Khóa luận Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank

ombank dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BĐS chủ yếu là thế chấp bằng QSD đất và tài sản gắn liền với đất. 2.3. Quy định của Techcombank về bất động sản thế chấp Căn cứ vào Quyết định số 1065/2003/QĐ-TGĐ ngày 10/11/2003 về hướng dẫn nhận TSBĐ là BĐS của Tổng giám đốc Techcombank thì BĐS được nhận thế chấp phải thỏa mãn điều kiện sau: 2.3.1. Điều kiện về hồ sơ thế chấp Chuyên viên khách hàng (CVKH) có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý chứng minh QSH và QSD của chủ tài sản đối với tài sản. Hồ sơ pháp lý của BĐS được thể hiện qua các giấy tờ chứng minh QSD đất và QSH nhà ở, QSD đất thuê được liệt kê dưới đây: * Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở - GCNQSD (sổ đỏ), GCNQSD đất và QSH nhà (sổ trắng). - Quyết định giao đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Những giấy tờ giao đất được cơ quan có thẩm quyền thời Việt Nam dân chủ cộng hòa, chính phủ cộng hòa miền Nam Việt Nam, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp. - Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay mà không có tranh chấp. - Giấy tờ về thừa kế, tặng cho được UBND phường, xã xác nhận và đất không có tranh chấp kèm theo bản chính giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất hợp pháp của người cho thừa kế, cho, tặng. - Bản án hoặc quyết định của tòa án đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kèm theo các giấy tờ chứng minh nguồn gốc của tài sản (nếu có). - Giấy tờ giao nhà tình nghĩa. - Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng QSD đất được UBND phường, xã, thị trấn thẩm tra là đất không có tranh chấp và được UBND quận, huyện, thành phố xác nhận thẩm tra của cấp dưới. - Giấy tờ mua bán, giao nhà của các Công ty được phép xây dựng, kinh doanh nhà đất đối với các lô đất, căn hộ chung cư thuộc các khu đô thị mới. * Quyền sử dụng đất thuê - GCNQSD đất thuê (cho thuê lâu dài và có thời hạn). - Quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Những giấy tờ cho thuê đất được cơ quan có thẩm quyền thời Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cộng hòa miền Nam Việt Nam, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp. - Hợp đồng thuê đất với các cơ quan được phép xây dựng, kinh doanh, cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. * Các trường hợp khác - Trường hợp QSD đất đã có một trong các giấy tờ trên nhưng đã qua quá trình chuyển nhượng thì hợp đồng chuyển nhượng phải có xác nhận của Công chứng Nhà nước hoặc UBND cấp huyện, thị xã trực thuộc tỉnh kèm theo tờ khai lệ phí trước bạ và biên lai nộp thuế trước bạ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. - Trường hợp khách hàng mua nhà, móng nhà của các công ty xây nhà để bán nhưng chưa có “sổ đỏ”, “sổ trắng” thì phải có hợp đồng mua bán nhà đất, hóa đơn thanh toán, biên bản bàn giao nhà đất (nếu có) và xác nhận của công ty bán nhà về việc ngay khi hoàn thành thủ tục cấp “sổ đỏ”, “sổ trắng” sẽ chuyển trực tiếp cho Techcombank quản lý. 2.3.2. Kiểm tra hiện trạng bất động sản làm thế chấp Sau khi kiểm tra hồ sơ BĐS làm tài sản thế chấp, nếu không hợp lệ CVKH từ chối việc nhận BĐS làm tài sản thế chấp. Trường hợp hồ sơ BĐS thế chấp hợp pháp, CVKH phối hợp với Ban/chuyên viên thẩm định và quản lý rủi ro tín dụng hoặc Ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh để tiến hành kiểm tra hiện trạng và định giá BĐS thế chấp. Điều kiện BĐS được nhận là tài sản thế chấp được quy định như sau: * Về nguồn gốc đất nhận thế chấp - Đất nhận thế chấp là đất do Nhà nước cấp, đất thừa kế, đất do mua bán, chuyển nhượng hoặc trao đổi hoặc đất thuê của Nhà nước nhưng nguồn gốc đất phải rõ ràng, hợp pháp và hợp lệ. - Techcombank không nhận thế chấp đối với đất lấn chiếm, đất không có nguồn gốc rõ ràng hoặc không hợp lệ. Trường hợp khu đất thế chấp có một phần là đất lấn chiếm thì Techcombank chỉ định giá phần đất có đầy đủ giấy tờ, phần đất lấn chiếm không được định giá nhưng được coi là gắn liền với tài sản thế chấp và cũng thuộc tài sản thế chấp. * Về mục đích sử dụng - Techcombank chỉ nhận thế chấp QSD đất đối với các loại đất sử dụng cho các mục đích xây dựng nhà ở (bao gồm đất vườn liền kề gắn với đất ở), đất trụ sở, đất văn phòng, khách sạn, cơ sở sản xuất, nhà xưởng, nhà kho và các công trình xây dựng dân dụng khác. - Không nhận thế chấp các loại đất sử dụng cho mục đích lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất dùng cho mục đích quân sự, công cộng; đất chưa sử dụng, đất hoang. * Về phạm vi địa giới: Chỉ nhận thế chấp QSD đất đối với đất thuộc địa giới hành chính sau: - Đất thuộc phạm vi thành phố Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh. - Đất nội thành, nội thị của các thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh/thành phố. - Đất thuộc các địa phương lân cận với Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng nhưng không cách xa quá 30Km kể từ trung tâm các thành phố nói trên. - Đất có mặt tiền tiếp giáp với đường quốc lộ. - Đất thuộc khu công nghiệp, khu chế xuất đã được quy hoạch. - Không nhận thế chấp đất nằm ngoài phạm vi địa giới hành chính nêu trên. Hạn chế đất nằm trong phạm vi địa giới trên nhưng nằm sâu trong ngõ, ngách nhỏ dưới 2m, các trường hợp này phải xem xét kỹ khả năng phát mại của tài sản. * Các điều kiện khác đối với đất - Đất không có tranh chấp: Đối với đất đã có “sổ đỏ”, “sổ trắng” hoặc Hợp đồng mua bán nhà đất của các công ty bán nhà thì không nhất thiết phải xác định tranh chấp, trừ trường hợp có nghi ngờ. Đối với đất có các giấy tờ sở hữu không thuộc 03 loại giấy tờ trên thì phải có xác nhận của UBND xã, phường hoặc Sở địa chính là đất không có tranh chấp, nếu không có xác nhận của các cơ quan trên thì không nhận thế chấp. - Đất không nằm trong phạm vi quy hoạch: Việc xác định đất có thuộc phạm vi quy hoạch hay không phải căn cứ vào quy hoạch chi tiết của địa phương. Khi xác minh đất có thuộc quy hoạch hay không, CVKH có thể dựa vào xác nhận của UBND xã, phường hoặc tìm hiểu qua Văn phòng kiến trúc sư trưởng, phòng xây dựng địa phương hoặc tìm hiểu qua các kênh thông tin khác. - Đối với đất đi thuê phải thoả mãn 02 điều kiện sau: + Đất phải thuê của các cơ quan Nhà nước, các doanh nghiệp có thẩm quyền thuê đất (Sở địa chính, Sở địa chính nhà đất, các chủ đầu tư khu chế xuất, khu công nghiệp, các chủ đầu tư được thuê đất của Nhà nước để cho thuê lại). + Thời gian thuê đất còn lại phải từ 05 năm trở lên, nhưng phải lớn hơn thời hạn thế chấp tối thiểu là 02 năm. * Các tài sản trên đất - Các công trình xây dựng trên mặt đất phải có giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ các trường hợp sau đây không cần giấy phép xây dựng: + Các trường hợp đã có “sổ trắng”: Khi đó QSH nhà đã được Nhà nước công nhận và ghi trong sổ. Trường hợp diện tích, số tầng xây dựng trên thực tế lớn hơn số được ghi trong sổ thì phải bổ sung giấy phép xây dựng và cải tạo nhà. + Các trường hợp mua nhà, mua móng nhà của các chủ đầu tư xây dựng nhà để bán, trường hợp này không cần có giấy phép xây dựng cho từng nhà. + Các công trình có kết cấu từ 03 tầng trở xuống có diện tích mặt sàn nhỏ hơn 200 m2, được xây dựng nhà tại thị xã, thị trấn không cần giấy phép xây dựng. + Các trường hợp đầu tư xây dựng nhà xưởng mà trong quyết định đầu tư có cho phép xây dựng thì không cần giấy phép xây dựng riêng. - Chỉ nhận tài sản gắn liền với đất làm tài sản thế chấp khi đã nhận thế chấp QSD đất và QSD đất thuê. 2.4. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Techcombank Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá thế chấp bất động sản * Diễn giải thực hiện 2.4.1. Tiếp nhận hồ sơ bất động sản thế chấp của khách hàng CVKH tại đơn vị kinh doanh tiếp nhận hồ sơ BĐS thế chấp từ khách hàng và kiểm tra hồ sơ. BĐS thế chấp phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh QSH, QSD hợp pháp của chủ tài sản đối với tài sản hoặc các giấy tờ khác chứng minh tài sản sẽ hình thành trong tương lai và tính chân thực, hợp lệ của tài sản. Trường hợp BĐS chưa được cấp GCNQSD đất thì khách hàng cần phải nộp các giấy tờ như quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, giấy nộp tiền sử dụng đất. Trong thời gian thế chấp, Techcombank nắm giữ toàn bộ giấy tờ gốc liên quan đến BĐS thế chấp để đề phòng việc khách hàng bán, cho, tặng… BĐS. Trường hợp BĐS không có đầy đủ hồ sơ, CVKH từ chối nhận BĐS làm tài sản thế chấp. CVKH điền vào phiếu đề nghị ĐGTSBĐ theo mẫu MB-ĐGTSBĐ/01 có xác nhận của lãnh đạo đơn vị kinh doanh và gửi cho Phòng định giá tài sản (ĐGTS) bằng fax, email hoặc gửi trực tiếp kèm theo hồ sơ pháp lý của TSBĐ. Khi tiếp nhận phiếu đề nghị định giá TSBĐ và hồ sơ TSBĐ cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm vào file theo dõi hồ sơ định giá theo mẫu MB-ĐGTSBĐ/06 và chuyển giao cho Lãnh đạo phòng để phân công cho CVĐG/CV QLCT/CVKH hoặc trực tiếp phân công nếu được ủy quyền. 2.4.2. Xác định phân cấp định giá tài sản bảo đảm Để đảm bảo sự chuyên môn hóa, tính khách quan trong việc thẩm định TSBĐ và hạn chế các rủi ro, việc định giá TSBĐ sẽ được phân cấp theo các tiêu chí: loại tài sản, mức giá trị theo giá khung, vị trí địa lý, hoặc mức độ phức tạp của TSBĐ. Đối với BĐS, giá khung của một BĐS được tính như sau: Đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng, khách sạn, cơ sở sản xuất, nhà máy, nhà xưởng, nhà kho và các công trình xây dựng dân dụng khác): Giá khung = Giá một mét vuông đất ở (do UBND tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương ban hành) * diện tích thế chấp được tính (đó là phần diện tích có hình thức sử dụng là riêng được ghi trong GCNQSD đất hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở). Đất vườn liền kề: Giá khung = Giá một mét vuông đất vườn (do UBND tỉnh/Thành phố trực thuộc Trung ương ban hành) * diện tích thế chấp được tính (đó là phần diện tích đất vườn được ghi trong GCNQSD đất hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở). Đối với đất ở phân lô (đất đấu giá): Trường hợp chưa có GCNQSD đất (hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở), Giá khung = Giá một mét vuông đất ở (theo hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS đó hoặc của hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS tương đương) * phần diện tích được tính. Trường hợp có GCNQSD đất (hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở), Giá khung = Giá một mét vuông đất ở (do UBND ban hành) * diện tích được tính (đó là phần diện tích có hình thức sử dụng là riêng được ghi trong GCNQSD đất hoặc GCNQSH nhà ở và QSD đất ở). Trong trường hợp BĐS thẩm định có cả đất ở và đất liền kề, Giá khung là tổng của giá khung đất ở và giá khung đất vườn liền kề. Đối với nhà chung cư cũ theo Nghị định 61: Giá khung = Giá một mét vuông đất ở (do UBND ban hành) * hệ số phân tầng (tính theo Nghị định 61 của Chính phủ) * diện tích được tính (đó là phần diện tích sử dụng riêng được ghi trong GCNQSH nhà ở và QSD đất ở). Bảng 2.3: Hệ số phân bổ tầng (NĐ 61/1994/NĐ-CP ngày 05/07/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở) Nhà Hệ số phân bổ cho các tầng 1 2 3 4 5 6 2 Tầng 0.7 0.3 3 Tầng 0.7 0.2 0.1 4 Tầng 0.7 0.15 0.1 0.05 5 Tầng trở nên 0.7 0.15 0.08 0.05 0.02 0 Đối với nhà chung cư mới: Giá khung = Giá một mét vuông sàn (theo hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS đó hoặc của hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua BĐS tương đương) * phần diện tích được tính. 2.4.3. Phân công hồ sơ định giá tài sản bảo đảm Mọi hồ sơ yêu cầu định giá đều phải được Lãnh đạo phòng định giá xem xét trước khi chuyển giao cho CVĐG. CVĐG không được tự ý tiến hành định giá bất kỳ TSBĐ nào mà chưa được sự chỉ định của Lãnh đạo phòng định giá. Trong trường hợp cấp thiết của các đơn vị thì CVĐG phải báo cáo ngay cho Lãnh đạo phòng định giá hoặc Ban Giám đốc Khối tín dụng và quản trị rủi ro biết trước khi tiến hành thẩm định tài sản đó. Khi giao hồ sơ cho CVĐG cần lưu ý đến các yếu tố sau: + Tình trạng pháp lý, hiện trạng của TSBĐ cần thẩm định giá + Thời gian thẩm định, thời gian hoàn thành + Tính hiệu quả của việc thẩm định giá + Đối với TSBĐ khó thẩm định giá (máy móc, thiết bị thuộc những lĩnh vực chuyên ngành đặc thù; BĐS ở những vị trí đắc địa, diện tích lớn … mà phương pháp định giá là phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng không phù hợp) phải có sự tham gia của Lãnh đạo phòng định giá hoặc thuê chuyên gia bên ngoài định giá. 2.4.4. Định giá tài sản bảo đảm Khi tiếp nhận hồ sơ, CVĐG, chuyên viên kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh (CVKS & HTKD) chi nhánh cần tiến hành nghiên cứu hồ sơ, nếu thấy không đủ các thông tin liên quan đến TSBĐ cần định giá yêu cầu CVKH bổ sung thêm các hồ sơ cần thiết để đảm bảo các thông tin về TSBĐ được đầy đủ và chính xác. Sau đó kiểm tra thực tế hiện trạng tài sản và thực hiện định giá TSBĐ một cách khách quan. CVKH có trách nhiệm phối hợp với CVĐG trong quá trình kiểm tra thực tế và định giá TSBĐ. Sau khi thẩm định thực tế TSBĐ, CVĐG cần tìm hiểu thêm các thông tin liên quan đến tài sản cần định giá (như trình độ công nghệ, tính hợp pháp, không hợp pháp, thông tin về quy hoạch, đền bù… của TSBĐ). Thu thập thông tin giá thị trường của TSBĐ qua các giao dịch thực tế, báo chí, trang Web, trung tâm ĐGTS, sàn giao dịch… CVĐG, CVKS & HTKD lập phiếu định giá TSBĐ theo mẫu quy định (MB-ĐGTSBĐ/02, MB-ĐGTSBĐ/03) chuyên viên quản lý chứng từ (CV QLCT) lập biên bản định giá TSBĐ theo mẫu quy định trong hướng dẫn nhận TSBĐ do Tổng giám đốc ban hành. Việc ĐGTSBĐ thực hiện theo quy trình ĐGTSBĐ và tuân thủ đúng những quy định chi tiết trong các hướng dẫn nhận TSBĐ của Tổng Giám đốc kèm theo quy trình này. 2.4.5. Kiểm soát Kiểm soát 1: Sau khi thẩm định và lập phiếu định giá TSBĐ xong, CVĐG trình phiếu ĐGTSBĐ lên kiểm soát viên (KSV), KSV sau khi kiểm tra cụ thể tình trạng hồ sơ, tính chất pháp lý, giấy tờ chứng minh tài sản, giá do CVĐG đề xuất thực hiện: - Nếu không có sự thay đổi nào thì ký kiểm soát. - Nếu thiếu thông tin về tài sản thì yêu cầu CVĐG cung cấp thêm, - Nếu chưa có sự thống nhất về giá thì yêu cầu CVĐG đó định giá lại hoặc CVĐG khác/KSV định giá lại. Kiểm soát 2 và phê duyệt: CVĐG trình phiếu ĐGTSBĐ đã có chữ ký của KSV cho Lãnh đạo phòng ĐGTS, Lãnh đạo phòng ĐGTS sau khi kiểm tra cụ thể tình trạng hồ sơ, tính chất pháp lý, giấy tờ chứng minh tài sản, giá do CVĐG đề xuất thực hiện: - Nếu không có sự thay đổi nào thì ký duyệt. - Nếu thiếu thông tin về tài sản thì yêu cầu CVĐG cung cấp thêm, - Nếu chưa có sự thống nhất về giá thì yêu cầu CVĐG đó định giá lại hoặc CVĐG khác/KSV/Lãnh đạo phòng ĐGTS định giá lại. 2.4.6. Quy định về thời gian hoàn thành định giá tài sản bảo đảm Thời gian tối đa để hoàn thành quy trình định giá TSBĐ: Đối với miền Bắc và miền Trung: không quá 48h bắt đầu tính từ thời gian ĐGTSBĐ được ghi trong phiếu đề nghị ĐGTSBĐ của chi nhánh. Đối với miền Nam: tính từ thời gian ĐGTSBĐ được ghi trong phiếu đề nghị ĐGTSBĐ của chi nhánh: không quá 48h đối với các tài sản giá trị nhỏ hơn 10 tỷ đồng tại thành phố Hồ Chí Minh, không quá 72h với tài sản có giá trị hơn 10 tỷ đồng tại thành phố Hồ Chí Minh. Các trường hợp có hồ sơ phức tạp (như máy móc thiết bị thuộc những ngành đặc thù, BĐS ở những vị trí đắc địa, diện tích lớn…) cần xác minh, lấy thêm thông tin thì có thể kéo dài hơn nhưng cần thông báo và phối hợp Chi nhánh giải quyết. Dựa vào phiếu ĐGTSBĐ, phiếu đề nghị ĐGTSBĐ CVĐG/CVKS & HTKD chi nhánh lập biên bản kiẻm tra, ĐGTSBĐ theo mẫu - Hướng dẫn nhận TSBĐ của Tổng giám đốc. CVĐG/CVKS & HTKD in 05 bản “Biên bản kiểm tra, ĐGTSBĐ”. Các công việc hoàn thiện thủ tục nhận TSBĐ, ký kết hợp đồng TSBĐ, quản lý tài sản được thực hiện như trong hướng dẫn nhận TSBĐ do Tổng giám đốc ban hành. Theo quy định cần có 4 bản có đầy đủ chữ ký, đại diện Techcombank ký biên bản định giá là người định giá (CVĐG, CVKS & HTKD) và người tham gia cùng ĐGTS (CVKH, CVKS & HTKD) người định giá là người ký đầu tiên và giao các biên bản định giá này cho chuyên viên thuộc ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh để thực hiện các công việc tiếp theo, CVĐG, CVKS & HTKD lưu phiếu ĐGTSBĐ gốc có chữ ký của lãnh đạo phòng ĐGTSBĐ. 2.5. Nội dung thẩm định bất động sản: * Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản Việc thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng BĐS phải đảm bảo xác định được: - Người chủ sở hữu, sử dụng; những người đồng sở hữu; cùng sử dụng. - Năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự của chủ sở hữu, sử dụng BĐS. - Người có thẩm quyền quyết định thế chấp BĐS trong trường hợp tài sản của Doanh nghiệp Nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Doanh nghiệp liên doanh, Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, Hợp tác xã và các tổ chức khác. Căn cứ thẩm định: các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS. * Thẩm định về quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc Thẩm định về quy hoạch nơi BĐS tọa lạc phải đảm bảo xác định được: - Nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa. - Trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào. Dựa vào chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thể của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác. * Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản Xác định BĐS đó có dễ chuyển nhượng hay không. Để xác định được phải dựa vào tình trạng thực tế của BĐS và các nguồn thông tin khác.Trên cơ sở đánh giá tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế - xã hội của khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của BĐS, thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường, các yếu tố khác để đánh giá khả năng chuyển nhượng của BĐS. * Tình trạng pháp lý tình trạng thực tế của bất động sản Phải đảm bảo xác định được: - Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS. - Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS. + BĐS có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật, BĐS đã có đầy đủ các điều kiện được thế chấp hay chưa. - BĐS có tranh chấp hay không. - BĐS có đang bị kê biên, ngăn chặn chuyển dịch QSD, QSH hay không. - BĐS có đang được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không. - Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS, BĐS có đang cho thuê, cho mượn hay không. * Định giá bất động sản Xác định diện tích BĐS được tính giá trị Đối với quyền sử dụng đất - Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS lớn hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất thực tế. - Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS nhỏ hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích được ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS. Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký QSH: nếu có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS thì diện tích được tính giá trị được xác định như ở QSD đất. Đối với tài sản gắn liền với đất khác: diện tích được tính giá trị căn cứ vào diện tích và tình trạng thực tế. 2.6. Thực trạng định giá tại Techcombank 2.6.1. Quy định của Ngân hàng về phương thức định giá, hệ số chặn K, tỷ lệ cho vay tối đa và đơn giá xây dựng áp dụng cho việc định giá Bất động sản tại các địa bàn Hà Nội Căn cứ vào quyết định số 04319/2007/QĐ-TGĐ, ngày 28 tháng 08 năm 2007 của Tổng giám đốc Techcombank ban hành quy định về phương thức định giá “Hệ số K, tỷ lệ cho vay tối đa áp dụng với đất tại các địa bàn Hà Nội, Hà Tây, Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh” * Phương thức định giá và tỷ lệ cho vay tối đa - Hệ số K: Được xác định trên cơ sở điều tra xác suất giá đất thị trường hợp lý tại các khu vực của thành phố Hà Nội và do Tổng Giám đốc ban hành trong từng thời kỳ. Giá thị trường do cán bộ thẩm định xác định trên phương pháp so sánh trực tiếp, trong đó có tính đến các yếu tố cụ thể của BĐS đó (mặt tiền, hình thửa đất, cơ sở hạ tầng xung quanh, điều kiện sinh lợi, khả năng kinh doanh, yếu tố môi trường…). Ngoài ra, có sử dụng thêm kết quả định giá của một số Công ty định giá BĐS có uy tín hoặc tham khảo giá thị trường tại các Công ty, Văn phòng môi giới BĐS. Một thực tế đang diễn ra là giữa giá trị đất thực tế trên thị trường với giá trị đất trong khung giá do Nhà nước ban hành có sự chênh lệch. Do đó, khi khách hàng có nhu cầu vay vốn tại ngân hàng, nếu Techcombank chỉ dựa trên khung giá đất do Nhà nước ban hành thì giá trị của BĐS thế chấp sẽ thấp hơn rất nhiều so với thực tế, khi đó giá trị khoản vay được của khách hàng sẽ rất thấp. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng khi vay vốn cũng như là đảm bảo lợi nhuận và rủi ro của Ngân hàng, Techcombank đã tiến hành xây dựng khung giá đất thị trường làm cơ sở cho các CVĐG xác định giá trị BĐS thế chấp. Với kết quả điều tra thu thập được ở 406 tuyến phố trên địa bàn Thành phố Hà Nội, CVĐG đã tiến hành tính toán và phân tích các số liệu đã thu thập được. Hệ số K được xác định dựa trên giá trị đất thị trường và giá trị đất theo khung giá của Nhà nước. Bảng dưới đây thể hiện giá đất một số tuyến phố trên địa bàn Thành phố Hà Nội do Nhà nước ban hành và do CVĐG xây dựng. Bảng 2.4: Kết quả điều tra, so sánh giữa đơn giá đất ở do Nhà nước ban hành & đơn giá thị trường tại một số tuyến phố trên địa bàn Thành phố Hà Nội Tên đường Vị trí Giá Nhà nước (triệu đồng/m2) Giá do Techcombank xác định (triệu đồng/m2) Giá thị trường/giá Nhà nước (lần) 1. Quận Hoàn Kiếm Hàng Bông VT1 62 280 4.5 Lãn Ông VT1 58 265 4.6 Lương Văn Can VT1 60 264 4.4 Hàng Đào VT1 67 320 4.8 Lý Quốc Sư VT1 50 200 4 2. Quận Cầu Giấy Nguyễn Khánh Toàn VT1 21 80 3.8 Lê Văn Lương VT1 26 96 3.7 Hoàng Quốc Việt VT1 23 90 3.9 Phạm Hùng VT1 22 79 3.6 Dương Quảng Hàm VT1 17 56 3.3 3. Quận Hai Bà Trưng Bạch Mai VT1 31 118 3.8 Hàn Thuyên VT1 40 140 3.5 Bùi Thị Xuân VT1 43 152 4 Phố Huế VT1 47 168 4 Trần Nhân Tông VT1 50 200 4 4. Quận Đống Đa Chùa Bộc VT1 25 95 3.8 Đặng Văn Ngữ VT1 23 83 3.6 Văn Miếu VT1 36 122 3.4 Láng VT1 28 112 4 5. Quận Thanh Xuân Giải Phóng VT1 26 83 3.2 Hoàng Văn Thái VT1 17 60 3.5 Lê Trọng Tấn VT1 18 59 3.3 Khuất Duy Tiến VT1 22 70 3.5 6. Quận Tây Hồ Thanh Niên VT1 37 126 3.4 Yên Phụ VT1 28 92 3.3 Thụy Khuê VT1 30 90 3 Âu Cơ VT1 20 70 3.5 7. Quận Hoàng Mai Tương Mai VT1 18 45 2.5 Yên Sở VT1 12 35 2.9 Kim Đồng VT1 21 74 3.5 Định Công VT1 15 45 3 8. Quận Long Biên Nguyễn Văn Cừ VT1 24 84 3.5 Ngô Gia Tự VT1 18 60 3.3 Ngọc Lâm VT1 20 70 3.5 10. Quận Ba Đình Hàng Than VT1 40 144 3.6 Liễu Giai VT1 45 166 3.7 Kim Mã VT1 37 141 3.8 Giảng Võ VT1 43 146 3.4 Hoàng Diệu VT1 56 179 3.2 Nguồn: Bảng giá đất UBND Thành phố Hà Nội ban hành năm 2008 và khung giá thị trường của Techcombank Dựa trên kết quả thu thập được, Tổng giám đốc Techcombank đã thừa nhận kết quả điều tra cuả CVĐG. Trên cơ sở đó, Tổng giám đốc đã làm tròn các hệ số giữa giá thị trường và khung giá Nhà nước của từng khu vực và ban hành hệ số K cho từng khu vực trên địa bàn Thành phố Hà Nội theo từng thời kỳ. - Giá trị định giá đất: Là giá thị trường nhưng không vượt quá K lần khung giá do UBND Thành phố Hà Nội ban hành (theo từng thời kỳ) Ví dụ: Địa chỉ BĐS định giá: Số 24B, ngõ Hàm Long II, phố Hàm Long, phường Phan Chu Trinh, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. Đơn giá đất theo khung giá đất tại Hà Nội (QĐ 35/2007/QĐ-UBND, ngày 28/3/2007) tại vị trí BĐS tọa lạc là: 14.600.000 đồng/m2 Hệ số chặn K ở Quận Hoàn Kiếm là: 5 Đơn giá đất theo khung có nhân hệ số K là: 73.000.000 đồng/m2 Đơn giá đất theo tham khảo thị trường nơi BĐS tọa lạc là: Đơn giá thị trường tham khảo: 50.000.000 đồng/m2. Do đơn giá thị trường nhỏ hơn đơn giá đất theo khung có nhân hệ số. Do vậy, khi định giá lấy giá thị trường là: 50.000.000 đồng/m2. Ví dụ: Địa chỉ BĐS định giá: Số 90 phố Triệu Việt Vương, phường Bùi Thị Xuân, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Đơn giá đất theo khung giá đất tại Hà Nội (QĐ 150/2007/QĐ-UBND, ngày 28/12/2007) tại vị trí BĐS tọa lạc là: 13.750.000 đồng/m2 Hệ số chặn K ở Quận Hai Bà Trưng là: 4 Đơn giá đất theo khung có nhân hệ số: 55.000.000 đồng/m2 Đơn giá đất theo tham khảo thị trường nơi BĐS tọa lạc là: Đơn giá thị trường tham khảo: 60.000.000 đồng/m2 Do đơn giá thị trường lớn hơn đơn giá đất theo khung có nhân hệ số. Do vậy, khi định giá lấy đơn giá đất theo khung có nhân hệ số: 55.000.000 đồng/m2 Tỷ lệ cho vay tối đa: áp dụng đối với từng vị trí của BĐS được quy định như sau: Bảng 2.5: Tỷ lệ cho vay tối đa Phạm vi áp dụng (Đối với từng vị trí của tuyến đường, phố) Tỷ lệ cho vay tối đa β% (Theo giá trị định giá) Vị trí 1, 2 75% Vị trí 3, 4 70% Nguồn: QĐ 04319/2007/QĐ-TGĐ ngày 28/08/2007 của Tổng giám đốc techcombank Ví dụ: BĐS thế chấp đã định giá là: Số 1, Ngõ Huyện, phường Hàng Trống, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, giá là 6.240.000.000 đồng. BĐS là ngôi nhà có mặt tiền tiếp giáp Ngõ Huyện; có kết cấu, hạ tầng kỹ thuật tương đối tốt; thuộc khu vực trung tâm thành phố Hà Nội - có hoạt động kinh doanh tốt thuộc vị trí 1, nên mức cho vay tối đa 75% giá trị định giá, tương đương với: 4.680.000.000 đồng. Trong đó các quy định về đất như loại đường phố, vị trí đất tại thành phố Hà Nội được áp dụng như Quyết định