Giáo trình Lập quy hoạch và ra quyết định

trong hạ tầng cơ sở Việc phân loại chức năng của thành phố sẽ là cơ sở cho công tác lập quy hoạch xét về mức độ quan trọng của mỗi đối tượng trong hệ thống liên hoàn. Phân cấp thành phố đô thị có thể phân ra các cấp sau: 1)Thành phố, đô thị rất quan trọng : Nó có vị trí quan trọng tại cấp xem xét và còn có vị trí quan trọng nữa xét ở mức cao hơn. 2) Thành phố quan trọng: Vị trí quan trọng trong phạm vi xem xét 3) Thành phố, đô thị mức quan trọng vừa phải: Thành phố đô thị xếp dưới mức hai. Hình 4.2: Các dạng phân cấp thành thị và phân cấp hạ tầng cơ sở Phân cấp thành phố dựa trên cơ sở chức năng ( tầm quan trọng và phân cấp) điều này cũng là cơ sở của việc thiếp lập hệ thống đường giao thông với cấp tương xứng đối thành phố hoạt động. Mô hình tổng quát của phân cấp này thể hiện trên hình sau: Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình 136 Hình 4.3: Phân cấp thành phố theo hình tháp Hình 4.4. Chức năng đường Chức năng giao thông hạ tầng Để làm được chức năng này trong quy hoạch ta cần làm rõ các vấn đề sau: Vị trí, thời gian và chất lượng của đường nối và phân cấp của nó: Trung ương, tỉnh, thành phố vệ tinh, thành phố phụ cận... Ở các cấp khác nhau mức độ ưu tiên đường nối cũng có vị trí tương xứng: • Đường cao tốc, đường chính • Đường cấp hai, đường vùng, khu vực • Đường cấp ba, đường thị trấn. Hệ thống đường thành phố lại được phân cấp như sau: • Đường chính, đại lộ • Đường nối vùng ngoại ô Thành phố cấp cao Thành phố cấp cao Vùng phụ cận Thị xã, làng bản Chức năng đường Giao thông Chức năng sinh hoạt Chức năng khác C,N liên thông Tiếp cận Quy hoạch thị xã Cộng đồng Vệ sinh Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình 137 • Đường nối nội vùng • Đường phố 4.4.1.4. Chất lượng của đường nối và bố trí tuyến Yêu cầu giao thông Yêu cầu chính của hệ thống đường là: • Có bao nhiêu phương tiện tham gia giao thông • Mục tiêu đi lại • Thời gian và chu kỳ đi lại • Loại phương tiện • Tuyến đi Chất lượng của đường nối và độ bền Chất lượng của đường nối có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả giao thông về giá thành và vận tốc của phương tiện sử dụng đường. Để thể hiện tính ưu việt của đường nối nó cần làm rõ những mặt sau: tuyến đi, vận tốc và giá thành. Tuyến đường chịu sự chi phối của hệ thống nó thể hiện đặc trưng qua các yếu tố sau: Kết cấu hạ tầng liên thông, mật độ tham gia giao thông và hình dạng lưới phân bố. Đặc trưng cho tuyến là hệ số “khúc khuỷu”, là tỷ số của : khoảng cách tuyến thực/ khoảng cách theo đường chim bay (đường thẳng). Bền vững tuyến – Z được biểu thị như sau: Z = 1/ chất lượng đường nối Zij = tij + kij / γ Trong đó: Z ij = Độ bền tuyến (h) t ij = Thời gian đi từ i đến j (h) k ij = Chi phí đi từ i đến j (f) γ = ước lượng thời gian Mô hình tương tác không gian Phân phối không gian của yêu cầu giao thông có vai trò quan trọng trong phân tích hệ thống giao thông. Thiết kế không gian chỉ ra số lượng tuyến đường trong phạm vi nghiên cứu. Phân phối này bắt nguồn từ các hoạt động kinh tế xã hội của con người trong khu vực. Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình 138 Yêu cầu giao thông giữa điểm i và j phụ thuộc vào 3 yếu tố sau: • Khả năng giao thông của điểm xuất phát i • Khả năng tiếp nối của điểm đến j • Chất lượng nối giữa hai vùng i và j Hình 4.5 : Lưới biểu diễn nơi xuất phát và nơi đến trong hệ thống giao thông Sự tương tác không gian hoặc mô hình phân phối được bắt đầu từ công thức sau: T ij = qi * Xi * Fij Trong đó: T ij = Số tuyến giữa điểm i và j qI = Khả năng vận chuyển của vùng xuất phát i XI = Khả năng hấp dẫn của vùng đếnj Fij = Chất lượng nối thông Công thức này chỉ ra rằng số tuyến giữa các vùng phụ cận tỷ lệ với khả năng giao thông các nút đi và đến và chất lượng của nối thông. Điều này được minh hoạ trong bảng sau. Khoảng cách Từ Đến Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình 139 Bảng 4.4: Phân phối tuyến bình quân Nhà Công sở Cửa hàng Giáo dục Giải trí Tổng Nhà 0.56 0.56 Công sở 0.57 0.3 0.87 Cửa hàng 0.79 0.1 0.0 0.89 Giáo dục 0.17 0.0 0.0 0.17 Giải trí 1.15 0.05 0.0 0.05 0.0 1.25 Tổng 3.24 0.45 0.0 0.05 3.74 Đối với phương tiện giao thông đặc biệt và tuyến đặc biệt, công thức trên có thể biểu diễn dạng sau: T tijvm = q im * Xjm * F m(Ztijv) Trong đó q im = Khả năng vận tải của điểm i đối tuyến đề nghị m Xjm = Khả năng thu hút điểm j cho tuyến đề nghị m F ij = Chất lượng nối đặc biệt đối m Z tijvm = Bền vững tuyến giữa hai điểm i và j, phụ thuộc chu kỳ và phương tiện giao thông (Nhưng Z không phụ thuộc vào m). Chất lượng nối là hàm số của bền vững tuyến Zij Mô hình tương tác không gian giao thông được thể hiện qua công thức sau: T ijvv = C.Aj * (IjFijvv)/(∑ Ij Fijvv) Trong đó Ij = Số lượng người ở T ijw = Số lượng tuyến giao thông từ vùng i đến khu vực C = Thông số chỉ số lượng tuyến theo nghành nghề Aj = Số lượng nghành nghề trong vùng Fijw = Chất lượng nối giữa vùng i và j Chất lượng nối vùng F trong mô hình tương tác không gian thông thường là hàm tăng liên tục. Khi Z tăng lên cơ hội tương tác giảm đi. Khuynh hướng có dạng đường cong chữ S như hình vẽ sau. Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình 140 Hình 4.6: Ví dụ của hàm phân phối về một loạt các tuyến 4.4.2. Quy hoạch nhà ở Thực tế cho thấy rằng kế hoạch sử dụng đất là một bộ phận trung tâm của quy hoạch tổng thể trong đó việc sử dụng đất giành cho khu vực dân sinh là bộ phận chính của kế hoạch này. Được sinh sống trong khu nhà hợp lý đó là một trong những yếu tố cần thiết nhất của con người, mà điều này đã được ghi nhận trong chính sách phát triển của tố chức Liên Hiệp Quốc. Chính vì vậy quy hoạch nhà ở phù hợp và đầy đủ là nhiệm vụ quan trọng của người lập kế hoạch- quy hoạch. Nội dung phần này sẽ giải quyết các vấn đề liên quan đến công tác quy hoạch nhà ở và mối liên quan của nó tới các khu công nghiệp, thương mại, trung tâm giải trí, hệ thống đường sá, hệ thống cấp thoát nước và các công trình công cộng. Hệ thống nhà cửa đã có thời gian tồn tại lâu đời. Kiến trúc và phân bố các công trình theo tập tục của người sing sống. Xét về góc độ sử dụng, chủ sở hữu của các công trình này ta có thể phân biệt chúng thành 4 nhóm chính sau: • Công trình dân dụng của nhà nước quản lý • Công trình dân dụng do tư nhân sở hữu • Công trình dân dụng thương mại tư nhân • Và loại cá biệt 4.4.2.1. Mục tiêu nhà ở Mục tiêu chính của quy hoạch nhà ở hợp lý bao gồm các điểm sau: • Đủ cho công dân có nhu cầu Xe đạp Ô tô Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình 141 • Kinh phí phù hợp cho các đối tượng có thu nhập khác nhau • Môi trường xung quanh tốt • Dịch vụ công cộng đầy đủ và đáp ứng đúng yêu cầu người dân sinh sống • Khu nhà ở gần nơi kiếm việc làm và làm việc • Khu ở không bị ảnh hưởng thiên tai và các sự cố khác có thể xảy ra. Khi lập quy hoạch cho một vùng cụ thể, các mục tiêu trên được chi tiết hoá và được xếp thứ tự ưu tiên theo khu vực hành chính. Sử hữu đất đai là toàn dân do nhà nứơc quản lý vì vậy cần phân biệt rõ những vấn đề sau trong khi quy hoạch. • Bảo vệ : Mỗi khu nhà ở phải đáp ứng yêu cầu bảo vệ cho người sinh sống. Vấn đề được pháp luật công nhận là quyền con người, quyền có nhà ở và lựa chọn nơi ở, quyền sở hữu tài sản v.v... • Vai trò cung cấp: Cung cấp các dịch vụ công cộng, hạ tầng cơ sở ( điện nước, vệ sinh, công trình công cộng) • Vai trò phát triển: Đảm bảo quá trính phát triển và quyền sở hữu tài sản, đất đai • Vai trò luật pháp, quy tắc: Quy định các vấn đề chung đảm bảo cho sinh hoạt thống nhất và môi trường trong sạch • Vai trò khuyến khích: Khuyến khích tăng cường phát triển. 4.4.2.2. Quy hoạch bộ phận nhà ở Quy hoạch nhà ở nằm trong quy hoạch chung, nó chiụ sự khống chế và quản lý chung của nhà nước. Sau đây sẽ trình bày những công việc chính trong việc này: Việc đầu tiên là nhận ra sự cần thiết nhà ở và quanh hệ tới thị trường nhà ở. Như vậy cần phải nắm rõ cần bao nhiêu nhà, căn hộ trong năm theo tốc độ phát triển hiện nay . Thứ hai là : Vị trí, quy mô và cấp nhà xây dựng để từ đó bố trí các công trình phù hợp. Thứ ba là: Xây dựng dự án và thực thi dự án Thứ tư là: Đưa dự án vào khai thác kể cả công tác duy tu bảo dưỡng, quản lý dự án. Vấn đề nhu cầu và khả năng cung cấp nhà ở Nhà cửa là hàng hoá và như vậy nó sẽ bị chi phối bởi quy luật thị trường. Nhưng nếu để thị trường chi phối toàn bộ thì sẽ mâu thuẫn với nhu cầu và giá thành. Chính vì vầy nhà nước phải điều khiển chương trình quy hoạch, khống chế gía thành và giải quyết hợp lý nhu cầu sử dụng của người dân theo hệ thống văn bản pháp luật quy định. Nhu cầu nhà ở của mỗi người dân thể hiện ở hai mặt: số lượng và chất lượng. Yêu cầu nhà ở có thể xác định bởi: Điều kiện địa lý Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình 142 • Giới tính, tuổi tác và số lượng đã, đang sống và tương lai • Tỉ lệ sinh đẻ hàng năm và chết • Di cư- nhập cư, di chuyển chỗ ở • Đô thị hoá Thông tin nhà ở • Chủ hộ mới, khuynh hướng gia tăng, phát triển kinh tế • Số lượng nhà thống kê trong quá khứ, hiện tại và dự báo tương lai • Số lượng thành viên trong hộ và dự báo • Một độ phân bố trên 1 ha Ngoài ra một số vấn đề khác cần quan tâm như: • Kinh tế vĩ mô và ảnh hưởng tới đời sống người dân • Quyền sử hữu tài sản • Ngân quỹ tài chính dành cho nhà ở • Chính sách của nhà nước về nhà ở. Để có cơ sở xác định số lượng nhà yêu cầu, người lập quy hoạch phải đựa vào tài liệu thống kê theo các cấp như từ cơ sở địa phương, vùng lãnh thổ và cuối cùng là tài liệu quốc gia. Việc cung cấp nhà và kế hoạch xây dựng bị ảnh hưởng từ: 1) Quỹ nhà ở, số lượng a Số lượng nhà hiện tại, quỹ nhà ở b Tỷ lệ tăng trưởng xây dựng hàng năm c Tỉ lệ số mới xây so với tổng số d Số lượng đem bán hay cho thuê hàng năm 2) Quỹ nhà tổng hợp và chất lượng a Số xây dựng hàng năm b Dạng nhà ở ( hộ gia đình, độc thân...) số lượng phòng trong một căn hộ, nhà đặc biệt... c Nhà cho thuê, bán của khối tư nhân d Chất lượng nhà e Nhà trợ giá f Giá thành và chi phí Từ số liệu thống kê trên người lập quy hoạch tiến hành công việc theo các bước. Nhưng họ vẫn phải thu thập thêm thông tin nữa. 4) Công suất nhà ở Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình 143 Công suất nhà ở phụ thuộc bởi: a Nguồn cung cấp • Đất và giá của nó • Hạ tầng cơ sở • Vật liệu xây dựng b Tổ chức của ngành công nghiệp xây dựng c Nguồn công nhân đào tạo xây dựng d Giá thành nhập khẩu thiết bị Vị trí Các điều kiện căn cứ khi chọn vị trí xây dựng khu dân cư: Một là: Nguồn đất chưa có kế hoạch sử dụng riêng, nó có thể xây dựng được nhà ở lên trên Hai là: Việc sử dụng đất phù hợp chính sách quy định hiện hành. Sau khi lựa chọn được vị trí xây dựng, cần tiến hành công tác khảo sát phục vụ cho lập dự án. Những vấn đề quan tâm chính ở đây là: điều kiện địa chất, địa chất thuỷ văn, hạ tầng cơ sở, nguồn điện nước, hệ thống nước thải và tính toán sơ bộ giá thành... Ở giai đoạn này lý thuyết lập quy hoạch và kỹ thuật tính toán được vận dụng như phương pháp chọn vị trí xây dựng, phân tích lưới, phân tích không gian, phân tích kinh tế . Tổ chức không gian khu dân sinh Sau khi đẫ có sự lựa chọn người lập quy hoạch đưa ra các phương án để so sánh về mặt kinh tế và kỹ thuật. Xét về mặt dân sinh vị trí xây dựng cần thoả mãn: • Đất chỉ giành cho khu dân cư • Tính toán mật độ số dân, mật độ các phương tiện đi lại khu nhà ở: như diện tích bãi đỗ, khu vui chơi, khu thương mại... điều này được quy định trong tiêu chuẩn xây dựng. Bố trí mặt bằng tổng thể Việc bố trí tổng thể nhằm thể hiện vị trí xây dựng đáp ứng đầy đủ các yêu cầu chức năng. Quá trình bố trí theo thứ tự ưu tiên như chủ yếu trước thứ yếu sau, chính trước phụ sau... Nhìn chung khi bố trí cần lưu ý thoả mãn các chức năng như: • Khu sinh hoạt, dân sinh • Hạ tầng cơ sở, giao thông • Khu vui chơi giải trí • Khu nhà máy, làm việc... Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình 144 Thiết kế Dự án sẽ được thiết lập, các phương án đưa ra và lựa chọn phương án có nhiều điểm mạnh nhất. Phương án chính thức đưa trình duyệt ở cấp thẩm quyền. Một kế hoạch đầu tư xây dựng được bắt đầu từ đây. Thi công và quản lý khai thác Sau khi dự án được duyệt, chủ đầu tư tổ chức xây dựng dự án. Bước tiếp sau là công tác khai thác và quản lý dự án - Giai đoạn chuyển giao công trình sang đơn vị quản lý và khai thác. Kế hoạch công tác duy tu được lập cho cả công trình nhà ở và hạ tầng cơ sở. 4.4.2.3. Văn bản quy định Nhà ở là một vấn đề khá phức tạp nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố và cần có một chính sách chung để điều hành và quản lý thị trường nhà ở. Xét về cơ chế nhà nước, những vấn đề này được tập trung chú ý các mặt sau: • Quy định tài chính • Cơ chế luật pháp • Vấn đề liên quan đến đất đai • Luật pháp và Nghi định (1) Quy định tài chính Để mọi người có khả năng có nhà ở, nhà nước cần có chính sách hợp lý động viên các nhà cung cấp và xây dựng nhằm làm ra những ngôi nhà có giá thành thấp. Hiện nay có 3 khuynh hướng trong việc này: a) Do ngân quỹ dành cho xây dựng nhà ở có hạn mà nhà nước không thể đáp ứng nhu cầu sử dụng nhà của người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp. Nhà nước có chính sách trợ giá để đối tượng này có thể mua nhà song thực tế nhà dành cho người có thu nhập thấp khó có thể trả tiền được mà người có thu nhập cao hơn lại nhận được số nhà này. b) Các phương án xây dựng nhà ở khác nhau điều này thể hiện ở việc sử dụng vật liệu, cấu trúc nhà, kế hoạch tiến độ thi công... Có quá nhiều yếu tố ảnh hưởng vì vậy có thể số đông sẽ ít quan tâm đến nó, dẫn đến nguồn tài chính cho xây dựng sẽ có ảnh hưởng. c) Thực tế hiện nay cho thấy nhiều nhà nước đang phải đương đầu với việc giải quyết nhà ở cho những người có thu nhập thấp, chính sách nhà ở của nhà nước đang phải giáp mặt với quá trình tự xây dựng của người dân. Nhà nước cần tích cực chủ động trong chính sách xây dựng cơ sở hạ tầng tạo điều kiện cho xây dựng nhà ở. Chính sách tiền tệ và tín dụng đã được áp dụng để giải quyết khó khăn cho người nghèo có nhà ở. Ví dụ như thẻ tín dụng và hỗ trợ của các Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình 145 tổ chức. Có nhiều phương pháp huy động vốn cho việc xây dựng nhà ở như đã áp dụng ở nhiều nước như Phi Líp Pin, Thái Lan và In Đô Nê Xia. Cơ chế tài chính Ở các mức khác nhau như khu vực, lãnh thổ, quốc gia các quy định khác nhau về lãnh vực tài chính cho vấn đề nhà ở đã được thông qua: • Thuế đất và phát triển sử dụng đất • Chương trình phát triển thành phố • Trợ giá xây dựng nhà ở • Trợ giá cộng đồng • Trợ gía cho người sử dụng, người hưởng lợi Vấn đề đất đai Sau hai vấn đề trên là vấn đề thị trường đất đai cũng ảnh hưởng lớn đến kế hoạch và quy hoạch nhà ở. Điều này ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp qua quy hoạch không gian, phân vùng và quy hoạch sử dụng đất. Phân vùng có mục đích quy định việc sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu tốt nhất về sức khoẻ cộng đồng, an ninh an toàn và và các vấn đề chung khác trong sinh hoạt cộng đồng. Những vấn đề bất lợi như tiếng ồn, ô nhiễm phải được quy định và đáp ứng tiêu chuẩn quy định. Vấn đề giá cả nhà ở cho người thu nhập thấp và giá đất là yếu tố quan trọng. Hiện nay gía đất ở khu vực đang tăng lên rất nhanh, đặc biệt là các thành phố lớn. Khu vực thị xã thị trấn cũng tăng nhưng ở mức thấp hơn. Để đáp ứng cho việc cung cấp nhà ở cho người nghèo theo kinh nghiệm của một số nước trên thế giới có thể: • Có chủ trương và chính sách hợp lý về mua đất • Khai thác đất với mục đích công cộng • Chuyển đất sang nhà cho người nghèo • Sử dụng hệ thống tín dụng ( credit ) • Hệ thống ngân hàng trợ giúp và chương trình bảo vệ nguồn đất. Luật pháp và các quy định, nghị định Luật, nghị định, quyết định và các văn bản hướng dẫn là những công cụ định hướng và bảo trợ cho việc lập quy hoạch và xây dựng dự án. Có thể thống kê ra đây một số luật, nghị định chính phủ và quyết định của ngành liên quan tới quy hoạch và sử dụng đất trong xây dựng nhà ở nói riêng và sử dụng đất nói chung. • Luật đất đai: Luật Đất đai được Quốc hội nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, kỳ thứ 8, lần hai thông qua ngày 29 tháng 12 năm 1987. Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình 146 • Luật đất đai: Luật Đất đai được Quốc hội nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, kỳ thứ 9, lần thứ ba thông qua ngày 14 tháng 7 năm 1993. • Luật Xây Dựng được Quốc hội nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, số 16/2003/ QH11 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003. • Quyết định số 201/QD/DTTK của cục quản lý đất đai và tài nguyên ký ngày 14-10-1989 về quyền sử dụng đất Ngoài các luật trên, để thực hiện việc sử dụng đất có hiệu quả và hợp pháp có nhiều nghị định của chính phủ, quyết định của các bộ nghành liên quan quy định việc sử dụng đất. Dựa trên các văn bản hướng dẫn người lập quy hoạch sẽ tiến hành công việc của mình theo đúng luật pháp. 4.4.2.5. Các vấn đề quan tâm chính Như đã phân tích trên có rất nhiều vấn đề cần được xem xét trong lập quy hoạch và phát triển khu nhà ở. Tóm tắt có thể nêu ra đây một số vấn đề chính sau: (1). Tiêu chuẩn nhà ở và cộng đồng khu dân cư thường có mức độ khác nhau thuỳ theo điều kiện khu vực cơ sở và mức sống cộng đồng. Nếu xét ở khía cạnh cá thể nó phụ thuộc vào mức sống của người dân. Nhưng xét ở góc độ xã hội thì nhà nước cần có chính sách trợ cấp hay trợ giá và tiện nghi sinh hoạt trong nhà này cũng phải hạn chế ở mức độ cho phép để hạ giá thành. Để giải quyết vấn đề này khi lập quy hoạch cần lưu ý: • Nguồn cung cấp như điện, nước là có thể khai thác được và đạt tiêu chuẩn • Giá thành và tiêu chuẩn kỹ thuật sử dụng cho đối tượng phù hợp với khả năng của họ. Kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy về tiêu chuẩn và chất lượng của các công trình như nhà ở, khu vui chơi giải trí, chăm sóc sức khoẻ cộng đồng cũng cần để ở mức vừa phải bởi lẽ người nghèo cũng không thể trả hết mà nhà nước cũng không thể gánh hết được. Chính vì vậy người lập quy hoạch phải tìm được giải pháp hợp lý nhất cân bằng giữa nguồn tài chính và tiêu chuẩn phục vụ. ( 2). Khả năng chi trả : Vấn đề này liên quan đến nguồn thu của người dân mà họ cần sử dụng ngôi nhà hay căn hộ phù hợp với điều kiện khả năng của họ. Kinh nghiệm ở một số nước phương Tây cho thấy không nên sử dụng ngôi nhà hay căn hộ mà họ phải chi trả trên 25% mức thu nhập trung bình. Ở Việt nam điều này không hoàn toàn đúng nhưng rõ ràng người dân chỉ có thể mua được ngôi nhà hay căn hộ khi họ có thể trả món tiền nợ trong vòng 10- 15 năm. Nếu lớn hơn thì sẽ rất khó khăn cho cuộc sống sinh hoạt của họ. (3). Các vấn đề kinh tế: Thương mại và phân tích kinh tế là những bước rất quan trọng trong quá trình lập quy hoạch phát triển dân cư. (a) Nghiên cứu thị trường xem xét vị trí đặt công trình sao cho hợp lý Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình 147 Một nguyên tắc có tính thông dụng là nhà ở cho khu vực người thu nhập thấp nên thiết kế cao tầng vì như vậy sẽ giảm được diện tích mặt bằng, điều này càng có ý nghĩa đối khu vực thành thị. ( b). Giá cả Phân tích gía cả cần xem xét giá thành mua đất, nâng cấp và khả năng tài chính. Những vấn đề chính cần xem xét ở đây là: • Vị trí phù hợp cho điều kiện xây dựng ( địa chất nền, cao độ, địa hình...) • Khả năng tiếp cận tới hạ tầng như đường, nguồn nước, điện... • Nguồn cung cấp dịch vụ • Quy hoạch vùng phù hợp với quy hoạch tổng thể • Cảnh quan môi trường và khả năng xây dựng khu trường học, dịch vụ xã hội (4). Yếu tố kỹ thuật Vấn đề này lưu tâm đến các mặt như kết cấu tháo lắp, vật liệu đặc biệt, nhà cao hoặc thấp tầng gía rẻ và các vấn đề khác. Quá trình xây dựng nhà được chia ra làm 4 bước như sau: • Công tác chuẩn bị: lập quy hoạch, chuẩn bị mặt bằng • Thi công: cung cấp tài chính và tiến hành xây dựng • Phân phối và bán cho đối tượng sử dụng • Duy tu bảo dưỡng Xét về tiêu chuẩn kỹ thuật dạng nhà ở được phân cấp như sau: • Tiêu chuẩn nhà ( diện tích, thiết bị) • Công nghệ thi công và lắp ráp • Vật liệu xây dựng • Kiến trúc • Mật độ phân bố nhà ở • Thiết kế tổng thể • Tận lượng công trình cũ (5). Duy tu bảo dưỡng Sau khi chuyển giao nhà cho người sử dụng công tác duy tu bảo dưỡng có vị trí rất quan trọng để đảm bảo tuổi thọ của công trình, sự ổn định kết cấu theo thời gian mặt khác đảm bảo việc sử dụng, sinh hoạt được bình thường. Nếu một ngôi nhà nào đó bị xuống cấp rất có thể nó sẽ ảnh hưởng tới các ngôi nhà liền kề. Việc đánh giá mức độ ảnh hưởng đôi khi gặp khó khăn. Để chủ động trong việc phòng chống sự xuống cấp cần có kế hoạch duy tu bảo dưỡng. Có hai loại bảo dưỡng được tiến hành: một là bảo dưỡng thường xuyên, hai là bảo dưỡng đột xuất. Trong bảo dưỡng thường xuyên có Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình 148 sửa chữa nhỏ và sửa chữa lớn. Sửa chữa đột xuất khi có sự cố như bão gió, động đất... 4.4.3. Quy hoạch hệ thống vệ sinh Công trình vệ sinh và sức khoẻ bao hàm một nội dung rất rộng lớn và tiêu chuẩn đánh giá cũng mang tính tổng hợp. Để tập trung vào nghiên cứu những vấn đề chính ta có thể tham khảo tiêu chuẩn mà Tổ chức Sức khoẻ thế giới đã quy định. Đó là: • Chất bài tiết • Rác thải và nước thải sinh hoạt • Hệ thống tiêu thoát nước • Chất thải rắn Theo tài liệu thống kê của tổ chức Ngân hàng thế giới, có khoảng 1/3 dân số thành thị và trên một nửa dân số nông thôn ở khu vực nam bán cầu không đủ công trình vệ sinh cho chất thải bài tiết. Trong nhiều hộ sinh hoạt công trình vệ sinh không đủ tiêu chuẩn hoặc, theo tập quán người ta sinh hoạt tuỳ tiện gây mất vệ sinh khu công cộng và khu ở riêng, điều này sẽ là nguồn gây bệnh truyền nhiễm. Chính vì vậy công tác thiết kế vệ sinh chung cho khu sinh hoạt là việc làm không thể thiếu trong công tác quy hoạch tổng thể. Có ba tiêu chuẩn cần đựơc xem xét trong khi quy hoạch: tiện lợi, vệ sinh và tiện sử dụng, duy tu. 4.4.3.1. Công tác vệ sinh và sức khoẻ Chất thải bài tiết là sản phẩm thải loại của cơ thể người sau quá trình tiêu hoá. Nói chung nó vô hại. Tuy vậy nếu công tác vệ sinh không tốt nó sẽ là nguồn gây bệnh và truyền nhiễm cho cộng đồng. Có rất nhiều bệnh bắt nguồn từ quá trình thiếu vệ sinh như: ỉa chảy, giun đũa, giun kim, giun chỉ v,v... Người bị bệnh có thể gây truyền nhiễm qua người khác qua sinh hoạt chung như qua tay chân khi tiếp xúc nguồn bệnh, qua ruồi muỗi, thậm chí qua môi trường đất cát hoặc rau ăn. Nguồn gây bệnh có thể từ nhiều nguồn, ta có thể phân loại theo các dạng chính sau: (1) Nguồn gây bệnh qua nguồn nước: Bệnh lỵ, dịch tả, bệnh sốt. • Trường hợp này do người uống nước ô nhiễm. Nguyên nhân do ô nhiễm chính do con người tạo ra, chất thải sinh hoạt xâm nhập vào nguồn nước hoặc gần nguồn nước. Công tác vệ sinh không đảm bảo, để vi khuẩn truyền bệnh lây nhiễm . • Lây nhiễm do côn trùng như muỗi, ruồi và ấu trùng. • Nguyên nhân thứ ba là do thiếu nguồn nước, không đủ nước làm vệ sinh, giặt dũ quần áo . 2) Vấn đề thứ hai liên quan đến chất bài tiết. Cả trong trường hợp lây nhiễm trực tiếp qua tay chân tiếp xúc hoặc dán tiếp qua đất, cát như rau quả trong vườn, trẻ em chơi trên bãi đất chuẩn bị và ăn món ăn có lây nhiễm từ ruồi, giun sán... 3) Do chất thải rắn có nguồn gốc bệnh tật truyền nhiễm. Do ruồi muỗi đẻ trên hoặc gần khu đầm lầy gây nên mầm mống bệnh dịch. Chương 4: Quy hoạch theo nhóm công trình 149 4) Môi trường xung quanh ngôi nhà và sự thông thoáng trong nhà kém. 5) Bệnh truyền nhiễm qua không khí: vi rút lan truyền trong không khí gây truyền nhiễm bệnh như bệnh sởi, viêm màng não, đường hô hấp... Tóm lại khi lập dự án quy hoạch vùng nhà ở, người lập cần xem xét môi trường chung, nguồn nước, nước thải, chất thải, hệ thống vệ sinh trước khi đưa ra quyết định. 4.4.3.2. Phương án kỹ thuật Việc lựa chọn phương án cho giải pháp cụ thể phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Để đưa ra được phương án cần nghiên cứu kỹ các vấn đề sau: 1) Chất thải xử lý tại chỗ hay mang đi 2) Hệ thống thải công nghệ khô hay ướt 3) Hệ thống vệ sinh chung hay riêng 4) Kết cấu công trình vệ sinh 5) Vị trí đặt công trình xử lý. 6) Hệ thống cống thoát nông Thiết kế hệ thống vệ sinh cần tham khảo tài liệu chuyên môn. Phân loại theo chức năng có thể phân chúng ra thành các dạng sau: nhà vệ sinh chung, nhà vệ sinh cá nhân, bể tự hoại, hệ thống lọc bể, hệ thống cống tiêu, hệ thống cống nông liên thông. Hệ thống vệ sinh thông dụng là loại hố đào đơn giản để chứa chất thải, dần dần phần nước sẽ ngấm xuống đất. Có rất nhiều kiểu loại hố vệ sinh này cấu trúc của nó phụ thuộc vào nguồn nước cung cấp và vật liệu che đậy hố, hệ thống nối thông... Điều kiện cơ bản để hố làm việc tốt là: • Hố cần sâu và kín (tránh muỗi sinh sôi) • Cần có lớp bảo vệ thành hố (ví dụ bê tông) • Tấm bảo