Khóa luận Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Techcombank chi nhánh Láng Hạ

t định số 2316/QĐ-NHNN hạ lãi suất cơ bản từ 14% xuống còn 13%. Và sau 6 lần giảm liên tiếp thì ngày 01/02/2009 lãi suất cơ bản chỉ còn 7%. Như vậy lãi suất cơ bản đã giảm 50% kéo trần cho vay của các ngân hàng thương mại giảm tương ứng tứ 21% xuống 10,5% ( bằng 150% lãi suất cơ bản). Lãi suất huy động giảm xuống sẽ không còn thu hút được nhiều vốn như trước đây nữa, khiến cho nguồn vốn huy động của TCB cũng giảm theo. Đó là nguyên nhân khiến cho vốn huy động trong 6 tháng đầu năm 2008 đạt trên 45 nghìn tỷ đồng, tăng 32% so với đầu năm. Trong đó, nguồn huy động từ dân cư tăng 80% so với cuối tháng 12/2007 và chiếm gần 60% tổng cơ cấu nguồn huy động. Nhưng đến cuối năm 2008 thì tổng vốn huy động chỉ đạt 51895 tỷ đồng, đạt 98.10% so với kế hoạch đã đề ra, và chỉ tăng 48.92% so với năm 2007. Phân theo thành phần kinh tế, nguồn vốn trong dân cư chiếm tỷ trọng cao, đây là một nguồn vốn rất quan trọng do tính ổn định của nó. Năm 2007, hệ thống điểm giao dịch tiếp tục phát huy lợi thế trong việc tiếp cận khách hàng. Được hỗ trợ bởi hàng loạt các chương trình huy động tiết kiệm hấp dẫn, mạng lưới chi nhánh phòng giao dịch rộng khắp đảm bảo sự tiếp cận dễ dàng đối với khách hàng trong các sản phẩm huy động dân cư; đóng góp số dư tiền gửi đạt 16119 tỷ đồng, tăng 141% so với năm 2006. Huy động vốn từ khách hàng doanh nghiệp đạt 10357 tỷ đồng, đạt mức tăng trưởng ngoạn mục hơn 260% so với 2006. Số lượng khách hàng tổ chức kinh tế tăng hơn 1,5 lần. Từ 9.285 khách hàng năm 2006 lên 14.848 khách hàng năm 2007, trong đó khách hàng SMEs ( doanh nghiệp vừa và nhỏ) tiếp tục là nhóm khách hàng quan trọng của ngân hàng, chiếm gần 80% khách hàng doanh nghiệp của TCB. Đến năm 2008, do nền kinh tế gặp khó khăn nên tình hình huy động vốn từ doanh nghiệp giảm sút, chỉ tăng 38.63% so với năm 2007, tốc độ tăng trưởng thấp. Tốc độ tăng trưởng nguồn vốn huy động từ dân cư cũng chậm lại, tăng 59.64% so với năm 2007, đạt 25733 tỷ đồng. Tuy nguồn vốn huy động năm 2008 có thấp hơn so với năm 2007 nhưng so với mặt bằng chung các NHTM khác thì TCB vẫn có tình hình huy động vốn khả quan và khá ổn định ngay cả trong cuộc khủng hoảng. Đây chính là điều kiện thuận lợi cho TCB mở rộng quy mô tín dụng cũng như tăng cường hơn nữa khả năng cho vay. Bên cạnh đó, TCB cần có các biện pháp nhằm tăng quy mô nguồn vốn huy động từ tổ chức kinh tế, là nguồn vốn lớn và tương đối ổn định nhămg phục vụ cho việc mở rộng quy mô tín dụng cho vay mua nhà. b./ Hoạt động sử dụng vốn: Trong hoạt động ngân hàng, việc sử dụng vốn đóng vai trò hết sức quan trọng. Tín dụng là nghiệp vụ sinh lời chủ yếu của ngân hàng, do vậy chỉ tiêu dư nợ sẽ cho ta thấy được tình hình mở rộng tín dụng của ngân hàng. Bảng 2.2: hoạt động sử dụng vốn của TCB: Dư nợ cho vay 2006 2007 2008 1. Theo thời hạn - ngắn hạn 6,193.14 14,741.60 19,290.84 - trung và dài hạn 2,617.71 5,216.50 6,731.16 2. theo ngành kinh tế - nông lâm nghiệp 739.08 1,198.12 1,972.14 - TM, SX và chế biến 3,526.70 9,346.18 14,672.12 - xây dựng 509.76 1,369.28 3,483.09 - bến bãi, vận tải, truyền thông 191.49 513.48 1,165.31 - khách sạn 34.99 85.58 104.76 - khác 3,808.83 7,445.46 4,624.58 3. theo loại khách hàng - DN quốc doanh 572.71 855.80 649.87 - DN cổ phần, TNHH 3,320.31 7,846.40 9,138.29 - DN có vốn ĐTNNg 170.12 427.90 443.67 - cá nhân & hộ gia đình 4,747.72 10,828.00 15,790.17 Tổng dư nợ cho vay 8,810.85 19,958.10 26,022.00 ( Nguồn: báo cáo hoạt động kinh doanh năm 2006, 2007, 2008). Dư nợ tín dụng cuối năm 2008 đạt 26.022 tỷ đồng, tăng 30% so với mức dư nợ tín dụng cuối năm 2007. Techcombank là một trong số ít các ngân hàng kiểm soát tốt thanh khoản và nhờ đó vẫn tiếp tục cho vay khách hàng và đầu tư vào các loại trái phiếu chính phủ ngay cả trong những tháng khó khăn nhất (từ tháng 3 đến tháng 8 năm 2009) được đông đảo khách hàng đánh giá cao. Xét theo thời hạn cho vay thì trong năm 2007 cho vay ngắn hạn tăng 8548,46 tỷ đồng (138,03%) và cho vay trung dài hạn tăng 2598,79 tỷ đồng (99,28%). Đến cuối năm 2008 dư nợ cho vay ngắn hạn đạt 19290,84 tỷ đồng tăng 4549,24 tỷ (30,09%) và cho vay trung dài hạn đạt 6731,16 tỷ tăng 1514,66 tỷ (29,03%). Do năm 2008 là năm các NHTM phải thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng, vậy nên tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng là thấp. như ta thấy ở trên tốc độ tăng trưởng dư nợ ngắn hạn luôn cao hơn và chiếm tỷ trọng cao hơn dư nợ cho vay trung dài hạn. Điều này có thể giải thích là do nguồn vốn huy động ngắn hạn của ngân hàng luôn chiếm trên 60% so với nguồn vốn trung và dài hạn, và để đảm bảo an toàn ngân hàng thường có xu hướng mở rộng cho vay ngắn hạn nhiều hơn. Đây cũng là nguyên nhân hạn chế việc mở rộng cho vay mua nhà. Xét theo ngành kinh tế: Cho vay thương mại, sản xuất và chế biến là lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao nhất qua các năm. Đây là lĩnh vực cho vay chủ yếu. Ngoài ra thì cho vay xây dựng cũng đang được ngân hàng chú trọng phát triển. Năm 2008 dư nợ xây dựng đạt 3483,09 tỷ đồng, tăng 2113,81 tỷ (154,37%) Xét theo loại khách hàng: TCB tập trung cho vay đối với các DN cổ phần, công ty TNHH, cá nhân hộ gia đình, và dư nợ cho vay đối với các loại khách hàng này có mức tăng trưởng rất cao. Năm 2007 cho vay doanh nghiệp cổ phần, TNHH có mức tăng trưởng cao nhất tới 136,32% so với năm 2006. Đứng thứ hai là cho vay cá nhân hộ gia đình với 130,17% so với 2006. Đây là năm TCB gặt hái được nhiều thành công do phát triển nhiều sản phẩm mới phục vụ nhu cầu của khách hàng cá nhân, hộ gia đình như sản phẩm Nhà mới, Gia đình trẻ, ô tô xịn… đã thu hút lượng lớn khách hàng. Đồng thời với mức lại suất hấp dẫn cạnh tranh khiến các DN không thể không quan tâm đến TCB như một giải pháp huy động vốn tối ưu. Hoạt động tín dụng của TCB trong thời gian gần đây có phần bị chững lại do sự suy thoái chung của nền kinh tế, nhưng nhờ sự quản lý chặt chẽ và đúng đắn, chất lượng tín dụng vẫn được duy trì ở mức an toàn, đảm bảo yêu cầu của NHNN và quy chế của TCB . Tỷ lệ nợ xấu nhóm 3-5 là 2,56% tổng dư nợ. c./ Kết quả kinh doanh: Lợi nhuận trước thuế của Techcombank sau khi đã trích đủ dự phòng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước (bao gồm cả dự phỏng rủi ro tín dụng và dự phòng giảm giá chứng khoán) đạt 1.600 tỷ đồng, tăng 125% so với mức lợi nhuận của năm 2007, vượt 55% so với kế hoạch đề ra. Tỷ lệ cổ tức tính theo vốn điều lệ bình quân ngày là 35,73%, tăng 10,48% so với năm 2007 và tăng 15,73% so với kế hoạch. 2.2. Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại TCB: 2.2.1. Khái quát thị trường bất động sản tại Việt Nam và nhu cầu cho vay mua nhà hiện nay a/. Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay Cuối năm 2007 và đầu năm 2008 là một thời điểm khó quên, khi thị trường nhà đất bị rơi vào cơn sốt giá chưa từng thấy. Giá nhà đất dường như tăng từng giờ, chứ không phải từng ngày như những cơn sốt trước đó. Chỉ trong một thời gian ngắn chưa đến 3 tháng (tháng 12.2007 đến tháng 2.2008), giá nhà đất đã tăng bình quân 300%, thậm chí có nơi tăng đến 500%. Một số dự án xây dựng chung cư tung hàng ra bán ngay thời điểm thị trường đang "khát", chủ đầu tư vớ bở. Trong cơn sốt nhà đất, các phương tiện truyền thông "khản cổ" thông tin về các cảnh báo, dự báo, đánh giá của các chuyên gia về sự rủi ro của việc đầu tư vào nhà đất theo kiểu phong trào. Thế nhưng bất chấp tất cả, thị trường vẫn cứ nóng như thường.   Cơn sốt nhà đất năm 2008 chỉ chấm dứt sốt khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, nguồn cung từ các ngân hàng bị cắt đứt. Tháng 4.2008 - một tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ - trên thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy. Làn sóng tháo chạy đã kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm ngày càng gia tăng. Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã mất bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt. Thị trường bất động sản năm 2008 rơi vào cảnh án binh bất động. Nhiều nhà đầu tư bỏ hết vốn vào đầu tư từ những năm trước đã thất thu. Hệ quả tiền lãi chẳng có và tiền gốc cũng chẳng thu được về. Trong khi đó, đa số họ thường thế chấp và đi vay ngân hàng để đầu tư bất động sản. Do vậy những khoản xiết nợ cuối năm của ngân hàng đã làm đau đầu giới kinh doanh. Bán chẳng được mà tiền nợ ngân hàng không có để trả, nên các nhà đầu tư bất động sản đẩy mạnh bán hàng nhằm thu hồi vốn, giải quyết khó khăn về tài chính trước mắt đã khiến cho giá nhà đất tại các thành phố lớn cuối năm 2008 giảm 40-60% so với đầu năm 2008. Mặc dù giá giảm mạnh, nhưng giao dịch nhà đất vẫn không thể sôi động trở lại. Thị trường bất động sản vẫn không tan băng. Theo các chuyên gia kinh tế, thời điểm này những rủi ro về đầu tư bất hợp lý và tình trạng đầu cơ nhà đất ngày càng được bộc lộ rõ nét nhất. Thị trường bất động sản đóng băng vì thực tế người có nhu cầu nhà ở lại không đủ tiền mua nhà để ở. Trong khi những người có nhu cầu, có tiền mua được nhà đất lại không có nhu cầu sử dụng thực. Sự mất cân đối đó cũng là một nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà đất bất ổn định. Thêm vào đó, chất lượng các khu chung cư ngày càng bộc lộ sự yếu kém về chất lượng. Nhà chưa ở đã bong tường, khu vệ sinh rò rỉ nước, diện tích nhà bán không đúng như thực tế giấy tờ mà thiếu công trình công cộng, cầu thang máy các khu chung cư liên tục hỏng, chờ được dự án đầu tư sửa chữa cũng mất vài ba tháng...Những ngày đầu năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng đối với các khoản vay trước đây. Thị trường im lặng, giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có thời điểm phục hồi nhưng không đem lại nhiều lợi nhuận. Các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng bất động sản, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ thì ngân hàng sẽ phát mại các tài sản thế chấp, nguồn cung bất động sản trên thị trường tăng lên, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm. Thiếu vốn, lệch cung đã khiến cho thị trường bất động sản trong nước cần một giải pháp kích cầu. Để giúp nền kinh tế nước ta thoát khỏi khủng hoảng, Chính phủ đã đưa ra nhiều biện pháp kích cầu như gói kích cầu 1tỷ USD (có dự định sẽ nâng lên thành 6tỷ USD), hỗ trợ xuất khẩu, hoãn thuế thu nhập, đặc biệt là giảm lãi suất cơ bản xuống còn 7%/năm như đã đề cập ở phần trên. Việc giảm lãi suất cơ bản giúp các ngân hàng thương mại hạ lãi suất cho vay xuống, giải quyết được vốn huy động đang bị ứ đọng bấy lâu nay do lãi suất quá cao không thể cho vay được. Ngay khi các ngân hàng tháo van tín dụng, thị trường nhà đất lập tức được xốc lại với hàng loạt động thái khởi công, điều chỉnh dự án và giảm giá. Hầu hết các dự án này đều có điểm chung là bật dậy tại vạch xuất phát năm 2009 và về đích trong 1 đến 3 năm tới. Những tín hiệu mừng này được giới kinh doanh địa ốc đánh giá là một phần lớn nhờ ngân hàng chủ động nới lỏng tín dụng đối với dự án bất động sản. Đơn cử cuối tháng 1, hai ngân hàng Vietcombank và Đông Á đã ký hợp đồng tài trợ cho Công ty địa ốc M&C 133,5 triệu USD triển khai tòa cao ốc Sài Gòn M& C. Trong đó Vietcombank sẽ cho vay 110 triệu USD. Dự án tọa lạc tại ngã ba Hàm Tử - Tôn Đức Thắng - Bến Chương Dương trên khu đất 6.600 m2, dự kiến hoàn thành vào năm 2011. Bên cạnh việc chạy đua khởi động dự án của nhiều chủ đầu tư, các sàn địa ốc và nhà phân phối bất động sản cũng tung chiêu hút khách. Ngày 26/2, Công ty ACBR sẽ khai trương thêm sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội để tìm kiếm giải pháp tiếp thị các dự án bất động sản giữa Sài Gòn và Hà Nội. Ngoài ra, sàn ACBR còn dành riêng mảng tiếp thị đất cần bán gấp với giá rẻ hơn 10% so với giá thị trường. Hầu hết sản phẩm đang rao bán với giá "mềm" này rải đều tại 12 xã thuộc các huyện Long Thành, Nhơn Trạch và Xuân Lộc của tỉnh Đồng Nai. hiện tượng nhiều dự án chuẩn bị khởi động trong năm 2009 cùng với việc giảm giá đất một vài nơi là tín hiệu lạc quan cho thị trường. Bởi lẽ, điều này chứng tỏ khó khăn chỉ là nhất thời và chắc chắn sẽ vượt qua trong ngắn hạn.  Và như con gấu ngủ đông, thị trường bất động sản dự báo là đang thức tỉnh và sẽ hoạt động trở lại phong phú vào khoảng giữa quý II năm 2010.   b/. Nhu cầu cho vay mua nhà hiện nay: Từ lâu lắm rồi dân gian đã có câu “ tậu trâu, lấy vợ, làm nhà. Cả ba việc ấy thật là khó thay!” Mà đúng là khó thật, vì ngày xưa nếu muốn dựng nhà người ta cần phải làm lụng tích góp rất lâu mới cất được một căn nhà, nếu như không có của nả do bố mẹ để lại. Nhưng ngày nay thì khác, “làm nhà” đã trở thành tài sản hàng đầu và cũng là việc lớn hàng đầu của mỗi gia đình, bởi “ an cư mới lạc nghiệp”, bởi thời nay đã có ngân hàng rồi, không cần phải tích góp hàng chục năm trời để có một cơ ngơi nữa, và cũng bởi nhà đất còn là tài sản thế chấp mỗi khi vay, trả nợ, đối với các nhà đầu tư, đầu cơ còn là mua đi bán lại kiếm lời. Vai trò hàng đầu là do mấy lẽ: Thứ nhất, Việt Nam có mật độ dân số đông (260 người/km2) cao gấp trên 5lần so với mật độ 48người/km2 của thế giới, gấp 2lần mật độ 128người/km2 của châu Á và của Đông Nam Á, cao thứ 41 trong 208 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới. Thứ hai, đất đai của Việt Nam là công thổ quốc gia, các tổ chức và cá nhân chỉ có quyền sử dụng, nhưng lại được cha truyền con nối và có quyền chuyển nhượng, thế chấp,... nên nhà đất có sức hấp dẫn đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân. Trong khi đó, xu hướng nâng cấp, kiên cố hóa ngày một tăng, để chống chọi với bão, với gió,... nhất là ở thành thị, ở nông thôn miền Bắc, miền Trung. Chẳng thế, mà từ năm 1992, sau khi có Luật Đất đai, bất động sản đã trải qua ba cơn sốt giá, mỗi lần sốt giá mà đơn vị tính tốc độ tăng không phải tính bằng phần trăm mà phải tính bằng lần. Cơn sốt thứ nhất xảy ra vào cuối 1993, kéo sang năm 1994-1995 sau đó đóng băng 6 năm, tới năm 2001-2002 diễn ra cơn sốt lần thứ hai rồi lại đóng băng trong 5 năm, tới năm 2007, đầu năm 2008 diễn ra cơn sốt lần thứ ba. Từ cuối quý 1/2008 đến nay, thị trường bất động sản lại rơi vào thời kỳ đóng băng về số lượng giao dịch, về việc hút vốn đầu tư, giảm về giá cả mua/bán. Mặc dù giá bất động sản đã giảm và lãi suất cho vay của ngân hàng hạ xuống tương đương với cuối năm 2007, thì cuối năm 2008, nhu cầu vay mua nhà tại các ngân hàng vẫn rất thấp. Lãi suất cho vay của ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam(BIDV) vào thời điểm bấy giờ chỉ còn 12,5%/năm (khoảng 1,04%/tháng) sau khi lãi suất cơ bản xuống còn 8,5%, nhưng vẫn không có ai đến phòng giao dịch để hỏi về sản phẩm này. Điều này do nền kinh tế đang đứng trước nguy cơ đình trệ khiến cuộc sống của người dân khó khăn hơn, giá bất động sản tuy có giảm 30- 50% so với thời kỳ đỉnh cao nhưng chưa thực sự hợp lý, vì vậy nhu cầu vay tiền mua nhà còn rất thấp mặc dù nhu cầu mua các căn hộ có giá trung bình là nhu cầu có thật. Mặt khác, trong điều kiện suy thoái như thế này, vẫn có nhiều người đủ khả năng mua nhà và có nhu cầu mua nhà để ở nhưng họ vẫn muốn đứng im nghe ngóng động thái tiếp theo, trông chờ giá đất giá nhà còn xuống thấp hơn nữa. Hơn nữa, sau thời kỳ khó khăn do tăng trưởng tín dụng quá nóng vì đổ vào cho vay bất động sản, các ngân hàng trở nên rất thận trọng với cho vay khu vực này. Như ngân hàng ACB vẫn còn xem xét rất chặt các điều kiện để cho vay mua nhà như tình hình tài chính và khả năng trả nợ của người vay. Đối với liên kết tài trợ các dự án bất động sản, ngày trước ngân hàng có làm nhưng nay chỉ xét với các đối tác uy tín. Giám đốc khối ngân hàng cá nhân của Ngân hàng An Bình cho biết nhu cầu vay mua nhà tại ngân hàng ông vẫn không nhiều sau hơn một tháng triển khai các chương trình khuyến mãi tặng tiền đối với người đi vay. Tính đến 25/12/2008, chiếm hơn 50% trong tổng số 400 tỷ đồng giải ngân cho khối khách hàng cá nhân vẫn là các khoản vay để sản xuất kinh doanh của các hộ gia đình nhỏ, trong khi vay mua nhà chỉ khoảng một phần tư. Tuy nhiên, không vì thế mà các ngân hàng nản lòng, bước sang năm 2009, hàng loạt chính sách khuyễn mãi quà tặng, giảm và hỗ trợ lãi suất được các ngân hàng đua nhau tung ra nhằm thu hút khách hàng. Hiện nay, giá vật liệu xây dựng đang thấp, phí nhân công cũng giảm và thời tiết cũng thuận tiện cho việc xây dựng nhà. Vì vậy Eximbank đang khuyến khích khách hàng vay xây sửa nhà, mua nhà mới. Eximbank đang triển khai cho vay mua nhà, sửa chữa nhà ở với thời gian vay 15 năm, lãi suất thấp nhất hiện nay là 10%/năm, hạn mức cho vay 70% giá trị tài sản thế chấp, thời hạn giải quyết hồ sơ vay trong vòng 2 ngày. Để tạo thuận lợi cho khách hàng, Eximbank nhận thế chấp chính căn nhà mà khách hàng định mua để ở. Với lãi suất thấp và điều kiện cho vay nới lỏng, khách hàng vay tiền sửa chữa nhà ở Eximbank đã gia tăng. Cũng như Eximbank, đối với dịch vụ cho vay mua nhà đang được Sacombank đặc biệt quan tâm, ngân hàng dành từ 3000 – 5000 tỷ đồng cho vay trong quý I và II năm 2009. hiện nay ngân hàng đang thương thảo với một số tổ chức nước ngoài cho ngân hàng vay lại nguồn vốn trung và dài hạn giá rẻ để ngân hàng cho khách hàng mua nhà, sửa chữa nhà vay lại. Tuỳ theo khả năng rủi ro của từng khách hàng mà ngân hàng sẽ đưa ra mức lãi suất cho vay khác nhau. Tuy nhiên, cơ chế lãi suất thoả thuận vừa mới ban hành sẽ khuyến khích các ngân hàng đẩy mạnh cho vay đối với nhu cầu nhà ở. 2.2.2. Chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà của TCB: a./ Chỉ tiêu phản ánh mở rộng doanh số, số dư nợ CVMN tại TCB: Chỉ tiêu phản ánh doanh số CVMN: Bảng 2.3 :Tình hình doanh số CVMN tại TCB Đơn vị: tỷ đồng. 2006 2007 2008 chỉ số chỉ số tuyệt đối tương đối (%) Tỷ trọng chỉ số tuyệt đối tương đối tỷ trọng(%) doanh số cho vay 10125 21058 10933 107.98 27693 6635 31.51 doanh số CVMN 1,257.09 2698.56 1,441.47 114.67 12.81 3438.28 739.72 27.41 12.42 (Theo báo cáo kết quả kinh doanh năm 2006, 2007, 2008) Doanh số CVMN là tổng số tiền mà ngân hàng cho vay mua nhà trong kỳ, nó phản ánh quy mô cấp tín dụng của ngân hàng. Trong 3 năm trở lại đây, doanh số cho vay mua nhà tại TCB liên tục tăng. Năm 2007 doanh số CVMN đạt 2502,35 tỷ đồng tăng 1441,47 tỷ đồng (114,67%) so với năm 2006. Tỷ trọng doanh số CVMN so với tổng doanh số CVMN đạt 12,81%. Như vậy hoạt động CVMN chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong toàn bộ hoạt động cho vay của TCB . Đến năm 2008, do nền kinh tế lâm vào khủng hoảng nên TCB cũng như các NHTM khác đều tiến hành thắt chặt tín dụng, bất động sản đang đóng băng nên ngân hàng hạn chế cho vay mua nhà, do đó tốc độ tăng trưởng doanh số CVMN so với cùng kỳ năm 2007 chỉ tăng 27,41% ( 739,72 tỷ đồng) và chiếm tỉ trọng 12,42% tổng doanh số cho vay. Tuy nhiên, theo thống kê cho thấy, 3 tháng đầu năm 2009 doanh số CVMN lại tăng trưởng một cách đáng kể, sau khi các NHTM nới lỏng tín dụng hơn, đây là dấu hiệu chứng tỏ việc mở rộng CVMN đang theo chiều hướng tích cực. Chỉ tiêu phản ánh dư nợ CVMN : Bảng 2.4:Tình hình dư nợ CVMN : Đơn vị: tỷ đồng. dư nợ cho vay 2006 2007 2008 dư nợ CVMN 1,067.64 2502.34 3015.24 tổng dư nợ tín dụng bán lẻ 2817 5915.7 7653.53 tổng dư nợ tín dụng 8810.85 17116 26022 tỷ trọng dư nợ CVMN so với dư nợ bán lẻ (%) 37.90 42.30 39.40 tỷ trọng dư nợ CVMN so với tổng dư nợ (%) 12.12 14.62 11.59 (Nguồn báo cáo kết quả kinh doanh ) Chỉ tiêu dư nợ cho vay phản ánh khả năng mở rộng cho vay của ngân hàng. Cùng với sự gia tăng của doanh số cho vay thì dư nợ CVMN cũng tăng dần qua các năm. Năm 2007 dư nợ CVMN đạt 2502,34 tỷ đồng tăng 1434,7 tỷ đồng (134,38%) so với cùng kỳ năm 2006. chiếm tỷ trọng 42,30% dư nợ tín dụng bán lẻ và 14,62% tổng dư nợ tín dụng. đây là một kết quả đáng mừng cho thấy năm 2007 dư nợ CVMN tăng trưởng đáng kể chiếm gần ½ dư nợ tín dụng bán lẻ. Đến năm 2008 dư nợ CVMN đạt 3015,24 tỷ đồng tăng 512,9 tỷ đồng (20,50%) so với cùng kỳ năm 2007. Điều này chứng tỏ tình hình CVMN đang bị thu hẹp. việc hạn chế cho vay liên quan đến bất động sản khiến cho tỷ trọng CVMN giảm đi, năm 2008 CVMN chỉ chiếm 39,40% dư nợ tín dụng bán lẻ và 11,59% tổng dư nợ tín dụng. Chỉ tiêu phản ánh nợ quá hạn: Bảng 2.5: chỉ tiêu nợ quá hạn của CVMN trên tổng dư nợ CVMN 2006 2007 2008 chỉ tiêu nợ quá hạn CVMN (%) trên tổng dư nợ CVMN 3.11 1.38 3.05 ( Nguồn : báo cáo kết quả kinh doanh) Năm 2007 mặc dù dư nợ tín dụng tăng trưởng khá mạnh nhưng chất lượng tín dụng của TCB vẫn được kiểm soát chặt chẽ, mặt khác dự phòng rủi ro tín dụng được trích đầy đủ và thường xuyên để bảo đảm an toàn cho hoạt động ngân hàng. Tỷ lệ nợ 3-5 của CVMN tính đến cuối năm 2007 giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2006, giảm từ 3,11% xuống còn 1,38% ( trong khi đó kế hoạch là chỉ giảm xuống 3%). Với hệ thống công nghệ hiện tại của TCB việc phân loại tuổi nợ được tự động hóa hoàn toàn. Bên cạnh đó, một số khoản nợ quá hạn lâu vẫn được để trong nội bảng là để tăng cường ý thức trách nhiệm của cán bộ trong việc thu hồi những khoản nợ này cũng như kiểm soát tốt hơn tỷ lệ nợ xấu. Tuy nhiên đến 2008, do thị trường bất động sản biến động theo chiều hướng xấu và gần như đóng băng, thì việc trả nợ gốc và lãi đúng hạn cho ngân hàng trở nên rất đỗi khó khăn, nhất là khi hầu hết các nhà đầu tư bất động sản lâm vào phá sản, người dân thì bị giảm thu nhập hoặc mất việc, kéo theo tỷ lệ nợ quá hạn tăng lên 3,05%. b./ Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng loại hình sản phẩm CVMN của TCB: Hiện nay TCB có 2 sản phẩm CVMN đó là “nhà mới” và “ gia đình trẻ”. Bản chất của 2 sản phẩm này là cả 2 đều là cho vay mua nhà và xây sửa nhà. Tuy nhiên sự khác nhau của 2 sản phẩm này là cách thức trả gốc. Nhà mới : thời hạn cho vay tối đa là 10 năm, gốc và lãi trả hàng tháng: Gốc = số tiền vay thời gian vay Gia đình trẻ: thời hạn cho vay tối đa là 20 năm, lãi trả hàng tháng. Gốc: ¼ thời gian đầu :15% gốc ¼ thời gian tiếp theo: 25% gốc ¼ thời gian tiếp theo: 30% gốc ¼ thời gian cuối : 30% gốc. Chúng ta sẽ đi tìm hiểu đặc điểm cụ thể của từng sản phẩm: Nhà mới: - Loại tiền vay: VND, USD, vàng - Hạn mức cho vay: + Tối đa: lên tới 60% tổng nhu cầu vốn của khách hàng nhưng không quá 2 tỷ đồng đối với xây, sửa nhà và không quá 7 tỷ đồng đối với trường hợp mua nhà, chuyển quyền thuê lại nhà của nhà nước và chuyển quyền sử dụng đất. + Tối thiểu: 30 triệu đồng. - Lãi suất cho vay: 12,5%/năm - Phương thức thanh toán vốn và lãi vay: Trả định kỳ hàng tháng hoặc hàng quý. Vay ngắn hạn, khách hàng sẽ trả lãi hàng tháng và lịch trả gốc sẽ do hai bên thỏa thuận.Vay trung và dài hạn, khách hàng sẽ trả gốc và lãi hàng tháng hoặc quý. Trả nợ trước hạn, khách hàng phải thông báo trước bằng văn bản và sẽ chịu mức phí trả trước theo thoả thuận. - Điều kiện vay vốn: 1. Đối với khách hàng: - Công dân Việt nam cư trú tại Việt nam, có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. - Người nước ngoài cư trú tại Việt nam đáp ứng đủ các điều kiện quy định trong Quy chế cho vay của Ngân hàng Nhà nước, Quy chế cho vay của Techcombank và các quy định khác của Pháp luậ̣t. - Phải có tối thiểu 40% tổng nhu cầu vốn và có tài sản đảm bảo theo quy định.. - Hộ gia đình có mức thu nhập thường xuyên trả nợ tối thiểu 2.500.000 VND. Mức thu tiền vay tối thiểu hàng tháng là 40% thu nhập hộ gia đình. 2. Tài sản đảm bảo: - Quý khách hàng có thể lựa chọn một trong các hình thức tài sản đảm bảo sau: (i) Tài sản thế chấp, cầm cố thuộc sở hữu của khách hàng vay vốn (nhà, quyền sử dụng đất, sổ tiết kiệm, vàng...). (ii) Tài sản đảm bảo chính là căn nhà định xây mua sửa chữa hoặc diện tích đất được chuyển nhượng. (iii) Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ 3. - Techcombank chỉ xem xét cho vay không quá 60% giá trị được định giá của tài sản đảm bảo thuộc các hình thức đảm bảo (i) và (iii) trên đây và không quá 70% giá trị được định giá của tài sản đảm bảo thuộc các hình thức đảm bảo (ii) trên đây. - Trong trường hợp khách hàng sử dụng tài sản đảm bảo theo hình thức (ii) trên đây, và nhà mua ở các khu đô thị mới, Techcombank sẽ phát công văn xin xác nhận gửi tới chủ đầu tư là các Công ty bán nhà đề nghị việc khi có “sổ đỏ” sẽ chuyển giao trực tiếp cho Ngân hàng. Khách hàng trực tiếp liên hệ với Công ty bán nhà và lấy xác nhận. Căn hộ chung cư phải được mua bảo hiểm vật chất tối thiểu 110% giá trị khoản vay. - Khách hàng giao bản gốc hồ sơ tài sản thế chấp cho Ngân hàng. Tài sản thế chấp sẽ được đăng ký đăng ký thế chấp nhà tại UBND Xã, Phường (nếu người thế chấp là cá nhân) hoặc Sở địa chính (nếu là doanh nghiệp). - Hồ sơ vay vốn: - Đơn xin vay kiêm phương án trả nợ (theo mẫu). - Hộ khẩu, CMND/hộ chiếu còn hiệu lực. - Các giấy tờ liên quan đến tài sản đảm bảo. - Các giấy tờ liên quan đến thu nhập để trả nợ vay. - Phương án sử dụng tiền vay (đối với xây, sửa nhà), hợp đồng hoặc thỏa thuận mua bán nhà (đối với mua nhà, chuyển quyền thuê lại nhà của nhà nước hoặc chuyển quyền sử dụng đất). Gia đình trẻ: Đặc điểm và lợi ích - Hạn mức cho vay: tối đa lên tới 1.500.000.000 VND đáp ứng nhu cầu trọn gói của cá nhân và gia đình về nhà ở, trang bị đồ dùng gia đình, ô tô, và các sản phẩm dịch vụ về thẻ để tạo dựng một cuộc sống tiện nghi và ổn định. - Tỷ lệ cho vay tối đa: 60% tổng nhu cầu vốn vay mua nhà, 80% tổng nhu cầu vốn vay mua ô tô (theo chương trình Ô tô xịn). 50% tổng nhu cầu vốn vay mua sắm trang thiết bị sinh hoạt (tối thiểu vay mua trang thiết bị là 30 triệu đồng)