Hoàn thiện khung pháp lý cho lĩnh vực tài chính nhà ở

của ngân hàng và của xã hội. Cuối cùng, người dân có vai trò đặc biệt, không chỉ là người tiêu dùng, mà còn tham gia tích cực trong soạn thảo và thực thi chính sách nhà ở. Theo kinh nghiệm của Hà Lan, để đáp ứng nhu cầu nhà ở phải tăng cường sự đóng góp của toàn dân và của các công ty tư nhân. Vì thế Hà Lan là một trong những nước đi đầu trong giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân lao động. Về quỹ nhà ở, nhà thấp tầng cho 1-2 gia đình chiếm ưu thế, còn lại là chung cư thấp tầng. Chung cư cao tầng ít về số lượng và thường được xây dựng trong trường hợp quy hoạch đặc biệt và tập trung ở đô thị lớn. Thời gian gần đây, nhiều tổ hợp, ngoài việc xây dựng nhà ở xã hội, còn chú ý đến các thể loại nhà ở thương mại và chất lượng cao. Cải tạo quỹ nhà là vấn đề đang được chú ý. Đó là việc chuyển hay thay đổi chức năng hoặc sở hữu nhà ở. Những thay đổi này nhằm khai thác hiệu quả hơn quỹ nhà. Một vấn đề khác là chuyển đổi thành nhà ở những công trình không mang chức năng ở như công trình giao thông, kho tàng, nhà máy... Hiện nay Chính phủ Hà Lan tiếp tục khuyến khích mở rộng sở hữu nhà ở bằng hỗ trợ mua đất làm nhà và mua nhà. Chương trình mang lại ý nghĩa xã hội rất lớn, làm cho việc khai thác lãnh thổ trở nên hợp lý hơn. Riêng về gia đình được hỗ trợ nhà ở, tiêu chí xét là mức thu nhập thấp nhất và tính chất sở hữu nhà ở của gia đình. Trong thực tế còn tồn tại những cách hỗ trợ khác như: Chi phí lắp đặt thang máy khi cải tạo nhà ở; Cải tạo nhà ở để người tàn tật có thể sử dụng được; Chi phí làm tăng cường cách nhiệt, cách âm của tường, mái nhà... 4.4. Nhận xét Kinh nghiệm phát triển nhà ở của Mỹ và Hà Lan, nhất là vấn đề nhà ở xã hội là cơ sở để tham khảo, áp dụng trong thực tế xây dựng nhà ở mới ở nước ta. Đó là các vấn đề từ các cơ sở xã hội xác định chất lượng nhà ở đến cơ chế tài chính, từ giá thuê nhà ở đến việc xác định gia đình cần hỗ trợ xã hội... Trong đó về nguyên tắc là phải tạo ra được quan niệm mới trong đầu tư xây dựng và dịch vụ nhà ở, đồng thời phải tạo ra được mô hình hệ thống nhà ở mới của đất nước dựa trên nguyên tắc và quy luật của kinh tế thị trường. II. Thực trạng nhà ở tại đô thị nước ta 1. Tổng quan về tình hình kinh tế -xã hội nước ta trong những năm qua Có thể thấy rằng trong những giai đoạn từ những năm 1954-1985 nền kinh tế nước ta vẫn còn khó khăn thu nhập bình quân đầu người thấp đời sống nhân dân còn nhiều khó khăn tuy nhiên diện tích nhà ở tại các đô thị vẫn được mở rộng trong giai đoạn này .Từ năm 1986 tới nay kinh tế nước ta không ngừng khởi sắc ví như năm 2006 tỷ lệ tăng trưởng kinh tế là hơn 8.2% so với năm 2005 đúng trong tốp những nước có tỷ lệ tăng trưởng kinh tế cao nhất thế giới đi kèm với nó là có những sự chuyển biến lớn trong lĩnh vực nhà ở tại các đô thị. Sau đây sẽ là số liệu cụ thể hơn để minh chứng cho điều này. 2. Thời kỳ trước đổi mới (1954-1985) Vào thời kì này, một Chương trình nhà ở quốc gia nhằm mục tiêu xây dựng và cung cấp nhà ở cho những người làm việc trong khu vực kinh tế Nhà nước ở các đô thị đã được triển khai .Bộ Xây dựng đã được giao trách nhiệm điều hành và thực hiện Chương trình này thông qua các xí nghiệp quốc doanh do Bộ quản lý . Cũng trong thời kì này, việc xây dựng các khu nhà ở được đưa vào Kế hoạch Nhà nước (5 năm hay hàng năm) và sau đó lại được phân phối cho cán bộ công nhân viên chức Nhà nước theo hệ thống các tiêu chuẩn lựa chọn kéo dài và phức tạp. Theo các tài liệu điều tra thì quá trình phân phối nhà ở cho các đối tượng đủ tiêu chuẩn thường kéo dài khoảng 27 tháng. Nhiều cơ quan, xí nghiệp Nhà nước trước khó khăn về nhà ở của công nhân viên và tuỳ thuộc vào khả năng của mỗi đơn vị mình cũng đã chủ động đề ra những chương trình nhà ở của riêng mình . Tất cả các chính sách có liên quan đến xây dựng nhà ở trong thời kì này như chính sách về vốn đầu tư, cơ sở hạ tầng, chế độ phân phối, tiền thuê nhà đã tạo ra những sự không công bằng giữa các nghành, các cơ quan xí nghiệp và ngay giữa các cán bộ công nhân viên chức. Mặt khác, cách thức sản xuất và phân phối này không chỉ không đáp ứng nhu cầu nhà ở của đông đảo dân cư mà còn làm nảy sinh nhiều vấn đề nan giải khác . Thực ra, trong 10 năm đầu sau khi hoà bình lập lại (1954-1964) ở miền bắc các chính sách nhà ở đã được ban hành và hiên thực trên cơ sở nhu cầu nhà ở của dân đô thị còn thấp và chưa bức xúc như hiện nay. Chẳng hạn ,năm 1954 diện tích nhà ở bình quân đầu người ở Hà Nội là 6m2 (và gần 40 năm sau ,con số này là 4m2/đầu người ). Hơn nữa, sau cuộc kháng chiến chống pháp, có một số dân cư đô thị miền Bắc di cư vào miền Nam hoặc trở về quê làm ăn. Còn Nhà nước Việt Nam non trẻ lại tiếp thu được từ tay thực dân Pháp các đô thị hành chính tương đối nguyên vẹn. Có lẽ vì thế mà chính sách nhà ở của Nhà nước trong thời kì này chưa được coi là chiến lược quan trọng. Đúng ra thì đó mới chỉ là một cách cấp nhà ở cho những người làm công ăn lương Nhà nước. Nhà nước lúc này cũng chỉ tập trung chú ý xây dựng nhà ở nhiều hơn là xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật đi kèm như hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, đường xá vệ sinh môi trường . Trong những năm 1965-1975, bằng nguồn vốn ngân sách quốc gia, Nhà nước đã xây dựng những khu trung cư từ hai tầng đến năm tầng theo mô hình tiểu khu nhà ở (các khu tập thể) của Liên Xô trước đó. Tinh thần chủ nghĩa tập thể và lý tưởng bình đẳng được thể hiên trong cấu trúc các căn hộ có diện tích bằng nhau ,các khu phụ dùng chung cho mỗi tầng nhà và “một nhà ăn tập thể trong khu ở. Vào thời kỳ này, khái niệm “căn hộ khép kín” chưa hề có trong nếp nghĩ người dân đô thị mà phần đông trong số họ, 10-20 năm về trước vốn là nông dân. Lối sống nông thôn và nếp sinh hoạt cộng đồng làng xã truyền thống vì thế được dịp lưu giữ và phát triển trong các khu chung cư đô thị . Cũng trong giai đoạn này, do thiếu kinh nghiệm về quy hoạch và quản lý đô thị, Nhà nước mới chỉ chú ý đến việc xây dựng nhà ở hơn là tổ chức quy hoạch không gian đô thị một cách tổng thể. Vì vậy, việc xây dựng các khu nhà tại các đô thị Việt Nam chỉ nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú cấp bách và thiết yếu của lực lượng cán bộ công nhân viên chức, còn nhu cầu nhà ở của các dân cư đô thị khác chưa được tính đến . Ngoài việc cung cấp nhà không mất tiền ,tính chất bao cấp tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở còn thể hiện trong khoản tiền thuê nhà rất thấp (1% tiền lương), mang tính tượng trưng và không giúp được gì cho việc bảo trì và nâng cấp các khu nhà ở. Điều này khiến cho quỹ nhà ở đô thị bị xuống cấp rất nhanh chóng và gây ra nhiều thiệt hại và lãng phí . Tuy nhiên khi nhìn nhận đánh giá về quy mô nhà ở đô thị thời gian này cần chú ý rằng vẫn còn sự khác biệt giữa hai miền Nam -Bắc. Chẳng hạn , thời kì 1960-1975, do đặc điểm có hai chế độ chính trị khác nhau và do quá trình tác động ngược chiều của quá trình đô thị hoá ở hai miền Nam - Bắc, khối lượng nhà ở xây dựng ở các đô thị là không giống nhau. Số liệu điều tra mẫu về nhà ở năm 1989 (đi kèm với tổng điều tra dân số)cho thấy :vào thời điểm năm 1989, có 42% dân cư thành phố Hồ Chí Minh đang sống trong những căn nhà nước xây dựng trong thời gian 1961-1975. Tại Đà Nẵng thành phố lớn thứ hai miền Nam tỷ lệ này là 37% . Trong khi đó ở miền Bắc mặc dù là những năm khởi đầu công nghiệp hoá, xong do ảnh hưởng của chiến tranh phá hoại của không quân Mỹ, các tỷ lệ tương ứng ở Hà Nội là 23,6% ; và ở Hải Phòng là 19,8% . Trong 10 năm tiếp theo (1975-1985), một chương trình nhà ở quốc gia (chủ yếu cho các đô thị ) đã được Bộ Xây dựng phối hợp với các Viện nghiên cứu triển khai trên cơ sở chính sách nhà ở và thực trạng điều kiện nhà ở các đô thị Việt Nam. Tuy nhiên, những chính sách nhà ở đô thị trong thời kỳ này vẫn mang nặng tư tưởng bao cấp, trong đó các giải pháp kinh tế - kỹ thuật và sự áp đặt chủ quan của tư tưởng phân phối bình quân thường giữ vai trò chủ đạo. Kết quả là đã tạo ra những không gian cư trú với các mô hình chung cư nhiều tầng kém tiện nghi, chất lượng thấp, đơn điệu về kiểu dáng kiến trúc. Tuy nhiên, trong những năm 1980 sau khi đúc rút kinh nghiệm của 20 năm trước, đã xuất hiện một số mô hình nhà ở chung cư được cải tiến với các căn hộ khép kín, thông thoáng, được trang bị tiện nghi với chất lượng cao hơn và tương đối đồng bộ, làm cho bộ mặt đô thị được cải thiện ít nhiều. Việc mua bán, cơi nới, sửa chữa, xây dựng nhà theo phương thức “Nhà nước và nhân dân cùng làm” cũng bắt đầu được Nhà nước quan tâm và có chính sách nới rộng một cách thích đáng cùng với một số thử nghiệm đã được tiến hành . Kết quả là trong 10 năm trước đổi mới (1975-1986) tỷ lệ quỹ nhà mới xây dựng trong thời kì này đã chiếm khá cao trong tổng quỹ nhà của nhiều đô thị lớn ở phía Bắc như: Hải Phòng 43,3%, Hà Nội 37,1%, Đà Nẵng 31,8%. Trong khi đó, thành phố Hồ Chí Minh sau ngày giải phóng lại lâm vào tình trạng khó khăn , đình trệ trong lĩnh vực này. Do những lý do lịch sử như: cơ chế quản lý, cơ sở pháp lý và chế độ sở hữu không rõ ràng và nhiều lý do khác, đã không có được các biện pháp, khuyến khích việc bảo dưỡng, nâng cấp hoặc xây mới nhà ở tại thành phố. Kết quả cũng trong vòng 10 năm này, thành phố Hồ Chí Minh chỉ xây mới 14,5% nhà so với tổng quỹ nhà ở mà thành phố có đến năm 1989. Tựu chung lại, đúng là trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước muốn đóng vai trò là người sản xuất và phân phối trực tiếp nhà ở cho một bộ phận dân cư đô thị .Song trên thực tế, ý tưởng này đã không thực hiện được ( hay ít ra là không thực hiện được như mong muốn ) bởi vì : - Do sự mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở rất lớn. Nhu cầu về nhà ở thì rất cao song nguồn kinh phí của Nhà nước lại hạn hẹp. Còn việc phân phối nhà ở dù có sự kiểm soát chặt chẽ tới đâu cũng không thể nào đầy đủ, công bằng được. Tình trạng “chiến tranh nhà cửa” tranh chấp, kiện tụng về nhà ở thường xuyên xảy ra. - Việc cung cấp nhà ở theo lối bao cấp đã làm cho người dân đô thị không có cơ hội và ý thức tự chăm lo nhà ở của mình mà chỉ hoàn toàn thụ động trông chờ vào Nhà nước . Kết quả là cho tới cuối những năm 80, đầu những năm 90 chỉ có 30% cán bộ công nhân viên chức nhà nước (chủ yếu ở các đô thị phía Bắc) được cấp nhà, còn 70% còn lại vẫn phải tự lo lấy nhà bằng nhiều cách khác nhau hoặc phải sống trong điều kiện nhà ở cực kì khó khăn. 3. Thời kì đổi mới (từ năm 1986 đến nay) - Những chuyển biến lớn trong lĩnh vực nhà ở đô thị Từ năm 1986, với việc thực hành chính sách đổi mới, định hướng phát triển một nền kinh tế hang hoá nhiều thành phần, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu có sự chuyển biến. Nhà nước đã tuyên bố xoá bỏ chế độ cung cấp ở, cho phép khuyến khích và tạo điều kiện để cho người dân tự xây dựng nhà ở .Theo điều tra thí điểm của Bộ Xây dựng năm 1989, ở hầu hết 29 tỉnh, thành phố trong các năm 1984-1989 có 80% nhà ở được xây dựng bằng vốn nhân dân tự bỏ ra. Năm 1990 tại các đô thị đã có 1/3 khối lượng nhà ở được xây dựng bằng vốn của người dân. Năm 1992 vốn đầu tư xây dựng nhà ở của các cơ quan xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của nhà nước, chưa kể một phần tương tự do nhân dân xây dựng không có giấy phép. Sự bùng nổ xây dựng nhà ở chủ yếu trên cơ sở các hộ gia đình có thể thấy ở khắp mọi nơi. Nhà ở mọc lên như nấm, người dân thành phố đang cố gắng tự cải thiện điều kiện ở của chính mình . Việc chuyển quỹ nhà ở do nhà nước quản lý sang hình thức kinh doanh được triển khai. Pháp lệnh nhà ở được ban hành ngày 6 tháng 4 năm 1991 cùng với Luật nhà ở đă ban hành ngày 9 tháng 12 năm 2005 và một số văn bản pháp quy khác đang được thực hiện. Một số chính sách như hoá giá nhà cấp 4, nhà bán kiên cố, chính sách cho phép chuyển nhượng, sang tên hợp đồng, bán (hoá giá) nhà cho thuê cũng được thực thi . Nhà nước và các bộ ngành cũng đã ban hành hàng trăm văn kiện chính sách khác nhau về nhà ở nhằm thúc đẩy việc xây dựng nhà ở tại các đô thị hiện nay. Nhờ đó, quá trình sản xuất nhà ở đã được triển khai và đạt một số kết quả nhất định: Trong vòng hơn 30 năm (1960-1993) tại các đô thị trong cả nước, Nhà nước đã tạo ra quỹ nhà gấp hơn 1,5 lần quỹ nhà ở có tới năm 1960. Nhà nước cũng đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nguồn kinh phí đầu tư vào lĩnh vực sản xuất nhà ở thông qua các tổ chức và đơn vị xây dựng và quản lý ở tại các thành phố, đô thị. Bước ngoặt quan trọng trong việc sản xuất nhà ở tại các đô thi Việt Nam trong những năm đổi mới được thể hiện trên hai bình diện: Khối lượng nhà ở được sản xuất ra và cơ cấu đa dạng của các chủ thể tham gia vào quá trình sản xuất này. Xét về khối lượng nhà ở mới được sản xuất ra, thành phố Hồ Chí Minh là thí dụ điển hình. Số liệu thống kê trong 8 năm đổi mới (1986-1993) các chủ thể sản xuất nhà ở đã sản xuất ra 86% tổng số đơn vị ở (93% diện tích sàn) được sản xuất ra trong toàn bộ 18 năm kể từ ngày giải phóng (1975). Đặc biệt là trong 3 năm 1991-1993, mỗi năm thành phố sản xuất ra khoảng 16.000 đơn vị nhà ở với diện tích sàn 500.000 m2. So với những năm trước đó (1987-1989) mỗi năm chỉ xây dựng được khoảng 4.000 căn hộ, năm 1990 là 8800 căn hộ, gần như có sự gia tăng gấp đôi lượng nhà ở mới xây dựng theo chu kì 2-3 năm một lần . Riêng năm 1993 do sự chuyển hướng sản xuất nhiều nhà cao tầng (dân tự xây hoặc các chung cư do thành phố xây) nên diện tích sàn được xây mới trong năm là 2,8 triệu m2, lớn gấp 5 lần năm 1992, tạo ra một kỉ lục mới trong xây dựng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng 20 năm qua. Còn xét về sự biến đổi của cơ cấu thành phần các chủ thể xây dựng nhà ở, thì Hà Nội có thể là một minh hoạ tiêu biểu. Còn bị ảnh hưởng rất nặng của cơ chế bao cấp về nhà ở, nhịp độ xây dựng của Hà Nội là khá chậm so với nhu cầu. Song sự chuyển đổi cơ cấu thì rất rõ. Theo số liệu thống kê của Sở Nhà đất Hà Nội từ năm 1991-1994 Hà Nội sản xuất ra 700.000 m2 nhà ở mới (theo kế hoạch 5 năm 1991-1995 sản xuất 1 triệu m2), trong đó 70% (khoảng 500.000 m2) là do nhân dân xậy dựng, và tỷ lệ này có xu hướng tăng dần: năm 1994, 84% nhà ở mới là do nhân dân tự dựng. Theo ông Vũ văn Hậu - Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường - Nhà đất Hà Nội trước năm 2000, Hà Nội phấn đấu mỗi năm chỉ được từ 30-40 vạn m2 nhà ở. Trong 5 năm (2000-2005), thành phố đã phát triển xây dựng được 6 triệu m2 nhà ở, trung bình mỗi năm từ 1- 1,2 triệu m2 nhà ở, trong đó nhân dân tự xây dựng khoảng 500 nghìn m2, nâng diện tích nhà ở đô thị bình quân đầu người từ 6m2 năm 2000 lên 7,5m2 năm 2005 Tới năm 2000 tổng quỹ nhà ở trong cả nước có khoảng 500 triệu m2 sử dụng, trong đó nhà ở tại các vùng nông thôn là 419 triệu m2, chiếm 84% quỹ nhà trong cả nước, tại các đô thị là 81 triệu m2 chiếm 16%. Diện tích nhà ở bình quân đầu người trong cả nước ở nông thôn xấp xỉ 7,5 m2/người và ở đô thị xấp xỉ 5,8 m2/người (theo số liệu tại Chương trình phát triển và quản lý nhà ở đô thị 5 năm 1996-2000) 4. Những vấn đề tồn tại - Cho dù quỹ nhà ở đô thị có tăng lên, nhưng diện tích bình quân đầu người vẫn không tăng do mức sản xuất nhà ở không theo kịp mức tăng dân số và nhu cầu ở tại các đô thị. Thiếu nhà ở vẫn còn là một vấn đề thời sự, bức thiết ở các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh . Ngoài ra, ở các đô thị này hiện nay vẫn còn hàng vạn hộ gia đình phải sống trong điều kiện ở “dưới tiêu chuẩn”. Theo số liệu của Bộ Xây dựng (tính tới năm 1993), ở Hà Nội có khoảng 30% dân số sống trên diện tích dưới 3m2/người. Thành phố Hồ Chí Minh có 150.000 nhà tạm, trong đó 46.000 nhà lụp sụp và 18.000 nhà ổ chuột trên kênh rạch. Do hậu quả của chế độ bao cấp về nhà ở trước đây, cộng thêm tác động của kinh tế thi trường gàn đây, sự bất bình đẳng trong điều kiện nhà ở ngày càng gia tăng, đặc biệt nổi lên vấn đề cho người nghèo tại đô thị. Trong cơ chế thị trường, hy vọng có được nhà ở tối thiểu của người nghèo là khó được thực hiện nếu không có sự trợ giúp của Nhà nước do giá nhà đã vượt xa khả năng kinh tế của họ. - Trong tổng số diện tích nhà ở (tính tới năm 1993) (54,4 triệu m2) có 32 triệu m2 cần được sửa chữa, bảo dưỡng và 1,7 triệu m2 cần dỡ bỏ xây mới. Nhưng do nguồn vốn đầu tư nhà ở rất hạn hẹp nên hàng triệu người vẫn phải sống chật vật, đợi chờ trong khu nhà tàn tạ ấy . - Việc quản lý, điều tiết thị trường nhà đất hiện nay vẫn còn nhiều thiếu sót, hiện tượng đầu cơ đất và nhà ở thuộc sở hữu nhà nước vẫn diễn ra hàng ngày nhưng nhà nước chưa có biện pháp kiểm soát và quản lý hữu hiệu . -Việc quản lý xây dựng và sử dụng nhà ở tại các đô thị còn kém hiêu quả. Sự bùng nổ các hoạt động xây dựng tự phát với các biểu hiện như chiếm đất trái phép, xây dựng nhà ở không phép (Theo Bộ trưởng Xây dựng Đỗ Hồng Quân, số công trình không phép chiếm khoảng 24%. Đáng chú ý, trường hợp xây dựng sai phép trong năm 2006 vẫn ở mức cao khoảng 34%, tăng hơn 22% so với năm 2005.), xây chen không theo quy hoạch, tự ý thay đổi kết cấu công năng nhà ở chung cư diễn ra khắp nơi và gây ảnh hưởng trực tiếp đến tuổi thọ công trình cũng như kiến trúc cảnh quan môi trường đô thị . - Các chính sách về nhà ở thời gian qua ít nhiều đã phát huy tác dụng tích cực trong trong đời sống của cư dân đô thị, song chúng còn mang tính chất chắp vá nhất thời để đối phó với hiện trạng thiếu nhà ở và thường không đống bộ, thống nhất hoặc chưa hoàn toàn phù hợp với cơ chế kinh tế mới. Việc thực hiện chính sách lại thiếu sự thống nhất giữa các bộ ngành và các địa phương, dẫn tới tình trạng bất quy tắc, luật lệ bị vi phạm, vai trò quản lý của Nhà nước bị giảm sút, gây phức tạp thêm cho vấn đề nhà ở trong đô thị Vịêt Nam - Theo thống kê của cơ quan chức năng, nước ta hiện nay có dân số trên 82 triệu người, tổng diện tích nhà ở khoảng 883 triệu m². Trong đó, dân số tại khu vực đô thị xấp xỉ 23 triệu người với tổng diện tích nhà ở 250 triệu m². Như vậy, diện tích nhà ở bình quân tại khu vực đô thị mới đạt khoảng 10,5 m² sàn/người, thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực. Tại khu vực đô thị hiện nay vẫn còn hàng vạn hộ gia đình (chủ yếu là các đối tượng thuộc diện thu nhập thấp) đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không bảo đảm tiêu chuẩn tối thiểu. Hiện có 31% người thu nhập thấp chưa có nhà ở, phải ở nhờ, ở tạm, cuộc sống gia đình và việc học tập của con cái gặp nhiều khó khăn, 4% phải thuê nhà ở tạm của tư nhân với chất lượng không đảm bảo, 19% thuê nhà chung cư đã qua nhiều năm sử dụng bị xuống cấp, chất lượng kém, 14,6% mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, đã được phân phối từ trước, 31,4% xây được nhà riêng. 5. Sự năng động và đa dạng hoá quá trình sản xuất nhà ở đô thị những năm gần đây Để phân tích đầy đủ và sâu sắc động thái của quá trình sản xuất nhà ở tại đô thị Việt Nam trong thời kỳ đổi mới ,có thể mô tả chân dung và đặc điểm của các loại hình và chủ thể sản xuất nhà ở, vốn có môi trường thuận lợi cho sự đa dạng hóa những năm vừa qua. Đối với các nước đang phát triển việc sản xuất nhà thường chia làm ba khu vực :Khu vực công cộng, Khu vực tư nhân và Khu vực “bình dân” Nhà ở thuộc khu vực công cộng thường được cung cấp trực tiếp bởi nhà nước hoặc cơ quan, đơn vị, tổ chức của Nhà nước nên cũng còn được gọi là “nhà của Nhà nước”. Nhà ở thuộc khu vực tư nhân thì do các nhà kinh doanh tư nhân lớn hoặc nhỏ xây dựng để bán hoặc cho thuê với mục đích thu lợi nhuận. Còn khu vực bình dân thì thường “sản xuất” ra các loại nhà ở phi chính thức hay bất quy tắc, tức là nằm ngoài mọi luật lệ quy định của nhà nước về sử dụng đất, tiêu chuẩn xây dựng . Một xu hướng phổ biến trong việc hình thành các chính sách về nhà ở là,càng về sau này, chính phủ các nước càng hạn chế sự can thiệp vào lĩnh vực nhà ở, giảm bớt việc sản xuất nhà ở Khu vực công cộng và chú ý nhiều hơn tới việc tăng cường hỗ trợ ,tạo điều kiện cho nhà ở Khu vực tư nhân và Khu vực bình dân phát triển trong khuôn khổ có sự điều tiết của chính phủ. Cho dù mỗi quốc gia đều có những đặc thù và do đó có những khác biệt trong chính sách nhà ở của họ, xu hướng nói trên là khá phổ biến . Kinh nghiệm ở nhiều nuớc đã cho thấy trước hết cần xây dựng một Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia dài hạn. Đi theo sau Chiến lược này là các chuơng trình xây dựng nhà ở. Và tiếp đến là một loạt các dự án phát triển. Chẳng hạn như các chương trình giải quyết về nhà ở đô thi với tinh thần cơ bản là giảm vai trò can thiệp trực tiếp của nhà nước vào lĩnh vực nhà ở, khuyến khích tạo điều kiện để người dân và các nhóm xã hội ,các cộng đồng giải quyết vấn đề nhà ở của họ. Để thực hiện Chiến lược này ,người ta ta đã áp dụng nhiều mô hình, chương trình, dự án có tên gọi như “Nâng cấp”, “Cộng đồng tự giúp” Khi sử dụng vào thực tế nước ta cần lưu ý rằng vấn đề nhà ở nước ta có những nét độc đáo, khác với các nước đang phát triển khác, đặc biệt là những nước trong khu vực Đông Nam Á. Chẳng hạn ,Việt Nam có một đặc điểm chung, vốn có của một thời kỳ quá độ là đã từng có một khu vực nhà ở công cộng với sự bao cấp rất lớn của nhà nước mà giờ đây đang phải định hướng lại cho sự phát triển đó, tuy với mức độ và quy mô riêng cụ thể là : -Khu vực công cộng (nhà công) chiếm tỷ lệ không lớn và phân bố không đồng đều ở các đô thị có quy mô và vị trí khác nhau (22.1% chúng dành cho khu vực đô thị , 48.1% cho Hà Nội và 18.7% cho thành phố Hồ Chí Minh). -Các chỉ tiêu về số lượng và chất lượng nhà ở khu vực công cộng tại Việt Nam cũng thấp hơn nhiều. Đáng lưu ý là ngay cả đơn vị tính, Việt Nam cũng thường dung chỉ tiêu diện tích mặt sàn (m2) hoặc diện tích nhà ở bình quân đầu người (m2/người) thay vì dùng đơn vị ở (căn hộ) trên số gia đình như ở nước khác. - Tàn tích của chế độ bao cấp về nhà ở là khá nặng nề không chỉ trong tâm lý dân cư mà trong cả hệ thống quản lý, phân cấp, kiểm soát quá trình sản xuất và phân phối nhà ở khu vực công cộng . Còn khu vực tư nhân và khu vực bình dân thì hầu như suốt nhiều thập niên đã ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các số liệu thống kê và những thông tin đầy đủ có tính hệ thống về lĩnh vực nhà ở đô thị Việt Nam còn rất hạn chế, không thể so sánh được và do vậy rất khó sử dụng các khung lý thuyết, phân loại hoặc chỉ tiêu phân tích đánh giá phổ biến trên thế giới. Vậy mà cho tới nay chúng ta cũng chưa có được một cuộc điều tra thống kê cơ bản về các khu vực nhà ở, đặc biệt là khu vực tư nhân và khu vực bình dân. Trong khi đó dưới tác động của công cuộc đổi mới, các thành phố lớn ở Việt Nam đang thay da đổi thịt từng ngày, còn khả năng nắm bắt thực tế của bộ máy quản lý lại rất hạn chế. Kết quả là, có thể quan sát thấy sự hỗn loạn, vô trật tự tới mức không thể kiểm soát nổi trong việc xây dựng nhà ở trong các thành phố lớn của đất nước. Các loại hình “sản xuất nhà ở” thì ngày càng phong phú và đa dạng. Thực tế này là một “mê cung” đặt ra trước các nhà quản lý, hoạch định chính sách vốn đang bị sa lầy trong việc giải quyết các vụ việc cụ thể hàng ngày. Những người nghiên cứu trong lĩnh vực này cũng không kém phần lúng túng, ngay cả khi bắt đầu một công việc khiêm tốn là mô tả, nhận diện về những gì đang xảy ra trong khu vực nhà ở đô thị hiện nay . 6.Tiến tới một thị trường nhà ở đô thị: Những trở ngại và thách thức Lĩnh vực xây dựng nhà ở và việc tạo lập một thị trường nhà ở thực sự đang là một “trận chiến” đầy thách thức với các nhà quản lý và chính quyền đô thị .Hà Nội là một ví dụ điển hình cho nhận định này. Môi trường xây dựng của thành phố rất dễ vượt ra khỏi tầm kiểm soát để rơi vào tình trạng hỗn độn về quy hoạch, kiến trúc và các vấn đề môi trường Những luật định - công cụ quan trọng của chính quyền thành phố để điều tiết lĩnh vực này thì “vừa thiếu, vừa yếu, vừa thừa”. Chúng lại được vận dụng những cách khác nhau tuỳ thuộc vào cách hiểu nội dung văn bản và lợi ích của người thực thi. Kết quả là có thể dễ dàng nhìn thấy hai thách thức sau : 6.1 Sự quản lý nhà ở chưa hiệu quả - Bùng nổ xây dựng nhà tự phát, nhà ở được xây dựng không phép đang là hiện tượng phổ biến. Lấy ví dụ như theo số liệu của bộ xây dựng, từ 10/1992 đến 12/1994 ở Hà Nội có 2.741 công trình xây dưng được cấp phép. Trong khi đó hơn 13.000 ngôi nhà, sau khi nộp phạt hành chính vì không có giấy phép xây dựng vẫn tiếp tục được hoàn thiện và đưa vào sử dụng. Theo văn phòng Kiến trúc sư trưởng thành phố cho biết từ 1/1/1995 đến 1/5/1995 - tức là trong vòng 4 tháng Hà Nội đã có 5.000 trường hợp vi phạm các quy định về xây dựng nhà ở, trong đó 80% là do xây dựng không có giấy phép xây dựng. Nguyên nhân chính là do chưa được chính quyền thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (là một trong các giấy tờ cần có để xin phép xây dựng). Ngoài ra còn phải tính đến tình trạng phổ biến của việc nhiều ngôi nhà, căn hộ, phòng ở chưa được hợp thức hoá, việc mua bán chuyển nhượng chưa được hợp thức hóa làm cho người dân không có đủ điều kiện để xin phép xây dựng, cải tạo nhà ở . 6.2. Một thị trường nhà ở đô thị chính thức đang phôi thai, song chưa có được sự phát triển đúng mức mà lại có nguy cơ bị ngưng đọng kìm hãm Thực ra đã có những yếu tố đầu vào quan trọng của một thị trường nhà ở đô thị chính thức . -Nhu cầu về nhà ở là rất đa dạng và đang tăng nhanh. Người dân (một bộ phận đáng kể) đã có tiền để mua hoặc thuê theo giá thị trường. - Từ năm 1988 chính phủ đã cho phép thành phố giao đất cho các doanh nghiệp xây dựng nhà để bán . - Năng lực xây dựng nhà ở của thành phố cũng không phải là nhỏ :cho tới đầu năm 1995 theo thống kê của Sở Xây dựng ,Hà Nội hiện có 220 doanh nghiệp về xây dựng với số lao động 72000 người. Trong đó doanh