Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

iện tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật. Việc chậm cấp GCN QSDĐ nêu trên là do việc xin cấp GCN gặp nhiều khó khăn, thủ tục rườm rà, tốn kém. Để được cấp GCN QSDĐ, người dân phải làm thủ tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên cấp huyện hoặc tỉnh, đồng thời, phải nộp tiền sử dụng đất với mức nộp là 20% đến 40% tiền sử dụng đất tính trên giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Đối với hàng hóa bất động sản là vật kiến trúc đã xây dựng xong có thể chia thành 4 loại là: Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán; bất động sản công nghiệp (nhà xưởng, kho, mặt bằng sản xuất… ); văn phòng cho thuê và khách sạn; bất động sản thương mại (cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thương mại… ). Kể từ khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường, thị trường nhà ở phát triển rất sôi động, lượng nhà ở là hàng hóa tăng lên nhanh chóng. Các nguồn cung nhà ở trên thị trường bao gồm: Nhà nước thực hiện việc việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê; các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; các cá nhân kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, mặc dù có xu hướng tăng lên (hiện nay, cả nước có 701.409.505 m2 nhà, trong đó nhà đô thị là 144.492.951 m2, nhà ở nông thôn là 556.916.590 m2), nhưng lượng nhà ở có chất lượng cao còn chiếm một tỷ lệ thấp. Trong quỹ nhà và đất ở này, có một bộ phận được trao đổi, mua bán và chuyển nhượng. Tính đến cuối năm 2000, Nhà nước bán nhà ở cho người đang thuê kèm theo chuyển nhượng QSDĐ với 3.281.260 m2, chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Biểu số 2: TÌNH HÌNH BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC (Tính đến 31/12/2001) Địa phương Tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước Số đã bán (số liệu của 28 tỉnh, thành phố) Số lượng (căn) Diện tích (m2) Số lượng (căn) Diện tích (m2) Tổng số 425.874 25.553.392 59.993 3.281.260 Hà Nội 116.000 4.500.000 22.800 858.000 Hải phòng 12.441 950.000 1.000 37.000 TP. HCM 140.730 7.900.000 26.318 1.867.000 Đà Nẵng 4.554 237.960 1.795 107.700 Các địa phương khác 152.149 11.965.432 8.080 411.560 (Nguồn: Cục Quản lý Công sản - Bộ Tài chính) Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật còn diễn ra khá phổ biến, ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả trên thị trường Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã có những bước phát triển quan trọng, đời sống và thu nhập của dân cư tăng lên nhanh chóng, do vậy, nhu cầu về bất động sản cho sinh hoạt và sản xuất kinh doanh cũng tăng. Việc đầu cơ kinh doanh bất động sản đem lại những khoản lợi nhuận to lớn mà các lĩnh vực đầu tư kinh doanh khác không thể so sánh được. Chính vì vậy, trong nền kinh tế đã xuất hiện những đối tượng đầu cơ đất đai để kiếm lời. Hiện tượng đầu cơ đất đai diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau như: xin giao đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ tại các khu vực sẽ quy hoạch khu đô thị, khu dân cư, các công trình kết cấu hạ tầng… nhưng không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích hoặc thuê lại người bán trông coi, bảo vệ để chờ giá đất lên cao mới đem ra bán. Theo báo cáo của các địa phương, trong số 13.042,6 ha đất nông nghiệp chuyển nhượng trái phép đã được thống kê thì đa số người nhận chuyển nhượng không có nhu cầu sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, mà chủ yếu đầu cơ để bán lại hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất. Việc sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê cũng diễn ra khá phổ biến. Theo kết quả kiểm tra của các cơ quan chức năng, tính đến hết tháng 6/2003, có tổng số 107.377 trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê, với tổng diện tích là 14.036,3 ha, nhưng mới xử lý được 20.098 vụ với tổng diện tích là 1.531,2 ha. Đối với các cơ quan HCSN và DNNN hiện đang sử dụng đất tiếp quản từ chế độ cũ hoặc được giao trước năm 1993, do không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc phải nộp tiền thuê đất ở mức thấp, nên tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất để cho thuê diễn ra khá phổ biến. Theo kết quả tổng kiểm kê tài sản cố định tại các cơ quan HCSN (ngày 01/01/1998) và DNNN (ngày 01/01/2000), các cơ quan HCSN vẫn đang dùng quỹ nhà đất thuộc trụ sở làm việc vào sản xuất kinh doanh, cho thuê hoặc bố trí nhà ở (chiếm tới 26% tổng quỹ đất được giao); các DNNN có tới 33% quỹ đất sử dụng vào các mục đích như cho thuê, làm nhà ở và không có nhu cầu sử dụng. Bên cạnh đó, có tới 76% nhà đất của các DNNN và 25% của các cơ quan HCSN chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, làm cho diện tích đất thuộc sở hữu Nhà nước bị các cá nhân lấn chiếm trái phép là khá lớn. Chỉ riêng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, tổng diện tích đất đang sử dụng của các cơ quan HCSN và DNNN là 218.947.402 m2, nhưng đã có tới 61.145.728 m2 được sử dụng vào các mục đích cho thuê, làm nhà ở…, còn 8.003.613 m2 không có nhu cầu sử dụng nhưng không trả lại cho Nhà nước (Biểu số 3). Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật nêu trên đã làm cho cung - cầu về bất động sản trên thị trường luôn ở tình trạng mất cân đối, giá cả bất động sản biến động phức tạp, giá nhà đất tại một số thành phố lớn bị đẩy lên rất cao một cách bất hợp lý. Cùng với “cơn sốt” bất động sản, giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng vọt. Nhiều người ví nhà đất đô thị và các vùng ven như “con ngựa hoang không yên cương lồng lên từng đợt và hiện đang phi được đại” và có thể “sánh vai” với giá bất động sản tại các đô thị lớn của các nước phát triển. Theo ước tính, giá bất động sản năm 2002 so với cuối năm 2000 tại thành phố Hồ Chí Minh như sau: giá đất ở một số nơi, đặc biệt là vùng ven đô tăng gấp 2 - 5 lần; giá căn hộ tại các khu đô thị mới cũng tăng từ 2 - 2,5 lần, kể cả giá ban đầu của chủ đầu tư là các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Giá cả bất động sản tăng vọt trong một thời gian ngắn không nằm ngoài sự chi phối của quy luật cung - cầu. Quan hệ cung - cầu về bất động sản bị mất cân đối nghiêm trọng. Cầu về bất động sản mà chủ yếu là đầu tư với mục đích kinh doanh tăng nhanh, trong khi cung về bất động sản là có hạn và tăng chậm. Việc đầu tư vào ồ ạt vào bất động sản có những nguyên nhân sau: - Do số lượng người đổ về làm ăn sinh sống tại các đô thị lớn ngày một gia tăng và một số lượng không nhỏ những người có khả năng kinh tế ở các tỉnh cũng đầu tư mua nhà đất ở các thành phố lớn tạo nên áp lực tăng cầu về nhà đất. - Nhà nước đã ban hành chính sách cho phép Việt kiều và người Việt Nam ở nước ngoài được phép mua nhà ở Việt Nam. Mặc dù số lượng Việt kiều trực tiếp mua nhà ở rất ít nhưng với lượng kiều hối chuyển về nước (qua con đường chính thức và không chính thức) lên đến 2tỷ USD/năm, trong bối cảnh hiện nay, sẽ có một lượng lớn tiền kiều hối đầu tư vào thị trường bất động sản. Biểu số 3: TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ, ĐẤT CỦA CÁC CƠ QUAN HCSN VÀ DNNN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH STT Chỉ tiêu Tổng số Chia ra Các cơ quan trên địa bàn thành phố Các cơ quan của thành phố I Về đất (cơ quan HCSN và DNNN) Trong đó: - Sử dụng vào mục đích chính - Sử dụng vào mục đích khác - Chưa sử dụng, không cần dùng Chia ra: 218.947.402 149.798.062 61.145.728 8.003.613 36.032.628 30.892.684 4.544.373 595.572 182.914.744 118.905.378 56.601.355 7.408.041 1 Các cơ quan HCSN: - Sử dụng vào mục đích chính - Sử dụng vào mục đích khác: + Dùng cho sản xuất kinh doanh + Cho thuê + Làm nhà ở - Chưa sử dụng, không cần dùng 45.478.402 33.628.062 6.505.728 6.131.852 245.562 125.830 5.353.613 3.902.628 3.662.684 94.373 39.232 13.306 41.835 145.572 41.584.774 29.965.378 6.411.355 6.092.620 232.256 83.995 5.208.041 2 Các DNNN: - Sử dụng vào mục đích chính - Sử dụng vào mục đích khác: + Cho thuê + Sử dụng vào mục đích khác (đơn vị HCSN trong Tổng công ty, nhà ở…) 165.108.000 116.170.000 54.640.000 7.480.000 47.160.000 32.130.000 27.230.000 4.450.000 400.000 4.050.000 132.978.000 88.940.000 50.190.000 7.080.000 43.110.000 II Về nhà (cơ quan HCSN): Trong đó: - Làm việc - Cho thuê, dùng cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ - Làm nhà ở 6.746.892 6.389.173 268.213 89.506 1.269.657 1.152.800 54.869 61.988 5.477.235 5.236.373 213.344 27.518 Nguồn: Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính - Yếu tố tâm lý, tập quán cũng là nguyên nhân tác động không nhỏ đến các biến động phức tạp trên thị trường bất động sản. Tâm lý phổ biến của người Việt Nam là muốn được sở hữu nhà gắn liền với đất. Ngay cả đối với những người có thu nhập trung bình cũng muốn sở hữu một mảnh đất với một căn nhà giản đơn hơn là một căn hộ hoàn chỉnh mà không gắn liền với đất. Trong điều kiện đó, chủ trương về quy hoạch đô thị không cho phép quy hoạch nhà chia lô càng gây tác động tâm lý, làm mất cân đối thêm trong quan hệ cung cầu về đất đai. Chính vì vậy, giá đất luôn có xu hướng tăng nhanh hơn giá nhà. Trước biến động mạnh về giá cả bất động sản, các cơ quan quản lý Nhà nước hầu như bó tay, không có biện pháp hữu hiệu để bình ổn giá cả. Ngay cả các doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh nhà ở cũng bị cuốn vào vòng xoáy của thị trường. Giá bán ban đầu của các căn hộ chung cư tại các đô thị mới do các công ty kinh doanh nhà ở cũng tăng với tốc độ không kém giá cả bất động sản trên thị trường tự do. Trong khi các công ty được hưởng rất nhiều ưu đãi như: không phải nộp tiền sử dụng đất, cấp vốn hạ tầng, vay vốn ưu đãi… Như vậy, những ưu đãi này không đến được với người dân bình thường. Một số biện pháp hành chính đưa ra nhưng ít tính khả thi. Chẳng hạn như ngày 6/12/2001, UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về những nguyên tắc quản lý, xây dựng các khu đô thị mới, trong đó có quy định các dự án xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư phải dành 50% diện tích sàn xây dựng để bán cho cán bộ công nhân viên chức, người có thu nhập thấp với giá quy định của thành phố, phần còn lại mới bán ra thị trường nhưng quy định này vẫn chưa đi vào cuộc sống. Kinh doanh phát triển bất động sản đã được hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế Cùng với sự phát triển các doanh nghiệp hoạt động trong các ngành kinh tế, các doanh nghiệp kinh doanh phát triển bất động sản được phát triển ở hầu hết các địa phương: doanh nghiệp kinh doanh xây dựng kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh thương mại - xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh nhà (chuyên cho thuê nhà)… Tuy nhiên, các doanh nghiệp ngoài quốc doanh hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh phát triển bất động sản chưa xuất hiện ở nhiều địa phương. Ở những địa phương có doanh nghiệp thuộc nhiều thành phần kinh tế tham gia kinh doanh phát triển bất động sản thì doanh nghiệp quốc doanh được ưu đãi hơn về giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật… Tình hình này đã dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, không phát huy được sức mạnh của các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh phát triển bất động sản. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ta vẫn còn thiếu loại hình doanh nghiệp kinh doanh phát triển đất. Loại doanh nghiệp này có nhiệm vụ khai phát các vùng đất mới vốn đang là đất hoang, đầm lầy, đồi trọc, đất xấu không canh tác được, những thửa đất xấu xen kẽ trong vùng đất đang sử dụng… Nhà nước cho phép doanh nghiệp đầu tư khai phá, cải tạo phát triển để những vùng đất, thửa đất này đủ khả năng đưa vào sử dụng phù hợp với quy hoạch, đáp ứng yêu cầu sử dụng đất của sản xuất kinh doanh và đời sống xã hội. Thực tế ở nước ta, ngay ở các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh cũng vẫn còn những thửa đất bỏ hoang chưa được khai phát, nhiều đơn vị, cơ quan hành chính sự nghiệp và doanh nghiệp trong thời kỳ bao cấp được giao nhiều đất, nhưng thực tế sử dụng ít, đang bỏ hoang hoặc cho thuê… hoặc sử dụng lãng phí. (Xem biểu số 2) Trong khi đó, nhu cầu đất dùng vào sản xuất kinh doanh, xây dựng các công trình kỹ thuật và hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở… ngày một gia tăng. Hiện nay, cả nước có tới 1.500 làng nghề, nếu mỗi doanh nghiệp thành lập theo Luật Hợp tác xã và Luật doanh nghiệp được Nhà nước giải quyết (giao đất hoặc cho thuê đất) chỉ với 300 ¸ 500 m2 đất để làm mặt bằng kinh doanh thì từ nay đến năm 2010, tổng cầu về mặt này sẽ lên tới 20.000 ha đất, tương đương với tổng diện tích đất tại tất cả các khu công nghiệp, khu chế xuất hiện có (kể cả khu công nghiệp Dung Quất). Bởi vậy, hình thành và phát triển loại hình doanh nghiệp phát triển đất đang được đặt ra hết sức cấp thiết. Hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém Sự yếu kém của hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thể hiện trên các mặt sau: Chưa có cơ quan đăng ký thống nhất về quyền sở hữu nhà, QSDĐ (Đăng ký ban đầu và đăng ký chuyển dịch) Hiện tại đăng ký ban đầu về QSDĐ được thực hiện ở 3 cấp (xã, huyện, tỉnh); đăng ký quyền sở hữu nhà và các tài sản khác lại chưa có hướng dẫn cụ thể về cơ quan đăng ký, trình tự, thủ tục đăng ký. Đăng ký giao dịch lại chưa quy định cụ thể rõ ràng. Theo Bộ Luật Dân sự, Điều 691 quy định: Hợp đồng chuyển QSDĐ phải có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền và Điều 692 quy định: việc chuyển nhượng QSDĐ phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nhưng đến nay, chưa có một cơ quan đăng ký thống nhất, chưa triển khai cụ thể những quy định của Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai về đăng ký tài sản, đăng ký đất đai. Việc cung cấp thông tin và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế Yếu tố thông tin về bất động sản và thực hiện các dịch vụ tư vấn là rất cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch tại thị trường. Những thông tin cần thiết gồm: Giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản của người có bất động sản cần giao dịch. Dự định của Chính phủ và UBND địa phương về sử dụng đất đai (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến bất động sản đó. Những hạn chế của việc sử dụng bất động sản. Thông tin về giá đất, bất động sản trên thị trường… v.v… Những dịch vụ cần cho giao dịch thị trường bất động sản gồm: Làm thủ tục chuyển dịch, cho thuê bất động sản… Lập hợp đồng cho các giao dịch Tư vấn pháp luật Tư vấn về giá (định giá) bất động sản: giá mua, giá thuê, định giá thế chấp, định giá góp vốn… v.v… Tuy nhiên cho đến nay, các tổ chức môi giới về bất động sản chưa làm được hoặc chưa làm tốt các dịch vụ trên đây, Nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thị trường bất động sản. Chưa nhận thức đầy đủ về thị trường bất động sản, dẫn đến chồng chéo trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Sự xuất hiện của thị trường bất động sản là một tất yếu khách quan của sự phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần. Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, thị trường bất động sản ở nước ta là thị trường mà ở đó thực hiện các giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác. Người bán bất động sản không bán đất mà bán quyền và lợi ích thu được từ việc sử dụng đất. Đây là sự khác biệt về bản chất giữa thị trường bất động sản ở nước ta với các nước khác. Nhà nước vừa là người quản lý xã hội, vừa là người đại diện chủ sở hữu, có vai trò như thế nào đối với thị trường bất động sản vẫn đang là một câu hỏi chưa có lời giải đáp. Cũng chính vì thế mà mỗi cơ quan Nhà nước theo chức năng, nhiệm vụ của mình triển khai những công việc đó có tính chất chuyên ngành nhiều hơn là gắn với thị trường bất động sản dẫn đến chồng chéo. Ngành xây dựng thì cho rằng mình có nhiệm vụ quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng, quản lý giá xây dựng, quản lý nhà… Và như vậy, việc đăng ký nhà, công trình phải do ngành xây dựng đảm nhiệm, kể cả quy hoạch xây dựng thì đất đai cũng nằm trong đó, cho nên khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, ngành xây dựng cấp luôn cả giấy chứng nhận QSDĐ. Ngành tư pháp thì cho rằng, đăng ký tài sản ở đây là đăng ký sở hữu tài sản. Việc này ở các nước đều đăng ký tại cơ quan pháp luật, do đó ở nước ta, nhiệm vụ này cũng do cơ quan pháp luật đảm nhiệm. Ngành địa chính thì cho rằng mọi việc có liên quan đến đất đai đều do ngành địa chính thực hiện… Tình trạng chồng chéo trong quản lý thị trường bất động sản còn biểu hiện ở chỗ: cùng một việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đang do hai cơ quan cùng làm: địa chính và thuế. Theo quy định hiện hành, người có bất động sản chuyển dịch phải làm thủ tục xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định của Luật Đất đai thì thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở nông thôn làm tại UBND huyện, ở đô thị làm tại UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Sau khi được phép chuyển nhượng, người có bất động sản phải đến cơ quan thuế xuất trình toàn bộ hồ sơ và nộp thuế chuyển quyền, người nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ. Làm các thủ tục tài chính xong, người có bất động sản quay lại cơ quan Địa chính làm các thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ lập bản đồ… và cấp giấy chuyển nhượng sử dụng đất đai. Nếu việc chuyển QSDĐ có gắn với việc bán nhà và công trình thì lại phải đến cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản làm thủ tục chuyển nhượng. Quy trình này trên thực tế gây quá nhiều phiền hà và người dân rất khó thực hiện. Tương tự như vậy, người được Nhà nước giao đất muốn được nhận đủ hồ sơ về đất đai đảm bảo quyền sử dụng của mình trước pháp luật cũng phải trình bày đủ hồ sơ cho cơ quan thuế, nộp tiền sử dụng đất, sau đó về cơ quan Địa chính nhận hồ sơ đất đai. Chưa có tổ chức làm nhiệm vụ định giá bất động sản phục vụ cho thị trường Nguyên tắc là: giá mua bán, thuê mướn, thế chấp bất động sản do thị trường định đoạt, Nhà nước không nên định giá, không nên hạn chế giá trị QSDĐ, giá trị tài sản thế chấp hoặc góp vốn liên doanh. Nhưng do đặc điểm riêng có của việc hình thành giá đất, giá bất động sản, người mua và người bán rất khó tự mình thoả thuận, mà phần nhiều họ dựa vào dư luận hoặc môi giới. Việc định giá theo dư luận hoặc môi giới là thiếu chính xác. Do đó, cần phải định giá cho đúng với giá trị và khả năng mang lại lợi ích của từng bất động sản. Vì thế, ở các nước đều có tổ chức định giá để tư vấn cho cả người mua và người bán, người có bất động sản và người thuê bất động sản, người thế chấp bất động sản và người nhận thế chấp bất động sản… Mặt khác, ở nước ta, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tuy Nhà nước không can thiệp vào giá chuyển nhượng, thuê mướn, nhưng Nhà nước phải điều chỉnh và hướng dẫn thị trường. Nhà nước phải quy định, hướng dẫn xác định giá trị QSDĐ áp dụng trong trường hợp thế chấp, góp vốn liên doanh… Thực tế ở nước ta trong thời gian vừa qua, do chưa có tổ chức này nên Nhà nước chưa có công cụ tác động đến sự biến động của giá bất động sản, làm cho thị trường bất động sản nhiều lúc bị yếu tố tâm lý chi phối, khiến cho giá bất động sản tăng đột biến. Nhiều trường hợp định giá bất động sản để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng Nhà nước không phù hợp với giá trị quyền sử dụng của đất đai, giá trị của nhà hoặc các công trình khác, làm tổn thất lớn đến tài sản của Nhà nước. Tác động tiêu cực của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam Với thực trạng thị trường bất động sản như trên, có thể đánh giá những tác động tiêu cực của nó như sau: Sử dụng đất đai và bất động sản kém hiệu quả, lãng phí. Hoạt động sôi động của thị trường bất động sản không chính thức nằm ngoài sự kiểm soát của các cơ quan quản lý Nhà nước. Thêm vào đó là tình trạng đầu cơ ồ ạt vào đất đai, bất động sản làm cho một khối lượng lớn bất động sản bị găm giữ hoặc mua đi bán lại với mục đích đầu cơ, không được sử dụng vào mục đích phát triển sản xuất – kinh doanh và nâng cao đời sống dân cư. Đồng thời, việc sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà cửa tràn lan, tuỳ tiện, trái quy hoạch, lấn chiếm khá phổ biến. Gây hậu quả tiêu cực về mặt xã hội Biến động phức tạp của thị trường bất động sản, sự tăng vọt về giá cả, sự yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về bất động sản … đã tạo điều kiện cho một số cá nhân, tổ chức giàu lên một cách nhanh chóng. Trong khi đó, phần lớn nhân dân lao động, cán bộ công chức có thu nhập trung bình và thấp càng khó có điều kiện để cải thiện đời sống, gây phân hoá và bất bình đẳng xã hội. Bên cạnh đó, nhiều hiện tượng tiêu cực, tham nhũng nảy sinh như: giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, tranh chấp, lấn chiếm, khiếu kiện, nhiều vụ án lớn liên quan đến đất đai, bất động sản đã xảy ra khá phổ biến. Hạn chế trong việc huy động các nguồn lực tài chính Hầu hết các giao dịch về bất động sản đều diễn ra trên thị trường không chính thức và không đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, cho nên Nhà nước đã mất một khoản thu rất lớn liên quan đến các giao dịch bất động sản. Theo thống kê của Tổng cục Thuế, các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ 1996 đến 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm. Tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế, tương đương với việc Nhà nước thất thu trên 10.383 tỷ đồng hàng năm. Không những thế, giá cả bất động sản liên tục tăng mạnh gây sức ép đối với chi ngân sách trong việc chi đền bù giải phóng mặt bằng, chi hỗ trợ các đối tượng chính sách, đối tượng có thu nhập thấp thuê hoặc mua nhà ở. Mặt khác, hầu hết các bất động sản không có đầy đủ thủ tục pháp lý để giao dịch trên thị trường chính thức, do đó, nguồn lực to lớn về bất động sản khó có thể chuyển hoá thành tài sản tài chính để huy động các nguồn lực tài chính đầu tư cho các hoạt động sản xuất kinh doanh như: thế chấp vay vốn ngân hàng, góp vốn liên doanh… Giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư rất lớn. Trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, nếu lượng tiền này được huy động tập trung đầu tư cho hoạt động sản xuất kinh doanh, đổi mới thiết bị công nghệ của nền kinh tế thông qua các kênh huy động trên thị trường tài chính sẽ góp phần đáng kể nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế. Tuy nhiên, do những biến động phức tạp trên thị trường bất động sản, giá bất động sản liên tục tăng cao, tạo nên kỳ vọng siêu lợi nhuận nên một lượng lớn tiền nhàn rỗi trong dân cư đầu tư vào bất động sản thay vì đầu tư vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Cũng do giá bất động sản tăng cao một cách phi lý do hoạt động đầu cơ, làm tăng chi phí cho hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt là hoạt động của các thành phần kinh tế ngoài quốc doanh, gây tác động tiêu cực không nhỏ đến sức cạnh tranh của nền kinh tế. 2.2. THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.2.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp được ban hành vào năm 1993 để thay thế cho Luật thuế nông nghiệp được ban hành từ năm 1951. Thuế nông nghiệp trước đây đánh trên hoa lợi thu được với thuế suất tương đối cao đã ảnh hưởng lớn đến đời sống của người nông dân, không khuyến khích việc thâm canh tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu cây trồng. Thuế sử dụng đất nông nghiệp (đánh thuế đối với việc sử dụng đất) ra đời đáp ứng được các mục tiêu cơ bản như: khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả, khuyến khích phát triển nông nghiệp cả về diện tích cũng như sản lượng, đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước đối với đất nông nghiệp. Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng rừng. Căn cứ tính thuế SDDNN là diện tích, hạng đất và định suất thuế. Diện tích được căn cứ trên sổ địa chính hoặc trên tờ khai của hộ sử dụng đất. Hạng đất tính thuế được căn cứ vào các yếu tố như: độ phì, vị trí, địa hình, khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu. Ngoài ra còn tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước. Dựa vào khả năng sinh lợi của đất, đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được phân thành 6 hạng, đất trồng cây lâu năm được phân thành 5 hạng. Nguyên tắc là đất có khả năng sinh lợi cao nhất được phân thành hạng 1 và cứ thế thấp dần cho đến hạng 5 hoặc hạng 6 tuỳ theo từng loại đất. Định suất thuế hàng năm được quy định bằng số kg thóc trên một đơn vị diện tích canh tác. Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc trên 1 ha của từng loại đất như sau: - Đối với đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, hạng 1: 550kg/ha, hạng 2: 460kg/ha, hạng 3: 370kg/ha, hạng 4: 280kg/ha, hạng 5: 180kg/ha và hạng 6: 50kg/ha. - Đối với đất trồng cây lâu năm, hạng 1: 650kg/ha, hạng 2: 550kg/ha, hạng 3: 400kg/ha, hạng 4: 200kg/ha, hạng 5: 80kg/ha. Thuế được tính bằng thóc nhưng thu bằng tiền theo giá thóc thực tế tại thị trường của từng địa phương trong vụ thu thuế. Căn cứ vào các tiêu chuẩn của hạng đất tính thuế, UBND xã, phường, thị trấn tổ chức phân hạng đất theo phương pháp bình nghị công khai, trình UBND huyện, UBND tỉnh duyệt cho từng huyện và tổng hợp kết quả phân hạng đất của địa phương báo cáo Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ phê chuẩn làm căn cứ tính và thu thuế. Giá thóc thu thuế do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định không được thấp hơn 10% so với giá thóc ở thị trường địa phương trong vụ thu thuế. Do việc cấp GCN QSDĐ đối với đất nông nghiệp, đất trồng rừng đã cơ bản hoàn thành, nên việc quản lý đối tượng nộp thuế, diện