Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh Đô

ơn chi phí và khi đó có thể chấp nhận được. Chỉ số doanh lợi được tính dựa vào mối quan hệ tỷ số giữa thu nhập ròng hiện tại so với vốn đầu tư ban đầu. PI = PV CFo Trong đó: Cfo : Số vốn đầu tư ban đầu PV: Dòng tiền sau mốc 0 Nếu PI >= 1 cho thấy dự án có chỉ số doanh lợi càng lớn thì hiệu quả tài chính dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn. Cũng như chỉ tiêu NPV, chỉ tiêu PI cũng rất được quan tâm. Chỉ tiêu này có quan hệ chặt chẽ với chỉ tiêu NPV , thường cùng đưa tới một quyết định. Nó đơn giản và dễ diễn đạt., Tuy nhiên do chỉ tiêu chỉ đưa lại số tương đối nên khó sử dụng trong một số trường hợp ví dụ như hai dự án loại trừ nhau. *Chỉ tiêu điểm hòa vốn: Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó tổng doanh thu thu được bằng với các chi phí bỏ ra. Đối với dự án sản xuất thì điểm hòa vốn càng thấp thì khả năng thu lợi nhuận của dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn. Để đảm bảo cho việc ra quyết định đầu tư chính xác, nhà đầu tư cần phải xem xét hiệu quả tài chính dự án một cách toàn diện bằng việc kết hợp tất cả các nhóm chỉ tiêu phân tích mặt tài chính của dự án cũng như các chỉ tiêu trong cùng nhóm. Tuy nhiên, khi vận dụng phân tích các chỉ tiêu của dự án cụ thể phải rất linh hoạt, cán bộ thẩm định có thể lựa chọn những chỉ tiêu đặc trưng thích hợp với từng đề án để xem xét, phân tích. Khi nghiên cứu các chỉ tiêu, vấn đề quan trọng nhất và cần thiết là phải ước tính được thu nhập, chi phí, lợi nhuận, luồng tiền ròng và tỷ lệ chiết khấu của dự án. Độ chính xác của các dự tính này càng cao thì mức độ thành công của dự án càng cao. Luồng tiền ròng của một dự án là căn cứ để đánh giá dự án, được xác định dựa vào số chênh lệch giữa lượng tiền nhận được với lượng tiền đã chi tiêu. Những dự báo về thu, chi của dự án được lập theo phương pháp kế toán là căn cứ để xác định luồng tiền ròng của dự án. Trong báo cáo thu nhập của kế toán, khâu hao được khấu trừ vào chi phí để xác định lợi nhuận trong kỳ, nhưng để tính luồng tiền ròng của dự án, khấu hao không phải là chi phí bằng tiền, khấu hao chỉ là một yếu tố của chí phí làm giảm thuế thu nhập của doanh nghiệp. Do vậy, khấu hao được coi là một nguồn thu nhập của dự án. Thông thường luồng tiền ròng của dự án là toàn bộ lợi nhuận sau thuế và khấu hao tài sản cố đinh. Ci = LNSTi + Di Di là khấu hao tài sản cố định năm thứ i Xác định chính xác tỷ lệ chiết khấu của từng dự án là một việc làm không đơn giản. Có thể hiểu tỷ lệ chiết khấu là tỷ suất lợi nhuận thích hợp bù đắp rủi ro khi bỏ vốn đầu tư vào dự án. Tỷ lệ chiết khấu dự kiến được xác định dựa trên chi phí vốn đó là chi phí trả cho nguồn vốn huy động, nó được tính bằng số lợi nhuận cần phải đạt được trên nguồn vốn huy động để giữ không làm thay đổi số lợi nhuận dành cho chủ sở hữu của doanh nghiệp. Khi mức rủi ro của dự án bằng với mức rủi ro của doanh nghiệp và chính sách tài trợ của doanh nghiệp phù hợp với dự án thì tỷ lệ chiết khấu thích hợp có thể lựa chọn là chi phí trung bình của vốn (WACC). Ta có: WACC = WdKd(1-T) + ... + WsKs. Trong đó WACC: Chi phí trung bình của vốn Wd, Ws: Tương ứng là tỷ lệ nợ, tỷ lệ vốn huy động từ các nguồn khác Kd,Ks tương ứng là chi phí nợ trước thuế, chi phí vốn huy động từ các nguồn khác. T: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp Kd(1-T): Chi phí nợ sau thuế *Phân tích bất định: Chu trình dự án thường rất dài, trong khi đó dự án được soạn thảo trên cơ sở giả định nên thường không lường hết các tình huống bất trắc xảy ra trong tương lai. Vì vậy khi lập dự án cần tính đến một số tình huống rủi ro để trên cơ sở đó xác định lại thu nhập, chi phí và hiệu quả đầu tư. Nếu dự án vẫn có hiệu quả trong trường hợp bất trắc phát sinh thì đó là dự án an toàn. Việc phân tích bất định gồm phân tích độ nhạy, tìm vùng an toàn và đánh giá dự án trong điều kiện rủi ro. Khi phân tích dự án ta thấy các yếu tố thường thay đổi. Chủ đầu tư cần biết khi các yếu tố thay đổi sẽ ảnh hưởng như thế nào đến kết luận thẩm định tài chính dự án đầu tư. Để làm được điều này, nhà đầu tư phải phân tích độ nhạy. Thực chất đó chính là việc xác định mối quan hệ động giữa các yếu tố trên cơ sở đó đánh giá lại các chỉ tiêu hiệu quả. Việc phân tích độ nhạy sẽ giúp cho chủ đầu tư lường trước được những kết quả do các tình huống khác nhau đem lại trước khi đưa ra quyết định đầu tư để từ đó có thể xác định vùng an toàn. Vùng an toàn là vùng dự án đạt hiệu quả tài chính, nó có tính chất định hướng cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện đầu tư. Rủi ro là điều rất có thể xảy ra trong hoạt động đầu tư. Do đó ta cần phải xem xét các yếu tố rủi ro để có biện pháp hạn chế tác động của rủi ro đồng thời đưa ra được quyết định đầu tư đúng đắn đảm bảo tính hiệu quả của dự án ngay cả khi có rủi ro. Một trong những giải pháp thường được sử dụng để đánh giá dự án đầu tư trong điều kiện có rủi ro là áp dụng tỷ lệ chiết khấu đã điều chỉnh rủi ro: e = r/(1 - b) Trong đó: e: Tỷ lệ chiết khấu đã điều chỉnh rủi ro r: Tỷ lệ chiết khấu trước khi điều chỉnh rủi ro b: Xác xuất rủi ro Thẩm định tài chính dự án là việc đánh giá hiệu quả của dự án đứng trên quan điểm lợi ích của doanh nghiệp. Kết quả thẩm định tài chính là sự kết hợp của nhiều yếu tố, giúp cho chủ đầu tư ra quyết định cuối cùng. Để công tác thẩm định tài chính dự án đạt hiệu quả đòi hỏi phải xét tới các nhân tố ảnh hưởng như sau: 1.3.3 Các nhân tố tác động tới chất lượng thẩm định tài chính dự án. Xem xét các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định tài chính dự án sẽ giúp ta có cách nhìn tổng thể, từ đó có những quan tâm thích hợp tới các yếu tố tác động để đảm bảo hiệu quả trong thẩm định. Các nhân tố ảnh hưởng gồm các nhân tố chủ quan và các nhân tố khách quan. 1.3.3.1 Các nhân tố chủ quan. 1.3.3.1.1 Tư duy, nhận thức của lãnh đạo, cán bộ công ty Lãnh đạo, cán bộ công ty và những người chủ đầu tư có ảnh hưởng trực tiếp tới công tác thẩm định tài chính dự án. Chủ đầu tư có nhận thức đúng tầm quan trọng của công tác thẩm định tài chính thì họ mới có thể quan tâm một cách thích hợp tới công việc này. Nhờ đó, lãnh đạo công ty mới có sự tổ chức thực hiện thẩm định khoa học và hợp lý: phân công đúng người đúng việc, tạo điều kiện làm việc để công tác thẩm định dự án đạt hiệu quả. Cùng với ban lãnh đạo, sự hiểu biết của cán bộ công ty về công tác thẩm định tài chính dự án cũng có vai trò rất lớn. Lãnh đạo công ty là những người đại diện cho tập thể cán bộ toàn công ty. Các quyết định họ đưa ra đều phải dựa trên lợi ích, nguyện vọng của toàn thể cán bộ. Cán bộ công ty có nghĩa vụ hợp tác, góp ý cho ban lãnh đạo kịp thời thì họ mới có thể tổ chức tốt công tác thẩm định. 1.3.3.1.2 Trình độ của cán bộ thẩm định. Nếu như lãnh đạo công ty ra các quyết định định hướng cho công tác thẩm định tài chính dự án thì cán bộ thẩm định là người trực tiếp thực hiện công việc. Trình độ của cán bộ thẩm định quyết định tính hiệu quả trong thẩm định. Cán bộ thẩm định với cơ sở lý thuyết hiện đại cùng những hiểu biết thực tiễn sẽ vận dụng quy trình thẩm định tài chính dự án một cách linh hoạt, đảm bảo chính xác khi dự tính vốn đầu tư, lập các báo cáo tài chính và sử dụng hệ thống các chỉ tiêu thẩm định hợp lý. Không chỉ trình độ trong thẩm định tài chính dự án, trình độ cán bộ thẩm định trong thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức- quản lý dự án cũng quyết định hiệu quả thẩm định tài chính. Kết luận thẩm định ở các khâu này sẽ là căn cứ để tiếp tục bước thẩm định tài chính qua đó chủ đầu tư có thể đưa ra quyết định cuối cùng. Thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức- quản lý dự án cung cấp những căn cứ và số liệu cần thiết để tiến hành công tác thẩm định tài chính. Nếu như các số liệu nghiên cứu thị trường, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức, quản lý dự án cung cấp không chính xác thì việc cán bộ thẩm định đưa ra số vốn dự toán cùng các số liệu trong báo cáo tài chính sẽ sai do đó việc tính toán các chỉ tiêu thẩm định tài chính chỉ là vô nghĩa. Thẩm định kỹ thuật còn giúp cho việc lựa chọn quy trình công nghệ thích hợp sao cho dự án không chỉ khả thi về mặt kinh tế mà hơn thế còn phải tối ưu về mặt kỹ thuật, có như vậy thì kết quả thẩm định tài chính mới thực sự có ích cho chủ đầu tư. Để đưa ra quyết định cuối cùng, nhà đầu tư cần căn cứ vào kết quả thẩm định các mặt của dự án. Kết luận thẩm định tài chính dự án chỉ thật sự có giá trị khi được kết hợp xem xét cùng các kết luận thẩm định khác trong toàn bộ công tác thẩm định dự án. Sự yếu kém của cán bộ thẩm định ở một khâu nào đó trong công tác thẩm định đều dẫn đến quyết định đầu tư sai lầm. Cán bộ thẩm định không chỉ đưa ra kết luận thẩm định mà còn giúp nhà đầu tư điều chỉnh, sửa đổi dự án sao cho hợp lý đảm bảo quyết định đầu tư đúng hướng. 1.3.3.1.3 Điều kiện cơ sở vật chất. Điều kiện cơ sở vật chất trang bị cho công tác thẩm định tài chính dự án cũng phản ánh chất lượng thẩm định. Cơ sở vật chất được hiểu là toàn bộ các trang thiết bị làm việc, kiến thức được đào tạo. Máy móc, thiết bị đo lường, tính toán hiện đại sẽ trợ giúp cho cán bộ thẩm định trong việc đưa ra kết luận nhanh chóng, chính xác, nâng cao hiệu quả công việc. Để sử dụng một cách khoa học, phát huy hết tính năng kỹ thuật của trang thiết bị, nhạy bén trong thẩm định tài chính, vận dụng quy trình thẩm định một cách linh hoạt phù hợp với tình hình công ty và điều kiện nền kinh tế, cán bộ thẩm định cần có cơ sở lý thuyết nền tảng và không ngừng tiếp thu kỹ thuật thẩm định mới cùng những hiểu biết thực tiễn. 1.3.3.2 Các nhân tố khách quan. 1.3.3.2.1 Sự phát triển của nền kinh tế. Nền kinh tế càng phát triển đòi hỏi doanh nghiệp phải nhanh nhạy, chính xác, đạt hiệu quả kinh tế khi ra quyết định đầu tư. Ngược lại, doanh nghiệp sẽ không theo kịp tốc độ phát triển của nền kinh tế với sự cạnh tranh khốc liệt. Để làm được điều đó, doanh nghiệp phải thực hiện công tác thẩm định dự án nói chung thẩm định tài chính nói riêng. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, doanh nghiệp nhận thấy tầm quan trọng của thẩm định dự án và có những quan tâm thích đáng. Tình hình thực tiễn nền kinh tế với những biến động và những phát triển trong nghiên cứu làm cho công tác thẩm định tài chính không ngừng được đổi mới và nâng cao. Sự phát triển của nền kinh tế đòi hỏi phải có cơ sở lý luận, tầm hiểu biết về kinh tế một cách toàn diện, không ngừng tiếp thu những quan điểm mới trong nghiên cứu kinh tế nói chung, trong thẩm định tài chính dự án nói riêng. Sự phát triển kinh tế cùng với nó là sự phát triển khoa học kỹ thuật, công nghệ sẽ mang lại cho kỹ thuật thẩm định tài chính dự án những ứng dụng có ý nghĩa. 1.3.3.2.2 Hiệu quả đầu tư , kinh doanh của các doanh nghiệp. Doanh nghiệp mà hoạt động đầu tư đạt hiệu quả là nhờ sự đóng góp không nhỏ của công tác thẩm định tài chính dự án. Ngược lại nhờ đầu tư, kinh doanh đạt kết quả, doanh nghiệp có điều kiện đổi mới, nâng cao công tác thẩm định. Không chỉ hiệu qủa đầu tư, kinh doanh của chính doanh nghiệp mà của các doanh nghiệp khác trong ngành, trong nền kinh tế cũng ảnh hưởng tới công tác thẩm định dự án đầu tư. Các doanh nghiệp trong ngành, trong nền kinh tế sẽ hỗ trợ nhau cùng hoàn thiện công tác thẩm định tài chính. Các doanh nghiệp hiệu quả đầu tư còn thấp có thể là do chưa nhận thấy tầm quan trọng của công tác thẩm định cũng có thể là nhận thấy nhưng doanh nghiệp chưa có điều kiện nâng cao công tác thẩm định. Họ sẽ quan sát học hỏi các doanh nghiệp khác hoạt động hiệu quả hơn nhờ vậy có thể tiếp thu những kiến thức, kỹ thuật mới trong thẩm định tài chính dự án rút ngắn thời gian và chi phí cho việc cải tiến thẩm định. 1.3.3.2.3 Các quy định của Nhà nước. Khi thẩm định tài chính dự án, cán bộ thẩm định phải nắm vững các quy định hiện hành để dựa trên cơ sở lý thuyết nền tảng cùng tình hình thực tiễn áp dụng vào thẩm định cho từng dự án. Việc thẩm định tài chính dự án cần phải tuân theo các quy định của Nhà nước. Khi đưa ra số liệuvề vốn đầu tư, các báo cáo tài chính...cán bộ thẩm định phải dựa vào dự án cụ thể cùng các căn cứ Nhà nước, quy định về vốn đầu tư, chế độ thuế khóa, chế độ khấu hao tài sản cố đinh... Các quy định của Nhà nước hợp lý, rõ ràng sẽ giúp cho cán bộ thẩm định thực hiện công việc được dễ dàng chính xác. Ngoài ta, các quy định còn có tính chất định hướng, hỗ trợ cho hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, cán bộ thẩm định cần nắm vững để không chỉ thẩm địnhdự án mà còn điều chỉnh dự án sao cho quyết định đầu tư đạt hiệu quả nhất. Quy định của Nhà nước còn là căn cứ để đánh giá tính hợp lệ của dự án đầu tư, đánh giá kết quả thẩm định có được các cấp Nhà nước chấp nhận hay không. Tất cả các nhân tố trên tác động đến công tác thẩm định tài chính dự án xét cả nhân tố chủ quan và khách quan đều có tác động hai chiều. Nếu các nhân tố này thuận lợi sẽ là điều kiện đảm bảo tốt và phát triển công tác thẩm định tài chính dự án. Nhưng ngược lại nếu như trong chính những yếu tố này còn chưa chính xác, rõ ràng, chưa đạt hiệu quả, còn nhiều mâu thuẫn hay chất lượng không cao thì nó sẽ tác động xấu đến chất lượng công tác thẩm định tài chính dự án, làm sai lệch, méo mó chất lượng và mục đích của công tác thẩm định tài chính dự án. Trên đây là một số vấn đề lý thuyết cơ bản về dự án và thẩm định tài chính dự án. Để làm rõ hơn các vấn đề lý thuyết này, em xin chuyển sang phần 2 là phần thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty KINH ĐÔ. Phần 2: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty kinh đô. 2.1 Tổng quan về công ty Kinh Đô. 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển. Công ty Kinh Đô được thành lập ngày 1/1/1993 trên cơ sở của nghị định 338/HĐBT về giải thể và thành lập lại các xí nghiệp quốc doanh và quyết định 196/TC của chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng quy định chuyển đổi các tổ chức kinh tế đã đăng ký hoạt động theo quyết định 268 sang hoạt động theo loại hình doanh nghiệp mới. Khi mới thành lập là công ty Kinh Đô, tên giao dịch là KINH ĐO COMPANY LIMITED. Trụ sở giao dịch: Số 51 Lý Thái Tổ, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. Vốn điều lệ: 250 000 000 đồng. Ngành nghề kinh doanh: Kinh doanh khách sạn, nhà khách, dich vụ, văn phòng cho thuê, uỷ thác. Công ty TNHH Kinh Đô hoạt động theo luật công ty, có tư cách pháp nhân, hạch toán kinh tế độc lập, có tài khoản riêng tại ngân hàng, được sử dụng con dấu theo quy định của Nhà nước. Đến ngày 23/3/1995 Công ty TNHH Kinh Đô chuyển thành công ty Kinh Đô theo quyết định số 283/CN ngày 16/1/1993 của văn phòng Chính phủ về việc thành lập doanh nghiệp Nhà nước và công văn số 275/TCDL ngày 18/3/1993 của Tổng cụcDu lịch Việt Nam thoả thuận cho công ty TNHH Kinh Đô thành Doanh nghiệp Nhà nước. Tên giao dịch: KINH ĐO COMPANY. Trụ sở giao dịch: 292 Tây Sơn, Quận Đống Đa, Hà Nội. Vốn kinh doanh: 2 815 087 983 đồng. Hiện nay vốn kinh doanh của công ty là 13 838 823 115 đồng. (Nguồn: Bảng cân đối kế toán năm 2003) Công ty Kinh Đô là đơn vị kinh tế đoàn thể, hạch toán kinh tế độc lập, có tài khoản tại ngân hàng, được sử dụng con dấu riêng theo quy định của Nhà nước. Hoạt động theo luật doanh nghiệp Nhà nước. Công ty có các địa điểm hoạt động sau: Toà nhà Kinh Đô 292 Tây Sơn. Trung tâm dịch vụ giao dịch và cho thuê văn phòng 51 Lý Thái Tổ. Trung tâm quản lý và cho thuê văn phòng 51 Lê Đại Hành. Văn phòng 41B Trần Quang Diệu: Có các phòng ban phụ trách quản lý. Liên doanh KINHDO - HONGKONG LAND 31 Hai Bà Trưng Hà Nội. 2.1.2 Nhiệm vụ kinh doanh của công ty Kinh Đô. Kinh doanh khách sạn, du lịch, cho thuê văn phòng, uỷ thác, ký gửi và các dịch vụ khác phục vụ cho nhiệm vụ kinh doanh khách sạn du lịch. Liên doanh liên kết với các đơn vị và cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nước để phát triển ngành nghề kinh doanh của công ty. Quản lý khai thác cơ sở vật chất của Nhà nước và thành phố giao cho để tạo việc làm cho người lao động, tạo nguồn thu bổ xung cho ngân sách Nhà nước, quỹ công đoàn và đời sống cho người lao động. Trong cơ chế thị trường, hoạt động sao cho có hiệu quả cao nhất là mục tiêu hàng đầu của công ty, bên cạnh đó công ty còn phải thực hiện nhiệm vụ chính trị của mình. Ngoài việc phải thực hiện đúng các quy định của Nhà nước về hoạt động kinh doanh, thực hịên đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước, với Liên đoàn lao động thành phố, công ty còn phải tạo thêm việc làm cho người lao động, thường xuyên nâng cao nghiệp vụ chuyên môn, giáo dục ý thức trách nhiệm, tôn trọng kỹ thuật của công nhân lao động, tăng hiệu quả hoạt động của công ty và nâng cao thu nhập của người lao động. 2.1.3 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của công ty. Tổng số công nhân viên của công ty là 35 trong đó nhân viên quản lý là 10 gồm có Giám đốc, Phó giám đốc, Giám đốc và phó giám đốc điều hành tại các đơn vị thành viên, kế toán trưởng, các trưởng phòng. Giám đốc Các phòng chức năng Các đơn vị trực thuộc Liên doanh với nước ngoài Phòng tổ chức hành chính quản trị Phòng tài chính kế toán Phòng KD, đầu tư và tiếp thị 51 Lý Thái Tổ Toà nhà Kinh Đô 51 Lê Đại Hành Toà nhà trung tâm 31- Hai Bà Trưng 2.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty Kinh Đô. Lĩnh vực kinh doanh chính của công ty là xây dựng và cho thuê văn phòng cấp trung bình. Từ khi thành lập đến nay, công ty luôn hoạt động kinh doanh có lãi. Các dự án của công ty đã và đang hoạt động có hiệu quả. Công ty đảm bảo trích nộp ngân sách đầy đủ, đã thực hiện hết đơn giá tiền lương mà Nhà nước duyệt (điều mà ít có doanh nghiệp làm được), đảm bảo đời sống cán bộ công nhân viên, quyền lợi của người lao động được đảm bảo và ngày càng nâng cao. 2.2 Công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty. 2.2.1 Tổng hợp các dự án của công ty. Căn cứ vào điều kiện của công ty cũng như qua nghiên cứu thị trường, công ty Kinh Đô đã quyết định phương hướng kinh doanh chính của mình là xây dựng và cho thuê văn phòng cấp trung bình. Từ đó, dựa vào phương hướng này công ty đã dần dần lập nên cho mình các dự án để hoạt động. Các dự án đã và đang hoạt động ở công ty gồm có: Dự án Toà nhà Kinh Đô: 292 Tây Sơn: Cho Công ty dự toán và truyền số liệu thuê thời gian 6 năm từ 2001 đến 2006. Dự án 51 Lê Đại Hành cho 4 Công ty thuê là: Công ty cổ phần phần mềm Việt thuê từ năm 2003 đến năm 2008. Công ty tư vấn Công nghiệp và đô thị Việt Nam thuê từ năm 2003 đến năm 2007. Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại Phú Điền thuê từ năm 2003 đến 2008. Công ty TNHH Mạnh Đức thuê từ năm 2004 đến 2008. Dự án 51 Lý Thái Tổ cho công ty TNHH Du lịch và thương mại á Đông thuê từ năm 2004 đến 2008. Dự án 31 Hai Bà Trưng liên doanh với HONGKONG LAND để cho thuê văn phòng, đơn vị này hạch toán độc lập với công ty. Dự án đầu tư vào xây dựng văn phòng và kiốt cho thuê ở cửa khẩu Tân Thanh tỉnh Lạng Sơn đang trong giai đoạn đầu chuẩn bị. Các dự án trên hiện đang hoạt động có hiệu quả đảm bảo sự hoạt động liên tục của công ty. Khi đã có dự án thì một điều tất yếu là phải tiến hành thẩm định dự án trước khi cho dự án đi vào hoạt động. Không nằm ngoài quy luật đó, Kinh Đô cũng tiến hành công tác thẩm định các dự án của mình nhất là thẩm định tài chính dự án. Tuy nhiên do quy mô của công ty còn nhỏ, và qua quá trình từ khi thành lập đến giờ môi trường kinh doanh đã có nhiều thay đổi và do đó Kinh Đô cũng đã có những sự thay đổi theo cho phù hợp kể cả trong công tác thẩm định dự án. Ta có thể thấy được điều này qua sự phân tích sau: 2.2.2.1 Giai đoạn từ khi thành lập đến năm 2002. Đây là giai đoạn 10 năm đâu thành lập của công ty. Sở dĩ em lấy mốc năm 2002 là vì đây là năm thành lập phòng Kinh doanh đầu tư và tiếp thị của công ty. Trong những năm đầu thành lập đến 2002, công tác thẩm định tài chính dự án của công ty do một cá nhân đảm nhiệm và người này là nhân sự của phòng tổ chức hành chính quản trị. Tất cả công việc của dự án cũng như thẩm định dự án đều do người này tiến hành từ công tác nghiên cứu thăm dò thị trường đến lập dự án và cuối cùng là thẩm định dự án. Có thể do mới thành lập cùng với quy mô hoạt động của công ty còn nhỏ nên công tác thẩm định tài chính dự án còn khá đơn giản, cấu trúc bộ phận phụ trách được đan xen lẫn với các bộ phận khác. ở giai đoạn này thì năng suất lao động của cá nhân ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công việc, chất lượng dự án hay ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài chính dự án nói chung. Việc thẩm định tài chính dự án được san sẻ một phần cho các phòng khác như phòng kế toán tài chính đảm nhận việc tính các chỉ tiêu của dự án; phòng tổ chức cũng giúp làm một số việc khác… 2.2.2.2 Từ năm 2002 đến nay. Tháng 7 năm 2002, phòng kinh doanh đầu tư và tiếp thị ra đời. Đây là bước hoàn thiện hơn, phát triển hơn công tác thẩm định dự án. Phòng kinh doanh đầu tư tiếp thị ra đời là một sự chuyên môn hoá trong công tác thẩm định dự án. Công tác thẩm đinh dự án đã có phòng chuyên trách đảm nhiệm, không còn gộp với phòng hành chính quản trị nữa. Đội ngũ nhân viên làm công tác này được phân định cụ thể và chịu trách nhiệm về công việc của mình. Công tác thẩm định tài chính dự án được nâng cao về chất lượng , bảo đảm về kỹ thuật và được tiến hành chi tiết hơn, chính xác hơn. Cụ thể như đội ngũ nghiên cứu thẩm định thị trường được củng cố giúp cho công ty phát hiện được nhiều khách hàng tiềm năng hơn, khai thác được những thị trường còn bỏ ngỏ… Hay trong công tác thẩm định tài chính dự án, việc tính toán các chỉ số tài chính của dự án cũng được tiến hành chắc chắn hơn. Lúc này phòng kinh doanh đảm nhận hết các công việc.Năng suất lao động được nâng lên rõ rệt. Ta có thể thấy qua số liệu sau: Tổng doanh thu : Năm 2000: 2 250 150 667 đồng Năm 2001: 2 461 422 451 đồng Năm 2002: 5 442 402 990 đồng (Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh các năm tương ứng.) Ta thấy năm 2002 thì tổng doanh thu đã tăng gần 2 tỷ đồng so với năm 2001. Rõ ràng công tác thẩm định dự án nói chung và công tác thẩm định tài chính dự án nói riêng tại công ty đã và đang trên bước đường hoàn thiện. Đây là một trong các nhân tố giải thích cho công việc làm ăn ngày càng hiệu quả của công ty. 2.2.3 Công tác thẩm định tài chính dự án tại Kinh Đô. Công tác thẩm định tài chính dự án tại Kinh Đô được tiến hành theo sơ đồ khái quát sau: Khởi đầu Nghiên cứu thị trường Hình thành dự án Hình thành dự án Xác định nguồn vốn cho dự án Lập các BCTC Tính toán các chỉ tiêu Trình GĐ, BQL duyệt Thực hiện dự án Khi công tác nghiên cứu thị trường được tiến hành, công ty đã xác định được nhu cầu của thị trường hay nói cụ thể hơn là đã tìm được khách hàng thì công ty tiến hành công tác thẩm định tài chính dự án. -Bằng các nghiệp vụ cụ thể của mình cùng với kinh nghiệm công tác cũng như căn cứ tình hình thực tế nhu cầu của thị trường về cấp độ văn phòng, đội ngũ thẩm định đã có thể hoạch định ra dự án, xác định quy mô của dự án cũng như các phương án kinh doanh. Xem xét tổng giá trị đầu tư của dự án là bao nhiêu, giá trị đi thuê, giá trị đầu tư thêm là bao nhiêu… Đặc điểm kinh doanh chính của công ty là đầu tư vào các dự án cho thuê văn phòng do đó vấn đề đầu tiên sẽ là địa điểm của dự án. Để có được địa điểm cho dự án, công ty có thể huy động từ các phương án như sẽ đầu tư thêm vào một địa điểm và cho thuê lại, hoặc thuê đất của Uỷ ban nhân dân thành phố thông qua Tổng Liên đoàn lao động Thành phố Hà Nội. Chính vì vậy mà trong các báo cáo tài chính của dự án có một khoản mục là "trả tiền thuê đất". -Vấn đề nguồn vốn cho dự án, công ty và đội ngũ thẩm định xem xét từ nhiều nguồn. Có thể doanh thu từ đầu năm, quỹ khấu hao, lợi nhuận năm trước hay đi vay ngân hàng…Một trong các đặc điểm của các dự án của công ty cũng như đặc điểm kinh doanh của loại hình cho thuê văn phòng là công ty sẽ nhận được tiền thuê trước vào đầu năm. Do đó ngay đầu năm công ty đã có một khoản tiền và công ty lấy đó là một phần tài chính đóng góp cho các dự án. Kinh Đô áp dụng nguyên tắc khấu hao nhanh, mặc dù có thể làm giảm lợi nhuận của công ty nhưng trái lại nó lại làm tăng nguồn vốn cho kinh doanh. Do đó công ty có một khoản nhàn rỗi để tạo điều kiện mở rộng kinh doanh. Và cũng giống như những doanh nghịêp khác, lợi nhuận năm trước cũng là một nguồn đầu tư tài chính cho dự án. Ngoài ra trong trường hợp vẫn thiếu về vốn, công ty có thể nhờ đến nguồn vốn vay ngân hàng. -Một công việc rất quan trọng trong các dự án cho thuê văn phòng của công ty là lập các báo cáo tài chính cho dự án trong đó có dự tính các mức đơn giá cho thuê. Đặc điểm của cho thuê văn phòng là đơn giá cho thuê tính theo đơn vị USD/m2. Cán bộ thẩm định lập một bảng các đơn giá của dự án với các mức đơn giá khác nhau rồi từ đó tính ra các chỉ tiêu cần thiết để đánh giá lợi nhuận cuả dự án. Việc tính toán đơn giá này không phải chỉ đơn thuần là tính ra tổng số doanh thu thu về mà cán bộ thẩm định phải căn cứ vào đó lựa chọn mức giá nào đó để thoả thuận với khách hàng. Với mức giá được thoả thuận này phải đảm bảo doanh thu và lợi nhuận của dự án ( ở đây có tính đến cả mức độ rủi ro của dự án đó là cho thuê được 100% diện tích thì đơn giá sẽ là bao nhiêu, nếu chỉ thuê một phần thì đơn giá sẽ là bao nhiêu…) Cán bộ thẩm định dự án có nhiệm vụ kiểm tra rà soát lại các báo cáo tài chính của dự án, kiểm tra xem doanh thu có đúng không, tại sao lại đạt được các mức doanh thu đó. Kiểm tr