Khóa luận Đánh giá sự biến động thị trường nhà đất trên địa bàn huyện Thạnh Hóa, tỉnh Long An giai đoạn từ năm 2006 đến nay

vấn đề mua bán đất đai ở miền Nam vẫn tiếp diễn với tốc đ ộ chậm do nhu cầu về đất ở của dân chúng về nhà ở sau chiến tranh. Tất cả sự mua bán n ày điều theo tính tự phát và đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và bán mà không có một tư cách pháp nhân nào quy đ ịnh. Sau đó một số nơi, phường, xã đã có xác nhận trong mua bán này. Tuy nhiên vấn đề này chưa có một quy định chính thức chung n ào trong cả nước. Đến năm 1993, Luật đất đai ra đời cho được cơ sở xác định tính sở hữu của đất đai (sở hữu toàn dân). Tuy nhiên vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu về đất và nhà ở của người dân, đặc biệt là vấn đề mua bán, trao đổi nên luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1988, pháp lệnh về nh à ở năm 1991 về các Nghị định, Thông tư, Quyết định của thủ tướng chính phủ về cụ thể hoá Luật đất đai và pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh nh à đất. Từ đó, bước đầu đã hình thành nên thị trường nhà đất ở nước ta. Theo tác giả Trần Minh (2001) , trong thời gian qua, thị trường bất động sản hay thị trường nhà đất diễn ra chủ yếu ở các đô thị và các vùng đô thị hoá. Đô thị hoá theo phương thức lan toả tự nhiên không kế hoạch hoặc theo phương thức quy hoạch đô thị vệ tinh. Đó là thị trường chính thức hợp pháp có đăng ký kinh doanh, c òn lại thị trường không biết gọi tên gì cho chính xác. Có hai dạng thị trường cần phân tích: Thị trưòng chính thức: được hay bị nhà nước quản lý chặt chẽ bằng một hệ thống thủ tục hành chính phức tạp nhằm thực hiện chức năng quản lý thống nhất về đất đai của nhà nước. Thị trường không chính thức: tham gia thị trường này là cá nhân không đăng k ý kinh doanh, thực hiện thủ tục mua bán nhanh gọn. Tổng vốn luân chuyển trong tr ường hợp không đăng ký kinh doanh n ày hiện nay lớn hơn nhiều đồng vốn luân chuyển trong thị trường chính thức, lợi nhuận cao h ơn, thời gian thu hồi vốn ngắn hơn nên lãi xuất lợi nhuận trên thời gian cao hơn. Hiện nay thị trường không chính thức thu hút ng ày càng đông số người tham gia, vốn luân chuyển ngày càng cao theo tốc độ đô thị hoá và tăng dân số đô thị. Nhà nước đánh giá ngày càng nhiều số công ty kinh doanh địa ốc đang phát triển v à tạo sự cạnh tranh trong thị trường này. Trong quá trình kinh doanh có m ột số cá thể không 19 đăng ký đẩy giá đất lên cao không bình thường gây trở ngại bế tắc cho nhiều dự án trong thị trường chính thức. Việc hình thành thị trường nhà đất được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất đai. Gắn với nó là thị trường bất động sản, một đòi hỏi tất yếu của cuộc sống. Tuy nhiên do đặc tính của đất đai nên thị trường bất động sản mang tính không ho àn thiện nếu cơ chế chính sách quản lý của nhà nước về đất đai không rõ ràng, phù hợp với thực tế khách quan thì dễ tạo ra những nguy cơ hình thành thị trường ngầm về đất đai, gây tổn hại cho xã hội. Trong những năm đổi mới vừa qua thị tr ường bất động sản ở nước ta đã hình thành, tuy còn sơ khai, nhưng đã thu hút một lượng vốn không nhỏ vào lĩnh vực này. Một số đô thị lớn, khu công nghiệp đã có sự phát triển mạnh theo hướng đô thị hiện đại. Diện mạo đo thị và nông thôn được thay đổi rõ nét theo hướng hiện đại hoá. Chất lượng nhà ở, cũng như nhu cầu cần mở rộng mặt bằng nhà xưởng sản xuất cho các doanh nghiệp ngày càng được đáp ứng đầy đủ hơn. Để thực hiện mục tiêu hình thành và phát triển nhanh chóng thị trường bất động sản ở nước ta hoạt động lành mạnh và có hiệu quả đòi hỏi phải có giải pháp đồng bộ, trong đó các giải pháp t ài chính đóng vai trò quan trọng (Nguyễn Sinh Hùng, 2003). 6.2. Những định hướng cơ bản về sự hình thành và phát triển thị trường nhà đất ở Việt Nam Theo Lê Quang Trí (2001), việc hình thành và mở rộng các loại thị trường là định hướng phát triển của nước ta, trong đó có thị trường đất đai. Để có được tính phát triển trong lĩnh vực này, một số định hướng sau đây: Hình thành đồng bộ các loại thị trường: thị trường nhà đất là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường. Thị trường đầu ra: thị trường hàng hoá và dịch vụ mà giá cả được xác định trên cơ sở giá trị và quan hệ cung cầu. Tiếp tục nghiên cứu bổ sung và hoàn thiện luật pháp để tạo môi trường pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sả n và mở rộng ra thị trường bất động sản. Tăng cường và nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch. Cần phải có sự chuyển biến tích cực trong công tác quy hoạch, kế hoạch phát triển nông thôn. Đây l à tiền đề quan trọng cho toàn bộ quy trình hoạt động phát triển bất động sản. Khẩn trương hoàn thành công tác đăng ký thống kê đất đai, nhà ở, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v à quyền sở hữu nhà ở cho các 20 vùng đô thị lẫn nông thôn trong cả nước. Quản lý theo dõi và chỉnh lý biến động đất đai thường xuyên. Thực hiện chính sách định giá hợp lý nhằm thúc đẩy việc h ình thành và quản lý thị trường bất động sản. Định giá bất động sản phải theo ph ương pháp khoa học, đảm bảo điều tiết giá cả đất đai, nh à ở đảm bảo công bằng trong sử dụng đất trong các thành phần kinh tế. Định giá bất động sản đảm bảo nguy ên tắc coi trọng lợi ích quốc gia, bảo vệ lợi ích chính đáng của dân c ư, khai thác và sử dụng bất động sản có hiệu quả nhất. Tiếp tục thực hiện chính sách phát triển các th ành phần kinh tế. Mục đích là có được sự góp vốn hoạt động kinh doanh bất động sản ở các thành phần kinh tế khác nhau trong xã hội. Thiết lập hệ thống ngân h àng gắn với hoạt động kinh doanh bất động sản. Tăng cường công tác thanh tra và công tác đào tạo. Cần thường xuyên thanh tra để phát hiện và chấn chỉnh các hoạt động sai phạm trong kinh doanh bất động sản. Đồng thời cũng tăng cường đào tạo cung cấp nhân lực trong t ư vấn hoạt động mua bán trong lĩnh vực bất động sản. Theo Nguyễn Sinh Hùng (2003), để định hướng phát triển thị trường bất động sản ở nước ta cần phải có các giải pháp đó l à: giải pháp về thuế và phí, chính sách hỗ trợ tài chánh, nghiên cứu ban hành các chế tài chính để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế. 6.3. Thị trường và giá cả đất đai hiện nay Theo Nguyễn Sinh Cúc (2007), đất đai – bất động sản là hai mặt của một phạm trù kinh tế có nội dung khác nhau. Ở đây chỉ đề cập sâu về đất đai và điều kiện để phát triển thị trường về đất đai trong nền kinh tế thị tr ường định hướng Xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam. 6.3.1. Đặc điểm của thị trường đất đai trong nền kinh tế thị tr ường định hướng Xã hội chủ nghĩa (XHCN) ở Việt Nam Để làm rõ vấn đề này, trước hết cần xác định đúng đặc điểm của hai vấn đề cốt lõi là đất đai và nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Về đất đai: đặc điểm cơ bản của nó được thể hiện ở những nét rất đặc th ù của một loại bất động sản, đất đai l à tài nguyên thiên nhiên của một quốc gia không di chuyển được, là không gian sinh tồn của dân tộc, là kết quả của quá trình chế ngự thiên nhiên, chống giặc ngoại xâm của cả dân tộc từ thế hệ n ày sang thế hệ khác. 21 Trong nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt. Tính chất đặc biệt thể hiện ở các mặt: ruộng đất vừa l à tư liệu lao động, vừa chịu sự tác động của con ng ười như một đối tượng lao động, lại vừa là địa bàn kết hợp giữa lao động con người với sự phát triển tự nhiên của cây trồng, vật nuôi. Đất nông nghiệp có thể coi nh ư là một cơ thể sống, nếu được nuôi dưỡng, bào vệ, chăm sóc thì độ phì nhiêu sẽ tăng lên và ngược lại. Đặc điểm này cho thấy mối quan hệ giữa con người với đất đai là rất chặt chẽ. Do đó, sự vận động của quan hệ ruộng đất không chỉ gắn con ng ười với ruộng đất mà còn hướng tới tạo lập những người chủ biết sử dụng ruộng đất một cách có hiệu quả, tr ên cơ sở hiểu biết đầy đủ đặc điểm củ a đất đai, nhất là đất nông nghiệp. Về cơ chế thị trường định hướng XHCN: Đã là cơ chế thị trường tất yếu tồn tại các loại thị trường tư liệu sản xuất, vốn, sức lao động, bất động sản trong đó đất đai với tư cách là tư liệu sản xuất đặc biệt và thị trường hàng hóa. Tuy nhiên, ở Việt Nam, nền kinh tế thị trường phát triển theo định hướng XHCN, nên một mặt, phải tuân thủ các nguyên tắc của cơ chế thị trường nói chung, mặt khác phải đảm bảo các y êu cầu của định hướng XHCN. Từ đặc điểm trên, thị trường đất đai trong cơ chế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam có những nét đặc th ù dưới đây: Bản thân đất đai đã trở thành hàng hóa, nhưng là loại hàng hóa đặc biệt. Tính chất đặc biệt đó trước hết được biểu hiện ở chỗ không đ ược mua bán tự do trên thị trường như những hàng hóa khác, mà ch ỉ được chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Theo Luật đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu tòan dân và quyền quản lý tối cao vẫn thuộc Nh à nước. Điều này khác hẳn với thị trường đất đai ở các nước tư bản, ở đó tồn tại sở hữu tư nhân về ruộng đất. Sản phẩm kinh doanh từ đất đai trở th ành hàng hóa và tham gia vào th ị trường. Đó là các nông sản, lâm sản và thủy sản. Các sản phẩm này không tham gia vào quá trình hình thành giá chuy ển nhượng đất cũng như thế chấp quyền sử dụng. Giá chuyển nhượng đất về nguyên tắc do Nhà nước quy định. Điều này phù hợp với vai trò chủ sở hữu được quy định trong Luật đất đai. Tuy nhiên, đây là vấn đề phức tạp, chịu tác động của nhiều yếu tố, nhất l à đất đô thị, đất ven đô và cả đất nông nghiệp. “Chính phủ quy định khung giá đất cho từng địa b àn, trong từng thời gian và nguyên tắc xác định giá đất”. 22 Những đặc điểm trên thể hiện rõ tính chất thị trường định hướng XHCN trên lĩnh vực đất đai ở nước ta hiện nay. 6.3.2. Đánh giá thực trạng thị trường và giá cả đất đai nước ta trong thời kỳ chuyển đổi sang cơ chế thị trường theo định hướng XHCN Như đã phân tích, đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, có tính đặc thù khác hẳn các loại hàng hóa thông thường khác, kể cả bất động sản l à nhà cửa, vật kiến trúc. Đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quyền sở hữu tối cao về đất đai l à của Nhà nước, còn quyền sử dụng đất đai lại là các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao sử dụng lâu dài. Luật Đất đai qua các lần bổ sung, sửa đổi luôn khẳng định nguy ên tắc đó. Ở Việt Nam, trong quá tr ình chuyển đổi cơ chế từ kế hoạch hóa tập trung sang c ơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng XHCN, các loại thị trường vốn, lao động, khoa học công nghệ và cả bất động sản phát triển nhanh v à đa dạng. Còn thị trường đất đai tuy có phát triển so với trước đổi mới, nhưng về cơ bản vẫn giới hạn trong phạm vi các quyền của người sử dụng đất, do Luật Đất đai quy định (Điều 106). Do không có ch ế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất, nên về nguyên tắc không được mua – bán đất đai như các bất động sản là nhà cửa, vật kiến trúc hoặc các loại h àng hóa thông thường khác. Do vậy, thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua chỉ tồn tại công khai với nội dung về quyền của người sử dụng đất, cụ thể: quyền chuyển đổi, chuyển nh ượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo l ãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền đ ược bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 106). Đó là trên danh nghĩa, song trong thực tế hoạt động thị tr ường đất đai phát triển rất mạnh, dù không chính thức. Đó là thị trường ngầm tồn tại khắp các vùng, các địa phương, đủ các loại đất dưới các hình thức khác nhau, trong đó phổ biến l à sang, nhượng. Đất thổ cư, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, diện tích mặt n ước nuôi trồng thủy sản, đất đô thị…đều được sang – nhượng, thực chất là bán – mua nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Ngay cả đất đai được chuyển quyền sử dụng hoặc cho thu ê theo Luật Đất đai cũng diễn ra rất đa dạng cả về h ình thức, phương pháp và giá cả. Phương thức chuyển nhượng, cho thuê bằng giấy viết tay, chỉ có sự thỏa thuận của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng là đủ. Ngay cả phương thức chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền cấp xã, phường cũng không đủ cơ sở pháp lý. Điều này khác hẳn với các loại thị trường bất động sản khác như nhà cửa, vật 23 kiến trúc hoặc hàng hóa có giá trị lớn. Vì vậy, tranh chấp đất đai thường xuyên xảy ra ở khắp các vùng, các địa phương. Thực tế đó cho thấy tình trạng mua – bán đất đai diễn ra thường xuyên, tuy vi phạm Luật Đất đai, nhưng không thể xử lý triệt để. Có thể nhận định: trình độ phát triển của thị trường đất đai – bất động sản ở Việt Nam trong quá trình chuyển sang kinh tế thị trường định hướng XHCN là còn ở mức sơ khai. Riêng đất đai chưa có thị trường chính thức, chỉ tồn tại thị tr ường ngầm, và giá cả chuyển nhượng (thực chất là bán) diễn biến rất phức tạp, các cơn sốt diễn ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Giá đất đô thị ở Việt Nam hiện nay được xếp vào loại cao nhất các nước trong khu vực và chưa có điểm dừng. Nguyên nhân cơ bản của thực trạng trên là: Thứ nhất: Luật pháp chưa công nhận đất đai là hàng hóa, điều đó cũng có nghĩa chưa thừa nhận sự tồn tại của thị tr ường đất đai. Thực tế trong những năm qua chứng tỏ nội dung Luật Đất đai d ù đã nhiều lần bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn còn bất cập, chưa đi vào cuộc sống và hiện tượng vi phạp Luật diễn ra phổ biến. Thứ hai: Việc phân chia quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai như Luật Đất đai hiện hành có những điểm chưa hợp lý. Khái niệm Nhà nước – chủ sở hữu đất cụ thể là cấp nào? Trung ương, tỉnh, huyện, xã, phường. Vậy cấp nào có quyền định đoạt về đất đai, chưa rõ. Điều đó dẫn đến cấp nào cũng có quyền trên danh nghĩa, nhưng lại không có quyền thực tế đối với từng mảnh đất, loại đất? Thứ ba: Đất chưa có giá. Cơ sở để hình thành giá đất đai là khả năng đem lại lợi nhuận trực tiếp hoặc gián tiếp của mảnh đất đó đem lại. Biểu hiện giá cả h àng hóa đất đai trên thị trường do quan hệ cung – cầu quyết định. Ở các nước tư bản, đất đai cũng là hàng hóa được các chủ sở hữu đem bán nh ư các loại hàng hóa khác. Còn ở nước ta, giá cả của đất đai được quy định là giá chuyển nhương quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cho đến nay, giá đất đai nói chung, giá cả từng l oại đất nói riêng về cơ bản chưa hình thành. Khung giá đất dù đã nhiều lần điều chỉnh, nhưng vẫn chưa tiếp cận thực tế thị trường và quan hệ cung – cầu, nên không được thị trường tự do thừa nhận. Thứ tư: Các chính sách có liên quan đ ến đất đai và thị trường đất đai chưa ban hành đồng bộ và chưa phù hợp với thực tế. Thứ năm: Phân loại đất hiện nay chưa phù hợp với yêu cầu phát triển thị trường đất đai theo định hướng XHCN. 6.3.3. Phát triển thị trường đất đai nước ta theo định hướng XHCN 24 Xuất phát từ đặc điểm và thực trạng, những vấn đề đặt ra của thị tr ường đất đai hiện nay, muốn phát triển thị tr ường theo định hướng XHCN ở Việt Nam, cần thiết phải có những điều kiện sau đây: Một là: Bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật Đất đai hiện h ành theo hướng đổi mới quan điểm về đất đai trong nền kinh tế thị tr ường có sự quản lý của Nhà nước XHCN. Các nội dung cần đổi mới là: Thừa nhận đất đai là hàng hóa đặc biệt, có giá trị, giá trị sử dụng và giá cả. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nhưng chủ sử dụng đất là chủ đất thực sự. Bản thân đất đai l à sự kết hợp của thiên nhiên và lao động của con người nên có giá trị và giá cả. Do vậy, đất đai cũng là hàng hóa, được trao đổi trên thị trường như các hàng hóa bất động sản khác – Là hàng hóa đặc biệt. Hai là: Giá cả của đất đai phải được xác định theo phương pháp khoa học và phù hợp với thực tế thị trường. Ở nước ta, giá cả của đất là vấn đề phức tạp, nên cần được nghiên cứu kỹ, đề xuất thận trọng trên cơ sở phương pháp luận khoa học, kinh nghiệm các nước đồng thời chú ý điều kiện đặc thù của Việt Nam cả về luật pháp, chính sách v à thực tế. Theo đó, giá cả đất đai về nguyên tắc phải phản ánh khả năng sinh lời của từng loại đất trong hiện tại và trong tương lai. Một vài phương pháp định giá đất đai có thể vận dụng ở Việt Nam, trước hết là phương pháp tính giá tr ị sử dụng. Phương pháp này bao gồm dự tính lợi nhuận tại mỗi vị trí của đất, theo loại đất. Giá trị của đất t ương đương giá trị thực tại của những lợi nhuận đó trong vòng 10 năm tới. Phương pháp thứ hai là: Giá trị bán (chuyển nhượng) thực tế (sau khi trừ chi phí xây dựng, khấu hao) giá trị bất động sản tr ên đất. Cả hai phương pháp này đều đòi hỏi vai trò quản lý vĩ mô của Nhà nước, vì chỉ có Nhà nước mới có quyền định đoạt quy hoạch v à chiến lược sử dụng đất. Ba là: Hình thành tổ chức thị trường và quản lý giá cả đất đai thống nhất do Nhà nước quản lý với sự tham gia của các tổ chức, cá nhân nhằm khắc phục t ình trạng tự phát, đầu cơ như hiện nay. Nhà nước có thể lập sở giao dịch, định đoạt đầ u vào, đầu ra của thị trường đất đai, thị trường bất động sản để mua, cầm cố ng ười cần bán, bán cho người mua với giá cả hợp lý. Mọi tổ chức, cá nhân thuộc các th ành phần kinh tế được quyền tham gia thị trường đất đai bất động sản, song phải chịu sự kiểm s oát của 25 Nhà nước, chống đầu cơ đất đai dưới mọi hình thức…Vai trò quản lý của Nhà nước về thị trường và giá cả đất đai phải phù hợp với cơ chế thị trường định hướng XHCN và được thể hiện bằng các chính sách kinh tế vĩ mô, có sức sống trong thực tế (Nguyễn Sinh Cúc, 2007). VII. ĐẶC ĐIỂM VÙNG NGHIÊN CỨU Huyện Thạnh Hóa nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh Long An với diện tích tự nhi ên 46.837 ha, cách thị xã Tân An 36 Km về phía Bắc theo quốc lộ 62. Ranh giới h ành chính huyện Thạnh Hóa được xác định bởi phía Bắc giáp Campuchia, phía Đông Bắc giáp huyện Đức Huệ, phía Nam giáp tỉnh Tiền Giang, phía Tây giáp huyện Mộc Hóa, phía Tây Nam giáp huyện Tân Thạnh, phía Đông giáp huyện Thủ Thừa. Tổng cộng trên toàn huyện có 11 xã thị gồm thị trấn Thạnh Hóa và các xã là Tân Đông, Tân Tây, Thủy Đông, Thủy Tây, Thuận Nghĩa H òa, Tân Hiệp, Thuận Bình, Thạnh An, Thạnh Phú, Thạnh Phước với 48 khóm ấp (Hình 1.1). Thạnh Hóa là huyện thuộc vùng Đồng Tháp Mười, hàng năm chịu ảnh hưởng của lũ lụt. Sự hình thành và phát triển kinh tế - xã hội của Thạnh Hóa gắn liền với quá trình khai thác đất hoang hóa, di dân xây dựng v ùng kinh tế mới ở Đồng Tháp Mười. Cơ sở hạ tầng còn rất thiếu và không đồng bộ, đã gây trở ngại không nhỏ cho quá tr ình phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Trong những nă m vừa qua đã có sự quan tâm đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất v à đời sống nên cuộc sống của người dân ngày càng được cải thiện. Cầu Tuyên Nhơn hoàn thành, các quốc lộ 62, N1, N2, kết nối với QL22 (đường xuyên Á) và các cơ sở hạ tầng khác sẽ tạo điều kiện cho kinh tế thị trường ở Thạnh Hóa phát triển, nhất l à lĩnh vực công nghiệp, khả năng giao l ưu trao đổi hàng hóa giữa huyện và các vùng khác thuận lợi và nhanh chóng hơn. Thạnh Hóa có thể nói là một huyện có đất rộng người thưa với dân số là 55.214 người mật độ dân số là 118 người/km2 sống rải rác chủ yếu dọc theo sông, k ênh, rạch…Hiện nay nhờ sự quan tâm của các cấp l ãnh đạo cùng với sự phấn đấu của người dân nên đời sống của nhân dân trong huyện khá giả h ơn trước rất nhiều thu nhập bình quân đầu người là 760 USD tăng 1,9 lần so với năm 2005 là 400 USD. 26 Bản đồ hành chánh 27 CHƯƠNG II: PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP 1. PHƯƠNG TIỆN: - Địa điểm: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thạnh Hóa. - Thời gian: từ ngày 5 tháng 1 đến ngày 15 tháng 3 năm 2008 -Tài liệu: + Bản đồ hành chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Thạnh Hóa. + Quyết định số 53/2007/QĐ -UBND tỉnh Long An ngày 19 tháng 12 năm 2007 + Quyết định số 69/2006/QĐ -UBND tỉnh Long An ngày 19 tháng 12 năm 2006 + Quyết định số 4936/2005/QĐ -UBND tỉnh Long An ngày 19 tháng 12 năm 2005 + Quyết định số 5205/2004/QĐ -UBND tỉnh Long An ngày 31 tháng 12 năm 2004 + Quyết định số 3279/2005/QĐ -UBND tỉnh Long An ngày 22 tháng 8 năm 2005 + Quyết định số 56/2007/QĐ -UBND tỉnh Long An ngày 31 tháng 12 năm 2007 + Thông tin từ phòng thuế trước bạ, phòng hạ tầng kinh tế, phòng thống kê huyện Thạnh Hóa. + Luật đất đai và các nghị định có liên quan. + Tài liệu Quản lý và phân tích thị trường nhà đất, 2003-Lê Quang Trí, ĐH Cần Thơ + Máy tính,USB và các văn ph òng phẩm khác. + Tài liệu Kỳ họp thứ 13 HĐND huyện khoá IV, nhiệm kỳ 2004 - 2009 2. PHƯƠNG PHÁP: 2.1. Cách thực hiện: - Thu thập tài liệu số liệu liên quan đến giá đất: bảng giá đất qua các năm, các quyết định, báo cáo của huyện….. - Khảo sát thực tế bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp người sử dụng đất, tham khảo thêm ý kiến của cán bộ địa chính. - Thống kê tình hình trao đổi mua bán tại phòng thuế trước bạ huyện Thạnh Hóa. - Đánh giá biến động. - So sánh giá đất của UBND tỉnh với giá trên thị trường. - Xác định nguyên nhân, hậu quả của việc tăng giá đó. - Đưa ra hướng quản lý phát triển trong thời gian tới. 28 2.2.Các bước thực hiện: Bước 1: Tham khảo tài liệu liên quan đến thị trường nhà đất ở huyện Thạnh Hóa, tỉnh Long An Bước 2: Điều tra thực tế bằng cách phỏng vấn trực tiếp ng ười dân trên địa bàn huyện thông qua phiếu điều tra giá đất v à nguyên nhân dẫn đến việc tăng giảm ấy theo cách thức như sau: + Đối với đất đô thị tổng số phiếu điều tra l à 30 phiếu chia ra các nơi như sau: trung tâm thương mại huyện Thạnh Hóa, tỉnh lộ 836, quốc lộ N2, quốc lộ 62, các khu dân cư, các cụm tuyến dân cư vượt lũ…. + Đối với đất nông nghiệp điều tra theo khu vực hành chính. + Tham khảo ý kiến của cán bộ địa chính x ã, thị trấn cán bộ phòng quản lý đô thị, phòng hạ tầng kinh tế. + Khảo sát giá chuyển nhượng mua bán ở phòng thuế trước bạ. Bước 3: Tập trung tất cả các số liệu, thông tin t ài liệu đã thu thập rồi tổng hợp phân nhóm lại. Bước 4: Tiến hành phân tích, so sánh các số liệu rồi đánh giá các số liệu đó Bước 5: Phân tích các thành phần tham gia vào thị trường nhà đất ở Thạnh Hóa Bước 6: Xác định các nguyên nhân tác động đến thị trường nhà đất . Bước 7: Đề ra giải pháp để đáp ứng nhu cầu đó v à hướng quản lý bền vững. Bước 8: Hoàn chỉnh và viết báo cáo. 29 CHƯƠNG III: KẾT QUẢ THẢO LUẬN I.HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT V À HIỆN TRẠNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠNH HOÁ, TỈNH LONG AN 1.1. Hiện trạng sử dụng đất Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2007 huyện Thạnh Hoá gồm có 10 huyện v à một thị trấn với 48 khóm ấp. Diện tích tự nhiên là 46.837,28 ha trong đó di ện tích đất nông nghiệp còn khá lớn. Với tổng dân số là 55.214 người mật độ dân cư là 118 người/km2. Hiện trạng sử dụng đất của toàn huyện được trình bày trong Bảng 1 và Hình 2 Bảng 3.1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2007 Loại đất Diện tích (ha) % Diện tích Tổng diện tích 46837.28 ha 100% Đất nông nghiệp 40438.52 ha 86.4% Đất phi nông nghiệp 6254.17 ha 13.4% Đất chưa sử dụng 124.7 ha 0.2% (Nguồn: Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất, 2008) Qua Bảng 1 cho thấy phần lớn diện tích đất tr ên địa bàn huyện Thạnh Hoá sử dụng chủ yếu vào mục đích nông nghiệp, chiếm tới 86.4% trong tổng quỹ đất hiện có. Điều này cho thấy hoạt động kinh tế của huyện còn phụ thuộc rất lớn vào sản xuất nông nghiệp và nó là yếu tố quan trọng quyết định đến sự phát triển to àn huyện. Đất phi nông nghiệp còn rất thấp chiếm 13.4%, đất chưa sử dụng chiếm 0.2%. Qua Hình 2 cho thấy trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Thạnh Hóa phần lớn là đất nông nghiệp chiếm tới 86,4 % tổng diện tích đất toàn huyện. Trong đó gồm có đất trồng lúa, đất rừng sản xuất, đất trồng cỏ, đất trồng cây h àng năm và đất nông nghiệp khác nhưng dễ thấy trên bản đồ là đất trồng lúa (màu vàng) và đất trồng rừng sản xuất (màu xanh) chiếm diện tích rất lớn. Tuy nhi ên sự phân bố này không đồng điều, không trải rộng trên toàn huyện mà tập trung thành từng vùng có nơi chỉ toàn là đất trồng rừng sản xuất không có đất lúa, ng ược lại có nơi có đất lúa thì đất trồng rừng sản xuất chiếm rất ít. Điều n ày có thể thấy rằng trong những năm gần đây sản xuất nông nghiệp trên địa bàn huyện Thạnh Hóa không còn manh múng thiếu tập trung như trước đây nữa mà theo quy định quy hoạch cụ thể. Vùng nào ưu tiên trồng cây lúa thì thì bắt buộc phải trồng lúa để đảm bảo xuống giống đồng lọat ngăn ngừa sâu hại, dịch bệnh, chuột bọ,…cũng như được xây dựng các đê bao ngăn lũ; vùng nào có năng suất 30 kém hơn, điều kiện khó khăn hơn thì ưu tiên trồng rừng sản xuất để đảm bảo sản xuất bền vững cũng như khai thác tối đa và phát huy thế mạnh của từng xã từng vùng. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất 31 1.2. Hiện trạng nhà ở. Trên địa bàn huyện Thạnh Hoá hiện nay có 12.815 căn chủ yếu l à nhà tạm và nhà ở cấp 4 phần lớn tập trung theo sông, k ênh, rạch ….và một số tuyến đường chính vì thế công tác cấp và quản lý giấy chứng nhận quyền sở hữu nh à ở cũng gặp rất nhiều khó khăn. Mặc dù vậy đến nay huyện cũng đã cấp được khoảng 20 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Mặt khác do đặc điểm của huyện l à chịu ảnh hưởng của lũ lụt nên nhà trên cọc là rất phổ biến, gần đây dưới sự chỉ đạo của UBND huyện về công tác đưa dân lên các cụm tuyến dân cư vượt lũ cũng phần nào cải thiện được chất lượng nhà ở cho người dân. Khi đó công tác quản lý sẽ tương đối dễ dàng hơn. II. TÌNH HÌNH MUA BÁN TRAO ĐỔI NHÀ ĐẤT VÀ SỰ BIẾN ĐỘNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠNH HOÁ. 2.1. Tình hình trao đổi mua bán nhà. Hiện nay trên địa bàn huyện Thạnh Hoá thị trường nhà ở còn rất mới mẻ chủ yếu tồn tại ở dạng thị trường không chính t