản liền kề với BĐS của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề nhập làm một. Theo các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, thì giữa các BĐS phải tồn tại một ranh giới để phân lập chúng. Ranh giới đó chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý khi hai BĐS đó thuộc quyền sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau và cũng không phải là tài sản chung hợp nhất. Nếu BĐS thuộc sở hữu chung của hai hay nhiều chủ thể độc lập khác nhau thì các chủ sở hữu đó có quyền ngang nhau đối với tài sản chung đó. BĐS thuộc sở hữu chung khi chưa phân chia nó vẫn là một khối thống nhất về mặt pháp lý và các chủ sở hữu có quyền trên trên toàn bộ phần chung đó và cùng chịu chung chế định pháp luật về BĐS đó. Vì vậy khi BĐS liền kề và BĐS của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề nhập làm một, tức là cùng thuộc về một chủ sở hữu và thành một thể thống nhất về mặt pháp lý, do đó sẽ không còn tồn tại ranh giới giữa các BĐS như trước nữa. Ví dụ như có hai mảnh đất của hai chủ sở hữu khác nhau ở cạnh nhau, và có một ranh giới giữu chúng là một bức tường rào. Khi một chủ sở hữu mua lại mảnh đất của người chủ kia thì tuy thực tế bức rào vẫn còn đấy nhưng nó không còn là ranh giới giữa các BĐS liền kề đó nữa. Chính xác hơn là không còn ranh giới về mặt pháp lý. Như vậy đi cùng với việc sáp nhập các BĐS liền kề lại làm một thì không còn ranh giới, và như vậy nhu cầu sử dụng hạn chế BĐS liền kề mặc nhiên bị chấm dứt. Vì hiển nhiên, người ta không thể sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà BĐS đó lại là của chính họ. Việc nhập làm một của các BĐS liền kề cũng có thể được áp dụng đối với tài sản thuộc sở hữu riêng và sau đó được đưa vào làm sở hữu chung. Ví dụ như vợ chồng nhập tài sản riêng lại với nhau. Khi ấy chỉ có giới hạn phần quyền trên toàn bộ khối tài sản đó. Tiến sỹ Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: “nếu hai BĐS lại tách ra để thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau, thì trên cơ sở hệ thống phục vụ theo thoả thuận rành mạch hoặc mặc nhiên giữa các bên, các quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ phát sinh trở lại.” Như vậy theo ông quyền và nghĩa vụ láng giềng chấm dứt trong trường hợp này không dứt khoát. Tiến sỹ Phạm Công Lạc_ trường đại học luật Hà Nội lại có ý kiến khác cho rằng: “ Không thể khẳng định rằng, nếu BĐS đã được sáp nhập thì khi bị phân chia lại phục hồi lại quyền sử dụng hạn chế như ban đầu, mà phải coi những BĐS được tạo thành sau khi phân chia là những BĐS hoàn chỉnh, cho nên khi phân chia nếu phải xác lập lại quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì phải xác lập lại như khi phân chia BĐS ”. Vì sau khi BĐS đã được sáp nhập, chủ sở hữu hoàn toàn có thể thay đối mục đích sử dụng mới hoặc họ có thể cải tạo, hoàn thiện lại BĐS của mình, vì vậy các quyền cũ không còn hoăc thay đổi thì cách thức sử dụng hạn chế BĐS liền kề đương nhiên bị thay đổi. 2.2. Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng BĐS liền kề. Không còn nhu cầu sử dụng được hiểu là chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất đang sử dụng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, và đến khi mà không cần thiết cũng như không tiếp tục sử dụng quyền đó để khai thác sử dụng BĐS của mình. Việc không còn nhu cầu sử dụng phải được thông qua hành vi pháp lý đơn phương. Hành vi đó được thể hiện dưới các hình thức nhất định dưới đây: 2.2.1. Từ bỏ quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Đây là việc chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bầy tỏ ý chí không tiếp tục muốn sử dụng bất động sản liền kề đó nữa, có thể thông qua lời nói hoặc văn bản. Tuy nhiên, việc bày tỏ ý chí này phải đảm bảo những nhu cầu có hiệu lực của giao dịch dân sự, cụ thể như người thực hiện quyền phải có năng lực hành vi dân sự; Phải có sự tự nguyện; Mục đích và nội dung phải phù hợp pháp luật và đạo đức xã hội. Việc từ bỏ quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề này còn có thể được thực hiện thông qua hành vi loại bỏ của các chủ sở hữu liên quan. Những hành vi nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ như: Xây tường chắn lối đi; Lấp đường thoát nước; Gỡ bỏ đường dây tải điện… Đây là những hành vi làm bằng chứng cho việc từ chối quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề của chủ sở hữu BĐS và được coi là căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Chủ sở hữu BĐS liền kề loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ trên BĐS của mình đã được thực hiện, nhưng chủ sở hữu BĐS đang sử dụng hệ thống phục vụ ấy không phản đối thì có thể coi là sự từ chối của chủ sở hữu BĐS hay không? Theo tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện thì: “Coi quyền hưởng thụ hệ thống phục vụ gắn với một BĐS như một BĐS, ta thừa nhận rằng chủ sở hữu BĐS được phục vụ có ba mươi năm để bày tỏ ý chí, thái độ của mình. Thời hiệu này có thể bị gián đoạn hoặc được hoãn do các nguyên nhân được dự liệu trong luật chung về thời hiệu.” Nhận xét ý kiến trên ta thấy: Coi quyền hưởng thụ trên hệ thống phục vụ gắn liền với một BĐS như một BĐS là hoàn toàn hợp lý. Và ba mươi năm thời hiệu là do pháp luật quy định, như vậy chủ sở hữu có tận ba mươi năm để bày tỏ ý chí của mình về việc có hay không tiếp tục sử dụng hệ thống phục vụ của chủ sở hữu BĐS đối với BĐS liền kề, khi họ biết việc chủ sở hữu BĐS liền kề có những hành vi nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ lại không đồng nhất. Vì khi đã có hành vi loại bỏ thì BĐS không thể sử dụng được theo đúng với công dụng của nó. Có nhiều trường hợp không thể khai thác được nữa, ví dụ như: Lấp hệ thống thoát nước, gỡ bỏ đường dây tải điện,.. Khi làm như thế thì ngay lập tức hệ thống này sẽ ngừng hoạt động. Như vậy, có lẽ ông đã đồng nhất việc quyền có lối đi với tất cả các loại quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Tuy nhiên ngay cả với quyền có lối đi thì cũng khó có thể được, vì khi bị chủ sở hữu BĐS liền kề loại bỏ lối đi mà người sử dụng lại không phản đối là việc trái thực tế. Việc không phản đối này có thể xem như là họ đã từ bỏ quyền của mình, và có thể lý giải điều này là chủ sở hữu BĐS không cần thiết sử dụng lối đi qua BĐS liền kề, nhưng vẫn khai thác BĐS của họ một cách bình thường. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu BĐS không thường xuyên sử dụng BĐS đó vào việc thực hiện các hành vi của chủ sở hữu BĐS liền kề không tức thời, làm ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng BĐS phải chịu hạn chế, thì vấn đề thời hạn mà chủ sở hữu BĐS không phản đối có thể được đặt ra. Nhưng để lấy cái thời hạn ba mươi năm theo như thời hiệu để người chiếm hữu ngay tình, công khai, liên tục đối với BĐS để trở thành chủ sở hữu BĐS đó lại không có cơ sở kể cả về mặt pháp lý và thực tế. Về mặt pháp lý không thể đồng nghĩa thời hiệu hưởng quyền dân sự với thời hiệu từ chối quyền dân sự, và pháp luật của Việt Nam cũng không tồn tại một quy định nào như vậy. Thời hiệu xác lập quyền dân sự chỉ có ý nghĩa khi quyền đó chưa được thừa nhận và thời hiệu là căn cứ để pháp luật thừa nhận ưu quyền dân sự đó. Như vậy khi một người có quyền mà quyền đó bị vi phạm mà người đó không có bất kì phản ứng nào với việc vi phạm đó như: Tự mình ngăn cản hành vi vi phạm, phản đối, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền can thiệp… Thì có thể xem như họ đã chấp nhận sự thiệt thòi đó. Trường hợp này, chủ sở hữu cũng chỉ là người sử dụng BĐS của người khác để thoả mãn quyền của mình chứ đó không phải là tài sản của họ. Nếu quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được thiết lập trên cơ sở thoả thuận, thì thời hiệu chỉ có thể được áp dụng theo thời hiệu khởi kiện chung về hợp đồng mà không thể áp dụng thời hiệu ba mươi năm như thời hiệu xác lập quyền sở hữu với BĐS. Trong trường hợp nó được thiết lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì áp dụng hình thức kiện đòi chấm dứt hành vi cản trở thực hện quyền sở hữu. 2.2.2 Không tiếp tục sử dụng BĐS liền kề. Đây là trường hợp khi chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng BĐS liền kề, do chủ sở hữu đã tạo được quyền đó trên một BĐS liền kề khác mà không quan tâm đến đối tượng mình đã thiết lập trước đó. Tức là không tiếp tục khai thác đối tượng ban đầu đă được thiết lập. Tuy nhiên việc không quan tâm đến đối tượng ban đầu không mặc nhiên suy đoán là chủ sở hữu đã từ bỏ đối tượng ấy, điều đó còn phụ thuộc vào bản thân đối tượng của quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Cụ thể như: Nếu đối tượng là quyền về lối đi, quyền cấp thoát nước mà chủ sở hữu đã có hệ thống khác thay thế thì chủ sở hữu BĐS liền kề phải thông báo cho chủ sở hữu BĐS về việc chấm dứt quyền của họ. Nếu chủ sở hữu BĐS không phản đối tức là chủ sở hữu BĐS từ chối quyền của họ. Nếu đối tượng là quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc thì tức là chủ sở hữu đã từ bỏ quyền sử dụng các hệ thống này, bởi do tính chất của nó. Các đối tượng này không bền vững về mặt kỹ thuật cần thường xuyên tu dưỡng, bảo vệ, nên nếu ngừng việc khai thác thì tự nó sẽ dẫn đến việc loại bỏ đối tượng. Hơn nữa, tự các đối tượng này đã được thay thế bằng các hệ thống tương ứng khác để đáp ứng nhu cầu của chủ sở hữu BĐS. Trường hợp chủ sở hữu không sử đụng đối tượng của các quyền này do đã có hệ thống khác thay thế, và đồng thời chủ sở hữu BĐS liền kề có hành vi nhằm loại bỏ đối tượng của quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì được áp dụng như ở trường hợp chủ sở hữu BĐS không phản đối và được coi là có căn cứ. Nếu việc thiết lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề do địa thế tự nhiên bị vây bọc, mà sự vây bọc đó không còn nữa thì cũng là một căn cứ cho phép chủ sở hữu BĐS liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS đó. Ví dụ như xuất hiện một con đường mới quy hoạch qua nhà bị vây bọc dẫn đến nhà đó không còn bị vây bọc nữa, thì khi ấy nhà đó phải tự mình làm một lối đi riêng trên phần đất nhà mình mà không có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề của người khác nữa. Vì họ có thể tự đáp ứng được nhu cầu của mình mà không phải phiền luỵ đến BĐS liền kề nữa. Trường hợp này căn cứ để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề không còn tồn tại nữa, nên có thể coi đây là một trong các căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Cơ sở để coi đây là một căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề xuất phát từ góc độ kinh tế và pháp lý. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề của một chủ thể là quyền hạn chế đối với một chủ thể khác…Tức là pháp luật quy định quyền này không chỉ để bảo vệ quyền của chủ sỏ hữu BĐS bị vây bọc mà còn bảo vệ lợi ích của xã hội nói chung. Trong khi BĐS của chủ sở hữu đang bị vây bọc đã không còn vây bọc nữa, và có thể sử dụng BĐS của mình mà không cần đến sự phiền luỵ vào BĐS của người khác thì quyền lợi của họ vẫn được đảm bảo, do đó không cần hạn chế quyền của người khác. Dưới góc độ pháp lý thì căn cứ để xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đã không còn thì quyền đó cũng không thể tồn tại. Và khi ấy, quyền yêu cầu chấm dứt sẽ thuộc về chủ sở hữu BĐS phải chịu hạn chế đó. 2.2.3. Thoả thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Các chủ thể có quyền thoả thuận trong việc tạo lập, thay đối, hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Vì đây là nguyên tắc chung của pháp luật dân sự. Dù quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề có được thiết