Giáo trình Thị trường bất động sản

y 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện quyết định này đó tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam. Từ sau Luật đất đai năm 1993: Tổng cục Địa chính đó xõy dựng và ban hành hệ thống sổ sỏch địa chính mới theo Công văn 434CV/ĐC tháng 7/1993 để áp dụng tạm thời thay thế cho các mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; sau 2 năm thử nghiệm Tổng cục Địa chính đó sửa đổi hoàn thiện để ban hành chính thức theo Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995. Như vậy kể từ tháng 8 năm 1995, hệ thống đăng ký đất đó cú sự thay đổi cơ bản trên phạm vi cả nước cả về nội dung đăng ký, biểu mẫu sổ sách địa chính cho quản lý và hệ thống thông tin đất đai. Năm 1998 Tổng cục Địa chính đó ban hành Thụng tư số 346/1998/TT-TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; Thông tư này cũng quy định bổ sung, sửa đổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Thông tư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989. Năm 2001 Tổng cục Địa chính một lần nữa sửa đổi quy định về thủ tục đăng ký đất theo Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001; Thông tư này đó quy định rừ những thủ tục công việc có tính bắt buộc phải thực hiện thống nhất, không hướng dẫn cách làm (như Thông tư 346/1998/TT-TCĐC) để các địa phương tuỳ điều kiện nhân lực và công nghệ của mỡnh cú thể vận dụng cho phự hợp; đặc biệt Thông tư này sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính đơn giản, dễ thực hiện hơn để đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận ở các địa phương. Năm 1994 Chính phủ đó ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị; theo quy định này, hệ thống đăng ký đất đai có một số điểm mới: người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Năm 1998 Chính phủ đó ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nước; theo quy định này, tất cả các cơ quan nhà nước, các đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị- xó hội, tổ chức xó hội, tổ chức xó hội- nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và cụng trỡnh xõy dựng khỏc gắn liền với đất đai. Việc đăng ký được thực hiện tại cơ quan quản lý cụng sản cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Bộ Tài chính tại Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999. Như vậy với việc ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 việc đăng ký đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất đó được triển khai thực hiện cho một số phạm vi đối tượng gồm: đất có nhà ở tại đô thị của các thành phần kinh tế; đất xây dựng trụ sở của các cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống chính trị. c.Thực trạng đăng ký bất động sản Việt Nam - Việc đăng ký bất động sản ở Việt Nam chủ yếu mới được thực hiện đối với đất đai và đến nay đó được thực hiện trên phạm vi cả nước, xong mới cơ bản hoàn thành việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; việc cấp giấy chứng nhận các loại đất khác đặc biệt đối với đất ở, nhà ở đô thị cũn tồn đọng nhiều. - Hệ thống đăng ký bất động sản ở Việt Nam hiện nay chưa có sự thống nhất về thủ tục, biểu mẫu hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận và cơ sở thông tin bất động sản. - Hệ thống đăng ký đất đai quá coi trong đối với việc lập các sổ địa chính, sổ mục kê đất; chưa coi trọng đúng mức đối với việc lập, quản lý các giấy tờ, chứng từ của quá trỡnh thực hiện cỏc thủ tục đăng ký đất; các tài liệu này hiện cú nhiều tồn tại về phỏp lý và kỹ thuật; việc quản lý rất phõn tỏn làm hạn chế giỏ trị tra cứu sau này - Việc tổ chức thực hiện đăng ký đất cũn phõn cấp trỏch nhiệm cho quỏ nhiều cơ quan, nhiều cấp; chưa xác định rừ trỏch nhiệm chớnh thuộc về cơ quan nào; đây là nguyên nhân chính của tỡnh trạng phức tạp về thủ tục, hồ sơ đăng ký đất hiện nay, ảnh hưởng nhiều đến tiến độ thực hiện và chất lượng công việc mà nhiều địa phương đó rất tốn cụng sức để thực hiện cải cách nhưng không thể cải cách triệt để được. 4.3. HOÀN THIỆN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY a. Luật đất đai năm 2003 quy định - Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (Điều 6); - Việc đăng ký quyền sử dụng đất được đăng ký tại văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất; - Hồ sơ địa chính bao gồm: Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dừi biến động đất đai; - Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất: Số hiệu, kích thước, hỡnh thể, diện tớch, vị trớ, người sử dụng đất, nguồn gốc mục đích thời hạn sử dụng đất, giá đất tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đó thực hiện và chưa thực hiện, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất, biến động trong quá trỡnh sử dụng đất và các thông tin có liên quan. (Điều 47); - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất, trường hợp có tài sản gắn liền với đất thỡ tài sản đó được ghi trên giấy CN QSD Đất. b.Thực hiện các quy định của Luật đất đai 2003 Xây dựng các văn bản hướng dẫn thực hiện các quy định của Luật đất đai năm 2003 về đăng ký đất đai và bất động sản: - Chính phủ đó ban hành Nghị định 181/2004 ngày 29 tháng 10 năm 2004 về Thi hành Luật Đất đai; - Bộ Tài nguyên và Môi trường đó ban hành Quyết định số: 24/ 2004/ QĐ-BTNMT ngày 1 tháng 11 năm 2004 về Ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; - Bộ Tài nguyên và Môi trường đó ban hành Thụng tư 28/2004/ TT-BTNMT ngày 1 tháng 11 năm 2004 Về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất - Bộ Tài nguyên và Môi trường đó ban hành Thụng tư 28/2004/ TT-BTNMT ngày 1 tháng 11 năm 2004 Về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính Triển khai các văn phũng đăng ký đất đai và bất động sản; Xây dựng các trung tâm thông tin đất đai và bất động sản để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản Cõu hỏi ụn tập Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch khỏi niệm, vị trớ, chức năng, đối tượng đăng ký bất động sản Phân loại hồ sơ bất động sản. Phân biệt hồ sơ Nhà nước và hồ sơ tư nhân; hồ sơ phục vụ thu thuế và hô sơ pháp lý; Hồ sơ đăng ký giao dịch và hf sơ đăng ký chủ quyền Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch cỏc nguyờn tắc đăng ký bất động sản Đơn vị đăng ký bất động sản ? Vị trí, vai trũ của thửa đất trong đăng ký bất động sản Phân biệt đăng ký giao dịch và đăng ký quyền; trỡnh bầy những đặc điểm chủ yếu của hệ thống đăng ký giao dịch Scotland Phân biệt đăng ký giao dịch và đăng ký quyền; trỡnh bầy những đặc điểm chủ yếu của hệ thống đăng ký quyền Torrenss Thực trạng đăng ký bất động sản Việt Nam Các giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản Việt Nam trong giai đoạn hiện nay Chương III THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN 1 VỊ TRỚ, VAI TRŨ THỤNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HỆ THỐNG CƠ SỞ DỮ LIỆU THÔNG TIN QUỐC GIA 1.1 NHU CẦU THÔNG TIN ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản là thị trường hàng hoá đặc biệt có giá trị lớn - hàng hoá bất động sản. Việc giao dịch bất động sản được pháp luật quy định. Nhà nước thực hiện chức năng quản lý thông qua việc thiết lập hệ thống các văn bản pháp luật về bất động sản, xây dựng các chính sách tài chớnh, kinh tế, xó hội nhằm điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản, tổ chức đăng ký, định giá bất động sản, hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh, dịch vụ bất động sản và cung cấp thông tin bất động sản để đảm bảo thị trường hoạt động thông thoáng, lành mạnh, tuân thủ pháp luật, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên giao dịch. Trong thị trường bất động sản, tất cả các bên tham gia như: người bán , ngưới mua bất động sản, các công ty kinh doanh bất động sản, các văn phũng dịch vụ, mụi giới, văn phũng luật sư, các ngân hàng, tổ chức tín dụng ở các mức độ khác nhau đều quan tâm đến thông tin về bất động sản ; nhu cầu thông tin về bất động sản rất lớn. Việc cung cấp thông tin bất động sản có nhiều hỡnh thức: Rao bỏn trờn cỏc phương tiện thông tin truyền thông: phát thanh, truyền hỡnh, bỏo chớ ( nhiều bỏo địa phương có các phụ trương thông tin mua bán nhà đất phát hành hàng ngày), niêm yết thông tin, quảng cáo tại các sàn giao dịch bất động sản, các văn phũng dịch vụ, mụi giúi Tại một số nước tiên tiến như Thuỵ Điển, Úc , ngoài các hỡnh thức trờn, việc cung cấp thụng tin bất động sản được thực hiện thông qua các ngân hàng dữ liệu đất đai (Land Data Base), ngân hàng dữ liệu bất động sản (Property Data Base) được thiết lập trên cơ sở công nghệ thông tin; tùy theo điều kiện của từng Quốc gia mà hệ thống có thể xây dựng dưới dạng tập trung hoặc phân tán. Hệ thống bao gồm các mối liên kết chặt chẽ với các cơ quan liên quan như cơ quan đăng ký, toà ỏn, ngõn hàng ... phục vụ nhiều đối tượng sử dụng. Hệ thống cũng bao gồm các thông tin chi tiết về định giá bất động sản, tạo ra cơ sở về thông tin và tham gia tích cực vào thị trường bất động sản. Ở nước ta hiện nay đó cú một số hệ thống thụng tin đất đai cấp Tỉnh quản lý chi tiết các thông tin về thửa đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hệ thống thông tin đất đai mới chủ yếu nhằm mục đích phục vụ công tác quản lý, chưa phục vụ cho hoạt động của thị trường bất động sản. Xây dựng Hệ thông tin đất đai. bất động sản trên cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản, là một nhu cầu cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. 1.2 THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HỆ THỐNG CƠ SỞ DỮ LIỆU QUỐC GIA a. Hệ thống Cơ sở dữ liệu quốc gia ( HTCSDLQG) Công nghệ thông tin đó tạo nờn bước ngoặt trong quỏ trỡnh phỏt triển cụng nghệ của xó hội loài người. Công nghệ cơ khí đó giỳp con người thay thế lao động thủ công bằng máy móc và công nghệ thông tin đó tạo điều kiện thay thế từng bước lao động trí óc của con người. Sự phát phát triển của công nghệ thông tin đó làm thay đổi phương thức sản xuất và trỡnh độ dân trí được nâng cao dẫn đến nhu cầu xây dựng một cơ sở dữ liệu quốc gia thống nhất trên nền tảng công nghệ thông tin. HTCSDLQG là một trong cỏc thành phần nền tảng của kết cấu hạ tầng về thụng tin. CSDL quốc gia bao gồm các CSDL chuyên ngành để tạo thành một hệ thống CSDL thống nhất. Mỗi CSDL thành phần có tính độc lập tương đối, được tạo thành từ thông tin của một số ngành và địa phương. Hệ thống CSDL quốc gia tạo mối liên kết ngang giữa các CSDL thành phần với các chức năng trao đổi, chia sẻ thông tin đồng thời tạo mối liên kết dọc theo cấu trúc phân cấp của hệ thống chức năng quản lý Nhà nước. HTCSDLQG bao gồm các thành phần: Cơ sở dữ liệu về chính trị: luật pháp, tổ chức, cán bộ; cơ sở dữ liệu kinh tế: nguồn lực- tài nguyên thiên nhiên, đất đai, lao động và vốn, quy hoạch kế hoạch phát triển kinh tế, kết quả hoạt động kinh tế: nông nghiệp, công nghiệp và dịch vụ; cơ sở dữ liệu xó hội: dõn số, lao động văn hoá, giáo dục, y tế, thể thao v.v.. Cơ sở dữ liệu đất đai là một thành phần không thể thiếu được của HTCSDLQG b. Cơ sở dữ liệu đất đai (CSDLĐĐ) Các thành phần cấu thành của CSDL ĐĐ gồm: (1) Thụng tin về hệ thống quy chiếu (2) Thông tin về hệ toạ độ, độ cao Nhà nước (3) Thụng tin về hệ thống bản đồ địa hỡnh cơ bản (4) Thông tin về đường biên giới và địa giới hành chính (5) Thụng tin về mụ hỡnh độ cao địa hỡnh (6) Thông tin về các loại đất phân theo hiện trạng sử dụng (7) Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (8) Thông tin về bản đồ thửa đất (bao gồm nhà cửa, tài sản trên đất) (9) Thông tin về chủ sử dụng đất (10) Thông tin về các dữ liệu có liên quan đến người dân. Phân loại CSDLĐĐ - Theo dạng thụng tin: + Cơ sở dữ liệu đồ hoạ bao gồm các thành phần (1), (2), (3), (4), (5) + Cơ sở dũ liệu văn bản bao gồm cỏc thành phần (6), (7), (8), (9), (10) -Theo nguồn thụng tin + Thông tin đầu vào: Dữ liệu bản đồ. Thu thập từ bản đồ trên giấy, bản đồ số, số liệu đo mặt đất, số liệu đo ảnh hàng không, vũ trụ; Dữ liệu thuộc tính. Thu thập từ nội dung bản đồ cũ, điều tra thực địa, sổ sách tài liệu, hồ sơ, số liệu điều tra cơ bản + Thông tin đầu ra: Phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước của Chính quyền Trung ương, địa phương; phục vụ trực tiếp yêu cầu quản lý của ngành ; phục vụ cho quản lý cỏc ngành khỏc; phục vụ thông tin đất đai cho nhu cầu sinh hoạt của ngành Vai trũ của CSDLĐĐ trong HTCSDLQG (1) Tạo cơ sở địa lý thống nhất để thể hiện thuộc tính không gian cho các cơ sở dữ liệu khác như dân cư, tổ chức, kinh tế, xó hội, tài chớnh, kế hoạch, phỏp luật, phục vụ cho công tác quy hoach, kế hoạch, phân tích các hoạt động kinh tế xó hội theo cỏc yếu tố địa lý. (2) Tạo mối liên hệ chặt chẽ giữa cácơ sở dữ liệu trong HTCSDLQG để hỡnh thành một hệ thống quản lý thống nhất, một quy hoạch phỏt triển thống nhất và một cụng cụ kiểm soỏt quỏ trỡnh triển khai cỏc hoạt động kinh tế xó hội. (3) Hầu hết các dữ liệu của các cơ quan đều có liên quan đến thuộc tính không gian của dữ liệu đó; Các hoạt động chính trị, kinh tế, xó hội đều gắn với tài nguyên đất và quan hệ đất đai nên yếu tố đất đai luôn cần thiết cho các cơ sở dữ liệu của các ngành khác. (4) CSDLĐĐ phục vụ cho các mục đích quản lý Nhà nước về dân sự, hành chính, lónh thổ, quy hoạch, kế hoạch. (5) CSDLĐĐ phục vụ trực tiếp các hoạt động sản xuất, nghiên cứu khoa học, giáo dục đào tạo, phục vụ an ninh quốc phũng. (6) CSDLĐĐ phục vụ nhu cầu xó hội hoỏ thụng tin và nõng cao dõn trớ. (7) CSDLĐĐ có tính liên ngành rất cao, việc xây dựng hệ CSDL về tài nguyên đất và các tài nguyên thiên nhiên và môi trường phải có sự phối hợp của nhiều ngành khỏc nhau. c. Cơ sở dữ liệu bất động sản (CSDLBDS) Cơ sở dữ liệu bất đông sản (CSDLBDS) là một bộ phận của cơ sở dữ liệu đất đai (CSDLĐĐ) Thành phần chủ yếu của CSDLBDS (1) Cơ sở dữ liệu về thửa đất: Vị trí, toạ độ, hỡnh thể. kớch thước, diện tích, trích lục bản đồ thửa đất (2) Cơ sở dữ liệu pháp lý liờn quan đến thửa đất ( quyền sở hữu, quyền sử dụng) (3) Cơ sở dữ liệ về nhà và các công trỡnh xõy dựng trờn đất ( Chủ sở hữu, tỡnh hỡnh thế chấp) (4) Cơ sở dữ liệu về các căn hộ ( Địa chỉ và cỏc hạn chế) Phạm vi hoạt động CSDL đất đai và bất động sản ( Sơ đồ 5.1) Sơ đồ 1.5 Phạm vi hoạt động CSDL đất đai và bất động sản Nguồn: F.I.G, tháng 4/2002 Cơ quan Quản lý đất đai Đăng ký: 1. Dân số 2. Thế chấp 3. Pháp nhân 4. Địa chỉ 5. Những khu vực bảo vệ 6. Di sản văn hoá Ngân hàng dữ liệu về bất động sản của Trung ương Đất đai Nhà cửa Căn hộ GIS Chủ sở hữu Địa chỉ Các quyền Thế chấp Sự hạn chế Các thành phần tham gia thị trường 1. Ngân hàng 2. Công chứng 3. Các Cty BDS 4. Công dân 5. Các cty Thươngmại và luật INTERNET 2. HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 QUAN ĐIỂM XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Việc xõy dựng và quản lý một hệ thống thông tin đất đai luôn được cập nhật nhất thiết phải có sự ứng dụng công nghệ thông tin hiện đại. Các giải pháp theo lối truyền thống có thể không được áp dụng nữa và hệ thống mới có thể bao gồm việc cơ cấu lại một cách cơ bản các dịch vụ địa chính hiện thời cũng như nghiên cứu và phân tích kỹ lưỡng từng phần của hệ thống. Kết quả của quá trỡnh này sẽ là bước đầu tiên để tiến tới một hệ thống thông tin đất đai quốc gia. Vỡ hệ thống thụng tin đất đai cần mất nhiều năm để thiết lập, nó thường bị ảnh hưởng bởi các biến động về thể chế và chính trị. Nó phải đấp ứng được nhu cầu của các chủ sử dụng mới và tận dụng những tiến bộ của công nghệ mới khi có thể. Mặt khác, nó phải tiếp tục bảo đảm và có sự tin tưởng của những người đó đăng ký cách đây nhiều thế hệ. Công nghệ được áp dụng cũng cần được lựa chọn để đáp ứng nhu cầu của cộng đồng sử dụng đa dạng hiện tại những cũng phải đủ khả năng linh hoạt để đáp ứng các nhu cầu dự kiến cho tương lai cũng như cho phép sự phát triển và thay đổi của hệ thống. Tuy vậy, nó cúng phải luôn cung cấp bằng chứng pháp lý đáng tin cậy về quyền sở hữu đất đai. Uỷ ban kinh tế châu Âu của UN có đưa ra một số kiến nghị về việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản: (1) Thu thập dữ liệu là phần tốn kộm nhất của việc xõy dựng cỏc hệ thống thông tin đất đai. Để tránh sự dư thừa và không thích hợp về dữ liệu, thỡ điều quan trọng là cần thành lập dự án thử nghiệm để kiểm tra các chuẩn về chất lương, trao đổi dữ liệu, phân loại dữ liệu, các thuộc tính, quy trỡnh cập nhật, v.v. (2) Dữ liệu về bất động sản được sử dụng bởi nhiều người và nhiều tổ chứu. Để tránh việc đăng ký lặp lại cần thiết phải có các quy định cho việc phối hợp giữa các cơ quan nhà nước ở các cấp khác nhau và các công ty tư nhân. Cơ quan nhà nước cần chịu trách nhiệm trong việc kiểm soỏt dữ liệu. (3) Để đảm bảo sử dụng tối đa dữ liệu cần phải xác định các tâm điểm tối thiếu của các dữ liệu chung. Các chủ sử dụng khác nhau có thể sử dụng các dữ liệu chung với các các dữ liệu cụ thể để đáp ứng các nhu cầu cụ thể của họ. (4) Để tránh lặp lại việc đăng ký, các dữ liệu chung cơ bản, cần phải đáp ứng được mong đợi của người sử dụng. Cơ quan có thẩm quyền cần quan tâm đến sự tham gia của những người sản xuất bên ngoài trong quá trỡnh chuyển đối từ số liệu trên giấy sang dạng số hoá để thực hiện tiến trỡnh ngắn hơn. (4) Khi bắt đầu thu thập dữ liệu, cần đồng thũi cài đặt hệ thống cập nhật dữ liệu. Uỷ ban kinh tế châu Âu của Liên hợp quốc cũng đưa ra một vài kiến nghị đối với chất lượng dữ liệu trong cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm: (1) Chất lượng của dữ liệu trong cơ sở dữ liệu đất đai cần được xác định trên cơ sở nhu cầu của người sử dụng. Vỡ vậy cần xỏc định và xem xét kỹ nhu cầu của người sử dụng trước khi xây dựng hoặc cải cách một cơ sở dữ liệu đất đai. (2) Theo truyền thống, người đo đạc được yêu cầu rất cao về độ chính xác hỡnh học những lại ớt chỳ ý đến chất lượng của dữ liệu miêu tả. (3) Khi xác định chất lượng dữ liệu cần chú ý đến các mặt sau đây: độ bao phủ, tần số cập nhật, thuộc tính độ tin cậy và chính xác; độ chính xỏc hỡnh học. (4) Các yêu cầu chất lượng sẽ khác nhau đáng kể giữa các loại dữ liệu khác nhau. Cần xác định và quan tâm đến sự khác nhau này. (5)Yêu cầu về độ chính xác trong việc xác định ranh giới cũng khác nhau đáng kể theo từng khu vực. Nhiều nước thể hiện quan điểm rằng tính hoàn thiện và cập nhật thời gian thực quan trọng hơn so với độ chính xác hỡnh học. (6) Chất lượng dữ liệu luôn cần được có tài liệu đi kèm như các thông số chất lượng để tránh sử dụng sai hoặc nhầm các thông tin địa chính và cần được hướng dẫn cho người sử dụng các thông số chất lượng chính, nguồn dữ liệu, thời gian cập nhật gần nhất và độ chính xác của dữ liệu. (7). Nhu cầu đảm bảo chất lượng dữ liệu không được xem nhẹ. Cần thiết lập quy trỡnh kiểm tra dữ liệu với sự tham khảo các công cụ như ISO 9000-9004. (8).Các chi phí liên quan cần được xác định và xem xét khi quyết định các mức độ chất lượng. Cần phải xác định các chi phí liên quan đến khả năng sử dụng sai, hiểu sai hoặc quyết định sai do sai xót trong số liệu. Bằng chứng về chất lượng là rất quan trọng khi chất lượng dữ liệu thấp hơn sự mong đợi của người sử dụng 2.2 MỤ HỠNH HỆ THỐNG THỤNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN ( Lấy ví dụ từ hệ thống thông tin đất đai, bất động sản của Thuỵ Điển) Hệ thống Computer và cơ sơ dữ liệu Cơ sở dữ liệu Bất động sản Hệ thống LDBS,MBS,CGS Hệ thống GIS Đăng ký Bất động sản Đăng ký Đất đai Đăng ký Giá Bất động sản Đăng ký Nhà Đăng ký Toạ độ Đăng ký Địa chỉ Đăng ký Quy hoạch Đăng ký Công ty thế chấp Đăng ký các chủ sở hữu Đăng ký Quyền, Lợi ích Đăng ký Thếchấp Bất động sản Bất động sản Bảo hiểm Tín dụng nhà Cơ sở dữ liệu các Công ty Đăng ký các công ty, hiệp hội CSDL Giá bán Bất động sản Hệ thống Computer và cơ sơ dữ liệu Cơ sở dữ liệu Bất động sản Hệ thống LDBS,MBS,CGS Hệ thống GIS Đăng ký Bất động sản Đăng ký Đất đai Đăng ký Giá Bất động sản Đăng ký Nhà Đăng ký Toạ độ Đăng ký Địa chỉ Đăng ký Quy hoạch Đăng ký thế chấp Công ty Đăng ký các chủ sở hữu Đăng ký Quyền, Lợi ích Đăng ký Thếchấp Bất động sản Bất động sản Bảo hiểm Tín dụng nhà Cơ sở dữ liệu các Công ty Đăng ký các công ty, hiệp hội CSDL Giá bán Bất động sản Sơ đồ 2.5 Mô hỡnh hệ thống thụng tin đất đai và bất động sản Thuỵ Điển 3. XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA Năm 1998 Tổng cục Địa chính ( nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) đó xõy dựng dự ỏn khả thi xõy dưng cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên đất . Mục tiêu của dự án là: Nghiên cứu phân tích, thiêt kế tổng thể hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên đất ( bao gồm cơ sở dữ liệu đị lý và cơ sở dữ liệu đất đai). và kế hoạch triển khai dài hạn. Theo dự án trong giai đoạn 200-2010 sẽ tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng thông tin cho cơ sở dữ liệu tài nguyên đất ở trung ương và các tỉnh. Dưới đây giới thiệu một số nội dung chủ yếu trong Đề án xây dựng cơ sỏ dữ liệu đất đai của Trung tâm thông tin tư liệu Địa chính ( Nay là Trung tâm Thông tin Bộ Tài nguyên và Môi trường) 3.1 MỤC TIÊU XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI Mục tiêu chính là tiến hành việc thiết lập và triển khai Hệ thống thông tin đất đai trên quy mô quốc gia. Đó là một hệ thống đa chức năng hoạt động ở các cấp trung ương và địa phương phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trong những phạm vi như sau: - Thông tin của Hệ thống thông tin đất đai có tính chất địa chính, những thông tin khác như mạng lưới tọa độ, địa hỡnh, địa lý, thổ nhưỡng,... không thuộc hệ thống này - Phần dữ liệu: Thông tin của LIS bao gồm bản đồ địa chính và đăng ký đất đai, bất động sản. Đơn vị mang thông tin là từng thửa đất chi tiết và thông tin về chủ sử dụng đất. - Phần cụng cụ: cỏc thủ tục và kỹ thuật cho phộp thu thập, cập nhật, xử lý và phõn phỏt cỏc thụng tin núi trờn. Hệ thống thông tin đất đai, khi hoàn tất sẽ tạo ra các lợi ích như tăng cường việc quản lý và bảo đảm quyền sử dụng đất, đối với nhà nước cũng như đối với người sử dụng đất, góp phần vào việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, định giá đất (Hỗ trợ quy hoạch phát triển kinh tế xó hội, thu hỳt đầu tư.). 3.2 CẤU TRÚC HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI a. Cấu trỳc: Cấu trúc hệ thống thông tin đất đai theo hệ thống tổ chức ngành từ trung ương đến địa phương; các địa phương đóng vai trũ là nơi thu thập, cập nhật các thông tin chi tiết, cung cấp thông tin đầu vào cho toàn bộ hệ thống và cũng sẽ là nơi quản lý và sử dụng chủ yếu cỏc thụng tin chi tiết, cũn cấp trung ương nhu cầu chủ yếu lại là các thông tin tổng hợp từ các thông tin chi tiết. Có 4 phương án lưu trữ và quản lý dữ liệu bao gồm: Quản lý tập trung; Phân tán bản sao; Phân tán dữ liệu; Phân tán dữ liệu chi tiết, tập trung số liệu tổng hợp, căn cứ trỡnh độ quản lý, mức độ ổn định của quy trỡnh quản lý, phõn bố tần xuất sử dụng thụng tin giữa các đơn vị để xác định phương án thích hợp. b. Sơ đồ tổng thể: Về tổng thể, để đáp ứng các yêu cầu đó nờu, nhất là cỏc yờu cầu về tỡm kiếm, truyền thụng tin với dung lượng lớn và đặc biệt là thông tin đồ hoạ, mạng máy tính phục vụ CSDL Quốc gia về tài nguyên đất được chia làm nhiều mạng con, vừa có khả năng hoạt động độc lập, lại vừa liên kết được với nhau trong một mạng diện rộng thống nhất, có độ tin cậy cao. Các mạng này sẽ kết nối với nhau thông qua các bộ định tuyến với môi trường truyền dẫn là mạng điện thoại công cộng hoặc đường chuyển mạch gói X.25. Nối mạng qua điện thoại là phương thức phổ biến nhất vỡ lý do mạng điện thoại là đường truyền thông đó cú sẵn. Để nối các máy tính qua mạng điện thoại, về cơ bản chỉ cần thêm các Modem. Tuy nhiên phương thức nối này có nhiều hạn chế: Tốc độ truyền thông tin thấp (2400 - 19200 bit/giây); Tỷ lệ lỗi cao trên đờng truyền; Truyền rất chậm các ứng dụng đồ hoạ; Khả năng kiểm tra an toàn dữ liệu yếu Chuyển mạch gúi X.25 được coi như phương thức truyền thông không đồng bộ tin cậy nhất và được dùng phổ biến trong các nứơc đang phát triển, những nơi mạng điện thoại công cộng có độ tin cậy kém. Độ tin cậy cao của X.25 cũng chính là nguyên nhân gây ra tốc độ truyền thông chậm (khoảng 56 Kbps), do X.25 thực hiện kiểm tra lỗi ở mỗi nút nhận và truyền thông tin. Việc nối mạng thông qua các thiết bị như Router, Bridge, Modem. Đường truyền X.25 hiện tại ở Việt Nam đang cũn khỏ đắt kể cả công lắp đặt dây ban đầu và thuê bao hàng tháng. Các hệ điều hành mạng và lựa chọn: Hệ điều hành mạng Novell Netware; Hệ điều hành mạng UNIX; Hệ điều hành mạng Windows NT, Window 2000, Window XP; Hệ điều hành mạng ngang hàng Windows for Workgroup, Window 95, 98. Hệ điều hành Windows 2000 và Window XP đợc dùng khá phổ biến. 3.3 . PHẠM VI HOẠT ĐỘNG CỦA HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI Phạm vi hoạt động của hệ thống thông tin đất đai liên quan đến hệ thống đăng ký, bản đồ địa chính, lĩnh vực pháp lý. a. Hệ thống đăng ký Hệ thống đăng ký là nội dung thông tin cơ sở của Hệ thống thông tin đất đai, nó chứa các thông tin cơ bản bảo đảm