Đề tài Vận dụng lý thuyết về lượng cầu tài sản trong đầu tư chứng khoán

. Tuy nhiên Hội đồng quản trị lại thường ít biến động do họ là những người nắm lượng lớn cổ phần của công ty, có giá trị lớn. Nhưng nếu bạn là người có năng lực về tài chính, muốn thử khả năng của mình thì bạn có thể bỏ tiền mua lượng lớn cổ phiếu để trở thành Chủ tịch Hội đồng quản trị và dẫn dắt công ty hoạt động theo cách mà bạn muốn. Việc đem cổ phiếu ra bán trên thị trường chính là đã xã hội hóa trong việc đầu tư, tạo điều kiện cho mọi cá nhân, mọi tổ chức có thể thực hiện được mục đích đầu tư của mình, tham gia trực tiếp và trở thành chủ nhân thực sự của nền kinh tế cũng như khai thác được nguồn chất xám, nguồn vốn phong phú và đa dạng, tạo cơ hội sử dụng nguồn lực của toàn xã hội tốt nhất. Đồng thời cùng với việc tham gia như một chủ thể trong nền kinh tế, mọi người sẽ có ý thức và trách nhiệm hơn, thực sự giám sát sự hoạt động của nền kinh tế, tạo điều kiện tìm ra người quản lý có năng lực nhất, hiệu quả nhất, tạo động lực mới cho sự phát triển của nền kinh tế. Việc trở thành cổ đông của một công ty là cách đơn giản nhất để một người có thể thực hiện ý tưởng của mình thông qua hội đồng cổ đông. Tuy nói là đơn giản nhưng việc mua cổ phiếu cũng có rất nhiều vấn đề mà nhà đầu tư cần phải quan tâm. Đầu tiên là phải chộn được cổ phiếu mà mình muốn mua, sau đó là phải quyết định số lượng mua là bao nhiêu và làm sao để mua được cổ phiếu đó với giá mong muốn và hợp lý, cuối cùng là nên nắm giữ cổ phiếu trong bao lâu, khi nào thì nên bán ra để thu về vốn và lợi nhuận... Các nhà đầu tư luôn mong tìm được cổ phiếu đem lại nhiều lợi nhuận hơn so với các công cụ tài chính khác. Để mua được cổ phiếu đáp ứng được yêu cầu đầu tư của mình, nhà đầu tư phải xem xét rất nhiều các khía cạnh, yếu tố chi phối, điều kiện, hoàn cảnh và sủ dụng nhiều tham chiếu cũng như hệ số khác nhau để so sánh và đánh giá. Bên cạnh đó thì mỗi nhà đầu tư lại có những phương pháp khác nhau để lựa chọn. Một số nhà đầu tư theo đuổi chiến lược đầu tư tăng trưởng nhưng cũng có không ít người chọn chiến lược đầu tư giá trị cho mình. Với chiến lược đầu tư tăng trưởng, nhà đầu tư sẽ lựa chọn những cổ phiếu đang được ưa chuộng trên thị truờng với kỳ vọng rằng giá của chúng sẽ tăng lên trong thời gian tới để có thể bán đi thu về lợi nhuận cho mình. Nhiều nhà đầu tư đã thu được rất nhiều lợi nhuận, trở nên giàu có nhanh chóng nhưng cũng có không ít nhà đầu tư đã không thể thu về lợi nhuận cho mình mà nhiều khi còn thua lỗ, thậm chí là phá sản. Bên cạnh đó, chiến lược đầu tư giá trị cũng có nhưng ưu nhược điểm nhất định của nó, đây là chiến lược nhằm chọn và đầu tư vào nhưng cổ phiếu có giá trị thật sự cao hơn so với thị giá của nó. Chiến lược này đang được chú trọng trở lại và nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng nếu nắm vững được nguyên tắc của nó thì nhà đàu tư có thể thu được nhiều lợi nhuận hơn so với chiến lược đầu tư tăng trưỏng. Nhà đầu tư sẽ là tìm ra những cổ phiếu tốt theo những tiêu chuẩn riêng trong số những cổ phiếu đang bị thị trường đánh giá thấp, việc lựa chọn này là hết sức khó khăn do phải tốn nhiều thời gian và công sức để có thể tìm ra được giá trị thực sự của công ty. Phải lựa chọn như thế nào đây?chúng ta hãy nghe lời khuyên của Jonh Neff-nhà đầu tư nổi tiếng người Mĩ, ông đưa ra 5 nguyên tắc theo chiến lược đầu tư giá trị của mình. Nguyên tắc đầu tiên của ông là chú ý đến các cổ phiếu có tỷ số P/E thấp, P/E là hệ số thị giá trên thu nhập cổ phần, chỉ ra số tiền thực sự mà nhà đầu tư muốn bỏ ra cho một đồng thu nhập cổ phần. Các công ty có P/E thấp có thể là do bị tác động xấu của những tin đồn bất lợi do các đối thủ cạnh tranh tung ra về tình hình kinh doanh và triển vọng của các công ty này, cũng có khi là công ty đang thực sự gặp khó khăn. Khi giá của các cổ phiếu có tỷ số P/E thấp tăng trở lại, nhà đầu tư sẽ thu được lợi nhuận rất lớn, không chỉ bởi do giá của cổ phiếu tăng cao mà còn là do lúc này các nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao để có thể mua lại cổ phiếu mà họ đang nắm giữ. Sau là ông không bao giờ dành sự chú ý của mình đến cổ phiếu của các công ty có mức tăng trưởng quá cao bởi theo ông thì sự tăng trưởng này thường không ổn định và khi có sự giảm sút về lợi nhuận thì giá của cổ phiếu sẽ giảm sút rất nhiều trong khi cùng với tình trạng đó thì các công ty có mức tăng trưởng thấp hơn thì sự sụt giảm này sẽ là rất nhỏ và sự thua lỗ là không đáng kể. Nguyên tắc thứ 3 của ông là không xem nhẹ cổ tức bởi cổ tức góp phần làm cân bằng giá trị của cổ phiếu trên thị trường, không nên chỉ chú ý vào lợi nhuận của việc mua bán cổ phiếu mà lợi tức cũng góp phần không nhỏ vào lợi nhuận. Thứ tư, ông cho rằng khi bán cổ phiếu cũng phải hết sức thận trọng giống như khi bạn mua chứng khoán vậy bởi việc lựa chọn thời điểm bán ra sẽ quyết định số lợi nhuận mà bạn sẽ thu được. Đa số các nhà đầu tư thường mua vào khi giá lên và bán ra khi giá xuống nhưng không phải lúc nào đó cũng là sự lựa chọn khôn ngoan nhất bởi bạn sẽ rất khó xác định thời điểm mà giá lên cao nhất để có thể bán ra thu lời cũng như thời điểm mà giá bắt đầu sụt giảm. Nguyên tắc cuối cùng, theo ông đó là đừng chạy theo những gì mà đám đông đang làm, nó có nghĩa đòi hỏi bạn đôi khi phải làm ngược lại với những gì mọi người đang làm, tức là bán ra khi giá lên và mua vào giá xuống, đồng thời cũng phải hết sức quan tâm đến các cổ phiếu không được thị trường ưa chuộng, điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải là người có đủ cam đảm, thậm chí là liều lĩnh và ngang ngạnh. Làm như vậy có thể thu được lợi nhuận chắc chắn hơn so với việc cứ tiếp tục nắm giữ chúng, bạn đừng nên kỳ vọng sẽ thu được toàn bộ lợi nhuận mà cũng nên chia sẻ chúng với các nhà đầu tư khác nữa. Thị trường cổ phiếu là một thị trường có sự vận động hết sức phức tạp, luôn luôn vận động không ngừng, rất khó nắm bắt, dự đoán được và khả năng để kiểm soát sự biến động này là vô cùng khó khăn. Trên thị trường cổ phiếu, mọi chuyện đều có thể xảy ra, nó có thể khiến bạn trở thành người giàu có nhanh chóng nhưng cũng có thể khiến bạn hoàn toàn trắng tay chỉ sau một đêm. Càng ngày càng có nhiều người tham gia mua bán cổ phiếu, trong số họ có những nhà đầu tư chuyên nghiệp và cũng có những người tham gia chỉ là “nghề tay trái”, cũng có thể chia ra thành các tổ chức và cá nhân. Các cá nhân tự mình tham gia vào thị trường cổ phiếu sẽ có được quyền tự mình quyết định đầu tư, không bị rằng buộc bởi các cá nhân khác và không phải chia sẻ số lợi nhuận mà mình kiếm được. Nhưng, thị trường cổ phiếu luôn có nguy cơ xảy ra nhiều rủi ro không thể dự đoán được, khi nó xảy ra thì nhà đầu tư cá nhân sẽ bị mất hết tài sản mà mình bỏ ra, khó có thể tiếp tục được. Trái lại, với các tổ chức đầu tư cổ phiếu như các quỹ đầu tư, các công ty tài chính, ưu điểm của họ lại là nhược điểm của hình thức kia. Nhờ sự chia sẻ về kinh nghiệm và sự hiểu biết giữa các thành viên trong tổ chức mà họ có được cơ hội thành công hơn so với đầu tư cá nhân nhưng cũng chính vì thế mà họ không dám đầu tư vào những nơi mạo hiểm, có thể bỏ lỡ nguồn lợi nhuận lớn. Rủi ro nếu có xảy ra cũng được chia sẻ chung cho mọi người trong tổ chức nên cũng giảm bớt được sự thiệt hại. Các tổ chức đầu tư vào cổ phiếu đều là những nhà chuyên môn có sự hiểu biết về chứng khoán nên thường có được sự thành công và lợi nhuận ổn định hơn so với đầu tư cá nhân. c_Một số giải pháp khắc phục Để khắc phục tình trạng năng lực quản lý của người điều hành, các nhà đầu tư có thể thông qua các công ty tài chính trung gian, những người có khả năng và năng lực đề giúp họ giám sát hoạt động của Ban giám đốc cũng như của công ty mà họ đầu tư vào, giảm khả năng xảy ra rủi ro xuống mức thấp nhất có thể, giữ an toàn cho đồng vốn của họ. Nhưng khi họ là người chơi cổ phiếu với mục đích hưởng lợi nhuận từ sự chênh lệch giá chứ không phải là từ cổ tức thì ngoài việc quan tâm đến hoạt động của công ty, họ còn phải chú ý đến mọi việc xảy ra xung quanh thị trường cổ phiếu để có thể kịp thời đưa ra nhưng phán đoán và quyết định kịp thời, chính xác. Bạn là nhà đầu tư, các công ty tài chính trung gian, các qũy đầu tư có thể giúp cho họ quản lý đồng vốn tốt hơn cũng như đưa ra những quyết định đầu tư hợp lý làm cho đồng vốn của bạn tăng lên, có thể là không tăng nhanh như bạn muốn nhưng lại an toàn, bạn sẽ ít phải lo lắng về nguy cơ một ngày nào đó sẽ bị phá sản. Thị trường cổ phiếu, nơi có rất nhiều nguồn thông tin khác nhau mà độ chính xác của chúng đôi khi là rất khó kiểm định đòi hỏi nhầ đầu tư phải có bản lĩnh và sự hiểu biết cần thiết. Để có thông tin về cổ phiếu mình cần, nhà đầu tư phải bỏ tiền mua thông tin từ những người có nó,sau đó mới quyết định có đầu tư vào cổ phiếu đó hay không. Nhưng thông tin mua được không phải bao giờ cũng chính xác, nó có thể đã được sửa bởi một số người có liên quan vì mục đích riêng của họ, đôi khi chính nhà đầu tư phải tự mình đưa ra quyết định dựa trên phán đoán của mình. Đó là với những nhà đầu tư truyền thống nhưng cũng có không ít người chỉ hành động theo đám đông, họ không muốn bỏ tiền mua thông tin, chỉ biết làm theo đa số với mong muốn thu được lợi nhuận dễ dàng mà không cần bỏ chi phí và công sức, việc này được gọi là “người đi xe đạp không mất tiền”. Chính vì những người như thế xuất hiện ngày càng nhiều mà gây ra một số hiện tượng ảnh hưởng xấu đến thị trường cổ phiếu khiến nó khó phát triển và hoạt động hiệu quả được. Lúc này cần đến sự can thiệp của các tổ chức có trách nhiệm mà cụ thể ở đây là Nhà nước với cung cụ đầy hiệu quả của mình là pháp luật. Những quy định cụ thể về chứng khoán nói chung và cổ phiếu nói riêng giúp cho các nhà đầu tư rất nhiều. Quy định bắt buộc các công ty phát hành cổ phiếu phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn, chuẩn mực kế toán và được kiểm toán công nhận, công khai thông tin về tình hình hoạt động của công ty để giúp các nhà đầu tư có được những quyết định đúng đắn, nâng cao hiệu quả đầu tư. Để làm việc này đòi hỏi nhưng thông tin được cung cấp phải được kiểm định chắc chắn về độ chính xác, đảm bảo sự tin tưởng của các nhà đầu tư vào sự điều hành và quản lý của Nhà nước. Khi thị trường tài chính hoạt động có hiệu quả, nhà đầu tư yên tâm bỏ vốn của mình thì sẽ khiến cho nền kinh tế hoạt động có hiệu quả, chất lượng, thúc đẩy kinh tế phát triển nhanh hơn. 2_ Trỏi phiếu Trái phiếu là các thỏa thuận vay nợ mang tính hợp đồng, theo đó người đi vay phát hành trái phiếu với cam kết sẽ trả cho người cho vay, người nắm giữ trái phiếu một số tiền lãi định kỳ và khi trái phiếu đến hạn thanh toán cũng là lúc khoản thanh toán cuối cùng được thực hiện. Khác với cổ phiếu ở chỗ người nắm giữ được hưởng lợi nhuận cao hay thấp tùy theo thu nhập của công ty thì người nắm giữ trái phiếu chỉ được hưởng mức lãi suất cố định đã được quy định khi phát hành. Nhưng chính vì nó là một công cụ nợ nên được quyền ưu tiên thanh toán trước so với số cổ tức chỉ được trả sau khi trừ đi lãi vay và các khoản chi phí khác, người đầu tư vào trái phiếu có thể yên tâm hơn so với đầu tư vào cổ phiếu nhưng lợi nhuận mà nó đem lại được kỳ vọng là ít hơn. Nhưng đó là khi người phát hành trái phiếu có khả năng thanh toán... Trái phiếu có thể do các công ty, chính quyền địa phương hoặc chính phủ phát hành. Các trái phiếu địa phương và chính phủ có tính thanh khoản và an toàn cao do được sự bảo đảm chắc chắn, không có chuyện vỡ nợ bởi chính quyền có thể tăng thuế hoặc phát hành tiền để thanh toán. Nhưng chính vì rủi ro thấp mà lợi nhuận người đầu tư có thể thu về được là rất nhỏ. Các trái phiếu này được phát hành để bù đắp và giải quyết thâm hụt ngân sách tạm thời. Chúng cũng chủ yếu là do các tổ chức tài chính tín dụng mua thông qua hình thức đấu thầu. Tuy nhiên lãi suất của chúng cũng cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng cùng kỳ hạn. Nhà đầu tư tài chính thường không ưu tiên nắm giữ trái phiếu địa phương và chính phủ do lợi nhuận của chúng đem lại là thấp, vì thế chúng ta hãy đi sâu xem xét về trái phiếu do các công ty phát hành. Trái phiếu công ty là loại trái phiếu dài hạn do các công ty phát hành với mức tín dụng rất mạnh. Thông thường trái phiếu công ty mang lại cho người nắm giữ nó khoản thanh toán 2 lần mỗi năm và thanh toán hết khi đến hạn. Một số trái phiếu của sông ty còn có khả năng chuyển đổi thành cổ phần vào bất cứ lúc nào cho đến thời hạn thanh toán. Đặc điểm này khiến các trái phiếu có khả năng chuyển đổi hấp dẫn hơn so với các trái phiếu không có khả năng chuyển đổi. Mặc dù lượng trái phiếu công ty trên thị trường là nhỏ hơn rất nhiều so với cổ phiếu nhưng tổng giá trị của những trái phiếu mới được phát hành mỗi năm lại lớn hơn nhiều so với tổng giá trị của cổ phiếu mới phát hành. Chính vì vậy mà diễn biến của thị trường trái phiếu có thể còn quan trọng hơn nhiều đối với các quyết định tài chính của một công ty hơn nhiều so với diễn biến trên thị trường cổ phiếu. Các doanh nghiệp khi phát hành trái phiếu sẽ không phải tuân thủ những điều kiện về vật thế chấp, tài sản bảo đảm như khi đi vay nợ ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khác, nhưng cũng chính vì thế mà các nhà đầu tư lo lắng cho tiền của mình khi đầu tư vào trái phiếu công ty. Phần khác là do lãi suất của chúng cố định, trong hoàn cảnh lạm phát liên tục tăng thì nhiều nhà đầu tư cũng lo cho phần lãi suất thực mà mình được hưởng. Chỉ những công ty lớn, thị phần rộng mới dám phát hành trái phiếu của mình ra công chúng các công ty nhỏ không có đủ khả năng để có thể huy động vốn bằng cách này mà chủ yếu là đi vay ngân hàng. Trái phiếu là một hình thức vay nợ, vốn huy động được không phải vốn chủ nên huy động càng nhiều thì càng tăng độ rủi ro nên phải hết sức cẩn trọng khi đầu tư, ngay cả khi đó là một công ty lớn. 3_ Vàng Từ trước đến nay vàng vẫn là một trong những loại tài sản mang tính dự trữ và ổn định cao, ít rủi ro hơn so với các loại tài sản khác, người dân vẫn có thói quen mua vàng để dự trữ của cải của mình. Còn các nhà đầu tư, họ mua vàng tích trữ để chờ giá lên bán đi để hưởng chênh lệch. Giá vàng tăng liên tục trong thời gian gần đây đã làm cho nhiều nhà đầu tư vàng phất lên nhanh chóng, nhiều người đã chuyển sang đầu tư loại tài sản này. So với khoảng 3-4 năm trước đây, giá vàng đã tăng cao hơn trước từ 2,5-3 lần, hiện nay vẫn đang biến động không ngừng. Ngày 30/3/2006, cả thế giới đã sửng sốt khi lần đầu tiên trong suốt 25 năm qua giá vàng tăng lên quá mức cản 580USD/ounce, nguyên nhân là do dầu thô tăng giá, trong khi USD lại không được chuộng vì sợ lạm phát thì vàng chính là một loại tài sản khá an toàn cho cả đầu tư và dự trữ. Các chuyên gia đã nhận xét rằng nhu cầu về kim loại quý của thế giới đang bùng nổ. Sau thời điểm đó thì giá vàng liên tục tăng, đôi khi có biến động, giá vàng giảm chút ít nhưng rồi lại tăng lên. Nhưng nay là thời điểm cuối năm, vào cuối tháng 12/2006 thì giá vàng lại đang giảm nhẹ. Trên thị trường thế giới, ngày 16/12 giá vàng khoảng 629.5USD/ounce(khoảng 12.3 triệu đồng/lượng, đã bao gồm cả thuế nhập khẩu và phí gia công). Như vậy, giá vàng hiện nay đang có xu hướng giảm xuống nhưng liệu xu hướng này còn kéo dài trong bao lâu thì không ai có thể dự đoán chính xác được. Hiện tượng giá vàng chững lại và có xu hướng giảm xuống cũng gây không ít khó khăn cho những người đã đầu cơ tích trữ nhưng sự dao động này là rất nhỏ nên họ cũng chưa phải lo lắng nhiều. Họ vẫn có thể kỳ vọng vào việc giá vàng trong tương lai tăng sẽ đem lại cho họ nhiều lợi nhuận. Trong thời gian đó, tại sao nhà đầu tư lại không nghĩ đến chuyện sẽ đầu tư vào một loại tài sản khác, tìm kiếm thêm lợi nhuận về cho mình để chờ đến khi giá vàng tiếp tục thay đổi nhỉ? Ví dụ như ngoại tệ, bất động sản hay một loại chứng khoán nào đó chẳng hạn. 4_ Ngoại tệ Khi nhắc đến ngoại tệ, ta thường nghĩ ngay đến đồng USD và quả thực, nó là loại ngoại tệ chính ở nước ta. So với tiền Việt, USD có tính ổn định cao về giá trị, liên tục tăng giá từ trước đến nay và xét theo tương quan về tình hình phát triển kinh tế thì sẽ còn tiếp tục tăng nữa trong tương lai. Tuy nhiên, trong báo cáo được công bố tại hội nghị mùa xuân diễn ra ngày 21/4/2006 tại Washington, Quỹ tiền tệ thế giới (IMF) cho rằng nếu Mĩ không sớm giải quyết được tình trạng thâm hụt ngân sách và thâm hụt thương mại thì trong tương lai, USD sẽ bị mất giá nghiêm trọng so với các ngoại tệ chủ chốt khác. Tổ chức này nhận xét rằng Mĩ là một trong số các quốc gia mất cân bằng nhất trong thâm hụt ngân sách và thâm hụt thương mại. Như vậy chúng ta hoàn toàn có thể dự đoán rằng trong tương lai đôla Mĩ sẽ giảm giá và các nhà đầu tư không nên lựa chọn loại tài sản này. Nhưng đó là xu hướng dự đoán trong tương lai còn hiện tại thì USD vẫn là loại ngoại tệ có tính ổn định cao hơn so với các đồng ngoại tệ phổ biến khác. Cùng với hiện tượng vàng giảm giá trong thời gian vừa qua thì giá các loại ngoại tệ trên thị trường nước ta cũng đã giảm nhẹ như USD giảm 10 đồng/USD, euro giảm 130 đồng, bảng Anh giảm 142 đồng, đôla úc giảm 66 đồng...(ngày 16/12/2006). Ta có thể thấy rằng trong các loại ngoại tệ thì USD vẫn ổn định hơn, chính vì thế mà nó vẫn được các nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn khi có ý định đầu tư vào ngoại tệ. Tỷ giá hối đoái có sự tham gia điều chỉnh của cơ quan tiền tệ nhà nước mà cụ thể là ngân hàng trung ương thông qua việc mua hoặc bán trái phiếu chính phủ nên nhìn chung trong các loại tài sản thì ngoại tệ vẫn có tính ổn định cao hơn, sự biến động về giá cả thường không lớn. Bởi khi có sự biến động về tỷ giá hối đoái xảy ra có nghĩa là ảnh hưởng rất nhiều đến tình hình xuất nhập khẩu hàng hóa của đất nước. Khi Chính phủ muốn thay đổi chính sách kinh tế, thay đổi lượng hàng xuất hay nhập thì sẽ chủ động điều chỉnh tỷ giá hối đoái thông qua các đại diện là ngân hàng, họ sẽ thực hiện hoat động mua bán trái phiếu chính phủ để tăng hoặc giảm lượng ngoại tệ trên thị trường, từ đó mà điều chỉnh tỷ giá. Vì vậy thị trường ngoại tệ thường ổn định và ít có biến động lớn, và cũng do đó mà lợi nhuận của các nhà đầu tư thu được khi đầu tư vào ngoại tệ cũng ít hơn. 5_ Bất động sản Bất động sản là loại tài sản khó nắm giữ nhất trong các loại tài sản. Nguyên nhân của nó là do nhu cầu thì không ngừng tăng nhưng giá lại quá cao nên mọi người khó có khả năng mua, theo thống kê thì giá của bất động sản ở Việt Nam thuộc loại cao nhất thế giới. Chính vì vậy mà hiện nay thị trường bất động sản ở nước ta đang bị “đóng băng”. Dân số thế giới thì ngày càng tăng mà quỹ đất thì lại có hạn, chính vì vậy mà việc giá đất tăng cao là không thể tránh khỏi. Giá đất hiện nay đã gấp nhiều lần so với cách đây khoảng chục năm về trước. Nhưng khi xem xét thị trường bất động sản thì ta có thể rất dễ dàng để nhận ra rằng các vụ giao dịch, mua bán diễn ra rất ít, chủ yếu là các hợp đồng cho thuê. Có người thuê làm nhà ở, làm cửa hàng, đại lý, văn phòng,... Đa số là họ không có đủ tiền để mua cho mình một miếng đất chứ đừng nói đến một căn nhà. Để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở như hiện nay, chính phủ cũng như các tổ chức, công ty đã xây dựng nhiều khu tập thể, khu chung cư cao tầng để bán và cho thuê, có khi là theo hình thức hỗ trợ tái định cư, trợ giá hoặc cho vay trả góp, thu được kết quả khả quan. Cách đây khoảng 3-4 năm, nghề kinh doanh bất động sản rất phát đạt, mọi người đầu tư vào loại tài sản này đều nhanh chóng trở nên giàu có nhờ thu được lợi nhuận cao nhưng khoảng 2 năm trở lại đây, khi thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “đóng băng” thì nhiều nhà đầu tư đã gặp khó khăn trong việc thu hồi và luân chuyển đồng vốn của mình. Vậy nguyên nhân do đâu khiến thị trường bất động sản đã bị đóng băng trong suốt thời gian từ đó đến nay mà chưa giải quyết được? Theo đánh giá thì trên thị trường bất động sản chủ yếu là giá ảo. Người rao bán không biết giá trị thực của tài sản mình đang nắm giữ mà căn cứ theo giá của một bất động sản khác ở vị trí đó hoặc gần đó. Theo ông Trịnh Huy Thục, chủ tịch hiệp hội bất động sản nhà đất Việt Nam thì hiện nay hệ thống chính sách liên quan đến thị trường có nhiều nhưng vẫn chưa đồng bộ. Bên cạnh đó còn có nhiều nhân tố thị trường tự phát. Cung cầu trên thị trường luôn ở trong tình trạng mất cân đối nghiêm trọng cả về chủng loại lẫn số lượng, thêm vào đó là hiện tượng đầu cơ càng làm tăng nhu cầu ảo, đẩy giá nhà đất lên cao hơn thực tế, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Hơn nữa các giao dịch ngầm diễn ra nhiều làm cho thông tin càng trở nên “tù mù” hơn, gây thất thu thuế cho nhà nước và giảm số lượng giao dịch lành mạnh thành công. Nhận xét của các chuyên gia là trong tương lai, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển về nhà ở đô thị, bất động sản dịch vụ thương mại và bất động sản công nghiệp. Riêng nhà ở đô thị sẽ được ưu tiên phát triển trước để giải quyết sự bức xúc của người dân nhất là những người lao động có thu nhập thấp. Bởi vậy các chuyên gia cho rằng cần chú trọng phát triển xây nhà cho thuê, nhà trả góp, nhà giá rẻ,...do thực tế giá nhà đã bị “đội” lên rất nhiều do nạn đầu cơ khiến người có thu nhập thấp không có khả năng chi trả cho dù các địa phương đã và đang xây dựng hàng triệu m2 sàn mỗi năm. Thị trường bất động sản bị đóng băng làm cho nhiều nhà đầu tư đã không thể thu hồi vốn về để trang trải nợ khiến cho ngân hàng đang dần thắt chặt hầu bao của mình. Ông Lê Đắc Sơn, giám đốc ngân hàng cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh VP Bank nhận định : “ Tham gia vào thị trường bất động sản là hoạt động có nhiều rủi ro, vì vậy chúng tôi luôn thận trọng khi tham gia vào thị trường này, nhất là những dự án có tính chất quy mô”. Không có số liệu cụ thể về số vốn mà ngân hàng đã đổ vào thị trường này nhưng theo ước tính thì khoảng 20.000 tỷ đồng ở Hà Nội và ở Thành phố Hồ Chí Minh thì số dư nợ này lên tới khoảng 50.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia cho rằng nếu trong thời gian tới thị trường bất động sản không ấm lên thì khả năng các doanh nghiệp bất động sản bị phá sản trong thời gian tới là không tránh khỏi, do gánh nặng lãi ngân hàng và sự ảm đạm của thị trường. Một số doanh nghiệp năng động hơn đã tìm cách tiếp cận với những nguồn vốn mới, chủ yếu là vốn đầu tư từ các dự án của nước ngoài. Kết quả thu được khá khả quan do các đối tác nhận thấy thị trường bất động sản Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng. Các nguồn vốn đầu tư từ những tập đoàn nước ngoài, các quỹ đầu tư quốc tế sẽ giúp cho thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn là nguồn vốn từ các ngân hàng trong nước chủ yếu huy động từ các nguồn vốn ngắn hạn như từ trước đến nay. Theo dự đoán của các chuyên gia quốc tế thì thị trường bất động sản Việt Nam sẽ sớm sôi động trở lại do nền kinh tế nước ta đang tăng trưởng nhanh và theo họ đánh giá thì giá nhà đất ở các thành phố lớn tăng cao cũng không hẳn là hiện tượng tiêu cực. Ông Gordon Davis, điều hành quốc tế của Hiệp hội quốc gia về bất động sản Mĩ tại hội thảo “Phát triển thị trường bất động sản” tổ chức ngày 24/3/2005 đã phát biểu rằng thị trường bất động sản có sự tác động rất lớn đến kinh tế xã hội của mọi quốc gia. Theo ông, lĩnh vực này chiếm tới 20% GDP của một nước do đây là sinh kế, là loại tài sản lớn của đại bộ phận dân chúng, ông còn cho rằng thị trường bất động sản bán được là sống, không bán được là chết, điều này cũng phản ánh sự phát triển của nền kinh tế. Do vậy thành phố nào có thị trường bất động sản phát triển có nghĩa là nền kinh tế ở thành phố đó đang tăng trưởng. Richard Ellis, tổng giám đốc tập đoàn CB Richard Ellis (tập đoàn chuyên quản lý các tòa nhà cho thuê), nhận định rằng thị trường bất động sản tại các thành phố lớn ở Việt Nam nói chung và nhà cho thuê nói riêng sẽ nóng hơn trong vài năm nữa. Nhận xét của các chuyên gia đều hướng về một kết luận chung là thị trường bất động sản Việt Nam còn đang ở ngưỡng cửa của sự phát triển. Các ngân hàng tại nước ta cũng đang tham gia vào “phá băng” trên thị trường bất động sản qua các dự án như cho vay mua nhà trả góp, hỗ trợ trả trước,... Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh (HDB) đã triển khai chương trình “ưu đãi cho vay” từ ngày 04/12/2006 đến 04/03/2007 để kỷ niệm 17 năm thành lập. Theo đó ngân hàng dành 150 tỷ để cho vay xây và mua nhà trong vòng 20 năm với lãi suất và mức cho vay rất hấp dẫn, lãi suất vay ngắn hạn là 0.9%/tháng, trung và dài hạn là từ 1% đến 1.02%/tháng, cố định trong 2 năm đầu. Ngoài ra những trường hợp vay đất mua nhà nói trên sử dụng dịch vụ thanh toán qua HDB được giảm 50% phí thanh toán. Để phát triển thị trường bất động sản, chúng ta phải xây dựng hệ thống chính sách đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các nguyên tắc của thị trường, đồng thời cũng phải tăng tính cạnh tranh để thị trường được minh bạch, phát triển lành mạnh, tránh hiện tượng một số đại gia đầu cơ tăng giá “trên trời” đẩy thị trường không phát triển được, bên cạnh đó là tạo điều kiện cho mọi thành phần tham gia xây dựng và phát triển thị trường bất động sản. Bộ xây dựng đang dự thảo nghị định hướng dẫn thực hiện Luật kinh doanh bất động sản, theo đó tất cả các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (cả các công ty xây dựng tạo lập bất động sản lẫn các công ty kinh doanh bất động sản) đều phải hoạt động trên sàn. Thông qua sàn giao dịch, người mua sẽ nắm được các thông tin quan trọng liên quan đến công trình như : giá cả, chất lượng, thiết kế công trình, quy hoạch khu vực dự án,... Đây l