Giải pháp nâng cao số thu thuế từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cùa Việt Nam

từ đó có tác động đến việc định hình các chính sách trong tương lai.19 Thuế suất và tỉ lệ bất động sản chịu thuế thống nhất của Indonesia làm giảm cơ hội quản lý thuế một cách tùy tiện, việc miễn thuế đối với các công trình xây dựng có giá trị thấp làm tăng tính lũy tiến của hệ thống, và việc gắn chỉ số thực tế trong thời gian ba năm là một phương pháp tạo độ nổi cho thuế.20 Việt Nam có thể ứng dụng kinh nghiệm từ hai trường hợp trên vào việc tạo ra thiết kế thuế đơn giản và quản lý hệ thống thông tin về đất đai, giá cả, người nộp thuế một cách khoa học. 3.2.3 Quá trình cải cách Những nỗ lực của Chilê và Indonesia trong việc cân bằng các biện pháp khích lệ và răn đe đối với người đóng thuế, quan chức thuế và cán bộ chính quyền địa phương đã làm tăng mức độ tuân thủ tự nguyện của người đóng thuế và hiệu quả quản lý. Cả Chilê và Indonesia cũng đã cố gắng răn đe trường hợp không tuân thủ bằng cách áp dụng rộng rãi các biện pháp trừng phạt có đưa tin rầm rộ. Những biện pháp cải cách của Chilê và Indonesia dành nhiều sự chú ý trong việc tạo ra chế độ thưởng theo năng lực cho các cán bộ thuế và quan chức chính quyền địa phương, dựa trên sự công nhận và đền bù xứng đáng đối với thành tích tốt, đồng thời phát hiện và xử phạt thích đáng trường hợp vi phạm. Các bài học được rút ra từ quá trình cải cách thuế bất động sản của các nước mà Việt Nam có thể học hỏi là:21 19 Tham khảo Rosengard (1998), Chương VI. 20 Như trên 21 Tóm lược từ Rosengard (1998), Chương VI. 24 Thứ nhất, mục đích của cải cách thuế bất động sản cần phải nhằm bảo đảm việc tạo đủ nguồn thu dài hạn cho chính quyền địa phương sử dụng; Thứ hai, các nguyên tắc cơ bản của cải cách thuế bất động sản là hiệu quả quản lý và phân bổ, công bằng theo chiều dọc và chiều ngang, và tính bền vững của hệ thống; Thứ ba, giảm thiểu chi phí và tối đa hóa tuổi thọ cải cách bằng cách tăng phạm vi thu thuế, tăng độ nổi, và chú trọng tính đơn giản; Thứ tư, cần cải thiện các chính sách thuế và hệ thống quản lý hiện hữu theo hướng hiệu quả, hợp nhất và theo giai đoạn; Thứ năm, cải cách thuế bất động sản không thể thành công mà không sử dụng các biện pháp khuyến khích cần thiết dành cho tổ chức và cá nhân để kích thích sự thay đổi căn bản về hành vi của người nộp thuế, của các nhà hoạch định chính sách, và của quan chức địa phương; Thứ sáu, cần chú ý dành nguồn lực đáng kể cho các chiến dịch thông tin tuyên truyền rộng khắp nhắm vào cả cộng đồng nộp thuế và được miễn thuế, các quan chức cao cấp, các quan chức được bầu và được chỉ định, các công chức của các ban ngành. 25 IV. THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP CỦA VIỆT NAM Phần này giới thiệu thiết kế Thuế SD ĐPNN, bao gồm các yếu tố về đối tượng chịu thuế, các trường hợp miễn thuế, giá tính thuế và thuế suất; tiếp đó, phân tích số thu thuế và các yếu tố ảnh hưởng đến số thu thuế của PLTNĐ và phân tích dự báo số thu thuế từ Thuế SD ĐPNN của Chính phủ trình Quốc hội. Những phân tích này làm căn cứ cho việc so sánh các phương án nâng cao số thu thuế từ Thuế SD ĐPNN được thảo luận trong những mục tiếp theo. 4.1 Thiết Kế Thuế SD ĐPNN Phù hợp với tên gọi, Thuế SD ĐPNN chỉ đánh trên đất phi nông nghiệp mà không đánh trên đất nông nghiệp và công trình trên đất. 4.1.1 Cơ sở thuế Cơ sở thuế để tính Thuế SD ĐPNN được xác định dựa diện tích đất bị đánh thuế và giá tính thuế. Đối tượng chịu thuế Thuế SD ĐPNN đánh trên các loại đất sau đây: (i) Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; và (ii) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Miễn thuế Các loại đất sau đây không thuộc đối tượng chịu thuế, trừ khi được sử dụng vào mục đích kinh doanh: (i) Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm: đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; (ii) Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng; 26 (iii) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; (iv) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; (v) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; (vi) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; và (vii) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, cho các mục tiêu xã hội, đối tượng được miễn thuế theo Luật số 48 còn bao gồm các gia đình chính sách, người có công với cách mạng, người già, người tàn tật không nơi nương tựa. Cho mục tiêu khuyến khích đầu tư, Luật số 48 miễn thuế đối với các dự án đầu tư vào các địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn và các ngành, lĩnh vực khuyến khích đầu tư như y tế, giáo dục. Giá tính thuế Giá đất để tính Thuế SD ĐPNN là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân cấp tỉnh ban hành và được ổn định theo chu kỳ năm (5) năm. 4.1.2 Thuế suất Thuế suất đối với đất ở áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần được quy định như sau: Hình 4. Bảng thuế suất Thuế SD ĐPNN Bậc thuế Diện tích đất tính thuế (m2) Thuế suất (%) 1 Diện tích trong hạn mức 0,03 2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07 3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15 Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy 27 định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm. 4.2 Dự Báo Số Thu Từ Thuế SD ĐPNN Của Việt Nam 4.2.1 Số Thu Thuế Theo PLTNĐ Theo báo cáo của Chính phủ, thuế nhà, đất có số thu bình quân khoảng 500 tỷ mỗi năm và tốc độ tăng bình quân hàng năm 13%. Đây là nguồn thu ổn định và đã góp phần thực hiện các nhiệm vụ chi ngân sách địa phương.22 Số thu thuế đạt được qua các năm như sau:23 Hình 5. Bảng tổng kết số thu thuế theo PLTNĐ Năm Chỉ tiêu (tỷ đồng) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Bìnhquân 2002-2008 Tổng thunội địa 61.376 78.686 104.577 119.825 132.000 151.800 189.300 119.652 Tổng các khoản thu liên quan đến đất 7.590 12.514 20.201 20.065 19.935 21.974 27.068 18.567 Số thu thuế đất Số tuyệt đối 336 359 438 515 490 584 698 489 Năm sau so năm trước 106,85% 122,01% 117,58% 95,15% 119,18% 119,52% 113,38% So với tổng thu nội địa 0,55% 0,46% 0,42% 0,43% 0,37% 0,38% 0,37% 0,43% So với tổng các khoản thu liên quan đến đất 4,43% 2,87% 2,17% 2,57% 2,46% 2,66% 2,58% 2,82% (Nguồn: Chính phủ (2010), Tài liệu phục vụ xây dựng Dự án Luật thuế nhà, đất) So sánh kết quả này với kết quả thực hiện thuế bất động sản của các nước như đã phân tích trong Phần III bên trên cho thấy: 22 Chính phủ (2010), Tài liệu phục vụ xây dựng Dự án Luật thuế nhà, đất. 23 Như trên, trích từ: QĐ của Bộ Tài chính công bố quyết toán, dự toán ngân sách nhà nước. 28 (i) Số thu từ thuế nhà, đất của Việt Nam tăng bình quân trên 10%/năm, xấp xỉ mức tăng trung bình của Jamaica. Tuy nhiên, kết quả này chưa hẳn do công tác hành thu thuế được cải thiện. Theo PLTNĐ, số thu thuế được tính toán dựa trên diện tích đất nhân với mức thuế. Mức thuế được tính bằng kilôgam thóc trên một héc-ta của từng hạng đất căn cứ vào mục đích sử dụng và khả năng thu hoa lợi trên đất. Mức thuế thường thay đổi rất ít qua các năm.24 Do vậy, có thể suy đoán, kết quả tăng số thu thuế này chủ yếu do tăng diện tích đất bị đánh thuế mà không phải do độ nổi của cơ sở thuế. Sở dĩ có điều này là do quá trình đô thị hóa và chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp làm tăng diện tích đất phi nông nghiệp bị đánh thuế.25 (ii) So với tổng thu nội địa, thuế nhà, đất đạt 0,43%, nằm dưới ngưỡng 1% (mức thấp nhất của các nước bên trên). Nếu cộng thêm thu từ các nguồn ngoại thương và viện trợ không hoàn lại vào trong tổng thu ngân sách thì con số này còn nhỏ hơn nữa. (iii) So với tổng các khoản thu từ đất, số thu thuế nhà, đất trung bình đạt 2,82%, trong khi các khoản thu từ nhà, đất chiếm một tỷ trọng đáng kể (9,17%) trong tổng thu ngân sách nhà nước (Hình 6). Điều này có nghĩa là nguồn thuchủ yếu của ngân sách địa phương không phải từ thuế nhà, đất (nguồn thu ổn định và có độ nổi cao) mà từ nguồn tiền do Nhà nước giao đất và cho thuê đất. 24 Hạng đất được xác định căn cứ vào các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu...; từ đó tính ra mức thuế (số kilogram thóc) mà người nộp thuế phải nộp cho phần diện tích đất cụ thể. Mức thuế tính bằng kilogram thóc này thường không thay đổi qua các năm. Thay đổi thường do thay đổi giá danh nghĩa của thóc. 25 Theo quy hoạch đến năm 2010 diện tích đất phi nông nghiệp chịu thuế đất tăng khoảng 49% so với thời điểm kiểm kê đất năm 2005 (nguồn: Chính phủ (2010), báo cáo tình hình thực hiện PLTNĐ của Chính phủ trình Quốc Hội). 29 Hình 6. Cơ cấu thu ngân sách nhà nước năm 2008 (Nguồn: Tác giả tổng hợp từ Tổng Cục Thống Kê) 4.2.2 Dự báo số thu từ Thuế SD ĐPNN Theo tính toán của ban soạn thảo dự án Luật số 48, số thu thuế ước tính từ Thuế SD ĐPNN đạt khoảng 1.696 tỷ đồng (gấp hơn hai lần số thu thuế theo PLTNĐ), bao gồm:26 1. Từ đất ở: 1.258 tỷ 2. Từ đất sản xuất kinh doanh: 438 tỷ Trong đó, giá đất tính thuế được tính theo bảng giá đất của Chính phủ27 tại thời điểm năm 2008; diện tích đất tính thuế được tính theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2005.28 Theo số liệu của Tổng Cục thống kê, tổng thu ngân sách nhà nước năm 2008 đạt 416.783 tỷ đồng,29 nghĩa là mức đóng góp dự kiến của Thuế SD ĐPNN vào trong tổng thu ngân sách nhà nước, tính theo số liệu năm 2008, đạt khoản 0,41%. Nếu so với các khoản thu từ nhà, đất năm 2008 (38.202 tỷ đồng) thì số thu dự kiến của Thuế SD ĐPNN đạt 4.44%, tăng 26 Chính phủ (2010), Báo cáo đánh giá tác động của Chính Phủ - Tờ trình dự thảo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Hà Nội. 27 Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ – CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ – CP, Hà Nội. 28 Thủ tướng Chính phủ (2007), Quyết định số 272/QĐ-TTg ngày 27/2/2007 về việc phê duyệt kết quả kiểm kê đất đai năm 2005, Hà Nội. 29 Tổng Cục Thống Kê, (truy cập 10PM, ngày 26/2/2011). 30 gần gấp đôi so với số thu bình quân của thuế nhà, đất qua các năm từ 2002 đến 2008. Tuy nhiên, nếu so với mức đóng góp 4,5% vào tổng thu ngân sách của Australia30 và 15,7% vào tổng thu ngân sách địa phương của thành phố Jakarta, Indonesia, một trong những thành phố đạt kết quả thực thi thuế bất động sản tốt nhất của Indonesia,31 thì các con số bên trên còn quá nhỏ. Nếu trừ đi chi phí hành thu thì con số này có thể nhỏ hơn nữa. Như vậy, mặc dù thiết kế Thuế SD ĐPNN mới có thể sẽ giúp mang lại nguồn thu lớn hơn cho ngân sách nhà nước so với sắc thuế cũ, nhưng thiết kế thuế này vẫn cần được cải thiện để không chỉ góp phần tăng số thu ròng mà còn giúp tạo ra nguồn thu ổn định cho ngân sách điạ phương. 4.3 Các phương án nâng cao số thu thuế ròng từ Thuế SD ĐPNN Công thức tính số thu thuế bao gồm hai biến số, thuế suất và cơ sở thuế (giá trị đất đai bị đánh thuế). Do vậy, để đạt được số thu ròng cao nhất, về lý thuyết, chính phủ cần tăng thuế suất và/hoặc mở rộng cơ sở thuế, đồng thời nâng cao hiệu quả hành thu thuế. Phần này sẽ thảo luận lần lượt từng phương án giúp tối đa hóa số thu thuế ròng từ Thuế SD ĐPNN: (1) tăng thuế suất, (2) mở rộng cơ sở thuế, và (3) nâng cao hiệu quả hành thu.32 4.3.1 Phương án 1.Tăng thuế suất Theo thiết kế thuế hiện tại, mức thuế suất cơ sở của Thuế SD ĐPNN là 0,03% và mức thuế suất cao nhất là 0,2%, áp dụng đối với đất lấn chiếm. Các mức thuế suất này thấp hơn rất nhiều so với mức mà các nước phân tích bên trên đang áp dụng, cụ thể mức thuế suất 0,03% chỉ bằng xấp xỉ một phần mười bảy mức thuế suất 0,5% của Indonesia. Nếu áp dụng mức thuế suất đồng nhất là 0,03% cho mọi loại đất thì số thuế thu được hàng năm từ đất ở ước tính là 1.208.678.494.244 đồng (PHỤ LỤC 1) và từ đất sản xuất kinh doanh là 384.556.916.520 đồng (PHỤ LỤC 2), tổng cộng số thuế thu được xấp xỉ 1.600 tỷ đồng. 30 Wikipedia, (truy cập 19:24 ngày 27/11/2010). 31 Tham khảo từ Rosengard (1998), Chương VI. 32 Các con số được tính toán trong từng phương án chỉ mang tính ước lượng để làm căn cứ so sánh các phương án thuế khác nhau mà không phải là con số chính xác tuyệt đối. Cho mục đích này, trong một số trường hợp tác giả tính toán các con số bằng phép ước lượng hoặc làm tròn nhằm thuận tiện cho việc so sánh giữa các phương án thuế khác nhau. 31 Tác giả tiến hành tính toán số thu thuế có thể đạt được với mức thuế suất đồng nhất 0,5% tương tự như trường hợp của Indonesia cho tất cả các loại đất với giả định rằng việc thay đổi mức thuế suất không làm thay đổi hành vi của người nộp thuế và do vậy, việc tuân thủ thuế vẫn được đảm bảo. Số thuế thu được lúc này là 26.667 tỷ đồng,33 tăng lên gần 25.000 tỷ đồng so với thiết kế thuế ban đầu. Theo đó, các khoản thu từ nhà, đất lúc này tăng lên 63.202 tỷ đồng34 và tỷ lệ số thu từ Thuế SD ĐPNN lúc này là 42%. Tổng thu ngân sách nhà nước tăng lên 441.783 tỷ đồng,35 trong đó Thuế SD ĐPNN đóng góp 6%. Tuy nhiên, mức thuế suất 0,5% đánh trên 100% giá trị đất đai có thể vượt quá ngưỡng chấp nhận đối với người nộp thuế đã quen với mức thuế rất thấp tính bằng kilogram thóc, và do đó không đảm bảo tính khả thi của sắc thuế. Do vậy, bây giờ, tác giải giải bài toán tương tự như Indonesia trong giai đoạn đầu cải cách, chỉ đánh thuế trên 20% giá trị đất đai, có nghĩa là thuế suất hiệu dụng lúc này là 0,1%. Số thu thuế từ Thuế SD ĐPNN lúc này đạt được 5.333 tỷ đồng,36 tăng lên 3.733 tỷ đồng so với số thu theo thiết kế ban đầu, chiếm 12,72% các khoản thu từ nhà đất và chiếm 1,3% tổng thu ngân sách nhà nước. Nếu so sánh số thu này với số thu của các nước như bên trên đã phân tích thì đây không phải là con số nhỏ, đặc biệt là trong giai đoạn đầu thực hiện cải cách thuế bất động sản. Kinh nghiệm của các nước đã chỉ ra rằng, trong giai đoạn đầu của cải cách, các chính sách khuyến khích là một trong những yếu tố quyết định sự thành công của sắc thuế. Khi người dân đã quen với sắc thuế mới, chính phủ sẽ tiến hành tăng dần tỷ lệ giá trị đất đai bị đánh thuế lên đến 80% hoặc 100% theo mức gia tăng ngưỡng chấp nhận của người nộp thuế. Khi đó, ngân sách nhà nước sẽ dần đạt được số thu cao hơn, đồng thời vẫn đảm bảo khích lệ người dân tuân thủ thuế tốt. Một phương án khác mà chính phủ có thể lựa chọn, đó là ngay trong giai đoạn đầu cải cách, vẫn đánh thuế đối với 100% giá trị đất đai nhưng ở mức thuế suất 0,1% thay vì 0,5%. Một cách trực quan, người nộp thuế thường quan tâm đến thuế suất mà họ phải nộp hơn là phần trăm giá trị đất đai bị đánh thuế, mặc dù kết quả cuối cùng về thuế suất hiệu 33 1.600 tỷ đồng x 0,5%/0.03% = 26.667 tỷ đồng 34 38.202 + 25.000 = 63.202 tỷ đồng 35 416.783 + 25.000 = 441.783 tỷ đồng 36 26.667 x 20% = 5.333 tỷ đồng 32 dùng là như nhau. Hơn nữa, cách thức này giúp cho công thức tính số thu thuế trở nên đơn giản và dễ hiểu hơn,37 do đó, giúp cho việc tuyên truyền và giải thích pháp luật về Thuế SD ĐPNN dễ dàng hơn. Sau khi đã xây dựng được ý thức tuân thủ thuế tốt, tạo được hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai và thông tin về người nộp thuế tốt, chính phủ cần tiến hành từng bước nâng cao mức thuế suất lên ngang bằng với các quốc gia khác trong khu vực để tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương mà vẫn không gây ra những phản ứng tiêu cực từ phía người nộp thuế. Hình 7. Bảng tóm tắt các đề xuất phương án tăng thuế suất Mô hình cơ sở Đề xuất 1 Đề xuất 2 Thuế suất cơ sở 0,03% Tăng theo hạn mức Thuế suất đồng nhất 0,5% Thuế suất đồng nhất 0,1% Ngắn hạn Đánh trên 20% giá trị đất đai Thuế suất 0,1% đánh trên 100% giá trị đất Dài hạn Từng bước nâng tỷ lệ đánh thuế lên 100% giá trị đất Từng bước nâng mức thuế suất lên 0,5% 4.3.2 Phương án 2. Mở rộngcơ sở thuế Việc mở rộng cơ sở thuế có thể được tiến hành theo hai hướng: (1) tăng giá đất tính thuế và/hoặc (2) mở rộng đối tượng chịu thuế đối với công trình trên đất, đồng thời thu hẹp đối tượng miễn, giảm thuế. 4.3.2.1 Tăng giá đất tính thuế Nhằm đạt được các mục tiêu ngân sách, một trong những biện pháp đơn giản mà chính phủ các nước có thể thực hiện là tăng số thu thuế thông qua tăng giá tính thuế. Tuy nhiên, chính phủ không thể tăng giá tính thuế một cách tùy tiện mà phải căn cứ vào điều kiện kinh tế của quốc gia trong từng giai đoạn cụ thể. Tại các nước đã phân tích bên trên, giá đất tính thuế do cơ quan nhà nước định giá ba năm hoặc năm năm một lần. Ở Việt Nam, giá đất tính Thuế SD ĐPNN do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và được giữ ổn định trong mỗichu kỳ năm năm. 37 Số thu thuế = 0,1% x giá trị đất (thay vì số thu thuế = 0,5% x 20% x giá trị đất) 33 Vấn đề đặt ra là làm sao để xác định được giá đất tính thuế mà theo đó các yếu tố sau được đồng thời đảm bảo: (i) nhà nước tốn ít chi phí nhất cho việc định giá, (ii) đảm bảo độ nổi của sắc thuế, theo đó, (iii) nhà nước đạt được số thu thuế cao nhất, và đảm bảo (iv) khả thi về mặt hành thu. Giá thị trường so với khả năng chi trả Ở Việt Nam hiện nay, giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm dựa trên khung giá của Chính phủ và không được cao hơn 20% so với mức giá tối đa của đất cùng loại được quy định trong khung giá.38 Điều này làm cho giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mặc dù được điều chỉnh hàng năm vẫn không phản ánh đúng giá thị trường của đất đai. Ví dụ, tại Hà Nội, giá đất do UBND thành phố Hà Nội ban hành năm 2010 đối với khu vực Hàng Bài là 81 triệu đồng/m2 (cao hơn 20% so với mức cao nhất trong khung giá của chỉnh phủ).39 Năm 2011, mức giá này vẫn được giữ nguyên do đã đạt ngưỡng cao nhất theo khung giá của chính phủ. Tuy vậy, năm 2011, khi một chủ đầu tư tiến hành đền bù để triển khai dự án khu thương mại, người dân ở đây đòi bồi thường với mức giá một tỷ đồng/m2.40 Nếu mức giá yêu cầu trên được xem là giá thị trường thì tại khu vực này, giá thị trường lớn hơn mười hai lần so với mức giá do nhà nước ban hành. Song, nếu yêu cầu người chủ sử dụng đất này nộp thuế (giả sử ở mức 0,1%) theo giá thị trường thì người đó phải nộp 1 triệu đồng tiền thuế sử dụng đất cho một mét vuông đất. Với một trăm mét vuông đất, người đó phải trả 100 triệu đồng tiền thuế một năm. Điều này có thể nằm ngoài khả năng chi trả của người nộp thuế do giá trị thực tế mà người đó có được từ việc khai thác và sử dụng mảnh đất có thể không đủ để bù đắp số thuế phải nộp hoặc người đó có thể giàu có về bất động sản nhưng chưa hẳn giàu về tiền mặt. Như vậy, có sự mâu thuẫn giữa giá thị trường của bất động sản và khả năng chi trả của người sự dụng đất do tình trạng bong bóng bất động sản gây ra. Tuy nhiên, thức tế cho thấy hiện 38 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, và Nghị định số 123/2007/NĐ – CP ngày 27/2/2007 sửa đổi bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. 39 Theo khung giá quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ – CP, mức giá cao nhất đối với đất ở đô thị là 67,5 triệu đồng/m2. 40 Báo Pháp Luật Online, vuong-co-thanh-tien-le-2043654/ (truy cập 5:00 PM ngày 12/4/2011). 34 tượng bong bóng này hầu như chỉ diễn ra cục bộ ở các đô thị lớn và các vùng ven đô thị đang trong quá trình đô thị hóa. Trong khi đó, tại nhiều địa phương khác, đặc biệt là các tỉnh vùng sâu vùng xa, giá đất biến động hầu như không đáng kể, thậm chí không có giao dịch diễn ra để có thể tiến hành xác định giá thị trường. Do vậy, việc xác định giá đất theo giá thị trường có thể khả thi đối với khu vực có giao dịch diễn ra thương xuyên, nhưng sẽ không khả thi đối vớicác khu vực khác. Thêm vào đó, để đảm bảo tính khả thi của sắc thuế, việc xác định giá đất tính thuế nên căn cứ vào giá trị thực tế mà việc sử dụng hiệu quả đất đai mang lại cho người sử dụng. Như vậy, chính phủ phải đối mặt với một bài toán gồm hai biến, một mặt đối phó với tình trạng bong bóng bất động sản, một mặt đảm bảo tính khả thi của sắc thuế. Để giải bài toàn này, trong ngắn hạn, chính phủ có thể tiến hành song song hai hệ thống định giá như sau: Thứ nhất, đối với khu vực đô thị, nơi các giao dịch bất động sản diễn ra thường xuyên, giá đất tính thuế nên được xác định theo giá thị trường thay vì áp dụng khung giá do chính phủ ban hành. Phương án này không chỉ giúp gia tăng số thu thuế mà còn có tác động làm giảm tình trạng đầu cơ đất, một trong những nguyên nhân gây ra bong bóng bất động sản. Chẳng hạn, đối với trường hợp người sử dụng đất ở ví dụ minh họa bên trên, nếu người đó không chịu bất kỳ sức ép nào đối với việc giữ đất, người này sẽ tiếp tục nắm giữ đất và đòi bồi thương với giá cao hơn. Hệ quả tất yếu là tình trạng bong bóng bất động sản tiếp tục gia tăng do giá bất động sản tiếp tục bị đẩy lên cao. Tuy nhiên, nếu việc nắm giữ đất khiến người đó phải gánh chịu một gánh nặng thuế cao hơn ngưỡng chấp nhận như trên đã phân tích, họ sẽ sẵn sàng chuyển nhượng để rời đi nơi được quy hoạch cho khu dân cư mà ở đó họ phải chịu gánh nặng thuế thấp hơn. Như vậy, trong trường hợp này, Thuế SD ĐPNN đã có tác dụng tốt trong việc bình ổn giá bất động sản, đồng thời giúp nhà nước đạt được các mục tiêu về quy hoạch sử dụng đất và, theo đó, giúp cho việc sử dụng đất đai hiệu quả hơn. Trên thực tế, Chính phủ Việt Nam đã có những nỗ lực để xác định giá đất đai theo giá thị trường thông qua việc ưu tiên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong số các phương pháp xác định giá đất được áp dụng ở Việt Nam. Theo đó, giá đất được xác định thông qua việc phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị 35 trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh và xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.41 Thứ hai, tại các vùng nông thôn, nơi giá đất biến động không đáng kể hoặc không có giao dịch diễn ra để có thể tiến hành xác định giá thị trường, khung giá của chính phủ vẫn được tiếp tục sử dụng. Theo đó, giá đất được xác định bằng các phương pháp: (i) phương pháp thu nhập,42 (ii) phương pháp chiết trừ43 và (iii) phương pháp thặng dư.44 Các phương pháp này giúp cho giá đất được xác định phù hợp với mức thu nhập tiềm năng mà thửa đất có khả năng tạo ra cho người sử dụng nhờ việc khai thác hiệu quả thửa đất, và do đó, phù hợp hơn với khả năng chi trả của họ, giúp đảm bảo tính khả thi của sắc thuế. Trong dài hạn, khi quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa dần ổn định, tình trạng bong bóng bất động sản giảm đi, giá đất tính thuế (bất kể đối với khi vực thành thị hay nông thôn) cần được xác định gần với giá trị thực tế mà nó tạo ra hơn là giá thị trường do tình trạng bong bóng tạo ra. Chỉ có như vậy, tính bền vững và khả thi của sắc thuế mới được đảm bảo. Điều chỉnh giá đất theo CPI so với GDP Việc quy định chu kỳ định giá năm năm một lần giúp tiết kiệm chi phí thu thập thông tin và chi phí định giá, phù hợp với thông lệ quốc tế, song không đảm bảo độ nổi của Thuế SD ĐPNN. Do vậy, để đảm bảo số thu thuế sẽ tăng lên cùng với sự phát triển của nền kinh tế đòi hỏi giá đất tính thuế cần được điều chỉnh phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế. 41 NĐ 188/2004/NĐ – CP. 42 Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (NĐ 188/2004/NĐ – CP). 43 Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất) (NĐ 123/2007/NĐ – CP). 44 Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách l