Khóa luận Chế độ pháp lý về thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện các hoạt động tín dụng của Ngân hàng Thương mại

p đồng thế chấp ký kết giữa Ngân hàng TMCP Á Châu và hộ gia đình bảo lãnh là hợp đồng dân sự). Nếu người đứng ra bảo lãnh là Ngân hàng TMCP Viettin thì hợp đồng thế chấp là một hợp đồng kinh tế. Vấn đề thứ hai cần xem xét đó là ảnh hưởng hiệu lực giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản. Theo quy định của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm thì hợp đồng tín dụng ngân hàng là hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, còn hợp đồng thế chấp là giao dịch bảo đảm. Tại điều 15 của Nghị định này quy định: “1.Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác. 2. Giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác. 3. Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác. 4. Giao dịch bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác. 5. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm không chấm dứt theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình.” Một vấn đề nữa cần chú ý về hình thức thế chấp tài sản là việc công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều 343, BLDS 2005 quy định: “ trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký”. Như vậy, bên cạnh việc lập văn bản thì các hợp đồng thế chấp cần phải công chứng, chứng thực nếu các bên có thỏa thuận hoăc pháp luật có quy định. Theo quy định của pháp luật hiện hành, những trường hợp sau đây phải được công chứng, chứng thực: - Văn bản thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Khoản 1, Điều 130 Luật Đất Đai 2003 quy định: “Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”. . - Văn bản thế chấp nhà ở. Khoản 3, Điều 93 Luật Nhà Ở 2005 quy định: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở”. Để đảm bảo quyền lợi của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm trước chủ thể thứ ba, pháp luật quy định về việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Sau khi đăng ký, giao dịch bảo đảm sẽ có giá trị đối với chủ thể thư ba hay nói cách khác pháp luật sẽ ưu tiên bảo vệ quyền lợi của chủ thể nhận bảo đảm đã đăng ký. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Khi những giao dịch bảo đảm mà pháp luật quy định phải đăng ký thì tính hiệu lực của giao dịch bảo đảm đó chỉ được ghi nhận khi giao dịch bảo đảm được đăng ký theo luật định. Theo quy định của pháp luật hiện hành, các giao dịch bảo đảm sau đây phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký thì mới có hiệu lực pháp luật: - Thế chấp quyền sử dụng đất. - Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất và rừng trồng. - Thế chấp tàu bay, tàu biển. - Các trường hợp khác theo quy định pháp luật. Tóm lại, hình thức thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện các hoạt động tín dụng của NHTM là hợp đồng thế chấp tài sản hoặc cam kết thế chấp tài sản được ghi trong hợp đồng tín dụng, ghi nhận sự thỏa thuận của các NHTM (bên nhận thế chấp) với bên vay vốn hoặc người bảo lãnh (bên thế chấp) theo đó bên thế chấp sử dụng tài sản là động sản hoặc bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ của bên vay vốn và phải được công chứng, chứng thực, đăng ký bảo đảm theo quy định của pháp luật hiện hành. 3.2 Các yếu tố thế chấp tài sản đảm bảo thực hiện các họat động tín dụng của ngân hàng. 3.2.1 Yếu tố chủ thể. Bên nhận thế chấp là TCTD cụ thể ở đây là các NHTM cho vay vốn, khi nhận thế chấp có tư cách của bên có quyền thu hồi nợ gọi là bên thế chấp. Bên thế chấp gồm hai loại: bên vay vốn và người bảo lãnh. Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên vay vốn thực hiện việc thế chấp nhằm thực hiện quan hệ hợp đồng tín dụng ngân hàng với các NHTM. Khi bên vay vốn là người thế chấp họ đồng thời là người có nghĩa vụ đối với nghĩa vụ được bảo đảm là hoàn trả tiền vay (gốc và lãi). Pháp luật cũng cho phép bên thế chấp là người bảo lãnh bằng tài sản tham gia quan hệ thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền vay của tổ chức, cá nhân vay vốn. Hành vi bảo lãnh của người bảo lãnh có thể mang tính chuyên nghiệp, mang tính kinh doanh đó là trường hợp TCTD cung ứng dịch vụ bảo lãnh và cũng có thể là hành vi dân sự thuần thúy là trường hợp người bảo lãnh không phải là TCTD được Ngân hàng Nhà nước cấp phép kinh doanh dịch vụ bảo lãnh. Điều 361, BLDS 2005 quy định: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (say đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình”. 3.2.2 Yếu tố khách thể. Khách thể của quan hệ thế chấp là lợi ích của các bên trong quan hệ nhằm hướng tới, đó là tài sản thế chấp. Tuy nhiên đối với TCTD- NHTM, việc thiết lập quan hệ thế chấp không nhằm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp, bởi mục đích của họ khi cho vay là thu hồi tiền vay kèm theo lãi tiền vay. Do đó mục đích nhận thế chấp của họ chỉ để khấu trừ nghĩa vụ của bên vay nên thực chất lợi ích đối với họ là giá trị tài sản thế chấp. Khác với khách thể của quan hệ thế chấp đối tượng của biện pháp thế chấp là nghĩa vụ được bảo đảm, đó là nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền vay gồm gốc và lãi, tiền phạt lãi quá hạn mà bên vay phải thực hiện. Khoản 5, Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm quy định: “Nghĩa vụ được bảo đảm là một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ dân sự, có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện mà việc thực hiện nghĩa vụ đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm”. 3.2.3 Các thỏa thuận về thế chấp tài sản. Quan hệ thế chấp là một dạng giao dịch bảo đảm và được các quy phạm pháp luật điều chỉnh thì trở thành quan hệ pháp luật. Với tính cách là quan hệ pháp luật, quan hệ thế chấp làm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên tham gia quan hệ. Các quyền và nghĩa vụ này có thể được hình thành thông qua thỏa thuận của các bên trên cơ sở quy định của pháp luật hoặc do pháp luật quy định sẵn nếu phát sinh quan hệ thế chấp thì đương nhiên có hiệu lực đối với các bên. Điều 11, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm có quy định các yếu tổ bắt buộc phải có trong thỏa thuận thế chấp. Tuy nhiên, vấn đề này lại không được quy định trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao địch bảo đảm. Do đó, có thể mặc nhiên hiểu rằng nội dung cơ bản cần phải có trong một thỏa thuận thế chấp đảm bảo thực hiện hoạt động tín dụng ngân hàng là những nội dung được quy định tại Điều 402, BLDS 2005. Một hợp đồng thế chấp tài sản của Ngân hàng TMCP Á Châu bao gồm những nội dung sau: Bên thế chấp, bên nhận thế chấp, Tài sản thế chấp, Nghĩa vụ được bảo đảm, Giá trị tài sản thế chấp, Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp, Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp, Xử lý tài sản thế chấp, giải quyết tranh chấp, Ngôn ngữ, Cam kết của các bên. Kết luận chương 1 Thế chấp tài sản - một hình thức giao dịch bảo đảm được điều chỉnh trực tiếp bởi BLDS 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo và một số Thông tư hướng dẫn của Bộ tư pháp không những đã tạo một hành lang pháp lý an toàn cho các TCTD đặc biệt là NHTM thực hiện hiệu quả các hoạt động tín dụng nói chung và sự phát triển của nền kinh tế nói riêng mà còn góp phần không nhỏ vào sự ổn định của các quan hệ dân sự, kinh tế, tránh các tranh chấp phát sinh từ việc không thực hiện nghĩa vụ hoặc có thực hiện nhưng không đúng của bên có nghĩa vụ. CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN CÁC HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 1. Đối tượng của thế chấp tài sản theo pháp luật hiện hành. Điều 342, BLDS 2005 quy định: Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Nếu như trước đây BLDS 1995 quy định, đối tượng thế chấp chỉ có thể là bất động sản Khoản 1, Điều 346 BLDS 1995 quy định “ Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữ u của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với bên có quyền”. và một số tài sản nhất định như tàu bay, tàu biển Điều 8 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm. thì theo quy định của BLDS 2005 đối tượng thế chấp được mở rộng, không bị bó hẹp trong quy định tài sản thế chấp là bất động sản nữa mà còn bao gồm cả động sản, quyền tài sản, vật hiện có và vật hình thành trong tương lai. Tài sản đó có thể thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của người thứ ba trong trường hợp thế chấp bằng tài sản của người thứ ba, lúc này việc thế chấp được gọi là bảo lãnh bằng tài sản của bên bảo lãnh. Như vậy, đối tượng của thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện các hoạt động tín dụng ngân hàng theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành là tài sản các loại bao gồm: vật có thể là động sản hoặc bất động sản, vật hiện có hay vật hình thành trong tương lai và các quyền tài sản. v Tài sản thế chấp là vật Vật được dùng làm tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín dụng ngân hàng là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật có thể tồn tại dưới dạng động sản hoặc bất động sản. -Tài sản thế chấp là bất động sản. Đối với tài sản thế chấp là bất động sản, Khoản 1, Điều 174 BLDS 2005 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản do pháp luật qui định. Những tài sản này có giấy chứng nhận quyền sở hữu, đối với quyền sử dụng đất có giấy chững nhận quyền sử dụng đất, các chủ thể sẽ sử dụng những giấy tờ này khi tham gia quan hệ thế chấp để chứng minh quyền sở hữu của mình. -Đối tượng thế chấp là động sản. Đây là quy định mới, tiến bộ của BLDS 2005. Trước đây, BLDS 1995 quy định động sản chỉ được dùng để cầm cố, còn bất động sản chỉ được dùng để thế chấp Điều 329, BLDS 1995 quy định: Cầm cố tài sản là việc bên có nghĩa vụ giao tài sản là động sản thuộc sở hữu của mình cho bên có quyền để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự; nếu tài sản cầm cố có đăng ký quyền sở hữu, thì các bên có thể thoả thỏa thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sản hoặc giao cho người thứ ba. . Quy định như vậy của BLDS 1995 không những hạn chế khả năng tham gia giao dịch của các tài sản mà còn gây khó khăn cho các chủ thể thiếu vốn trong việc huy động vốn phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu tiêu dùng. Bởi lẽ trong nhiều trường hợp, ngay cả khi có nhu cầu, thì tổ chức, cá nhân cũng không được dùng bất động sản để cầm cố, cũng như không được dùng động sản để thế chấp nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Có thể lấy ví dụ như sau: Doanh nghiệp A thiếu vốn để duy trì hoạt động, không còn bất động sản để thế chấp vay vốn ngân hàng, tài sản doanh nghiệp còn là hệ thống dây chuyền sản xuất, máy móc, thiết bị phục vụ sản xuất…Đây là những động sản có giá trị lớn, lại không thuộc đối tượng thế chấp, doanh nghiệp muốn vay vốn chỉ có thể lựa chọn biện pháp cầm cố, điều này sẽ gây khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Vì, khi lựa chọn biện pháp cầm cố, doanh nghiệp sẽ phải chuyển giao quyền sở hữu tài sản đó cho bên nhận cầm cố, như vậy doanh nghiệp sẽ không được tiếp tục khai thác công dụng của tài sản đó nữa.Như vậy, đã không giải quyết được khó khăn, cầm cố tài sản trong trường hợp này có thể dẫn đến hoạt động sản xuất kinh doanh sẽ bị ngưng trệ, doanh nghiệp bị phá sản. Để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn và phù hợp với thông lệ quốc tế, BLDS 2005 đã quy định động sản hay bất động sản đều có thể được dùng để cầm cố và thế chấp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Quy định mới của BLDS 2005 đã giúp cho các tài sản dễ dàng tham gia giao lưu dân sự và cơ hội tiếp cận nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân được dễ dàng hơn, qua đó góp phần giúp các hoạt động tín dụng nói riêng, thị trường tiền tệ nói chung phát triển ngày càng mạnh mẽ hơn. Bất động sản, động sản đang cho thuê cũng được phép sử dụng làm tài sản thế chấp để đảm bảo khoản vay tín dụng Xem Điều 345, BLDS 2005 . Pháp luật về thế chấp quy định bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản cho nhận thế chấp giữ mà có thể trực tiếp giữ tài sản thế chấp. Chính vì thế, so với biện pháp cầm cố, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng thế chấp tài sản có ưu điểm hơn là bên thế chấp có thể sử dụng cả tài sản đang cho thuê làm tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cấp tín dụng. Hoa lợi, lợi tức thu được từ việc thế chấp tài sản không đương nhiên thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. - Đối tượng thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai: Theo quy định của pháp luật hiện hành, tài sản thế chấp có thể là tài sản có thực vào thời điểm xác lập thỏa thuận giao dịch bảo đảm hoặc có thể là tài sản hình thành trong tương lai. Việc BLDS 2005 cho phép sử dụng các tài sản hình thành trong tương lai để làm tài sản bảo đảm thế chấp cho thấy bước tiến lớn trong các quy định giao dịch dân sự ở Việt Nam. Điều 326 BLDS 1995 chỉ quy định nguyên tắc chung là vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của người bảo đảm và được phép giao dịch, chưa quy định rõ vật được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải đang hiện hữu (tức là khi thỏa thuận áp dụng biện pháp này bên bảo đảm đã là chủ sử hữu của tài sản) hay có thể sử dụng tài sản được hình thành trong tương lai (tức là khi thỏa thuận áp dụng biện pháp này bên bảo đảm chưa phải là chủ sở hữu tài sản). Chính vì thế khi áp dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự sẽ chia ra hai trường hợp: nếu biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được thực hiện giữa các chủ thể không phải là tổ chức tín dụng thì tài sản được sử dụng làm vật bảo đảm thường là tài sản đang hiện hữu (vì không có văn bản hướng dẫn cụ thể nên các bên chỉ áp dụng quy định của BLDS 1995 để thực hiện), trường hợp thứ hai xảy ra chỉ khi vay vốn tại các TCTD, lúc đó bên bảo đảm mới được sử dụng tài sản hình thành trong tương lai để làm tài sản bảo đảm vay vốn tại các TCTD trên cở sở các văn bản của Chính phủ hướng dẫn thi hành việc bảo đảm tiền vay của các TCTD Xem Khoản 4, Điều 2 Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng . Khắc phục nhược điểm này, Điều 320 BLDS 2005 đã bổ sung quy định về vật dùng để làm tài sản bảo đảm nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc vật hình thành trong tương lai. Trên cơ sở khoản 2, Điều 320 BLDS 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy định “…Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Tài sản hình thành trong tương lai đó chẳng hạn như tiền lương sẽ được hưởng, nhà, công trình xây dựng đang hình thành theo hồ sơ, dự án,…Việc pháp luật cho phép sử dụng tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện ngĩa vụ dân sự nói chung, các hoạt động tín dụng ngân hàng nói riêng là hoàn toàn hợp lý. Bởi lẽ, quyền của người sẽ là chủ sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai là một quyền về tài sản, do vậy nó cũng là đối tượng của quyền sở hữu. Tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm chưa hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ của mình nhưng trong tương lai gần quyền này sẽ được xác lập. Chính vì vậy, pháp luật đã trao cho họ một vài quyền năng nhất định đối với tài sản này, một trong những quyền đó là được dùng tài sản để đảm bảo thế chấp cho các khoản vay tại tổ chức tín dụng. vTài sản thế chấp là quyền tài sản. Điều 322 BLDS 2005 quy định các quyền tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện hiện nghĩa vụ dân sự. Khác với Điều 328 BLDS 1995, BLDS 2005 không quy định chung chung về tất cả các quền tài sản được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, mà chỉ rõ bên bảo đảm được sử dụng quyền tài sản nào để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tuy nhiên không phải quyền tài sản nào cũng được dùng làm tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng như để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng. Xuất phát từ tính chất của biện pháp thế chấp là không chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp, các NHTM cũng như chủ thể nhận thế chấp khác chỉ quản lý gián tiếp tài sản thông qua các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản , do đó chỉ có một số các quyền tài sản được dùng làm tài sản thế chấp. Một số quyền tài sản chủ yếu được dùng làm tài sản thế chấp trong thực tế là: -Quyền sử dụng đất: theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị sử dụng ổn định, lâu dài. Các chủ thể được giao đất, cho thuê đất nói trên chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, ở đây cần phân biệt trường hợp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được thế chấp tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất. Ở đây cần lưu ý rằng những trường hợp được phép thế chấp quyền sử dụng đất đương nhiên được phép thế chấp tài sản sở hữu gắn liền với đất. Như vậy, khi thực hiện quyền thế chấp và nhận thế chấp quyền sử dụng đất các chủ thể được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất và các NHTM cần tuân theo quy định pháp luật về lĩnh vực đất đai bên cạnh tuân theo các quy định trong BLDS 2005 để thực hiện đúng theo pháp luật. -Quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng. Pháp luật đất đai cho phép các chủ thể được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất rừng để sản xuất theo từng trường hợp pháp luật quy định được phép thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng làm tài sản thế chấp để bảo đảm các khoản vay tại các TCTD nói chung và tại các NHTM nói riêng. -Quyền đòi nợ: Theo quy định tại Khoản 1, Điều 22 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì bên có quyền đòi nợ được thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền đòi nợ bao gồm cả quyền đòi nợ hình thành trong tương lai để vay tiền của bất kì chủ thể nhận thế chấp nào hợp pháp theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành. Một điều đáng lưu ý trong quy định này là bên có quyền đòi nợ có quyền thế chấp quyền đòi nợ mà không cần có sự đồng ý của bên có nghĩa vụ trả nợ. Khi đó bên nhận thế chấp sẽ trở thành bên có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ trả nợ cho mình khi bên thế chấp không thực hiện hay thực hiện không đúng nghĩa vụ khi đến hạn. Việc Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm giành ra hẳn một điều quy định về việc thế chấp quyền đòi nợ cho thấy thế chấp tài sản là quyền đòi nợ trong bối cảnh kinh tế hiện nay đang diễn ra ngày càng phổ biến. Đây là quy định hoàn toàn mới về tài sản thế chấp so với những quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trước đây. v Tài sản thế chấp là tài sản đang được bảo hiểm. Theo quy định tại Điều 346 BLDS 2005 nếu tài sản thế chấp đang được bảo hiểm thì trong trường hợp có rủi ro đối với tài sản thế chấp, khoản tiền bảo hiểm sẽ trở thành tài sản thế chấp. Chế định này đương nhiên được áp dụng không phụ thuộc vào việc các bên có thỏa thuận hay không. Mục đích của quy định này là để làm rõ việc khi tài sản thế chấp bị rủi ro (hư hỏng hoặc tiêu hủy), thì khoản tiền bảo hiểm sẽ thuộc tài khoản thế chấp (trong trường hợp tài sản bị hư hỏng) hoặc sẽ trở thành tài sản thế chấp thay thế tài sản ban đầu trong (trường hợp tài sản thế chấp bị tiêu hủy), nếu tài sản đó được bảo hiểm. Nếu số tiền bảo hiểm nhỏ hơn nghĩa vụ phải thực hiện, thì tổ chức bảo hiểm chi trả cho bên nhận thế chấp số tiền bảo hiểm đó, bên thế chấp có nghĩa vụ phải thanh toán số tiền còn lại cho bên nhận thế chấp chứ tuyệt nhiên không chấm dứt nghĩa vụ đã bảo đảm. Ngược lại, nếu số tiền bảo hiểm được chi trả lớn hơn nghĩa vụ phải thực hiện, thì tổ chức bảo hiểm chi trả cho bên nhận thế chấp toàn bộ số tiền bảo hiểm, bên nhận thế chấp có trách nhiệm thanh toán với bên thế chấp só tiền còn thừa, hay chi trả tương ứng với số nghĩa vụ dân sự mà bên thế chấp phải thực hiện, số tiền còn lại tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả cho bên thế chấp. Khoản 2, Điều 346 còn quy định bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Nếu bên nhận thế chấp không thông báo thì khi sự kiện bảo hiểm xảy ra, tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán với bên nhận thế chấp. -Tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh. Một loại tài sản nữa cũng được pháp luật cho phép sử dụng làm tài sản thế chấp đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh là động sản dùng để trao đổi, mua bán, cho thuê trong phạm vi hoạt động sản xuất, kinh doanh của bên bảo đảm được quy định tại Khoản 8 Điều 3 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm. Như vậy, so với qui định về đối tượng thế chấp trong BLDS1995, đối tượng thế chấp theo qui định BLDS 2005 được mở rộng hơn rất nhiều và có nhiều quy định mới, tiến bộ hơn. Điều đó tạo điều kiện thuận lợi cho bên nhận thế chấp có thể duy trì và phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh một cách tốt nhất. 2. Điều kiện của tài sản thế chấp Tài sản thế chấp ngoài ý nghĩa là một tài sản thông thường, nó còn có những điều kiện riêng nhằm đáp ứng những yêu cầu của một giao dịch bảo đảm mà pháp luật quy định. Bao gồm: Thứ nhất, tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng, quản lý của bên thế chấp, bên bảo lãnh. Thứ hai, tài sản bảo đảm phải được phép giao dịch. Đó là những tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. Khoản 1, Điều 320 BLDS 2005 quy định: “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch” Khoản 1, Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy định: “Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch”. Như vậy, quy định về điều kiện tài sản bảo đảm giữa BLDS 2005 và Nghị định 163 đã có sự đồng nhất. Điều này tạo thuận lợi cho quá trình áp dụng biện pháp thế chấp trong thực tiễn. Theo quy định trên thì pháp luật buộc tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp hay nói cách khác pháp luật Việt Nam không thừa nhận việc người không phải là chủ sở hữu tài sản được thực hiện quyền tài sản để vay vốn ngân hàng trừ một số loại tài sản đặc biệt như quyền sử dụng đất. Quy định tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ phải thuộc sở hữu của người bảo đảm là một quy định có tính đặc thù của pháp luật Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Việc quy định như vậy, không chỉ có ý nghĩa bảo vệ quyền lợi của bên có quyền đó là buộc bên có nghĩa vụ phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình, mà còn có ý nghĩa lớn trong việc hạn chế những tiêu cực xảy ra trong quá trình giải quyết hậu quả của nó khi một người đem tài sản không thuộc sở hữu của mình để thế chấp vay nợ. Qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thu hồi nợ của bên nhận thế chấp – các NHTM. Trong trường hợp bên thế chấp không có tài sản để thế chấp vay vốn tại ngân hàng , pháp luật quy định họ có thể yêu cầu người chủ sở