Đồ án môn Kinh tế xây dựng

iết kế : GKSTK = 30%* GTK = 30%*663,597 =199,079 (triệu đồng). 5,Chi phí thẩm tra thiết kế. GTTTK= TTTTK* GXDtt = 0,113%*39.382,62 =44,502 (triệu đồng). - TTTTK= 0,113% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra thiết kế. 6,Chi phí thẩm tra dự toán. GTTDT= TTTDT* GXDtt = 0,109%*39.382,62 =42,927 (triệu đồng). - TTTDT= 0,109% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra dự toán. 7,Chi phí tư vấn đấu thầu. - Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD : GTVTC = TTVTC* GXDtt - Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật tư thiết bị : GTVTB = TTVTB* GTBtt + TTVTC = 0,137% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD + GTVTB = 0,138% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật tư thiết bị. GTVĐT = GTVTC+ GTVTB = (TTVTC* GXDtt )+( TTVTB* GTBtt) = (0,137%*39.382,62)+( 0,138%*8.906,26 ) = 66,875 ( triệu đồng). GTVĐT = 66,875 ( triệu đồng). 8, Chi phí giám sát thi công. GGSTC= TGSTC* GXDtt = 1,675%*39.382,62=659,659 (triệu đồng). - TGSTC= 1,675% : định mức tỷ lệ đối với chi phí giám sát thi công. 9,Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng. Theo yêu cầu của chủ đầu tư, ước tính : 30 (triệu đồng) 10, Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán. Theo Thông tư 33/2007/TT-BTC với công trình có tổng mức đầu tư ước tính 50 tỷ đồng. - Định mức chi phí thẩm tra phê duyệt, quyết toán : KTTPD = 0,109%. GTTPD = KTTPD* V = 0,162%* 48.288,88 = 78,288 (triệu đồng). 11, Chi phí khởi công, khánh thành. Tạm tính 50 (triệu đồng). 12, Chi phí bảo hiểm công trình. Theo Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/4/2004 của Bộ tài chính về bảo hiểm công trình xây dựng. - TBH = 1,6% : định mức tỷ lệ cho chi phí bảo hiểm công trình. GBH = TBH*(GXDtt + GTBtt) = 1,6%*48.288,88 = 722,622 (triệu đồng). Bảng 1.5.Chi phí quản lý dự án,tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác Đơn vị tính: triệu đồng STT Loại chi phí Phương pháp tính Giá trị tính toán Định mức tỷ lệ (%) Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 2 3 4.000 5 6 7 8 1 Chi phí quản lý dự án Theo ĐMTL 48288.881 1.68 811.253 0.10 892.379 2 Chi phí lập dự án khả thi Theo ĐMTL 48288.881 0.375 181.083 0.05 190.137 3 Chi phí khảo sát thiết kế Theo ĐMTL 80.075 0.10 88.082 4 Chi phí thiết kế Theo ĐMTL 266.915 266.915 0.10 293.607 5 Chi phí thẩm tra thiết kế Theo ĐMTL 39382.623 0.113 44.502 0.10 48.953 6 Chi phí thẩm tra dự toán Theo ĐMTL 39382.623 0.109 42.927 0.10 47.220 7 Chi phí tư vấn đấu thầu Theo ĐMTL Tư vấn thi công 39382.623 0.137 53.954 0.10 59.350 Tư vấn cung cấp vật tư 8906.258 0.138 12.291 0.10 13.520 8 Chi phí giám sát thi công Theo ĐMTL 39382.623 1.675 659.659 0.10 725.625 9 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng Tạm tính 30.000 0.10 33.000 10 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán Theo ĐMTL 48288.881 0.162 78.228 0.10 86.051 11 Chi phí khởi công,khánh thành Tạm tính 50.000 0.10 55.000 12 Chi phí bảo hiểm công trình Theo ĐMTL 48288.881 1.6 772.622 0.10 849.884 Tổng cộng : 3083.510 3382.806 * Cách tính chi phí thiết kế. Số nhà Nhà A Nhà B Nhà D K 1 16.723 28.563 99.357 1.000 2 6.020 10.283 0.360 3÷15 3.010 5.141 0.180 1.5. Dự trù vốn lưu động cho dự án. Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc có thể căn cứ vào chi phí hoạt động của từng năm và tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động...Trong dự án này sử dụng theo cách thứ hai. * Căn cứ xác định : - Chi phí hoạt động trong năm, số vòng quay trong năm hoặc tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm. Bảng 1.6. Nhu cầu vốn lưu động theo chi phí hoạt động Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Chi phí hoạt động 4238.82 4287.26 4326.01 4364.77 4384.15 4432.59 4451.97 4510.10 2 Tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 3 Nhu cầu vốn lưu động 508.66 514.47 519.12 523.77 526.10 531.91 534.24 541.21 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Chi phí hoạt động 4432.59 4519.79 4500.41 4500.41 4529.48 4548.85 4432.59 2 Tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 3 Nhu cầu vốn lưu động 531.91 542.37 540.05 540.05 543.54 545.86 531.91 * Ghi chú : Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định ( trang bị, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn tài sản cố định theo quy định tối thiểu cho khách sạn, nhà nghỉ, nhà khách…) 1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng. Bảng 1.7. Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi trong xây dựng và dự phòng Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 Chi phí xây dựng 39382.62 0.10 43320.89 2 Chi phí thiết bị 8906.26 0.10 9796.88 3 Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư 7675.50 0.00 7675.50 4 Chi phí quản lý dự án,chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác 3083.51 0.10 3391.86 5 Vốn lưu động ban đầu 508.66 0.00 508.66 Tổng cộng : 59556.55 64693.79 1.7. Lập kế hoạch huy động vốn và tính lãi vay trong thời gian xây dựng. a. Nguồn vốn : - Vốn đầu tư ban đầu của dự án gồm hai nguồn vốn là vốn tự có chiếm : 40% và vốn vay chiếm 60% ; lãi suất huy động vốn là 9,6% ghép lãi theo năm. - Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều cả gốc và lãi trong thời hạn 6 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên. - Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn của Ngân hàng thương mại với lãi suất 12% năm ,vay vào đầu năm, trả vào cuối năm. b. Kế hoạch huy động vốn của dự án. * Căn cứ xác định : - Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án. - Nguồn vốn của dự án. * Lập kế hoạch huy động vốn Ghi chú : - Chuẩn bị đầu tư bao gồm các công việc : Lập dự án khả thi . - Chuẩn bị thực hiện đầu tư bao gồm các công việc : Khảo sát thiết kế, thiết kế, thẩm tra thiết kế, thẩm tra dự toán, tư vấn đấu thầu. - Các công việc khác : Khởi công, khánh thành. Trong kế hoạch huy động vốn chưa tính đến chi phí dự phòng. c. Dự trù lãi vay vốn trong thời kì xây dựng. Căn cứ xác định : Kế hoạch huy động vốn của dự án. Lãi suất vay vốn 9,6% năm, vay theo quý( trong thời kì xây dựng chưa trả nợ gốc và lãi ). Bảng tính lãi vay trong thời gian xây dựng ( lãi suất 9.6% năm) TT Nội dung Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý 1 quý 2 1 Vốn vay huy động theo quý 114.082 330.438 4348.589 4332.089 4332.089 4332.089 7271.15 7575.58 2 Lãi suất (%) 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 3 Lãi vay sinh ra trong quý 0.000 2.645 10.366 108.707 203.750 205.571 205.613 273.746 4 Vốn vay tích lũy đến cuối quý 114.082 447.165 4689.393 8789.384 8867.927 8869.748 11808.856 15120.475 5 Lãi vay tích lũy đến cuối quý 0.000 2.645 13.011 121.717 325.467 531.038 736.652 1010.398 1.8. Tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án. Chi phí dự phòng tính bằng 10% theo hướng dẫn của Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ xây dựng. Bảng 1.9. Tổng hợp mức đầu tư của dự án Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT (10%) Chi phí sau thuế 1 Chi phí xây dựng 39382.62 3938.26 43320.89 2 Chi phí thiết bị 8906.26 890.63 9796.88 3 Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư 7675.50 767.55 8443.05 4 Chi phí quản lý dự án,chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác 3083.51 308.35 3391.86 5 Lãi vay vốn trong thời gian xây dựng 531.04 53.10 584.14 6 Vốn lưu động ban đầu 508.66 50.87 559.52 7 Chi phí dự phòng 5904.79 590.48 6495.27 Tổng cộng: 65992.38 72591.61 Tổng mức đầu tư của dự án : 72.591,61 triệu đồng 2. XÁC ĐỊNH CHI PHÍ SẢN XUẤT – KINH DOANH CỦA DỰ ÁN TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH. 2.1.Chi phí sử dụng điện, nước ( Không có thuế VAT ). * Căn cứ xác định : Chi phí sử dụng điện nước của dự án là chi phí tiêu hao điện nước cho quá trình làm việc, sinh hoạt, điện thắp sang ban đêm cho bảo vệ, nước cho làm vệ sinh, tưới cây và một số nhu cầu khác của dự án. Điện, nước sử dụng trực tiếp cho người thuê nhà do người thuê nhà chi trả. Xác định chi phí này có thể căn cứ lượng điện , nước tiêu hao, giá điện, nước hoặc cũng có thể căn cứ vào mức tiêu hao điện nước tính theo % so với doanh thu (Lấy bằng 2,5% so với doanh thu của dự án ). Bảng 1.10. Chi phí sử dụng điện nước trong vận hành Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 25966.87 2 Chi phí sử dụng điện nước (2,5%) 453.72 488.62 516.55 544.47 558.43 593.33 607.29 649.17 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Doanh thu 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16 2 Chi phí sử dụng điện nước (2,5%) 593.33 656.15 642.19 642.19 663.13 677.09 593.33 2.2. Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân quản lý dự án. * Căn cứ xác định : - Căn cứ vào số lượng Cán bộ, công nhân viên quản lý dự án Căn cứ vào mức lương bao gồm cả phụ cấp của từng loại. Hình thức trả lương của dự án áp dụng ( trả theo tháng ) 2.3. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, trang thiết bị hàng năm. Chi phí này thường lấy theo số liệu thống kê bình quân tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng (%) so với giá trị tài sản. Bảng 1.12.Dự trù chi phí sửa chữa, bảo dưỡng trong các năm vận hành. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Tên tài sản Giá trị tài sản Tỷ lệ % chi phí sửa chữa Chi phí sửa chữa hàng năm từ năm 1 đến năm 15 1 Nhà cửa 39382.623 2 787.652 2 Thiết bị 8906.258 3 267.188 Tổng cộng : 1054.840 2.4. Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn. Lấy bằng 19% so với quỹ lương hàng năm của dự án. Bảng 1.13. Dự trù nộp bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm 1 đến năm 15 1 Quỹ lương hàng năm của dự án 1918.80 2 Chi phí bảo hiểm xã hội,y tế, trích nộp kinh phí công đoàn (19%) 364.572 2.5. Chi phí quản lý khác. Bao gồm các khoản chi phí như : văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác phí, chè nước tiếp khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàng năm và một số chi phí vặt khác… Dự trù chi phí này thường theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu hàng năm. Bảng 1.14. Dự trù chi phí quản lý khác. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu cho thuê diện tích 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 25966.87 2 Chi phí quản lý cố định 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 3 Công suất hoạt động 65 70 74 78 80 85 87 93 4 Chi phí quản lý thay đổi 176.04 189.59 200.42 211.25 216.67 230.21 235.63 251.88 5 Tổng chi phí quản lý khác 446.88 460.42 471.26 482.09 487.51 501.05 506.47 522.72 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Doanh thu cho thuê diện tích 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16 2 Chi phí quản lý cố định 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 3 Công suất hoạt động 85 94 92 92 95 97 85 4 Chi phí quản lý thay đổi 230.21 254.59 249.17 249.17 257.30 262.71 230.21 5 Tổng chi phí quản lý khác 501.05 525.42 520.01 520.01 528.13 533.55 501.05 2.6. Xác định chi phí khấu hao các tài sản của dự án. * Căn cứ xác định : - Giá trị tài sản phải tính khấu hao. - Thời gian khấu hao và phương pháp khấu hao. * Lập bảng tính toán khấu hao : STT Tên tài sản Tổng giá trị tài sản Thời hạn khấu hao Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 11 Năm 14 Năm 15 I Nhà cửa, vật kiến trúc 39382.62 25 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 II Thiết bị 1 Điều hòa Panasonic 1707.48 5 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 2 Bình nóng lạnh 30 L 146.25 5 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 3 Máy phát điện Kama KGE 12E 229.05 8 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 4 Máy giặt lồng đứng Toshiba 8.0kg 23.48 6 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 5 Máy hút bụi Philips FC8396 47.09 6 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 6 Hệ thống PCCC 320.00 10 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 7 Tổng đài Panasonic KX-TDA 200 61.58 8 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 8 Fax CANON L120 32.45 5 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 9 Điện thoại lẻ 255.00 5 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 10 Hệ thống lọc và bơm nước 103.20 6 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 11 Computer 432.00 5 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 12 Tivi Samsung 29Z40P,21 inch 593.87 6 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 13 Radiocassette Sanyo CD V68M 168.75 6 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 14 Vidio trung tâm và ăngten Parabol 320.00 8 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 15 Tủ lạnh 50L 190.08 6 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 16 Tủ lạnh Toshiba M12VT, 115lít 577.50 6 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 17 Giường đệm 900.00 6 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 18 Salon nhỏ Bella 164.50 5 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 19 Salon to 288.00 5 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 20 Bộ bàn ăn Oval - DHB017 273.00 5 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 21 Bàn ghế văn phòng 104.50 7 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 22 Tủ áo và trang điểm Amore 360.00 5 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 23 Ôtô con 4 chỗ 1545.00 10 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 III Giá trị quyền sử dụng đất 510.00 15 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 IV Các tài sản khác 450.00 5 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 TỔNG CỘNG : 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 * Khấu hao đều nên giá trị khấu hao ở các năm là như nhau. 2.7. Dự trù chi phí trả tiền thuê đất trong hoạt động kinh doanh. * Căn cứ vào diện tích đất thuê hàng năm cho dự án, giá thuê một đơn vị diện tích trong năm và chế độ ưu đãi về thuế đất theo hiện hành. * Lập bảng chi phí thuê đất trong vận hành : Bảng 1.16 Chi phí thuê đất trong các năm vận hành ( từ năm 1 đến năm 15) Đơn vị tính : triệu đồng STT Nội dung Diện tích thuê (m2) Đơn giá thuê (triệu đồng/m2) Thành tiền 1 Đất dùng xây dựng 17000 0.028 476 2 Ao hồ 0 0 0 Tổng cộng : 476 2.8. Chi phí trả lãi tín dụng trong vận hành. * Căn cứ xác định : - Số vốn vay cho dự án, lãi suất vay, phương thức trả nợ, thời gian trả nợ quy định trong hợp đồng: + Vay đầu tư dài hạn trả nợ đều cả gốc lẫn lãi trong 6 năm. + Vay vốn lưu động : Vay đầu năm, trả cuối năm. A = P [ r(1+ r)n]/ [ (1+ r)n –1] A - Số tiền trả nợ đều trong 6 năm r - Lãi suất trong thời gian vận hành. ( r = 9,6% năm ) P - Nợ đầu năm. Bảng 1.17. Chi phí trả lãi vay trong vận hành. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 I Vay đầu tư dài hạn 1 Nợ đầu năm 33663.77 29256.43 24425.98 19131.81 13329.40 6969.95 2 Tổng số trả nợ trong năm 7639.07 7639.07 7639.07 7639.07 7639.07 7639.07 3 Tiền lãi phải trả trong năm 3231.72 2808.62 2344.89 1836.65 1279.62 669.12 4 Tiền gốc phải trả trong năm 4407.34 4830.45 5294.17 5802.41 6359.44 6969.95 5 Nợ cuối năm 29256.43 24425.98 19131.81 13329.40 6969.95 0.00 II Vay vốn lưu động 1 Vốn lưu động vay trong năm 305.19 308.68 311.47 314.26 315.66 319.15 320.54 324.73 2 Tiền lãi phải trả trong năm 36.62 37.04 37.38 37.71 37.88 38.30 38.47 38.97 III Tổng tiền lãi phải trả 3268.35 2845.66 2382.27 1874.37 1317.50 707.41 38.47 38.97 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 I Vay đầu tư dài hạn 1 Nợ đầu năm 2 Tổng số trả nợ trong năm 3 Tiền lãi phải trả trong năm 4 Tiền gốc phải trả trong năm 5 Nợ cuối năm II Vay vốn lưu động 1 Vốn lưu động vay trong năm 319.15 325.42 324.03 324.03 326.12 327.52 319.15 2 Tiền lãi phải trả trong năm 38.30 39.05 38.88 38.88 39.13 39.30 38.30 III Tổng tiền lãi phải trả 38.30 39.05 38.88 38.88 39.13 39.30 38.30 2.9. Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành. Bảng 1.18. Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Chi phí điện, nước 453.72 488.62 516.55 544.47 558.43 593.33 607.29 649.17 2 Chi phí trả lương 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 3 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 5 Khấu hao tài sản cố định 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3052.79 3052.79 3052.79 6 Thuê đất trong vận hành 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 7 Trả lãi tín dụng trong vận hành 3268.35 2845.66 2382.27 1874.37 1317.50 707.41 38.47 38.97 8 Chi phí quản lý và chi phí khác 446.88 460.42 471.26 482.09 487.51 501.05 506.47 522.72 9 Tổng chi phí sản xuất kinh doanh 11125.95 10751.71 10327.08 9857.92 9320.44 8668.79 8019.22 8077.86 10 Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1 m2 diện tích cho thuê 2.119 1.901 1.727 1.564 1.442 1.262 1.141 1.075 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Chi phí điện, nước 593.33 656.15 642.19 642.19 663.13 677.09 593.33 2 Chi phí trả lương 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 3 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 5 Khấu hao tài sản cố định 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 6 Thuê đất trong vận hành 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 7 Trả lãi tín dụng trong vận hành 38.30 39.05 38.88 38.88 39.13 39.30 38.30 8 Chi phí quản lý và chi phí khác 501.05 525.42 520.01 520.01 528.13 533.55 501.05 9 Tổng chi phí sản xuất kinh doanh 7999.68 8087.63 8068.08 8068.08 8097.40 8116.95 7999.68 10 Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1 m2 diện tích cho thuê 1.165 1.065 1.085 1.085 1.055 1.036 1.165 3. DỰ TRÙ DOANH THU CHO DỰ ÁN ( KHÔNG CÓ VAT ) * Căn cứ xác định: - Doanh thu của dự án cho thuê biệt thự ( thuê diện tích ) được xác định căn cứ vào diện tích cho thuê, giá thuê một đơn vị diện tích từng loại. Trong dự án này, các dịch vụ khác không tính đến bao gồm: dịch vụ đưa đón khách, dịch vụ ăn uống thể thao, giải trí... Do chế độ khấu hao và quản lý chi phí ở nước ta có quy định khi tài sản cố định hết niên hạn sử dụng có thanh lý bán thu hồi tài sản thì khoản giá trị thu hồi này được xem như khoản doanh thu bất thường cho dự án. Ghi chú: ( doanh thu tính trong bảng không tính đến doanh thu bất thường do bàn thanh lý tài sản hết thời hạn sử dụng ). Bảng 1.19.Doanh thu của dự án trong các năm vận hành Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Tổng diện tích cho thuê 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 2 Công suất cho thuê 65 70 74 78 80 85 87 93 3 Diện tích cho thuê tính toán 5251.42 5655.37 5978.53 6301.70 6463.28 6867.24 7028.82 7513.56 4 Đơn giá cho thuê (triệu đồng/tháng.m2) 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 5 Doanh thu cho thuê diện tích 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 25966.87 6 Giá trị thu hồi thanh lý tài sản 0.00 0.00 0.00 0.00 132.19 108.79 5.23 24.43 7 Tổng doanh thu 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22469.29 23841.96 24296.82 25991.30 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Tổng diện tích cho thuê 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 2 Công suất cho thuê 85 94 92 92 95 97 85 3 Diện tích cho thuê tính toán 6867.24 7594.35 7432.77 7432.77 7675.15 7836.73 6867.24 4 Đơn giá cho thuê (triệu đồng/tháng.m2) 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 5 Doanh thu cho thuê diện tích 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16 6 Giá trị thu hồi thanh lý tài sản 0.00 225.44 0.00 108.79 0.00 5.23 2495.90 7 Tổng doanh thu 23733.16 26471.53 25687.66 25796.45 26525.30 27088.95 26229.06 4.DỰ TRÙ LÃI ( LỖ ) TRONG SẢN XUẤT KINH DOANH. * Căn cứ xác định: - Doanh thu hàng năm, chi phí sản xuất kinh doanh, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định. TTNDN = ( DTkhông VAT - CFkhông VAT) ´ Thuế suất Đối với thuế thu nhập doanh nghiệp, thiế suất lấy theo quy định hiện hành bằng 28% LNròng = LNtrước thuế - Thuế TNDN Bảng 1.20.Dự trù lãi ( lỗ ) Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu không có thuế VAT 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22469.29 23841.96 24296.82 25991.30 2 Chi phí SXKD không có VAT 11125.95 10751.71 10327.08 9857.92 9320.44 8668.79 8019.22 8077.86 3 Thu nhập chịu thuế 7022.94 8793.25 10334.74 11920.74 13148.85 15173.17 16277.59 17913.44 4 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1966.42 2462.11 2893.73 3337.81 3681.68 4248.49 4557.73 5015.76 5 Lợi nhuận ròng 5056.52 6331.14 7441.01 8582.94 9467.17 10924.68 11719.87 12897.68 6 Lợi nhuận ròng cộng dồn 5056.52 11387.66 18828.67 27411.60 36878.77 47803.45 59523.32 72421.00 7 Lợi nhuận ròng bình quân 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Doanh thu không có thuế VAT 23733.16 26471.53 25687.66 25796.45 26525.30 27088.95 26229.06 2 Chi phí SXKD không có VAT 7999.68 8087.63 8068.08 8068.08 8097.40 8116.95 7999.68 3 Thu nhập chịu thuế 15733.49 18383.90 17619.58 17728.37 18427.90 18972.01 18229.38 4 Thuế thu nhập doanh nghiệp 4405.38 5147.49 4933.48 4963.94 5159.81 5312.16 5104.23 5 Lợi nhuận ròng 11328.11 13236.41 12686.09 12764.43 13268.09 13659.84 13125.16 6 Lợi nhuận ròng cộng dồn 83749.11 96985.52 109671.61 122436.04 135704.13 149363.97 162489.13 7 Lợi nhuận ròng bình quân 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 * Một số tỷ lệ tài chính : + Lợi nhuận bình quân so với vốn đầu tư (mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư): Chỉ tiêu này phản ánh cứ một đồng vốn dự án bỏ ra trong một năm thu được. + Lợi nhuậnbình quân so với vốn cố định (mức doanh lợi một đồng vốn cố định). + Lợi nhuận bình quân so với doanh thu bình quân (tỉ suất lợi nhuận của doanh thu).Chỉ tiêu này phản ánh cứ một đồng doanh thu thu được 0,377 đồng. 5. PHÂN TÍCH TÍNH ĐÁNG GIÁ CỦA DỰ ÁN. 5.1. Đánh giá bằng chỉ tiêu giá trị hiện tại của hiệu số thu chi (NPV). * Căn cứ xác định: - Dòng tiền hiệu số thu chi của dự án trong thời gian hoạt động. - Lãi suất tối thiểu chấp nhận được r ( r= 9,6 % năm ). - Thời gian tính toán( 15 năm ). - Trong dự án này chọn gốc tính toán là thời điểm đưa DA vào hoạt động. + Theo chỉ tiêu NPV: Bt : Khoản thu nhập hàng năm t của dự án ở năm thứ t. Bt có thể thuần tuý chỉ là DT ở năm t, đồng thời có thể thêm giá trị thu hồi tài sản, hoặc là thu hồi VLĐ ở năm t ( nếu có ). Ct : Chi phí bỏ ra ở năm t, chi phí ban đầu của dự án bao gồm : Đầu tư cho dự án ở năm t,đầu tư thay thế tài sản,chi phí kinh doanh tạo ra sản phẩm hoặc dịch vụ không có khấu hao tài sản. * Gốc tính toán là thời điểm đưa dự án vào hoạt động. Bảng 1.21. Xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV) Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận h