Đồ án Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Sky Garden tại số 01 Đội Cung, phường Phú Nhuận, Thành phố Huế

ra. Như vậy theo ước tính có thể chọn hệ số mùa là 7/12 = 0,58. KẾT QUẢ TÍNH NHU CẦU PHÒNG CỦA KHÁCH DU LỊCH GIAI ĐOẠN 2000- 2010 Năm Ngày khách HS sử dụng chung phòng CS sử dụng phòng HS mùa Nhu cầu phòng QT NĐ QT NĐ QT NĐ Tổng 2000 313.010 607.650 1,9 2,02 65% 58% 1.197 2.186 3.383 2001 389.780 736.970 1,9 2,02 65% 58% 1.491 2.651 4.142 2002 480.800 842.430 1,9 2,02 65% 58% 1.839 3.031 4.870 2003 371.830 816.470 1,9 2,02 65% 58% 1.422 2.937 4.360 2004 436.620 934.870 1,9 2,02 65% 58% 1.670 3.363 5.033 2005 552.940 768.090 1,8 2 65% 58% 2.232 2.791 5.023 2006 630.540 816.280 1,8 2 65% 58% 2.546 2.966 5.512 2007 774.910 792.650 1,8 2 65% 58% 3.129 2.880 6.009 2008 1.027.530 878.280 1,8 2 65% 58% 4.148 3.191 7.340 2009 922.360 1.013.510 1,8 2 65% 58% 3.724 3.683 7.407 2010 1.018.250 1.488.613 1,8 2 65% 58% 4.111 3.205 7.566 Thống kê cung ứng phòng lưu trú trong những năm gần đây ở Huế THỐNG KÊ KHẢ NĂNG PHỤC VỤ LƯU TRÚ GIAI ĐOẠN TỪ 2000 ĐẾN 2010 Năm Tổng cơ sở lưu trú Tổng số phòng 2000 80 2.291 2001 92 2.464 2002 95 2.619 2003 104 2.821 2004 122 3.534 2005 132 3.747 2006 144 4.500 2007 149 4.674 2008 156 5.265 2009 163 5.570 2010 313 7.284 * So sánh khả năng phục vụ phòng du lịch và nhu cầu phòng trong giai đoạn từ năm 2000 đến 2010: BIỂU ĐỒ NHU CẦU PHÒNG VÀ SỐ PHÒNG HIỆN CÓ Ở THÀNH PHỐ HUẾ GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2000 – 2010 ĐVT:Nghìn phòng Từ biểu đồ trên ta dễ dàng nhận thấy kéo dài từ năm 2000 đến hết năm 2010 ở Thành phố Huế vẫn chưa giải quyết được một thực trạng là lượng phòng khách sạn vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu phòng của khách du lịch. Bước đầu ta có thể thấy việc đầu tư xây dựng một khách sạn cao cấp ở Huế vào thời điểm này rất khả thi. Dự báo tình hình du lịch thành phố Huế Ta có nhiều phương pháp để dự báo cho một chuỗi số liệu, mỗi phương pháp dự báo sẽ phù hợp hoặc phù hợp nhất với một số loại số liệu cần dự báo nhất định, điều này phụ thuộc vào quy luật của dãy số liệu ta thu được trong quá khứ. Theo trình tự chúng ta sẽ vẽ đồ thị biểu diễn các số liệu thống kê được trong quá khứ để xem xét quy luật của chúng rồi sau đó mới áp dụng phương pháp phù hợp nhất và tiến hành dự báo. Dự báo về lượng khách du lịch đến Huế trong tương lai * Bước 1: Vẽ đồ thị biểu diễn số liệu thống kê khách du lịch từ năm 2000- 2010 BIỂU ĐỒ KHÁCH DU LỊCH ĐẾN HUẾ GIAI ĐOẠN 2000-2010 ĐVT: người Nhận xét: Dựa vào đồ thị ta nhận thấy số lượng khách quốc tế và nội địa đến Huế từ năm 2000 đến năm 2010 có xu hướng là đường thẳng, do đó để dự báo số lượng khách đến trong những năm tiếp theo, ta dùng phương pháp dự báo theo khuynh hướng đường thẳng. * Bước 2: Sử dụng phương pháp dự báo theo khuynh hướng đường thẳng để dự báo lượng khách du lịch đến Huế đến năm 2010. Hàm dự báo: Yc = A*X + B Quy ước: + Lượng khách quốc tế, nội địa đến Huế lần lượt là: Y1,Y2 + Lượng khách quốc tế, nội địa dự báo sẽ đến Huế trong những năm tới là: YC1, YC2. + Quy ước năm là: X= 1,2,3… Tính toán: = 50,318 = - 22,908 => YC1 = 50,318*X + (-22,908) = 60,895 = 33,840 => YC2 = 60,895*X + 33,840 DỰ BÁO KHÁCH DU LỊCH ĐẾN HUẾ TỪ NĂM 2010 ĐẾN NĂM 2020 Năm X Y1 Y2 SX2 XY1 XY2 YC1 YC2 2000 8 313.010 607.650 64 2.504.080 4.861.200 2001 9 389.780 736.970 81 3.508.020 6.632.730 2002 10 480.800 842.430 100 4.808.000 8.424.300 2003 11 371.830 816.470 121 4.090.130 8.981.170 2004 12 436.620 934.870 144 5.239.440 11.218.440 2005 13 552.940 768.090 169 7.188.220 9.985.170 2006 14 630.540 816.280 196 8.827.560 11.427.920 2007 15 774.910 772.650 225 11.623.650 11.589.750 2008 16 1.027.530 878.280 256 16.440.480 14.052.480 2009 17 922.360 1013.510 289 15.680.120 17.229.670 S 125 5.900.320 8187.200 1,645 79.909.700 104.402.830 2010 18 .  882.817 1.129.956 2011 19 933.135 1.190.851 2012 20 983.453 1.251.747 2013 21 1.033.771 1.312.642 2014 22 1.084.089 1.373.537 2015 23 1.134.407 1.434.432 2016 24 1.184.725 1.495.328 2017 25 1.235.043 1.556.223 2018 26 1.285.362 1.617.118 2019 27 1.335.680 1.678.014 2020 28 1.385.998 1.738.909 Dự báo nhu cầu phong lưu trú ở thành phố Huế trong tương lai Tương tự ta tiến hành trình tự theo các bước: * Bước 1: Vẽ biểu đồ biểu diễn nhu cầu phòng thống kê được trong quá khứ. BIỀU ĐỒ NHU CẦU PHÒNG Ở HUẾ GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2000 ĐẾN 2010 ĐVT: nghìn phòng Nhận xét: Do phụ thuộc vào lượng khách du lịch đến Thành phố Huế nên số liệu thống kê nhu cầu phòng giai đoạn 2000- 2010 cũng có xu hướng là đường thẳng. Nên để thuận tiện trong việc dự báo ta sẽ dùng phương pháp dự báo theo khuynh hướng đường thẳng như trong phần dự báo khách du lịch. * Bước 2: Tiến hành dự báo nhu cầu phòng theo khuynh hướng đường thẳng. Hàm dự báo: Yc = A*X + B Quy ước: + Nhu cầu phòng thống kê là: Y + Nhu cầu phòng dự báo trong những năm tới là: YC + Quy ước năm là: X= 1,2,3… Tính toán: = 411 = 3,050 Vậy: YC = 411*X + 3,050 DỰ BÁO NHU CẦU PHÒNG TẠI HUẾ GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2010 ĐẾN 2020 Năm X Y ΣX2je XY Yc 2000 1 3.383 1 3.383 2001 2 4.142 4 8.284 2002 3 4.870 9 14.609 2003 4 4.360 16 17.438 2004 5 5.033 25 25.166 2005 6 5.023 36 30.140 2006 7 5.512 49 38.582 2007 8 6.009 64 48.070 2008 9 7.340 81 66.058 2009 10 7.407 100 74.065 2010 11 7.566 121 91.548 S 66 60,644 506 417.345 2011 12 7.976 2012 13 8.387 2013 14 8.797 2014 15 9.208 2015 16 9.618 2016 17 10.029 2017 18 10.439 2018 19 10.850 2019 20 11.260 2020 21 11.671 Nhận định về lượng khách sạn sẽ tăng trong tương lai Theo dự báo thì lượng khách du lịch cả quốc tế và nội địa đến Thành phố Huế sẽ ngày càng tăng cao trong những năm tới. Nhưng so với lượng cầu thì lượng cung các cơ sở lưu trú vẫn diễn ra việc thiếu hụt, nhất là là vào các tháng cao điểm có các lễ hội, như Tết Nguyên Đán, Festival Huế và Festival Các làng nghề truyền thống. Bên cạnh đó theo tinh thần của nghị quyết Đại hội Tỉnh Thừa Thiên Huế lần thứ XIV sẽ tiếp tục đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng dịch vụ du lịch nhằm mục tiêu đưa ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của Thừa Thiên Huế. Với sự tăng lên của khách du lịch thì yêu cầu đối với cơ sở của về các cơ sở lưu trú cũng sẽ tăng cao, nhưng do số lượng khách sạn 4-5 sao có hạn nên rất nhiều khách du lịch hạng sang, đặc biệt là khách quốc tế không được đáp ứng đầy đủ về nhu cầu khách sạn cao cấp nên buộc lòng phải cư trú tại những khách sạn tiêu chuẩn thấp hơn. Do đó, nhu cầu đầu tư xây dựng khách sạn cao cấp (4, 5 sao) là rất cần thiết. Một điều chắc chắn là sẽ có nhiều nhà đầu tư nhận biết đây là một miếng đất màu mỡ để đầu tư vào xây dựng các cơ sở lưu trú, khu du lịch… Việc đầu tư vào xây dựng khách sạn tiêu chuẩn cao cấp Sky Garden trong thời điểm này sẽ tạo ra một lợi thế cạnh tranh trong tương lai so với những dự án sau này. Tiềm năng, khả năng thâm nhập thị trường và khả năng cạnh tranh của dự án Tiềm năng của dự án Từ dự báo cung và cầu trong tương lai chúng ta có thể thấy rằng trong những năm tới nhu cầu về phòng lưu trú đạt tiêu chuẩn cao (4,5 sao) ngày càng tăng, đặc biệt trong các mùa lễ hội nhưng trên thực tế thì lượng khách sạn đạt tiêu chuẩn cao ở Huế vẫn còn rất hạn chế nên khi khách sạn Sky Garden được được đầu tư sẽ giải quyết được phần nào vấn đề này, đây cũng là một lợi thế cho Khách sạn. Khách sạn Sky Garden nằm ở vị trí trung tâm Thành phố, gần cụm khách sạn lớn ở Huế, diện tích khu đất rộng rãi, thoáng mát, giáp 2 trục đường chính là Đội Cung và Lê Lợi, dễ dàng tiếp cận Sông Hương và các điểm du lịch nổi tiếng khác: Đại Nội, Chùa Thiên Mụ và các lăng tẩm. Đặc biệt từ khối phòng ngủ của khách sạn, du khách có thể ngắm Sông Hương, Núi Ngự và toàn cảnh Thành phố Huế. Khả năng thâm nhập thị trường của dự án Để thu hút được khách du lịch đến Khách sạn, và biết đến khách sạn đặc biệt trong những năm đầu Khách sạn có thể áp dụng những chính sách sau: Quản lý điều hành khách sạn: Để có thể quản lý khách sạn một cách chuyên nghiệp Chủ đầu tư có thể thuê các nhà quản lý, các chuyên gia trong lĩnh vực du lịch khách sạn trong các tập đoàn quản lý khách sạn nước ngoài. Đây cũng là một cách để tận dụng lượng khách quen của các tập đoàn quản lý này, tận dụng để quản bá hình ảnh của khách sạn. Quảng cáo: Một số chính sách quảng cáo có thể áp dụng: - Giới thiệu trên các phương tiện thông tin đại chúng như: Internet, trên truyền hình phát thanh của Trung Ương và địa phương, kết hợp với các tạp chí du lịch để đưa tin. - In các tờ rơi quảng cáo giới thiệu sản phẩm, in bản đồ chỉ dẫn kèm theo các tuor du lịch sẽ thực hiện trong vùng, đặc biệt quảng cáo ở các sân bay, nhà ga, bến xe bằng nhiều thứ tiếng. Mục tiêu của dự án Xây dựng khách sạn cao cấp Sky Garden tiêu chuẩn 4 sao với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đảm bảo phù hợp quy hoạch phát triển Thành phố Huế trước mắt và lâu dài Góp phần chỉnh trang đô thị, tạo bộ mặt khang trang cho Thành phố Huế Tăng hiệu quả sử dụng đất Tăng nguồn thu của ngành du lịch, tăng tỷ trọng đóng góp cùa ngành du lịch vào GDP của tỉnh nhà , góp phần làm tăng nguồn thu của ngân sách địa phương. Đảm bảo tạo ra nguồn thu ổn định cho các nhà đầu tư. Kết luận về sự cần thiết của dự án Dựa vào những số liệu dự báo được và những phân tích về thị trường, ta có thể nhận thấy được nhu cầu về khách sạn ở Thành phố Huế ngày càng tăng. Cùng với sự phát triển kinh tế thì đời sống của con người cũng ngày càng đi lên, nhu cầu du lịch tăng nhanh, kéo theo những dịch vụ được đặt ra cũng ngày càng phong phú hơn để đáp ứng mọi yêu cầu của khách hàng. Với những tiềm năng sẵn có của Thành phố, việc đầu tư khách sạn Sky Garden một hướng đi đúng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản du lịch của công ty. CHƯƠNG 3 LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM, BỐ TRÍ TỔNG MẶT BẰNG Lựa chọn phương án địa điểm xây dựng Hiện tại dự án Sky Garden đang tìm kiếm và lựa chọn địa điểm phù hợp, theo đó có 2 địa điểm đang có những điều kiện thuận lợi để thực hiện dự án: Phương án 1 Công trình Khách sạn Sky Garden được xây dựng trên khuôn viên khu đất tại số 01 Đội Cung, Thành phố Huế. Khu đất được giới hạn bởi: Phía Tây Bắc giáp đường Lê Lợi, nhìn ra sông Hương Phía Tây Nam giáp đường Đội Cung, nhìn ra phía Cầu Tràng Tiền. Phía Đông Nam và Đông Bắc giáp đường kiệt khu dân cư Khu đất rộng 2.256 m2, mặt chính thức giáp 2 trục đường chính là Đội Cung và Lê Lợi với chiều dài đường Đội Cung là 55,5 m và chiều dài đường Lê Lợi là 19,8; Chiều sâu bình quân của khu đất rộng 40,6 m. Điểm mạnh của phương án 1 Địa hình khá bằng phẳng, rất thuận lợi cho công tác đầu tư xây dựng Về mặt vị trí, khu đất của Dự án có rất nhiều lợi thế so với các khu vực khác do khu vực này có hệ thống cơ sở hạ tầng khá tốt. Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi. Công trình Khách sạn Sky Garden nằm trên trục đường Lê Lợi, là một vị trí quan trọng đối với kiến trúc tổng thể khu vực đường Lê Lợi và sông Hương, sông Bến Ngự. Giao thông đi lại từ các địa điểm khác nhau trong thành phố đến khu vực dự án rất thuận tiện. Tuyến đường chính Lê Lợi, đường Đội Cung liên kết khu vực dự án với các khu dân cư, buôn bán sầm uất, nơi có nhiều trung tâm vui chơi giải trí. Điểm yếu của phương án 1 Phần lớn cao độ đất trong khu vực nghiên cứu đều thấp và nền yếu, không thuận lợi cho xây dựng, vì vậy khi tổ chức xây dựng cho khu vực này cần phải đáp ứng cao độ nền để đảm bảo không bị ngập lụt trong mùa mưa. Do vị trí nằm ngay trung tâm thành phố, nên trong quá trình thi công vận chuyển vật liệu đảo bảo an toàn, và phải đảm bảo vệ sinh môi trường, giảm thiểu tiếng ồn. Đây là những khó khăn chung của những dự án thực hiện trong Thành phố Huế Phương án 2 Công trình khách sạn Sky Garden được xây dựng trên khu qui hoạch đô thị mới phường An Cựu thành phố Huế. Điểm mạnh của phương án 2 Địa điểm xây dựng là khu đất trống chưa có công trình nhà cao tầng, lại nằm trong vùng qui hoach khu đô thị mới nên chi phí cho việc thi công giải phóng mặt bằng tương đối thấp. Điểm yếu của phương án 2 Dự án nằm trong khu quy hoạch tái định cư nên 3 mặt của khách sạn đều giáp khu dân cư, điều này cũng ảnh hưởng đến cảnh quan xung quanh của khách sạn, không tạo được không gian thoáng đảng cho khách du lịch. Vị trí khu đất nhỏ, không đủ bố trí cho các loại xe du lịch cỡ lớn đến lưu trú và đỗ xe. Xét về điều kiện địa chất thủy văn, nơi đây có cấu tạo địa hình tương đối phức tạp, gồm nhiều lớp với nhiều khả năng chịu tải khác nhau, từ trên xuống dưới phân thành nhiều lớp Địa tầng khu vực chủ yếu là cát, do đó trong quá trình thi công dễ xảy ra các quá trình cát trồi, cát chảy. Nước mặt và nước ngầm tại vị trí xây dựng cũng rất phức tạp, dễ xảy ra hiện tượng nước chảy vào hố móng khi thi công. Tóm lại: Qua phân tích, so sánh điểm mạnh và điểm yếu của hai phương án ta thấy phương án 1 nằm ở trong trung tâm thành phố nên chi phí xây dựng cao hơn nhưng chủ đầu tư vẫn chọn phương án 1 bởi đây là một vị trí tiềm năng cho việc kinh doanh dịch vụ và du lịch. Mặc dù nơi đây là khu có nhiều nhà hàng, khách sạn và resort nỗi tiếng nhưng việc kinh doanh bất động sản du lịch sẽ không thừa bởi vì thành phố Huế sẽ còn phát triển sôi động, nhu cầu ngày càng cao, do đó việc phát triển các dự án bất động sản du lịch là một đòi hỏi tất yếu theo định hướng phát triển của thành phố. Hiện trạng khu đất Hiện trạng công trình Mặt bằng khu đất khá bằng phẳng, thoáng mát, có cốt nền cao nên ít bị ngập lụt. Lũ thường khu đất ngập lụt vào khoảng 0,1- 0,3 m nước. Cơn lũ lịch sử 1999 ngập khoảng 0,5-0,6m nước. Khu đất hiện đã được Ủy ban nhân dân Thành phố Huế đền bù giải phóng mặt bằng chuẩn bị giao cho bên chủ đầu tư thực hiện dự án. Điều kiện địa chất công trình Đất đá cấu tạo nên địa hình chủ yếu là sét pha, cát hạt nhỏ, bùn sét pha lẫn vỏ sò và cát pha lẫn dăm sạn- cuội sỏi với màu xám vàng- xám xanh, vàng nghệ- nâu đỏ, nguồn gốc sông – biển và sông biển- đầm lầy, tuổi Holocen- Pleistocen. Kết quả mô tả thực địa của 3 hố khoan khảo sát (sâu từ 31-32m) cho thấy cấu trúc nền đất Khu đất xây dựng Khách sạn Sky Garden từ trên xuống gồm gồm nhiều lớp đất. Trên cơ sở phân chia thành các đơn nguyên địa chất công trình, cho thấy cấu trúc nền khu đất đang xét khá phức tạp. Các lớp đất có đặc điểm phân bố, điều kiện thế nằm, bề dày rất khác nhau và thay đổi mạnh theo không gian, đặt biệt là các thành phần bên dưới phân bố không liên tục. Đất có thành phần chủ yếu là sét pha, cát hạt nhỏ, bùn sét pha lẫn vỏ sò và cát pha phân bố xen kẹp nhau cùng với trạng thái, màu sắc không đồng nhất. Nhìn chung, tính chất xây dựng của các thành tạo tuân theo quy luật địa tầng ( càng xuống sâu độ bền của đất càng tăng và khả năng biến dạng lún càng thấp) Điều kiện thủy văn Qua tham khảo các tài liệu địa chất thủy văn khu vực kết hợp với công tác điều tra, quan trắc mực nước dưới đất có thể khái lược một số đặc điểm địa chất thủy văn liên quan đến khu đất dự định xây dựng như sau: - Đất đá cấu tạo nên địa tầng khu vực dự định xây dựng chủ yếu là sét pha, bùn sét pha, cát pha lẫn cuội sỏi với mức độ chứa nước tương đối phong phú. Trong thời gian khảo sát mực nước ngầm dao động trong khoảng 1,0-1,1m. - Nước dưới đất trong các tầng bên trên thường bị nhiễm bẩn và nhiễm mặn. Tuy vậy nếu sử dụng nước ngầm để thi công có thể khai thác ở các tầng chứa nước bên dưới nhưng cần tiến hành bơm hút, thí nghiệm lưu lượng và thành phần lý hóa để xác định các tính chất ăn mòn của nước dưới đất. Hiện trạng hạ tầng kĩ thuật khu vực dự án Giao thông: Khu vực dự án nằm trên 2 trục đường chính là Đội Cung và Lê Lợi là 2 con đường lớn phía nam Thành phố Huế, đường Lê Lợi được xem là 1 trong những con đường đẹp nhất của Thành phố Huế do chạy gần sông Hương và là con đường tập trung nhiều dự án lớn, nhiều khu vui chơi giải trí. Điện: Khu vực Dự án đã có lưới điện quốc gia qua các trục đường chính Đội Cung và Lê Lợi nên rất thuận lợi cho việc kéo điện vào tận chân công trình. Cấp thoát nước: Khu vực dự án đã có tuyến đường ống cấp và thoát nước qua 2 trục đường Đội Cung và Lê Lợi. Việc đấu nối hệ thống cấp thoát nước của công trình với hệ thống cấp thoát nước của khu vực là rất thuận tiện. Hiện trạng khu dân cư So sánh với các vùng xung quanh, dân cư ở Huế tương đối đông, được xem là một thị trường có tiềm năng và nơi đây có nhiều trường đại học. Huế còn được xem là một trong những thành phố phát triển du lịch nhanh nhất trong khu vực Miền trung do đó thu hút một số lượng lớn các nhà đầu tư, du khách Nước ngoài đến thành phố Huế. Giải pháp kiến trúc của phương án chọn Kiến trúc công trình đã chọn Qui hoạch tổng mặt bằng Công trình được bố trí cân đối và trải đều trên khu đất, tận dụng tối đa mặt tiền 2 trục đường chính là Đội Cung và Lê Lợi đồng thời lùi vào một khoảng hợp lý về các phía để tạo sân vườn phía trước, đảm bảo khoảng cách phù hợp với các đường chính, đường kiệt, với các lô đất, tạo ra khoảng không gian và vệt cây xanh cách ly khu dân cư xung quanh. Tận dụng tối đa phần khoảng không tầng hai để tổ chức thêm sân vườn làm tăng thêm không gian cây xanh cho công trình cũng như gắn thiên nhiên với con người. Thiết kế mặt bằng tổng công trình Tầng hầm : Bố trí bãi đổ xe, khu vực kỹ thuật khu phục vụ giặt là, kho và phòng bảo vệ. Tầng 1 Bố trí khối lễ tân thông tầng với tầng lững với diện tích rộng rãi, tạo sự thoải mái và ần tượng cho du khách đến khách sạn. Phía sau lễ tân là khu vực văn phòng làm việc của khách sạn. Cánh trái của lễ tân là khu vực làm việc của nhà hàng, khu bếp và khu vệ sinh chung. Tầng lửng Bố trí phòng họp giao ban ở phía cánh phải, quầy cà phê, khu massage có đầy đủ tiện nghi như tấm hơi bồn ngâm, massage nước và một phòng tập thể dục. Tầng 2 Bố trí một hội trường lớn để tổ chức các sự kiện và các hội nghị, một phòng họp nhỏ kết hợp với các phòng tiệc. Phía trước là khu ăn sáng cho khách, khu cà phê nhìn ra phía trước nữa là khu sân vườn tiệc đứng, cánh phải là khu bể bơi, quầy giải khát tạo nên một khung cảnh sống động và một không gian thư giãn. Cánh trái phía trong nhà là khu chuẩn bị các phần ăn. Tầng 3 đến tầng 14 Bố trí toàn bộ phòng ngủ, gồm 145 phòng, trong đó 8 phòng VIP, 125 phòng đôi và 12 phòng đơn với đầy đủ tiện nghi của một khách sạn đạt tiêu chuẩn 4 sao, được bố trí hành lang giữa. Diện tích phòng ngủ đôi kể cả vệ sinh là 32-34 m2, phòng đơn là 28- 30 m2 và phòng VIP là 60-64 m2. Tầng 14 Bố trí một phòng tiệc 100 người có diện tích 80 m2, một phòng ăn VIP có diện tích là 60-64 m2, một quầy bar, khu soạn và các không gian khác. Thiết kế mặt đứng khách sạn Công trình được thiết kế theo phong cách kiến trúc hiện đại cao 11 tầng gồm khối ngủ vươn cao, phần nhà hàng và các không gian chức năng trãi đều trên toàn khu đất với không gian mở vừa hiện đại vừa rất gần gũi thân thiện với thiên nhiên. Khối ngủ cao tầng với các phòng được thiết kế có hướng nhìn trực tiếp ra sông Hương, núi Ngự và toàn cảnh thành phố Huế. CHƯƠNG 4 XÁC ĐỊNH NGUỒN VỐN VÀ QUI MÔ NGUỒN VỐN CHO DỰ ÁN Tổng mức đầu tư của dự án Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Tổng mức đầu tư bao gồm: - Chi phí xây dựng. - Chi phí thiết bị. - Chi phí quản lý dự án. - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng. - Chi phí khác và chi phí dự phòng. Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau: G = GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP Trong đó: - G: Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình - GXD: Chi phí xây dựng của dự án - GTB: Chi phí thiết bị của dự án - GQLDA: Chi phí quản lý dự án - GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng - GDP: Chi phí dự phòng Chi phí dự phòng được tính bằng 10% chi phí đầu tư cho xây lắp, thiết bị và lắp đặt thiết bị, chi phí khác. Chi phí xây lắp công trình Chi phí xây lắp công trình được xác định dựa trên danh mục các hạng mục công trình, tính theo giá trị khái toán xây lắp. - Dựa trên hồ sơ thiết kế cơ sở cho công trình khách sạn. Chi phí thiết bị, lắp đặt thiết bị - Căn cứ vào nhu cầu trang thiết bị trong dự án bao gồm các thiết bị trong khu nhà ở, khu quản lý và điều hành dự án. - Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường bao gồm: giá mua, chi phí vận hành, lắp đặt, lấy theo thực tế số lượng loại thiết bị, bảng báo giá thiết bị trong thiết kế về trang thiết bị cho công trình. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định dựa trên các công việc quy định cụ thể ở từng giai đoạn của dự án theo các quyết định về luật xây dựng và luật đầu tư, một số các quy định khác của nhà nước. Và được tính toán theo tỷ lệ vốn xây lắp, thiết bị hoặc theo vốn đầu tư cơ bản với tỷ lệ tính được Bộ xây dựng quy định trong Thông tư 05/2007 và Quyết định 957/QĐ- BXD. Chi phí quản lý dự án Chi phí quản lý dự án được xác đinh theo Định mức chi phí quản lý dự án công bố tại Quyết định 957/QĐ- BXD là nguồn kinh phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chức quản lý việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành, nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai thác sử dụng. Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng Khu đất được Thành phố Huế san lấp và giải phóng mặt bằng trước khi giao cho Chủ đầu tư nên trong TMĐT sẽ không có chi phí phát sinh do giải phóng mặt bằng nhưng là khu đất thực hiện dự án là đất thuê nên trong TMĐT sẽ tính thêm phần chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng. Chi phí khác Bao gồm các khoản mục chi phí sau: - Vốn lưu động: đảm bảo năm đầu tiên sẽ đủ vốn để trang trải các chi phí trong hoạt động kinh doanh của khách sạn. Ta tính bằng cách chia chi phí hoạt động của năm ổn định cho số lần luân chuyển vốn lưu động và cộng thêm một khoản dư trù do đề phòng phát sinh chi phí ngoài ý muốn và để đảm bảo cho nhu cầu vốn cần cho những tháng cao điểm khách sạn hoạt động với công suất cao. Do đặc thù của khách sạn là doanh thu và chi phí phát sinh theo từng tháng nên ta sẽ chọn số lần luân chuyển vốn lưu động là 12. Lượng vốn dự phòng sẽ chọn là số vốn cho một tháng hoạt động với công suất ổn định. - Lãi vay trong thời gian xây dựng - Lệ phí cấp đất và giấy phép xây dựng - Các khoản chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán và kiểm toán. - Bảo hiểm công trình. Chi phí dự phòng Chi phí dự phòng được tính cho các khoản cần phải chi có thể phát sinh trong quá trình đầu tư mà khi lập dự án do quy mô dự án lớn, khối lượng công việc nhiều và ở nhiều giai đoạn nên quá trình tính toán khối lượng công việc có khả năng thiếu sót. Nếu không tính đến chi phí dự phòng thì trong quá trình đầu tư sẽ thiếu hụt một khoản chi phí khá lớn, ảnh hưởng đến việc triển khai đầu tư. Chi phí dự phòng được tính bằng 10% chi phí đầu tư cho xây lắp, thiết bị và lắp đặt thiết bị, chi phí khác. Bảng tổng hợp các chi phí ở phụ lục 4.1 BẢNG TỔNG HỢP TMĐT 1000 Đồng STT Hạng mục chi phí Thành tiền 1 Phần xây lắp công trình 59.953.050 2 Phần thiết bị 15.265.952 3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 3.112.570 4 Chi phí quản lý dự án 1.235.985 5 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng 547.456 6 Chi phí khác 22.661.237 7 Chi phí dự phòng 9.677.625 Tổng mức đầu tư 106.453.875 Cơ cấu các nguồn vốn – kế hoạch huy động các nguồn vốn. Cơ cấu nguồn vốn. Từ việc xác định tổng mức đầu tư, và với khả năng huy động vốn cho dự án, ta có thể xác định cơ cấu nguồn vốn như sau : - Vốn đầu tư thuần : 84.965.341.000 đồng - chiếm 79,8% tổng mức đầu tư. - Lãi vay trong thời gian xây dựng : 16.025.000.000 đồng - chiếm 15,05% tổng mức đầu tư. - Vốn lưu động : 5.463.534.000 đồng - chiếm 5,1% tổng mức đầu tư. Trong đó, vốn chủ sở hữu là 50.452.939.000 đồng chiếm khoảng 43,56% tổng mức đầu tư, còn lại 65.350.000.000 đồng vay Thương mại với lãi suất 20%/năm. Thời gian vay sẽ là 7 năm (2011-2017), giải ngân trong 3 năm (2011-2013) và trả nợ trong 4 năm đến năm 2017 là trả hết nợ vay. Kế hoạch huy động các nguồn vốn Sau khi đã xác định được nhu cầu về vốn đầu tư và lựa chọn được các nguồn tài trợ cho dự án. Ta tiến hành tính toán, dự trù kế hoạch huy động vốn cho các giai đoạn khác nhau của quá trình đầu tư dự án với mục đích làm sao cho việc sử dụng vốn đầu tư đó trong quá trình tiến hành đầu tư có hiệu quả. Để xây dựng kế hoạch phân bổ vốn đầu tư, việc tính toán dựa trên cơ sở các kế hoạch về mua sắm máy móc thiết bị, xây dựng cơ bản... Có 2 nguồn vốn có thể huy động cho dự án: Vốn tự có, vốn vay Ngân hàng thương mại. Dựa vào năng lực của Chủ đầu tư, tỷ lệ cơ cấu vốn phân tích, kế hoạch xây dựng và hoạt động kinh doanh vạch ra kế hoạch huy động vốn. Nhu cầu sử dụng vốn và kế ho