Giá trị quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp

ho vay; vừa đáp ứng được đúng với những người đang cần vốn trong khi nếu không bình thường họ khó có thể gặp nhau hoặc nếu gặp nhau cũng chưa chắc đáp ứng đòi hỏi của cả hai bên về lượng vốn cần thiết hoặc về đảm bảo lượng tiền cho vay…Còn đối với ngân hàng và các tổ chức tín dụng, nguồn nuôi sống hoạt động của nó là khoản chênh lệch giữa lãi suất đi vay và lãi suất cho vay. Tuy nhiên để tránh rủi ro nhằm bảo toàn vốn cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng, các khoản cho vay cần phải được đảm bảo để trong trường hợp người đi vay không còn khả năng thanh toán thì ngân hàng có thể phát mãi tài sản thế chấp thu hồi vốn vay. Đối với ngân hàng, thế chấp là điều kiện cần để cho vay vốn, khi có tài sản thế chấp, ngân hàng có được bảo đảm nhiều hơn, việc cho vay, kinh doanh tiền tệ được tiến hành thuận lợi hơn. Việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất còn tạo điều kiện mở rộng hơn thị trường vốn và hệ thống ngân hàng. Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất dùng để vay vốn sản xuất kinh doanh và trang trải những nhu cầu khác. Và như thế các ngân hàng và tổ chức tín dụng do Nhà nước cho phép thành lập sẽ có thêm đối tượng cho vay, mở rộng địa bàn hoạt động. Bằng cách đó, các ngân hàng và tổ chức tín dụng có thể đầu tư trực tiếp với hộ nông dân, các cá nhân, tổ chức sản xuất kinh doanh, tạo điều kiện để phát triển sản xuất, thay đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, ngành nghề từng bước xây dựng một cơ cấu kinh tế phù hợp với cơ chế thị trường. Đối với một nền kinh tế nhỏ như nước ta, một số thị trường vốn khác phát triển chưa mạnh, do vậy vai trò của hệ thống ngân hàng càng đặc biệt trở nên quan trọng đối với nền kinh tế, như là huyết mạch lưu thông của toàn bộ nền kinh tế. Các hoạt động chu chuyển của tiền tệ qua hệ thống ngân hàng: nhận gửi- cho vay, là các thực thể nuôi dưỡng cho dòng huyết mạch. Nếu như dòng huyết mạch được thông suốt thì nền kinh tế sẽ có điều kiện phát triển, còn nếu như nó gặp vấn đề bất trắc, rủi ro thì nền kinh tế sẽ bị đình trệ, tụt hậu. Trong vấn đề cho vay bằng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất vừa bảo đảm an toàn cho ngân hàng, vừa mở rộng đối tượng cho vay của ngân hàng; đồng thời , đồng vốn được huy động từ tiền gửi, trái phiếu có cơ hội đi vào sản xuất và chức năng tạo tiền của ngân hàng thương mại được thực hiện. Đồng vốn được đưa vào nền kinh tế ngoài nhiệm vụ tăng vốn đầu tư cho người dân, tổ chức sản xuất kinh doanh và bảo toàn vốn của ngân hàng thương, các tổ chức tín dụng; nó còn có tác động tới chuyển dịch cơ cấu đầu tư làm động lực cho chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sản xuất kinh doanh có điều kiện mở rộng sản xuất kinh doanh nhờ được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, sẽ tăng thu nhập, hoạt động của các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng được vận động trơn tru, đầu tư cho nền kinh tế tăng, sản phẩm sản xuất ra được tiêu thụ và nền kinh tế phát triển đi lên. 2. Phân loại các mục đích sử dụng đất đem thế chấp Qua việc phân loại các mục đích sử dụng đất đem thế chấp, chúng ta quy hoạch dược khung các loại đất đem thế chấp để phục vụ cho hoạt động thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, đồng thời giúp cho việc quản lý, sử dụng các loại đất của các cơ quan quản lý đất đai và việc lập kế hoạch sử dụng đất nói chung. Theo đó, ta có các nhóm loại mục đích sử dụng đất đem thế chấp sau: 2.1. Đất dùng cho sản xuất kinh doanh nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối… Phát triển kinh tế nông nghiệp – nông thôn nước ta lên sản xuất hàng hoá là một định hướng lớn trong phát triển nền kinh tế nói chung. Nông dân làm nông nghiệp ở nông thôn nước ta có đặc trưng chủ yếu là sản xuất nhỏ, manh mún, tích luỹ thấp, đời sống khó khăn. Từ khi Đảng và Nhà nước ta có định hướng phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta thì cơ chế thị trường với mục tiêu phát triển sản xuất hàng hoá cũng đi vào trong lĩnh vực nông nghiệp, nó đòi hỏi phải có một sự đầu tư thích đáng để đi vào sản xuất hàng hoá. Với quy định cho phép người nông dân được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thì phần đất được giao, nhận thuê để vay vốn đã tháo gỡ cho khó khăn trên; người dân đã có thể vừa được vay vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh nông nghiệp mà vẫn được sản xuất kinh doanh trên mảnh đất đó. Điều này đã khai thông một hướng đi mới cho ngành nông nghiệp làm tăng gấp đôi giá trị của đất đai nông nghiệp cũng như đất đai lâm nghiệp và làm muối. Đất đai nông-lâm nghiệp, làm muối ngoài chức năng là tư liệu sản xuất, giờ đây lại có một chức năng kinh tế mới nữa là bản thân đất đai đem thế chấp đem lại một khoản vay gần bằng với giá trị mảnh đất đó để phục vụ cho đầu tư sản xuất kinh doanh. 2.2. Đất để ở Trong cơ chế thị trường, mọi người đều bung ra để làm ăn kinh tế, với quy định cho phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất ở để vay vốn, dân cư đô thị đã giải quyết được vấn đề vốn. Việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất ở vay vốn đã mở ra cơ hội sản xuất kinh doanh cho hàng triệu hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn cũng như ở thành thị. Mọi người đều có thể đem thế chấp giá trị quyền sử dụng đất cùng với những tài sản gắn liền với đất, với ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Đối với một số nước phát triển thì việc thế chấp tài sản để vay vốn còn nhằm vào việc thanh toán các nhu cầu của gia đình, bản thân. Đồng vốn được cho vay, ngườicó đất có quyền sử dụng vốn vay vào mục đích thu lợi; ngân hàng thu được lợi nhuận khi cho vay. Đôi khi đất ở được đem thế chấp không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà là đáp ứng một yêu cầu nào đó của gia đình, cá nhân người chủ của mảnh đất. 2.3. Đất của các tổ chức sản xuất kinh doanh Trong nền kinh tế nước ta, các doanh nghiệp, các tổ chức sản xuất kinh doanh hoạt động với hiệu quả rất kém, vấn đề chủ yếu ở đây là do thiếu vốn, thiếu trình độ, kinh nghiệm quản lý… Để tháo gỡ khó khăn về vốn, các doanh nghiệp đã thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn. Đây là khâu đột phá đi vào phát triển các doanh nghiệp có máy móc, thiết bị cũ kỹ, lạc hậu-nguyên nhân của trình độ sản xuất yếu kém. Đối với các doanh nghiệp sản xuất thì vấn đề vốn để trang bị máy móc, thiết bị là một đòi hỏi bức xúc, đáp ứng được yêu cầu này, doanh nghiệp mới có thể vươn ra cạnh tranh để phát triển. Trước kia, đối với các doanh nghiệp thì đất đai chỉ là vị trí, chỗ đứng sản xuất của doanh nghiệp theo đúng nghĩa của nó. Nhưng ngày nay, đất đai lại là một nhân tố mới cho quá trình sản xuất, nó tạo cho doanh nghiệp một hướng đi, một con đường phát triển với việc cho phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, đồng thời nó còn làm tăng thêm nguồn vốn Ýt ỏi của các doanh nghiệp khi bung ra hoạt động trong cơ chế thị trường đầy rẫy khó khăn, phức tạp. Còn đối với các doanh nghiệp kinh doanh thương mại, dịch vụ…thì nhu cầu về vốn là một nhu cầu sống còn đối với mỗi doanh nghiệp ; có vốn thì mới có thể chớp thời cơ-đặc điểm hoạt động của các doanh nghiệp loại này, và chỉ có chớp thời cơ kiếm lấy cơ hội làm ăn thì mới có thể tồn tại và phát triển trong cơ chế thị trường. 3. Cơ sở để xác định giá thế chấp 3.1.Giá thế chấp đất nông nghiệp Về mặt bản chất của giá đất nông nghiệp, theo như lý luận của Mác là thừa nhận sự ra đời và tồn tại của nền sản xuất nông nghiệp kiểu TBCN, thì địa tô được hình thành rõ ràng trong nông nghiệp. Theo như lý luận này, giá cả đất đai chính là địa tô tư bản hoá, nó được hình thành trên cơ sở có sự tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng; trong mối quan hệ đó nảy sinh giao dịch mua bán, giá đất được hình thành. Tuy nhiên giá đất này chỉ có thể coi là giá mua địa tô do ruộng đất đem lại và được tính theo tỉ suất lợi tức hiện hành chứ không phải là giá mua ruộng đất. Vì vậy, giá mua ruộng đất đó phải căn cứ vào mức địa tô và lợi tức cho vay hiện hành Số lượng địa tô Giá cả ruộng đất= Tỷ suất lợi tức ngân hàng Ở nước ta hiện nay, mức địa tô ruộng đất thường được xác định bằng cách lấy mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cộng vơí tiền cho thuê đất ở một số vùng làm mức địa tô chung. Để xác định địa tô cho từng thửa đất, có thể căn cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản cấu thành địa tô là: độ phì nhiêu của đất, điều kiện tưới tiêu nước, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất. Trên cơ sở đó ta có thể xác định được giá đất trong nông nghiệp. Đối với thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn phát triển nông nghiệp, trên cơ sở đã xác định các yếu tố chi phí tính toán định ra giá cả đất đai nông nghiệp hình thành bảng khung giá đất theo nghị định 87CP ngày 17/8/1994 (được sửa đổi bằng nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998). Từ đó, các cơ quan quản lý đất đai địa phương xác định được giá đất cụ thể cho địa phương mình; đồng thời ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng xác định được giá cả tài sản đem thế chấp để cho vay phù hợp với giá trị đảm bảo bảo toàn vốn cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng. 3.2. Giá thế chấp đất đô thị, đất ở, đất phục vụ cho sản xuất kinh doanh công nghiệp, dịch vụ, thương mại, du lịch… Xét về mặt bản chất thì giá cả những loại đất trên cũng chính là địa tô tư bản hoá. Tuy nhiên, những loại đất trên lại có những đặc điểm riêng khiến nó chịu ảnh hưởng của các nhân tố khác với đất nông nghiệp. Do vậy, có sự hình thành giá cả các loại đất trên cũng khác với cơ sở hình thành giá cả đất nông nghiệp. Căn cứ vào điều 12 Luật Đất đai, Chính phủ đã ra nghị định 80/CP ban hành khung giá đất, tiếp đến ngày 17/8/1994, Chính phủ đã ban hành nghị định 87/CP thay thế cho nghị định 80/CP. Gần đây, hơn nữa vào ngày 13/5/1996 Chính phủ đã ra quyết định số 302/TTg bổ sung hệ số K nhằm để mở rộng khung giá đất đã quy định tại nghị định 87/CP. Cụ thể: - Đối với đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, ven đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp giá đất được xác định cho từng hạng đất và chia theo 3 loại. Hạng đất để xác định giá đất khu dân cư ở nông thôn, đất khu dân cư ở ven đô thị, ven đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp được xác định được căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở địa phương. - Đối với đất đô thị giá đất được xác định cho 5 loại đô thị theo quy định hiện hành của Nhà nước. Trong mỗi loại đô thị chia ra 3 đến 4 loại đường phố: trong mỗi loại đô thị chia ra 4 đến 5 loại vị trí khác nhau. Loại đường phố trong đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào vị trí, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và tham khảo giá đất thực tế của từng đô thị. Vị trí đất trong từng đô thị được xác định căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá đất của từng vùng đất trong đô thị. Khoản 1, điều 4, nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định: căn cứ bảng khung giá của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quy định giá các loại đất để làm cơ sở tính thuế quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Riêng việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng, có nghị định riêng của Chính phủ. Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị. Điều 1 Quyết định số 302/TTg ngày 13.5.1996 của Thủ tướng Chính phủ đã điều chỉnh hệ số K quy định tại khoản 1 điều 4 Nghị định số 87/CP ngày 17.8.1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất như sau: Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,5 đến 1,8 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị. Tại khoản 2 điều 4 Nghị định 87/CP ngày 17.8.1994 của Chính phủ quy định giá các loại đất do địa phương quy định không được thấp hơn giá tối thiểu và không được cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh ban hành kèm theo Nghị định này. Và được sửa đổi, bổ sung ở Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21.3.1998 của Chính phủ như sau: Giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa của khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17.8.1994 của Chính phủ và hệ số K đã được điều chỉnh tại Quyết định 302/TTg ngày 13.5.1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng mức giảm hoặc tăng giá không vượt quá 50%. Bảng khung giá các loại đất (Ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17.8.1994 của Chính phủ) 1.Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp a) Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản Đơn vị tính: đồng/m2 Hạng đất Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Hạng 1 Hạng 2 Hạng 3 Hạng 4 Hạng 5 Hạng 6 1.100 920 740 560 360 100 19.300 16.100 13.000 9.800 6.300 1.750 - 690 555 420 270 75 - 12.100 9.700 7.400 4.700 1.300 - 560 370 280 180 50 - 9.800 6.500 4.900 3.150 870 b) Đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp Đơn vị tính: đồng/m2 Hạng đất Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Hạng 1 Hạng 2 Hạng 3 Hạng 4 Hạng 5 800 680 490 250 70 14.000 11.900 8.550 4.350 1.250 600 510 370 190 55 10.500 8.920 6.450 3.300 920 400 340 245 125 35 7.000 5.950 4.280 2.180 610 2. Đất khu dân cư ở nông thôn Đơn vị tính: đồng/m2 Hạng đất Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Hạng 1 Hạng 2 Hạng 3 Hạng 4 Hạng 5 Hạng 6 2.200 1.840 1.480 1.120 720 200 38.600 32.200 26.000 19.600 12.600 3.500 - 1.380 1.110 840 540 150 - 24.200 19.400 14.800 9.400 2.600 - 920 740 560 360 100 - 16.100 13.000 9.800 6.300 1.740 3. Đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp. Đơn vị tính: 1000 đồng/m2 Hạng đất Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Hạng 1 Hạng 2 Hạng 3 Hạng 4 Hạng 5 Hạng 6 600 380 230 140 85 42 1500 950 570 350 210 100 420 266 160 98 60 30 1050 665 400 245 150 75 250 150 72 55 32 12 625 375 180 138 80 30 4. Đất đô thị Đơn vị tính: 1000 đồng/m2 Loại đô thị Loại đường phố Mức giá chuẩn theo vị trí của đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Loại I 1 2 3 4 4600 2700 1800 900 11500 6750 4500 2250 2760 1620 1080 540 6900 4050 2700 1350 1380 810 540 270 3450 2025 1350 675 460 270 180 90 1150 675 450 225 Loại II 1 2 3 4 2600 1950 1800 710 6500 4875 4500 1775 1560 1170 780 420 3900 2925 1950 1050 780 580 390 210 1950 1450 975 525 260 190 130 70 650 475 325 175 Loại III 1 2 3 4 1600 1200 800 400 4000 3000 2000 1000 960 720 480 240 2400 1800 1200 600 400 300 200 100 1750 750 500 250 130 100 70 30 325 250 175 75 Loại IV 1 2 3 4 800 600 400 200 2000 1500 1000 500 480 360 240 120 1200 900 600 300 200 150 100 50 500 375 250 125 70 50 30 16 175 125 75 40 Loại V 1 2 3 600 400 200 1500 1000 500 330 220 110 825 550 275 150 100 50 375 250 125 50 30 16 125 75 40 Nh­ vậy, sau khi xác định được giá đất thì việc sử dụng quyền sử dụng đất nh­ một tài sản để thế chấp sẽ vay được khoản tiền có giá trị bằng 70%- 80% giá trị tài sản đem thế chấp. Những người sử dụng quyền sử dụng đất để vay vốn không những phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh mà còn trang trải những nhu cầu khác trong cuộc sống của mình. 4. Hình thức thế chấp tài sản đất đai Thế chấp tài sản đất đai để vay vốn ngân hàng là vấn đề khách quan tồn tại trong cơ chế thị trường. Tài sản thế chấp thường là các bất động sản như đất đai, nhà cửa, nhà xưởng… mà hình thức chủ yếu của loại thế chấp này là thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. - Thế chấp bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, xưởng, khách sạn, kho tàng… Thế chấp tài sản loại này bên vay hoàn toàn được quyền sử dụng trong suốt thời gian vay vốn. Thủ tục là hợp đồng giữa ngân hàng và bên vay được thông qua công chứng Nhà nước. - Thế chấp bằng hình thức chuyển quyền sở hữu tài sản: toàn bộ hồ sơ gốc chứng nhận sở hữu chủ, bên vay không được quyền sử dụng trong suốt quá trình vay, đồng thời khi vay phải thực hiện chứng thư chuyển quyền sử dụng cho ngân hàng. Trong quá trình chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế, đất đai ngày càng có ý nghĩa quan trọng trong việc hoạch định chính sách phát triển kinh tế xã hội. Việc định ra một hành lang pháp lý đầy đủ để thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhất là quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.Nó không chỉ đơn thuần là khai thác đất đai có hiệu quả mà còn tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có cơ hội mới trong việc sử dụng một cách tốt nhất vốn đầu tư của mình và mở ra thị trường vốn cho Nhà nước phục vụ việc phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Thế chấp đất đai ở nước ta chủ yếu là thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và đựơc Nhà nước quy định bằng pháp luật. Chương II Thực trạng và một số giải pháp hoàn thiện thế chấp giá trị quyền sử dụng đất I. QUYỀN THẾ CHẤP LÀ MỘT QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Thế chấp đất đai là phương thức hoạt động kinh tế khá phổ biến trên thị trường nhà đất nói chung và trên thị ruộng đất nói riêng ở các nước công nghiệp hoá cao cũng như ở các nước đang phát triển. Nội dung và thủ tục thế chấp đất đai được chính quyền mỗi nước quy định chặt chẽ về quyền lợi và nghĩa vụ của người đem đất đi thế chấp để vay nợ và quyền hạn, nghĩa vụ của người ( cơ quan) cho vay tiền thông qua thế chấp. Nhà nước ta cũng đã mở rộng các quyền cụ thể của người sử dụng đất trong đó có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Các vấn đề này đã được ghi nhận trong các văn bản pháp luật và các văn bản dưới luật, chính vì vậy đã tạo ra cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất mà đặc biệt là hộ nông dân và các đối tượng khác: các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế trở thành đối tượng vay vốn của ngân hàng và các tổ chức tín dụng để phát triển sản xuất kinh doanh; giải phóng cho hàng triệu hộ nông dân, gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thoát khỏi cảnh vay nặng lãi. 1. Trong Luật đất đai 1.1. Luật đất đai năm 1993 - Khoản 2 điều 3 quy định: hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật. - Điều 77 quy định: + Hé gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước. + Hé gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất. 1.2. Luật sửa đổi bổ sung của Luật đất đai 1993 - Khoản 3 điều 3 được sửa đổi, bổ sung như sau: Hé gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. - Điều 78a được bổ sung như sau: + Hé gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền đất hàng năm có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật. + Hé gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp gía trị quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật. - Điều 78b được bổ sung như sau: + Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền sử dụng đất theo mục đích được giao, không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 điều này. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất đó tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh; được góp vốn bằng gía trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, mở rộng công nghiệp chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ. - Điều 78c được bổ sung như sau: Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền: thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật. - Điều 78d được bổ sung như sau: + Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm có quyền: thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật. +Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền: thế chấp gía trị quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê thuộc tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật. 2. Trong Luật dân sự - Theo điều 728: Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai . - Theo điều 729: Thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng: Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Việt nam, tại các tổ chức tín dụng Việt nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất. - Theo điều 730: Thế chấp quyền sử dụng đất ở: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt nam ở trong nước. 3. Các loại văn bản liên quan * Nghị định của Chính phủ số 66/2001/NĐ- CP ngày 28.9.2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11.2.2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai: - Điều 12 được sửa đổi, bổ sung như sau: + Quyền của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất: · Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất được hưởng các quyền quy định tại các khoản 1,2,4,5,6 và 8 Điều 73 của Luật đất đai. Đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 7 của Nghị định số 04/2000/NĐ- CP ngày 11.2.2000 của Chính phủ còn có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt nam. · Đối với doanh nghiệp Nhà nước sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm do Nhà nước giao trước ngày 1.1.1999, ngoài các quyền quy định tại khoản 1 Điều này còn có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn lièen với quyền sử dụng đất đó tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt nam để vay vốn sản xuất kinh doanh… + Điều 14 được sửa đổi, bổ sung như sau: Hé gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền quy định tại các khoản 1,2,4,5,6 và 8 Điều 73 của Luật đất đai, có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp hoặc bảo lãnh bằng gía trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai … * Thông tư số 1417/ 1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Về thế chấp giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhiều thửa: hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ yếu là cấp theo chủ sử dụng đất mà chưa cấp theo từng thửa đất, nên người sử dụng chỉ được thế chấp tại một nơi cho vay vốn. Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhiều thửa mà người sử dụng đất muốn thế chấp tại nhiều, thì phải làm thủ tục