Khóa luận Nghiên cứu quy trình thế chấp và giá thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam BIDV chi nhánh Quảng Ninh

đại diện (nếu là người đại diện); Văn bản phân cấp, uỷ quyền của BIDV và Bên bảo đảm (nếu có) xác định thẩm quyền ký giao dịch bảo đảm. + Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. + Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản trên đất. + Ngoài các cầu công chứng, chứng thực còn có thêm một hoặc vài các giấy tờ khác tùy trường hợp. Bước 4: Đăng ký thế chấp Ngân hàng có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý biết về việc thế chấp, và bên thế chấp có đơn gửi văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất kèm theo giấy tờ về sở hữu nhà ở để đăng ký thế chấp, cụ thể như sau: - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam… - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất đối với nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (cấp tỉnh và cấp huyện) chịu trách nhiệm đăng ký giao dịch bảo đảm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: + Thế chấp bằng quyền sử dụng đất. + Thế chấp bằng nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm. + Thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. + Thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. + Thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. + Thay đổi, sửa chữa sai sót, xoá đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã liệt kê trên đây. + Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đã đăng ký thế chấp. Bước 5: Giải ngân và kiểm tra sau khi cho vay - Bên thế chấp chuyển GCNQSD đất, tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thuê đất của Nhà nước; thông báo đã đăng ký thế chấp cho Ngân hàng và nhận tiền vay. - Ngân hàng tiến hành kiểm tra việc sử dụng vốn sau khi cho vay. Bước 6: Thanh lý hợp đồng - Giải chấp, xóa đăng ký thế chấp nếu bên thế chấp đã thanh toán đầy đủ. - Xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ nếu bên thế chấp không thanh toán được. 2.3. Thực tế về thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh 2.3.1. Danh sách các khách hàng thế chấp BĐS tại Ngân hàng. Bảng 1: Danh sách các khách hàng thế chấp tại Ngân hàng (từ cuối 2010 tính đến 03/2011) TT Tên khách hàng Tên BĐS Mục đích, vay vốn Giá trị BĐS Ngày kí HĐ 1 Lê Quang Liêm Số 6 tổ 12 khu 2 p.Trần Hưng Đạo, Hạ Long, QN Cho con đi du học 159.000.000 26/10/2010 2 Nguyễn Quang Kiên Khu 9 p.Thanh Sơn, thị xã Uông Bí, Quảng Ninh Sửa chữa,nâng cấp nhà 414.500.000 25/11/2010 3 Phạm Thị Thanh Tổ 3 khu 6 phường Hà Tu, Hạ Long, QN Kinh doanh bất động sản 4.485.000.000 29/11/2010 4 Cty TNHH Hưng Quảng Ô 70 khu tự xây Mỏ Hà Lầm, p.Hồng Hải,Hạ Long Mở rộng kinh doanh công ty 1.176.100.000 15/12/2010 5 Cty TNHH Hưng Quảng Tổ 6 khu 8, phường Hồng Hải,Hạ Long,QN Mở rộng kinh doanh công ty 1.340.000.000 19/12/2010 6 Cty TNHH Hưng Quảng Tổ 7 khu 2, phường Yết Kiêu, Hạ Long, QN. Mở rộng kinh doanh công ty 3.240.000.000 23/12/2010 7 Lê Bảo An Số 47 ngõ 280, Lê Thánh Tông, Hạ Long, QN Mở doanh nghiệp tư nhân 2.341.045.000 30/12/2010 8 Nguyễn Văn Học Ô 13 KTX lấn biển ,p.Hồng Hải,Hạ Long,QN Mở doanh nghiệp tư nhân 1.940.000.000 08/01/2011 9 Đặng Ngọc Nguyên Số 22 tổ 1 khu 1 P.Hồng Gai, Hạ Long, QN Xây dựng cơ sở giết mổ gia súc 198.000.000 12/01/2011 10 Nguyễn NgọcThạch Tổ 12 khu 2 p.Hà Khẩu, Hạ Long, QN Góp thêm mua ô tô 285.000.000 30/01/2011 11 Âu Dương Phong Tổ 11 khu 2C, p.Cao Thắng, Hạ long, QN Sửa chữa,nâng cấp nhà cửa 561.750.000 18/02/2011 12 Cty cổ phần Phúc Hưng Ô 14 lô BT3. khu biệt thự Số 1,Tuần Châu,Hạ Long Vốn lưu đông KD xăng dầu 1.400.000.000 28/02/2011 13 Cty Trương Quốc An Ô số 2 ,lô 8 khu đô thị Hà Khánh, Hạ Long Vốn lưu động phục vụ KD 980.000.000 10/03/2011 2.3.2. Một số trường hợp về công tác thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh Từ quy định cho vay của Ngân hàng và sơ đồ quy trình thế chấp đã nêu trên,đề tài khóa luận đã tiến hành điều tra nghiên cứu thực trạng các bước của khách hàng đến thế chấp vay vốn tại ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh thông qua 4 trường hợp sau: - Thế chấp BĐS tại Khu 9 Phường Thanh Sơn, thị xã Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh của ông Nguyễn Quang Kiên. - Thế chấp BĐS tại Tổ 3 khu 6 Phường Hà Tu thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh của bà Phạm Thị Thanh với TSBĐ là của ông Trần Vũ Đại. - Thế chấp BĐS tại Ô số 13 Khu tự xây lấn biển sau làng giao thông cạnh Công ty Đông Bắc, phường Hồng Hải của ông Nguyễn Văn Học. - Thế chấp của Công ty TNHH Hưng Quảng. 2.3.2.1. Trường hợp thế chấp BĐS đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp 1: BĐS tại Khu 9 Phường Thanh Sơn, thị xã Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh. Bước 1: Ngân hàng xem xét đơn đề nghị thế chấp, thông tin khách hàng và phương án vay vốn để SXKD. Bên thế chấp là ông bà Nguyễn Quang Kiên và Nguyễn Ngọc Bích, đề nghị Ngân hàng cho vay tiền với mục đích là sửa nhà. - Thông tin khách hàng Ông Nguyễn Quang Kiên sinh ngày 11/01/1971. CMND số 101009321 do Công an Quảng Ninh cấp ngày 10/02/2006, ông Kiên có 1 xưởng sửa chữa ô tô nhỏ. Bà Nguyễn Ngọc Bích sinh ngày 30/04/1976.CMND số 100652512 do Công an Quảng Ninh cấp ngày 26/11/1993, bà Bích hiện là giáo viên cấp 3. Ông bà Kiên-Bích trú tại địa chỉ Tổ 11, phường Vàng Danh, Uông Bí, Quảng Ninh. Sau khi điều tra về thu nhập thực tế của gia đình ông Kiên-bà Bích, ta có bảng thống kê như sau: Bảng 2:Thống kê thu nhập gia đình ông Nguyễn Quang Kiên STT Các khoản thu nhập Tổng tiền / Đồng I Thu nhập chung của gia đình 33.600.000 1 Thu nhập từ kinh doanh ô tô cho thuê 11.600.000 2 Thu nhập của chị Vân 5.000.000 3 Thu nhập của bố mẹ 2.000.000 4 Thu nhập từ xưởng sửa chữa ô tô 15.000.000 II Chi phí chung của gia đình 11.900.000 1 Chi phí sinh hoạt 4.500.000 2 Chi phí điện nước 1.000.000 3 Chi phí cho con nhỏ 2.000.000 4 Chi phí đóng bảo hiểm tư nhân cho gia đình 4.400.000 III Thu nhập còn lại của gia đình 21.700.000 (Nguồn: theo phiếu điều tra của Ngân hàng) - Phương án vay vốn: vay 200.000.000 đ để sửa nhà trong thời gian 12 tháng. - Khả năng đảm bảo trả nợ của khách hàng được thể hiện qua bảng sau: Bảng 3: Khả năng trả nợ gia đình ông Nguyễn Quang Kiên STT Các khoản chi Tổng tiền / Đồng I Nguồn trả nợ 260.400.000 1 Thu nhập còn lại của gia đình 260.400.000 II Số tiền gốc và lãi phải trả Ngân hàng 232.000.000 1 Số tiền gôc và lãi phải trả 232.000.000 III Thu nhập còn lại của gia đình 28.400.000 (nguồn: theo phiếu điều tra của Ngân hàng) - Ngân hàng nhận xét ông bà Kiên-Bích có thu nhập ổn định, có đủ khả năng trả nợ lãi hàng tháng và gốc trong thời gian 12 tháng. Bước 2: Giám định tính chất pháp lý và thẩm định giá BĐS thế chấp. Sau khi điều tra khách hàng đầy đủ thông tin, Ngân hàng giám định tính chất pháp lý tài sản thế chấp. 1. Giám định tính chất pháp lý: Tài sản thế chấp: GCNQSD đất số AP 099514,số ghi sổ H:00292 do UBND Thị xã Uông Bí cấp ngày 26/10/2009. a. Hồ sơ tài sản cần định giá gồm có: - GCNQSD đất số AP 099514, số ghi sổ H:00292 do UBND Thị xã Uông Bí cấp ngày 26/10/2009. - Sổ hộ khẩu gia đình. Họ tên chủ hộ là ông Nguyễn Quang Kiên. - CMND chủ hộ. - Giấy phép xây nhà. - Bản đồ quy hoạch tổng thể và chi tiết khu vực. b. Mô tả đặc điểm tài sản: Bảng 4: Đặc điểm BĐS (TH1) Đất + Vị trí: Thửa đất số 189, tờ bản đồ số 80. + Địa chỉ: Khu 09-Phường Thanh Sơn, thị xã Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh. + Diện tích: 160 m2. + Hình thức sử dụng: Đất ở: 138,5m2 - Đất trồng cây lâu năm: 21,5m2 + Thời hạn sử dụng: Lâu dài. + Nguồn gôc sử dụng: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Tài sản gắn liền với đất: không c. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường và khả năng phát mại. Bảng 5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường và khả năng phát mại BĐS (TH1) Tiêu chí xác định QSDĐ và TS trên đất tại phường Thanh Sơn Lợi thế của tài sản Hạn chế của TS Vị trí, Giao thông Nằm trong ngõ 320 phố Tuệ Tĩnh đi vào trong có đường rộng từ 3-5m. Diện tích Rộng Cơ sở hạ tầng Trung bình Dân trí Khá An ninh Đảm bảo Kiến trúc nội thất Nhà xây dựng từ năm 2000, kiến trúc nội thất bình thường. Nhà mái bằng, nền gạch, cửa gỗ Lợi thế TM Lợi thế thương mại trung bình Khả năng phát mại Bình thường. Lý do: Nằm gần khu vực ngã 3, song dân cư ở đây không đông lắm, đời sống người dân ở mức trung bình. Ước tính thời gian có thể phát mại TS Với mức giá phát mại bằng giá trị định giá TSBĐ trong điều kiện giao dịch bình thường ước tính thời gian có thể phát mại tài sản là: 05 tháng Khái quát về thị trường BĐS: thị trường BĐS thời gian qua ở tỉnh Quảng Ninh khá sôi động, riêng khu vực thị xã Uông Bí, thị truờng diễn ra ổn định, có thời điểm sôi động. 2.Định giá tài sản. - Tham khảo giá đất theo khung giá quy định của tỉnh Quảng Ninh năm 2010 Bảng 6: Khung giá BĐS do Nhà nước quy định đối với BĐS (TH1) TT Tên đường phố Đoạn đường Giá đất ở (ĐV: triệu đồng/m2) Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 1 Phố Tuệ Tĩnh Ngã 3 phố Tuệ Tĩnh đi vào trong vị trí đất bám 2.75 1.5 1.0 1.0 (nguồn: do UBND tỉnh Quảng Ninh cung cấp) Mảnh đất nằm ở vị trí 3 với giá nhà nước quy định là 1.000.000đ/m2. - Tham khảo giá trên thị trường: tuỳ thuộc vào diện tích, vi trí, giá đất ở những vị trí trên thuộc các địa bàn: Phường Thanh Sơn trong khoảng từ 4.000.000-6.000.000đ/m2. - Tổ định giá thẩm định: áp dụng phương pháp định giá so sánh. Tổ định giá đề nghị định giá mảnh đất này là 3.000.000đ/m2. Giá trị mảnh đất trên là: 138,5m2 x 3.000.000đ/m2 = 414.500.000 đ. è Vậy giá trị định giá tài sản đảm bảo là: Tài sản bảo đảm là GCNQSD đất số AP 099514, số ghi sổ H:00292 do UBND Thị xã Uông Bí cấp ngày 26/10/2009. Giá trị tài sản bảo đảm là 414.500.000 đ. Giá trị TSBĐ sau khi nhân hệ số TSBĐ (mức cho vay vốn tối đa): 414.500.000 đ x 0.8 = 331.600.000 đ. Bước 3: Kí kết hợp đồng thế chấp BĐS và công chứng Hợp đồng được ký kết ngày 25/11/2010 tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh giữa 2 bên: - Bên A (bên thế chấp): Ông Nguyễn Quang Kiên và bà Nguyễn Ngọc Bích. - Bên B (bên nhận thế chấp): Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. Bước 4: Đăng ký thế chấp. Bên thế chấp làm đơn đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh. Thủ tục thế chấp đã được hoàn thành. Bước 5: Giải ngân và kiểm tra sau khi cho vay: Ông Nguyễn Quang Kiên và bà Nguyễn Thị Ngọc Bích nhận tiền vay từ Ngân hàng 200 triệu đồng, và chuyển giao GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất cho Ngân hàng. Bước 6: Thanh lý hợp đồng: Ông Nguyễn Quang Kiên làm đơn xóa đăng ký thế chấp gửi Ngân hàng, Ngân hàng xem xét và thanh lý hợp đồng thế chấp. Trường hợp 2: BĐS tại Tổ 3 khu 6 Phường Hà Tu thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Bước 1: Ngân hàng xem xét đơn đề nghị thế chấp, thông tin khách hàng và phương án vay vốn để SXKD. - Thông tin khách hàng: Khách hàng là bà Phạm Thị Thanh, đề nghị Ngân hàng cho vay vốn để kinh doanh, TSBĐ là QSDĐ và tải sản gắn liền với đất của ông Trần Vũ Đại và bà Nguyễn Thị Yến. Bà Phạm Thị Thanh sinh ngày 20/05/1955. Giấy CMND số 100052634 do Công an Quảng Ninh cấp ngày 09/09/2002. Bà Thanh trú tại Tổ 5-khu II- Phường Trần Hưng Đạo- tp Hạ Long- Quảng Ninh. Hiện công việc của bà Thanh là kinh doanh BĐS tư nhân, với thu nhập ổn định. Chồng bà Thanh là ông Trịnh Song Hào, hiện đang có một cửa hàng buôn bán sửa chữa điện thoại di động nhỏ với em trai. Thu nhập hàng tháng ổn định. - Phương án vay vốn: Vay 2 tỷ để góp vốn kinh doanh BĐS. Phương án đựợc trình bày khã rõ ràng và khả thi, với việc thị trường BĐS đang phát triển sội động tại Quảng Ninh. Ngân hàng nhận xét: bà Phạm Thị Thanh là khách hàng cũ của Ngân hàng, có thu nhập ổn định, đủ điều kiện để vay vốn và đảm bảo khả năng trả nợ. Bước 2: Giám định tính chất pháp lý và thẩm định giá BĐS thế chấp. 1. Giám định tính chất pháp lý. Tên tài sản: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Tổ 3, Khu 6, Phường Hà Tu, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh a. Hồ sơ tài sản cần định giá: - GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BD 550249 do UBND thành phố Hạ Long cấp ngày 09/11/2010, số vào sổ cấp GCN: CH00217. Tên chủ sở hữu: Ông bà Trần Vũ Đại- Nguyễn Thị Yến. - Sổ hộ khẩu gia đình: Họ và tên chủ hộ là Trần Vũ Đại. - Chứng minh nhân dân số 100749804 do CA Quảng Ninh cấp ngày 24/08/1999 cho Ông Trần Vũ Đại, Chứng minh nhân dân số 100797175 do CA Quảng Ninh cấp ngày 17/04/2000 cho bà Nguyễn Thị Yến Kết luận: Tài sản định giá thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm b. Mô tả đặc điểm tài sản: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Tổ 3, Khu 6, Phường Hà Tu, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Bảng 7: Mô tả đặc điểm BĐS (TH2) Đất - Địa chỉ khu đất: Tổ 3 khu 6 phường Hà Tu, tp Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh - Thửa đất số: 114,2 - Tờ bản đồ số: 61 - Diện tích đất hợp pháp: 272,46 m2 - Hình thức sử dụng: SD riêng: 272,46 m2 SD chung: 0 m2 - Mục đích sử dụng: Đất ở - Thời hạn sử dụng: Lâu dài - Nguồn gốc SDĐ: Được công nhận Nhà - Loại nhà: Nhà 03 tầng, khung, sàn, mái BTCT, tường xây gạch - Cấp nhà: cấp III. - Diện tích xây dựng: 240,2 m2 - Diện tích sàn: 744 m2 - Năm hoàn thành xây dựng: 2000 - Hướng nhà: Nam - Thời hạn sở hữu: Lâu dài - Tình trạng pháp lý: Không tranh chấp - Thực trạng khu đất (ảnh minh họa chụp 10h ngày 29/11/2010) Hình 3: Ảnh minh họa căn nhà ông bà Trần Vũ Đại-Nguyễn Thị Yến c. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại Bảng 8:Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại BĐS (TH2) Tiêu chí xác định QSDĐ và TS trên đất tại phường Hà Tu Lợi thế của tài sản Hạn chế của TS Vị trí, giao thông Nằm ngay bên mặt đường nhánh (Khu vực cầu trắng, gần khu vực tuyển than Hòn Gai). Đường rộng, giao thông thuận tiện, Cách trục đường chính 5 m, gần chợ, dân trí cao. Diện tích Rộng Cơ sở hạ tầng Khá Dân trí Cao An ninh Đảm bảo Kiến trúc nội thất Nhà xây dựng từ năm 2000, kiến trúc nội thất bình thường. Nhà mái bằng, nền gạch, cửa gỗ Lợi thế TM Có lợi thế thương mại Khả năng phát mại Dễ. Lý do: Nằm ngay bên mặt đường nhánh (Khu vực cầu trắng, gần khu vực tuyển than Hòn Gai). Đường rộng, giao thông thuận tiện, Cách trục đường chính 5 m, gần chợ, dân trí cao. Ước tính thời gian có thể phát mại TS Với mức giá phát mại bằng giá trị định giá TSBĐ trong điều kiện giao dịch bình thường ước tính thời gian có thể phát mại tài sản là: 02 tháng 2.Định giá tài sản - Tham khảo giá đất ở theo quy định của tỉnh Quảng Ninh năm 2010 Bảng 9: Giá đất do Nhà nước quy định với BĐS (TH2) TT Tên đường phố Đoạn đường Giá đất ở (ĐV: triệu đồng/m2) Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 1 Đường 18A Từ Cầu Trắng đến Ngã 3 lối rẽ đường 18 cũ 2.5 1.2 1.0 0.85 (nguồn: do UBND tỉnh Quảng Ninh cung cấp) Mảnh đất nằm ở VT2 có giá theo khung giá nhà nhước là 1.200.000đ/m2 - Tham khảo các nguồn thông tin giá trên thị trường, tuỳ thuộc vào diện tích, vi trí, giá đất ở những vị trí trên thuộc các địa bàn: Phường Hà Tu là trong khoảng: 15-20 triệu đồng/m2 - Tổ định giá thẩm định giá với phương pháp so sánh, đưa ra định giá: Tài sản : 11 triệu đồng/m2 đất ở và Giá trị suất xây dựng là 2 triệu đồng/m2. è Vậy giá trị tài sản bảo đảm là: + Quyền sử dụng đất được xác định với giá cơ sở: 11.000.000đ/m2 tương ứng với với giá trị định giá TSBĐ là: 272.46m2 x 11.000.000đ/m2 = 2.997.000,000 đ. + Tài sản gắn liền với đất được xác định với giá cơ sở: 2.000.000đ/m2 tương ứng với giá trị định giá TSBĐ là: 744m2 x 2.000.000đ/m2 = 1.448.000.000 đ Hệ số giá trị tài sản bảo đảm đối với QSDĐ và Nhà: 0.8 Vậy: Tổng cộng giá trị các TSBĐ (làm tròn) : 4.485.000.000 đồng Tổng giá trị định giá sau khi nhân hệ số giá trị TSBĐ: (2.997.000.000 x 0.8 + 1.448.000.000x 0.8) = 3.588.000.000 đồng. Bước 3: Kí kết hợp đồng thế chấp BĐS và công chứng Hợp đồng được ký kết ngày 29/11/2010 tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh giữa 3 bên: - Bên A (bên thế chấp): Ông Trần Vũ Đại và bà Nguyễn Thị Yến. - Bên B (bên nhận thế chấp): Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. - Bên vay vốn: bà Phạm Thị Thanh. Bước 4: Đăng ký thế chấp Bên thế chấp làm đơn đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long,tỉnh Quảng Ninh. Thủ tục thế chấp được hoàn thành. Bước 5: Giải ngân và kiểm tra sau khi cho vay Bà Phạm Thị Thanh nhận đủ số tiền vay vốn của Ngân hàng và giao các giấy tờ về GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho Ngân hàng. Bước 6: Thanh lý hợp đồng thế chấp Bà Phạm Thị Thanh có đơn xóa đăng ký thế chấp gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường. Ngân hàng giải quyết đơn đề nghị và chấm dứt hợp đồng thế chấp Trường hợp 3: BĐS tại Ô số 13 Khu tự xây lấn biển sau làng giao thông cạnh Công ty Đông Bắc, phường Hồng Hải. Bước 1: Xem xét đơn đề nghị thế chấp, phương án sản xuất kinh doanh, thông tin khách hàng. Bên thế chấp là ông Nguyễn Văn Học – bà Phạm Thị Ta đề nghị Ngân hàng cho vay vốn để góp vốn mở doanh nghiệp chuyên về nội thất. - Thông tin khách hàng: Ông Nguyễn Văn Học sinh ngày: 14/7/1974. Giấy CMND: Số 141728645 do Công an tỉnh Hải Hưng cấp ngày 05 tháng 04 năm 1993. Cùng vợ là bà: Phạm Thị Ta sinh ngày: 06/05/1976.Giấy CMND: Số 141645802 do Công an tỉnh Hải Hưng cấp ngày 25 tháng 03 năm 1991. Địa chỉ: Tổ 6, khu 6, phường Hồng Hải, tp Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Ông Nguyễn Văn Học là kiến trúc sư chuyên về nội thất, đã tham gia thiết kế nhiều công trình về nhà cửa, trường học...thu nhập tương đối. Ông khá am hiểu về nội thất. Bà Phạm Thị Tạ có một cửả hàng chuyên về kinh doanh vật liệu xây dựng, thu nhập bình quân khá ổn đinh. - Phương án vay vốn: dùng để mở một doanh nghiệp chuyên về kinh doanh nội thất. Tổng số vốn đầu tư: 2 tỷ đồng Số vốn có sẵn: 1 tỷ đồng Số vốn cần vay: 1 tỷ đồng - Ngân hàng nhận xét: Ông, bà Nguyễn Văn Học - Phạm Thị Ta là khách hàng cũ của Ngân hàng, có uy tín, có công việc với mức lương thu nhập ổn đinh, trừ đi chi tiêu hàng tháng có đủ khả năng để trả vốn Ngân hàng. Bước 2: Giám định tính chất pháp lý và thẩm định giá BĐS thế chấp. 1. Giám định tính chất pháp lý. a. Hồ sơ tài sản cần định giá: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 863025, do UBND thành phố Hạ Long cấp ngày 27/3/1999 - Số vào sổ cấp GCNQSD đất số 1566 QSDĐ. - Sổ hộ khẩu gia đình ông Nguyễn Văn Học. - CMND của Ông Nguyễn Văn Học và CMND của Bà Phạm Thị Ta . - Giấy phép xây nhà số 255/GPXD do Phòng Quản lý đô thị cấp 01 /10/2008. b. Mô tả đặc điểm tài sản: Bảng 10: Mô tă đặc điểm BĐS (TH3) Đất -Vị trí: Ô số 13 KTX lấn biển sau làng giao thông cạnh Cty Đông Bắc, phường Hồng Hải - Diện tích: 60 m2 -Hình thức sử dụng: sử dụng riêng - Mục đích sử dụng: Đất ở - Thời hạn sử dụng: Lâu dài - Nguồn gốc SD: Nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng QSDĐ Nhà - Loại nhà: Khung cột bê tông cốt thép, 03 tầng + 01 tum, Tường gạch chỉ, mái đổ bê tông. - Cấp nhà: IV - Diện tích xây dựng tầng 1: 60 m2 - Diện tích sử dụng 211,6 m2 - Tình trạng pháp lý: Không tranh chấp Thực trạng căn nhà ông Nguyễn Văn Học ( chụp lúc 14h ngày 08/01/2011) Hình 4: Ảnh minh họa căn nhà ông Nguyễn Văn Học. c. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại Bảng11:Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại BĐS (TH3) Tiêu chí xác định Lợi thế của tài sản Hạn chế của tài sản Vị trí , Giao thông Giao thông thuận tiện, Gần ngay trung tâm TP Hạ Long. Diện tích Phù hợp với sinh hoạt gia đình Cơ sở hạ tầng Phát triển Dân trí Khu vực có dân trí cao An ninh Đảm bảo Kiến trúc nội thất Hài hoà, tiện nghi. Yếu tố khác Lợi thế thương mại Có nhiều lợi thế thương mại Khả năng phát mại Dễ.Lý do: Khu vực trung tâm thành phố, thuận tiện giao thông, sinh hoạt gia đình Ước tính thời gian có thể phát mại tài sản Với mức giá phát mại bằng giá trị định giá TSBĐ trong điều kiện giao dịch bình thường ước tính thời gian có thể phát mại tài sản là: 01 tháng. 2. Định giá tài sản. - Tham khảo giá đất theo quy định tỉnh Quảng Ninh năm 2009: Bảng 12: Giá đất do Nhà nước quy định với BĐS (TH3) TT Tên đường phố Đoạn đường Giá đất ở (ĐV: triệu đồng/m2) Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 1 Đường Nguyễn Văn Cừ Từ Tòa án tỉnh đến Nhà thi đấu 8.0 7.0 6.50 6.0 ( nguồn: do UBND tỉnh Quảng Ninh cung cấp) Mảnh đất nằm ở VT1 với giá theo quy định tỉnh Quảng Ninh là 8trđ/m2. - Tham khảo giá cả thị trường thực tế: trong khoảng 25.000.000đ/m2. Đã có giao dịch giá 25.000.000đ/m2 tại các lô đất bên cạnh. - Tổ định giá thẩm định giá: Phương pháp so sánh. Tổ định giá đề nghị định giá TSBĐ là: 20.000.000đ/m2 đất và Giá trị suất xây dựng là 3.500.000đ/m2. è Vậy giá trị tài sản bảo đảm: - QSDĐ được xác định với giá cơ sở: 20.000.000đ/m2 tương ứng với giá trị định giá TSBĐ là: 60 m2 x 20.000.000 đ/m2 = 1.200.000.000 đ - Tài sản gắn liền với đất được xác định với giá cơ sở: 3.500.000đ/m2 tương ứng với giá trị định giá TSBĐ là: 211,6 m2 x 3.500.000 đ/m2 = 740.600.000đ - Giá trị làm tròn là: 740.000.000đ, Hệ số giá trị tài sản bảo đảm đối với QSDĐ và Nhà: 0.8. Tổng cộng giá trị BĐS 1.940.000.000 đồng. Tổng giá trị định giá sau khi nhân hệ số giá trị TSBĐ: (1.200.000.000 x 0.8 + 740.000.000 x 0.8) = 1.552.000.000 đồng. (xem chi tiết biên bản định giá ở phụ lục (1)) Bước 3: Kí kết hợp đồng thế chấp BĐS và công chứng Hợp đồng thế chấp được lập vào ngày 08 tháng 01 năm 2011 giữa các bên : - Bên thế chấp: Ông Nguyễn Văn Học- bà Phạm Thị Ta - Bên nhận thế chấp: Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. (xem chi tiết hợp đồng ở phụ lục (2)) Bước 4: Đăng ký thế chấp Bên thế chấp làm đơn đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ngày 08/01/2011. Thủ tục thế chấp đã được hoàn thành. Bước 5: Giải ngân và kiểm tra sau khi cho vay Ông Nguyễn Văn Học và bà Phạm Thị Ta nhận đủ số tiền vay vốn 1tỷ của Ngân hàng và giao các giấy tờ về GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho Ngân hàng. Bước 6:Thanh lý hợp đồng thế chấp Ông Nguyễn Văn Học và bà Phạm Thị Ta có đơn xóa đăng ký thế chấp gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường. Ngân hàng giải quyết đơn đề nghị và chấm dứt hợp đồng thế chấp. 2.4.2.2. Trường hợp thế chấp bất động sản đối với tổ chức là Công ty TNHH. Trường hợp 4: Thế chấp BĐS của Công ty TNHH Hưng Quảng Công ty TNHH Hưng Quảng có đơn đề nghị Ngân hàng cho vay vốn để mở rộng phát triển sản xuất kinh doanh cho công ty. Bước 1: Xem xét đơn đề nghị thế chấp, phương án sản xuất kinh doanh, thông tin khách hàng. - Thông tin khách hàng: Địa chỉ: Số 500, đường Nguyễn Văn Cừ - tổ 4 - khu 6 - phường Hồng Hải - thành phố Hạ Long – QN. Giám đốc công ty: Ông Phạm Văn Kỳ. Ngành nghề kinh doanh: buôn bán vật liệu xây dựng, xây dựng công trình dân dụng, dịch vụ xuất nhập khẩu về vật liệu xây dựng. + Tình hình sản xuất kinh doanh thời gian qua của Công ty: Bảng 13: Doanh thu của Công ty Hưng Quảng (hết 2009 và đến 05/2010) STT Nội dung các dòng tiền Năm 2009 (đv:đồng) 09/05/2010 (đv: đồng) 1 Doanh thu thuần 79.069.626.559 43.293.919.867 2 Gía vốn hàng bán 73.139.312.000 38.791.352.437 3 Chi phí quản lý kinh doanh 2.372.088.700 1.298.817.430 4 Lợi nhuận từ hoạt động KD 3.558.225.859 3.203.750.000 5 Thuế TNDN (Miễn thuế) (Miễn thuế) 6 Lợi nhuận sau thuế 3.558.225.859 3.203.750.000 (Nguồn: theo điều tra của Ngân hàng) Nhìn chung năm 2010 doanh số của công ty giảm so với năm 2009, nhưng tỷ lệ lãi của công ty là cao ( khoảng 6-7% trên doanh thu). Nguyên nhân chủ quan có thể là do đường lối lãnh đạo của Ban Giám đốc công ty. Song, chủ yếu vẫn là nguyên nhân khách quan như: giá xăng dầu trên thị trường tăng cao, kéo theo giá tăng của vận tải xe khách… - Phương án vay vốn: Là một công ty TNHH tương đối phát triển. kế hoạch năm 2011 đề ra là tăng doanh thu thừ 120-130% so với năm 2010. Công ty muốn vay vốn Ngân hàng để mở rộng sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, vận tải hàng hóa khách đường bộ, đường thủy. + Số vốn cần vay Ngân hàng là: 6 tỷ đồng. + Kế hoach kinh doanh năm 2011của Công ty Bảng 14 : Doanh thu dự tính của Công ty Hưng Quảng (năm 2011) STT Chỉ tiêu Năm 2011(đv: đồng) 1 Doanh thu 70.800.000.000 2 Giá vốn 65.136.000.000 3 Lợi nhuận gộp 5.664.000.000 4 CP QLDN + Lãi vay NH 2.832.000.000 5 Lợi nhuận thuần 2.832.000.000 6 Thuế TNDN phải nộp (miễn giảm) 7 Lợi nhuận sau thuế 2.832.000.000 (Ng